С 27 января 2016 года на каждом заседании РГ по вопросу долевого строительства в Министерстве строительства и ЖКХ рассматривается вопрос достройки определенных домов в микрорайоне Академический.

Хотя по формальным признакам эти дома еще не подходят под разряд проблемных, тем не менее, на РГ они рассматриваются.

Напомним о ситуации: компания ВСК юридически не входила в состав группы компаний СУ-155, поэтому она не попала под программу санации объектов СУ-155, которая была разработана и применяется при помощи банка Российский капитал. ВСК была продана новым собственникам из Омска.

«На каждой рабочей группе мы совместно рассматриваем различные варианты достройки после того как пришел отказ в санации от банка Российский капитал. Наиболее реальной надеждой на достройку этих домов стало привлечение одного из крупных российских стойобъединений. Такой организацией стал завод ЗЖБИ №6 — были проведены переговоры, достигнуто предварительное согласие – этот завод готов выкупить права застройщика на этот объект. Что касается дольщиков, то желающим завод предоставит квартиры в других микрорайонах. Тем, кто хочет квартиры именно в этом месте, придется подождать, потому что процесс переоформления прав застройщика, процесс проектирования и процесс строительства все сдвигает на несколько лет.

Хочется отметить, что с дольщиками мы встречаемся на каждой рабочей группе и приглашаем на нее тех, кто готов сотрудничать, чтобы как можно скорее выйти из сложившейся ситуации» — рассказал Сергей Кошелев, начальник управления строительства Минстроя Омской области.

Источник: http://www.mszhk.omskportal.ru/

Строители завершают возведение одного из самых старых долгостроев в микрорайоне на окраине города.

Обманутые омским строителем дольщики, получившие за свои деньги только свайное поле, намерены теперь судиться и с прокурорами

Исковое заявление к прокуратуре Октябрьского округа от ЖСК «Рубин-2» поступило в Арбитражный суд Омской области 16 февраля 2016 года, но пока к рассмотрению не принято. Жилищно-строительный кооператив, который уже много лет безуспешно пытается достроить дом в районе улиц 1-я Рабочая и Свободы, брошенный строительной компанией Виктора БЕРГА, обратился в суд, желая оспорить январское представление прокуратуры о нарушении жилищного законодательства. Впрочем, даже если обманутые клиенты ООО «Компания «ОмСтрой» выиграют иск у прокуратуры, вряд ли это поможет им найти ответ на главный вопрос: как достроить дом, если все деньги, которые они заплатили БЕРГУ, исчезли в неизвестном направлении еще девять лет назад?

Рубин-2

Жилой дом между улицами 1-я Рабочая и 3-я Рабочая (в районе Харьковской) был начат строительством, напомним, еще в июле 2006 года. Разрешение на строительство второй очереди на тот момент отсутствовало. Застройщиком по документам является ООО «Омскпромснаб». Генподрядчиком – ООО «Компания «ОмСтрой-2001». Пайщики ЖСК «Рубин-2» – это несостоявшиеся жильцы десятиэтажного панельного дома на 120 квартир (общая площадь застройки – 971,87 кв. метра), сметная стоимость которого на начало строительства составляла 137 млн рублей. Все 120 квартир из второй очереди были оплачены средствами дольщиков на 100%. Тем не менее остановку строительства в ООО «Компания «Омстрой-2001» объясняли покупателям нехваткой денежных средств.

К концу 2008 года компания БЕРГА обанкротилась. В марте 2009 года арбитражным судом по заявлению ООО «Завод сборного железобетона № 5» в отношении ООО «Компания «ОмСтрой» была введена процедура наблюдения. Указом губернатора Омской области Леонида ПОЛЕЖАЕВА в марте 2009 года была создана межведомственная комиссия, которая должна была найти способы помочь омичам, не получившим от застройщиков оплаченные квартиры. В октябре 2010 года был даже принят закон Омской области N 1304-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Омской области».

ЖСК «Рубин-2» был создан для достройки дома на улице 1-я Рабочая при содействии министерства строительства Омской области в 2011 году. До 1 июля 2012 года, по заверению экс-главы Жилстройнадзора Омской области Олега ХИЛЬКО, все недострои на территории Омской области должны были исчезнуть. Но этот объект, как и ряд других объектов БЕРГА, попал в разряд сложных. И до сегодняшнего для этот жилой дом остается на этапе свайного поля.

Хотя определенная работа руководством ЖСК «Рубин-2» была проделана, конечно. В частности, кооператив переоформил на себя договор аренды земельного участка, оплатил изменения в проекте и заново согласовал этот измененный проект (чтобы объект стал привлекательным для инвесторов, была увеличена этажность с 10 до 16 этажей), получил разрешение на строительство и подготовил свайное поле к строительству дома по новому проекту. Вот только инвесторов как не было, так и нет. А областная власть только разводит руками. Мол, сделали все, что смогли.

Зоя ВОРОБЬЕВА

Типичный обманутый Виктором БЕРГОМ дольщик – пенсионерка Зоя ВОРОБЬЕВА, которая оплатила двухкомнатную жилплощадь в августе 2007 года. По ее словам, деньги у нее появились после продажи квартиры в Твери, которая осталась ей в наследство от мамы, и все вырученные деньги она внесла за подписанный предварительный договор. Хотела помочь детям улучшить жилищные условия. Фирме БЕРГА пенсионерка заплатила 1,488 млн рублей, и еще 72 тысячи рублей получил посредник – риэлторское агентство, поскольку напрямую у застройщика квартиры купить было невозможно.

Вопреки расхожему мнению, что обманутые дольщики были слишком наивны, Зоя ВОРОБЬЕВА выбирала квартиру тщательно и осмысленно. Перед покупкой пенсионерка анализировала омский рынок недвижимости, консультировалась с риэлторами, собирала отзывы о самом Викторе БЕРГЕ и его компании. Проблема была лишь в том, что никто о нем не отзывался плохо. В то время БЕРГ был кругом на хорошем счету, участвовал во многих областных программах, строил для области и города. Как уверяет пенсионерка, она даже приходила к нему на прием, и он говорил ей, глядя в глаза, что покупка квартиры на начальном этапе строительства – это не только надежное, но и выгодное вложение средств.

