На спрос продолжает влияет существенное сокращение ипотечной активности, – сказал глава Гильдии. – Рынок сильно зависит от государственных программ. Любые изменения, подкручивания, ужесточения этих программ вызывают ажиотажный всплеск, вызванный желанием успеть вписаться в действующие условия программ. Продавцы адаптируются к новым реалиям, переходят от ожиданий к реалистичным оценкам, что способствует ликвидности объектов. Сократилось количество инвесторов, рынок избавился от спекулятивной надстройки и возвращается к жилищной функции. В сегменте новостроек основной драйвер ипотеки с господдержкой. На фоне рисков срока сдачи и изменений в долевом строительстве, мы наблюдаем повышенный интерес покупателей к вторичному рынку и к новостройкам с высокой степенью готовности.

Рынок переживает структурную трансформацию. Уходит эпоха «роста любой ценой». На первый план выходят устойчивость, прозрачность и качество – как самих объектов, так и профессиональных услуг. Мы, как профессиональное объединение, видим свою задачу в том, чтобы способствовать формированию цивилизованного, клиентоориентированного рынка, где решения принимаются на основе полной информации и экспертной поддержки. Год был непростым, но он четко обозначил вектор: будущее за профессионализмом и доверием.

– Какие изменения в поведении покупателей и продавцов вы отметили в 2025 году? Как изменилась структура сделок, формат работы или приоритеты клиентов?

В связи с неоднозначными судебными решениями и ростом мошеннических схем вырос запрос на «безопасную сделку» и тотальную проверку. Доверие сместилось от устных обещаний к документам. Вырос спрос на услуги по юридическому аудиту объекта, проверке истории, чистоты прав. Покупатели стали чаще и глубже привлекать собственных юристов и экспертов.

Риэлторы отмечают растущую цифровую зрелость клиентов. Клиент проводит 80% «пути» онлайн: изучает историю цен на объект и в ЖК, читает отзывы о застройщике и УК, смотрит виртуальные туры и видеообзоры района. На очный просмотр выезжает для финальной проверки, а не для первичного ознакомления. По информации от системных игроков рынка – агентств недвижимости – в 2025 году закрепился сдвиг в трансформации общения с клиентами: количество обращений через чаты стало больше, чем классических звонков. В среднем 62% обращений поступают в различные мессенджеры.

Наблюдается приоритет «готовности к жизни». На первичном рынке ценность объекта с отделкой «под ключ» от надежного застройщика превысила ценность «коробки» с сомнительными сроками. На вторичке растет готовность покупателей к вселению без дополнительных вложений.

Также коллеги по РГР отмечают возросшую реалистичность в ценообразовании. Уходит тренд на «завышение с прицепом». Конкуренция и длительные сроки экспозиции заставляют продавцов изначально выставлять конкурентную, рыночную цену, подкрепленную данными от риэлтора о похожих проданных объектах. Завышенные предложения просто «не видят». Продавцы стали более лояльны к торгу, но в разумных пределах. Они чаще соглашаются на встречные условия (например, ждут снятия обременения с квартиры покупателя, готовы оплатить часть комиссии или сделать небольшой ремонт). Понимание, что «идеальный» покупатель может быть только один, пришло на смену ожиданию чуда.

Наблюдается тренд на рост инвестиций в презентацию объекта. Есть осознание, что «рынок просматривает глазами». Продавцы все чаще соглашаются на доналадку (профессиональная уборка, мелкий ремонт, нейтрализация запахов, качественная фотосъемка и 3D-тур) как на необходимые инвестиции для ускорения продажи.

На рынке произошло усложнение сделок. Выросла доля сделок с сопутствующей продажей/покупкой (альтернатива, цепочки). Работа с ними требует высочайшей координации и управления рисками, что под силу только опытным командным специалистам. При этом снизилась доля «ипотечных» сделок.

– Насколько сильно повлияло внедрение ИИ в работу риелторов в 2025 году?

Влияние ИИ сильное и необратимое, но с ключевой оговоркой: ИИ не заменяет риэлтора, а переопределяет его ценность. Более ощутимо влияние в области аналитики и ценообразования. Алгоритмы на основе компьютерного зрения анализируют тысячи фото- и видеоотчетов, оценивая степень износа, качество ремонта и даже эмоциональную привлекательность интерьера. Не отстает область маркетинга и презентации объектов: генерация уникальных текстов описаний, адаптированных под разные площадки и целевую аудиторию; автоматическое создание тизеров и коротких видео из 3D-туров; исправление и улучшение фотографий – всё это стало рутинной операцией, повысившей конверсию просмотров в показы.

Значительное влияние ИИ в области первичной  коммуникации: умные чат-боты и голосовые ассистенты, интегрированные в сайты и карточки объектов, ведут до 80% первичных диалогов, отвечают на вопросы 24/7. Растет влияние в сфере юридического и документального аудита: системы проводят первичный анализ выписок из ЕГРН, договоров, истории собственности, выявляя «красные флаги» и типовые риски, что на 30-50% ускоряет работу юриста и повышает надежность.

ИИ превращается из модного слова в рабочий инструмент. При этом растет ценность «человеческих» навыков: эмпатии, переговорного мастерства, умения строить долгосрочные отношения, этики и личного бренда как гаранта надежности. ИИ не «отбирает хлеб» у профессионалов, а освобождает им время для самой ценной части работы – консалтинга, построения доверия и управления сложными сценариями.

–  Можете назвать 3 ключевых события наиболее сильно повлиявших на отрасль в уходящем году?

События выделить сложно, скорее это некоторые процессы, которые происходили в этом году.

Все следят за заседаниями Центробанка.  В течение года ключевая ставка постепенно снижалась, что стало важным сигналом для рынка недвижимости. Но в то же время снижение ключевой ставки медленное, рыночная ипотечная ставка на сегодня заградительная. В течение года происходило закрепление новой нормальности – когда уже завершена эпоха льготной ипотеки, присутствует высокая ключевая ставки, ужесточено регулирование рынка.

Государство на рынке главный игрок. Рынок массового жилья теперь зависит не от экономики, а от ипотечных госпрограмм. Это новая реальность.

“Эффект Долиной”, “кризис доверия” на вторичном рынке, мошенники и проблема защиты добросовестного покупателя — все эти резонансные темы, предполагаем, что не уйдут бесследно для рынка. Безопасность сделок должна быть улучшена и усилена.

Налоговые изменения, принятые в этом году – также повлияют на рынок недвижимости, и не только на отдельно взятую отрасль.  И так сложный рынок, плюс – дополнительная налоговая нагрузка в следующем году – вероятно это может изменить ландшафт рынка, какие-то игроки не смогут пережить новую реальность, вынуждены будут уйти или сильно трансформироваться.

– Как повлияли появившиеся в 2025 году экономические и регуляторные факторы на рынок и деятельность агентств?

Экономический и регуляторные факторы сегодня заставляют перестраивать деятельность агентств недвижимости, переосмыслять свои бизнес-процессы, повышать эффективность работы, усиливать экспертность. Внешние факторы выступили в роли «естественного отбора», очищая рынок и формируя новую, более ответственную, технологичную и клиентоцентричную индустрию.

– Что ждете от 2026 года?

Наши прогнозы на 2026 год умеренно-позитивные. Хуже уже быть не должно. Это не значит, что будет лучше. Просто к текущей ситуации мы начали адаптироваться и вынуждены перестраивать свои бизнес-модели. Тренд на востребованность высокопрофессиональных услуг укрепляется. Сейчас как никогда востребован хороший эксперт, профессионал рынка недвижимости. Риэлтор стал персональным стратегом. Клиенту нужен не «посредник с ключами», а эксперт, решающий проблемы: юрист, аналитик и менеджер в одном лице, который ведет сделку «под ключ». И в будущем экспертность и профессионализм полагаем только будет расти в цене.

Источник: https://rgr.ru

В пресс-конференции приняли участие президент РГР Артемий Шурыгин, вице-президенты РГР Ирина Зырянова, Андрей Банников и Андрей Хромов.

Спикеры обсудили покупательский спрос на фоне высокой ключевой ставки, кризис доверия на рынке недвижимости, законодательные инициативы РГР, меры противодействия мошенничеству, а также основные вызовы рынка недвижимости на 2026 год.

Главными событиями и темами рынка в 2025 году участники обозначили:

•  снижение ключевой ставки и её влияние на ипотечные ставки,
•  изменения в ипотечных госпрограммах, которые занимают значительную долю рынка,
• законодательные инициативы, особенно налоговые изменения, которые затронут рынок недвижимости,
• защиту прав добросовестных покупателей и противодействие мошенническим схемам.

Эксперты назвали 2025 год сложным для рынка недвижимости, с ростом рисков и стагнацией в строительстве. Было зафиксировано снижение объемов строительства в некоторых регионах, особенно в Московской области и Москве.

