Рынок жилой недвижимости в Омске упал и может не вернуться к прежним ценам.

Непростую ситуацию на рынке жилой недвижимости города на минувшей неделе за круглым столом в «КВ» обсудили аналитики и руководители риэлторских компаний. По данным Омскстата, в минувшем году в Омской области организации и индивидуальные застройщики ввели в эксплуатацию 12,4 тыс. квартир общей площадью 760,3 тысячи кв. метров, что на 13% меньше, чем годом ранее. По оценкам аналитиков, стоимость жилья снизилась и на первичном, и на вторичном рынках. На рынке жилой недвижимости на конец 2016 года, по оценкам экспертов, такая же ситуация, как в экономике в целом, – выхода из кризиса пока не видно. А на омский рынок давят еще и дополнительные региональные факторы.

Куда падают цены?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы для начала понять, что вообще произошло за 2016 год с ценами на рынке…

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в декабре 2015 года составляла 42 771 рубль, а к декабрю 2016 года опустилась до уровня 40 475 рублей. Снижение составило 5,4%. На вторичном рынке ситуация была похожая, с 46 659 рублей в декабре 2015 года средняя цена опустилась к декабрю 2016 года до 44 259 рублей. Снижение – 5,1%. Цифры вполне сопоставимые с инфляцией в части индекса потребительских цен. Если посмотреть ценовой график за последние 10 лет, то мы увидим, что снижение рынка началось со второго квартала 2015 года, а рост был в 2013 – 2014 годах. Предыдущий подъем был перед кризисом 2008 года. По результату обсуждений с аналитиками из других регионов мы считаем, что как раз сейчас происходит переход рынка в новую фазу, и в перспективе на год-два у нас прогнозируется стабилизация рынка и нарастание отложенного спроса, что в долгосрочном периоде неумолимо вытянет весь рынок вверх. Но стабилизация начнется не раньше, чем во втором полугодии 2017 года. А рост ожидается тоже в пределах инфляции.

Константин РОМАНКО, директор АН «АРКАДА-СТИЛЬ». Небольшая ремарка: если инфляция у нас была выше 5% в этом году и цены снизились на 5%, то это значит, что фактически рынок жилой недвижимости потерял более 10%.

Николай ГОРНОВ. Максим Александрович, как я вижу, сторонник позитивного сценария. А что думают о негативных тенденциях другие участники рынка недвижимости?

Вячеслав ГОРЮНОВ, генеральный директор АН «МИРАН-Недвижимость». Я лично ко всем этих графикам отношусь как к кардиограмме сердца. Рынок так живет. И то, что мы сегодня оказались в новой реальности, – это нормально. Цены стали такими, какими должны быть. Рынок расставил все на свои места. Хотя половина продавцов на вторичном рынке – я уверен в этом – до сих пор думают, что их квартиры недооценены.

Николай ГОРНОВ. Какие тенденции вообще доминировали в прошлом году?

Павел КРУЧИНСКИЙ, директор АН «МИАРД». Я бы отметил для начала, что региональные рынки – они друг от друга отличаются, поскольку в разных регионах происходят свои макроэкономические и политические события, которые влияют на уровень спроса и предложения на рынке недвижимости. А если говорить об общей ситуации, то можно вспомнить и о санкциях, которые были введены против России, ведь они тоже отразились на рынке недвижимости, поскольку покупательский спрос упал, и о политических событиях, начиная от выборов президента США до выборов в Госдуму РФ, и о недовольстве правительством, в котором нет понимания, как преодолеть экономический спад в стране и улучшить инвестиционный климат. На рынок, на мой взгляд, в прошлом году в равной степени давили как рыночные, так и внерыночные факторы. Причем как региональные, так и внутригородские. В СМИ красиво говорится об инвестиционной политике и так далее, а по факту ничего не происходит. И мы все прекрасно понимаем, что недовольство большинства омичей местными властями тоже негативно влияет на рынок недвижимости.

Если говорить про 2017 год, то мы живем ожиданиями перемен, ожидаем выборов в горсовет, нового мэра, появления новых лиц в местной политике. И хотя уже понятно, что предложение будет по-прежнему превышать спрос, а на вторичном рынке ожидается либо снижение цен, либо стагнация, но мы все же надеемся на положительные сдвиги. Мы считаем возможным, например, снижение ставок по ипотеке, и это повысит ее доступность. Надеемся, что в этом году реализуется отложенный спрос. Деньги у населения есть, но те, кто хотел бы приобрести недвижимость, в прошлом году чего-то выжидали. Когда эти люди поймут, что снижение цен приостановилось, рынок оживится.