И проблемы ЗОЯ ВОРОБЬЕВА почувствовала еще до того, как кризис грянул в полную силу. В начале 2008 года, в очередной раз посетив стройплощадку, она увидела, что никаких изменений нет. Совместно с инициативной группой дольщиков пенсионерка обращалась с письмами к руководству ООО «Компания «ОмСтрой-2001» и в областное правительство, чтобы выяснить причину остановки строительства, а когда выяснила, что разрешительной документации на вторую очередь дома нет, попыталась добиться расторжения договора с застройщиком, чтобы вернуть свои 1,488 млн рублей.

ООО «Компания «ОмСтрой-2001» добровольно возвращать деньги отказалась, и Зоя ВОРОБЬЕВА обратилась с иском в Куйбышевский районный суд, где при содействии Союза потребителей недвижимости успешно выиграла спор. В октябре 2008 года Омский областной суд оставил решение первой инстанции в силе. Но застройщик опять отказался возвращать деньги, и пенсионерка вынуждена была направиться с исполнительным листом в Управление ФССП по Омской области.

Как выяснилось позже (после обращении в прокуратуру города Омска), в межрайонном отделе судебных приставов по особым исполнительным производствам ее исполнительное производство было объединено в сводное исполнительное производство, возбужденное в отношении ООО «Компания «ОмСтрой-2001», по которому приставы пытались взыскать 213 млн рублей. В том числе 1,5 млн рублей в пользу Зои ВОРОБЬЕВОЙ. Естественно, до обманутой пенсионерки очередь не дошла.

Она поучаствовала, кстати, в качестве конкурсного кредитора в процедуре банкротства компании БЕРГА, однако денег от продажи имущества, как известно, не хватило никому из третьей очереди кредиторов. Она и сегодня продолжает бороться за права обманутых БЕРГОМ людей, ссылаясь на конституцию и направляя письма с просьбами о помощи во все инстанции. С начала 2016 года пенсионерка уже разослала, по ее словам, как минимум, десяток обращений.

– Омские правоохранители почему-то не смогли усмотреть состава преступления в том, что граждане, отдав застройщику деньги за обещание построить им новые квартиры, получили вместо этого свайное поле, и нас даже не признали потерпевшими, — искренне удивляется Зоя ВОРОБЬЕВА. — Уже шесть лет наш ЖСК «Рубин-2» платит за аренду участка земли, на котором расположены вбитые в землю сваи, немалые деньги. Для обманутых граждан эти сваи оказались поистине золотыми. Только в январе 2016 года я написала десяток писем с просьбой о помощи. Писала губернатору Омской области, мэру Омска, Президенту Российской Федерации, писала в Госдуму РФ, в Общественную палату РФ и так далее. Я – пенсионер, муж у меня инвалид, нашей пенсии только и хватает, что на оплату коммунальных услуг, еду и лекарства. Уже после образования ЖСК и банкротства застройщика наша семья дополнительно внесла более 70 тысяч рублей. Но все мои обращения перенаправляют в министерство строительства Омской области, а в региональном правительстве о нашей проблеме и слышать не хотят.

Виктор БЕРГ

Процедура банкротства в отношении ООО «Компания «ОмСтрой-2001» завершилась в марте 2013 года. Требования кредиторов первой очереди (обязательства, возникшие из причинения вреда жизни или здоровью, а также морального вреда) составляли 25 тысяч рублей. Во вторую очередь (оплата труда и выходных пособий) было включено около 7,4 млн рублей. Требования кредиторов третьей очереди – более 220 млн рублей. Денег клиентов компании-застройщика найти не удалось, и многочисленные кредиторы остались ни с чем. За период конкурсного производства была сформирована конкурсная масса в размере всего 291,8 тысячи рублей (незавершенное строительство).

Самый качественный актив – производственная база по улице 5-я Кордная – был реализован по поручению судебных приставов, и эти деньги пошли на погашение долгов по зарплате в 11 млн рублей. Судя по отчету конкурсного управляющего, на погашение требований кредиторов первой очереди было направлено 10 тысяч рублей (40%), а второй очереди – 4 млн 880 тысяч рублей (65,83%). Кредиторы из третьей очереди (в основном это были банки) не получили ничего.

Предварительное следствие по уголовному делу в отношении экс-директора ООО «Компания «ОмСтрой-2001» было завершено в 2012 году. Следствие установило, что БЕРГ с мая 2005 года по декабрь 2008 года, злоупотребляя своими полномочиями, в целях извлечения выгод для себя, путем растраты похитил денежные средства 442 граждан и юридических лиц – участников долевого строительства 11 многоквартирных домов, расположенных в городе Омске, в городе Калачинске и райцентре Кормиловка. Судебные заседания шли три года. Все это время БЕРГ находился под подпиской о невыезде.

14 октября 2015 года, накануне вынесения приговора, БЕРГ был убит несколькими выстрелами в упор. Тело строителя обнаружили на окраине Омска в его машине. 30 октября судья Куйбышевского районного суда Сергей МОСКАЛЕНКО прекратил уголовное дело в отношении экс-главы ООО «Компания «ОмСтрой-2001» по ч. 1 ст. 24 УПК РФ (смерть подозреваемого или обвиняемого). За время судебных разбирательств количество обманутых дольщиков (по различным причинам) сократилось с 442 до полусотни. Общая сумма исковых требований снизилась до 70 млн рублей. В конце февраля 2016 года стало известно, что несколько обманутых дольщиков обжаловали решение Куйбышевского районного суда о прекращении уголовного дела в отношении Виктора БЕРГА.

