likado.ru » Владимир Гринев

В Омске прошла встреча застройщиков с риэлторами

admin — Thu, 12 Mar 2026 04:08:33 +0000

11 марта в Региональном Центре по связям с общественностью прошло партнерское мероприятие, организованное сайтом likado.ru – встреча риэлторов с представителями строительных организаций.

Собравшиеся получили исчерпывающую информацию из первых уст о реализуемых застройщиками проектах в текущем году и о планах на ближайшие годы.

Стоит отметить, что интерес к мероприятию проявили и представители страховых компаний и банков.

Модератором встречи выступил Иван Чанчилов (АО «Альфа-Банк»).

Алёна Бодягина, руководитель направления по работе с агентствами недвижимости ЖК «Снегири» (ГК «DOGMA») поделилась информацией о ходе строительства домов 1 очереди и о действующих на сегодняшний день программах, обозначив при этом социальные аспекты реализуемого проекта.

Владимир Гринев, директор ООО «Сибирское Бюро Новостроек» рассказал о реализуемых в 2026 году проектах ГК «Стройбетон», в числе которых ЖК «Новый Амур», ЖК «Сады Наука», ЖК «Гармония», а также обратил внимание участников встречи на имеющиеся в продаже квартиры в ЖК «Золотой парус».

Вячеслав Кравченко, коммерческий директор ООО «СЗ «Сибградстрой Инвест» сделал акцент на основной проект компании – Парк-квартал «Королев», на продаже в котором четыре корпуса и готовится еще два. Всего в проекте будет семь корпусов: в этом году планируется сдать три. Кроме того, многих заинтересовала озвученная информация о текущей ситуации с проектом на бывшей территории Сибзавода.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс» кратко прошелся по реализуемым проектам АО СЗ «ЗСЖБ №6»: ЖК «Регата», домах на проспекте Королёва, Набережной Тухачевского, 18, к.2 и Шебалдина, 35, а также о перспективах ЖК «Академический».

Кроме того, Вячеслав Гуринов, подлил масла в огонь, выступив с критикой работы некоторых агентств недвижимости. В результате чего развернулась весьма оживленная полемика, в том числе и по вопросам отсутствия единых стандартов в работе риэлторов.

Вопрос был поднят. Мяч, как говорится, теперь на стороне риэлторского сообщества.

Фото Александра Катаева

«Завтра будет дороже, чем сегодня»: что ждет омский рынок жилья и ипотеки

admin — Fri, 31 Oct 2025 07:43:59 +0000

24 октября Центробанк в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку: до лета 2025 года она составляла рекордные 21%, теперь – 16,5%. Как текущая экономическая ситуация влияет на ипотечное кредитование и что в целом происходит на рынке омской недвижимости, РБК Омск обсудил на круглом столе с застройщиками, представителями областного минстроя, банков и агентств недвижимости.

Объемы строительства в регионе

В прошлом году в Омской области сдали 868,9 тыс. кв. м жилья. Амбициозную цель перед регионом, по словам замминистра строительства и архитектуры Омской области Натальи Симанович, поставили и на 2025-й – ввод 900 тыс. кв. м. С большой долей вероятности эта цель будет достигнута, так как в настоящий момент в области уже ввели в эксплуатацию 710,5 тыс. «квадратов».

Большую часть этого объема традиционно занимают объекты индивидуального жилого строительства. Из 710,5 тыс. кв. м жилья на ИЖС приходится чуть более 532 тыс., а на многоквартирные дома – чуть более 178 тыс. кв. м. По ожиданиям областного минстроя, к концу года последний показатель может вырасти до 250 тыс. кв. м.

Строят в Омске как целыми кварталами (в основном на Левобережье, потому что там больше свободного места), так и точечно. Происходит это с помощью разных механизмов, в том числе масштабных инвестиционных проектов («Стройбетон» в Амурском поселке, «Брусника» на улицах Шаронова и Крупской, «Догма» на Светловской, «Эталон» на Волгоградской) и программы комплексного развития территорий. По КРТ заключено уже четыре договора, одно из последних соглашений – с компанией Glorax на застройку территории санатория «Рассвет» в Советском округе, в результате которого появится 121 тыс. кв. м жилья.

По ИЖС же основная доля приходится на Омский район – из-за близости к городу.

На фоне таких объемов ввода жилья и текущей экономической ситуации омские застройщики считают, что может произойти перегрев рынка недвижимости. По их словам, что федеральный, что областной бюджет будут «пустыми» в 2026 году, а значит, год будет очень тяжелым.

«Мы очень близки к тому, чтобы повторить 2008 год, – отметил генеральный директор ООО «Новострой КПД Плюс» Вячеслав Гуринов, – потому что мы будем вынуждены для сохранения маржинальности или хотя бы для того, чтобы работать в ноль, поднять ценники. Любое поднятие цен – инфляция, а значит, надо будет поднимать ключевую ставку. Это все в моменте произойдет. Любое поднятие ключевой ставки разобьет все розовые мечты банков о том, что мы вернемся к рыночной ипотеке».

В компании «Брусника» отдельно отметили важность нацпроектов и целевых мер в нынешних условиях, поскольку сейчас они поддерживают как строительную активность, так и спрос для отдельных нуждающихся во внимании категорий (молодые семьи, узкие специалисты и пр.).

«Кроме того, эти программы дают локальную «подушку» спроса. Однако, скорее всего, этих мер недостаточно, чтобы полностью компенсировать эффект ужесточения общедоступных льгот. Для устойчивого спроса нужна комбинация: стимулирование регионального строительства (льготы застройщикам, инфраструктурные проекты), гибкие банковские продукты и поддержка покупательского спроса (целевые субсидии, социальные программы)», – пояснил технический директор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

Семейная ипотека доминирует

Агентства недвижимости обратили внимание и на положительные моменты в 2025 году на фоне снижения ключевой ставки. По словам руководителя агентства недвижимости «ТандемТ» и вице-президента Союза «Омская гильдия риэлторов» Татьяны Дель, у потребителей снова появился интерес к вторичному жилью.

«Вторичное жилье сейчас стало преобладать. И здесь, наверное, больше не ипотека – семейная и субсидированная, а наличные денежные средства», – отметила Татьяна Дель.

Наблюдения директора агентства недвижимости подтвердили и представители банков. 60% сделок по вторичке проводилось за наличные, а 40% – по ипотеке, но небольшими чеками. Речь идет именно об обычных рыночных ипотечных программах. Чаще всего ипотеками добирают недостающую сумму при имеющихся накоплениях или наличии других активов, которые можно продать.

«На вторичку сейчас нет никаких годных программ. Есть застройщики, которые предлагают вторичный рынок, то есть готовое жилье, и попадают под условия семейной ипотеки, такие тоже сделки проводим», – уточнил руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-банк» Иван Чанчилов.

Из льготных программ жителям Омской области на конец октября были доступны семейная ипотека (под 6% годовых, действует до 2030 года), IT-ипотека (также под 6% и до 2030-го), сельская ипотека (от 0,1 до 3% годовых) и военная ипотека (от 5,5% до 26% годовых в зависимости от банка).

Неоднозначная ситуация в регионе сложилась с сельской ипотекой. Доступна она как на квартиры, так и на ИЖС, однако по первым выбора нет, поскольку в районах почти не строят многоквартирные дома. Вдобавок к этому с октября 2024-го практически целый год не выделялись лимиты на сельскую ипотеку, и это на фоне существующего спроса на продукт.

«Программа сама по себе есть, но лимитов как таковых не было целый год. И действительно, сельские жители очень ждали сельскую ипотеку, потому что недвижимость для них и так дорога. Несмотря на то что это сельская местность, там все равно цены выше доходности, и сельская ипотека – это единственный инструмент, который люди используют в своей местности. Сегодня лимиты дали, но, к сожалению, не каждая категория населения может позволить себе взять ипотеку под сельские стандарты», – прокомментировала Татьяна Дель.

Претендовать на сельскую ипотеку могут только индивидуальные предприниматели, сотрудники АПК и участники СВО. Городским жителям сельская ипотека недоступна. При этом далеко не каждый застройщик готов заходить в село и строить там многоквартирные дома.

Директор департамента недвижимости ГК «Стройбетон» Владимир Гринев рассказал, что лет 10-12 назад у компании был опыт строительства МКД в Азово, и это оказалось невыгодным: в двух из трех построенных домов квартиры продавали более двух лет.

Представитель Абсолют Банка в Омске отметил, что до сентябрьского снижения ключевой ставки до уровня 17% доля заявок по программе семейной ипотеки у них достигала почти 100%. В сентябре Абсолют Банк снизил ставки по всем стандартным программам ипотечного кредитования на 1,5 п.п., после чего был зафиксирован резкий рост доли заявок по стандартным программам — до 50%.

«Однако это не означает, что заявки сразу конвертируются в сделки. Средний срок от подачи заявки на ипотеку до выхода на сделку в случае с готовыми квартирами составляет около 1-1,5 месяцев. Это связано с тем, что покупатели выбирают, проверяют объект, все взвешивают, согласовывают. Банк со своей стороны готов к проведению сделки при наличии всех документов в течение суток», – прокомментировала руководитель по ипотечному направлению Абсолют Банка в Омске Галина Дорошенко.

Представитель «Альфа-Банка» Иван Чанчилов подтвердил, что число ипотечных сделок на вторичную недвижимость выросло. Если до сентября их количество составляло 12% от общего числа сделок, то в октябре оно достигло 38%.

«Повлияли довольно длительное ожидание со стороны клиентов, накопленный и отложенный спрос. Люди действительно наблюдали за снижением. Если мы берем длительную перспективу о том, что будет хорошо снижена ключевая ставка, соответственно, это возможность рефинансироваться. Среднестатистический потребитель оценивает свои риски на год условно. Он понимает, что такой платеж, возможно, для него не совсем комфортный, но он его потянет. Зато сейчас он купит квартиру по той цене, которая есть, потому что чем ниже будет ставка, тем сильнее спрос на ипотеку и на само жилье будет расти. Соответственно, чем выше спрос, тем дороже предложение».

При этом, даже если ключевая ставка продолжит снижаться, а спрос на рыночную ипотеку будет расти, то полностью восстановиться она вряд ли сможет.

«Полное восстановление будет ограничено. Часть потенциальных покупателей уже перешла к альтернативам: рассрочке от застройщика, обмену или программе trade-in, а часть отложила покупку до лучших времен. Первые снижения ключевой ставки скорее стимулируют рефинансирование и реструктуризацию существующих займов, затем аккуратный рост новых рыночных ипотек. Скорость и масштаб роста будут умеренными: банки сохранят осторожность по одобрению, а ставки по рыночным ипотекам будут выше прежних льготных 8%», – сообщил технический директор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

«Гибкие» застройщики идут навстречу

По мнению руководителя отдела продаж квартала «Снегири» (DOGMA) Кристины Исаковой, для устойчивого спроса на новостройки и ипотечные сделки необходимо снижение ключевой ставки до 10-12%. Но пока ее нет, застройщикам стоит идти навстречу покупателям и находить другие способы сотрудничества, новые финансовые инструменты.

«Текущая рыночная ситуация требует от застройщиков повышенной гибкости. Несмотря на снижение ключевой ставки, ожидаемого рынком «прорыва» в ипотечном спросе пока не произошло.В этих условиях мы увидели большой потенциал trade-in. В ближайшее время мы анонсируем новую программу с ноу-хау для клиентов и еще более привлекательными условиями», – отметила Кристина Исакова.

Кроме того, в «Догме» перечислили и другие варианты, когда застройщик идет навстречу клиентам. К примеру, отдельная программа для беременных, при которой даются льготные условия и заморозка платежей, пока семья не сможет оформить семейную ипотеку.

В «Бруснике» добавили, что альтернативы ипотекам и собственные программы от застройщиков действительно являются очень востребованными в нынешней ситуации.

«Рассрочка от застройщика дает возможность зайти в сделку без полного соответствия банковским критериям, а также не нагружать себя большими ежемесячными платежами на первый период после покупки иногда до самой сдачи дома, — пояснил Евгений Головкин и добавил прогноз, что обмен или trade‑in также будут востребованы и сохранят популярность в 2026 году. — Чтобы обеспечить покупку первоначальным взносом, большинству людей необходимо реализовать свое предыдущее жилье, а это на сегодня сделать сложно, так как вторичный рынок сильно наполнен ассортиментом, но обделен инструментами, и здесь альтернатива – сдать свою квартиру в обмен на новую».

Ожидается, что альтернативы сохранят значительную долю рынка в 2025 и первой половине 2026 года, особенно среди покупателей со сложной кредитной историей или неполным первоначальным взносом по программам ипотеки.

У Вячеслава Гуринова к программе trade-in сложилось неоднозначное отношение. Вопросы, по его словам, появляются именно к оценке объекта, чтобы застройщик при этом не прогадал.

Для дорогих квартир банки предлагают «комбо-ипотеку»: в этом случае человек берет семейную ипотеку, а на недостающую сумму – рыночную. Последнюю банки готовы немного субсидировать, чтобы снизить процент.

Татьяна Дель отметила, что у застройщиков и банков появился новый совместный продукт – субсидированная ипотека. В таком случае субсидия может рассчитываться на один или три года (7,9% годовых и 13,9% годовых соответственно).

«Очень выгодно и интересно для обычного человека, который не подходит ни под какие программы. По агентству я вижу, что интерес стал появляться к субсидированным программам», – прокомментировала Татьяна Дель.

Эксперты напомнили, что нужно стратегически правильно подходить к покупке недвижимости и не стесняться обращаться к профессионалам, которые имеют представление обо всех доступных программах и возможностях для потребителя.

По мнению Галины Дорошенко, рассрочка от застройщиков не станет массовой альтернативой ипотеке. Однако в Абсолют Банке предусмотрена возможность перехода с рассрочки от застройщика на ипотеку.

«Это актуально в ситуациях, когда покупатель подписал договор о рассрочке, рассчитывая, что в скором времени продаст уже имеющееся у него жилье и закроет большую часть задолженности. Но в условиях высокой ключевой ставки спрос на вторичном рынке существенно снизился. Многие запланированные сделки «встают». В этом случае в Абсолют Банке можно оформить ипотеку на квартиру, купленную в рассрочку, причем не только по стандартным программам, но и по семейной ипотеке по ставке от 5,75% годовых, если, конечно, заемщик подходит под ее требования. Также наши заемщики могут рефинансировать ипотеку на квартиру в новостройке, если ранее они ее приобрели по стандартным программам», – пояснила представитель Абсолют Банка в Омске.

Первоначальный взнос

Нередко, как отметили все эксперты, проблемы у покупателя, решившегося на покупку жилья в ипотеку, возникают на этапе первоначального взноса. Однако возможности снизить его нет: минимальный размер установлен госпрограммой.

«Замечено среди других банков, что после очередного снижения ключевой ставки идет либо удержание той ставки (не уменьшение, как это предполагает Центробанк, а еще увеличение этой ставки), либо увеличение первоначального взноса, потому что нас также ограничивают фондированием, которое задает нам Центробанк», – уточнил Иван Чанчилов.

В текущих условиях эксперты считают взнос 20% правильным и логичным минимумом, который отсеивает клиентов, не рассчитывающих свои финансовые возможности. Деньги же на первоначальный взнос покупатели чаще всего берут из материнского капитала, собственных сбережений или продажи какого-либо актива.

Комфорт, локация или цена – что выбирает покупатель

Цены на недвижимость, по мнению Вячеслава Гуринова, стали серьезно расти с приходом на омский рынок федеральных застройщиков: «Брусники», «Эталона» и «Догмы».

«У нас цена была ниже 100 тысяч рублей за квадратный метр, и никто не собирался ее поднимать. Всех все устраивало. Но приходит федерал и говорит: я буду продавать на 40 тысяч дороже», – отметил гендиректор «Новострой КПД Плюс».

Вслед за этим на увеличение ценника, по его словам, пришлось пойти и омским застройщикам. Федеральные застройщики и власти, однако, не согласились с этим выводом и заявили, что они привнесли в город новый подход, и стали строить более комфортное жилье, начиная от благоустройства и заканчивая самой квартирой. А на цену гораздо больше повлиял повышенный спрос из-за обилия льготных программ.

«В Омске дефицит качественного современного жилья, поэтому «Догма» зашла именно в Омск, где есть потенциал. Современный девелопмент – это не просто строительство квадратных метрах, а создание комфортной среды, которая повышает привлекательность Омска для жизни, особенно для молодых специалистов и их семей. Именно такую философию мы реализуем в квартале «Снегири». Проектируя социальную и коммерческую инфраструктуру – от детских садов и парков до поликлиник, мы решаем две ключевые задачи: даем покупателю максимальное качество жизни «здесь и сейчас» и вносим вклад в изменение городского пространства, создавая точки притяжения и роста для города», – пояснила Кристина Исакова.