Нина КАРПЕНКО, директор АН «Недвижимость-Гарант». Большое значение для населения стал иметь экономический фактор, люди стали меньше ждать радикальных позитивных изменений и начали жить в существующей реальности. В 2016 году на рынок недвижимости было выставлено очень большое количество объектов, а спрос при этом практически пропал. Вот в связи с этим и произошли резкие изменения в целом. Почему так произошло? Одна из причин – миграция. Люди уезжают из Омска. Тем не менее ипотечные кредиты выдаются, сделки с недвижимостью проходят. Двигателем рынка была и остается ипотека. Какие квартиры сегодня покупают? Преимущественно квартиры эконом-класса. Что касается сегмента элитного жилья, то там сделки проходят с очень большим дисконтом. Если люди реально хотят продать элитное жилье, они вынуждены снижать цену до 10% от первоначально заявленной. Завышенная цена не заинтересует покупателя. Помощь продавцам выражается в независимом анализе объективной цены, что способствует реальной продаже. Характерный признак времени: сейчас у людей нет отложенного ожидания, поэтому жилищный вопрос решает тот, у кого в этом есть потребность.

Вячеслав ГОРЮНОВ. Когда рынок был на пике, это было время инвестиций в недвижимость. Люди вкладывали деньги, рассчитывая получить определенные дивиденды. В прошлом году рынок недвижимости инвесторов уже не интересовал, они вкладывались в другие инструменты – в валюту, банковские депозиты. Сейчас, я считаю, слово за банками.

Ждем теперь выгодных ставок по ипотеке, но уже без поддержки. Им дали ориентир – 10%.

Юрий ЛАГУТИН, руководитель отдела новостроек АН «АВЕСТА-РИЭЛТ». В Омске порядка 300 тысяч домохозяйств. Средний доход на семью, я думаю, не выше 50 тысяч рублей. В 2013–2014 годах семья тратила на жизнь в среднем 30 тысяч рублей, а 20 тысяч рублей у нее оставалось для долгосрочных целей. Если 20 тысяч рублей мы умножим на 300 тысяч семей, то получим 6 млрд рублей. На эти деньги претендовали и застройщики, и автомобильные дилеры, и туристические агентства, и другие представители сферы услуг. Сегодня доходы семей остались прежними, а расходы выросли. По моим ощущениям, на жизнь сегодня тратятся почти все деньги, которые зарабатываются. Свободная денежная масса, которая поддерживала платежеспособный спрос, – она на сегодняшний день очень маленькая. Спрос падает на все. Автодилеры сокращают персонал, турагентства закрываются одно за другим, в банковской сфере большие изменения – мелкие лишаются лицензии, в крупных происходят ротации. Продавцы не хотят верить, что им придется понижать уровень своих ожиданий. Покупатели тоже не торопятся покупать, ждут дальнейшего снижения цен.

И я, если честно, не питаю особых иллюзий и не жду, что в 2017 году все как-то вдруг изменится. Я ожидаю, что в текущем году спрос и предложение сбалансируются. Застройщики уже находятся на нижней точке рентабельности, некоторые продают квартиры практически по себестоимости, а некоторые идут и на осознанную фиксацию убытков. Есть ощущение, что весь 2017 год мы будем продавать жилье, построенное в прошлом году. Кстати сказать, изменились и сделки на рынке. Если раньше люди продавали свою квартиру, чтобы купить другую, но с большей площадью, то сейчас примерно 25-30% от проведенных сделок – это продажи омских квартир по причине переезда их владельцев в другие регионы. Спрашиваю: почему продаете, мне говорят: уезжаю в Краснодар, Санкт-Петербург, Новосибирск, Тюмень. И даже те крохи денег, которые есть, уходят с омского рынка в другие регионы.

Кто виноват?

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». На мой взгляд, в России слишком много аналитиков, и это плохо отражается на рынке. Как только начинается очередной кризис, появляются какие-то московские аналитики и начинают вещать. В один день все говорят, что мы ждем подъема на рынке, после чего продавцы не хотя снижать цену, в другой день приходят другие аналитики и так же уверенно заявляют, что рынок завтра начнет падать, после чего покупатели не хотят покупать, и в итоге все сидят в ожидательной позиции. А проблема омского рынка – это местные власти. Теперь об ипотеке. Субсидированная ипотека на покупку жилья на первичном рынке – это хорошо, спорить не стану. Но эта субсидированная ипотека за два года практически уничтожила ипотеку на приобретение жилья на вторичном рынке. Первичный рынок должен по определению стоить дороже, чем вторичный, если проводить аналогию с теми же автомобилями, а у нас все наоборот.

