Эффект взаимозаменяемости супругов при использовании налогового вычета
Большинство покупателей как строящегося, так и готового жилья интересует использование налоговой льготы в размере 13% от суммы понесенных на приобретение недвижимости расходов. Максимально возможная сумма налогового вычета зависит от продуманных действий самого налогоплательщика: высчитает ли он для себя наиболее выгодный вариант и сможет ли его правильно отразить при подаче декларации и заявления о предоставлении налоговой льготы. Варианты для лучшего маневра есть, в частности, у покупателей, состоящих в браке. Рассмотрим на примере конкретного вопроса.
Договор долевого участия в строительстве дома в связи с нахождением мужа в командировке был оформлен на жену по ее паспорту, она же по нему и производила расчет. Организация-застройщик в день сделки обещала в дальнейшем переоформить документы на мужа, т.к. у него большая зарплата, а жена – домохозяйка с нестабильной подработкой, в целях получения им максимального налогового вычета. Но теперь строительная компания, ссылаясь на занятость в предновогодние дни, отказывается переделывать договор и платежные документы на супруга. Как быть, можно ли повлиять на застройщика в изменении документов?
Бухгалтерия солидных организаций не жалует таких переоформлений «задним» числом, да и согласно положениям закона и правоприменительной практики делать это ни к чему, т.к. речь идет о супружеской совместной собственности с характерным для нее элементом договоренности между супругами. О чем речь?
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на приобретение на территории России квартиры, комнаты или доли (долей) в них. То есть, при покупке, квартиры, скажем за 2 700 000 рублей, налогоплательщик может получить 260 тыс. рублей (13% от 2 млн. рублей).
В соответствии с положениями ст. 256, 36 Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
В соответствии с абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса в случае приобретения имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
Частным случаем такого согласованного решения совладельцев имущества (супругов) является распределение между ними имущественного налогового вычета в отношении 100% и 0%.
Вышеуказанные выводы являются официальной позицией Минфина России (см. например, Письма Минфин РФ от 28.06.2013 N 03-04-05/24806, от 28.05.2013 N 03-04-05/19367, от 01.02.2013 N 03-04-05/7-87 и др.).
Данную точку зрения поддерживают Президиум ВАС РФ и Верховный Суд РФ. (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07 по делу N А14-990/200627/24,
Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2010 N 93-В09-1).
Таким образом, в ситуации, аналогичной в вопросе, независимо от того, что договор, платежные документы и свидетельство о праве собственности оформлено на жену, вычет может использовать в полном размере муж, при наличии следующих условий в совокупности:
1)у мужа есть официальный доход, облагаемый по ставке 13%;
2)он еще ни разу не пользовался такой льготой после 1 января 2001 г.;
3)жена еще ни разу не пользовалась такой льготой после 1 января 2001 г. (иначе смещать просто нечего);
4)дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры между застройщиком и одним из супругов;
5)супруги подадут совместное заявление, в соответствии с которым жена попросит сместить право на свой налоговый вычет в пользу супруга.
Если жена уже раннее пользовалась вычетом, то смещать уже действительно будет нечего и надо непосредственно с застройщиком оформлять договор и платежные документы на имя супруга, имеющего намерение воспользоваться вычетом.
Елена Поперечная
Начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль»