***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

Фото © Александр КАТАЕВ и Алексей БЫКОВ («Коммерческие вести»)

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

]]> https://www.likado.ru/journal/2025/08/08/%d1%81-%d0%b4%d0%bd%d1%91%d0%bc-%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b8%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8f-2/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2025/04/19/%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d1%83%d1%8e-%d0%b3%d0%b8%d0%bb%d1%8c%d0%b4%d0%b8%d1%8e-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d0%be%d0%b2-%d0%b2%d0%be%d0%b7%d0%b3%d0%bb%d0%b0%d0%b2%d0%b8%d0%bb-%d0%b0/ https://www.likado.ru/journal/2025/04/19/%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d1%83%d1%8e-%d0%b3%d0%b8%d0%bb%d1%8c%d0%b4%d0%b8%d1%8e-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d0%be%d0%b2-%d0%b2%d0%be%d0%b7%d0%b3%d0%bb%d0%b0%d0%b2%d0%b8%d0%bb-%d0%b0/#comments Sat, 19 Apr 2025 07:56:25 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=29046 Далее Омскую Гильдию риэлторов возглавил Александр Каюкин →]]> Союз «Омская Гильдия риэлторов» избрал нового президента на ближайшие два года – им стал директор ООО «Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» Александр Каюкин, автор постоянной совместной рубрики «Коммерческих Вестей» и сайта likado.ru о недвижимости.

Союз «Омская гильдия риэлторов» создан в 2023 году путём объединения двух профессиональных организаций – «Омского Союза риэлторов» и Ассоциации «Омская палата специалистов по недвижимости».

Прежде гильдию возглавлял генеральный директор ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» Виталий Иванов. Александр Каюкин всё это время был вице-президентом Союза и работал в координационном комитете.

В комментарии «Коммерческим Вестям» он уверил, что стратегические цели, миссия и задачи объединения не изменятся: «Будем продолжать работать на увеличение количества членов гильдии – сообща можно сделать гораздо больше, чем поодиночке или под эгидой не риэлторской организации. Хочется, чтобы вхождение в нашу организацию стало нормой для профессиональных участников рынка. Ставлю перед собой задачу обеспечения рекламно-информационной безопасности либо в рамках омских компаний, либо – что более приоритетно – в рамках Российской гильдии риэлторов. Время требует предъявлять к себе более высокие требования, даже если это не предусмотрено сегодня законодательством, – будем делать это в рамках добровольной сертификации».

По словам Каюкина запланировано проведение множества профессиональных и неофициальных встреч членов гильдии, в том числе благотворительных акций: «Будем способствовать профессиональному росту наших членов, помогать решать сложные вопросы, требующих обобщения и наработки практики, вести конструктивный разговор с властью – к нам уже прислушиваются по ряду важных моментов. Время на рынке непростое: высокая ключевая ставка, дорогие кредиты. Совместная работа поможет нам легче пройти этот период».

Дело в том, что по ряду участков произошло изменение кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки. Для части из них стоимость уменьшилась, для других – увеличилась. Но по закону исправления в сторону снижения действуют с момента применения результатов кадастровой оценки, а в сторону повышения – с 1 января года, следующего за годом выявления и исправления ошибки. На мой взгляд, проблема возникла в связи с тем, что новый регламент кадастровой оценки утвержден недавно и правоприменительной практики накопилось пока немного.

Землепользователям критически важно указывать корректную информацию о своем имуществе, так как для кадастровой оценки используются данные из ЕГРН. Наиболее часто проблемы связаны как раз с тем, что данные либо неполные, либо не соответствуют фактическому использованию участка. Чтобы исправить это, подайте декларацию в ГБУ «ЦКО и ТД».

При государственной оценке в Омской области было оценено более 800 тысяч участков, кадастровая стоимость оспорена приблизительно в 1000 случаев, т.е. чуть более 1% от общего числа. Предположу, что еще такое же количество владельцев не пошло на эту процедуру из-за отсутствия экономического смысла. Если оспорить кадастровую стоимость не получается, скорее всего она находится в пределах рыночных реалий.

