Вячеслав Горюнов: «Прошло время «шальных» денег. На рынке недвижимости происходит ценовое переосмысление»
Цены на жилье вернулись к уровню 2013 года, но на продающиеся квартиры спроса нет. В чем причина дисбаланса, пояснил вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор АН «МИРАН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Вячеслав Горюнов.
- Вячеслав, уже не секрет, что в октябре в некоторых омских агентствах недвижимости не было заключено ни одной сделки. Почему спрос на квартиры «ленивый»? Казалось бы, цены упали, вернулись к уровню 2013 года, есть хорошая возможность вложить свои средства, ведь рубль слабеет, инфляция…
- Прошло время «шальных» денег или иссякли запасы, т.к. многое было вложено в приобретение квартир в конце 2014 года. Инвестиционный рынок недвижимости перешел в фазу рынка сбережений посредством вложений в «квадраты». Сегодняшний рынок в сильной зависимости от платежеспособности граждан. Отсюда и дисбаланс. Покупатели не могут приобрести по заявленным ценам, а продавцы в большинстве своем не хотят это понимать. Происходит ценовое переосмысление рынка, и не только у нас в регионе. Но больших проблем на рынке недвижимости не наблюдается. Те, кому нужно решить вопрос с жилплощадью, тем или иным способом его решают.
- В связи с предыдущей тенденцией возрастает популярность услуги срочной продажи квартир, когда ее выкупает риэлторское агентство? Сколько при этом «теряет» продавец относительно среднерыночной цены?
- Просто эта услуга становится наиболее востребована. А потери в среднем составляют от 20-30%.
- Что бы Вы порекомендовали продавцам и покупателям? Какие прогнозы?
- В выигрыше сегодня, конечно же, покупатели, это их рынок, и поэтому продавцы должны быть очень конкурентоспособны, чтобы заинтересовать их. На одного покупателя приходится 10-15 вариантов. Продавцам стоит не зацикливаться на кажущемся им невыгодным предложении от покупателя, а смотреть на конечную цель. Например, сейчас тренд — продать вторичное жилье и купить квартиру в новостройке, приобретая которую собственник выгадает по цене. Но нужно эту цепочку правильно «собрать» и увидеть среди множества вариантов (а в рекламе, к сожалению, есть много «мусора») актуальный, свой. И завершить все правильным предложением по цене. Вот здесь позволю себе представить в выгодном свете профессионалов — они ежедневно с этим сталкиваются и умеют это делать наилучшим образом.
- В октябре средняя стоимость квартир на первичном рынке составила 43 268 руб. за кв. м, снизившись за месяц на 42 руб. На вторичном рынке с сентября квартиры в среднем подешевели на 407 руб. за кв. м, до 47 000 руб. Выгоднее ли приобретать жилье в новостройках, или это иллюзия? Чем при этом рискуешь?
- В сегменте новостроек можно обнаружить дисконты до 20% в достраиваемом доме или комплексе. Это в основном «пожарные», вынужденные, меры подрядных организаций. А если рассматривать покупку на «котловане», которая всегда означала 20-30% экономии и была хороша в докризисном периоде, то сегодня я бы посоветовал более тщательно и осторожно подходить к вложению денег в ту или иную стройку. Нужно обращать внимание на репутацию застройщика, его портфолио, аккредитацию банками, отзывы, мнение ведущих риэлторских компаний.
- Аналитики N1.RU выяснили, что вторичный рынок интересует омичей почти в три раза больше, чем новостройки: из 150 000 просмотров на вторичный рынок приходится 110 000, и только 40 000 — на новостройки. Можете прокомментировать, омичи боятся рисковать вложениями?
- У меня другие данные. И они в пользу интереса к первичному рынка, так как в помощь покупателям господдержка, ипотечные программы кредитования в банках. Соответственно, больше возможностей покупать новострой. Как раз статистика регистрации подобных сделок с новым жильем на 13% больше за период с начала прошлого года.
- В Омске было немало печальных историй, когда вложившие деньги в долгострой оказывались у разбитого корыта. Как этого избежать?
- Хочется отметить, что государство поступательно делает шаги к увеличению прозрачности застройщиков и их ответственности перед дольщиками. Правда эти решения иногда дают и другой эффект. Я имею в виду новые требования к страховым компаниям (они теперь должны иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд руб.) и, как следствие, не соответствие многих этим «неожиданным» для них условиям, что привело к коллапсу на рынке новостроек, приобретаемых по ДДУ (214 ФЗ).