Источник: газета «Коммерческие вести» от 16 марта 2016 года

Принимая решение о приобретении жилья в новостройках гражданам нужно постараться учесть все возникающие на этом фоне риски, чтобы не оказаться очередными «обманутыми» дольщиками.

Во-первых:
Ответственно подойти к выбору застройщика, изучить его историю, отзывы о нем (устные и на сайтах). Сколько лет застройщик работает на рынке жилья, не фирма ли это «однодневка» для сбора денежных средств с граждан. Были ли в практике незавершенные объекты или объекты, которые он сдал гораздо позже срока.

Проводились ли над ним суды, связанные с неисполнением договоров, банкротством и пр. Поинтересоваться репутацией в надзорных и контролирующих органах. В Госстройнадзоре Омской области в постоянном режиме, с 8-30 до 17-45 работает «Горячая телефонная линия» (телефон 23-61-83), где граждане всегда могут получить подробную информацию.

Во-вторых:
Ни в коем случае нельзя покупать жилье, не удостоверившись, что на строительство конкретного дома выдано разрешение на строительство департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Проверить, какая этажность дома указана в разрешении на строительство, чтобы не купить квартиру на несуществующем этаже. Также проверить, какое количество квартир указано в разрешении на строительство.

В-третьих:
Покупать квартиры лучше всего в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию, или близки к этому. На средней стадии готовности приобретать жилье имеет смысл только у застройщиков с безупречной репутацией, долго работающих на рынке жилья. К таким застройщикам можно отнести:
— ООО «СФ «Трест № 4» и его подразделения;
— ЗАО «СФ «Трест № 5»;
— ООО «СМТ «Стройбетон» и его подразделения;
— ЗАО «ЗСЖБ № 6»;
— ООО «ПСК «Заполярстрой»;
— ЗАО «СибгазстройдетальИнвест».
На стадии «котлована» приобретать жилье категорически не советуем.

В-четвертых:
Необходимо оценить темпы строительства конкретного объекта. Можно визуально посмотреть – есть ли на площадке техника, рабочие, насколько активно идет стройка. В среднем при нормальной организации технологического процесса в месяц строится три-четыре этажа.
Но нужно учитывать, что темпы строительства также зависят от сроков подключения дома к инженерным сетям.

В-пятых:
И самое главное рекомендуем покупать квартиру, продажа которой регулируется федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Застройщики сегодня в соответствии с указанным законом получают деньги граждан только после государственной регистрации договора долевого участия. А государственная регистрация договора долевого участия состоится лишь в случае страхования рисков в аккредитованной в Центробанке РФ страховой компании (конечно, при наличии и других необходимых для регистрации документов).
Таким образом, сегодня страховая компания своим капиталом покрывает возможный ущерб дольщикам от деятельности застройщика.

Все остальные формы договоров относятся к договорам повышенного риска, и они должны насторожить покупателя. Особенно распространенные ныне договоры пая при вступлении в ЖСК, которые никакой защиты и гарантий гражданам не дают, не регистриуются в Управлении Росреестра, следовательно есть риск продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям по договорам пая.

Источник: http://mszhk.omskportal.ru/

Сегодня на рынке недвижимости существует две схемы покупки новостроек : по Закону РФ №214-ФЗ и покупка по ЖСК.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, в который вступает покупатель новостройки. Решение о принятии нового члена принимается на  общем собрании членов, путем подачи заявления о вступлении в члены кооператива. Теоретически у членов кооператива есть возможность контролировать его деятельность, порядок расхода внесенных денег, исключать неплательщиков, изучать финансовую документацию, переизбирать не справляющегося со своими обязанностями председателя. Фактически, таких энтузиастов, вникающих и управляющих строительным процессом, среди дольщиков, имеющих единственное намерение – вложить деньги и получить по факту готовое жилье, еще надо поискать.

С другой стороны, допустим, нарушаются сроки строительства, или дом «получился» откровенно с недостатками. Дольщики, опираясь на договор долевого участия, могут обратиться в суд с требованиями к застройщику, в связи с существенными нарушениями.

А с кого спрашивать, при тех же проблемах, будучи  членом кооператива? Фактически с самих себя, потому что  кооператив – это некоммерческая организация, имущество которой сформировано в основном из взносов самих пайщиков. Кроме того, стоит обратить внимание на структуру платежей в кооперативе.  Даже если вы внесли за квартиру все сразу, нахождение  в кооперативе подразумевает уплату текущих членских взносов. Более того, на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ, члены потребительского кооператива , после утверждения ежегодного баланса , обязаны покрывать в течении трех месяцев образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов.  Ко всему сказанному нужно добавить, что договор паенакопления не регистрируется в Росреестре.

Банки также неохотно работают с схемой ЖСК. А те, которые работают, имеют очень жёстские условия: это и повышенный процент, и необходимость дополнительного обеспечения в виде иной недвижимости или поручительства. Дополнительное обеспечение требуется на период строительства, до регистрации объекта в Росреестре.

Автор: Наталья Попова, начальник отдела новостроек
агентства недвижимости «Аркада-стиль»

Соответствующий законопроект Депутаты Госдумы могут принять до конца текущего года.

Об этом сообщил в интервью РИА Недвижимость руководитель рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Хинштейн.

Депутат отметил, что к уголовной ответственности планируется привлекать застройщика, который получил деньги гражданина, не имея на это права — не обладая необходимым пакетом документов, не заключив договора долевого участия. Освобождение от уголовной ответственности, согласно законопроекту, будет возможным только в  том случае, если застройщик привлекается впервые и может полностью возместить ущерб гражданину.

Хинштейн отметил, что количество обманутых дольщиков в России с начала 2015 года выросло на 19% или 16 тыс. человек. По его словам, на контроле его рабочей группы находится 790 проблемных объектов и 83,5 тыс. обманутых дольщиков в России. Только в Подмосковье количество обманутых дольщиков превышает 10 тыс. человек.