Еще не так давно основным заказчиком оценки были кредитные организации. Это связано с необходимостью определения рыночной и залоговой стоимости земли. Сегодня практически все кредитные организации оценивают залоги самостоятельно.

Тогда зачем же сегодня нужен оценщик? Как правило, к нам обращаются за оценкой нестандартных объектов перед продажей объекта, для вступления в наследство, целей бухгалтерского учета, при разделе имущества как между физическими лицами, так и при делении бизнеса, для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, для принятия управленческих решений, для снижения рисков расторжения сделки купли-продажи при последующем банкротстве продавца, для проведения судебной оценочной экспертизы.

Например, если у ООО есть недвижимость и оборудование, а учредители решили разделить предприятие, разумно будет пригласить оценщика, который поможет правильно оценить стоимость активов. Приобретая имущество у предприятия или физического лица, лучше подстраховаться: в случае банкротства продавца, когда конкурсный управляющий будет проверять предшествующие сделки на предмет соответствия рыночным условиям, отчет об оценке активов будет серьезным аргументом в пользу обоснованности заключения вашего договора купли-продажи.

При поддержке Likado.ru

Источник: https://kvnews.ru/

Модерировала дискуссию Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ». Записала обозреватель Анастасия ПАВЛОВА.

Про итоги

– Предлагаю коротко подвести итоги 2024 года и сформулировать ожидания от 2025-го.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс»: Первая половина 2024 года прошла хорошо, а вторая хуже – не так хорошо, как хотелось бы. Если сравнивать с 2023 годом, в 2024-м было не все так красиво, плюс подстава от банков… Ожидания от года не совпали с реальностью примерно процентов на 15.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское бюро новостроек»: Присоединюсь. Первое полугодие 2024-го действительно шло по плану и по продажам, и по вводам. Потом начались приключения, которые от нас не зависят. Мы постарались немножко к ситуации приноровиться: чуть-чуть изменили свою работу с агентствами, с банками, стали более гибкими, не такими жесткими, как раньше.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград»: С точки зрения деятельности компании год прошел прекрасно: все, что наметили, все сделали. Сдали значимый объект – школу в Кузьминках. Справились в короткие сроки с очень сложным объектом – брошенным домом на Московке для переселенцев из аварийного жилья. Что касается продаж, то здесь соглашусь с коллегами, но это объективные причины, от них никуда не деться.

Владимир ГАВРИЛЕНКО, учредитель ГК MININGHOUSE: В области ИЖС у нас активный рост. Большое достижение в том году: начали блокированную застройку. Себестоимость квадратного метра выходит намного дешевле. Честно говоря, бизнесу надо сказать спасибо, что государство вообще думает о нас. Мы забываем, что раньше не было госпрограмм. Будем приспосабливаться.

– А что скажут риэлторы?

Татьяна ДЕЛЬ, директор АН «ТандемТ»: 2024 год оказался лучше, чем мы ожидали. Первое полугодие, как говорят наши партнеры, было неплохим за счет господдержки. После первого июля был немножечко провал, но тем не менее мы находили возможности для того, чтобы и ИЖС продавать, и многоквартирные дома. К концу года – спасибо определенным банкам, которые продумали субсидированные ипотеки – активно реализовывали вторичное жилье. Это позволило нашему агентству выйти в топ по продажам вторички на рынке. Когда мы формировали планы на 2024 год, честно скажу, я была уверена, что будет гораздо сложнее. Под конец года в связи со сдачей новостроек многие застройщики начали платить комиссию, гораздо проще стало с ними работать. Огромная заслуга федеральных компаний в том, что они позволяют нам, агентам, риэлторам зарабатывать. Они очень гибкие. Соглашусь с Владимиром ГАВРИЛЕНКО в том, что много-много лет госпрограмм, ипотечной поддержки не было. Но несмотря на то, что 2024 год был сложным, продукты на нашем рынке были, было с чем работать, что предлагать.