«Люди выбирают жилье у федеральных застройщиков из-за благоустройства территории, комфортности подъездов, наличия инфраструктуры. Если федеральные застройщики зашли, значит, была в этом потребность», – подтвердила замминистра строительства Омской области.

Представители застройщиков и риэлторов также разделили мнение: четко сказать, что в приоритете у покупателей – цена, благоустройство или локация, нельзя. По мнению Владимира Гринева, важно все вместе, покупатель ищет идеальный баланс, сначала рассматривая цены, которые может себе позволить, следом ищет подходящую локацию и конечной точкой в выборе является благоустройство и комфорт жилья.

«Наша статистика показывает, что заемщики предпочитают покупать жилье добротного среднего уровня по цене и качеству. Не нижний ценовой сегмент, но и не максимальный. Выбирают золотую середину. А вот по количеству комнат выраженных предпочтений нет. Среди заявок примерно одинаковое количество студий, однушек, двухкомнатных и трехкомнатных квартир», – отметила Галина Дорошенко.

Руководитель отдела продаж квартала «Снегири» Кристина Исакова считает, что покупатель сегодня ищет баланс между стоимостью, качеством среды и развитой инфраструктурой.

«Метраж и цена, безусловно, остаются ключевыми факторами выбора, однако запросы покупателей значительно эволюционировали. Финальное решение покупатель принимает, оценивая комплекс преимуществ: современные планировки, удобные решения для хранения, есть ли магазины, детские сады, школы, поликлиники и парки в пешей доступности. Покупатель сегодня приобретает не стены, а будущее для своей семьи, инвестирует в качество жизни», – рассказала Кристина Исакова.

А дорого ли строить?

Эксперты отмечают, что процесс роста цен, естественно, затронул и недвижимость. Рынок идет в шаге с инфляцией. Себестоимость растет чуть больше и быстрее, чем цена на квартиру. В прошлом году стоимость квадратного метра повысилась на 30%, а цены на материалы значительно больше: на 70% вырос цемент, на 80% – металл, на 40% – щебень.

«Либо уменьшается маржинальность, либо увеличивается стоимость квадратного метра. Другого не дано. Стройка – процесс не ежесекундный, очень длинный. Где-то можно рассчитаться потом с подрядчиками, где-то – с поставщиками», – отметил Вячеслав Гуринов.

Многое, по словам Вячеслава Гуринова, зависит от финансовой базы застройщика. Если заходить с 70-80%, а то и всеми 100% оборотных средств для строительства дома, то удорожание будет минимальным. Компании же с 10 или 100 тысячами уставного капитала точно не обойтись без кредитов и повышения цен.

«Проектное финансирование, безусловно, повысило финансовую нагрузку на застройщика, но эта система обеспечивает защиту для участников долевого строительства. Для нас первостепенным является этап наполнения эскроу-счетов, и именно здесь клиент получает существенную финансовую выгоду. Он фиксирует цену по текущему рыночному предложению, что становится его страховкой от будущего роста издержек, связанных с подорожанием материалов и логистики», – рассказала Кристина Исакова.

Какое будущее ждет омский рынок недвижимости

Подытоживая, каждый эксперт озвучил свой прогноз на 2026 год и дал совет покупателям. Так, гендиректор «Новострой КПД Плюс» Вячеслав Гуринов коротко высказался, что и застройщики, и покупатели при любом раскладе «прорвутся».

По мнению руководителя отдела продаж семейного квартала «Снегири» Кристины Исаковой, многое зависит от ключевой ставки. При 10-12% стоит ждать восстановления спроса, если же будет 16-18%, «Догма» планирует продолжать работу по субсидированию и созданию новых финансовых инструментов для доступности жилья. Покупателям она посоветовала обращать внимание не только на цену квартиры, но и на репутацию застройщика, качество комплексной среды и готовую инфраструктуру.

Директор департамента недвижимости ГК «Стройбетон» Владимир Гринев уверен, что в 2026 году произойдет превышение предложения над спросом, так как будут завершать ранее начатые проекты.

«В 2027 году, я думаю, будет превышение спроса над предложением, потому что программы, которые неизбежно появятся в 2026 году, начнут людей подталкивать к покупке квартиры», – прокомментировал Владимир Гринев.

Покупателям стоит либо брать жилье сейчас, либо быть готовым к тому, что цены изменятся. Подобного мнения придерживается и руководитель по ипотечному направлению Абсолют Банка в Омске Галина Дорошенко:

«Если есть необходимость в улучшении жилищных условий, накоплен минимальный уровень первоначального взноса, доходы позволяют справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, то ждать не надо, особенно если заемщик подходит под условия льготной программы «Семейная ипотека». По мере снижения ипотечных ставок вслед за ключевой рынок недвижимости пойдет в рост, соответственно, будет увеличиваться стоимость квадратного метра. Это коснется и новостроек, и готовых квартир. Снижение стоимости ипотечного плеча не станет панацеей при отложенной покупке жилья».

Руководитель центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» Иван Чанчилов также считает, что нет смысла тянуть с принятием решения: «Завтра будет дороже, чем сегодня».

Руководитель проекта Likado Алексей Зыков порекомендовал независимо от продажи или покупки недвижимости обращаться к сертифицированным агентствам недвижимости и аттестованным риэлторам. В случае вторичного жилья это залог успеха проведения сделки.

«Что касается новостроек, то я разделяю точку зрения Марата Хуснуллина, который сказал, что 2026 год, скорее всего, пройдет нормально. В 2027-2028 году, вполне возможно, будет риск банкротства некоторых застройщиков. На сегодняшний день, по его оценкам, речь идет о 20% застройщиков», — подчеркнул Алексей Зыков и посоветовал всем выбирать проверенные компании.

По словам вице-президента «Омской гильдии риэлторов» Татьяны Дель, в январе 2025-го все: и застройщики, и агентства недвижимости, и банки – думали, что год будет сложно пережить. Но к концу 2025-го оказалось, что работа продолжается, рынок просто меняется.

«Мы оборачиваемся назад понимаем, что было сложно, но тем не менее работа была, появилась много новых продуктов и инструментов у застройщиков, у банков. 2026-й год будет не легче, но однозначно он тоже даст толчок к развитию, появлению новых перспектив», – рассказала Татьяна Дель.

В отношении совета покупателям Татьяна Дель солидарна с другими экспертами: покупать недвижимость нужно сейчас, так как это лучшее вложение и лучшее сохранение денежных средств. Рынок, как показывают последние пять лет, меняется каждые полгода, поэтому нужно подстраиваться и не ждать лучших времен.

Источник: https://omsk.rbc.ru/

Риэлторы, представители строительных организаций и банков обсудили ситуацию на рынке недвижимости

admin — Fri, 11 Jul 2025 03:19:39 +0000

В региональном центре по связям с общественностью прошло партнерское мероприятие Союза «Омская Гильдия риэлторов» – Дискуссионная площадка «О ситуации на омском рынке новостроек, загородной недвижимости и ипотеки».

Деловой программе мероприятия предшествовало приветственное слово Президента Союза «ОГР» Александра Каюкина, а также традиционная мини-викторина от сайта likado.ru. За правильный ответ обладателем статуэтки от сайта и поощрительного приза от Альфа-Банка стал Владимир Гавриленко.

Кроме того, руководитель проекта likado.ru Алексей Зыков от себя лично и от имени всех собравшихся поздравил Вячеслава Гуринова с днем рождения возглавляемой им организации.

Деловая программа включала в себя четыре тесно переплетаемых блока: Аналитика, Ипотека, Новостройки и Загородная недвижимость.

Аналитику представили сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской Гильдии риэлторов Максим Репин и директор ООО «Ледон-Недвижимость» Александр Каюкин;

Своим экспертным мнением об изменениях в ипотечных программах поделились Владислав Белоусов (Россельхозбанк) и Иван Чанчилов (Альфа-Банк);

Инструменты, способствующие увеличению продаж через партнерский канал, представили Кристина Исакова (СЗ «Догма-Омск»), Владимир Гринев (ГК «Стройбетон») и Максим Вавилов (Группа «Эталон»);

Свою точку зрения о ситуации на рынке загородной недвижимости изложил Владимир Гавриленко (Mininghouse).

Почти три часа продуктивного общения позволили собравшимся получить большой объем информации, столь необходимой в работе представителей риэлторского сообщества.

Рынок жилья в Омске потерял за прошлый год 30% активности

admin — Sun, 02 Feb 2025 19:18:39 +0000

15 января в редакции «Коммерческих Вестей» при поддержке сайта Likado.ru состоялся круглый стол с участием представителей застройщиков и агентств недвижимости Омска на тему «Рынок жилой недвижимости Омского региона: быть или не быть?».

Модерировала дискуссию Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ». Записала обозреватель Анастасия ПАВЛОВА.

Про итоги

– Предлагаю коротко подвести итоги 2024 года и сформулировать ожидания от 2025-го.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс»: Первая половина 2024 года прошла хорошо, а вторая хуже – не так хорошо, как хотелось бы. Если сравнивать с 2023 годом, в 2024-м было не все так красиво, плюс подстава от банков… Ожидания от года не совпали с реальностью примерно процентов на 15.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское бюро новостроек»: Присоединюсь. Первое полугодие 2024-го действительно шло по плану и по продажам, и по вводам. Потом начались приключения, которые от нас не зависят. Мы постарались немножко к ситуации приноровиться: чуть-чуть изменили свою работу с агентствами, с банками, стали более гибкими, не такими жесткими, как раньше.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград»: С точки зрения деятельности компании год прошел прекрасно: все, что наметили, все сделали. Сдали значимый объект – школу в Кузьминках. Справились в короткие сроки с очень сложным объектом – брошенным домом на Московке для переселенцев из аварийного жилья. Что касается продаж, то здесь соглашусь с коллегами, но это объективные причины, от них никуда не деться.

Владимир ГАВРИЛЕНКО, учредитель ГК MININGHOUSE: В области ИЖС у нас активный рост. Большое достижение в том году: начали блокированную застройку. Себестоимость квадратного метра выходит намного дешевле. Честно говоря, бизнесу надо сказать спасибо, что государство вообще думает о нас. Мы забываем, что раньше не было госпрограмм. Будем приспосабливаться.

– А что скажут риэлторы?

Татьяна ДЕЛЬ, директор АН «ТандемТ»: 2024 год оказался лучше, чем мы ожидали. Первое полугодие, как говорят наши партнеры, было неплохим за счет господдержки. После первого июля был немножечко провал, но тем не менее мы находили возможности для того, чтобы и ИЖС продавать, и многоквартирные дома. К концу года – спасибо определенным банкам, которые продумали субсидированные ипотеки – активно реализовывали вторичное жилье. Это позволило нашему агентству выйти в топ по продажам вторички на рынке. Когда мы формировали планы на 2024 год, честно скажу, я была уверена, что будет гораздо сложнее. Под конец года в связи со сдачей новостроек многие застройщики начали платить комиссию, гораздо проще стало с ними работать. Огромная заслуга федеральных компаний в том, что они позволяют нам, агентам, риэлторам зарабатывать. Они очень гибкие. Соглашусь с Владимиром ГАВРИЛЕНКО в том, что много-много лет госпрограмм, ипотечной поддержки не было. Но несмотря на то, что 2024 год был сложным, продукты на нашем рынке были, было с чем работать, что предлагать.

Надежда САСАКИНА, директор АН «Город Солнца»: Во многом соглашусь с Татьяной, действительно, до первого июля у нас было много выдач, связанных с государственными программами. В тот период в нашем агентстве недвижимости прошло много сделок по индивидуальному жилищному строительству. По вторичному рынку было много обращений граждан с жилищными сертификатами, такие, как: переселение из ветхого жилья, для граждан, относящихся к категории вынужденных переселенцев, для детей-сирот, достигших совершеннолетнего возраста и сертификаты, связанные с паводком в Омской области.

Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: Реальность фактически полностью совпала с моими ожиданиями. Разве что ожидал немножко меньшей просадки в новостройках, оплата комиссии при выдаче семейной ипотеке, на мой взгляд, шагнула за пределы принятия клиентами разумности цены. Но я думаю, эта ситуация полностью исчезнет: у застройщиков не будет возможности платить комиссии банкам. Понятно, что с отменой льготной ипотеки просядут новостройки. Естественно, просядет и вторичка, потому что ряд людей продает свое жилье для того, чтобы, воспользовавшись ипотекой, купить новостройку. То есть они просто ушли в отложенный спрос и придут в агентства, когда ситуация изменится. Основное количество сделок второго полугодия 2024 года были до четырех миллионов рублей. В принципе это реалистичная задача для работающей семьи – собрать такую сумму в прогнозируемые сроки, чтобы не пользоваться кредитными продуктами, поскольку текущая ипотечная ставка просто заградительная. Отмена льготной ипотеки, по моим ощущениям, привела к уменьшению активности на рынке процентов на 25-30. Лично мы диверсифицировались за счет мелких сделок, сопровождения, юридических услуг, коммерческой недвижимости. Сегмент ИЖС показал достаточно интенсивный рост в цене с сентября-октября по причине ожидаемой отставки сельской ипотеки. Не скажу, что я рад итогам 2024 года: конечно, потерять активность 30% рынка – это печально, но в целом все прошло, как и было спрогнозировано.

Евгений МИТЯСОВ, зам директора АН «РИЭЛТКОНСАЛТ»: Думаю, 2024 год сложился непросто для всех участников рынка. Хорошая динамика первого полугодия 2024 года позволила нам, с учетом сложившегося негативного сценария по рынку недвижимости во втором полугодии, в целом достичь целевых показателей по итогам прошедшего года. При этом изменения рыночной конъюнктуры поспособствовали проведению аудита и последующей оптимизации как внутренних бизнес-процессов, так и процессов взаимодействия с внешними контрагентами, клиентами, партнерами. В отношении рынка недвижимости мы продолжаем наблюдать негативный тренд по сокращению доли ипотечных сделок в портфеле, снижению количества и сумм ипотечных кредитов, выдаваемых банка-ми. Также мы наблюдаем значительное смещение спроса в сторону покупки объектов вторичной недвижимости со стоимостью до четырех миллионов рублей, снижение по рынку средней суммы сделки по договорам купли-продажи. В сложившихся на данный момент условиях мы прогнозируем дальнейшее сокращение рынка, при этом не наблюдаем маркеров, позволяющих рассчитывать на снижение стоимости недвижимости ни на рынке новостроек, ни на рынке вторичной и загородной недвижимости. В сложившихся условиях тенденция к сокращению спроса может наблюдаться в течение всего 2025 года.

– Насколько рынок сданного жилья просел в 2024 году?

Владимир ГРИНЕВ: Он практически не просел, потому что дома, которые сдавались в 2024 году, начинали строиться в 2023-м. А вот в 2025-м будет просадка процентов на 30, может, даже на 40.

– Но вы же не стали сдавать свои уже построенные дома в Амуре.

Владимир ГРИНЕВ: Сдать-то можно, вопрос в продажах. В двух домах осталось немного квартир и рядом стоит полностью готовый третий. Сдам я его и получу частичные продажи во всех трех. Зачем мне это надо?

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас больше потеряем на госпошлинах. Раньше на 100 квартир платили 2,2 млн, а теперь будем 4,4 млн.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: А мы работаем по договорам долевого участия, нам, наоборот, выгоднее сдавать раньше срока. Один дом сдали на шесть месяцев раньше, второй – на девять. Потому что нам нужно деньги быстрее получить. Мы бы сдали и третий дом, просто специалистов не хватает – перебрасывали их на строительство школы и достройку дома на Московке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если мы говорим про перспективы 2025-го, просадка на полгода будет минимум. С первого февраля не выдавалось ни одного разрешения на строительство, только ближе к сентябрю ситуация изменилась. Вот и считайте, все это время никто даже не начинал в городе новые проекты.

Про кадры и рост цен

– Кстати, про специалистов. Нехватка кадров усугубляется по отношению к прошлому году или находится в той же поре?

Владимир ГРИНЕВ: Усугубляется. Надо сказать спасибо федералам, которым по долевому участию дома приходится строить и сдавать. Соответственно, они вынуждены работникам платить больше, чем мы.

Вячеслав ГУРИНОВ: И спасибо им за то, что подняли цену за квадрат в Омске.