]]> https://www.likado.ru/journal/2015/10/22/%d0%b7%d0%b0-%d0%be%d0%b1%d0%bc%d0%b0%d0%bd-%d0%b4%d0%be%d0%bb%d1%8c%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%be%d0%b2-%d0%b2%d0%b2%d0%b5%d0%b4%d1%83%d1%82-%d1%83%d0%b3%d0%be%d0%bb%d0%be%d0%b2%d0%bd%d1%83%d1%8e-%d0%be/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2015/08/17/%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9-%d1%80%d0%be%d1%81%d1%81%d0%b8%d0%b8-%d0%bd%d0%b5-%d0%bf%d0%bb%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%80%d1%83%d0%b5%d1%82-%d0%be%d1%82%d0%bc%d0%b5%d0%bd%d1%8f%d1%82/ https://www.likado.ru/journal/2015/08/17/%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9-%d1%80%d0%be%d1%81%d1%81%d0%b8%d0%b8-%d0%bd%d0%b5-%d0%bf%d0%bb%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%80%d1%83%d0%b5%d1%82-%d0%be%d1%82%d0%bc%d0%b5%d0%bd%d1%8f%d1%82/#comments Mon, 17 Aug 2015 10:22:22 +0000 http://www.likado.ru/journal/?p=926 Далее Минстрой России не планирует отменять участие в долевом строительстве →]]>

По сообщению агентства «Интерфакс», 214-ФЗ власти отменять не собираются.

Снижение спроса на недвижимость, по мнению главы департамента жилищной политики, связано, в первую очередь, с высокими ипотечными ставками и потерей доверия потребителей на этапе строительства.

«Эти механизмы, над которыми мы работаем, нужны для того, чтобы вернуть доверие к застройщику потребителя, у которого деньги лежат, наверное, дома», — сказал Стасишин.

Новая редакция ипотечных кредитных продуктов «Социальная ипотека: дом» и «Стандарт: дом» уже утверждена. Их действие теперь распространяется и на строящиеся таунхаусы, которые продаются по договорам долевого участия.

Также, по словам Елены Николаевны,  первого заместителя председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы, сейчас разрабатываются механизмы льготного кредитования индивидуальных жилых домов на этапе строительства, поскольку на отдельные дома действие 214 ФЗ не распространялось. При покупке их на этапе строительства предложено использовать «договор о купле-продаже вещи», поскольку отдельные дома не являются объектами долевого участия.

Процентные ставки по продуктам АИЖК начинаются от 10,3% годовых при покупке жилья на первичном рынке и от 12,5% при покупке жилья на вторичном рынке. Этажность жилого дома на процентной ставке никак не отражается.

Для выработки механизмов ипотечного кредитования объектов малоэтажного строительства организована рабочая группа, в которую вошли ОАО «АИЖК», ОАО «АФЖС», НП НАМИКС и Экспертный совет комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ.

По мнению Максима Раевского, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», изменения в программах АИЖК и госпрограмме субсидирования ипотеки является тем продуктом, который давно ждали и который способен оживить рынок. «В России достаточно много участков и домов, стоимость которых невелика и на них есть спрос среди семей, которые хотят обзавестись жильем, пусть и очень далеко от столицы, но своим, и не готовы тратить на это более 0,7–1 млн руб. А коттеджи и танухаусы стоимостью 2–5 млн руб. станут еще доступнее для так называемого среднего класса покупателей», — считает Раевский.

Следует, отметить, что программы АИЖК имеют достаточно жесткие условия как для граждан, так и для застройщиков, что вызывает серьезные сомнения по поводу их востребованности.

По словам Максима Скороходова, главы девелоперской компании Lion Group, «покупка жилья становится недоступной из-за высокой ставки кредитования и снижения реальных доходов. Текущие ставки в 13–18% на ипотеку фактически ставят крест на доступности жилья».
При этом, как утверждает Скороходов, большинству московских девелоперов будет непросто работать в ценовом диапазоне, заданном АИЖК, так как себестоимость строительства в Московском регионе сейчас составляет $500–600 за кв. м.

Для получения ипотеки по программе кредитования «Социальная ипотека: дом» с опцией «Ипотека с государственной поддержкой» с выгодной ставкой 10,3% годовых, сумма кредита не должна превышать 1,5 млн руб., а первоначальный взнос должен быть не ниже 50%.». К тому же, для граждан существуют ограничения по возрасту, месту работу, наличию детей и др.

По мнению Ирины Миловой, начальника управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-банка,
«эффект от программы может быть достигнут только при активном строительстве подобных объектов недвижимости и их приемлемой стоимости».

Поправки в 214-ФЗ, усиливающие контроль за привлечением средств соинвесторов долевого строительства, решено принять уже осенью 2015 года. Они будут касаться использования средств дольщиков в так называемый переходный период, который придется на 2016-2019 годы.

В ходе совещания рассматривалась схема трехстороннего соглашения при возведении жилья между застройщиком, покупателем и банком согласно которой страхование гражданской ответственности застройщика заменят банковской гарантией. Средства дольщика сначала будут зачислены на спецсчет в банке, а затем уже банк полностью профинансирует стоимость проекта. Таким образом, данная схема обеспечит ввод объекта в эксплуатацию без задержек.

Нововведения нацелены на сокращение количества обманутых дольщиков, которых, по сообщению депутата госдумы Александра Хинштейна, в России насчитывается 70 тысяч.

Традиционный круглый стол на тему недвижимости состоялся в «КВ» на минувшей неделе, 8 июля. В этот раз эксперты были единодушны – рынок не просто стагнирует, а уже сжался вдвое в сравнении с летом 2014 года. Не помогли оживить рынок и субсидированные ставки ипотеки. Причем снижение цен на омском рынке происходит скрытое, и оценить его достаточно трудно, поскольку публичные оферты уже не соответствуют реальной цене, по которой проходят сделки.