Отметили, что рынок недвижимости продолжает испытывать влияние макроэкономической неопределенности. Государственные ипотечные программы играют ключевую роль в поддержании спроса. Законодательные изменения, такие как новый ипотечный стандарт и налоговые реформы, оказывают значительное влияние на рынок.

Также на пресс-конференции представители РГР озвучили предложения по улучшению рынка, включая расширение условий ипотечных программ, создание компенсационного фонда для пострадавших покупателей и усиление защиты прав добросовестных приобретателей и рекомендации для покупателей.

«За два года всего 8% россиян смогут накопить на первоначальный взнос, чтобы внести 20% по ипотеке при покупке новостройки, – сказал в своем докладе Артемий Шурыгин. – А доля банковских отказов по ипотечным заявкам в октябре достигла максимальных 67,5%. Для оценки гражданами своих реальных возможностей мы предлагаем создать специальный единый цифровой сервис предварительного одобрения ипотеки с саморегулируемым лимитом, чтобы заемщики точно знали свои возможности до подачи официальной заявки».

Аферы с ведомыми продавцами вторичного жилья перемещаются из Москвы в другие города–миллионники, заявил журналистам Андрей Банников.  

«Российская гильдия риэлторов выступает за введение презумпции добросовестности приобретателя. Покупатель не должен доказывать, что он действовал добросовестно — это должна доказывать противная сторона. Презумпция добросовестности, на наш взгляд, поможет покупателям отстаивать свои права в суде», – сказал Андрей Банников.

Видеозапись пресс-конференции

Источник: https://rgr.ru

Несмотря на то, что статистически такие дела составляют малую долю от общего оборота, каждый единичный случай вызывает значительный общественный резонанс, снижает доверие граждан к институту государственной регистрации и создаёт угрозу сокращения количества сделок на вторичном рынке.

С 18 ноября по 1 декабря в РГР действовал Оперативный штаб по стабилизации рынка недвижимости, защите добросовестных участников и снижению рисков мошенничества. В том числе он собрал и проанализировал предложения профессионалов рынка недвижимости и представителей иных сфер деятельности, граждан, организаций по решению проблемы.

По итогам работы штаб подготовил перечень рекомендаций, направленных на защиту добросовестных покупателей и продавцов, снижение рисков мошеннических схем и обеспечение единообразного применения законодательства судебной системой.  Меры сгруппированы в три блока: рекомендации гражданам, меры для судебной и государственной систем на текущем этапе, и системные меры по снижению рисков в будущем.

Предлагаем вашему вниманию «Предложения Оперативного штаба РГР по снижению рисков мошенничества в сделках «с ведомыми»:

Блок 1. Рекомендации гражданам, которые находятся на этапе выбора или оформления жилья

1.1  Субъективная оценка поведения и состояния продавца

Рекомендуется проводить личные беседы с продавцом без посредников, чтобы убедиться в самостоятельности его волеизъявления. В ходе общения следует задавать открытые вопросы о мотивах продажи и дальнейших планах, оценивать способность продавца понимать смысл сделки, адекватно реагировать на вопросы и давать связные ответы. Особое внимание следует уделять признакам заученных ответов, вмешательству третьих лиц и реакциям, не соответствующим ситуации. Дополнительно полезно получить информацию от соседей о поведении продавца и о возможных подозрительных лицах. Такая субъективная оценка помогает выявить риски уязвимости или внешнего давления, которые невозможно определить только по документам.

1.2 Фиксация осознанности продавца

Рекомендуется использовать короткую форму — чек-лист, фиксирующую мотив сделки, понимание продавцом её условий, отсутствие давления третьих лиц и факт личного волеизъявления. Желательно такую форму чек-листа (анкеты) должен заполнить сам продавец собственноручно. Такая форма не усложняет сделку, но создаёт доказательственную базу, подтверждающую осознанность действий продавца.

1.3 Документальная проверка формальных признаков рисков

Рекомендуется проводить базовую документальную проверку формальных признаков, указывающих на возможные риски воли и осознанности продавца. К таким документам относятся: справка из ПНД о неполучении психиатрической или наркологической помощи, сведения из ЕГРН о наличии ограничений дееспособности, а также информация о способе приобретения продавцом квартиры, включая недавние дарения от лиц, не являющихся ему родственниками.

Эти документы не позволяют поставить диагноз, но фиксируют осмотрительность покупателя и помогают выявить признаки потенциально «подставной» или уязвимой сделки. При возникновении серьёзных сомнений рекомендуется отказаться от покупки, поскольку даже наличие предварительных медицинских заключений не обеспечивает защиту в случае дальнейшего оспаривания сделки.

1.4 Привлечение профессиональных «гарантов» сделки

Рекомендуется оформлять сделки с участием профессиональных гарантов — нотариусов и риэлторских организаций. Нотариус удостоверяет дееспособность сторон, проверяет добровольность волеизъявления и обладает полной материальной ответственностью за последствия своих действий, что снижает риски давления на продавца.

Дополнительно риэлторская организация, работающая по профессиональным стандартам и на основании письменного договора, может проводить предварительную правовую экспертизу сделки и фиксировать осмотрительность покупателя. Это создаёт дополнительный уровень защиты и формирует доказательства добросовестного поведения участников.

1.5 Расчёты через механизмы, привязывающие оплату к передаче объекта

Следует предпочитать схемы, при которых денежные средства переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения жилого помещения, подписания акта приёмки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учёта. Например, расчёты через аккредитивы, когда деньги переводятся продавцу не сразу после регистрации.

При этом следует отметить, что условия – основания для проведения платежа законодательно не могут быть установлены, они согласуются участниками сделки. Такой порядок снижает юридические риски для покупателя и отсекает часть мошеннических сценариев.

1.6 Применение перечня признаков риска («красных флагов»)

Покупатели должны обращать внимание на признаки, указывающие на возможное внешнее давление на продавца или на отсутствие осознанности сделки: спешка, значительная скидка без разумного объяснения, уклонение от обсуждения мотивов продажи, нежелание обсуждать сделку с родственниками, неуверенность или стереотипные ответы. Эти признаки помогают вовремя распознать риск.

1.7 Оговорка о порядке двусторонней реституции в договоре купли-продажи

Рекомендуется предусматривать в договорах купли-продажи специальную оговорку о порядке применения двусторонней реституции, основанную на статьях 307.1 и 328 ГК РФ. Стороны могут заранее согласовать, что в случае признания сделки недействительной продавец сначала возвращает покупателю полученные денежные средства, после чего покупатель возвращает квартиру. До возврата денег объект считается находящимся в залоге у покупателя. Такая оговорка обеспечивает определённость порядка исполнения решения суда и соответствует положениям гражданского законодательства.

Блок 2. Меры, которые должны быть реализованы государством и судебной системой для защиты добросовестных участников споров

2.1 Установление единообразного порядка исполнения судебных решений

Верховному Суду РФ рекомендуется разъяснить необходимость чёткого установления последовательности действий при применении двусторонней реституции. Переход права собственности обратно к продавцу может осуществляться только после фактического возврата покупателю уплаченных денежных средств. Такая последовательность вытекает из статей 307.1 и 328 ГК РФ и устраняет несправедливые ситуации, когда покупатель лишается и квартиры, и денег.

2.2 Запрет списания долга перед покупателем через личное банкротство

Рекомендуется внести изменения в законодательство о банкротстве, исключив возможность списания требований покупателя при недействительности сделки в рамках процедуры банкротства продавца. Это устранит возможность ухода от ответственности путём намеренного инициирования банкротства.

2.3 Сохранение залога при изъятии объекта у добросовестного покупателя

Необходимо изменить статью 352 ГК РФ, установив, что залог по ипотечному кредиту не прекращается при изъятии квартиры у добросовестного покупателя по основаниям, связанным с заблуждением или обманом продавца (ст. 177–179 ГК РФ). Это позволит переносить ипотечную обязанность на продавца, что устранит экономический стимул злоупотреблять правом.

2.4 Расширение применения статьи 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости

Верховному Суду РФ рекомендуется разъяснить возможность применения компенсационного механизма в ситуациях, когда квартира изымается у добросовестного покупателя вследствие признания сделки недействительной по статьям 178–179 ГК РФ. Это позволит компенсировать убытки добросовестных участников и снизит социальную напряжённость.

Блок 3. Меры государства по снижению рисков мошенничества и злоупотреблений в будущем

3.1 Расширение добровольных механизмов самозащиты граждан

Следует развивать механизмы добровольных самозапретов: запрет регистрации сделки без личного участия, запрет на снятие наличных свыше установленного порога и запрет дистанционных операций. Эти меры носят индивидуальный характер, не влияют на рынок в целом и эффективно защищают наиболее уязвимые категории граждан.