– Кстати, как сейчас объективно выглядит рост квадратного метра? Как дорожают стройматериалы, рабочая сила? Инфраструктурный сбор, опять же.

Вячеслав ГУРИНОВ: Среднее удорожание стройматериалов – порядка 50%. Зарплата – плюс 15-20%.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: У нас стройматериалы подорожали на 20%. Мы строим из арболита и у нас его собственное производство, плюс варианты, как уменьшить себестоимость – новые технологии. А заработная плата – самая больная тема. Я бы сказал, что она выросла процентов на 50.

– К концу года с какой стоимостью квадратного метра подойдем? Как думаете?

Татьяна ДЕЛЬ: Федералы-то уже объявили, что с февраля повышают цены в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ: Я считаю, что федералы будут стоить 200 плюс за квадрат к концу года, иначе их экономика просто не сложится. Я пока не вижу смысла кардинально поднимать цены. Даже при такой стоимости квадратного метра есть маржинальность: никто на рынке не работает в ноль, никто не работает в минус. С точки зрения инфляции просто чтобы не дешеветь, конечно, повысим цены, но вряд ли мы уйдем за 150 тысяч за квадрат. Опять же, все зависит от локации, конечно.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: У нас сейчас очень даже адекватная, вполне приемлемая цена. Когда федералы объявляют скидку 25% и к нам приходит клиент с просьбой сделать ему скидку, я предлагаю посчитать. В итоге всегда у нас получается цена ниже. Цена за квадратный метр однозначно будет расти, но небольшими темпами.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Мы постараемся удерживать ту же цену: примерно 60-70 тысяч за квадрат. Конечно, она будет выше, если делать жилье премиального класса, заниматься благоустройством поселка, строить школы, садики, дороги. С другой стороны, у людей действительно нет столько денег, и если не будет новых вводных, вряд ли они станут строить большие дома. Что рынок будет заказывать, то и будем делать, будем держать баланс. Может, блокированная застройка нас выручит. Самый недорогой блок – от 3-3,5 миллиона, площадью 42 кв. м.

Владимир ГРИНЕВ: У нас в этом году будет в продаже пять локаций: разных по местоположению, по типам домов, даже по типу продаж – мы решили попробовать работать по договорам долевого участия. Почему бы и нет?

Про клиентов

– Как выглядит сейчас портрет покупателя новостройки? Отличается ли он от покупателя вторички? Кто эти люди, с чем они заходят? Инвестиционные покупатели еще есть или закончились?

Татьяна ДЕЛЬ: На мой взгляд, инвестиционные покупатели, конечно же, заканчиваются. Почему-то многие ушли на вклады, посчитали, что это гораздо выгоднее. Думаю, что это неправильно. В прошлом году я облюбовала Тюмень, там жилье от федеральных застройщиков дешевле, чем в Омске, больше субсидированных программ. Конкуренция бешеная, предложений гораздо больше. В Москве-Питере периодически продаем и в качестве инвестиций, и для детей. Что касается портрета покупателя, то максимальная сумма, которая на сегодняшний день есть у омича, – материнский капитал, которого, как правило, не хватает даже на минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке. Это действительно проблема, с которой мы чаще всего сталкивались весь 2024 год и в отношении новостроек, и ИЖС.

– А каков портрет покупателя ИЖС?

Надежда САСАКИНА: Что касается новостроек ИЖС – это, как правило, молодые семьи с детьми от 30 лет, которые имеют свое небольшое жилье (например, комната, однокомнатная квартира) или не имеют такового. Кто-то планировал реализацию своего имущества до начала строительства, кто-то после его окончания, но все они пользовались ипотечными программами. Что касается вторички в этом сегменте, то это семьи старше 40 лет, для них покупка – это улучшение жилищных условий. Как правило, продажа своей квартиры с добавлением ипотечных средств в размере не более двух миллионов рублей. Хочу отметить, что многие омичи стремятся переехать в жилые дома. На мой взгляд, это связано с низкими коммунальными платежами, наличие своего огорода, гаража, зоны отдыха и т. п.

– Сколько сейчас людей, которые готовы прийти с наличкой на рынок?

Александр КАЮКИН: В основной своей массе деньги связаны либо с субсидиями – детям-сиротам, медикам и так далее, либо с сертификатами. Причем суммы, приближающиеся к стоимости объекта. А себестоимость строительства, наверное, уже 100-110 тысяч за квадрат. 5-7% добавил инфраструктурный взнос, до 10% отдали банку, чтобы получить семейную ипотеку. А сколько сейчас стоит купить землю? А подключить сети? Все очень дорого и дешеветь не планирует.

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас вводится комплексное развитие территорий, то есть земля подорожает в разы.

Александр КАЮКИН: Возьмем вторичку: человек приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц. Сразу отнимаешь 20% от средней стоимости объекта по рынку, потому что стандартная экспозиция – 3-6 месяцев. Банальное уторговывание 10%, то есть уступаешь 30%. И это речь про квартиры до десяти миллионов рублей.

Татьяна ДЕЛЬ: Я бы даже сказала, до семи миллионов рублей.

Александр КАЮКИН: Очень мало людей объективно представляют, из чего сегодня состоит себестоимость квадратного метра, рентабельность застройщика. Попробуйте сходить под Фрунзенский мост, где сидят гастарбайтеры. Если в прошлом году можно было за две тысячи нанять человека на сутки, то теперь это уже пять тысяч, еще он торговаться будет, еще его привези-увези и накорми помимо всего прочего. Сейчас все квоты гастарбайтерам выдаются на Москву, в регионы ехать нельзя, хоть это им и удобней. Так вот, мы все знаем классическую экономическую теорию: любой продавец товаров стремится – и это совершенно нормально – максимально дорого свой товар продать. Поэтому любой застройщик будет поднимать цены, если это позволяет ситуация. Причем никто не знает, какие затраты завтра появятся дополнительные. Потому что наши рыночные реалии постоянно что-то привносят: то плюс 5% НДС для упрощенцев, то мигрантов-строителей запретили в Омск пускать, то инфраструктурный сбор появился, то еще что-нибудь. И если предприниматель продает за 150 тысяч рублей квадрат вместо 200 тысяч, то это от лукавого. Он должен понимать, какое у него плечо запаса, сколько он может в убыток себе продавать, чтобы продолжать бизнес осуществлять. Мы когда делаем экономические экспертизы, один из вопросов, который ставится при банкротстве, это когда возникла реальная дата банкротства, а не день, когда предъявили претензии. Откройте ЦИАН и посмотрите, сколько продается земельных участков под МКД. Два от силы! А значит, пока все нормально, все живы, все на своих местах. Насколько выше «точки безубыточности» сегодня цена новостроек, насколько они готовы эту цену снизить в случае, если экономическая ситуация будет заставлять – например, ужесточат требования к заемщикам настолько, что люди перестанут брать ипотеку – вот это главный вопрос. Мне кажется, строители, особенно федералы, могут уступить 25% от текущей цены. А пока они не снизились ни на рубль, значит, все хорошо с экономической ситуацией, запас прочности есть и у рынка, и у застройщиков. Сначала запас прочности закончится у рынка, только потом у застройщиков. Представьте, что «семейникам» придется платить 12 вместо 6%. Сразу количество клиентов уменьшится в два раза.

Про ипотеку

Вячеслав ГУРИНОВ: Нам пока еще везет, что у нас действуют старые условия семейной ипотеки. Мы ведь строим еще в Новосибирске – там продажи практически встали во всем городе. Потому что по новым условиям в семье должен быть ребенок, рожденный после 1 января 2024-го. Таких желающих единицы. Реально семейная ипотека, которая запустилась в 2018 году, начала работать в 2021-м, когда мамы вышли из декрета на работу. Тогда семья начинает понимать, может или не может она потянуть ипотеку.

Александр КАЮКИН: Я голосую за то, что платеж по ипотеке не должен превышать 50 тысяч рублей – это то, сколько люди реально готовы платить.

Надежда САСАКИНА: На мой взгляд, ежемесячная сумма – не более 35 тысяч рублей.

Вячеслав ГУРИНОВ: Люди берут кредиты и под 30% годовых. Просто заходят в транш и платят по 10 тысяч в месяц. И полагают, что через год смогут платить больше 300 тысяч в месяц. Не знаю, на что они рассчитывают.

Надежда САСАКИНА: На то, что ставка упадет и они получат рефинансирование.

Евгений МИТЯСОВ: В первом полугодии 2024 года ЦБ прогнозировал ключевую ставку к концу 2025 год на уровне 8%, во втором полугодии прогноз бы скорректирован до 16% по итогам 2025 года. При таких рыночных условиях ставки по ипотеке останутся заградительными.

Вячеслав ГУРИНОВ: В 2009 году у нас были «миллиончики», которые звонили по всем офисам и говорили: у нас есть миллион рублей, что мы можем у вас купить? В 2015-м были «полторашники». А сегодня планка уже 3,5-4 млн рублей.

Александр КАЮКИН: Если семейную ипотеку распространят на вторичку, будет сразу остановка уторговывания и увеличение количества сделок, скорее всего серьезная стагнация на новостройках.

Евгений МИТЯСОВ: На омском рынке в экспозиции на профильных сайтах-агрегаторах размещено порядка 14-16 тысяч предложений о продаже недвижимости. При распространении семейной ипотеки на вторичку квартиры со стоимостью до шести миллионов рублей будут распроданы в течение двух – трех месяцев. Все ликвидные предложения уйдут сразу же. А продажи новостроек будут стоять колом, согласен. Средний объем выдаваемой ипотеки был 3,5 млн рублей, а сейчас 2,5 млн. Люди мыслят короткими циклами: переплатить сейчас, закрыть дорогую ипотеку за пару лет, но жить в квартире большего метража.

– Банки жестче к заемщикам стали относиться?

Татьяна ДЕЛЬ: Очень жестко.

Евгений МИТЯСОВ: Руководством страны было озвучено, что лимитов по программе «Семейная ипотека» быть не должно. При этом увеличился процент отказов в выдаче гражданам ипотечных займов.

Вячеслав ГУРИНОВ: Один из банков, который отменил субсидии по ипотеке, установил такой скоринг, что зарплата должна быть в 10 раз больше ежемесячного платежа. То есть при платеже 20 тысяч, нужно показать зарплату 200 тысяч рублей.

Владимир ГРИНЕВ: В одно утро нам 20 клиентов сказали, что им не одобрили ипотеку, вернее, наш дом как объект. Двум мы вернули задатки, а остальных 18 отправили в другие банки, и там уже сделки состоялись. А вообще банкам ипотека, по моему мнению, сейчас не нужна. Обратите внимание, что они совсем перестали рекламировать ипотечные кредиты, зарабатывают на других продуктах.

Татьяна ДЕЛЬ: У меня в конце декабря много сделок по ИЖС слетело: они находятся на проектном финансировании и для одобрения не годятся. В январе в принципе та же самая картинка. Не представляю, как ижээсни-ки сейчас выживают, мне их безумно жалко и хочется поддержать, им гораздо сложнее, чем многоквартирным домам. О сельской ипотеке, думаю, до апреля – мая ничего не услышим, не узнаем.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Я 50% коллектива уже отправил на отдых, ждем, когда начнется спрос на дома. Но у нас они майнят, то есть зарабатывают, отапливают себя. Поэтому я, как инвестор, уже сам думаю, доделать поселок для конца и сдавать дома в аренду. Когда ипотечных программ нет, соответственно, аренда вырастет.

– Во сколько омским застройщикам обходится субсидирование ипотеки?

Вячеслав ГУРИНОВ: В среднем 16% на тело кредита. В итоге покупатель, предположим, рассчитывает на квартиру за шесть миллионов, приходит, а она стоит уже 7,2 млн. Еще и на страховку придется деньги искать, потому что она зависит от стоимости квартиры. Все равно все опять легло на потребителя.

Владимир ГРИНЕВ: Как и инфраструктурный сбор. Омичи сами будут платить за то, чтобы у них появился детский садик и школа.

– В новостройке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если завтра мы поднимем ценник на 20%, вторичка отыграется минимум на 15%.

Александр КАЮКИН: Сегодня в новом доме квартира дороже, чем в старом. Должно быть так или не должно?

Татьяна ДЕЛЬ: Не должно.

Вячеслав ГУРИНОВ: Назовите мне хоть одну отрасль, где старое стоит дороже нового!

Александр КАЮКИН: А теперь посмотрите на другую ситуацию. Человек покупает квартиру в «Зеленой реке» по договору долевого участия. Срок сдачи – два года. А рядом цена на вторичку в сданном доме ниже. За эти два года может произойти все что угодно! Может у застройщика не получиться вовремя ввести дом в эксплуатацию? Конечно может. А ответственность у него за это снижена: закон меняли потихонечку, пока пандемия шла, СВО. Застройщику дали возможность продлить сроки сдачи без серьезных последствий, без выплаты неустойки. Должно ли жилье по ДДУ стоить дороже, чем готовое? Не думаю. Убери сейчас льготную ипотеку на новостройки, и цена сдуется. Конечно, производители кирпича, цемента, проводов и прочего подсуетились: застройщики могут поднимать стоимость, а мы нет? Это рынок, а они такие же продавцы.

Про запросы покупателей

– А как сейчас покупатели квартир многоквартирных домов реагируют на объем благоустройства? Насколько это значимый фактор?

Вячеслав ГУРИНОВ: Все хотят красивую упаковку, но так, чтобы она не била по карману. А проекты упаковывать стали все красиво.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: Да, с заходом федералов в Омск презентации вышли на новый уровень. Конечно, люди видят прекрасные рендеры, влюбляются глазами. Мы тоже стали уделять картиночкам особое внимание, тратить на это деньги. Тем не менее люди покупают то, что дешевле. Когда люди приводят в пример другие проекты с каким-нибудь шикарным вестибюлем, я отвечаю, что через два-три года все это угробится и вам придется восстанавливать все за свой счет. Поэтому вы просто сейчас переплатите, а потом заплатите еще раз. Мы хотели сначала сделать так в Кузьминках. А сейчас люди сделали ремонты у себя в квартирах, провели собрание жильцов и сами сделали себе авторский проект вестибюля – с красивым потолком, светильниками, кожаными диванами, каминами.

Про недооцененный сегмент

– Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью?

Александр КАЮКИН: Коммерческая недвижимость недооценена. А цена на аренду растет. Возьмем центр города: «Флагман», «Герцен-Плаза», Дом быта на Герцена. В прошлом году в этих локациях можно было найти аренду 450 рублей за метр, а сейчас меньше 700 рублей не бывает. В этом году уже тысячники попали под налоги от кадастровой стоимости, а все вместе это 25-26% процентов от того, что владелец получает в виде арендной платы. Сроки окупаемости увеличились с 7 лет до 15. Спрос есть на все виды недвижимости, кроме старых офисных центров в производственных локациях, ведь весь вопрос, как туда будут добираться сотрудники, где они будут там кушать и так далее. В целом рынок живой достаточно, резкого увеличения спроса или резкого снижения не замечаю. Он еще хуже с точки зрения кредитования, чем жилой, но на повышение ставки сильно не отреагировал, потому что у него и так было все плохо: платить 21 или 28% особой разницы нет. Льготных, как в пандемию, ставок нет, да они и никогда не были фиксированы, привязаны к «ключу». Народ в основном продает активы и уходит в Москву, в Питер, потому что там уровень управления коммерческой недвижимостью намного выше: можно делегировать руководство управляющей компании без погружения в процесс и получать доход. Не знаю, когда такое появится в Омске. По моим ощущениям, мы еще долго – не меньше пяти лет будем находиться в турбулентности. От всей этой истории выигрывают не потребители, не строители, не риэлторы, а банки – они свои деньги получают в полном объеме. Когда мы слышим, что государство выделило 300 млрд на сельскую ипотеку, речь идет не о выдаче новых кредитов, а об обслуживании выданных. Предпосылок для взлета не вижу, если все останется на том же уровне – уже неплохо. Для инвестиций я бы рекомендовал приобретать не жилье, а коммерческую недвижимость или землю.

Фото Максим Кармаев

Омский рынок многоквартирных домов проходит этап замедления и в ближайшие полгода выйдет на плато

admin — Sun, 28 Apr 2024 10:25:44 +0000

На прошлой неделе в редакции «Коммерческих Вестей» при поддержке портала недвижимости Likado.ru состоялся круглый стол, посвященный актуальным тенденциям на рынке недвижимости в регионе.

Эксперты поделились своим видением ситуации. Записала разговор обозреватель Анастасия Павлова.

Про вторичку

Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»:

– Давайте начнем с общих настроений. Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости?