Теперь о том, что имеют застройщики в 2017 году. Ужесточение законодательства о долевом участии приведет к тому, что 214-фз в Омске умрет. Скорей всего, никто не захочет связываться с договорами долевого участия, потому что там страхование и нужно платить деньги в фонд обманутых дольщиков. И останутся либо сильные игроки, у кого хватает ресурсов, чтобы строить за свой счет, а потом спокойно продавать готовое жилье, либо все начнут использовать схему ЖСК. В ЖСК никто ни за что не отвечает, там формально члены ЖСК нанимают застройщика для строительства дома, а не застройщик берет с покупателей деньги. Часть застройщиков, я думаю, уйдет с рынка, достроив начатые дома, поскольку начинать новые им будет не на что. А часть начатых домов уже и не будет достроена.

Максим РЕПИН. В части соотношения цен на первичном и вторичном рынках могу добавить, что Омский регион действительно входит в группу регионов, где вторичное жилье стоит дороже. Они приблизились по ценам только в 2016 году. Если от цен на «вторичке» отнять стоимость ремонтов, то они будут совсем рядом. Но перелома пока не произошло.

Николай ГОРНОВ. А сейчас интерес у покупателей больше ко вторичному или к первичному рынку?

Максим РЕПИН. Сейчас мы видим начало положительного тренда именно на вторичном рынке. По нашим наблюдениям, в конце года рынок уже достиг дна и был небольшой отскок. Позитив небольшой, но он есть. Обычно в кризис происходит несколько отскоков, и только после этого начинается уверенный рост.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Мое мнение, что большинству риэлторов-посредников, к сожалению, нет разницы, что было раньше, и совершенно все равно, что будет потом. Главное – это провести сделку сегодня. И чтобы сделок проходило как можно больше. Продажа новостроек – это другое. Сейчас мы продаем дома, которые закладывались пару лет назад, когда были немного другие цены, а спросом пользовались немного другие компоновки квартир. И чтобы строителям выжить, есть два варианта: снизить объемы, чтобы поддержать цены на более высоком уровне, или использовать государственные рычаги – ипотеку с господдержкой для покупателей квартир на первичном рынке и так далее.

Нина КАРПЕНКО. Есть и третий способ: поддерживать отношения с риэлторами…

Вячеслав ГУРИНОВ. К сожалению, в 2014-2015 годах некоторые риэлторы изрядно «наигрались» с деньгами клиентов. Риэлтор всегда в первую очередь будет продавать те объекты, где ему процент пообещали больше.

Владимир ГРИНЕВ. Любой агент хочет заработать деньги. Да, руководитель компании думает о будущем, о перспективах, но агент все равно поведет туда, где ему предложат больше за сделку.

Вячеслав ГОРЮНОВ. Лично я сильно сомневаюсь, что покупателя можно куда-то увести, если он того не хочет. И знаю массу примеров, когда в регионах застройщики сотрудничают с риэлторами. Это тот же Новосибирск, где очень хорошие результаты. А омские застройщики создают собственные отделы продаж.

Павел КРУЧИНСКИЙ. На самом деле, если говорить объективно, Омск очень сильно отстает от других регионов в культуре взаимоотношений двух институтов – строителей и риэлторов. Собственные отделы продаж – это хорошо. Но если крупный проект, то собственными силами застройщик-девелопер не справится. Нужно создавать понятную и прозрачную систему выплаты комиссионных, привлекать к продажам агентов, которые будут одновременно и рекламировать проект. Застройщику все же лучше сконцентрироваться на своем прямом бизнесе – строительном. Но в Омске, в отличие от Новосибирска, до таких взаимовыгодных отношений, к сожалению, не доросли. У нас, порой, и сделают продукт, но заработать на этом продукте не могут. Понятно, что у нас себестоимость строительства жилья такая же, как в Новосибирске, а рыночная стоимость квартир меньше. И строители не хотят, естественно, платить комиссию. Им выгоднее подкупить агентов, платить им из-под полы. Но нам, я считаю, нужно не обвинять друг друга, а сотрудничать. Это просто болезнь роста нашего рынка недвижимости. Это пройдет.

