Омские новостройки: аналитика рынка

Как покупать новостройку в Омске и стоит ли это делать? Вопрос актуальный. Начиная с обзора цен (не проще ли купить от хозяина?), заканчивая выбором надежной строительной компании. Что на самом деле происходит на рынке омских новостроек, рассказали банкиры, риэлторы и застройщик. 

Что покупают омичи?

Больше всего покупок проходит на вторичном рынке. Собственники готовы снижать цены все больше: в октябре 2016 года они уступали 5,3% от стоимости квартиры, а в этом году — 9,5%. За год цены снижались стабильно: в октябре 2016 года стоимость проданного квадратного метра была в районе 45,5 руб/кв.м, а в октябре 2017 года - 43,5 руб/кв.м. 

Квартира «от хозяина» 40 кв.м. за год подешевела на 80 000 тысяч рублей:

2016 год: 1 820 000 руб.

2017 год: 1 740 000 руб.

Кирилл Рязанов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи»: За полтора года был один месяц, когда цена на вторичную недвижимость подросла. Тенденция на снижение идет, пока мы не прогнозируем изменений, по крайней мере, в Омске. 

Предложений на рынке вторичной недвижимости очень много и порядка 80% сделок проходят по «вторичке». Люди, которые спешат продать, готовы двигаться в цене: средняя цена торга около 10%. Выставили за 3 миллиона — готовы продать за 2,7.

По новостройкам стабильности не было, но цены «плавали» в ограниченных пределах: от 41 до 40 руб./кв.м. Стоимость проданных квартир зависела от объектов, которые продавали в 2017 году: готовые дома, которые достроили в этом году и выставили на продажу и проекты, которые начали продавать в 2017 году на «этапе котлована».

Кирилл Рязанов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи»: Предложения по первичному рынку гораздо меньше, чем по вторичке (в штуках), поэтому цена не столь критично падает. 

Сейчас предлагают интересные и хорошие объекты, крупнейшие застройщики строят микрорайонами достаточно удобное и доступное жилье. Последние полгода мы наблюдаем, что некоторые застройщики уже пытается поднимать цены, не боясь потерять объем продаж и выручку, поскольку клиенты на эти квартиры есть. Бывает, мы еще не успели зайти на проект с клиентским договором, а там уже 50% объема однокомнатных квартир нет, потому что ажиотажный спрос.

Новостройки стали популярнее

По словам риэлторов, новостройки становятся популярнее. В прошлом году среди всех проданных квартир они занимали 9-10%, в этом году — уже 12%.

Люди стали покупать меньше 3-комнатных квартир в новых домах, и больше — 2-комнатных. Популярность 1-комнатных не меняется: именно их два года покупают почти 60% новосёлов. Застройщики сориентировались и проектируют дома, делая упор на «однушки».

Владимир Гринёв, руководитель департамента недвижимости ГК «Стройбетон»: Сейчас тенденции улучшения ситуации на рынке. За последний месяц мы заметили, что спрос на квартиры в новостройке  особенно увеличился.В следующем году [цены] потихоньку начнут расти (сейчас тоже начинается небольшой рост), именно на новостройки. По вторичке — там будут и падать и плавать цены, а на новостройки — нет.

Ипотека: в Омске «режут» проценты

В 2017 году ставка на новостройки снизилась — как и по ипотеке на вторичные квартиры, среднее значение составляет 10%.

Доступнее ипотеку делает рефинансирование: банк пересматривает условия старого кредита и снижает ставку. Инструмент стал актуальным в 2017 году, когда появилась значимая разница между ставками разных лет. В 2014-2015 заемщик кредитовался под 12-15%, а в 2017 году может снизить её до 9-10% и получить миллионную экономию. Вместе с ипотекой банки рефинансируют потребительские кредиты. С выбором условий рефинансирования помогают ипотечные брокеры федеральной риэлторской компании: они анализируют программы ведущих банков и считают, где клиент получит наибольшую выгоду.

Ольга Петрова, ВТБ24, начальник центра ипотечного кредитования РОО «Омский»: Сделок по рефинансированию стало в разы больше. Клиенты самостоятельно, без активной рекламы этого продукта, отслеживают изменения и обращаются в банк.  

Банки рефинансируют собственные кредиты и кредиты других банков. Можно взять кредит не только для погашения текущего остатка задолженности, но и на потребительские цели: клиент берет новостройку, готовое жилье, возникает потребность отремонтировать [квартиру] — рефинансирование позволяет взять дополнительные средства на ремонт и другие улучшения по низким ставкам — от  9,7% в зависимости от категории клиентов.

Ольга Белкина, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения 8634 ПАО Сбербанк:

Можно рефинансировать не только ипотечный кредит — мы можем рефинансировать до 5 кредитов в одной сумме плюс наличные средства. Для клиентов это выгодно и  удобно.

Потоку заявок увеличился практически на 30% с учетом снижения процентных ставок. Только у нас процентные ставки в течение года снизились четыре раза, снижение прошло на 4 процентных пункта. Средняя сумма кредита 1 300  000 — 1 200 000, на доход 15-20 тысяч человек может улучшить жилищные условия.

Игорь Великода, Газпромбанк, заместитель начальника ОО №029/2024 в Омске: 

Газпромбанк активно предлагает услугу рефинансирования, в том числе с увеличением под потребительские цели под ту же самую ставку, которая ниже, чем потребительское кредитование. 

Банки высказали предположение, что рынок диктует дальнейшее снижение ставок.

По их ощущениям, снижение будет не такое динамичное, как в 2017 году.

Ольга Петрова, ВТБ24, начальник центра ипотечного кредитования РОО «Омский»: Самые грамотные действия покупателя — приобрести квартиру сейчас на комфортных условиях: оптимальное соотношение цены и процентной ставки. И в случае дальнейшего снижения ставки рефинансировать кредит. Если есть потребность приобрести жилье, нужно делать это в текущей ситуации, я думаю, что это действительно актуально.

Набирает популярность новый инструмент — электронная регистрация сделки. Особенно она удобна, если продавать или покупать недвижимость в другом регионе.

Кирилл Рязанов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи»: Люди не знают про услугу, спрашивают, что это, зачем их фотографируют (фото — для получения электронной цифровой подписи). Мы федеральная компания, покупатель может быть в Омске, продавец — в Сургуте, и не надо даже ездить [для заключения сделки]. У меня был кейс: покупатель не мог вырваться из Москвы — по доверенности проводится сделка, он платит полторы тысячи за электронную регистрацию и экономит как минимум 15 тысяч на билетах на самолет. Отзывы об удобстве от клиентов самые положительные.

Материал предоставлен ФРК «Этажи»