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– Честно говоря, я ожидал худшего варианта развития событий. Во вторичке мы наблюдаем снижение платежеспособного спроса, «звонковости» в среднем на 30% и более. Размер уторговывания повысился с осенних 2-3 до 10-11 %. Грубо говоря, если сегодня клиент приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц, то мы предлагаем ему взять среднюю цену на рынке и отнять от нее 10%, чтобы приблизиться к зоне спроса. Несмотря на снижение количества обращений, на рынке высокомотивированные люди: 9 из 10 точно планируют совершать сделку, 5-6 доходят до реализации и 2-3 после оценки своего запроса переходят в режим ожидания, формируя отложенный спрос. Когда мы придем к снижению ставки по ипотеке на вторичное жилье до психологических 12%, они вернутся на рынок. Весь вопрос только в том, как быстро мы придем к 12%.

– С чем вы связываете перемены?

Александр КАЮКИН:

– Рынок недвижимости инерционный, изменения на нем не происходят по щелчку пальцев. Изменения связаны в первую очередь с увеличением ставок по ипотеке на готовое жилье – основному инструменту приобретения жилья. Людей сразу покупавших квартиру за свои деньги у нас было всего 15%-20%, 8 из 10 сделок осуществлялись по ипотеке – сейчас 4 из 10. Но сделок на вторичном рынке стало меньше, по моим ощущениям, повторю, на 30, а то и 40%. Психологическая адаптация к ситуации требует 6-12 месяцев. Люди привыкнут, поймут, воспримут эту новую реальность, подстроятся. Конечно, они не будут покупать квартиру про запас, для детей, на будущее, на всякий случай, для спасения от инфляции. Сделки будут только для жизни, но их достаточно много все равно.

Про новостройки

– А что касается рынка новостроек?

Александр КАЮКИН:

– Здесь еще изучается верхний предел цены. Ранее я прогнозировал, что при увеличении ключевой ставки и сохранении ставок по льготной ипотеке мы получим сокращение количества сделок на вторичке, часть людей перейдет на новостройки, а так как их у нас мало, произойдет скачок их стоимости. При этом, мне кажется, новостройки еще не достигли предела своей стоимости, но уже, по моим ощущениям, достаточно близки к нему. Дальнейший рост цен под вопросом. Имею в виду для покупателя, разумеется, а не себестоимость для застройщика. При множестве современных рисков и угроз, которые будоражат строительный рынок, себестоимость – вопрос очень сложный. Я уверен, что на самом деле никакой льготной ставки уже нет, потому что она съедена разницей в цене между первичным и вторичным рынком, а она достигает 25-40%, по разным оценкам. Получается, сегодня будет одинаково с точки зрения цены и платежа по ипотеке купить квартиру, которой пять лет, или квартиру в новостройке. Люди, конечно, хотят в новых квартирах жить, только предложений недостаточно. Еще в 2012 году Владимир ПУТИН сказал, надо строить миллион кв. м, чтобы цены упали. По моим наблюдениям, в Омске нужно строить хотя бы 600 тысяч кв. м, чтобы цена на многоквартирное жилье остановилась.

– В прошлом году в регионе построили 248 тысяч.

Александр КАЮКИН:

– Получается, что половину от нужного объема. Объективных предпосылок для роста стоимости кв. м не было. Строительством же занимаются коммерческие организации, и их главная цель – извлечение прибыли. Поэтому, если ситуация позволяет продавать дороже, кто будет-то продавать дешевле?

– Владимир, «Стройбетон» близок к ценовому потолку?

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «СИБИРСКОЕ БЮРО НОВОСТРОЕК»:

– Я бы сказал, что покупательная способность омичей практически достигла своего потолка. Считаю, что большая часть людей с зарплатами, позволяющими взять ипотеку, уже ее взяли.

Соответственно, покупателей, если их посчитать, осталось не так много. Поднимать цену в таких условиях можно, но позволит ли это реализовывать квартиры?

Про цены и кадры

– У вас какой процент ипотечников?

Владимир ГРИНЕВ:

– Порядка 80%, скорее всего даже больше.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»

– У нас приближается к 90%.

Владимир ГРИНЕВ:

– Нужно учитывать, что люди, которые несут наличные деньги, чаще всего продают свое вторичное жилье тоже по ипотеке.

Александр КАЮКИН:

– Допустим, я продал квартиру за 5 млн, собираюсь купить новостройку. Льготная ставка по ипотеке 8 %, а по семейной – 5-7 %. Я могу все 5 млн вложить в первоначальный взнос, а могу вложить 3 млн и остальные деньги положить на короткий депозит под 14% – плачу-то я по 8 %. Те, кто считает деньги, так и делают. Более продвинутые пользователи, покупающие облигации федерального займа или, например, серебро-золото, через полгода-год уже покрывающие уплату с него налогов, выигрывают еще больше. Такие клиенты есть, как правило, молодежь. 80-90 % клиентов новостроек – те, что искали варианты на вторичном рынке еще год назад. Любая льгота, дающаяся необоснованно, для стимуляции рынка, приводит к тому, что кто-то забирает маржу. Получается, что государство дало дешевую ипотеку, люди, естественно, кинулись покупать, а заработали банки, производители стройматериалов, строители. Конечно, цены на жилье в таких условиях будут подниматься до предела. Как только народ скажет, что цены запредельные, и проголосует рублем против приобретения – мы начнем видеть на рынке акции, скидки, спецпредложения, секретные продажи.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Рост цены на недвижимость не такой, каков на краткосрочные вложения в депозиты. То есть мы же не видим 15% роста цены на жилье сегодня.

– А какой видите?

– На уровне инфляции. «Спасибо» паводку: сильно подорожали гипсокартон, металл. К маю получим всплеск цены на цемент, щебень, песок, потому что государство начнет заниматься благоустройством.

Владимир ГРИНЕВ:

– В прошлом году за 9 месяцев металл подорожал на 70-80 %, цемент на сорок с чем-то, щебень процентов на 25. То есть если считать пропорционально, нам надо было поднять стоимость квартир примерно на 30-35 %. Мы же подняли процентов на 15-20.

Антон НИКОЛАЕВ, заместитель директора ООО «Омские просторы»:

– Вы же не можете работать в ноль. Соответственно, либо вы завышаете расходы, либо занижаете доходы.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– В индивидуальном жилом строительстве, которым вы занимаетесь, тоже спорная себестоимость. Если вы сделаете красивую обертку для проекта и нормальную локацию, то сможете брать и по 100 тысяч за кв. м, как в многоквартирном доме.

Александр КАЮКИН:

– Мы же все понимаем, что себестоимость каждого конкретного дома условна. Все зависит от того, когда был приобретен участок, когда покупались материалы, сколько стоила работа, какие налоги платились. Цифры меняются из года в год, из сезона в сезон. Потребители – мы же общаемся напрямую с людьми – рассуждают просто: стоимость материалов равна стоимости работы, добавим стоимость земли и коммуникаций, дорог, это и есть себестоимость. Никто не дисконтирует вложенные деньги по периодам, не считает стоимость денег, стоимость эскроу-счетов и прочие важные параметры. Все, дальше начинается полет фантазии. Кто-то считает, что материалы стоят рубль, а кто-то, что и за 10 не купишь то, что надо. Человек, который умеет считать, понимает, что застройщики вынуждены это учитывать, а еще вкладываться в модернизацию, развитие, платить налоги, складировать и хранить где-то материалы и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Подтверждаю, легко рассуждать с точки зрения сметы, но цены ведь меняются. Допустим, заложили одну инженерку, а ее уже купить невозможно из-за санкций, нужно покупать другое дороже и дольше. Еще один вопрос – фонд оплаты труда: удерживать на работе людей с каждым днем все сложнее и сложнее. Человек – конечный ресурс: он может уйти на пенсию, заболеть, переехать, еще что-то. А где брать новые кадры, непонятно.

Владимир ГРИНЕВ:

– Согласен, сегодня даже нормального водителя-то найти – проблема. У него есть достаточно большое количество предложений: на Севере, в новых регионах и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Разница в зарплатах – в 2,5 раза, да.

Владимир ГРИНЕВ:

– Антон, не знаю, как у вас, девелоперов, но скорее всего вы посчитали, купили, наняли, построили, продали. А у нас-то еще есть заводы, которые, как правильно сказал Александр Геннадьевич, нужно поддерживать, обновлять, развивать.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– А еще нужно купить земельные участки, проекты перепланировки – даже не факт, что получится подтянуть дешевые сети. У нас есть одно большое преимущество: мы посчитали и начали продавать. А наши коллеги, которые работают по договорам долевого участия, к примеру, начинают, условно, продавать с котлована, и все затраты у них идут по смете. Как только происходят колебания, он поднимает ценник. В итоге он может обанкротиться, съев свою маржинальность: он ведь с людьми заключил договор и должен его исполнить. Нам чуть-чуть проще: мы построили за свои деньги и уже на выходе сказали людям, сколько это стоит, учитывая себестоимость, рынок, маржинальность. Конечно, у строительства на свои деньги есть свои нюансы: нужно грамотно распределять деньги, зарплату платить постоянно, иметь запас прочности. У нас тоже свои заводы, чью работу нельзя останавливать.

– Как выглядит соотношение того, сколько продукции своих заводов вы потребляете сами и сколько продаете на сторону?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– 80% работаем на себя. Остальное продаем на Север.

Владимир ГРИНЕВ:

– У нас примерно так же. Север готов купить больше, но мы не станем отгружать им больше. Десять лет назад мы купили за рубежом производственную линию за большие деньги – в евро. Да, мы можем ее запустить в две-три смены, и всю продукцию купит Север, остальные строители. Но через пару лет линия начнет выходить из строя. И что мы тогда будем делать? Попробуй завод останови и через 3 месяца запусти его снова. Мы просто кадры обратно не соберем!

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да-да, сезон начинается, сейчас каменщики, отделочники начнут срываться, уходить на частные заработки, где режим работы вольготней и заработать можно гораздо больше. Они пойдут на дачи, коттеджи, поедут в новые регионы. Как начнет холодать, пойдут обратно к нам на стройку, потому что у нас все понятно и можно получать стабильную зарплату. Как только потеплеет, опять уйдут.

Про ИЖС

– Антон, а вы тоже с этим сталкиваетесь? Какая-то специфика у вас есть?

Антон НИКОЛАЕВ:

– У нас, к счастью или, к сожалению, заводов нет. Мы строим индивидуальные жилые дома в трех локациях: в Троицком сельском поселении, Надеждинском поселении (коттеджный поселок «Зеленый берег»), в Розовское поселение зашли на большой земельный массив. Проблемы в основном связаны с инфраструктурой. У нас в Омском районе нет хороших сетей водоснабжения: большая часть из них давно пришла в негодность, гарантирующая компания их не реконструирует, фактически не ремонтирует. Сети электроснабжения стали за последние два года очень дорогими, когда минимальная стоимость техподключения увеличилась с 550 рублей до 60 тысяч рублей на человека – в сто раз. Мы можем себе позволить строить за свой счет 50 домов в год, но не больше. И нам проще реализовать их уже построенными, потому что по итогу ты видишь рыночную стоимость и не сталкиваешься с пожеланиями потребителей. У нас был опыт работы по сельхозипотеке под 3%. Отличная программа – народ пошел, народ хочет. Но дежурство заказчика жилья на стройплощадке каждый день никакого удовольствия не доставляет – ни ему, ни строителям, ни прорабу, никому. Еще одна проблема – отсутствие социальной инфраструктуры – это школы, детские сады, ФАПы, но это уже вопрос к властям, региональным и федеральным. Если говорить в целом про застройщиков Омского района, конечно, мы сталкиваемся с кадровым голодом. Механизаторы, например, почти все уехали на СВО или Север. Вот мы сейчас принимаем участие в строительстве центра Wildberries. У нас экскаваторщик зарабатывает свыше 500 рублей в час, что превышает сметную стоимость и, как следствие, влечет повышение итоговой стоимости готового жилья. При этом у нас новая техника, и водителю не приходится по несколько дней стоять на ремонте, что в свою очередь тоже сказывается на заработной плате. С водителями действительно проблема, с каменщиками. В итоге сюда в Омск, как на вахту, приезжают работать из других регионов. Нас пока спасают граждане Средней Азии – русских каменщиков давно не встречал. Вопрос возникает, что будет дальше, через 5-7 лет… Ладно, каменщики, но на кран, на грейдер и другую спецтехнику требуются специалисты, а такие из Средней Азии к нам не приезжают. С малоэтажной застройкой мы пока более-менее справляемся. Проблемы, конечно, есть, но они решаемы.

Про скандальное решение горсовета

– Вот, кстати, про школы. Омский городской совет представил проект решения о заключении соглашения с застройщиком, обязывающего его вкладываться в развитие сети социальной инфраструктуры. Ваше отношение к этому мы примерно понимаем. Прокомментируете?

Владимир ГРИНЕВ:

– Если решение примут, мы будем строить меньше – процентов на 50 или более. Квартиры подорожают процентов на 15-20.

– Это связано с тем, что вам включат более 11 000 рублей с квадратного метра от площади всех квартир?

Владимир ГРИНЕВ:

– Конечно. Как верно заметил Александр Геннадьевич, имеет место отложенный спрос, так что реальную обстановку дел мы увидим только в следующем году. Плюс в этом году еще посмотрим, как наложится окончание льготной ипотеки, все эти субсидирования ипотеки банками, игрушки с процентами.

Александр КАЮКИН:

– В проекте решения указано, что его действие не распространяется на территории комплексной застройки.

Владимир ГРИНЕВ:

– У «Стройбетона» не только комплексная застройка, около пяти точечных. Также мы строим жилье для детей-сирот, интересно, сколько мы с него заплатим.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Давайте отличать понятия. Ни один проект комплексного развития территории в Омске пока не запущен. Масштабный инвестиционный проект – это совершенно другое дело. С проекта «Стройбетона» в Амуре нужно будет уплачивать сбор. «Эталону» тоже нужно будет уплачивать сбор, «Бруснике», когда перейдет на вторую очередь строительства.

Александр КАЮКИН:

– Вопрос очень тонкий, например, в проекте решения говорится, что взносы добровольные. Я когда читаю этот документ, у меня перед глазами встает Уголовный кодекс, где есть термин «понуждение к взятке». Здесь, конечно, нет интереса конкретного лица, но, получается, это взятка в отношении всех граждан. С точки зрения закона может ли добровольное пожертвование быть адресным? Да, может. А может ли добровольное пожертвование вноситься при условии получения какого-то блага? Нет, не может. Если я говорю: «Вот вам мое добровольное пожертвование, дайте мне что-то», то оно уже не добровольное, это возмездная основа. Уже было решение горсовета по введению коэффициента 2,2 по участкам, предоставленным без проведения торгов для завершения строительства, где сроки пропущены. В суде оно было признано недействующим, прошла апелляция. Было и 108-е постановление, которое тоже отменили по суду. Здесь, на мой взгляд, тоже очень сложно говорить о юридической обоснованности документа. Если говорить по теме, то я живу в поселке Ростовка, рядом у нас поселок Новомосковка, там не будет школы, по той простой причине, что в Ростовке есть две школы. Нет необходимости вкладывать огромные деньги, а вопрос доступного расстояния решается запуском школьного автобуса. Получается никакой альтернативный вариант не рассматривался? Ну и самое главное – строитель приходит и говорит власти, что хочет на конкретном месте построить дом. Ему говорят, что вот есть такое решение городского совета, вноси денежки. Вопрос: а что в части наличия школ и садиков поменялось для конкретного жителя конкретного дома?

– Ничего.

Александр КАЮКИН:

– Поменялась только цена, обеспеченность объектами не изменилась: школа может появиться, а может не появиться, садик тоже. Строитель внес деньги, ему дали разрешение на строительство, он построил объект, ввел в эксплуатацию и ему в принципе больше ничего не надо. Он, после того как добровольно деньги перечислил, влиять на их целевое использование уже не может, не может контролировать, не может ставить условия. И какой и где объект будет строится на эти деньги тоже не ему решать.

Владимир ГРИНЕВ:

– Так этих денег-то и не хватит, чтобы построить школу.

Александр КАЮКИН:

– «Взимание» этих денег не решит проблемы. Вот 200 тысяч кв. м у нас вводится в год. Все строители заплатили по 10 тысяч рублей. У нас появилось 2 млрд рублей. Это всего одна большая школа вместе с оборудованием.