Максим РЕПИН. А я добавлю свою точку зрения, как аналитик. Взаимоотношения риэлторов и строителей должны начинаться задолго до старта продаж, потому что сегодня строят даже не вчерашнюю серию, а трижды позавчерашнюю. Конечно, тяжело продавать сегодня то, что заложили еще в 2014 году, а запланировано было в 1984 году. В других регионах мы видим другие проекты, с другим качеством жизни, с изначально спланированной комфортной средой. А в Омске мы уже несколько лет говорим об этом, но строительное сообщество нас не слышит. За исключением отдельных застройщиков. Несколько проектов, которые реализуются, мы консультируем именно на уровне проекта, сидим за одним столом с архитекторами. А для большинства застройщиков пока еще выгодней взаимодействовать с чиновниками, чтобы получить преференции. И в этом главная проблема.

Куда бегут омичи?

Константин РОМАНКО. Мы сейчас обсуждаем тему: когда же у нас все вырастет и настанет всем счастье. На самом деле, может, и вообще не вырастет. Все зависит от факторов, оценить и подсчитать которые почти нереально. И когда приводят доводы, что в 2017 году наступит оживление рынка, лично меня эти доводы не очень убеждают. Да, у нас существует колоссальный отложенный спрос. И очень многие продавцы ждут, когда рынок оживится. Но это все теоретические рассуждения. Когда произойдет толчок, который придаст рынку ускорение, – не знает никто.

Елена ТАТАРИНОВА, директор АН «Держава». Мы сейчас много работаем с застройщиками Краснодарского края и Санкт-Петербурга, и я вижу, что на сегодняшний день мы можем предложить своим клиентам жилье в Краснодаре и Санкт-Петербурге с нормальными планировками по ценам, вполне сопоставимым с омскими. Это просто парадокс. В Краснодаре квартиры-студии с отделкой можно купить за полтора-два миллиона рублей. Омичи продают квартиры на вторичном рынке и уезжают туда. Люди ищут работу, находят ее в Санкт-Петербурге и уезжают. Кто-то покупает недвижимость как инвестиционную. Квартира в Санкт-Петербурге в любом случае более ликвидна, чем в Омске, и окупится она быстрее, если ее просто сдавать. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Омске в три раза меньше. Инвестиционная привлекательность омской недвижимости на очень низком уровне. И привлекательность города тоже. Омск не успевает подстраиваться под требования времени.

Вячеслав ГУРИНОВ. В Питере и Москве масштабы другие. Там сразу по половине микрорайона закладывают. И продают потом квартиры по всей стране. У нас один дом закладывают, в лучшем случае два. А инфраструктура и так называемый соцкультбыт – это вообще отдельная тема. Мы готовы строить садики, но у нас их не покупают. Если в отдельном микрорайоне садика нет и его жители за двадцать километров детей возят, то это никого не волнует. Потому что программа садиков в масштабах страны уже реализована. И так же встанет потом вопрос про школу. И также не будет решен. Денег в бюджете нет, потому что нет инвестиций в регион. Мы говорим, что у нас все хорошо, а на самом деле просто вымираем.

Дмитрий САЛАМАТОВ, генеральный директор АН «Содос». У нас в сентябре 2017 года будут выборы в горсовет. Сейчас уже февраль. Кто-нибудь заметил политическую активность потенциальных кандидатов в горсовет? Я, во всяком случае, заметил только один плакат. Если даже на агитацию кончились деньги, то что говорить об обычных людях. А если говорить о рынке недвижимости, то риэлторы, насколько я помню, были виноваты всегда и во всем. В 2006 году рынок взлетел – виноваты риэлоры, они цены взвинтили. В 2008 году рынок стал падать – опять риэлторы виноваты. А разве это нормально, что рынок был так перегрет перед кризисом? В то время квартира в каком-нибудь социальном районе в Нью-Йорке стоила почти столько же, как квартира в социальном районе Омска. Сейчас, конечно, мы с Нью-Йорком уже не сравнимся по ценам, но с Санкт-Петербургом – вполне. Естественно, омичи продают квартиры здесь и едут туда. И уже даже обвиняют омичей, что они обрушили рынок труда в Санкт-Петербурге. И уезжают как раз те, кто мог бы поднимать здесь производство.