3.2 Механизм депозитарного оформления сделок

Создать правовой механизм оформления сделки и проведения расчётов через депозитарий, который хранит средства покупателя, обеспечивает возврат денег при признании сделки недействительной и осуществляет промежуточную регистрацию права собственности с последующей передачей объекта покупателю. Такая конструкция позволяет применять компенсацию по статье 68.1 закона о регистрации недвижимости и ограничивает возможность изъятия квартиры у добросовестного покупателя только случаями, предусмотренными статьёй 302 ГК РФ.

3.3 Создание государственного компенсационного механизма

Предлагается создать государственный компенсационный фонд титула по аналогии с Агентством по страхованию вкладов или Фондом защиты дольщиков. Финансирование фонда может осуществляться через минимальный обязательный сбор при регистрации перехода права. Механизм позволит компенсировать убытки добросовестных покупателей и стабилизировать рынок. Стоимость «обязательной страховки» может быть 0,1% от цены сделки и включаться в госпошлину. Оператором может выступать Дом.РФ.

3.4 Ограничение повторных рисков при участии продавцов, признанных жертвами мошенников

В случаях, когда суд установил, что продавец действовал под влиянием мошенников или с ограниченной «сделкоспособностью», рекомендуется ограничивать дальнейшее распоряжение объектом недвижимости, предусматривать возможность перевода объекта в социальный наём без права приватизации и обеспечивать наблюдение со стороны социальных органов. Это снижает риск повторных случаев вовлечения граждан в мошеннические схемы.

3.5 Публикация официальной статистики по оспариванию сделок

Необходимо установить практику регулярной публикации официальной статистики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью с разбивкой по основаниям, доле удовлетворённых исков и случаям злоупотреблений. Это снизит информационную напряжённость, предотвратит распространение недостоверных данных и повысит доверие граждан к рынку.

3.7 Механизм государственной компенсации при изъятии квартиры у добросовестного покупателя

Создать дополнительную систему финансовой компенсации для добросовестного покупателя на случай признания сделки недействительной по статьям 177–179 ГК РФ и изъятия квартиры в порядке двусторонней реституции. В ситуациях, когда у продавца отсутствуют денежные средства для возврата покупателю, государство может предоставлять льготный кредит под залог квартиры, возвращённой продавцу, с последующей возможностью её передачи в собственность государства и заключением для продавца договора социального найма без права приватизации. Альтернативно может сохраняться исходный ипотечный залог: продавец, добившийся отмены сделки, принимает на себя обязательства по выплате кредита на первоначальных условиях. Оператором такой программы может выступать Дом.РФ. Механизм позволяет освободить добросовестного покупателя от долговой нагрузки и обеспечить справедливое завершение спора, не нарушая стабильность гражданского оборота.

Заключение

Предлагаемые меры направлены на снижение рисков злоупотреблений и мошенничества без увеличения административной нагрузки на граждан и бизнес. Меры не затрагивают правовые основы оборота, не создают дополнительных барьеров, не увеличивают стоимость сделок и не приводят к сужению рынка. При этом они создают более справедливую и предсказуемую правоприменительную практику, защищают добросовестных участников сделок и укрепляют стабильность рынка недвижимости.

В общественной дискуссии периодически звучат предложения о введении обязательного регулирования риэлторской деятельности, расширении обязательной нотариальной формы сделок и установлении «периодов охлаждения» для участников гражданского оборота.

Такие предложения являются избыточными и неэффективными с точки зрения предотвращения оспаривания сделок, совершённых под влиянием мошенников или заблуждения продавцов. Эти меры увеличивают стоимость и сложность сделок, создают социальную напряжённость и сокращают оборот, но при этом не устраняют корневые механизмы риска.

Эффективными являются только точечные меры, направленные на:

• корректную судебную практику (двусторонняя реституция, последовательность исполнения решений);
• экономическую мотивацию участников (сохранение залога, невозможность списания долга);
• добровольные инструменты защиты;
• компенсационные механизмы.

Оперативный штаб Российской гильдии риэлторов готов к участию в рабочих группах и доработке предложений совместно с органами государственной власти и заинтересованными лицами.

Источник: https://rgr.ru

Современный рынок недвижимости предлагает множество вариантов – от скромных квартир в новостройках экономкласса до роскошных пентхаусов в элитных жилых комплексах. Разобраться в этом многообразии и сделать правильный выбор поможет наша статья.

Классификация жилой недвижимости

На российском рынке недвижимости принято выделять четыре основных класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный. Каждый из них обладает своими характеристиками и особенностями. Экономкласс – это базовое жильё с минимально необходимым набором характеристик. Такие дома строятся по типовым проектам, часто имеют панельную конструкцию. Высота потолков обычно не превышает 2,7 метра, а площадь квартир относительно небольшая. Комфорт-класс предлагает улучшенные планировки, качественные материалы отделки фасадов, более просторные места общего пользования. Бизнес-класс характеризуется авторской архитектурой, высококачественными материалами, подземным паркингом и продуманной инфраструктурой. Элитное жильё – это эксклюзивные проекты с премиальными характеристиками, расположенные в престижных районах.

Как определить свои потребности

Выбор класса жилья начинается с честного анализа своих потребностей и возможностей. Финансовый аспект играет ключевую роль, однако это далеко не единственный критерий. Следует учитывать состав семьи, образ жизни, профессиональную деятельность и планы на будущее. Для молодой семьи с детьми важна развитая инфраструктура района – детские сады, школы, поликлиники. Деловым людям может быть критична транспортная доступность и престижность расположения. Семьям с автомобилями необходимо наличие парковочных мест. Размер жилплощади должен соответствовать количеству проживающих, учитывать перспективы увеличения семьи.

Ключевые параметры выбора

При выборе класса жилья рекомендуется обратить внимание на несколько основных параметров. Локация определяет транспортную доступность, экологическую обстановку и престижность района. Качество строительства влияет на долговечность здания, шумоизоляцию и теплосбережение. Планировочные решения должны быть функциональными и соответствовать современным требованиям к организации жилого пространства. Инженерные системы обеспечивают комфорт проживания – это вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, электрические сети. Придомовая территория влияет на удобство и безопасность проживания – здесь важны наличие детских площадок, зон отдыха, системы охраны.

Экономкласс подойдет тем, кто ищет доступное жильё и готов к некоторым компромиссам в плане комфорта. Такие квартиры часто выбирают для старта самостоятельной жизни или как первое собственное жильё. Комфорт-класс – оптимальный выбор для семей со средним достатком, которые ценят удобство и качество жизни, но не готовы переплачивать за престижность. Бизнес-класс привлекает успешных профессионалов, которым важны статус жилья, высокий уровень сервиса и качественное окружение. Элитное жильё выбирают состоятельные люди, для которых принципиальны эксклюзивность, престиж и максимальный комфорт.

Что следует учесть при выборе

В современных реалиях российского рынка недвижимости разница в стоимости между классами жилья может быть весьма существенной. Например, цена квадратного метра в бизнес-классе может в 2-3 раза превышать стоимость жилья экономкласса. При этом расходы на содержание жилья также растут пропорционально его классу: коммунальные платежи и услуги управляющей компании в элитном доме могут быть в несколько раз выше, чем в доме экономкласса.

Итоговое решение о выборе класса жилья должно учитывать все аспекты: финансовые возможности, текущие потребности семьи, перспективы на будущее, особенности локации и качество проекта. Разумный подход к выбору поможет найти оптимальный вариант, который будет радовать долгие годы и соответствовать вашему образу жизни.

Источник: https://svoe-selo.ru/

Компаниям придется использовать новые инструменты привлечения и работы с клиентами, внедрять другие сервисные модели, в рамках которых страхование может стать еще более актуальным инструментом для снижения всех сторон сделки. Об этом рассказала Ольга Сорокина на форуме «Ключевые тенденции рынка недвижимости в 2024-2025гг».

В 2025 году рынок недвижимости может столкнуться с определенными вызовами. По прогнозам Центрального Банка РФ, ключевая ставка останется двухзначной, и рыночная ипотека продолжит оставаться малопривлекательной для существенной части заемщиков. В то время как оставшиеся программы льготной ипотеки имеют ограниченную аудиторию для кредитования. В 2024 году это уже повлияло на рынок недвижимости и кредитование в целом – по прогнозам экспертов этот год закончится падением на 30-40% выдач ипотечных кредитов к 2023 году.

Игроки рынка вынуждены столкнуться с этими вызовами и выработать решения для адаптации бизнеса. Ключевыми трендами на этом рынке в перспективе 3 лет могут быть – стагнация на первичном рынке и переориентация риэлторов на вторичный сегмент недвижимости, все большее предложение застройщиками рассрочек и иных форм небанковского кредитования сделок, новые формы аренды вместо классической продажи, общее повышение спроса на аренду вместо покупки недвижимости.