Антон НИКОЛАЕВ:

– 10 школ за 10 лет лучше, чем ноль…

Александр КАЮКИН:

– Так вопрос еще и в учителях – кто будет там работать? Законодательство пока не изменилось: обязанность по строительству объектов социального значения до сих пор лежит на государстве. Государство никаким образом сегодня не стимулирует развитие частных школ, частных детских садов, не вводит никаких для них программ, льготных налогов, не организует процесс доставки детей в другие учреждения, не повышает зарплаты учителям и воспитателям садиков. На мой взгляд, у нас нет необходимости на сегодняшний день в городе строить 10 школ, но есть необходимость отремонтировать имеющиеся и доукомплектовать их учителями, можно организовать подвоз учеников.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Хорошо, мы берем новый микрорайон. В проекте сказано, что мы сначала должны ввести социальный объект в эксплуатацию, чтобы получить разрешение на строительство. Кому нужна школа на 1100 мест, если в округе нет ни одного дома?! Пока там наберется нужное количество учеников, школа сгниет или ее просто растащат. Черт с ним, даже построили мы за свой счет и отдали ее городу. А кто НДС заплатит? Ко мне же потом налоговая придет. Город как-то попросил построить поликлинику, потом не смог даже НДС за нее заплатить, чтобы хоть какая-то сумма сделки прошла. Мы продали ее просто как коммерческое помещение.

Александр КАЮКИН:

– Я, как риэлтор, более 20 лет работающий в Омске, знаю, что на левом берегу 5 хороших или популярных школ, в которые люди хотят своих детей отдать. Там очереди, скандалы и драки за места в них. С садиками то же самое. Никого не останавливает, что они далеко от дома. Понимаете, да? Хочется рациональности. Деньги у строителей можно взять, а школы-то появятся?

Прогноз

– Вернемся к аналитике недвижимости. Что будет толкать рынок вверх?

Александр КАЮКИН:

– Во-первых – и это с гордостью можно и нужно сказать – взлетела «Ангара», то есть мы получили (надеюсь) теперь план по выпуску ракет-носителей. Количество сотрудников на заводе «Полет», заводе Баранова, на заводе Омсктрансмаш станет увеличиваться, а так как людей не хватает, зарплаты будут расти. Второй момент – общая демографическая ситуация. Она, как известно, зависит от одного единственного показателя – количества женщин репродуктивного возраста. 2026-2027-е, по прогнозам специалистов, пиковые – будет много кому рожать. Если обстановка будет спокойная, когда можно прогнозировать жизнь на пять лет вперед, так и произойдет, тем более реально пособия увеличиваются, материнский капитал выдают, да и в целом общий тренд идет на то, что в семье должно быть двое-трое-четверо детей. Появятся какие-то новые льготные ипотеки. До Омска пока не дошла уже действующая программа для тружеников оборонных заводов, но дойдет, я надеюсь. Также будет толкать рынок вверх ограничение объемов строительства по разным причинам. В ближайшие годы нас ждет небольшое увеличение ввода, за счет новых застройщиков, но все равно, я думаю, 250-350 тысяч кв. м в год это наш потолок.

– А что будет толкать цены вниз?

Александр КАЮКИН:

– Неопределенности разного рода, скачки курса валют – сделки сразу встают на паузу. Достаточно большое количество людей сегодня выпало из гражданского оборота по разным причинам: уехали из страны или находятся в зоне боевых действий. На мой взгляд, отъезды омичей в Москву-Питер, другие регионы – ерунда, это не так сильно влияет на рынок. Долю многоквартирного жилья будет немножко оттягивать индивидуальное жилье – тренд наметила пандемия. На мой взгляд, сегодня классическая экономическая теория не работает – слишком много политики, государство очень сильно влияет практически на все процессы. Омский рынок многоквартирных домов проходит замедление и в ближайшие полгода выйдет на плато, в некое равновесие. Будет меньше выдаваться разрешений на строительство. Даже если обсуждаемое решение горсовета примут, а оно, естественно, увеличит затраты, мы не увидим моментальное удорожание жилья – дороже его попросту не купят. А дальше все будет зависеть от продления льготных программ, ставки рефинансирования, то есть позиции государства. В тяжелые времена сильные игроки выживают, слабые уходят. Так будет и на этот раз. Отдаю должное нашим предпринимателям и власти, в нынешних жесточайших условиях мы все-таки избежали коллапса. Так что рынок, как и всегда, найдет баланс. Все будет хорошо!

Фото Максим Кармаев

Эксперты рассказали о главных трендах омского рынка недвижимости

admin — Thu, 28 Sep 2023 17:14:19 +0000

27 сентября в Региональном Центре по связям с общественностью прошло мероприятие, посвящённое аналитике рынка недвижимости, организованное Союзом «Омская Гильдия риэлторов» – «Рынок жилья в регионе: общие тенденции и перспективы. Анализ профессионалов».

С участниками встречи своим экспертным мнением поделились сертифицированные аналитики (Компания «ОМЭКС»), оценщики (ООО «Ледон-недвижимость»), омские застройщики (Новострой КПД, Стройбетон, Сибград) и представители банков (Сбер, ВТБ, Альфа Банк).

Эксперты высказали свое мнение о текущей ситуации и развивающихся трендах, причинах происходящих процессов, сложностях и путях их преодоления, о возможных точках роста.

О рабочих проектах, изменении потребностей покупателя, о перспективах отрасли в Омске рассказали Вячеслав Гуринов (Новострой КПД), Владимир Гринев (Стройбетон) и Вячеслав Кравченко (Сибград).

По данным банкиров – «Омск – город вторички», что связно с недостатком возводимого в регионе жилья.

Также эксперты обратили внимание на то, что в текущей ситуации процессы развиваются вопреки сложившимся ранее сценариям.

«В дальнейшем на рост и развитие или снижение и стагнацию также будет влиять ряд факторов, связанных в том числе с ростом экономики, темпом роста инфляции, развитием всевозможных гос.программ, повышением уровня оплаты труда и т.д. и.т.п», – таким мнением в качестве вывода поделился Александр Каюкин, представляющий позицию региональных оценщиков.

Подобные встречи позволяют участникам Омской Гильдии риэлторов быть в курсе актуальных событий на рынке недвижимости и последних трендов, что имеет большую практическую ценность для практикующих специалистов по недвижимости.

Информация предоставлена Союзом «Омская Гильдия риэлторов»

Перспективы рынка новостроек в Омске из первых уст

admin — Sat, 11 Jun 2022 16:07:35 +0000

В Региональном центре по связям с общественностью состоялась встреча Омского союза риэлторов с застройщиками на тему «Перспективы рынка новостроек в Омске из первых уст». Согласно данным современных исследований, 66% всех сделок на рынке недвижимости осуществляется на первичном рынке.

Именно эта мысль и натолкнула организаторов мероприятия пригласить представителей омских застройщиков, чтобы те рассказали о курируемых ими объектах и планах на ближайшие годы.

ЗСЖБ № 5

Ведущий инженер отдела недвижимости завода сборного железобетона № 5 Юлия ФАДЕЕВА уточнила, что на текущий момент их актуальные предложения – апарт-отель «Маршал», микрорайон «Созвездие» и дом на ул. Комарова, 11/3. Последний уже сдан в эксплуатацию, квартиры с черновой отделкой и стандартной планировкой реализуются по договорам купли-продажи, есть вариант воспользоваться семейной ипотекой. Однушки насчитывают 36 кв. м, двушки – 55 кв. м, трешки – 73 кв. м. Осталось около 20 квартир.

В «Созвездии» в конце месяца будет сдан трехподъездный девятиэтажный дом на ул. 1-й Красной звезды, 6 – уже четвертый в микрорайоне. По словам инженера, ЗСЖБ № 5 планирует возвести здесь в общей сложности 10 домов. Цены – от 63 тысяч за кв. м. ФАДЕЕВА признала, что в развивающемся микрорайоне не хватает инфраструктуры:

– На самом деле в проекте у нас был садик, но застройщик не сошелся с администрацией города. Это и правда проблема. В пешей доступности есть два садика и школа. Согласна, что этого мало… Поэтому мы и предлагаем помещения на первом этаже под какой-нибудь бизнес. У нас уже есть желающие открыть частный детский сад, ведем переговоры. И по магазинам тоже. Застройщик – ООО «Зодиак», мы скорее выступаем как инвесторы, поставляем железобетон.

Однако ключевым объектом завод считает все-таки апарт-отель «Маршал» – первый такого формата в Омске. Двухподъездная 14-этажка расположена на ул. Маршала Жукова, первые два этажа будут отданы под коммерческие помещения от 30 до 450 кв. м, с третьего по последний предлагаются апартаменты, которые помечаются в ЕГРН именно как «коммерческая недвижимость», а не квартиры. Они реализуются по договорам долевого участия, сдаются в черновой отделке. Прайс на сайте регулярно обновляется. Минимальная стоимость апартаментов – 2,15 млн. рублей за 30 кв.м. Цена, отметила ФАДЕЕВА, щадящая для центра города, однако есть нюансы: например, при покупке нельзя использовать средства материнского капитала, здесь нельзя прописаться или получить налоговый вычет. «Конечно, апартаменты пользуются меньшим спросом, чем квартиры, но это интересные и перспективные инвестиции», – отметила спикер.

Также ФАДЕЕВА сообщила, что завод осваивает площадку в районе улицы Звездная – напротив той, которой занимается «Эталон». ЗСЖБ № 5 намеревается построить там два двухподъездных десятиэтажных дома, где будут только одно- и двухкомнатные квартиры. В конце июня уже откроются продажи по договорам долевого участия и эскроу-счетам. Стартовая цена – 80 тысяч рублей за кв. м. Уже строится первый этаж (после цоколя).

«Стройбетон»

Директор ООО «СБ-И», представитель группы компаний «Стройбетон» Владимир ГРИНЕВ своей основной площадкой назвал микрорайон «Амурский-2», в котором предлагаются квартиры улучшенных планировок в пятиэтажных домах. Вместо асфальта застройщик использует плитку, которую сам же и производит. На продаже находится только один дом, к осени появится еще один, два других уже распроданы. В части квартир «Стройбетон» устроил эксперимент и уже установил шкаф-купе в прихожей, в кухне – гарнитур, варочную поверхность и вытяжку, в ванной – кое-где ванну, кое-где душевую кабину: «Решили посмотреть, как будут продаваться такие квартиры. Это всего один подъезд из четырех». Но кроме пятиэтажек застройщик занимается там и высотным строительством, в том числе возведением 14-этажной свечки. Продажи откроются в конце июня – начале июля.

В конце лета будет сдан четвертый дом на ул. Шаронова в микрорайоне «Гармония жизни». ГРИНЕВ отметил, что потенциальных желающих уже много и даже шутливо извинился за то, что квартир хватит не всем. Продажи стартуют в августе. Пятый дом сдадут в следующем году. Осталось немного квартир в ЖК «Золотой парус». Там строится второй дом и парковка – сдача запланирована на следующий год. В конце года будет сдаваться дом на ул. Пригородной:

– И мы наконец-то зашли на большую площадку ЖК «Сады Наука». Первые дома будут сдаваться в конце года, так что продажи начнутся в следующем. За три-четыре года планируем сдать порядка 100 тысяч кв. м. Дом № 16, которым занимался «РусМонтаж», передан на достройку ЖСК, мы его будем достраивать. Вся остальная земля – около 11 га – в собственности «Стройбетона», сами занимаемся сетями. Там будет микрорайон под ключ как «Амурский-2»: несколько свечек и панельные десятиэтажки.

«СибГрад»

Следующим о проектах застройщика рассказал коммерческий директор группы компаний «СибГрад» (до ребрендинга «Сибгазстройдеталь») Вячеслав КРАВЧЕНКО. Предварительно он подчеркнул, что, несмотря на относительно небольшой стаж на рынке – 15 лет, компания построила уже более 500 тыс. кв. м:

– Все дома сдавались точно в срок, а некоторые даже раньше. Мы достроили пять проблемных объектов других застройщиков, в которых теперь живут более 700 семей. По итогам 2019 и 2021 годов, согласно данным департамента строительства, входим в топ-3 ведущих застройщиков Омска по объемам строительства и вводу жилья в эксплуатацию. С 2017 по 2020 год получали золотой знак «Надежный застройщик России». СМИ рекламируют, что в регион заходит много федеральных компаний. Жаль, что забывают об омских застройщиках…

«СибГрад» строит и продает три больших объекта на Левобережье: ЖК «Кузьминки», ЖК «На Конева», ЖК «На Поворотной». В последнем квартир свободных нет. Всего «На Поворотной» будет насчитывать семь домов: три из строящихся находятся уже в высокой степени готовности, ожидаемая сдача – в конце 2023-го, середине 2024-го. Полностью квартал планируют сдать в 2025-м. В «Кузьминках» 17 жилых домов в 19-22 этажа, в конце года будет сдаваться дом 4а. Именно в нем на последнем этаже КРАВЧЕНКО порекомендовал двухкомнатную квартиру в 89 кв. м с панорамным видом, чистовой отделкой, двухметровыми потолками – за 8,6 млн рублей. В целом свободных квартир пока тоже всего пять. «На Конева» имеет четыре дома, сейчас застройщик возводит там 17-этажную одноподъездную высотку, которая будет сдаваться в конце 2023-го.

Особую гордость у КРАВЧЕНКО вызывают все-таки «Кузьминки» с концепцией «двор без машин»: парковки расположены за домами, в которых сквозные подъезды. Детские площадки рассчитаны на разные возрасты, огорожены и оснащены резиновым покрытием. Помимо рулонных газонов во внутридомовом пространстве растут крупномеры, вместо асфальта – брусчатка, дома оборудованы видеонаблюдением и цифровыми домофонами, управляемыми со смартфона, умные счетчики коммунальных услуг передают показания в ресурсные организации автоматически.

Также КРАВЧЕНКО намекнул на то, что «СибГрад» будет осваивать площадку у Сибзавода возле «Серебряного берега» и еще одну между ЖК «Сады Наука» и ДК «Химик», однако сильно распространяться о планах не стал – как он пояснил, до получения разрешительных документов. Что касается подземных парковок в проектах группы компаний, то не везде их построить позволяет состав грунтов. Также есть сложность с подбором строительных площадок в Октябрьском округе, в который «СибГрад» пока не зашел.

Трест № 4

Представительница строительной компании «Трест № 4» Ольга ТЕМНИКОВА сообщила, что застройщик будет в следующем году отмечать юбилей – 45 лет на рынке. Из их актуальных предложений – дом на ул. Яковлева, 169, введенный в январе текущего года; первая очередь 15-этажки на ул. Перелета, 28 (ЖК «Прибрежный-2»), которую сдали в октябре прошлого года. Вторая очередь (пять подъездов) будет введена в эксплуатацию осенью 2022-го:

– Также мы строим большой дом напротив Оbi, первая очередь которого будет введена в конце 2023 года, поэтапно будем сдавать его до конца 2026-го. Начали строительство еще одного дома на ул. Гусарова – готовность ориентировочно в конце следующего года. Планируем заходить в Привокзальный поселок. Там тоже будут кирпичные дома, правда квадратурой поменьше, чем наше стандартное жилье, и без лоджий, чтобы еще снизить стоимость квартир.

ТЕМНИКОВА посетовала, что в «Прибрежном» не хватает инфраструктуры, но сами строить школы и садики «Трест № 4» не может, поскольку работает только на свои, не на заемные средства, а у города тоже нет свободных денег.

ЗСЖБ № 6

Последним выступил заместитель директора ООО «Новострой КПД плюс» (завод сборного железобетона № 6) Вячеслав ГУРИНОВ. Он объявил о завершении строительства микрорайона «Тарская крепость». Средняя цена за кв. м – около 80 тыс. рублей:

– Продолжаем строительство микрорайона «Регата» в районе Пиратского острова. Цена в районе 75 тыс. рублей за кв. м. Дом планируем сдавать в августе-сентябре. Возможно, в июле выставим на бронь дом по ул. 2-я Тюкалинская и дом переменной этажности 10-13-16 на Крупской 23/1. По цене пока не сориентирую: я хотел поставить 90 тыс. рублей за кв. м, но набежали перекупы, готовые покупать по 100 тысяч. Получили разрешение на строительство очередного десятиэтажного четырехподъездного дома на ул. Малиновского, ориентировочная сдача в середине следующего года. Осваиваем также Новосибирск, Тобольск, в 2024-м зайдем скорее всего в Тюмень.

Он пояснил, что в Омске еще есть интересные площадки, однако для их освобождения требуется снести частные дома, а это, разумеется, накладно для застройщика.