Надежда САСАКИНА, директор АН «Город Солнца»: Во многом соглашусь с Татьяной, действительно, до первого июля у нас было много выдач, связанных с государственными программами. В тот период в нашем агентстве недвижимости прошло много сделок по индивидуальному жилищному строительству. По вторичному рынку было много обращений граждан с жилищными сертификатами, такие, как: переселение из ветхого жилья, для граждан, относящихся к категории вынужденных переселенцев, для детей-сирот, достигших совершеннолетнего возраста и сертификаты, связанные с паводком в Омской области.

Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: Реальность фактически полностью совпала с моими ожиданиями. Разве что ожидал немножко меньшей просадки в новостройках, оплата комиссии при выдаче семейной ипотеке, на мой взгляд, шагнула за пределы принятия клиентами разумности цены. Но я думаю, эта ситуация полностью исчезнет: у застройщиков не будет возможности платить комиссии банкам. Понятно, что с отменой льготной ипотеки просядут новостройки. Естественно, просядет и вторичка, потому что ряд людей продает свое жилье для того, чтобы, воспользовавшись ипотекой, купить новостройку. То есть они просто ушли в отложенный спрос и придут в агентства, когда ситуация изменится. Основное количество сделок второго полугодия 2024 года были до четырех миллионов рублей. В принципе это реалистичная задача для работающей семьи – собрать такую сумму в прогнозируемые сроки, чтобы не пользоваться кредитными продуктами, поскольку текущая ипотечная ставка просто заградительная. Отмена льготной ипотеки, по моим ощущениям, привела к уменьшению активности на рынке процентов на 25-30. Лично мы диверсифицировались за счет мелких сделок, сопровождения, юридических услуг, коммерческой недвижимости. Сегмент ИЖС показал достаточно интенсивный рост в цене с сентября-октября по причине ожидаемой отставки сельской ипотеки. Не скажу, что я рад итогам 2024 года: конечно, потерять активность 30% рынка – это печально, но в целом все прошло, как и было спрогнозировано.

Евгений МИТЯСОВ, зам директора АН «РИЭЛТКОНСАЛТ»: Думаю, 2024 год сложился непросто для всех участников рынка. Хорошая динамика первого полугодия 2024 года позволила нам, с учетом сложившегося негативного сценария по рынку недвижимости во втором полугодии, в целом достичь целевых показателей по итогам прошедшего года. При этом изменения рыночной конъюнктуры поспособствовали проведению аудита и последующей оптимизации как внутренних бизнес-процессов, так и процессов взаимодействия с внешними контрагентами, клиентами, партнерами. В отношении рынка недвижимости мы продолжаем наблюдать негативный тренд по сокращению доли ипотечных сделок в портфеле, снижению количества и сумм ипотечных кредитов, выдаваемых банка-ми. Также мы наблюдаем значительное смещение спроса в сторону покупки объектов вторичной недвижимости со стоимостью до четырех миллионов рублей, снижение по рынку средней суммы сделки по договорам купли-продажи. В сложившихся на данный момент условиях мы прогнозируем дальнейшее сокращение рынка, при этом не наблюдаем маркеров, позволяющих рассчитывать на снижение стоимости недвижимости ни на рынке новостроек, ни на рынке вторичной и загородной недвижимости. В сложившихся условиях тенденция к сокращению спроса может наблюдаться в течение всего 2025 года.

– Насколько рынок сданного жилья просел в 2024 году?

Владимир ГРИНЕВ: Он практически не просел, потому что дома, которые сдавались в 2024 году, начинали строиться в 2023-м. А вот в 2025-м будет просадка процентов на 30, может, даже на 40.

– Но вы же не стали сдавать свои уже построенные дома в Амуре.

Владимир ГРИНЕВ: Сдать-то можно, вопрос в продажах. В двух домах осталось немного квартир и рядом стоит полностью готовый третий. Сдам я его и получу частичные продажи во всех трех. Зачем мне это надо?