Николай ГОРНОВ, «Коммерческие вести». Начать наш разговор хотелось бы с общих цифр. Какой была ценовая динамика на омском рынке недвижимости в первом полугодии?
Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС». На первичном рынке мы зафиксировали за истекшие полгода прирост средней цены квадратного метра жилой недвижимости на 1,7%. Сегодня квадратный метр в новостройках Омска стоит 42 787 рублей. В разбивке по округам у нас максимальная цена, естественно, в новостройках в Центральном АО – 48 097 рубля. Минимальная цена зафиксирована в Ленинском АО – 40 730. Хотя внутри выборки были колебания как в плюс, так и в минус, да и в июне, если сравнить с маем, произошло падение на 1,1%. Если говорить о вторичном рынке жилья, то ценовой пик пришелся на март – 49 675 рублей за квадратный метр. После этого началось снижение средней цены по Омску в пределах 1% ежемесячно. В целом за 6 месяцев 2015 года снижение средней цены составило 1,6%. В июне снижение было максимальным – 1,4%. Сегодняшняя средняя цена квадратного метра на вторичном рынке – 47 960 рублей. В Центральном АО средняя стоимость максимальная – 53 592 рубля. Кстати, вместе с ценой на вторичном рынке немного снижается и количество предложений на продажу.

Николай ГОРНОВ. Вы анализируете цены сделок или цены предложений?

Максим РЕПИН. Мы анализируем цены предложений, которые содержатся в публичных офертах на специализированных сайтах и в двух ключевых специализированных изданиях по рынку недвижимости.

Николай ГОРНОВ. В прошлом году, как мне кажется, были похожие цифры.

Максим РЕПИН. Да, омский рынок недвижимости нельзя назвать бурным.

Николай ГОРНОВ. А какова, на взгляд риелторов, была в первом полугодии активность на омском рынке недвижимости? Заключались ли сделки? И намного ли их меньше, чем в прошлом году?

Константин РОМАНКО, директор агентства недвижимости «Аркада-Стиль». Активность на рынке снижается, конечно. Это видно и по количеству сделок, и по количеству звонков, поступающих в нашу компанию, и даже по количеству интересующихся. Но этот результат был прогнозируемый. В начале года спрос был объясним. Рынок новостроек поддержали деньги покупателей из Казахстана, которых никто не ждал, и даже сегодня мы видим, что динамика на первичном и вторичном рынке совершенно разная. А с середины февраля спрос стал постепенно затухать. Нельзя сказать, что продаж нет совсем. Продажи есть. Но их, безусловно, очень мало. И остается только надеяться, что мы уже достигли определенного равновесия по спросу, поскольку сегодняшняя ситуация не устраивает ни нас, как профессионалов, ни банки, которые тоже обеспокоены объемами ипотечного кредитования.

Николай ГОРНОВ. Снижение ключевой ставки и процентных ставок по ипотечным программам не оживило рынок?

Константин РОМАНКО. Спрос на ипотеку зависит не только от процентных ставок, которые есть на рынке, но и от того, как себя чувствует заемщик. А сегодня заемщик чувствует себя неуверенно. Он смотрит телевизор, видит нестабильную экономическую ситуацию в стране и в мире, и начинает сомневаться, что у него завтра будет работа и заработная плата. Люди не то чтобы не хотят. Они очень даже хотят взять ипотеку. Но опасаются. Они рассуждают так: какой смысл брать ипотеку и покупать квартиру сейчас, если недвижимость может подешеветь? И поэтому решают взять паузу. Мы это уже наблюдали, кстати, в 2008-2009 годах, когда цены на недвижимость впервые с момента становления рынка в 1991 году стали показывать отрицательную динамику. Когда мы проводим анализ предложений и видим, что происходит небольшое снижение на вторичном рынке, мы не учитываем, что при заключении реальных сделок цены могут быть еще ниже. А в отдельных случаях снижение достигает 20% от заявленной стоимости объекта недвижимости. И многие наши клиенты уже понимают, что лучше сейчас потерять 5%, чем спустя год-полтора потерять 20%. Опыт кризиса 2008 года показал, что рынок некоторое время может оставаться в равновесном состоянии, а потом цены на недвижимость могут существенно снизиться. Кто продал недвижимость в самом начале кризиса, сильно выиграл в сравнении с теми, кто продавал в мае-июне 2009 года. У меня у самого была однокомнатная квартира в «хрущевке», и я был твердо уверен, что смогу ее продать всегда. На момент начала кризиса эта квартира стоила 1,4 млн рублей. Я ее продал в итоге всего за 850 тысяч рублей. Зато приобрел бесценный опыт.

Николай ГОРНОВ. Может, у омичей сейчас денег нет?

Константин РОМАНКО. Деньги есть. Часть просто лежит дома, часть – на банковских депозитах, поскольку банки в декабре прошлого года предложили роскошные процентные ставки, и люди подписали договоры на год.

Нина КАРПЕНКО, директор агентства недвижимости «Недвижимость-Гарант». Всю первую половину года рынок недвижимости действительно искал точку равновесия. В конце прошлого года мы видели беспрецедентные валютные скачки, потом был декабрьский ажиотаж вокруг покупки недвижимости с целью сохранения денег. В феврале эта волна ажиотажа пошла на спад. А после майских праздников уже проблематично стало продать квартиру со скидкой меньше 10%. По сути, произошло скрытое снижение цен. При продажах больших квартир, элитной недвижимости, квартир на окраинах приходится снижать еще больше. И размер торга с каждым месяцем увеличивается. Устойчивыми остаются только цены на объекты недвижимости в самом центре города. Хотя квартиры рядом с ним тоже продаются, как правило, с небольшим дисконтом. Длительный период требуется для реализации квартир в домах с большим процентом износа, на крайних этажах. Причем я бы не стала проводить прямые аналогии с прошлым кризисом. Мир стал иным, и ожидать скорого отскока цен и начала нового роста не приходится.