Как следствие, изменится роль и самих риэлторов, которые будут не просто осуществлять просто поиск объекта и оформление сделки, но станут своего рода «одним окном» для клиента, включая решения по всем сопутствующим сделке вопросам – от риэлтора станут ждать большего. Риэлтору в силу роста конкуренции придется повышать собственную ценность в глазах клиента, предоставляя кроме базового пакета также услуги по поиску проверенного застройщика, лучшей ипотечной ставки, юридическую помощь, проверку объекта, постпродажное консультирование и элементы риск менеджмента, включая страхование.

Кроме того, в последнее время активно развивается рынок аренды жилья – некоторые застройщики даже предлагают договора долгосрочного найма квартиры с возможностью выкупа жилья в будущем. Для страховых компаний это может быть очередной точкой роста – важно формировать новые, гибкие страховые продукты как для застройщиков, так и для обычных арендодателей. Все эти тенденции приведут к тому, что страховые компании будут все чаще взаимодействовать с риэлторами напрямую, поэтому важно максимально упростить все процессы – в том числе при помощи API-интеграций.

Стратегия Страхового Дома ВСК – формирование собственной экосистемы, состоящей из 4-х направлений: авто, дом, здоровье и бизнес. Экосистемный подход позволяет отойти от простой модели кросс продаж в сторону заботы о клиенте, сделать продукты более привлекательным и целостным для клиента и партнера, увеличить доход через рост ценности клиента на всем протяжении работы с ним.

«Страхование – это универсальный инструмент для снижения рисков всех участников рынка недвижимости — застройщиков, риелторов, покупателей недвижимости и арендаторов. В сложившихся реалиях игрокам рынка важно быть гибкими, отслеживать и прогнозировать тренды, предлагать новые решения для роста бизнеса. Формируя собственную экосистему, Страховой Дом ВСК нацелен на еще большую интеграцию с партнерами, построение линейки продуктов вокруг базовых потребностей клиентов, обеспечивая их дополнительными сервисами, ценными вне зависимости от страхового случая», – отметила Ольга Сорокина, член совета директоров Страхового Дома ВСК.

Источник: https://www.vsk.ru

Как изменится рынок недвижимости после очередного повышения ключевой ставки, рассказали эксперты: директор ООО «Ледон-Недвижимость» Александр Каюкин и руководитель отдела ипотеки ООО «Ледон-Недвижимость» Юлия Баранок.

В сентябре Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 13,00% годовых. Как отреагировал рынок?

Юлия Баранок: Первое, что изменилось, – уже во второй раз за последние два месяца поднялись ипотечные ставки по вторичному рынку. Соответственно, если летом ставка в банках была около 13,5 %, то теперь она составляет порядка 16,5 % при наличии минимального первоначального взноса.

При этом, если по вторичному рынку пока есть возможность внести первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости квартиры, по новостройкам главным изменением стало то, что первоначальный взнос увеличился до 20,1 %. Сумма может достигать более миллиона рублей. Раньше минимальная ставка на новостройки составляла 5,7 %, а теперь 6 %.

Александр Каюкин: Нужно понимать, что такое льготная ипотека? Государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ставки из федерального бюджета. А теперь оно сказало: мы ключевую ставку поднимаем, а размер компенсаций поднимать не будем. Пока банки отреагировали на эти события, подняв ставки на 0,3-0,5 %, но в дальнейшем, вероятно, поднимут ещё больше, чтобы сохранить нормированную прибыль.

Рынок недвижимости уже сталкивался со скачками ключевой ставки. Что изменилось сейчас?

Александр Каюкин: Вспомним 2014 год, когда в связи с резким скачком курса доллара с марта до декабря ключевая ставка выросла с 5,5 % до 17 %. Вернулась она к значению 5,5 % только в 2020 году. К чему это привело? Два с половиной года рынок стагнировал, а цена предложения снизилась на 25%.

Затем в марте 2022 года ключевая ставка с 9,5 % подскочила сразу до 20 % и до июня она падала до прежних 9,5 %, потом – до 7,5 %. До июля 2023 года мы с этим замечательно прожили.

Сейчас имеем 13 %. Это значение 2005 года вообще, а цены на квартиры тогда были в пять раз ниже. Чтобы купить трёхкомнатную квартиру, мне нужен был 1 миллион рублей, а сейчас – семь миллионов.

Что на этом фоне произойдёт с льготными программами?

Александр Каюкин: По изменениям станет понятно, когда будет утверждён федеральный бюджет на следующий год, и мы увидим, сколько заложено на компенсацию банкам по льготным программам ипотеки. Сейчас ещё действуют программа господдержки, семейная ипотека, ряд программ для оборонного комплекса, ИТ-ипотека.

Юлия Баранок: Льготные программы действуют до середины следующего года. Но уже сейчас ввели ограничение на ипотеку с господдержкой – с 2023 года её можно взять только один раз. Кроме того, после увеличения ключевой ставки отменили сельскую ипотеку, правда, сейчас приём заявок по ней возобновился.

В Совете Федерации также обсуждают то, что льготные программы должны стать адресными. Есть два варианта: люди смогут приобретать жильё по низким ставкам только в том регионе, где они зарегистрированы, то есть омичи уже не смогут приобрести жильё в Новосибирске и Москве. Второе: на момент приобретения у покупателя не должно быть своего жилья. Возникает вопрос: если у семьи есть однокомнатная квартира, а им нужна трёшка, в какой момент у них должно не стать собственного жилья, чтобы приобрести новое по льготной ипотеке? И много других вопросов.

Александр Каюкин: Уже сейчас видим тренд, что будут ужесточать условия по льготной ипотеке. На мой взгляд, это оправданно. Либо надо расширять действие льготной ипотеки на все сегменты рынка, в том числе на вторичное жильё.

Почему вы считаете, что условия по льготной ипотеке нужно ужесточить?

Александр Каюкин: Мы больше трёх лет находимся в льготной ипотеке, она появилась после пандемии. В итоге и строительные материалы подорожали, и новостройки, и, вслед за ними, вторичка.

Да, многие, конечно, приобрели квартиры. Но если мы вспомним 2020 год, цена новостроек в среднем составляла 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, а сегодня и за 90 тысяч ничего не найдёшь, средняя цена 110 т.р./м2. Первая льготная ставка начиналась с 5 %, сейчас видим 7 %. Но она всё равно в два раза ниже, чем на вторичном рынке, и тот, кто решил купить жильё, пойдёт покупать новостройку. Что произойдёт с ценами? Они, скорее всего, в моменте ещё вырастут.

Юлия Баранок: Я специально для вторички расчёт делала. За квартиру стоимостью 3 млн рублей ежемесячный платёж по ипотечному кредиту составит 37 тысяч, при этом в новостройках за квартиру стоимостью 5 млн рублей, приобретенную с господдержкой, – 35 тысяч рублей. Разница ощутимая.

Что насчёт ИТ-ипотеки? В Омске она ранее не работала, а как сейчас?

Юлия Баранок: До недавнего времени в Омске ИТ-ипотеку почти не выдавали, потому что были высокие требования к официальной заработной плате. Для Омска она должна была быть не менее 120 тысяч рублей. Сейчас стало немного проще: специалисты до 35 лет могут иметь меньший заработок. Соответственно, сотрудники компаний, которые есть в списке ИТ-корпораций, могут получить льготную ипотеку на новостройки.

Насколько известно, помимо льготных программ, банки предлагают варианты покупки фиксированной ставки, траншевую и аккредитивную ипотеку. Чем они интересны?

Юлия Баранок: Банки, чтобы не терять выгоду, разрабатывают с застройщиками выгодные для покупателя схемы кредитования. Самые человечные программы – это траншевая и аккредитивная ипотеки.

Суть траншевой ипотеки в том, что кредит выдаётся двумя траншами. Первый – после регистрации договора долевого участия. И за три месяца до ввода в эксплуатацию банк выдаёт остальную сумму.

Суть аккредитивной ипотеки в том, что после регистрации долевого участия первоначальный взнос уходит на эскроу-счет – специальный счёт в банке, где хранятся ваши деньги, пока дом строится, а остальная сумма остаётся на аккредитиве, в банке. Таким образом, во время стройки покупатель платит 0,2-0,3 % за ипотеку. Как только срок закончился и начинается ввод жилья в эксплуатацию, тогда средства с аккредитива переходят на эскроу-счёт.

Такие программы очень удачны, так как пока человек находится в ожидании своего жилья и снимает квартиру, он может платить незначительные суммы.

А история с фиксированной ставкой – это когда человек должен здесь и сейчас достать из кармана какую-то сумму, чтобы зафиксировать ставку. Банк может попросить, помимо первоначального взноса, внести ещё процент от размера кредита за эту услугу либо конкретную сумму вплоть до 400 тысяч рублей. Условия у всех разные. Такие программы есть, но я их не очень рекомендую своим клиентам, они не слишком выгодны, хотя решение принимает клиент.

Какой прогноз по рынку недвижимости в целом можно сделать на ближайшие полгода?