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас больше потеряем на госпошлинах. Раньше на 100 квартир платили 2,2 млн, а теперь будем 4,4 млн.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: А мы работаем по договорам долевого участия, нам, наоборот, выгоднее сдавать раньше срока. Один дом сдали на шесть месяцев раньше, второй – на девять. Потому что нам нужно деньги быстрее получить. Мы бы сдали и третий дом, просто специалистов не хватает – перебрасывали их на строительство школы и достройку дома на Московке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если мы говорим про перспективы 2025-го, просадка на полгода будет минимум. С первого февраля не выдавалось ни одного разрешения на строительство, только ближе к сентябрю ситуация изменилась. Вот и считайте, все это время никто даже не начинал в городе новые проекты.

Про кадры и рост цен

– Кстати, про специалистов. Нехватка кадров усугубляется по отношению к прошлому году или находится в той же поре?

Владимир ГРИНЕВ: Усугубляется. Надо сказать спасибо федералам, которым по долевому участию дома приходится строить и сдавать. Соответственно, они вынуждены работникам платить больше, чем мы.

Вячеслав ГУРИНОВ: И спасибо им за то, что подняли цену за квадрат в Омске.

– Кстати, как сейчас объективно выглядит рост квадратного метра? Как дорожают стройматериалы, рабочая сила? Инфраструктурный сбор, опять же.

Вячеслав ГУРИНОВ: Среднее удорожание стройматериалов – порядка 50%. Зарплата – плюс 15-20%.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: У нас стройматериалы подорожали на 20%. Мы строим из арболита и у нас его собственное производство, плюс варианты, как уменьшить себестоимость – новые технологии. А заработная плата – самая больная тема. Я бы сказал, что она выросла процентов на 50.

– К концу года с какой стоимостью квадратного метра подойдем? Как думаете?

Татьяна ДЕЛЬ: Федералы-то уже объявили, что с февраля повышают цены в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ: Я считаю, что федералы будут стоить 200 плюс за квадрат к концу года, иначе их экономика просто не сложится. Я пока не вижу смысла кардинально поднимать цены. Даже при такой стоимости квадратного метра есть маржинальность: никто на рынке не работает в ноль, никто не работает в минус. С точки зрения инфляции просто чтобы не дешеветь, конечно, повысим цены, но вряд ли мы уйдем за 150 тысяч за квадрат. Опять же, все зависит от локации, конечно.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: У нас сейчас очень даже адекватная, вполне приемлемая цена. Когда федералы объявляют скидку 25% и к нам приходит клиент с просьбой сделать ему скидку, я предлагаю посчитать. В итоге всегда у нас получается цена ниже. Цена за квадратный метр однозначно будет расти, но небольшими темпами.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Мы постараемся удерживать ту же цену: примерно 60-70 тысяч за квадрат. Конечно, она будет выше, если делать жилье премиального класса, заниматься благоустройством поселка, строить школы, садики, дороги. С другой стороны, у людей действительно нет столько денег, и если не будет новых вводных, вряд ли они станут строить большие дома. Что рынок будет заказывать, то и будем делать, будем держать баланс. Может, блокированная застройка нас выручит. Самый недорогой блок – от 3-3,5 миллиона, площадью 42 кв. м.

Владимир ГРИНЕВ: У нас в этом году будет в продаже пять локаций: разных по местоположению, по типам домов, даже по типу продаж – мы решили попробовать работать по договорам долевого участия. Почему бы и нет?

Про клиентов

– Как выглядит сейчас портрет покупателя новостройки? Отличается ли он от покупателя вторички? Кто эти люди, с чем они заходят? Инвестиционные покупатели еще есть или закончились?