Николай ГОРНОВ. Да, транзакционные издержки у нас высокие. Выше, чем в других регионах, к сожалению. Плюс к этому теперь добавился еще один институт – нотариат. Насколько я понимаю, для некоторых сделок с недвижимостью требуется и нотариальное заверение договора?

Анна ЧЕРНЕНКО, нотариус города Омска. Изменение законодательства действительно произошло. В 2015 году был принят федеральный закон, который вернул нотариусов в круг участников сделок с недвижимостью. А в 2016 году законодательные изменения продолжились, и в 2017 году эти изменения вступили в силу. Но сегодня обращение к нотариусу предполагает не только гарантию защиты прав собственника и обеспечение юридической чистоты сделки, но и высокий уровень комфорта благодаря работе нотариуса в режиме «одного окна». Нотариус сам проверяет предъявленные документы, готовит проекты договоров, сам запрашивает и передает все необходимые сведения в органы государственной регистрации. Право собственности по сделке, удостоверяемой нотариусом, регистрируется в ускоренном режиме – один день в случае подачи документов в Росреестр в электронном виде и три дня при подаче документов в обычном формате. Благодаря недавним законодательным поправкам для удостоверения сделки с недвижимостью можно обратиться к любому нотариусу субъекта РФ, где находится эта недвижимость. Если продавец проживает в Омске, а продаваемая квартира находится, например, в Калачинске или Таре, то никуда ездить не придется. Достаточно обратиться к любому омскому нотариусу.

Николай ГОРНОВ. Какие сделки требуют нотариального заверения?

Ольга ФРИК, нотариус города Омска. Сегодня закон требует нотариального удостоверения договора, когда речь идет о сделках по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, сделках с имуществом несовершеннолетних или недееспособных граждан. По нашим оценкам, будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению примерно 30% договоров в общем обороте недвижимого имущества. Но было бы неправильно, на мой взгляд, воспринимать нотариальную форму как дополнительное финансовое и временное обременение для участников сделки и какое-то препятствие. Мы будем стремиться отвечать современным тенденциям.

Николай ГОРНОВ. И хотелось бы еще понять, каков запас прочности у омского рынка недвижимости? Какое снижение он выдержит?

Константин РОМАНКО. У вторичного рынка дна нет. Он может падать долго.

Вячеслав ГОРЮНОВ. У первичного рынка тоже нет дна. Если застройщикам срочно понадобятся деньги на зарплату, они будут продавать квартиры и ниже себестоимости.

Николай ГОРНОВ. И что же сейчас делать продавцам и покупателям?

Нина КАРПЕНКО. Продавцам – продавать, покупателям – покупать. И прислушиваться к рекомендациям и советам риэлторов.

Максим РЕПИН. Напомню, в 2008 году рынок упал, а потом вырос. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости, возможно, будет расти. Тренд на рынке недвижимости растущий в пределах инфляции. Причем примерно одинаковый во всем мире. И запас прочности у российского рынка большой, поскольку нет сегодня ни одного значимого фактора, который мог бы негативно повлиять на рынок.

При поддержке:

В регионе отмечается серьезное падение спроса на жилье.

В Омске с начала года остаются нераспроданными 1,5 тысячи квартир в новостройках. Как сообщает сайт «Вечерний Омск», это связано с серьезным снижением спроса на жилье.
На данный момент в области строится 220 домов. Застройщики обеспокоены сложившейся ситуацией.

Наряду с этим в городе остается 21 проблемный дом. В этом году работы продолжаются только на 15 объектах. В эксплуатацию планируется ввести всего пять.

Источник: https://news.mail.ru

15 апреля в рамках деловой программы выставки «Стройиндустрия Сибири» состоялось заседание по развитию жилищного строительства в Омской области под председательством Заместителя Председателя Правительства Омской области Станислава Гребенщикова.

С докладом о задачах строительного комплекса в 2016 году выступил Министр строительства и ЖКК Максим Михайленко.

В 2015 году за счет всех источников финансирования в регионе введено в действие 12 230 квартир общей площадью 785 тыс. кв. метров. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 30,8%. Наблюдается общая тенденция к увеличению жилья экономического класса, которая составляет сегодня около 60 %.

- Главная задача, стоящая перед строительным комплексом в условиях нестабильной экономической ситуации, снижения доходных источников регионального бюджета, — недопущение резкого снижения объемов ввода в эксплуатацию жилья и роста стоимости жилья на первичном рынке, — сообщил глава регионального Минстроя Максим Михайленко. — В этих целях осваиваются площадки комплексной жилой застройки экономического класса: «Московка-2», «Амурский-2». «Чередовый», «Завертяева».