Источник: http://kvnews.ru

Новостройки в Омске: 3-комнатные квартиры в дефиците, ипотека «рулит», цены на первичном рынке растут

admin — Thu, 28 Nov 2019 18:54:25 +0000

В редакции «Коммерческих вестей» за круглым столом собравшиеся омские застройщики – участники омского рынка новостроек, среди которых были как «новички», так и и крупнейшие игроки, обсудили те изменения, которые произошли в 2019 на рынке недвижимости, рассказали о динамике цен на первичном рынке, о дефиците квартир в новостройках, об изменившихся предпочтениях омичей и своих планах на ближайшее будущее.

В разговоре поучаствовал и записал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ.

Новостройки продолжают расти в цене

Николай ГОРНОВ, обозреватель-аналитик «Коммерческих вестей». Год практически заканчивается. Было бы хорошо, если бы каждый из присутствующих застройщиков для начала коротко подвел итоги уходящего года. В общем, что планировалось, что получилось или не получилось, что мешает и помогает жить? И еще хочется узнать, заодно, как оценивает каждый из вас сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек…

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Год действительно заканчивается, и уже можно с уверенностью сделать вывод, что ситуация на строительном рынке города Омска действительно стабилизировалась. Кто-то видит в этом хорошее, кто-то – плохое, к стабильности можно относиться по-разному, но стабильность наступила, каких-то резких всплесков не ожидается. Если говорить о планах на текущий год, мы рассчитывали сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры к концу года мы выйдем. Нераспроданных квартир у нас сейчас минимум, порядка, нескольких сотен. Мы строим и сдаем столько, сколько требуется городу. Если рынок скажет нам, что нужно больше квартир построить, мы построим и сдадим больше. За счет такой политики, которой придерживаются сегодня и другие крупные застройщики, цены на ранке недвижимости пошли вверх. Не так чтобы резко, но рост есть.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс». Поддержу полностью коллегу, мы тоже сдаем ровно столько, сколько у нас покупают. Может, чуть больше сдаем, с небольшим профицитом, чтобы было с чем работать. Планировали в этом году сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры выходим. Есть два дома, на которые, вполне возможно, мы успеем в этом году получить постановление о вводе в эксплуатацию, и тогда у нас будет около 50 тысяч квадратных метров, если не успеем по одному дому – будет примерно 41 тысяча. Остатки у нас совсем небольшие. Если считать квартиры только в готовых домах, то есть, где можно заезжать и жить, таких примерно 60-70 квартир. Это запас буквально на месяц-полтора продаж. Задача на будущий год – попытаться сдавать по дому в месяц, чтобы выйти к концу года на 60-70 тысяч квадратных метров в месяц. Это только по городу Омску я говорю, естественно, не считая иногородней застройки. Но все будет зависеть от спроса. Пока вроде бы рынок нас поддерживает, тенденция положительная есть.

Николай ГОРНОВ. Выросли цены на новостройки?

Вячеслав ГУРИНОВ. В среднем примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Из них, 5% – это результат повышения НДС, и еще 5% – за счет небольшого дефицита новостроек в Омске. В принципе, квартиры есть, но не всегда хватает тех, которые нужны покупателям в данный момент. Цикл подготовительный длинный – от момента проектирование до получение разрешения на строительство с согласованиями всех условий проходит порядка двух лет, а потребности и приоритеты покупателей меняются достаточно быстро. В результате мы вошли в стадию, когда у нас у всех есть небольшой перебор с однокомнатными квартирами. Сейчас покупатели «заточены» на 2-3-комнатные квартиры, и желательно с площадью побольше. Сейчас мы все пытаемся дать больше «двушек», то это, опять же, все проекты 2021-2022 годов. Но никто не даст гарантию, что к тому моменту тренд не изменится, и людям опять не понадобятся 1-комнатные.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». Да, стабильность на строительном рынке наступила, цены действительно подросли, в этом я поддержу коллег. Если говорить о результатах, а мы застраиваем левобережный микрорайон «Кузьминки», то один дом на 483 квартиры мы сдали в марте, сейчас готовим к сдаче еще один такой же большой дом, в декабре, я думаю, люди в него уже начнут заселяться, и тогда выйдем на 55-60 тысяч квадратных метров. И параллельно возводим сразу пять домов – три одноподъездных высотки и два высотных трехподъездных дома. В 2020 году планируем сдать два, в 2021 году – еще два. На перспективу забиваем сваи еще для двух высоток. В целом комплекс «Кузьминки» будет состоять из 17 домов. Сдали мы шесть, готовим седьмой, а остальные планируем построить и сдать максимум до 2024 года.

Не проданных у нас сейчас, если считать только готовые объекты, порядка 150-200 квартир. Это вместе с тем домом, который мы еще готовимся сдавать. Так что соглашусь и с тем, что в Омске ощущается некоторый дефицит новостроек. Связан он, в том числе, с квартирографией. Долгое время были востребованы небольшие квартиры, и вдруг два года назад стал расти интерес к 2-3-комнатным квартирам. И они сегодня раскупаются, действительно, как горячие пирожки. В 22-этажной «свечке», которая будет сдаваться в мае 2020 года, свободных 2-комнатных и 3-комнатных уже нет, все раскуплены. И, кстати, однокомнатные с самым маленьким метражом раскуплены. Остались 1-комнатные среднего метража. И в доме, который сдадим в конце 2020 года, там тоже сейчас активно раскупаются 2-комнатные квартиры.

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ №5 Треста Железобетон». Наш завод не являемся застройщиком, мы выступаем в качестве инвестора. Участвуем во многих проектах, строим в Порт-Артуре, на улице Ватутина, в микрорайоне Прибрежный, вкладываем в строительство жилья и денежные средства, и железобетонные изделия. Если говорить о готовом жилье, у нас сегодня в продажи его практически нет, порядка 90% квартир распродается на этапе строительства. Все планы на этот год у нас реализованы. Все объекты, которые мы должны были проинвестировать, уже проинвестированы. Все дома, в которых мы участвуем, сдаются в запланированные сроки. По цене согласна – стоимость квадратного метра в новостройках выросла. По моим ощущениям, значительно выросла. И это понятно, игроков на этом рынке становится меньше, никто не демпингует, все хотят иметь нормальную рентабельность. Изменения покупательских предпочтений мы тоже ощутили. У нас в Прибрежном строился дом, где, так уж получилось, были одни 3-комнатные квартиры. Такой проект, ничего не поделаешь. Но как раз в тот момент, когда этот дом сдавался, на рынке образовался дефицит 3-комнатных квартир. Общем, повезло, угадали.

Марина БОБРОВА, начальник отдела недвижимости ООО «КапиталСтрой». У нас небольшая компания, как застройщик мы на рынке совсем недавно, с прошлого года, хотя мы и новички, в течение 15 лет работали в качестве генподрядчика на многих проектах, которые реализовывал трест №4. На сегодняшний момент мы планируем сдачу двух девятиэтажных кирпичных домов в границах улиц 1-я Северная и 3-я Северная, в одном доме 6 тысяч квадратных метров, в другом – 7 тысяч квадратных метров, фактически мы построили их за год. В этом же районе, который я считаю очень перспективным, мы планируем строить жилые дома и дальше. В доме на улице 1-я Северная квартиры пока не продаются вообще, во втором доме используем схему жилищно-строительного кооператива, банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты под такую схему, поэтому физические лица купили только треть квартир. Но часть квартир выкупили инвесторы, так что в целом, можно сказать, реализована половина дома, включая нежилые помещения. Опыт в строительстве у нас довольно большой, в том числе, опыт «Серебряного берега», где 1-комнатных квартир построено очень много, а 3-комнатные и 4-комнатные оказались в дефиците, и мы еще на стадии проекта закладывали квартиры большей площади.

Николай ГОРНОВ. На недавнем круглом столе в «Коммерческих вестях», когда обсуждали рынок ипотеки, директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН выразил мнение, что сегодня на омском рынке недвижимости уже нет дисбаланса между вторичным и первичным рынками. Мол, у омских застройщиков виден очень четкий план развития, они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наши застройщики, по мнению Максима РЕПИНА, очень внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Согласны застройщики с таким мнением?

Владимир ГРИНЕВ. «Капитал» читали точно. И рынок действительно сбалансировался в последние год-полтора. И мы к этому процессу руки приложили, естественно. Если вспомнить наши высказывания за круглым столом в «Коммерческих вестях» два года назад, когда речь шла о новостройках, мы были намного более пессимистичны в своих прогнозах.

Вячеслав ГУРИНОВ. К балансу на рынке привел легкий дефицит нового жилья. Сказать, что это было сделано всеми застройщиками целенаправленно – скорей всего, нет. Я думаю, все сделали правильные выводы из кризисов и стали строить ровно столько, сколько омский рынок готов переварить в силу текущей покупательской способности омичей, сегодняшний требований к качеству жизни, тревожной для всех тенденции оттока наиболее активного населения из Омска и всего остального. На миллион квадратных метров в год мы уже не выйдем в ближайшее десятилетие точно. Крупные омские застройщики, вероятнее всего, будут сдавать по 50-60 тысяч квадратных метров.

Николай ГОРНОВ. Вы сегодня оглядываетесь друг на друга? Учитываете перспективные планы других застройщиков? Или строительный рынок сегодня предельно сегментирован и позволяет всем работать, не толкаясь локтями?

Владимир ГРИНЕВ. Мы друг на друга смотрим, но не толкаемся. Это если коротко.

Вячеслав ГУРИНОВ. По большому счету, у всех крупных застройщиков география сегодня разная. Бывают у нас смежные площадки, но это все перекрывается ценовой политикой. Кто хочет купить подешевле, тот выбирает дома из сборного железобетона. Если кому-то нужен кирпичный дом, это будет уже дороже, соответственно. Каждый находит своего покупателя.

Валерия ЖИГАДЛО. У всех разные технологии, разные цены, застройщиков даже в один ряд сегодня трудно поставить.

Кому нужны эскроу-счета?

Николай ГОРНОВ. Почему у омских застройщиков такое недоверие к эскроу-счетам? Во всех крупных городах – это уже обычное явление, массовый инструмент, а для Омска все еще диковинка. Почему ни одного эскроу-счета у нас до сих пор не открыто?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса «Омский» банка ВТБ (ПАО). Поправлю вас, в Омске есть открытые эскроу-счета, хотя застройщик действительно не омский, московский.

Валерия ЖИГАДЛО. Мне вся эта система непонятна по одной простой причине: почему государство, защищая покупателя недвижимости, не думает о защите застройщика? По факту получается, что пока покупатель не подпишет акт приема-передачи квартиры с застройщиком, деньги банк не отдаст. А мы прекрасно знаем, что у нас есть как добросовестные покупатели, так и не очень добросовестные. Не секрет, как только дом сдается, сразу на всех подъездах появляются листовки с инструкцией, как взыскивать денежные средства с застройщика. По моим ощущениям, эскроу-счета не будут пользоваться популярностью, застройщики предпочтут использовать проектное финансирование, либо просто станут строить на свои и продавать квартиры уже после сдачи дома.

Александр БОЖЕНКО. Да, вы правы, главная цель поправок в законодательство – защита покупателя, приобретающего недвижимость по договору долевого участия. Позиция государства – физическое лицо является в этой сделке менее защищенным, чем застройщик, обладает меньшими возможностями, и чтобы избежать рисков, которые вызвали в свое время появление обманутых дольщиков, были введены эскроу-счета, на которых должны храниться денежные средства соинвестора до момента ввода в эксплуатацию дома, где приобретена квартира. Другой момент, что в эскроу-счетах, как в любом нововведении, есть не только плюсы, но и минусы, которых коснулась Валерия. Эскроу-счета – инструмент новый, и он будет дорабатываться.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Мы продаем квартиры по 214-ФЗ, по договорам долевого участия. Сейчас уже разобрались, конечно, в этом вопросе, понимание есть, но даже в начале 2019 года никто из банкиров не мог нам объяснить, как будет работать этот механизм. Пока нам удается продавать без использования эскроу-счетов. То есть в тот момент, когда было непонимание, мы ускорились, начали быстро строить, достигли такой степени готовности объектов, когда в эскроу-счетах уже нет необходимости, но в будущем, конечно, мы их не избежим. Закон – есть закон. У нас других вариантов нет.

Александр БОЖЕНКО. Я уверен, со временем будут полностью соблюдены все интересы как покупателей квартир, так и застройщиков. Впрочем, и на текущий момент плюсы для застройщиков есть. Прежде всего, это снижение рисков. Сейчас на стадии строительства застройщики бронируют квартиры, но бронирование – это гораздо более скромные суммы, а эскроу – это, по-сути, еще одна форма аккредитивных расчетов.

Марина БОБРОВА. Надо еще учесть, что в тот момент, когда деньги покупателей станут доступны для застройщика, цена квадратного метра вполне может быть уже выше, чем в момент, когда покупатель оплачивал свою квартиру. Процесс строительства – полтора-два года. На этом застройщик однозначно потеряет.

Николай ГОРНОВ. То есть, гипотетически возможна ситуация, когда застройщик, заключив договор с дольщиком, продал ему квартиру по цене в 45 тысяч за «квадрат». А спустя полтора-два года в момент получения денег с эскроу-счета дольщика застройщик эту же квартиру мог продать дороже, выставив цену в 50 тысяч за «квадрат». Недополученная прибыль – 5 тысяч с каждого метра. Я правильно понял?

Вячеслав ГУРИНОВ. Все может быть. Хотя в данном случае, как я думаю, это будет ошибка в расчетах, и эскроу здесь ни при чем. Застройщик, когда начинает бронировать квартиры в конкретном дом, – он же понимает, по какой цене будет продавать. То есть он уже закладывает в цену и инфляцию, и тенденции, которые будут влиять на рынок в ближайшие пару лет. По моему мнению, эскроу-счета невыгодны тем, что эти деньги не работают. Они просто так лежат. И даже проценты на них не начисляются. Деньгами на эскроу-счетах может воспользоваться только банк. Была бы какая-то депозитная часть, да еще с капитализацией процентов – это другое дело. Застройщик этой депозитной частью хотя бы инфляцию мог перекрыть. Но банковское лобби сильнее, чем лобби застройщиков, поэтому мы имеем то, что имеем. Ко всему прочему, эскроу-счета можно успешно использовать в схеме рейдерского захвата застройщика, мы все эти схемы знаем, поэтому, просчитав риски, предпочитаем строить за свои, а реализовывать уже готовые квартиры, после ввода дома. И многие коллеги, как я понимаю, пришли к такому же выводу.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Объективные цифры – обманутых дольщиков по всей России всего было 4%. Из-за такого незначительного количества были приняты такие драконовские меры. Подавляющее большинство ничего не выиграло, а получило только рост цен на новостройки. Мы же прекрасно понимаем, что все свои риски застройщики так или иначе будут закладывать в цену квадратного метра. А омским ценам есть куда расти. В соседних регионах точно такое же по качеству жилье в новостройках продается дороже в два раза. Ну а в Казани – мы недавно общались с коллегами – дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр никто уже и не продает.

Александр БОЖЕНКО. Хочу внести поправку, как человек, проживший пять лет в Тюмени. Там новостройки действительно дороже омских, но не в два раза. 70 тысяч за квадратный метр – это готовые квартиры в хороших домах. Но можно купить жилье и по цене в 55 тысяч за квадратный метр. Еще хотелось бы сказать пару слов о сопровождении эскроу-счетов банками. Банки действительно не начисляют проценты, но и ничего не получают за сопровождение. В данном случае, банк просто контролирует, чтобы эти денежные средства были использованы по целевому назначению, то есть на строительство конкретного дома. Эту функцию банки выполняют, еще раз подчеркну, бесплатно. И я искренне считаю, что у эскроу-счетов плюсов больше, чем минусов. Благодаря этому механизму еще больше потенциальных покупателей жилья обратят внимание именно на новостройки.

Аренда или ипотека?

Николай ГОРНОВ. Какое количество квартир в новостройках покупается сегодня на ипотечные деньги?

Валерия ЖИГАДЛО. Порядка 60%, я думаю.

Владимир ГРИНЕВ. 60% – это только прямые покупки квартир с использованием ипотечных кредитов. А если учесть, что многие покупают квартиры в новостройках, продав свою квартиру на вторичном рынке, а их покупатели тоже брали ипотеку, то окажется, что ипотечные деньги обеспечивают на первичном рынке процентов 80% сделок, как минимум.

Николай ГОРНОВ. Но ведь не обязательно покупать квартиру в собственность. В мире широко распространена практика, когда жилье снимают на длительный срок. В России доля институционального арендного фонда крайне низка по сравнению с зарубежными странами. Но подвижки уже есть. В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды – арендный дом на базе МФК «Лайнер». В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске. В 2020 году на рынок выйдут сразу три проекта арендного жилья в Москве. Актуальна ли эта тема для Омска?