Татьяна ДЕЛЬ: На мой взгляд, инвестиционные покупатели, конечно же, заканчиваются. Почему-то многие ушли на вклады, посчитали, что это гораздо выгоднее. Думаю, что это неправильно. В прошлом году я облюбовала Тюмень, там жилье от федеральных застройщиков дешевле, чем в Омске, больше субсидированных программ. Конкуренция бешеная, предложений гораздо больше. В Москве-Питере периодически продаем и в качестве инвестиций, и для детей. Что касается портрета покупателя, то максимальная сумма, которая на сегодняшний день есть у омича, – материнский капитал, которого, как правило, не хватает даже на минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке. Это действительно проблема, с которой мы чаще всего сталкивались весь 2024 год и в отношении новостроек, и ИЖС.

– А каков портрет покупателя ИЖС?

Надежда САСАКИНА: Что касается новостроек ИЖС – это, как правило, молодые семьи с детьми от 30 лет, которые имеют свое небольшое жилье (например, комната, однокомнатная квартира) или не имеют такового. Кто-то планировал реализацию своего имущества до начала строительства, кто-то после его окончания, но все они пользовались ипотечными программами. Что касается вторички в этом сегменте, то это семьи старше 40 лет, для них покупка – это улучшение жилищных условий. Как правило, продажа своей квартиры с добавлением ипотечных средств в размере не более двух миллионов рублей.  Хочу отметить, что многие омичи стремятся переехать в жилые дома.  На мой взгляд, это связано с низкими коммунальными платежами, наличие своего огорода, гаража, зоны отдыха и т. п.

– Сколько сейчас людей, которые готовы прийти с наличкой на рынок?

Александр КАЮКИН: В основной своей массе деньги связаны либо с субсидиями – детям-сиротам, медикам и так далее, либо с сертификатами. Причем суммы, приближающиеся к стоимости объекта. А себестоимость строительства, наверное, уже 100-110 тысяч за квадрат. 5-7% добавил инфраструктурный взнос, до 10% отдали банку, чтобы получить семейную ипотеку. А сколько сейчас стоит купить землю? А подключить сети? Все очень дорого и дешеветь не планирует.

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас вводится комплексное развитие территорий, то есть земля подорожает в разы.

Александр КАЮКИН: Возьмем вторичку: человек приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц. Сразу отнимаешь 20% от средней стоимости объекта по рынку, потому что стандартная экспозиция – 3-6 месяцев. Банальное уторговывание 10%, то есть уступаешь 30%. И это речь про квартиры до десяти миллионов рублей.

Татьяна ДЕЛЬ: Я бы даже сказала, до семи миллионов рублей.

Александр КАЮКИН: Очень мало людей объективно представляют, из чего сегодня состоит себестоимость квадратного метра, рентабельность застройщика. Попробуйте сходить под Фрунзенский мост, где сидят гастарбайтеры. Если в прошлом году можно было за две тысячи нанять человека на сутки, то теперь это уже пять тысяч, еще он торговаться будет, еще его привези-увези и накорми помимо всего прочего. Сейчас все квоты гастарбайтерам выдаются на Москву, в регионы ехать нельзя, хоть это им и удобней. Так вот, мы все знаем классическую экономическую теорию: любой продавец товаров стремится – и это совершенно нормально – максимально дорого свой товар продать. Поэтому любой застройщик будет поднимать цены, если это позволяет ситуация. Причем никто не знает, какие затраты завтра появятся дополнительные. Потому что наши рыночные реалии постоянно что-то привносят: то плюс 5% НДС для упрощенцев, то мигрантов-строителей запретили в Омск пускать, то инфраструктурный сбор появился, то еще что-нибудь. И если предприниматель продает за 150 тысяч рублей квадрат вместо 200 тысяч, то это от лукавого. Он должен понимать, какое у него плечо запаса, сколько он может в убыток себе продавать, чтобы продолжать бизнес осуществлять. Мы когда делаем экономические экспертизы, один из вопросов, который ставится при банкротстве, это когда возникла реальная дата банкротства, а не день, когда предъявили претензии. Откройте ЦИАН и посмотрите, сколько продается земельных участков под МКД. Два от силы! А значит, пока все нормально, все живы, все на своих местах. Насколько выше «точки безубыточности» сегодня цена новостроек, насколько они готовы эту цену снизить в случае, если экономическая ситуация будет заставлять – например, ужесточат требования к заемщикам настолько, что люди перестанут брать ипотеку – вот это главный вопрос. Мне кажется, строители, особенно федералы, могут уступить 25% от текущей цены. А пока они не снизились ни на рубль, значит, все хорошо с экономической ситуацией, запас прочности есть и у рынка, и у застройщиков. Сначала запас прочности закончится у рынка, только потом у застройщиков. Представьте, что «семейникам» придется платить 12 вместо 6%. Сразу количество клиентов уменьшится в два раза.