По состоянию на 1 января 2016 года на территории Омской области выдано разрешений на строительство многоквартирного жилья почти на 2,3 млн. кв. метров, строится 220 многоквартирных домов общей площадью более 1 млн. 600 тыс. кв. метров.

В то же время в городе Омске остается 21 проблемный дом, строящийся с привлечением средств граждан. В прошлом году введено 2 проблемных дома. Сейчас работы ведутся на 15 объектах. В 2016 году из них планируется ввести 5 домов.

С целью решения проблем обманутых граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Омской области разработан целый комплекс мероприятий, который контролируется в рамках Рабочей группы Минстроя Омской области.

В первом квартале снижения на рынке ипотечного жилищного кредитования не произошло. За три месяца предоставлено 2 173 ипотечных кредита, что составляет 102% к первому кварталу прошлого года. Со стороны Минстроя Омской области осуществляются необходимые действия для оказания государственной поддержки гражданам в улучшении жилищных условий.

В текущем году за счет бюджетных средств на приобретение жилья у застройщиков предусматривается направить более 1,8 млрд. рублей. В том числе:
— для улучшения жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны – 226 млн рублей;
— для улучшения жилищных условий ветеранов, инвалидов — 48 млн рублей;
— 95,2 млн рублей – будут направлены по Государственным жилищным сертификатам для приобретения жилья участниками ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС и вынужденными переселенцами.

Для реализации областной программы переселения из аварийного жилья по этапу 2016-2017 годов за счет всех бюджетных источников будет направлено 1 млрд 264 млн рублей. До 30 сентября 2017 года планируется расселить 40,8 тыс. кв.м аварийного жилищного фонда, в том числе в 2016 году расселить 28,7 тыс. кв.м аварийного жилищного фонда. В конце апреля начнется перечисление средств в муниципальные образования.

Источник: http://mszhk.omskportal.ru/

По мнению специалистов рынка недвижимости, в Омской области настало самое благоприятное время для покупки жилья. Цены на первичном рынке уже достигли «дна». В ближайшей перспективе эксперты прогнозируют рост. Ситуацию на омском рынке недвижимости обсудили застройщики, риелторы и представители регионального Минстроя 3 марта за круглым столом, организованным «Омской правдой».

Как признались эксперты, ситуация на рынке жилья в Омской области сложилась не очень хорошая и тенденции к улучшению они не видят. «Общая ситуация на рынке печальная, — начал разговор председатель группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов. — Спрос не увеличивается, мы проводим всевозможные акции, но у людей нет веры в завтрашний день. Если говорить объективно, у нас в регионе жилье одно из самых доступных по сравнению с другими областями. Но рынок стоит и сколько будет стоять, не знаю».

Присутствующие на мероприятии риелторы добавили, что в Омске за 2015 год цены на жилье эконом-класса упали 10-15%, «элита» снизилась на 20%. При этом они подчеркнули, что первым снижает цену застройщик, которому нужно платить налоги, зарплату своим работникам. Вслед за этим падают цены на вторичном рынке.

«Улучшений в экономике никаких, поэтому перспектив улучшения спроса тоже нет. До сегодняшнего дня я думал, что в 2017 году мы будем выходить из кризиса. Теперь я в этом сомневаюсь», — признался генеральный директор «Авеста-Риэлт» Валерий Райс. Начальник управления строительства Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Сергей Кошелев резюмировал, что спад в строительной отрасли региона составляет 10-15%. Застройщики сегодня не спешат браться за новые объекты.

«Сегодня цена жилья на первичном рынке недвижимости исчерпала себя. Она достигла предела и снижаться больше не будет. Только расти», — заявил начальник управления строительства регионального Минстроя Сергей Кошелев. В перспективе эксперты прогнозируют рост цен на первоначальном рынке. Из-за того, что сегодня застройщики практически не ведут строительство новых объектов, в будущем это приведет к дефициту жилья и, соответственно, ценник на квартиры пойдет вверх. Поэтому всем, кто планировал приобрести недвижимость для жилья или инвестиций, участники круглого стола советуют делать это сейчас.

Источник: http://www.avestaomsk.ru/

Цены на жилье вернулись к уровню 2013 года, но на продающиеся квартиры спроса нет. В чем причина дисбаланса, пояснил вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор АН «МИРАН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Вячеслав Горюнов.
- Вячеслав, уже не секрет, что в октябре в некоторых омских агентствах недвижимости не было заключено ни одной сделки. Почему спрос на квартиры «ленивый»? Казалось бы, цены упали, вернулись к уровню 2013 года, есть хорошая возможность вложить свои средства, ведь рубль слабеет, инфляция…

- Прошло время «шальных» денег или иссякли запасы, т.к. многое было вложено в приобретение квартир в конце 2014 года. Инвестиционный рынок недвижимости перешел в фазу рынка сбережений посредством вложений в «квадраты». Сегодняшний рынок в сильной зависимости от платежеспособности граждан. Отсюда и дисбаланс. Покупатели не могут приобрести по заявленным ценам, а продавцы в большинстве своем не хотят это понимать. Происходит ценовое переосмысление рынка, и не только у нас в регионе. Но больших проблем на рынке недвижимости не наблюдается. Те, кому нужно решить вопрос с жилплощадью, тем или иным способом его решают.

- В связи с предыдущей тенденцией возрастает популярность услуги срочной продажи квартир, когда ее выкупает риэлторское агентство? Сколько при этом «теряет» продавец относительно среднерыночной цены?

- Просто эта услуга становится наиболее востребована. А потери в среднем составляют от 20-30%.

- Что бы Вы порекомендовали продавцам и покупателям? Какие прогнозы?

- В выигрыше сегодня, конечно же, покупатели, это их рынок, и поэтому продавцы должны быть очень конкурентоспособны, чтобы заинтересовать их. На одного покупателя приходится 10-15 вариантов. Продавцам стоит не зацикливаться на кажущемся им невыгодным предложении от покупателя, а смотреть на конечную цель. Например, сейчас тренд — продать вторичное жилье и купить квартиру в новостройке, приобретая которую собственник выгадает по цене. Но нужно эту цепочку правильно «собрать» и увидеть среди множества вариантов (а в рекламе, к сожалению, есть много «мусора») актуальный, свой. И завершить все правильным предложением по цене. Вот здесь позволю себе представить в выгодном свете профессионалов — они ежедневно с этим сталкиваются и умеют это делать наилучшим образом.

- В октябре средняя стоимость квартир на первичном рынке составила 43 268 руб. за кв. м, снизившись за месяц на 42 руб. На вторичном рынке с сентября квартиры в среднем подешевели на 407 руб. за кв. м, до 47 000 руб. Выгоднее ли приобретать жилье в новостройках, или это иллюзия? Чем при этом рискуешь?

- В сегменте новостроек можно обнаружить дисконты до 20% в достраиваемом доме или комплексе. Это в основном «пожарные», вынужденные, меры подрядных организаций. А если рассматривать покупку на «котловане», которая всегда означала 20-30% экономии и была хороша в докризисном периоде, то сегодня я бы посоветовал более тщательно и осторожно подходить к вложению денег в ту или иную стройку. Нужно обращать внимание на репутацию застройщика, его портфолио, аккредитацию банками, отзывы, мнение ведущих риэлторских компаний.

- Аналитики N1.RU выяснили, что вторичный рынок интересует омичей почти в три раза больше, чем новостройки: из 150 000 просмотров на вторичный рынок приходится 110 000, и только 40 000 — на новостройки. Можете прокомментировать, омичи боятся рисковать вложениями?

- У меня другие данные. И они в пользу интереса к первичному рынка, так как в помощь покупателям господдержка, ипотечные программы кредитования в банках. Соответственно, больше возможностей покупать новострой. Как раз статистика регистрации подобных сделок с новым жильем на 13% больше за период с начала прошлого года.

- В Омске было немало печальных историй, когда вложившие деньги в долгострой оказывались у разбитого корыта. Как этого избежать?

- Хочется отметить, что государство поступательно делает шаги к увеличению прозрачности застройщиков и их ответственности перед дольщиками. Правда эти решения иногда дают и другой эффект. Я имею в виду новые требования к страховым компаниям (они теперь должны иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд руб.) и, как следствие, не соответствие многих этим «неожиданным» для них условиям, что привело к коллапсу на рынке новостроек, приобретаемых по ДДУ (214 ФЗ).
Кстати, с большей долей вероятности будут изменения в самом 214 ФЗ. В краткосрочной перспективе планируется повысить долю обязательных средств застройщиков, вложенных в проекты, а также создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах.
Также рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».
Если говорить о том, как застраховаться от недостроя, то лучшим «рецептом» считаю привлечение ипотечных средств на покупку, т.к. банк проводит оценку рисков.

