Александр Каюкин – о ситуации на рынке ипотеки: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания»

Как изменится рынок недвижимости после очередного повышения ключевой ставки, рассказали эксперты: директор ООО «Ледон-Недвижимость» Александр Каюкин и руководитель отдела ипотеки ООО «Ледон-Недвижимость» Юлия Баранок.

В сентябре Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 13,00% годовых. Как отреагировал рынок?

Юлия Баранок: Первое, что изменилось, – уже во второй раз за последние два месяца поднялись ипотечные ставки по вторичному рынку. Соответственно, если летом ставка в банках была около 13,5 %, то теперь она составляет порядка 16,5 % при наличии минимального первоначального взноса.

При этом, если по вторичному рынку пока есть возможность внести первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости квартиры, по новостройкам главным изменением стало то, что первоначальный взнос увеличился до 20,1 %. Сумма может достигать более миллиона рублей. Раньше минимальная ставка на новостройки составляла 5,7 %, а теперь 6 %.

Александр Каюкин: Нужно понимать, что такое льготная ипотека? Государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ставки из федерального бюджета. А теперь оно сказало: мы ключевую ставку поднимаем, а размер компенсаций поднимать не будем. Пока банки отреагировали на эти события, подняв ставки на 0,3-0,5 %, но в дальнейшем, вероятно, поднимут ещё больше, чтобы сохранить нормированную прибыль.

Рынок недвижимости уже сталкивался со скачками ключевой ставки. Что изменилось сейчас?

Александр Каюкин: Вспомним 2014 год, когда в связи с резким скачком курса доллара с марта до декабря ключевая ставка выросла с 5,5 % до 17 %. Вернулась она к значению 5,5 % только в 2020 году. К чему это привело? Два с половиной года рынок стагнировал, а цена предложения снизилась на 25%.

Затем в марте 2022 года ключевая ставка с 9,5 % подскочила сразу до 20 % и до июня она падала до прежних 9,5 %, потом – до 7,5 %. До июля 2023 года мы с этим замечательно прожили.

Сейчас имеем 13 %. Это значение 2005 года вообще, а цены на квартиры тогда были в пять раз ниже. Чтобы купить трёхкомнатную квартиру, мне нужен был 1 миллион рублей, а сейчас – семь миллионов.

Что на этом фоне произойдёт с льготными программами?

Александр Каюкин: По изменениям станет понятно, когда будет утверждён федеральный бюджет на следующий год, и мы увидим, сколько заложено на компенсацию банкам по льготным программам ипотеки. Сейчас ещё действуют программа господдержки, семейная ипотека, ряд программ для оборонного комплекса, ИТ-ипотека.

Юлия Баранок: Льготные программы действуют до середины следующего года. Но уже сейчас ввели ограничение на ипотеку с господдержкой – с 2023 года её можно взять только один раз. Кроме того, после увеличения ключевой ставки отменили сельскую ипотеку, правда, сейчас приём заявок по ней возобновился.

В Совете Федерации также обсуждают то, что льготные программы должны стать адресными. Есть два варианта: люди смогут приобретать жильё по низким ставкам только в том регионе, где они зарегистрированы, то есть омичи уже не смогут приобрести жильё в Новосибирске и Москве. Второе: на момент приобретения у покупателя не должно быть своего жилья. Возникает вопрос: если у семьи есть однокомнатная квартира, а им нужна трёшка, в какой момент у них должно не стать собственного жилья, чтобы приобрести новое по льготной ипотеке? И много других вопросов.

Александр Каюкин: Уже сейчас видим тренд, что будут ужесточать условия по льготной ипотеке. На мой взгляд, это оправданно. Либо надо расширять действие льготной ипотеки на все сегменты рынка, в том числе на вторичное жильё.

Почему вы считаете, что условия по льготной ипотеке нужно ужесточить?

Александр Каюкин: Мы больше трёх лет находимся в льготной ипотеке, она появилась после пандемии. В итоге и строительные материалы подорожали, и новостройки, и, вслед за ними, вторичка.

Да, многие, конечно, приобрели квартиры. Но если мы вспомним 2020 год, цена новостроек в среднем составляла 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, а сегодня и за 90 тысяч ничего не найдёшь, средняя цена 110 т.р./м2. Первая льготная ставка начиналась с 5 %, сейчас видим 7 %. Но она всё равно в два раза ниже, чем на вторичном рынке, и тот, кто решил купить жильё, пойдёт покупать новостройку. Что произойдёт с ценами? Они, скорее всего, в моменте ещё вырастут.

Юлия Баранок: Я специально для вторички расчёт делала. За квартиру стоимостью 3 млн рублей ежемесячный платёж по ипотечному кредиту составит 37 тысяч, при этом в новостройках за квартиру стоимостью 5 млн рублей, приобретенную с господдержкой, – 35 тысяч рублей. Разница ощутимая.

Что насчёт ИТ-ипотеки? В Омске она ранее не работала, а как сейчас?