Про ипотеку

Вячеслав ГУРИНОВ: Нам пока еще везет, что у нас действуют старые условия семейной ипотеки. Мы ведь строим еще в Новосибирске – там продажи практически встали во всем городе. Потому что по новым условиям в семье должен быть ребенок, рожденный после 1 января 2024-го. Таких желающих единицы. Реально семейная ипотека, которая запустилась в 2018 году, начала работать в 2021-м, когда мамы вышли из декрета на работу. Тогда семья начинает понимать, может или не может она потянуть ипотеку.

Александр КАЮКИН: Я голосую за то, что платеж по ипотеке не должен превышать 50 тысяч рублей – это то, сколько люди реально готовы платить.

Надежда САСАКИНА: На мой взгляд, ежемесячная сумма – не более 35 тысяч рублей.

Вячеслав ГУРИНОВ: Люди берут кредиты и под 30% годовых. Просто заходят в транш и платят по 10 тысяч в месяц. И полагают, что через год смогут платить больше 300 тысяч в месяц. Не знаю, на что они рассчитывают.

Надежда САСАКИНА: На то, что ставка упадет и они получат рефинансирование.

Евгений МИТЯСОВ: В первом полугодии 2024 года ЦБ прогнозировал ключевую ставку к концу 2025 год на уровне 8%, во втором полугодии прогноз бы скорректирован до 16% по итогам 2025 года. При таких рыночных условиях ставки по ипотеке останутся заградительными.

Вячеслав ГУРИНОВ: В 2009 году у нас были «миллиончики», которые звонили по всем офисам и говорили: у нас есть миллион рублей, что мы можем у вас купить? В 2015-м были «полторашники». А сегодня планка уже 3,5-4 млн рублей.

Александр КАЮКИН: Если семейную ипотеку распространят на вторичку, будет сразу остановка уторговывания и увеличение количества сделок, скорее всего серьезная стагнация на новостройках.

Евгений МИТЯСОВ: На омском рынке в экспозиции на профильных сайтах-агрегаторах размещено порядка 14-16 тысяч предложений о продаже недвижимости. При распространении семейной ипотеки на вторичку квартиры со стоимостью до шести миллионов рублей будут распроданы в течение двух – трех месяцев. Все ликвидные предложения уйдут сразу же. А продажи новостроек будут стоять колом, согласен. Средний объем выдаваемой ипотеки был 3,5 млн рублей, а сейчас 2,5 млн. Люди мыслят короткими циклами: переплатить сейчас, закрыть дорогую ипотеку за пару лет, но жить в квартире большего метража.

– Банки жестче к заемщикам стали относиться?

Татьяна ДЕЛЬ: Очень жестко.

Евгений МИТЯСОВ: Руководством страны было озвучено, что лимитов по программе «Семейная ипотека» быть не должно. При этом увеличился процент отказов в выдаче гражданам ипотечных займов.

Вячеслав ГУРИНОВ: Один из банков, который отменил субсидии по ипотеке, установил такой скоринг, что зарплата должна быть в 10 раз больше ежемесячного платежа. То есть при платеже 20 тысяч, нужно показать зарплату 200 тысяч рублей.