- Какие самые распространенные схемы обмана дольщиков? Заключение предварительно договора купли-продажи и соглашение на куплю-продажу векселя на полную сумму квартиры? Заключение договора с совершенно другой организацией, которая якобы входит в холдинг застройщика? Покупка через через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) ?

- Если говорить именно о мошеннических схемах, то на слуху как-то сразу всплывают ситуации с подделкой документов и неоправданном «доверии» к мошенникам. Т.е. не хочется говорить, что предварительный договор или Вексель — это прямой путь к обману. Жилье, которое вы выбрали, должно быть проверено как минимум на наличие обременений и готовности документов к сделке.

- Сколько сейчас в Омске строительных компаний занимается возведением жилой недвижимости? Какие из них на слуху как держащиеся уверенно на плаву?

- Около 50. На слуху те, кто смог выжить в предыдущий кризис плюс несколько новых, но сразу зарекомендовавших себя. Например, «ДомстройОмск».

- Какие существуют малобюджетные варианты для покупателей квартир? Чем при этом приходится жертвовать, комфортом?

- Это квартиры эконом-класса, коих на наш рынок приходится около 60%. В основном это возводимые на окраинах жилищные комплексы или отдельные дома, т.е., по сути, новые территории, на которых предстоят работы по благоустройству. Это не должно значить снижение качества работы или материалов. Возводятся они в основном на федеральных землях и с особыми условиями подключения коммуникаций, что в итоге и является фактором сниженной стоимости за квадрат нового жилья. Новые жильцы таких домов в основном участники госпрограмм (переселенцы с аварийного жилья и другие категории программы «Жилище»). И, конечно, эконом-класс «известен» своей небольшой жилплощадью.

- У владельцев квартир создается впечатление, что риэлторы, к которым собственники обратились за услугой по реализации их недвижимости, пассивно ожидают, дав объявление. Имеет ли смысл обращаться параллельно в несколько агентств недвижимости?

- Не буду отрицать того факта, что некоторые риэлторы очень пассивны в своей работе, наивно думая, что достаточно дать объявление и сколько-то подождать. У такого подхода нет будущего. Это может сделать и сам собственник. Успех в выполнении поставленной клиентом задачи видится в продвижении объекта в топ самых спрашиваемых и применении всех имеющихся инструментов, средств и сервисов компании для выполнения поставленной цели.
Есть ли смысл обращаться в несколько агентств? Нет, у заказчика услуги и риэлтора должны сложится доверительные, понятные, честные отношения на сотрудничество. Это важные слагаемые и хорошая мотивация на работу и достижение результата. Обращаясь в несколько агентств, можно получить эффект «у семи нянек дитя без присмотра». Можно воспользоваться публичным порталом «Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости» reestr.rgr.ru, выбрать регион, фамилию риэлтора, название компании и подтвердить наличие в реестре запрашиваемой позиции.

- Говорят, что новшество — титульное страхование квартиры — позволяет ее собственнику или покупателю компенсировать часть рисков при вступлении в права собственности. Какие риски? О нем мало кто знает, кто слышал — относятся скептически. Что реально оно дает?

- Титульное страхование вполне рабочий и надежный инструмент от потери имущества в результате утраты права собственности. Во многих странах это уже давно адаптированный продукт. По сути это «подстилание соломки» перед возможными рисками в отличии от ситуации, когда уже что-то произошло. Так называемое титульное страхование позволяет собственнику в случае возникновения страхового случая получить компенсацию в сумме, на которую была застрахована недвижимость, т.е. в размере ее рыночной стоимости на момент заключения договора страхования. Страховым случаем по титульному страхованию является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки с недвижимостью недействительной либо о прекращении права собственности в результате истребования недвижимого имущества от добросовестного приобретателя. Что дает? Самое главное — спокойствие.

- Как по новым правилам получить максимальный налоговый вычет (до 260 тыс. руб.) при покупке квартиры, дома?

- 260 000 это 13% от 2 000 000 рублей — максимальный размер выплаты. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли. Он предоставляется в размере не превышающем 2 000 000 рублей. Для подтверждения права на него нужно предоставить в налоговый орган: договор о приобретении недвижимости, документы, подтверждающие право собственности, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, а также до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю.

Источник: http://miranzn.com/