Александр Каюкин: По моим ощущениям, на ближайшем заседании Центробанка, которое пройдёт в октябре, поднимут ставку, в лучшем случае – оставят её неизменной. Снижения не жду вообще. Ожидаю уменьшение объёмов на вторичном рынке до 40 % в течении ближайших 6 месяцев, объём – это количество сделок. Клиенты, которые хотели вторичку, будут покупать новостройки, либо откажутся от совершения сделок вообще и будут копить деньги. Эта история продлится до начала снижения ключевой ставки, либо до появления каких то новых льготных ипотечных продуктов. Соответственно, на новостройках будет рост цены до 10 % в периоде до конца года. Этот процесс уже стартовал, сейчас застройщики будут смотреть на реакцию покупателей.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, как государство будет субсидировать льготную ипотеку. Если оно отменит, либо ужесточит её условия, то и на рынке новостроек объёмы уменьшатся. Соответственно, риэлторам нужно будет более чутко работать с запросами клиентов. Сложности будут длительные. С 2015 по 2017 год с рынка ушло порядка 20 % риэлторов.

Если на рынке новостроек и вторичного жилья условия будут равными, застройщики первыми снизят стоимость, у них есть такая возможность, а за ними подтянется и вторичный рынок. Но это процесс небыстрый. Если государство опять начнёт поддерживать застройщиков, запустит новые льготные программы, то пузырь будет и дальше раздуваться.

Что посоветуете покупателям сейчас?

Александр Каюкин: Мы рекомендуем так подходить к ипотеке: если у вас есть необходимость улучшения качества жизни, расширения территории, то есть смысл её брать. Время всегда плохое и всегда хорошее. Решать свои вопросы нужно сегодня.

Юлия Баранок: К нам же сейчас зашли крупные федеральные застройщики, которые строят кварталами. Они говорят о том, что это будет уровень жизни, как в Москве или Санкт-Петербурге. Это будут красивые дворы, подземные парковки. Здесь можно посмотреть квартиру, может, с траншевой ипотекой взять, чтобы потом переехать и выйти на другой уровень жизни. Для сохранения капитала можно также приобрести жильё. Дети вырастут, у них будет своя крыша над головой.

Александр Каюкин: А вот инвестиционные покупки жилья уходят в прошлое. Предпосылок для длительного роста цен нет.

Чем могут помочь агентства недвижимости в получении ипотеки, в том числе льготной?

Юлия Баранок: Специалист поможет определиться с выбором кредитной организации, которая, скорее всего, одобрит кредит именно вам. Естественно, на наиболее выгодных условиях из возможных. Поможет грамотно заполнить заявку. Сейчас работают сайты, где можно разослать заявку в десятки банков – это плохая история. Ваш рейтинг упадёт. Лучше обратиться к специалисту.

Александр Каюкин: Приключения Шурика все смотрели: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания». Это хорошее выражение. Надо прийти к специалисту и всё взвесить. Ипотека – это такой продукт, что жить ты будешь здесь и сейчас, но платить придётся не только по кредиту, остальные расходы тоже останутся. Нужно всё посчитать.

Источник: https://www.om1.ru

В эксклюзивном интервью Международному пресс-центру МКР-Медиа президент Российской Гильдии Риэлторов Ирина Зырянова оценила текущую ситуацию на рынке жилья.

«Рынок недвижимости очень неоднороден, и ситуация на нём сильно зависит от региона наблюдения. В такой ситуации какие-либо общие выводы, тенденции, средние цены в масштабах всей страны для профессионалов не являются ориентирами, поскольку нам понятно, что цифры эти имеют мало общего с действительности.

Ситуация в регионах связана с конкретными экономическими показателями. Например, благополучные в недалёком прошлом регионы могут испытывать сейчас трудности в связи с тем, что продукция и услуги, которые производились в этом регионе, были связаны с компаниями, прекратившими свою деятельность в России. Регионы, продукция которых сейчас востребована и которые нарастили её производств – напротив могут испытывать подъём.

Главный вывод, который можно сделать – не произошло катастрофического падения или затяжной стагнации на рынке. Были периоды существенного замедления и охлаждения, но в целом можно сказать, что рынок адаптировался, и даже наметилась тенденция к восстановлению спроса и росту», — отмечает Ирина Зырянова.

По словам главы Российской Гильдии Риэлторов, нужно ещё понимать, что рынок недвижимости в отличие от биржевых товаров, не поддаётся целенаправленному воздействию игроков на повышение или понижение.

«Первичная недвижимость – это несколько миллионов собственников, которые принимают решение о продаже и стоимости своего объекта исходя из множества причин, в том числе личных. Эти несколько миллионов владеют таким же примерно количеством объектов, каждый из которых обладает своими индивидуальными характеристиками. Например, две квартиры одной планировки на одном этаже, но выходящие на разные стороны стоят по-разному.

Сложно себе представить ситуацию, когда продавец, узнав, что его сосед снизил цену на свою квартиру сразу бросится делать то же самое, или даже снижаться ещё сильнее.

Маловероятно, что несколько миллионов собственников способны на согласованные действия в масштабах всей страны, или даже региона», — считает Ирина Зырянова.

Эксперт также напоминает: ценообразование всегда является индивидуальным процессом.

«Не стоит пытаться «поймать момент» низких или высоких цен, поскольку одновременно все квартиры на рынке не могут находиться под влиянием каких-либо общих тенденций. Купить нужную вам квартиру по интересной для вас цене можно в результате случайного стечения обстоятельств, и спрогнозировать такое заранее не удавалось никому. Здесь играет только случай и мастерство вашего агента-переговорщика. В пределах одного населённого пункта могут одновременно наблюдаться разные стадии цикла развития недвижимости: одни районы становятся популярнее, цены на недвижимость там растут, другие – напротив деградируют, недвижимость стареет и дешевеет, а инфраструктура не развивается. И эти локальные тенденции не освещаются в СМИ, но профессионалы, работающие на рынке, прекрасно их знают, и готовы оказать квалифицированную экспертную услугу как продавцам, так и потребителям», – отметила Ирина Зырянова в интервью Международному пресс-центру МКР-Медиа.

Сертифицированные аналитики Российской гильдии риэлторов подвели итог развитию рынка недвижимости в 2022 году.

Омская область

Максим РЕПИН, сертифицированный аналитик РГР, директор ООО «ОМЭКС»

Цены на квартиры в Омске выросли за 2022-й год: +16,9% на первичном, +11,5% на вторичном рынке. На цены новостроек повлиял в том числе выход на омский рынок иногородних девелоперов, предлагающих проекты дороже (100+ тысяч рублей за кв.м.), чем у местных застройщиков. Это позволило омским строителям так же поднять стоимость своего жилья, попутно нивелируя рост цен на стройматериалы, продолжавшийся весь год. С оглядкой на федеральных конкурентов активизировался тренд на сдачу объектов с готовой отделкой – это сулит очевидную выгоду, поскольку самостоятельный ремонт требует гораздо больших вложений, чем тот обходится застройщику. Причем отделка достаточно качественная – всё меньше видим судебных процессов по стройдефектам, по сравнению с предыдущими годами, касающихся несоблюдения строительных норм и правил.

После галопирующего постковидного роста, связанного с накопившимся спросом и резко льготированной ипотекой, обычно инертный рынок недвижимости развивался в пределах инфляции, несмотря на все политические и экономические потрясения. В конце февраля и марте, с началом СВО, рынок «забегал», закрывая запланированные сделки, а к маю остыл и началась отрицательная коррекция цен – фаза рынка изменилась, значительно вырос торг. Однако к концу лета рынок продолжил уверенно прирастать в ценах, количество сделок в сентябре тоже начало восстанавливаться.

Стабильная политика велась государством и в отношении ипотечной ставки, и финансовой поддержки застройщиков. Это обеспечило отсутствие спада в строительстве, в Москве так и вовсе зафиксирован рекорд по количеству ввода новостроек в истории современной России. Омские застройщики так же имеют четкий план работы, насколько я знаю, они воплотили все задуманные ими проекты: часть объектов введена даже раньше срока, квартиры раскуплены на полгода вперед. Ранние прогнозы некоторых экспертов об обвале рынка, значительном падении цен на жилье, как мы видим, не оправдались. Ситуация очень напоминает сильно ускоренные 2014-2015 гг: вместо двух лет стагнация в 2022-м длилась два месяца, благодаря грамотным действиям российского правительства и трезвому расчету застройщиков.

Хабаровский край

В конце 2022 года на рынке региона оживился спрос на недвижимость. На конец ноября было зафиксировано 4159 предложений (плюс 18,7% к началу года), а уже в декабре 3 184 предложения (минус 9% к началу года).

Объем предложений на первичном рынке с начала года увеличился почти в 2 раза и составил более 1900 предложений. Рынок развивается активно. С начала года здесь начато строительство 15 проектов.