Кстати, с большей долей вероятности будут изменения в самом 214 ФЗ. В краткосрочной перспективе планируется повысить долю обязательных средств застройщиков, вложенных в проекты, а также создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах.
Также рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».
Если говорить о том, как застраховаться от недостроя, то лучшим «рецептом» считаю привлечение ипотечных средств на покупку, т.к. банк проводит оценку рисков.
- Какие самые распространенные схемы обмана дольщиков? Заключение предварительно договора купли-продажи и соглашение на куплю-продажу векселя на полную сумму квартиры? Заключение договора с совершенно другой организацией, которая якобы входит в холдинг застройщика? Покупка через через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) ?
- Если говорить именно о мошеннических схемах, то на слуху как-то сразу всплывают ситуации с подделкой документов и неоправданном «доверии» к мошенникам. Т.е. не хочется говорить, что предварительный договор или Вексель — это прямой путь к обману. Жилье, которое вы выбрали, должно быть проверено как минимум на наличие обременений и готовности документов к сделке.
- Сколько сейчас в Омске строительных компаний занимается возведением жилой недвижимости? Какие из них на слуху как держащиеся уверенно на плаву?
- Около 50. На слуху те, кто смог выжить в предыдущий кризис плюс несколько новых, но сразу зарекомендовавших себя. Например, «ДомстройОмск».
- Какие существуют малобюджетные варианты для покупателей квартир? Чем при этом приходится жертвовать, комфортом?
- Это квартиры эконом-класса, коих на наш рынок приходится около 60%. В основном это возводимые на окраинах жилищные комплексы или отдельные дома, т.е., по сути, новые территории, на которых предстоят работы по благоустройству. Это не должно значить снижение качества работы или материалов. Возводятся они в основном на федеральных землях и с особыми условиями подключения коммуникаций, что в итоге и является фактором сниженной стоимости за квадрат нового жилья. Новые жильцы таких домов в основном участники госпрограмм (переселенцы с аварийного жилья и другие категории программы «Жилище»). И, конечно, эконом-класс «известен» своей небольшой жилплощадью.
- У владельцев квартир создается впечатление, что риэлторы, к которым собственники обратились за услугой по реализации их недвижимости, пассивно ожидают, дав объявление. Имеет ли смысл обращаться параллельно в несколько агентств недвижимости?
- Не буду отрицать того факта, что некоторые риэлторы очень пассивны в своей работе, наивно думая, что достаточно дать объявление и сколько-то подождать. У такого подхода нет будущего. Это может сделать и сам собственник. Успех в выполнении поставленной клиентом задачи видится в продвижении объекта в топ самых спрашиваемых и применении всех имеющихся инструментов, средств и сервисов компании для выполнения поставленной цели.
Есть ли смысл обращаться в несколько агентств? Нет, у заказчика услуги и риэлтора должны сложится доверительные, понятные, честные отношения на сотрудничество. Это важные слагаемые и хорошая мотивация на работу и достижение результата. Обращаясь в несколько агентств, можно получить эффект «у семи нянек дитя без присмотра». Можно воспользоваться публичным порталом «Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости» reestr.rgr.ru, выбрать регион, фамилию риэлтора, название компании и подтвердить наличие в реестре запрашиваемой позиции.
- Говорят, что новшество — титульное страхование квартиры — позволяет ее собственнику или покупателю компенсировать часть рисков при вступлении в права собственности. Какие риски? О нем мало кто знает, кто слышал — относятся скептически. Что реально оно дает?
- Титульное страхование вполне рабочий и надежный инструмент от потери имущества в результате утраты права собственности. Во многих странах это уже давно адаптированный продукт. По сути это «подстилание соломки» перед возможными рисками в отличии от ситуации, когда уже что-то произошло. Так называемое титульное страхование позволяет собственнику в случае возникновения страхового случая получить компенсацию в сумме, на которую была застрахована недвижимость, т.е. в размере ее рыночной стоимости на момент заключения договора страхования. Страховым случаем по титульному страхованию является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки с недвижимостью недействительной либо о прекращении права собственности в результате истребования недвижимого имущества от добросовестного приобретателя. Что дает? Самое главное — спокойствие.
- Как по новым правилам получить максимальный налоговый вычет (до 260 тыс. руб.) при покупке квартиры, дома?
- 260 000 это 13% от 2 000 000 рублей — максимальный размер выплаты. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли. Он предоставляется в размере не превышающем 2 000 000 рублей. Для подтверждения права на него нужно предоставить в налоговый орган: договор о приобретении недвижимости, документы, подтверждающие право собственности, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, а также до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю.
Источник: http://miranzn.com/