При этом, по словам представителя Банка ДОМ.РФ Ирины Бряковой, стабильного спроса на частные дома среди потенциальных покупателей пока не наблюдается.

Как утверждает председатель комитета по ИЖС Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов, за 10 месяцев объемы продаж в загородном сегменте упали на 80% по эконом-классу и на 60% – по комфорт-классу. Генеральный директор ГК «ИЖС.РФ» Максим Назаренко в беседе с «Уралинформбюро» выразился еще более жестко, определив ситуацию последних трех с половиной месяцев как «падение продаж до нулевых показателей в период сезонного спроса».

Одна из ключевых причин кризиса на рынке ИЖС– неразвитость дорожной и социальной инфраструктуры в районах интенсивного коттеджного строительства. Так, по словам Эдуарда Богданова, централизованными инженерными сетями на Среднем Урале сегодня оснащено всего 7-10% коттеджных поселков. С дорогами ситуация ненамного лучше. Строить дороги и прокладывать сети – обязанность муниципальной и региональной властей, но на практике во многих муниципалитетах (даже в самых «продвинутых» вроде Сысертского ГО) на решение этих задач не хватает бюджетных средств.

«Жители Екатеринбурга не привыкли тратить много времени на дорогу. Соответственно, все, что находится за рамками разумной транспортной доступности, не пользуется высоким спросом, – отметил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, – Кроме того, городским покупателям ИЖС нужно, чтобы рядом с загородной недвижимостью были школы, детские сады, объекты здравоохранения и сервиса. Никто из застройщиков не потянет строительство объектов инфраструктуры самостоятельно, масштабы не те».

Складывается парадоксальная ситуация: жить в собственном загородном доме хотели бы 65-70% свердловчан, а по факту живет в них пока всего 10-15%, сообщил Эдуард Богданов. Среди «тормозящих» факторов он назвал невысокие доходы населения при запредельных ключевой и ипотечной ставках, а также нехватку на рынке концептуально интересных поселков с хорошей локацией, сетями и инфраструктурой рядом

Покупатели по сравнению с периодом 10-15-летней давности стали более разборчивыми: сейчас при выборе загородного жилья они выбирают компактность, удобство и безопасность. Нужен не просто «домик за городом», а жилье со всеми удобствами, включая большие холлы, мастер-спальни, просторные кухни и столовые, панорамные окна, системы видеонаблюдения, а на приусадебном участке – спортивные и детские площадки. Желательно, чтобы все это роскошество располагалось не на отшибе деревни, а в составе коттеджного поселка. Таких сегодня строится много… однако по-настоящему сильные проекты можно пересчитать по пальцам. «Не хватает девелоперов и землевладельцев, которые могли бы выводить на рынок интересный продукт», – отметил Богданов. Да и география из строительства невелика: в основном территория Екатеринбургской агломерации.

Вопрос цены также имеет значение, особенно на фоне ураганного роста ставок. По данным Уральской палаты недвижимости, с 2020 года участки для ИЖС подорожали на 71% (в наиболее лакомых районах сотка может стоить до 1 миллиона рублей и выше), а дома – на 83%. Согласно данным портала ЦИАН, средний прайс по Свердловской области на частные дома составляет от 7 до 15 миллионов рублей, и это не «царские хоромы», а обычное жилье с минимальным набором современных удобств: газ, электричество, санузел, приусадебный участок, системы видеонаблюдения, гараж или площадка для автомобиля. А дома в составе коттеджного поселка, особенно в окрестностях Екатеринбурга или Сысерти, могут продаваться и за 100-200 миллионов рублей. К ним часто прилагаются роскошества – банно-оздоровительный комплекс с бассейном, бильярдная комната, кинозал и отдельное помещение для охранников.

Как пояснил Михаил Хорьков, многие такие дома строились как «инвестиционные» – не для проживания, а для продажи: «Это объекты с готовой отделкой и инженерией, застройщики планировали заработать на них, а сейчас попали в непростую ситуацию, потому что покупателя найти сложно, ипотека за рамками льготных программ не работает. Из-за этого дорогие коттеджи могут очень долго находиться в экспозиции, в том числе из-за завышенных ценовых ожиданий продавца».

Создать дополнительные проблемы для застройщиков ИЖС может и недавно вступивший в силу закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Цель новеллы – защитить средства заказчика, вложенные в строительство частного дома. А вот девелоперы от такого поворота в шоке.

По словам Ирины Бряковой, у многих подрядчиков нет собственных оборотных средств и достаточного штата рабочей силы, чтобы строить по новым правилам. Тормозят процесс дороговизна стройматериалов, неопределенность с льготными кредитами, а также беззащитность подрядчика перед потребительским экстремизмом – когда заказчик отказывается платить за готовый дом, ссылаясь на якобы плохое качество работы. Кроме того, чтобы оформить в банке проектное финансирование, подрядчик должен подтвердить «портфель клиентов». А такой наработан далеко не у всех строительных организаций.

Неготовность подрядчиков к внедрению модели эскроу-счетов на рынке ИЖС подтвердила «Уралинформбюро» председатель комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяна Деменок. Кроме того, развитие этого сегмента недвижимости затрудняет отсутствие концепций развития инфраструктуры и единых стандартов освоения земель.