В крае фиксируется значительное увеличение объема ввода жилья. В стройке находятся 74 объекта, 98 % из них – в г. Хабаровске. В 2022 г. выдано в 2,5 раза больше разрешений на строительство, чем за предыдущий период и суммарно в стройке в процессе реализации находится около 1 млн. жилых «квадратов». Возведено 350 тыс. кв. м МКД и ИЖС.

На вторичном рынке к началу года рост цен составил 1,2%. Средняя цена предложений на конец декабря составила 112 303 руб./кв. м (аналогичная цена была ноябре 2021 г.).

Ходовые 1-2-комнатные квартиры подрожали в пределах 2-3%, а 3-4-комнатные около 1%. С началом СВО граждане пытались спасти свои капиталы, что и спровоцировало рост цен на комнаты и малогабаритные квартиры. За первые полгода они выросли в цене на +10% и +4,8% соответственно. Но к концу лета спрос спал, и цены пошли вниз.

Летом срок экспозиции сокращался до 2 месяцев, а к осени увеличился до 3 месяцев. Продавцы торгуются охотно. В начале года дисконты в среднем достигали около 2-3% от стоимости, к концу года увеличились до 7%, что составляет 150-200 тыс. руб. с объекта.

Среднерыночная цена на первичном рынке Хабаровска на конец 2022 г. составила 130 917 руб./кв. м. Максимальный рост цен был зафиксирован в первой половине года – около 20%, далее цены прирастали по 3-5%. И в последние два месяца рост цен составил 4,1%. А к началу года это уже 23,5%.

Значительно поднялись цены на самые востребованные 2-комнатные квартиры. За год – плюс 29,2%. 3-комнатные подорожали на 21,5%, многокомнатные – на 16,7%. Средняя цена 1-комнатных квартир за год выросла на 15,4%.

Стоимость квартир в домах класса «стандарт» на конец декабря составила 117 139 руб./кв. м (+26% к началу года), класса «комфорт» – 132 739 руб./кв. м (+20,7%), бизнес-класса – от 186 133 руб./кв. м (+3,6%).

Александра Швалова, сертифицированный Российской Гильдией Риэлторов аналитик рынка недвижимости :

– Рынок жилья Хабаровска подстраивается под предложенные обстоятельства. Очередной конец года показал устойчивость вторичного рынка. Мега прогнозы, что вторичка рухнет, не сбылись. Интерес к вторичному рынку у потенциальных покупателей сегодня выше, чем к первичному рынку (и это, несмотря на высокий уровень господдержки первички).

Стагнация прочно затягивает хабаровский рынок вторичного жилья. С марта месяца цены практически без изменений. Это подтверждают и данные Росстата за 3 кв. 2022 г. цены на многоквартирное жилье в Хабаровском крае увеличились на 0,5%, а к началу года снизились на 0,6%.

Увеличение срока экспозиции, остановка роста объемов предложений и затоваривание наметило тренд на рецессию. В ближайшей перспективе спрос продолжит умеренно восстанавливаться, ведь решение жилищных проблем никуда не делось. Но надеется на резкое снижение цен не стоит, лишь в виде увеличения дисконта.

Первичный рынок активно набирает обороты.  Объем предложений увеличивается, а финансовая устойчивость потенциальных покупателей ухудшается. Спрос на новостройки существенно отстает от предложения. На рынке жилья ждут своих покупателей больше двух тысяч квартир, продажи резко упали. Первая причина – позиция банков.  Главная причина отказов в выдачи ипотека связана с рисками по выдаче кредитов лицам, подлежащим частичной мобилизации либо членам их семей. А вторая – это финансовая неустойчивость покупателей и неуверенность в завтрашнем дне. С каждым днем ипотека становится менее доступна. Банки повышают ставки, увеличивается срок кредитования, ухудшаются условия выдачи ипотеки. Поэтому заемщики стараются взять минимальные суммы или вообще отказываются от сделки.

При всем этом планы, у правительства по развитию строительной отрасли большие. Развитие проекта «Дом Дальневосточника», развитие строительного кластера, расселение из аварийного жилья. Регулярно в официальных СМИ идет информация о том или ином застройщике, который на аукционе выиграл право на комплексное освоение территорий. Контракты предусматривают передачу определенного количества квартир с ремонтом для переселения жителей из аварийного жилья.

Но вся эта деловая активность вместо того, чтобы снижать цены, наоборот их разогнала.  При текущем уровне инфляции застройщики не могут уменьшать стоимость и работать в убыток. Ну а вторичка всегда подстраивается под первичку. И если в начале года цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном на 4,7%, то к концу года первичный рынок стал дороже вторичного на 16,6%, и перекос еще продолжится.

Тюменская область

В течение 2022 года количество предложения на тюменском рынке росло и достигло максимума в ноябре – 15 261 квартир (минус 7,8 % к прошлому ноябрю).  После чего показатель стал снижаться и достиг 14 158 объектов.

Средняя цена предложения кв. метра на первичном рынке МКД Тюмени в декабре составила 108 079 руб./кв. м. Что практически сопоставимо с прошлогодним показателем. Средняя цена предложения в абсолютном выражение в декабре 2022 года составила 5 212 013 руб., тогда как год назад этот ценовой показатель составлял 4 383 675 руб.

Средняя стоимость предложения в 2022 году показывала постепенный рост, и за год выросла на 19,8%.

В августе-октябре на рынке наблюдались стабильные продажи, в ноябре динамика начала незначительно снижаться. Количество продаж в декабре в сравнении с предыдущем периодом увеличились на 17,7% и составили 1 548 шт.

Количество выставленных на продажу объектов на вторичном рынке МКД в декабре насчитывало 17 256 шт. Средняя цена предложения в декабре составила 106 120 руб./кв. м.  По сравнению с предыдущем ноябрем средняя цена продаж увеличилась на 3%.  В целом в 2022 году цены выросли на 12,6 %.

Александра Ряпосова, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости:

– Итогом 2022 года стали насыщение объема предложения и почти 20-процентный рост цен на первичном рынке жилья Тюмени. Общее количество продаж составило за год составило 15 866 квартир.  Средняя цена продаж на первичном рынке многоквартирных жилых домов составила 100 876 руб./кв. м.

Изменения, происходящие на первичном рынке многоквартирных жилых домов, можно охарактеризовать как повторяющийся цикл. Ежемесячно наблюдалось рост и падение ценовых показателей. При этом ценовые показатели имели зависимость от различных факторов, происходящих в стране.  В Тюмени девелоперы продолжают строить, и уже в 2023 году будут заявлены новые проекты.  Объем предложения в течение года насыщен и многообразен.  Продавцы и покупатели остаются в понимании происходящих процессов и осознанно подходят к продаже и покупке квартиры.

Девелоперы в дальнейшем будут ориентироваться на ставки ипотечного кредитования, пока же привлекают клиентов различными акциями/скидками.

Екатеринбург

Эксперты РГР охарактеризовали ситуацию на первичном рынке Екатеринбурга декабря 2022 года «отличным завершением крайне нервного и непоследовательного года». Зарегистрировано около 2,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве, что почти в 1,5 раза больше предыдущего месяца.  Число подписанных договоров (которые уже прошли регистрацию) – более 2 тысяч, что позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в декабре 2022 на уровне 2,7 тысяч. Это близко к показателям декабря предыдущего года.

Михаил Хорьков, заместитель руководителя комитета по аналитике РГР

– Особенность последних лет – короткие циклы подъема и падения продаж. В 2022 году эта специфика в уральской столице проявилась максимально отчетливо. Девелоперам, которые привыкли к ралли, было трудно перестроиться на кроссовую трассу. Но к концу 2022 большинство из них адаптировалось к новым условиям. Общий результат продаж по ДДУ в Екатеринбурге в 2022 году будет примерно на 18% хуже предыдущего года. Но, с учетом контекста, это достойный результат.

Число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга к началу 2023 года превысило отметку в 41,7 тысяч квартир. Это очередной исторический максимум. В январе текущего года девелоперы продолжили выводить на стройку новые проекты, обостряя и без того конкурентный рынок.

Общий ценовой фон в последние месяцы остается стабильным. Отдельные компании продолжают привлекать покупателей скидками. Другие чуть повышают цены на остатки. При этом все делают ставку на хорошие условия кредитования, рассчитывая в том числе на расширение аудитории по «семейной ипотеке».

Воронеж

По итогам декабря 2022 года объём предложения жилой недвижимости Воронежа снизился на 2,86%, составив 1 366 объектов (1 405 – на конец ноября 2022-го года).

По сравнению с прошлым месяцем цены незначительно снизились на 0,52%. У воронежцев не снижается покупательская способность. В этом городу помогают также покупатели из области и даже соседних регионов. Лидерами среди районов по предложению вторичного жилья является Коминтерновский район (31% совокупного предложения). По количеству новостроек – Ленинский район (33% совокупного предложения). При сравнении спроса на первичном и вторичном рынке, главным определяющим фактором является цена. При прочих равных условиях покупатели отдают предпочтение готовому жилью. При этом основная доля воронежцев предпочитает покупку новостроек в монолитно-кирпичных домах современного типа.  Спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, как наиболее ликвидные и недорогие. Наиболее востребована недвижимость в Коминтерновском районе города, в первую очередь, в Северном микрорайоне.