Нужно рассматривать цены на недвижимость в новой макроэкономической реальности. Прежних денег больше не будет, а это значит, что рынку недвижимости придется мириться с новым уровнем платежеспособности покупателей. Да и количество уезжающих из Омска добавляет предложений. По данным статистики, за первое полугодие 2015 года уехали 9 тысяч человек. Собственники хотят продать квартиры здесь по высокой цене, чтобы купить в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Тюмени, Краснодаре, Сочи, а это нереально. К сожалению, не все продавцы понимают сегодняшние реалии. У омичей такой менталитет. Они считают, что если когда-то купили за такую-то цену, да еще и сделали ремонт, то сейчас они смогут продать по космической цене. В результате квартира стоит 3-5 месяцев в одном агентстве на продаже, потом продавец переходит в другое агентство, и квартира опять стоит. Я специально промониторила десяток квартир и посмотрела, как они с ноября прошлого года по начало июля ходили по разным агентствам. Цены продавцы не то что не снижают, а даже, наоборот, еще и повышают при переходе в новое агентство. В итоге риелторы несут затраты, а клиенты не решают свои вопросы. Происходит новый баланс спроса и предложения. Реальную цену на квартиру можно установить с помощью мониторинга.

Николай ГОРНОВ. Вы тоже считаете, что субсидируемая государством ипотека не оживила рынок?

Нина КАРПЕНКО. Оживила, но не настолько сильно, как хотелось бы. Ипотечные продукты востребованы, когда людям нужно продать квартиру, чтобы купить большую по площади. А так как раньше было, когда 20% своих средств у покупателя и 80% он занимает в банке, – такого уже нет. Очень рискованно.

Николай ГОРНОВ. А банки вообще заинтересованы в увеличении объемов ипотечного кредитования? Они как-то мотивируют клиентов, работают с ними?

Нина КАРПЕНКО. Банки заинтересованы, но в 2015 году мэрия Омска выдаст 20 сертификатов для улучшения жилищных условий вынужденных переселенцев и ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС на сумму чуть более 42 млн. Это на миллионный город капля в море.

Константин РОМАНКО. Кстати, в 2009 году рынок недвижимости стал выходить из кризиса не потому, что банки стали лояльнее относиться к заемщикам и предложили им хорошие ипотечные программы. Рынок преодолел кризис благодаря жилищным сертификатам. В 2009 году было выдано жилищных сертификатов более чем на 1 млрд рублей. Сейчас объемы приобретения квартир по сертификатам несопоставимы. А если говорить об ипотеке, то не будем забывать о тех пассивах, которыми располагают банки. Банки и хотели бы любить своих заемщиков, и хотели бы предложить им более лояльные условия кредитования, но если они привлекали деньги у населения на депозиты под 20% годовых, то вряд ли они будут в ближайшее время серьезно снижать процентные ставки по кредитным программам. И даже с учетом того, что ключевая ставка снижается.

Николай ГОРНОВ. В начале года все эксперты говорили, что кризис на рынке недвижимости носит «отложенный» характер. Очень похоже, что этот кризис уже случился. Что дальше?

Максим РЕПИН. Если посмотреть статистику, несколько лет до кризиса 2008 года на рынке недвижимости был бум. В Омской области, к примеру, вводили по миллиону квадратных метров жилья. В журнале «Недвижимость» количество оферт на вторичном рынке превышало 10 тысяч, на первичном рынке – почти 11 тысяч. Можно сказать, что к началу 2008 года мы имели перепроизводство новых квартир. В декабре 2014 года, когда мы вошли в эту ситуацию с обвалом рубля и началом кризиса, ситуация на первичном рынке была абсолютно иная. Застройщики в 2013 году зашли на площадки. В 2014 году начали строить и предлагать. Пик предложений от застройщиков, по нашим ожиданиям, должен был прийтись на третий-четвертый кварталы 2015 года. Как поведут себя застройщики в этой ситуации – вопрос пока открытый. Высока вероятность, что они будут выводить квартиры на рынок, а новые предложения в свою очередь будет давить на цены, так что снижение цен на первичном рынке вполне вероятно.

Николай ГОРНОВ. Вот эта ситуация, когда застройщики вынуждены будут выводить новые квартиры на снижающийся рынок, увеличивает риски, на мой взгляд, и застройщиков, и покупателей квартир. Как эти риски оценивают риэлторы?

Константин РОМАНКО. На мой взгляд, выбирая между покупкой квартиры на вторичном рынке и квартиры в новостройках, лучше отдать предпочтение новостройкам. И государство сегодня подсказывает это решение, субсидируя ипотечные ставки именно для новостроек, и рынок к этому подталкивает. Цена квадратного метра в новостройках ниже, чем в среднем по рынку. Риски оценивать, конечно, необходимо. Всегда нужно учитывать, кто именно строит, где строит, а также в какой стадии строительства находится конкретный дом. К нам иногда приходят клиенты с просьбой сопроводить сделку по приобретению квартиры в новостройке. И когда мы начинаем разбираться, то иногда выясняется, что и с землей у застройщика есть проблемы, и с документацией не все хорошо, и дом еще на самой начальной стадии. Естественно, в такой ситуации мы не советуем своему клиенту покупать квартиру, сколько бы ни стоил квадратный метр. Если вы хотите купить квартиру с гарантией почти 100%, то выбирайте застройщика, который заключает договоры долевого участия в строительстве. Если выбираете схему ЖСК, то нужно уже обращать внимание на застройщика. Если это устойчивая строительная компания, которая без потерь вышла из кризиса 2008 года, то риски минимальны.

Нина КАРПЕНКО. Еще лучше не самому оценивать эти риски, а обратиться за помощью к специалистам.

Николай ГОРНОВ. А застройщики все оценили свои риски? Не переоценивают ли они свои силы и возможности? Не увеличится ли опять отряд обманутых покупателей?

Андрей КАЛАЙДИН, директор агентства недвижимости «ДОМСК». Проблема в том, что определенная часть компаний-застройщиков родом из Советского Союза. И работают они как во времена плановой экономики, считая, что главное – это построить дом, а покупатели придут сами. Любому застройщику задайте вопрос, кто его основной конкурент, и услышите про ГК «Стройбетон» или Трест № 4. Редко кто задумывается, что их основной конкурент – это вторичное жилье. А человек, который собирается купить квартиру на вторичном рынке, никогда не придет к застройщику. Он придет к риелторам, и только мы можем подсказать такому покупателю, что ему имеет смысл обратить внимание на новостройки, которые по цене даже интереснее. И если бы все застройщики рассматривали риелторов в качестве дополнительного канала продаж, у них бы однозначно снизились риски. Что еще делают застройщики в ущерб себе, так сказать? Они рассчитываются со своими подрядчиками квартирами. И тем самым они полностью ломают себе продажи.

Николай ГОРНОВ. Подрядчики стараются побыстрее избавиться от квартир и ставят низкий ценник?

Андрей КАЛАЙДИН. Конечно. У нас миллион таких примеров, когда подрядчики продавали квартиры намного дешевле рынка.

Николай ГОРНОВ. Ну а как поведут себя застройщики в ситуации кризиса, на ваш взгляд?

Андрей КАЛАЙДИН. Ситуация сегодня очень непростая на самом деле. С падением рубля растет себестоимость квадратного метра. Подорожание различных строительных материалов уже составило от 5% до 50%. А рынок идет в обратную сторону, вынуждая застройщиков продавать дешевле, чем они планировали. Естественно, нормально себя чувствуют крупные застройщики, наученные кризисом 2008 года, которые имеют жировой запас и строят на свои деньги.

Нина КАРПЕНКО. На мой взгляд, самое мудрое решение, которое могут принять в сегодняшней ситуации застройщики, – обратиться к профессионалам, которые умеют продавать. У нас есть покупатели. И если мы приведем этих покупателей на первичный рынок, то строители от этого только выиграют.

Максим РЕПИН. Да, застройщики как-то справлялись с реализацией. Но это было в нормальных условиях. В жесточайших условиях кризиса им просто необходим, на мой взгляд, альянс с риелторами. Весь мир идет по этому пути. В том числе прогрессивные российские застройщики, которые начинают обращаться к профессионалам не только в части продаж, но и за анализом рынка строительных материалов, чтобы иметь более весомые аргументы в переговорах со своими поставщиками. К сожалению, эти примеры не из нашего региона. Наши застройщики – они очень консервативные.

Николай ГОРНОВ. А какое влияние оказала на омский рынок девальвация рубля? Продавцы уже переварил информацию о том, что рубль подешевел относительно доллара и евро как минимум в полтора раза в сравнении с 2014 годом?

Константин РОМАНКО. Омский рынок недвижимости – он традиционно рублевый. И если даже кто-то из владельцев недвижимости рассчитывал получить определенную сумму в валюте, то ему придется отказаться от этой идеи. Иначе ждать он будет очень долго. Даже Москва отошла от валютных цен. Все торгуют в рублях. Разве что в каком-нибудь суперэлитном сегменте еще остались цены в долларах.

Максим РЕПИН. Историческая ремарка. С точки зрения аналитики Россия всегда делилась на «Россию-1», там все индексы считались в валюте, и рублевую «Россию-2». Омск на российском рынке недвижимости всегда был рублевым городом, даже в самом начале 90-х. С 2008 года уже вся Россия перешла в рублевую зону. В том числе и Москва. Валюта осталась только в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса, где квартиры сдаются в аренду нерезидентам. В результате, когда рубль упал, вся недвижимость просела и покупка стала выгодна тем, у кого были сбережения в валюте. Именно это мы и увидели в декабре, когда в Омске массово приобретали квартиры жители Казахстана.

Николай ГОРНОВ. Еще один перспективный сегмент рынка и явно недооцененный – индивидуальное жилье. Может быть, индивидуальные дома больше будут востребованы в кризис?

Павел ПЕНЧУК, директор УК «Тихая речка». Как мы уже убедились на практике, при снижении спроса на жилье в многоэтажным домах растет интерес к малоэтажному жилью. В малоэтажном строительстве меньше рисков и зависимости. Земля оформляется сразу в собственность, коммуникации и асфальтированные дороги уже построены, и жилой дом независим от соседних домов, если даже они не построены. В многоквартирном доме все иначе. Если даже одна квартира не достроена, дом не может быть сдан и заселен. Когда мы реализовывали два первых проекта – «Тихая речка» и «Красноярка De luxe», то продавали только земельные участки с коммуникациями. Сами строительством не занимались. Но за это время к нам поступало множество обращений от потенциальных покупателей с пожеланиями разработать комплексное предложение стоимостью в 2-3,5млн рублей. Чтобы за эти небольшие, в сущности, деньги люди могли приобрести готовый дом с отделкой и земельным участком. Третий проект, коттеджный поселок «АИСТ», в прошлом «Новая Красноярка», мы реализуем уже с учетом этих пожеланий. У нас свой строительный цех, мы закупили оборудование, и теперь сами производим домокомплекты с минимальной себестоимостью, так как закуп стройматериалов и комплектующих ведется большими объемами. В итоге дом площадью 45 квадратных метров на четырех сотках земли с газом и инженерными коммуникациями обходится покупателям в 1,72 млн рублей. Строительство идет активно. В мае-июне к нам обратилось уже более 100 семей, которые хотят продать свои квартиры и переехать в пригород. Наш учредитель АРКАТОВ Сергей Михайлович является членом генсовета Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, и это нам дало возможность получить финансирование на строительство всех без исключения коммуникаций, асфальтированных дорог, газа, детского сада, начальной школы, детской и спортивной площадок и поддержку нашего проекта федеральной структурой, которая нам помогает во всех вопросах, но и, конечно, курирует ход строительства поселка, гарантирует выполнение нами всех строительных работ и обязательств. Также мы вступили в Ассоциацию домостроительных технологий СИП, которая участвует в вопросах строительства домов и уберегает нас от ошибок и наполняет нас знаниями. И в итоге мы имеем возможность сегодня продавать дома на 30% дешевле, чем если бы мы были в нашем проекте одни без вышеназванных федеральных структур. Получается, что покупатель сегодня приобретает объект недвижимости со скидкой 30%.