Вячеслав ГУРИНОВ. Неактуальна, потому что такой бизнес нерентабелен. Нас призывают строить доходные дома, приводя в пример рынок Германии и других стран. Но давайте просто посчитаем. Себестоимость 100-квартирного дома – порядка 300 млн рублей. В нем будет, условно, 50 квартир 1-комнатных и 50 квартир двухкомнатных. Почем эти квартиры можно сдать в аренду, если это не очень отдаленное от центра место? Я думаю, месячная аренда должна быть на уровне 12-13 тысяч рублей. Но если я 100 квартир выведу на рынок одновременно, то первых арендаторов мне придется заманивать низкой ценой, то есть ставкой на уровне 8-10 тысяч рублей. Возьмем для круглого счета 10 тысяч. Получаем, что 100 квартир по 10 тысяч рублей мне приносят миллион в месяц, то есть 12 миллионов рублей в год. Это при условии, что платят все. Минус налоги и расходы, и получается, что максимум я смогу заработать 10 млн в год. Что это значит? А это значит, что 30 лет я буду отбивать только затраты на строительство этого доходного дома, не считая затрат на амортизацию этих квартир. А амортизация будет значительной. За 30 лет мне придется неоднократно в каждой квартире сделать текущие и капитальные ремонты, нужно будет много раз поменять мебель. Назовите мне хоть одного застройщика, готового пойти в банк, чтобы взять кредит в 300 млн рублей под 10% годовых, построить доходный дом и ждать 30 лет, пока эти деньги ему вернутся назад. Полученных от аренды средств мне не хватит даже на оплату процентов банку.

Николай ГОРНОВ. То есть, перспектив у этого бизнеса в России никаких?

Вячеслав ГУРИНОВ. Перспектива есть только в одном случае. Например, случился какой-то кризис, продажи встали полностью, у застройщика осталась масса квартир, и он решит сдавать их в аренду, потому что содержать эти квартиры за свой счет будет слишком хлопотно и накладно. Но после такого кризиса он вряд ли будет строить что-то еще. Коллеги меня поправят, если я не прав, но нормальный срок окупаемости проекта – от 5 до 7 лет. Бизнес с 30-летней окупаемостью – это вообще несерьезно.

Валерия ЖИГАДЛО. Есть у нас совместный проект с апарт-отелем «Маршалл», и мы сейчас как раз размышляем по поводу долгосрочной аренды, доходного дома и управляющей компании, которая всем этим займется. Может быть. Как один из вариантов.

Николай ГОРНОВ. Сделаем пометку и через пару лет обязательно вернемся к этому разговору. Надеюсь, что ЗСЖБ-5 поделится своим опытом управления доходным домом в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ. Все почему-то спрашивают застройщиков про доходные дома, а ведь у нас есть прибыльные компании и вертикально-интегрированные холдинги, которые могли бы строить доходные дома для своих работников, молодых специалистов, есть государство, в конце-концов, которое должно забиться о молодых учителях, врачах и прочих бюджетниках, у государства намного больше денег, чем у любого из застройщиков, но на рынок арендного жилья почему-то не выходят ни успешные компании, ни государство. Примеры есть, но их очень мало. Вот, собственно, и ответ на ваш вопрос.

И детский сад под окном…

Николай ГОРНОВ. Все крупные омские застройщики занимаются развитием территорий, строят микрорайоны, но эти микрорайоны нуждаются в социальной инфраструктуре – школах, детских садах и так далее…

Владимир ГРИНЕВ. Не к нам вопрос. Школы и детские сады – это муниципальная власть.

Николай ГОРНОВ. Не могу согласиться. Вот я открываю новости и вижу, что портал недвижимости Domofond.ru на основании опроса жителей 200 городов России составил рейтинг привлекательности городов для семей с детьми, и Омск в этом рейтинге оказался на 122 месте. Омск теряет привлекательность в глазах молодых семей, они уже не хотят покупать здесь недвижимость и попросту уезжают. В такой ситуации рынок недвижимости просто обречен на деградацию. Разве застройщикам не выгодно, чтобы детские сады были? Недвижимость в хорошем микрорайоне всегда будет стоить дороже, значит нужно как-то взаимодействовать с властью. Разве я не прав?

Александр БОЖЕНКО. Маленький комментарий по поводу объективности рейтингов, где Омск на 122 месте. Я жил в Тюмени в микрорайоне, который строила прекрасная компания «Брусника», у моих друзей, которые остались там, ребенок пошел в этом году в школу, и у него в классе 48 детей. Мой сын пошел в школу в Омске, у него в классе 28 детей. В таких рейтингах, я считаю, очень высок элемент субъективизма. Из Омска идет большой поток негативной информации, мы разучились ценить многие вещи. В Омске динамика положительная есть, я ее вижу. И мои друзья из Тюмени, когда приезжают в Омск, динамику видят. Понятное, что многое можно было бы делать лучше, но мазать все серой краской, поливать грязью все подряд – это неправильно, я считаю. У нас много положительного происходит.

Валерия ЖИГАДЛО. Я думаю, многое зависит от самих людей. Если каждый из нас в своем микрорайоне будет писать заявления в администрацию о нехватке детских садов, если соберется большое количество подписей, власти не смогут эти обращения проигнорировать.

Вячеслав ГУРИНОВ. Могу рассказать реальную историю про детский садик. Без серых и прочих красок. У нас есть микрорайон на улице 28-я Северная. Там запроектирован садик. В конце 2014 года мы получаем разрешение на строительство. В министерстве имущественных отношений нам говорят: начинайте строить, в следующем году мы у вас этот садик купим. Мы договариваемся по цене, обе стороны довольны, мы начинаем строить. Проходит полгода. В июне нам говорят: извините, но денег нет. В целом по стране эта проблема стала не такой острой, и федеральную программу по садикам закрыли. В итоге садик так и стоит все это время в высокой степени готовности, чтобы его ввести в эксплуатацию нам требуется месяца три максимум. Сегодня власти вроде бы и готовы купить, но проект-то 2014 года, а в России за это время пожары случились в общественных зданиях, поэтому пожарные нормы ужесточили. Проект у меня действующий, проблем с ним нет, я это здание введу в эксплуатацию, но начнет ли оно функционировать в качестве детского сада – это вопрос уже не мой. У нас масса всевозможных контрольных органов, и все они делают, что хотят. Я не против социальной инфраструктуры. Но нет инициативы. А если есть, то вялая. И, самое главное, нет консолидации интересов между различными ветвями власти.

Владимир ГРИНЕВ. Мы застраиваем площадку на Космическом проспекте более 10 лет, все дома заселены, в середине микрорайона – большой пустырь. Там должна была стоять школа. Но я не уверен, что она появится в ближайшие несколько лет. В микрорайоне «Амурский-2» тоже много лет стоял пустырь, наконец-то в этом году школу начали строить. И там еще есть пустое место под вторую школу. Когда дойдет очередь до нее – я не знаю.

Николай ГОРНОВ. А что говорит рынок? Влияет ли на цену недвижимости отсутсвие школ и детских садов в новых микрорайонах? Или вашим покупателям инфраструктура не важна, главное, чтобы цена на квартиры была адекватной?

Владимир ГРИНЕВ. Покупатель стал разборчивее. Скажем так, если бы школа была, то квартиры продавались бы быстрее. Но все равно школа – пока не определяющий фактор. Из-за отсутствия школы или детского сада в микрорайоне не купят квартиру 5%, не больше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Уверен, эти 5% поищут, а потом все равно вернутся туда, где изначально планировали покупать, потому что детских садов и школ нет практически ни в одном новом микрорайоне. Кстати, когда я учился в школе, моя школы находилась в трех остановках от дома. И все нормально.

Александр БОЖЕНКО. Еще добавлю несколько штрихов, как банковский работник. За 8 месяцев текущего года банк ВТБ увеличил количество выданных ипотечных кредитов в Омске на 37%. Это официальные данные. И эта цифра говорит о том, что рынок оживляется. В дальнейшем, я думаю, он оживится еще больше.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости и новостройки – темы почти бесконечные, можно говорить и спорить долго, но наше время заканчивается. Благодарю всех, что приняли участии в дискуссии.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

На рынке новостроек Омска – жесткий дефицит для города-миллионника

admin — Mon, 15 Oct 2018 07:09:35 +0000

В последнее время на рынке жилой недвижимости Омска обозначились противоречивые на первый взгляд тенденции. Во-первых, очевиден дефицит квартир в новостройках: около 1000 оферт – маловато для города-миллионника. Второе – несколько месяцев подряд наблюдается медленный, но стабильный рост цен на квартиры в новых домах. Однако при этом в городе сохраняется низкий спрос на жилье. Эту и другие актуальные черты омского рынка недвижимости обсудили его игроки 4 октября за круглым столом в редакции «Коммерческих вестей», организованном по инициативе портала likado.ru.

Вторичка на «полке», первичка — растет

Марат ИСАНГАЗИН, главный редактор «КВ». Во время недавнего визита в Омск президента России одной из важнейших тем стало то, что в Омске сосредоточено более 3000 нераспроданных квартир. После этого губернатор Омской области собрал ведущих строителей региона для обсуждения проблем строительного сектора. Было сказано, что в I полугодии 2018 года сдача жилья даже по отношению к провальному в этом отношении 2017 году упала на 20%. Что все-таки сейчас происходит на рынке?

Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС». В 2017 году у нас еще было снижение и на первичном, и на вторичном рынке. Осенью 2017 года и зимой 2017-2018 годов дно у нас было пройдено. Больше снижения в Омске практически не было, и уже в 2018 году мы медленно где-то подрастаем и где-то стабилизируемся. На вторичном рынке – практически «ценовая полка» – ни вверх, ни вниз. А вот первичный рынок несколько месяцев подряд демонстрирует небольшие приросты в цене 1 кв. метра. То есть с точки зрения цен у нас стабильность. С 2016 года никакой значительной волатильности не происходит. Собственно, как и с инфляцией у нас в стране. Что касается оферт, то их объем на первичном рынке жилья Омска сегодня – 750-850. При этом цена примерно как и год назад – 40 600 рублей за 1 кв. метр. Но число оферт год назад составляло около 1400. То есть в показателе продаж новых квартир произошло снижение. Я глубоко убежден как профессионал, что у нас нет никакой «затоварки», нет 3000 нераспроданных квартир. На рынке новостроек Омска – жесткий дефицит для города-миллионника. Потому что у нас к сегодняшнему дню меньше реальных 1000 квартир, а ведь сюда входят и проблемные дома, и квартиры со сниженной ликвидностью – первые и последние этажи, не совсем удачное месторасположение.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». В феврале 2017 года, когда мы встречались в прошлый раз, звучала цифра 2500 – 3000 квартир. Сегодня мы на пять стройкомпании (ЗСЖБ-6, ГК «Стройбетон», ООО «Манрос-Нефтехим», ООО «Перспектива» и ООО «Сибградстрой Инвест». – Прим. автора) наберем около 1100 квартир. Давайте вспомним, как мы выходили из кризиса 2009 года. Мы уходили и уходили – до тех пор, пока не достигли серьезного дефицита по стройкам, после чего пошла господдержка по ипотеке. Но ставка по ипотеке сегодня и так ниже, чем была тогда по господдержке. Тогда было 11%, а сейчас средняя ставка в банках – 9%. И все бы хорошо, но народ-то не берет. Да, сумма кредита увеличилась. И это опять же исходит из того, что на первичном рынке складывается дефицит и застройщики потихоньку начинают поднимать ценник.

Все дорожает, народ уезжает

Светлана ДИНЕГИНА, обозреватель «КВ». С чем это связано, если спрос по-прежнему остается низким?

Вячеслав ГУРИНОВ. Это происходит не оттого, что мы хотим нажиться, а потому, что мы считаем реальную инфляцию в стране, а не ту, которую нам хочет показать государство. Мы видим, насколько дорожают бензин и газ, материалы, пошлины на материалы, поставляемые из-за рубежа, – у нас разница по цене на один и тот же такой материал в закупках в августе и в сентябре достигает 15-20%. Застройщики просто вынуждены поднимать ценник, чтобы не уйти в минус. И второй момент – у нас нет никаких подвижек на вторичном рынке, который всегда давал толчок для приобретения жилья на первичном рынке. В итоге мы находимся в «плавающем» положении, как рынок, – то вверх, то вниз. Так, июль у нас был хороший, хотя он всегда считался провальным месяцем, а август оказался чуть похуже – он к июлю просел на 2-3%, хотя обычно был лучше. Потому что приезжали люди, в основном с Севера, чтобы купить квартиры для детей, которые поступают. И если углубляться, то проблема в том, что люди не хотят учиться в Омске. Если раньше мы могли ориентироваться на северян, которые посылали детей учиться в Омск и за счет этого вторичный рынок и аренда подрастали, то теперь такого нет. Все планируют куда-то уезжать – в Новосибирск, Екатеринбург, Москву, Санкт-Петербург и т.д. То же самое у нас и с рабочими местами, отток населения все так же идет.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Самое обидное, что из Омска уезжают люди, которые обладают опытом, умением и знаниями. Которые могут и работать, и научить других. Приходится искать – наставников найти вообще тяжело. А если набирать тех, кто не умеет работать, это отразится на качестве.

Марат ИСАНГАЗИН. При этом государство сегодня ставит задачу строить больше…

Вячеслав ГУРИНОВ. Тут главный вопрос – для кого? Если надо построить 1, 2 или 3 млн. кв. метров жилья – это не проблема. Если надо – к 2019 году мы вместе можем построить даже 2 млн. квадратов, но кто их купит? Государство покупать не собирается. Тогда кто? У «Стройбетона» стоят коробки, которые он за 1,5-2 месяца может закончить и сдать, у меня тоже есть такие. Если объективно смотреть, в коробках на сегодня в городе стоит две тысячи квартир. И их даже в рекламе нет. Их можно в момент сдать, но кому потом налоги платить за эти квартиры? А коммуналку? Плюс дома после сдачи надо обслуживать. Нет, лучше пусть они будут обнесены колючей проволокой, а потом окошки поставим, обойки поклеим и все, можно продавать и заселять людей. В 2008-2009 годах мы так же остались с коробками, и весь 2009 год эти коробки продавали – причем не Омску, а Минобороны. Тогда мы и выжили за счет этой господдержки. В 2010 году у нас в городе тоже сложился дефицит. Так происходит и сейчас. Чтобы не было дефицита, надо покупать больше.

Крен спроса в сторону «двушек»

Светлана ДИНЕГИНА. На какие объекты спрос сохраняется среди омичей?

Вячеслав ГУРИНОВ. В Омске есть клиент на любую квартиру, но их нет многоразово. Грубо говоря, я сдал дом на 150 квартир. 90 из них я продал, а 60 квартир у меня стоят пустые. И я не могу сориентироваться по спросу. С нашим законодательством я не могу перед стройкой даже проект поменять, когда реально пойму, чего люди хотят. Потому что проект делается года за три до сдачи дома. Мы несколько раз пытались экспериментировать, собирали отзывы, что люди хотят покупать, брали мнения риелторов на этот счет, проходило время, мы получали разрешения на строительство, проходила госэкспертиза, пока мы строим дом, пока мы его сдаем – проходит полтора года, и люди уже не хотят эти квартиры покупать, они хотят другие. То есть два года назад это был ликвид, а сегодня это уже частично неликвид, потому что рынок поменялся.

Максим РЕПИН. По статистике у нас еще год назад удельная цена на 1 кв. метр 1-комнатной квартиры была выше, чем 2-комнатной. А сегодня средняя цена квадрата в 2-комнатной квартире уже выше, чем в 1-комнатной. То есть на рынке возник платежеспособный спрос на «двушки».

Александр ЗАВЬЯЛОВ, директор по продажам ООО «МанросКонсалтинг». В 2014-2015 годах спрос был на малогабаритное жилье. Но со временем, и здесь надо отдать должное банкам, ипотечная ставка стала опускаться, и та аудитория, которая покупала до этого 1-комнатные квартиры, теперь предпочитает 2-комнатные квартиры. Сейчас «двушки» пользуются хорошим спросом, но сколько это продлится? Если банки опять начнут поднимать ипотечные ставки, люди вернутся к малогабаритному жилью. Рынок – он цикличный, и застройщику действительно очень тяжело угадать, с каким продуктом лучше выходить.