Алексей Москалёв, сертифицированный Российской Гильдией Риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости:

– В декабре средневзвешенная цена предложения квартир в Воронеже незначительно снизилась на 0,52% до 83 118 руб./кв. м (83 548 руб./кв. м на конец ноября 2022 года). В сегменте вторичного жилья цены на квартиры незначительно снизились на 0,75%, по новостройкам выявлен рост цен на 0,49%.

По вторичному жилью зафиксировано значительное снижение цены на 7,48% для 4- и более комнатных квартир, после роста в прошлом месяце. Стоимость двух- и трехкомнатных квартир в новостройках выросла в среднем на 3,48 и 9,21% соответственно.

В сегменте вторичного жилья снижение цены зафиксировано в Центральном (–2,26%), Ленинском (–10,47%) и Левобережном (-2,67%) районах города, в Советском и Железнодорожном районах города цены выросли на +2,65% и +1,26% соответственно. В сегменте вторичного жилья зафиксировано снижение цен на «брежневки» (–1,12%), квартиры современной постройки (–2,93%). Рост цены выявлен на «сталинки» (+5,38%), «хрущевки» (+3,55%) и «чешки» (+1,01%).

В сегменте новостроек в Коминтерновском (–3,59%), Ленинском (-20,92%), Железнодорожном (–5,36%) и Левобережном (–5,99%) районах города цены показали снижение, в свою очередь, цены на квартиры в Центральном и Советском районах города выросли на 1,55% и 3,71% соответственно. Цены на монолитные новостройки снизились на 3,12%.

Москва

Уходящий год был полон на события, которые серьезно повлияли на рынок московской недвижимости.  Начало года выдалось спокойным, цены на вторичном и первичном рынке продолжили небольшой рост и уже в январе 2022 года средняя стоимость на первичном рынке достигла 305 296 руб./кв.м., на вторичном рынке – 266 568 руб./кв.м.

В марте на кратковременном ажиотаже цены на новостройки достигли исторического максимиума 377 589 руб./кв. м., прибавив в почти 24%. Рынок вторички был более инертен и своих максимальных значений достиг лишь к маю, когда был зафиксирован уровень 279 714 руб./кв.м.

Первичный рынок отличался большей волатильностью. После резкого всплеска в марте к апрелю маю ажиотажный спрос иссяк и цены на новостройки быстро вернулись к уровням начала года, а в начале осени начали постепенное снижение.

Начало программы господдержки и программ льготного финансирования застройщиками весной поддержали спрос на первичном рынке и до конца лета-начала осени цены находились в коридоре 300-307 тыс. руб./кв. м. Но к началу осени спрос не смог удержаться в прежних объемах и цены на новостройки начали снижаться, достигнув в ноябре 283 924 руб./кв.м.

Коррекция от максимальных уровней марта составила почти 16%.

Ситуация на вторичном рынке Москвы в 2022 году была менее волатильной.  После достижения ценовых максимумов в мае рост цен прекратился и вторичный рынок развернулся в сторону постепенного снижения, которое продолжилось до конца года. Концу года средние цены предложений на вторичном рынке Москвы приблизились к показателям конца 2021 и началу 2022 года.

Всего в январе-ноябре 2022 года по данным Росреестра по Москве зарегистрировано 118 607 договоров купли-продажи (мены) жилья. Разница с аналогичным значением прошлого года 21,2% (150 565).  

Динамика количества сделок по первичном и вторичном рынке показывает, что после сильного провала в мае рынок вторички постепенно адаптируется к существующим реалиям, в том числе и к текущим ставкам по ипотеке. Что нельзя сказать про первичный рынок. Вся активность рынка новостроек, начиная с июня 2022 года поддерживалась за счет мер поддержки строительной отрасли, которые анонсировало Правительство весной и программами субсидирования ипотечных ставок, предлагаемыми самими застройщиками. Но даже это уже вряд ли вернет спрос на первичку на уровни летних месяцев, о чем наглядно показывает статистика Росреестра.

По итогам 2022 года количество новых предложений на вторичном рынке постепенно росло. Исключением был февраль и март, когда наблюдалось его резкое сокращение. Несмотря на снижение количества новых предложений в декабре, в целом на конец года объем предложений остается достаточно высоким, почти на 20-25% выше, чем в среднем на период начала года.

Константин Ламин, аттестованный аналитик рынка недвижимости (РГР): 

– К концу 2022 года цены на вторичную недвижимость в московском регионе продолжают постепенное снижение в рамках уже очевидного среднесрочного тренда.  По итогам года средняя медианная цена предложения 1 кв. м московской недвижимости на вторичном рынке на 30 ноября 2022 года составила   264 759рублей.

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке составила 279 480 руб./кв. м , на 2комнатные квартиры 264 759руб./кв.м., 3-х комнатные квартиры 247 900 руб./кв. м

По итогам 12 месяцев с декабря 2021 года по декабрь 2022 года рынок вторички показал небольшую отрицательную динамику -0,83%, просадка цен на первичном рынке по итогам 11 месяцев оказалась более высокой: -4,8%. Количество новых предложений на вторичном рынке остается достаточно высоким, что оказывает существенное давление на цены.

 Ситуация на первичном рынке развивается также в негативном сценарии. Количество сделок последних месяцев почти вдвое сократилось по сравнению с началом года. Средние цены также начали снижаться. Сохранение мер господдержки строительной отрасли, но при этом увеличение льготной ипотечной ставки до 8% вряд ли в корне изменят ситуацию со снижающимся спросом на новостройки. Поэтому есть вероятность, что в 2023 году темпы снижения на первичном рынке сохранятся.

Традиционно ожидаемый рост активности рынка в предновогодние месяцы 2022 года не произошел, в том числе и по причине недавнего увеличения ставок по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Вследствие чего в декабре мы увидели еще небольшую коррекцию цен вниз.

Цены на вторичном рынке скорее всего продолжат плавное снижение по крайней мере до конца февраля 2023 года, после чего может наблюдаться их стабилизация к марту апрелю. Дальнейшее развитие ситуации будет во многом зависеть от того, как будут меняться ставки ипотечного кредитования на вторичном рынке, общей макроэкономической ситуации в стране.

Цены на первичном рынке также будут находиться под сильным давлением низкого платежеспособного спроса. Вероятность дальнейшей коррекции вниз высока.

Источник: http://rgr.ru/

58% сибиряков, забайкальцев и жителей республики Бурятия полагают, что в ближайшие полгода цены на недвижимость будут расти. 26% по-прежнему считают рынок недвижимости привлекательным для инвестиций. Таковы результаты опроса*, проведенного банком «Открытие».

По мнению жителей сибирских регионов, наибольший рост стоимости квадратных метров произойдет в сегменте новостроек – так считают 58% опрошенных.

23% опрошенных считают, что цены на недвижимость в новостройках в ближайшие полгода вырастет на 15% и более. Еще 35% ожидают роста цен на 5-15%. При этом 13% респондентов ожидают удешевления жилья в новостройках на 5-15%.  По мнению 3%, цены снизятся еще сильнее – на 15% и более. 17% полагают, что цены на жилье в новостройках в ближайшие полгода не изменятся. 9% затруднились дать свой прогноз.

Почти половина респондентов (47%) ожидают роста цен на относительно новое вторичное жилье не старше 5 лет. Из них 10% (вдвое ниже общероссийского показателя) ожидают, что цены вырастут на 15% и более, а еще 37% – менее значительный рост цен, на 5-15%. 15% опрошенных полагают, что цены на такое жилье в ближайшие полгода начнут снижаться. По мнению 26%, цены не изменятся, а 10% затруднились с ответом.

44% жителей СФО, Забайкалья и Бурятии ожидают роста цен и на вторичное жилье старше 5 лет: по мнению 8%, он составит 15% и более, 36% полагают, что рост составит от 5 до 15%. Почти четверть опрошенных (24%) ждут снижения цен на такое жилье. По мнению 20%, цены не изменятся. 12% затрудняются ответить.

Среди факторов, которые способны оказать негативное влияние на рынок недвижимости в ближайшие полгода (открытый вопрос, можно было давать более одного варианта ответа) респонденты чаще всего называли риск безработицы и снижения доходов (49%), риск того, что банк не одобрит ипотечный кредит (44%), риски затягивания сроков строительства нового жилья (39%) и риск того, что покупатель/продавец может быть мобилизован (тоже 39%). Риска возможного роста ставок по ипотеке опасается 30% опрошенных. Еще 29% опасаются откладывания сделки до прояснения макроэкономической ситуации. 21% тревожат возможные риски снижения качества строительства

Среди факторов, способных оказать положительное влияние на рынок недвижимости в ближайшие полгода (открытый вопрос, можно было давать более одного варианта ответа), лидируют продление программ госипотеки на выгодных условиях (53%), возможность объявления о завершении частичной мобилизации (43%), дополнительные гарантии государства строителям (35%) и кредитные каникулы для мобилизованных (30%). 23 считают возможным положительным фактором отсутствие других альтернатив для вложения свободных средств.