«Для роста спроса на объекты ИЖС нужна комплексная работа, в которую должны быть вовлечены администрация, застройщики, производители стройматериалов и банковское сообщество, но в одночасье ситуацию не переломить, – уверен Эдуард Богданов. – Мы ждем, когда снизится ставка, а закон по эскроу-счетам начнет работать без пробуксовок. Пока он сырой, поэтому застройщики, используя модель эскроу, закладывают возможные риски в цену, а это плохо отражается на объемах продаж. Когда эти факторы будут исправлены, рынок оживет».

Также для преодоления кризиса следует вернуть доверие клиентов к рынку ИЖС, считает Максим Назаренко: «Здесь нужен комплекс мер. В том числе банки должны «прогревать» аудиторию, больше рассказывать клиентам об аккредитованных подрядчиках, готовых работать с эскроу-счетами, а для собственной подстраховки включить при оформлении ипотеки с господдержкой пункт о независимом строительном контроле, причем затраты на него должен нести клиент. Также нужно утвердить программу кредитования ИЖС, чтобы человек в любом банке мог по унифицированной форме получить одобрение по семейной, строительной или IT-ипотеке. Сейчас в этом вопросе царит нестабильность, нужно его регламентировать».

Евгений Сусоров

Источник: https://www.uralinform.ru/

В январе-октябре в стране ввели 86,2 миллиона квадратных метров жилья, что примерно сопоставимо с прошлогодними результатами, однако, судя по статистике, в октябре жилья ввели меньше на 25 процентов – всего 6,5 миллиона «квадратов».

Такие данные содержатся в информации Росстата, опубликованной пресс-службой ведомства. В Российской гильдии риэлторов (РГР) «Парламентской газете» сообщили, что промежуточные цифры не отражают целостную картину жилищного строительства, поэтому следует ориентироваться только на конечные объемы ввода жилья по году.

Сущность гибких показателей

По данным Росстата, в октябре российские строители сдали на 25 процентов жилья меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А по сведениям Российской гильдии риэлторов, наблюдалось еще и падение спроса.

Как пояснила «Парламентской газете» Ирина Киселева, руководитель комитета РГР по ипотеке, в сентябре объем выданной ипотеки составил 238 тысяч кредитов, что на 11 процентов больше, чем в прошлом месяце и на 74 процента выше прошлогодних показателей. Однако в октябре темпы ипотечного кредитования уже начали замедляться: количество выдач снизилось на 14,2 процента по сравнению с прошлым месяцем. При этом число выданных кредитов уменьшилось практически во всех регионах, уточнила Киселева.

В то же время заместитель руководителя комитета РГР по аналитике Михаил Хорьков считает, что не всегда стоит доверять промежуточным результатам.

«Ввод жилья в эксплуатацию – это результат работы за предыдущие два-три года. В большинстве случаев этот индикатор не отражает того, что происходит здесь и сейчас. Он носит крайне запаздывающий характер и может заинтересовать лишь отделочников, продавцов мебели и мувинговые компании», – отметил эксперт в беседе с нашим изданием.

По его словам, важны итоги года, а не промежуточные данные. Михаил Хорьков напомнил, что в региональных СМИ часто выходят публикации об обвальном падении объемов ввода жилья за полугодие или несколько месяцев.

«Но пройдет немного времени, и в этом же СМИ можно будет узнать о новом рекорде в жилищном строительстве. Причина – промежуточные данные по вводу за несколько месяцев очень нестабильны в разрезе отдельного города или региона. С определенными допущениями этими цифрами можно пользоваться в масштабах страны, помня о первой и второй причине. Но главная проблема в том, что основной объем жилья сдается в последние месяцы года. Поэтому только годовые данные могут быть значимыми и информативными», – подчеркнул эксперт.

Он добавил, что для оценки строительной активности в жилой сфере следует использовать более гибкий показатель — объем жилья в стадии строительства. В нынешней ситуации именно эти цифры вместе с данными о начале строительства новых проектов следует отслеживать для понимания рыночной динамики.

Зависит от ключевой ставки

Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья, Ирина Киселева отметила, что в следующем году на нее будут влиять многие факторы. В том числе и ключевая ставка, которая в 2024 году с большой долей вероятности пойдет вниз. Снижение оживит ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья.

При этом она напомнила, что срок действия льготной ипотечной госпрограммы определен Правительством до 1 июля 2024 года. Ее остановка либо сильно остудит ипотечное кредитование на первичном рынке жилья, либо немного его снизит. «Население РФ хочет жить лучше здесь и сейчас, и «квартирный вопрос» является одним из первостепенных в любой российской семье. Поэтому ипотеку брали, берут и будут брать при ставках до 14-15 процентов годовых, надеясь на скорое рефинансирование при снижении ключевой ставки», – отметила эксперт.

Она уточнила, что банки, желая поддержать интерес к рыночной ипотеке, уже начинают предлагать различные программы. Например, ипотеку со сниженным платежом на первый год, ипотеку на первоначальный взнос, комбо-ипотеку, комиссию за снижение ставки.