Юлия Баранок: До недавнего времени в Омске ИТ-ипотеку почти не выдавали, потому что были высокие требования к официальной заработной плате. Для Омска она должна была быть не менее 120 тысяч рублей. Сейчас стало немного проще: специалисты до 35 лет могут иметь меньший заработок. Соответственно, сотрудники компаний, которые есть в списке ИТ-корпораций, могут получить льготную ипотеку на новостройки.

Насколько известно, помимо льготных программ, банки предлагают варианты покупки фиксированной ставки, траншевую и аккредитивную ипотеку. Чем они интересны?

Юлия Баранок: Банки, чтобы не терять выгоду, разрабатывают с застройщиками выгодные для покупателя схемы кредитования. Самые человечные программы – это траншевая и аккредитивная ипотеки.

Суть траншевой ипотеки в том, что кредит выдаётся двумя траншами. Первый – после регистрации договора долевого участия. И за три месяца до ввода в эксплуатацию банк выдаёт остальную сумму.

Суть аккредитивной ипотеки в том, что после регистрации долевого участия первоначальный взнос уходит на эскроу-счет – специальный счёт в банке, где хранятся ваши деньги, пока дом строится, а остальная сумма остаётся на аккредитиве, в банке. Таким образом, во время стройки покупатель платит 0,2-0,3 % за ипотеку. Как только срок закончился и начинается ввод жилья в эксплуатацию, тогда средства с аккредитива переходят на эскроу-счёт.

Такие программы очень удачны, так как пока человек находится в ожидании своего жилья и снимает квартиру, он может платить незначительные суммы.

А история с фиксированной ставкой – это когда человек должен здесь и сейчас достать из кармана какую-то сумму, чтобы зафиксировать ставку. Банк может попросить, помимо первоначального взноса, внести ещё процент от размера кредита за эту услугу либо конкретную сумму вплоть до 400 тысяч рублей. Условия у всех разные. Такие программы есть, но я их не очень рекомендую своим клиентам, они не слишком выгодны, хотя решение принимает клиент.

Какой прогноз по рынку недвижимости в целом можно сделать на ближайшие полгода?

Александр Каюкин: По моим ощущениям, на ближайшем заседании Центробанка, которое пройдёт в октябре, поднимут ставку, в лучшем случае – оставят её неизменной. Снижения не жду вообще. Ожидаю уменьшение объёмов на вторичном рынке до 40 % в течении ближайших 6 месяцев, объём – это количество сделок. Клиенты, которые хотели вторичку, будут покупать новостройки, либо откажутся от совершения сделок вообще и будут копить деньги. Эта история продлится до начала снижения ключевой ставки, либо до появления каких то новых льготных ипотечных продуктов. Соответственно, на новостройках будет рост цены до 10 % в периоде до конца года. Этот процесс уже стартовал, сейчас застройщики будут смотреть на реакцию покупателей.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, как государство будет субсидировать льготную ипотеку. Если оно отменит, либо ужесточит её условия, то и на рынке новостроек объёмы уменьшатся. Соответственно, риэлторам нужно будет более чутко работать с запросами клиентов. Сложности будут длительные. С 2015 по 2017 год с рынка ушло порядка 20 % риэлторов.

Если на рынке новостроек и вторичного жилья условия будут равными, застройщики первыми снизят стоимость, у них есть такая возможность, а за ними подтянется и вторичный рынок. Но это процесс небыстрый. Если государство опять начнёт поддерживать застройщиков, запустит новые льготные программы, то пузырь будет и дальше раздуваться.

Что посоветуете покупателям сейчас?

Александр Каюкин: Мы рекомендуем так подходить к ипотеке: если у вас есть необходимость улучшения качества жизни, расширения территории, то есть смысл её брать. Время всегда плохое и всегда хорошее. Решать свои вопросы нужно сегодня.

Юлия Баранок: К нам же сейчас зашли крупные федеральные застройщики, которые строят кварталами. Они говорят о том, что это будет уровень жизни, как в Москве или Санкт-Петербурге. Это будут красивые дворы, подземные парковки. Здесь можно посмотреть квартиру, может, с траншевой ипотекой взять, чтобы потом переехать и выйти на другой уровень жизни. Для сохранения капитала можно также приобрести жильё. Дети вырастут, у них будет своя крыша над головой.

Александр Каюкин: А вот инвестиционные покупки жилья уходят в прошлое. Предпосылок для длительного роста цен нет.

Чем могут помочь агентства недвижимости в получении ипотеки, в том числе льготной?

Юлия Баранок: Специалист поможет определиться с выбором кредитной организации, которая, скорее всего, одобрит кредит именно вам. Естественно, на наиболее выгодных условиях из возможных. Поможет грамотно заполнить заявку. Сейчас работают сайты, где можно разослать заявку в десятки банков – это плохая история. Ваш рейтинг упадёт. Лучше обратиться к специалисту.

Александр Каюкин: Приключения Шурика все смотрели: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания». Это хорошее выражение. Надо прийти к специалисту и всё взвесить. Ипотека – это такой продукт, что жить ты будешь здесь и сейчас, но платить придётся не только по кредиту, остальные расходы тоже останутся. Нужно всё посчитать.

Источник: https://www.om1.ru