26% сибиряков, забайкальцев и жителей Бурятии считают рынок недвижимости привлекательным для инвестиций: из них 1% – точно да, 25% – скорее да.

33% сочли рынок недвижимости непривлекательным для инвестиций в нынешних условиях: из них 23% – скорее нет, 10% – точно нет.

При этом 42% затруднились ответить на этот вопрос.

* Опрос проведен банком «Открытие» 5-9 октября методом онлайн-интервью по репрезентативной выборке среди 1000 россиян в возрасте от 18 до 65 лет в городах с населением более 100 тысяч человек.

Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховые компании «Росгосстрах» и «Росгосстрах Жизнь», «Открытие Инвестиции» (бренд, включающий продукты брокерской компании и УК «Открытие»), «НПФ Открытие», ООО «Открытие Факторинг» и др. Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA») и НКР («АA+.ru»).

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»

]]> https://www.likado.ru/journal/2022/10/12/%d0%b1%d0%b0%d0%bd%d0%ba-%d0%be%d1%82%d0%ba%d1%80%d1%8b%d1%82%d0%b8%d0%b5-%d0%b1%d0%be%d0%bb%d0%b5%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d0%bb%d0%be%d0%b2%d0%b8%d0%bd%d1%8b-%d0%b6%d0%b8%d1%82%d0%b5%d0%bb/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2022/08/14/%d0%bf%d0%be%d1%87%d0%b5%d0%bc%d1%83-%d1%80%d0%b3%d1%80-%d0%bf%d1%80%d0%be%d1%82%d0%b8%d0%b2-%d0%b7%d0%b0%d0%ba%d1%80%d1%8b%d1%82%d0%b8%d1%8f-%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%bd%d1%8b%d1%85-%d0%b5%d0%b3%d1%80/ https://www.likado.ru/journal/2022/08/14/%d0%bf%d0%be%d1%87%d0%b5%d0%bc%d1%83-%d1%80%d0%b3%d1%80-%d0%bf%d1%80%d0%be%d1%82%d0%b8%d0%b2-%d0%b7%d0%b0%d0%ba%d1%80%d1%8b%d1%82%d0%b8%d1%8f-%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%bd%d1%8b%d1%85-%d0%b5%d0%b3%d1%80/#comments Sun, 14 Aug 2022 13:14:50 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=22836 Далее Почему РГР против закрытия данных ЕГРН →]]> Недавно средства массовой информации сообщили о реакции бизнеса на принятие поправок к закону «О персональных данных», предусматривающих закрытие данных о собственниках объектов в Едином государственном реестре недвижимости. В сообщении приводится и мнение Ирины Зыряновой, отражающее отношение к проблеме возглавляемого ею профессионального сообщества. Подробнее о позиции РГР Ирина Зырянова рассказала в нашем интервью.

– В первую очередь поправки оказывают влияние на сложившийся подход к определению добросовестности покупателя, – сказала она.  – Мы сейчас даже не будем касаться чисто технических сложностей, с которыми столкнётся бизнес при подготовке к сделке. В нашей стране традиционно все возникающие проблемы относят на так называемые предпринимательские риски, которые эти самые предприниматели должны решать сами.

Если вспомнить, то ЕГРН создавался как открытый массив данных об объектах недвижимости и правообладателях, сведения которого являются единственным подтверждением существования права на недвижимость, и все участники гражданского оборота при совершении сделок полагаются на данные ЕГРН и исходят из того, что они верные. То есть ЕГРН – это основа, на которую опирается весь рынок недвижимости как с технической, так и с гражданско-правовой точки зрения.

Сейчас эти данные закрываются, и получается, что из-под рынка недвижимости (и не только) выбивается его основание. Добросовестные участники гражданского оборота больше не будут иметь открытого массива данных, на которые они должны полагаться при совершении сделок.

Есть ещё один момент: сложившаяся судебная практика исходила из того, что подтверждением добросовестности и разумности приобретателя является тот факт, что до совершения сделки он запросил данные ЕГРН и удостоверился в том, что продавец является надлежащим правообладателем. О добросовестности и разумности говорило именно то, что покупатель не доверился данным, предоставленным продавцом, а самостоятельно перепроверил их. То есть проявил разумность и осмотрительность, которая от него требовалась в подобных обстоятельствах. Каким образом теперь покупателю проявить свою разумность и осмотрительность? Авторами поправок предлагается эрзац-вариант, когда достоверность выписки из ЕГРН, предоставленной правообладателем, можно проверить на сайте Росреестра, но в любом случае – это не тоже самое, что легально полученная покупателем выписка с данными об объекте и историей перехода прав. Отличием рынка недвижимости является то, что у объектов вторичного рынка часто достаточно «длинная» история владения, которую нужно изучить, чтобы не получить «привет из прошлого». Недостаточно знать кто является собственником сейчас, нужно проверить кто и на каких основаниях владел объектом раньше. Текущие правообладатели часто сами точно не представляют реальный объём своих прав на недвижимость, и даже нередко заблуждаются относительно этого. При подготовке к сделке после анализа истории переходов права риэлторам часто приходится выявлять и устранять недостатки и имеющиеся пороки, что идёт на пользу всем сторонам сделки.

Получается, что незначительные по мысли авторов поправок изменения в законе на самом деле представляют собой тектонические изменения не только на рынке недвижимости, как одном из сегментов экономики, но и в одном из важнейших институтов гражданского права – права на недвижимое имущество и добросовестность приобретателя. Фактически затрагивается гарантированный Конституцией РФ институт права собственности и его неприкосновенность. Также ставится под вопрос равенство всех перед законом, поскольку очевидно, что баланс интересов смещается в пользу правообладателя, и приобретатель, который в большинстве случаев рискует больше, становится слабой и незащищённой стороной.

Управляющим компаниям, конечно, не позавидуешь. Они в одночасье лишаются возможность цивилизованно вести работу со взысканием задолженности. Они не смогут установить данные, необходимые для обращения в суд.

Зачем принимаются поправки

Причины принятия поправок понятно изложены в пояснительно записке, и с ними сложно спорить. Да, передача персональных данных несёт значительные риски. Вызывает вопрос способ, которым предлагается обеспечить достижение этих целей. То, что предлагаемые изменения не обсуждались с бизнес-сообществом, говорит о глубокой пропасти недоверия между властью и бизнесом. Думаю, что в текущей ситуации нужно двигаться в противоположном направлении. Активно вовлекать бизнес к обсуждению существующих экономических проблем и путей их решения. Все мы не идеальны, были разные периоды в истории современной России, но мне кажется, что сейчас бизнес демонстрирует достаточный уровень лояльности и поддержки, и вполне можно через равноправное обсуждение прогнозировать экономические последствия принимаемых решений.

Хочу обратить внимание, что бизнес-сообщество удержалось от резких заявлений и сразу начало конструктивно обсуждать эту инициативу, обращая внимание на очевидные для бизнеса моменты, которые, видимо, не были так очевидны инициаторам поправок. То, что таких предложений много говорит о том, что проблему можно было решить не только путём полного засекречивания. Если бы предварительные консультации были – ситуация не была бы доведена до текущего уровня.

Как решить проблему по-другому

Мы полагаем, что достичь целей авторов проекта можно по-другому, не сотрясая основы рынка. Нужно сделать ровно наоборот. Оставить данные Росреестра открытыми, за исключением случая, если доступ к данным закрыт по заявлению правообладателя. Тогда все категории граждан, которым нужно сохранить анонимность по различным причинам, смогут это сделать в заявительном порядке. Или за них это могут сделать их работодатели. Полагаю, что государственным органам точно известно кто должен быть «засекречен», и они в порядке межведомственного информационного обмена могут направить в Росреестр соответствующие списки. Особых трудозатрат такое адресное закрытие данных не потребует. Компьютеры на стороне отправки и приёма обменяются данными и внесут изменения в базу.

Сейчас же предполагается, что Росреестр должен будет обработать миллионы заявлений правообладателей для раскрытия данных о них, думаю, что это потребует гораздо больше денег и усилий.

Граждане России, не ограниченные в дееспособности, должны распоряжаться своими правами добросовестно и разумно. Они сами в состоянии решить нужно ли им засекречиваться, и предпринять действия для выполнения своего решения. Не нужно чрезмерно опекать их, тем более, что это приводит к таким масштабным последствиям.

Источник: http://rgr.ru/