Источник: https://www.pnp.ru/

Срочные продажи жилья с значительным дисконтом не носят массового характера, отмечают участники рынка недвижимости в различных регионах РФ.

«Темп снижения цен на рынке жилой недвижимости в РФ в целом не изменился. Недвижимость дешевеет медленно, в пределах нескольких процентов в месяц. Скидки при торге в 10-20% не носят массовый характер. Существенные дисконты в размере 30-50% в Москве – единичны и связаны с потерей ориентиров и продажей «на эмоциях», – говорят эксперты РГР.

Напомним, что ранее в СМИ появились публикации, что дисконт на вторичное жилье в Москве после объявления мобилизации составляет до 60%. Однако такие предложения эксперты назвали «точечными». Они были на рынке менее недели.

«По итогам 11 дней после объявления мобилизации на вторичном рынке Москвы объем предложений оказался на 7% выше год к году, и сейчас на продажу выставлено от 39,2 тыс. до 41,2 тыс. лотов во вторичном сегменте», – пишет «Коммерсант» во вторник.

По данным издания, те, кто срочно пытается реализовать квартиры, готовы дисконтировать свои активы в среднем на 10–15%, максимум – на 20%. Ни о каких 30–50%, а тем более о 60%, о чем ранее сообщали ряд СМИ, речи не идет.

В регионах ситуация примерно такая же. «Не надо путать отдельные факты о скидках в 30-40% с рыночными тенденциями и общей практикой», – призывает Михаил Хорьков, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости из Екатеринбурга. Его коллеги из Екатеринбурга, Владивостока, Тюмени, Красноярска и Омска отмечают, что дисконты есть, но их уровень составляет около 5%.

«Торг на «вторичке» составляет 5-6%. На торг продавцы соглашаются практически сразу, без долгих уговоров. Застройщики также делают скидки в пределах 5% на некоторые квартиры в некоторых ЖК. Но с мая они цены подняли на эти же 5%. Так что скидка – совсем не скидка», – обращает внимание Александра Швалова, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости из Хабаровска.

Как добавили участники рынка, опрошенные «Коммерсантом», с 29 сентября покупательская активность начала восстанавливаться, в том числе за счет частных инвесторов, которые стали подыскивать объекты с дисконтом. Впрочем, ни один из опрошенных экспертов не ожидает скорейшего восстановления вторичного рынка недвижимости.

Источник: https://realty.interfax.ru

Власти отчитались об итогах ввода жилья в 2021 и о достигнутом историческом рекорде. Посмотрим на этот показатель чуть внимательнее.

Недавно на совещании в правительстве РФ сообщили о рекордно высоком показателе ввода жилья. По итогам 2021 года было построено 92,6 млн. кв. м. Сам показатель «ввод жилья» специфичен, но цифра действительно большая.

На фоне ипотечной накачки рынка жилья, рекорд вроде бы не должен вызывать удивления. Проблема только в том, что государство на протяжении нескольких лет стимулирует спрос на многоквартирное жилье, а рекордный показатель достигнут за счет индивидуального жилищного строительства. Объем ввода многоквартирного жилья не растет, как не растет и объем жилья в стадии строительства (более адекватный показатель для оценки текущего состояния рынка).

Ввод ИЖС – крайне непрозрачный показатель. Сам факт ввода индивидуального дома в эксплуатацию часто расходится с фактическим завершением строительных работ и началом эксплуатации. Традиционно, собственники не всегда торопились с этим процессом. Но в последнее время появились новые условия для того, чтобы вывести из тени давно построенные дома:

1. В 2019 году появилась возможность сдачи домов, построенных на участках для садоводства с последующей «пропиской» в них. Этим стали активно пользоваться еще в 2020 г. В 2021 году эта практика расширилась. Понятно, что никакого строительного бума не произошло, просто собственники вводят в эксплуатацию и получают права собственности на объекты, построенные много лет назад.
2. В 2021 году появился новый стимул для регистрации давно построенных домов – в июне 2021 года был подписан закон, который позволяет подвести бесплатно газ до границ участков (в тех населенных пунктах, которые уже газифицированы). Но воспользоваться этим правом могут только те собственники, чей дом сдан в эксплуатацию и зарегистрирован. Это вызвало очередную волну «ввода» давно построенных домов и привело к рекордному росту сдачи индивидуального жилья в прошедшем году. Этот фактор продолжит «задирать» официальную статистику как минимум в 2022 году.

Конечно для роста ввода ИЖС во многих регионах есть объективные причины. Среди них – взросление население, многие семьи перестают быть сильно привязанными к городской инфраструктуре, становятся более мобильными и переезжают за город. Строительство многоквартирного жилья во многих малых и средних городах в последние годы оказалось свернуто. У их жителей не остается других вариантов улучшения жилищных условий, кроме строительства собственного дома. На эти долгосрочные тенденции наложился «эффект пандемии», который увеличил число дачников. Но все же рекордный ввод 2021 года, скорей всего обеспечил магический учет давно построенных домов. В некоторых регионах этот показатель вырос в 1,5-2 раза за год.

Михаил Хорьков

Источник: https://upn.ru