Константин РОМАНКО. На мой взгляд, продажи малоэтажного жилья страдают в первую очередь при общем падении спроса на рынке недвижимости. Как правило, коттеджные поселки расположены на достаточном удалении от города и такое жилье не может быть постоянным, чтобы ежедневно ездить в город. Дома покупаются либо для родителей-пенсионеров, либо как дом на выходные дни. Ну и второй момент, из-за чего страдает сегодня спрос, – это сама схема домостроения. Не все понимают, что каркасный дом – это недорого и качественно. Люди опасаются, что в таком доме может быть холодно. Из-за покупательских опасений один из крупных игроков на этом рынке отказался от каркасных домов и перешел на более дорогой, но понятный рынку кирпич.

Николай ГОРНОВ. Индивидуальное жилье – это всегда был элитный сегмент. Несколько лет назад многие девелоперы обратили внимание на малоэтажку для массового покупателя. Это правильный путь? Или это некий боковой тренд?

Павел ПЕНЧУК. Мы потому и перешли из преиум-класса в бизнес-класс, что спрос на недорогое малоэтажное жилье есть, и он достаточно большой. При этом я не могу сказать, что закончился спрос в элитном сегменте. Продажи постоянно идут, и в июне были сделки в «Тихой речке», люди покупали по 12-15 соток и платили 350 тысяч рублей за сотку. Мы видим, что спрос на малоэтажку в организованных и охраняемых поселках не падает во время кризиса, но, наоборот, даже возрастает. Хочу обратить ваше внимание, что самое важное в организованных поселках – наличие коммуникаций либо их активное строительство с финансированием, не зависящем от продаж.

Константин РОМАНКО. На мой взгляд, переход в массовый сегмент – это абсолютно верное решение. Просто многократно сжался весь рынок. Сегодняшний рынок в сравнении с прошлогодним – это максимум 40%. Как только рынок начнет разживаться, спрос на малоэтажку появится опять.

Николай ГОРНОВ. А сегмент аренды жилой и коммерческой недвижимости, он тоже сжался? Насколько интересно риэлторам заниматься арендой?

Константин РОМАНКО. В нашей компании аренда осталась на том же уровне, что и в прошлом году, просто сами объемы сделок невелики, поэтому аренда нам погоды не делала и не делает. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то он более закрыт, чем рынок жилой недвижимости, сделки на нем единичные, и проанализировать их практически невозможно. Почему обращаются к риелторам продавцы? Потому что обычному человеку не под силу продать квартиру, которая находится под банковским обременением, чтобы с использованием материнского капитала купить другую, где прописан, например, несовершеннолетний ребенок. А рынок коммерческой недвижимости – это рынок, участниками которого является ограниченный круг людей. И практически все они друг друга знают.

Николай ГОРНОВ. Арендные ставки, по логике, тоже должны снижаться, если на рынке недвижимости стагнация…

Максим РЕПИН. Так и есть. И все крупные торговые комплексы уже выработали сниженные прайсы, провели работу со своими основными арендаторами, заключили долгосрочные договоры, чтобы не потерять никого. В мае мы проводили исследование величины арендных ставок во всех торговых комплексах города. А некоторые управляющие компании торговых центров озаботились этим вопросом еще в декабре прошлого года, они обратились к нам, чтобы сделать прогнозный мониторинг, и заранее передоговориться со своими арендаторами, чтобы их никто не переманил более выгодными условиями. А если говорить в целом о рынке коммерческой недвижимости, то в Омске его просто нет. В Екатеринбурге, например, бизнес-центры вводятся ежегодно. В Омске инвестиционная привлекательность почти равна нулю, поэтому за последние пять лет не введено ни одного бизнес-центра. И в этом году ни одного не будет введено. О чем тогда говорить? Да ни о чем. Есть разовые сделки. Есть некое количество оферт. Но инвестиционный анализ можно провести разве что в сегменте торговой недвижимости.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости стагнирует не только в Омске…

Нина КАРПЕНКО. Рынки лихорадит практически по всей стране. И по данным наших коллег, в Кемерове, Новосибирске и Санкт-Петербурге больше всего сжимается вторичный рынок жилья. Многие предпочитают покупать жилье в новостройках, причем на высокой стадии готовности.

Николай ГОРНОВ. Раньше многие частные инвесторы вкладывали деньги не в финансовые инструменты, а в жилую недвижимость. Остались еще на рынке инвестиционные идеи? Имеет ли смысл покупать квартиры с целью получения дохода?

Андрей КАЛАЙДИН. На первичном рынке инвестиционных идей сегодня много. Можно приобрести квартиры у подрядчиков с очень большим дисконтом.

Константин РОМАНКО. Идеи есть, а покупок инвестиционных нет. Они появятся только тогда, когда рынок придет в равновесие и хотя бы немного оттолкнется от дна. На этом этапе люди опять станут инвестировать в жилье.

Максим РЕПИН. В 2014 году омский рынок недвижимости прирос на 6%, а инфляция, по официальным данным Росстата, составила 11,4%. При таких условиях инвестировать в недвижимость – это очень рискованно.

Николай ГОРНОВ. Спасибо за интересный и содержательный разговор. Желаем всем участникам рынка недвижимости, чтобы они вышли из кризиса с минимальными потерями.

материал предоставлен изданием «Коммерческие вести»