Вячеслав ГУРИНОВ. При этом есть такая проблема, как административные барьеры. Техусловия мы получаем по 3-4 месяца, потом проходим экспертизу – это еще в среднем 3 месяца с отработкой всех замечаний, потом идет сама стройка, у нас панельные дома, и на дом в среднем уходит год, а у кого монолитно-кирпичные – уже 2 года на дом уходит. И когда этот дом построен – в нем ничего уже переделать невозможно, потому что по нынешнему законодательству, даже если спрос поменялся, когда дом достроен до середины и наверху еще можно что-то поменять, – это надо по новой весь круг согласований проходить и только потом продолжать строить.

Владимир ГРИНЕВ. Причем если строительство шло в рамках 214-ФЗ, то в проекте ничего вообще в принципе поменять не получится.

Эти дорогие коммуникации

Марат ИСАНГАЗИН. Что касается подключения инженерных сетей, у застройщиков есть отработанная схема? На протяжении трех-четырех последних лет в АСИ (Агентство стратегических инициатив) говорят о том, что в Омской области проблемы в основном с количеством и сроками подключений к инженерным сетям. У нас эти проблемы как-то решаются?

Владимир ГРИНЕВ. Эти проблемы мы решаем своими силами. Когда возникли проблемы с теплом в микрорайоне Амурский-2, мы построили свою котельную и так вышли из положения. Мы можем построить и подстанцию, но выкопать колодцы на все дома и качать из них воду не можем. Есть проблемы, которые мы не можем решить в принципе.

Вячеслав ГУРИНОВ. Проблема тепла – решаема. Всегда есть варианты: если большой микрорайон – ставится котельная. Но, опять же, и с ТГК-11 проблем нет. Основные проблемы у нас с Водоканалом. Можно говорить напрямую: срок исполнения договора у них – год. Мы говорим на каждой встрече, что 35-40% себестоимости новостройки у нас – это инженерные сети. И это, в частности, то, что фактически принадлежит городу, области. Водоканал же сети у муниципалитета в аренду берет. Город не способен решить эту проблему – чтобы было дешевле. У наших энергетиков, у коммунальщиков – инвестпрограмма заключается не в том, чтобы что-то построить, всех подключить и так заработать деньги. Она заключается в том, чтобы поднять тарифы и на этом заработать. Мне как бизнесмену такая инвестпрограмма непонятна. Обычно надо что-то во что-то вложить, чтобы потом что-то получить.

Марат ИСАНГАЗИН. Это позиция в том числе и РЭК? Она же тарифы утверждает.

Вячеслав ГУРИНОВ. Это позиция и РЭК, и государства в целом. Из УФАС же ни к кому не пришли, не погрозили, не сказали, что это не инвестпрограмма.

Рынок толкает ипотека

Марат ИСАНГАЗИН. Вернемся к банковскому сектору. Какова у вас сегодня доля ипотеки в сделках? 1,5 года назад это было около 70-80%, а у кого-то доходило и до 100%. Какие тенденции можно отметить в сфере ипотечного кредитовании сейчас?

Владимир ГРИНЕВ. Ипотека непосредственно на наши объекты – порядка 60%. И около 15-20% – опосредованная ипотека, когда люди продали свое вторичное жилье посредством ипотечного кредита и полученные ипотечные деньги отдают нам.

Александр ЗАВЬЯЛОВ. Ипотека как была локомотивом, так и осталась. У нас доля ипотеки – 70-80%.

Иван ЧАНЧИЛОВ, руководитель группы по работе с партнерами, Банк ВТБ (ПАО). Что касается движения ставок, то в нашем банке пока все остается на прежнем уровне. Единственное, подключусь к вышесказанному – действительно, клиент меняется, меняется потребность. Если раньше был больше возрастной клиент, который брал меньшие по площади квартиры, то сейчас клиент помолодел и площадь квартир ему нужна большая. Если смотреть по выданным кредитам, то от общего объема выдачи ипотеки примерно 20% – это первичный рынок, т. е. недостроенные дома, дома дольщиков и ЖСК. Есть федеральная программа, похожая на господдержку, – ипотека под 6% годовых для молодых семей, которая идет за счет государства. Она работает сейчас по всей стране, но не пользуется популярностью. Потому что, видимо, все боятся следующего этапа: когда заканчивается три года ипотеки, ставка устанавливается на 2 п.п. выше, чем ставка ключевая на данный момент. Заемщики предпочитают брать ипотеку по обычной ставке. Хотя средний закрытый кредит сегодня – от 7 лет. Отмечу также, что сумма среднего чека из года в год растет. Если сравнивать с прошлым годом – там был 1 млн. 600 тысяч рублей, а сейчас – 1 млн. 700 тысяч. Раньше люди относились к ипотеке, как к кабале, а сейчас рассматривают ее как единственно возможный способ купить себе жилье здесь и сейчас. Соответственно, народ перестал копить, то есть копят минимальную часть на первоначальный взнос и остальное добирают посредством ипотеки.

О «нормальном рефинансировании»

Марат ИСАНГАЗИН. У нас срок возврата ипотечного кредита – от 7 лет, а как поговоришь с кем-то, кто живет в Штатах, в Европе, все говорят, 20-25 лет платим. А у нас – 7 лет и все, закрыли. Неплохо живем, наверное?

Вячеслав ГУРИНОВ. В Европе и США давно работает то, что лишь недавно заработало в России. Нормальное рефинансирование у нас запустили с 2017 года. Почему европейцы долго сидят в кредите? Потому что у них идет постоянное рефинансирование этого кредита. То есть пошел человек купить дом, который условно стоит 50 тыс. долларов. У него есть 10 тыс. своих накоплений и 40 тыс. он взял в кредит. Через пять лет у него дети пошли учиться в колледж, надо платить за учебу. Как? Он заказывает переоценку дома, кредит на который закрыл на 20 тыс. долларов, и с учетом остатка по кредиту ему наличными выдают еще 20 тыс., которые он направляет на обучение детей. И в дальнейшем он может, например, так же получить деньги на пригородный домик, но не брать на него ипотеку, а заложить тот же самый дом или бизнес открыть какой-то и т. д. У него просто постоянный действующий кредит, на который он меняет либо залог, либо сумму.

Иван ЧАНЧИЛОВ. Программа рефинансирования работает так, что человек может себе в нагрузку взять еще кредит под ту же квартиру при условии, что ее оценочная стоимость будет позволять это. И дальше пользоваться, получить эти деньги наличными и тратить их.

Максим РЕПИН. Мы постепенно приходим к тому, чем пользуются уже во всем мире. Что может быть обеспечением по кредиту у человека? Стабильная работа, если есть гарантия, что она стабильна. И какой-то залог, капитал, и обычно это недвижимость. Поэтому все прочие потребности человека – в машине, в обучении, в лечении, в чем-то еще – они решаются в том числе благодаря этому залогу, где сумма кредита меняется при переоценке этого залога, и он используется для получения этих кредитов.

Вячеслав ГУРИНОВ. Через два-три года у нас население будет более грамотным в этом плане и будет гораздо лучше этим инструментом оперировать. До 2017 года было так: надо денег – закрой ипотечный кредит, возьми под залог новой квартиры другой кредит и получи себе наличные деньги. Сейчас это все можно сделать, «не отходя от кассы». Пошел, оценку заказал и получил наличные средства.

Почему растет средний чек?

Марат ИСАНГАЗИН. Средняя стоимость ипотечного кредита сегодня растет, почему это происходит?

Вячеслав ГУРИНОВ. Вопрос не в том, что у нас люди стали жить лучше. Эту цифру в среднем надо, наверное, пополам поделить: 50% хотят жить лучше, а еще 50% вынуждены взять больший кредит, потому что не смогли вовремя продать свою квартиру. На объект, который им нужен, есть часть накоплений, они планировали занять полмиллиона и свою квартиру продать за 1,5 млн. рублей. А вышло так, что приходится брать больше. Эти люди тоже влияют на средний чек – их нельзя не учитывать. Вторичный рынок стоит, не все продают за столько, за сколько хотели.

Максим РЕПИН. Очень важно время проведения операции. Если до кризиса у нас любая ликвидная квартира продавалась за 2-3 недели, то сейчас она может продаваться 6 месяцев. Это временное плечо сильно влияет и на сам рынок, и на ситуацию с ипотекой. Средний чек по ипотеке растет, потому что люди не могут продать свое в установленное время, поэтому они вынуждены больше занимать у банка. Но есть еще и другая сторона этого вопроса: чем дольше жилье продается, тем выше себестоимость у застройщиков – и опять же возрастает цена. И получается парадокс: мы хотели бы продавать дешевле, но продаем дороже, хотя оно и не продается, потому что себестоимость выросла за счет того, что вот эта оборачиваемость увеличилась. У нас самые большие проблемы на рынке – не в цене.

О проблемах и перспективах

Марат ИСАНГАЗИН. В феврале 2017 года вы говорили, что в месяц продается 150 квартир, как сейчас?

Вячеслав ГУРИНОВ. Сейчас побольше. По сравнению с тем, что мы видели 1,5 года назад, конечно рынок дал всплеск. Падение конца 2016 года давно вышло на уровень конца 2014 года.

Марат ИСАНГАЗИН. У менее крупных компаний, наверное, больше проблем, чем у наших «мастодонтов»?

Александр ЗАВЬЯЛОВ. Сейчас проблема у всех одна – это кризис спроса. Покупательная способность очень низкая. Поэтому более крупные компании вынуждены уменьшать объемы строительства. А та компания, которую я представляю, как строила определенное количество квадратов, так и строит.

Марат ИСАНГАЗИН. На вышеупомянутой встрече со строителями глава Омской области в качестве перспективы упомянул госпрограммы: строительство жилья в селах для молодых специалистов, капремонт, возведение сельских клубов, ремонт объектов здравоохранения – эти программы якобы могут стать спасением для стройкомпаний. Это перспективы?

Владимир ГРИНЕВ. В Омске работают две госпрограммы: предоставление жилья детям-сиротам – она идет через минимущества Омской области, а также расселение ветхого и аварийного жилья – она идет в основном через город, через департамент жилищной политики. Мы участвуем в обеих этих программах, но хотелось бы, конечно, чтобы цены по ним были повыше. Прохождение бумаг и денег по этим программам как было долгим, так и остается.

Почему Омск не «регенерирует»?

Марат ИСАНГАЗИН. Когда в 2005 году к нам приезжали французы, они все удивлялись, что в отличие от многих российских городов центр Омска – это частный сектор. В свое время бывший мэр Виктор ШРЕЙДЕР пытался запустить у нас программу регенерации, чтобы заменить частные дома на многоэтажки. Почему эта программа у нас не пошла?

Вячеслав ГУРИНОВ. Если мы начнем считать, то увидим, что везде стоят уже нормальные коттеджи, у которых стоимость не 1,5 млн., а 7-8 млн. рублей. А если их на площадке надо штук пять снести – это все неизбежно скажется на стоимости квадратного метра.

Александр ЗАВЬЯЛОВ. Самое обидное, когда ты приходишь и видишь, что дома уже в земле, и предлагаешь: ребята, мы построим новый дом, давайте мы вам там квартиру дадим? И начинается сразу что? «Пришел застройщик, денег много, сейчас мы на его плечах поедем в рай!».

Владимир ГРИНЕВ. Тут проще говорить на примерах. Мы строили дом на ул. Жукова, 107. Под подъездом № 10 стоял небольшой дом, в котором жил ветеран войны. У него в собственности был и дом, и участок под ним. 16 или 18 млн. нам пришлось отдать за этот вот объект. Рядом стоял еще один дом – ул. Учебная, 176. Там проживали четыре семьи выходцев из Средней Азии. Тоже все было в собственности. Обошелся он примерно в 20 млн. И таких примеров очень много. Поэтому эта программа и не работает – механизма расселения нет.

Александр ЗАВЬЯЛОВ. В Советском Союзе было так: приходит застройщик, а там дом в 50 кв. метров – вот 50 квадратов он и должен предоставить. Сейчас можно сделать оценку и так выкупить, только если жилье не приватизировано. Если оно в собственности – придется договариваться с собственником. Или дорабатывать законодательство.

Максим РЕПИН. Есть у нас в России законодательство, связанное с изъятием земельных участков в собственность, и это законодательство работает у нас в разных направлениях. Так, если у нас принимается решение по развитию программы, например, дорожного строительства, то четко определяются участки, которые подлежат изъятию. Это государственная или муниципальная программа. Это работает в Москве и в Сочи, а все остальные застройщики страны сталкиваются с большой проблемой расселения, потому что могут только на открытом рынке договариваться с собственником недвижимости. Если бы у нас муниципалитет вместо красивых слов запустил программу и было бы изъятие в соответствии с рыночной оценкой, то никто бы не требовал за объект за 4 млн. рублей 16 или 30 млн. А мы за последние 10 лет «вели» не менее 10 таких объектов.

Вячеслав ГУРИНОВ. Тогда должен работать механизм – аукцион, наверное. То есть область заказала оценку земельных участков, собственности, которая там стоит, – оценили, подсчитали, выставили на аукцион стоимость участка с учетом сноса, и мы уже тогда посмотрим, стоит или нет брать на себя эту площадку.

О пользе «Рынка новостроек»

Светлана ДИНЕГИНА. В середине октября в Омске пройдет «Ярмарка новостроек», организуемая местными стройкомпаниями. Для чего она нужна застройщикам и чем полезна омичам?

Владимир ГРИНЕВ. Во-первых, мы хотим, чтобы жители Омска знали, что такие ярмарки проводятся, что они становятся регулярными и что на них есть возможность что-то купить. Второе – нам, естественно, хочется что-то продать. Третье – нам нужно ознакомить омичей с нашими хотя бы самыми ближайшими планами.

Вячеслав ГУРИНОВ. В целом, глобально, для чего вообще нужна ярмарка – туда идут практически все аккредитованные банком ВТБ застройщики. На ней жители Омска смогут увидеть, кто живой еще есть на этом рынке сегодня. А это, как минимум, на 90% безрисковое вложение денежных средств. 90% – потому что законодательство ситуацию жизненную меняет и трудно что-то спрогнозировать. Конечно, что-то продать тоже хотелось бы.

Светлана ДИНЕГИНА. А скидки будут?

Вячеслав ГУРИНОВ. Посмотрим. Возможно, будут, но на какой-то «полуликвид». Например, вот сдался у меня дом, в котором в соответствии со спросом было запроектировано 80 студий – из 160 квартир. Но сегодня этого спроса уже меньше, и поскольку я сейчас на рынок выплескиваю порядка 50 студий в одном и том же месте – понятно, что я готов по ним дисконтировать, мне нужно их продать как можно быстрее. И есть 3-комнатные квартиры, на которые хороший спрос, – по ним никакого дисконта, понятно, не будет.

Марат ИСАНГАЗИН. Можем ли мы сегодня прогнозировать хотя бы ближайшее будущее рынка недвижимости?

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы не можем просчитать экономику РФ наперед. Но если власть обращается к нам с просьбой строить больше – от нас тоже обращение к власти: создайте условия, чтобы люди оставались в Омске и могли покупать больше квартир.

В заключение все участники круглого стола пригласили омичей и гостей нашего города 20 октября на 4-ю городскую Ярмарку новостроек в ТЦ «Континент».

Омские новостройки будут дорожать

admin — Tue, 14 Nov 2017 03:00:54 +0000

А цена квартир на вторичном рынке, напротив, продолжит падать.

Прогнозы по ценам на жилье в Омске высказали эксперты на круглом столе, посвященном рынку недвижимости. Директор омского филиала риелторской компании «Этажи» Кирилл Рязанов рассказал, что стоимость квартир на вторичном рынке за последние два года только снижалась, и эта тенденция продолжится и в следующем году.

«При этом увеличивается размер торга, который в среднем сейчас составляет 10%. Так, если квартира стоит три миллиона рублей, продавцы готовы отдать ее за 2,7 миллиона», — говорит специалист.

Новостройки, по данным аналитиков, дешевели не такими темпами, а в этом году начали постепенно расти в цене.

«В последнее время застройщики в Омске начинают поднимать цены, не боясь потерять объем продаж и выручку», — отметил Рязанов.

Рост стоимости на первичном рынке специалисты связывают с сокращением количества предложений. И, как считают эксперты, объем нового жилья в Омске в следующем году будет падать.

Как рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «Стройбетон» Владимир Гринев, их компания в два раза уменьшила объемы строительства. «Нет смысла строить квадратные метры, чтобы они стояли просто так», — пояснил Гринев. По его словам, в Омске сокращается и число застройщиков: одни компании закрылись, другие объединились в крупные холдинги.

«В ближайшее время собираются уходить с рынка еще несколько застройщиков», — отметил Владимир Гринев.

Источник: http://newsomsk.ru