Владимир ГРИНЕВ: В одно утро нам 20 клиентов сказали, что им не одобрили ипотеку, вернее, наш дом как объект. Двум мы вернули задатки, а остальных 18 отправили в другие банки, и там уже сделки состоялись. А вообще банкам ипотека, по моему мнению, сейчас не нужна. Обратите внимание, что они совсем перестали рекламировать ипотечные кредиты, зарабатывают на других продуктах.

Татьяна ДЕЛЬ: У меня в конце декабря много сделок по ИЖС слетело: они находятся на проектном финансировании и для одобрения не годятся. В январе в принципе та же самая картинка. Не представляю, как ижээсни-ки сейчас выживают, мне их безумно жалко и хочется поддержать, им гораздо сложнее, чем многоквартирным домам. О сельской ипотеке, думаю, до апреля – мая ничего не услышим, не узнаем.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Я 50% коллектива уже отправил на отдых, ждем, когда начнется спрос на дома. Но у нас они майнят, то есть зарабатывают, отапливают себя. Поэтому я, как инвестор, уже сам думаю, доделать поселок для конца и сдавать дома в аренду. Когда ипотечных программ нет, соответственно, аренда вырастет.

– Во сколько омским застройщикам обходится субсидирование ипотеки?

Вячеслав ГУРИНОВ: В среднем 16% на тело кредита. В итоге покупатель, предположим, рассчитывает на квартиру за шесть миллионов, приходит, а она стоит уже 7,2 млн. Еще и на страховку придется деньги искать, потому что она зависит от стоимости квартиры. Все равно все опять легло на потребителя.

Владимир ГРИНЕВ: Как и инфраструктурный сбор. Омичи сами будут платить за то, чтобы у них появился детский садик и школа.

– В новостройке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если завтра мы поднимем ценник на 20%, вторичка отыграется минимум на 15%.

Александр КАЮКИН: Сегодня в новом доме квартира дороже, чем в старом. Должно быть так или не должно?

Татьяна ДЕЛЬ: Не должно.

Вячеслав ГУРИНОВ: Назовите мне хоть одну отрасль, где старое стоит дороже нового!

Александр КАЮКИН: А теперь посмотрите на другую ситуацию. Человек покупает квартиру в «Зеленой реке» по договору долевого участия. Срок сдачи – два года. А рядом цена на вторичку в сданном доме ниже. За эти два года может произойти все что угодно! Может у застройщика не получиться вовремя ввести дом в эксплуатацию? Конечно может. А ответственность у него за это снижена: закон меняли потихонечку, пока пандемия шла, СВО. Застройщику дали возможность продлить сроки сдачи без серьезных последствий, без выплаты неустойки. Должно ли жилье по ДДУ стоить дороже, чем готовое? Не думаю. Убери сейчас льготную ипотеку на новостройки, и цена сдуется. Конечно, производители кирпича, цемента, проводов и прочего подсуетились: застройщики могут поднимать стоимость, а мы нет? Это рынок, а они такие же продавцы.

Про запросы покупателей

– А как сейчас покупатели квартир многоквартирных домов реагируют на объем благоустройства? Насколько это значимый фактор?

Вячеслав ГУРИНОВ: Все хотят красивую упаковку, но так, чтобы она не била по карману.  А проекты упаковывать стали все красиво.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: Да, с заходом федералов в Омск презентации вышли на новый уровень. Конечно, люди видят прекрасные рендеры, влюбляются глазами. Мы тоже стали уделять картиночкам особое внимание, тратить на это деньги. Тем не менее люди покупают то, что дешевле. Когда люди приводят в пример другие проекты с каким-нибудь шикарным вестибюлем, я отвечаю, что через два-три года все это угробится и вам придется восстанавливать все за свой счет. Поэтому вы просто сейчас переплатите, а потом заплатите еще раз. Мы хотели сначала сделать так в Кузьминках. А сейчас люди сделали ремонты у себя в квартирах, провели собрание жильцов и сами сделали себе авторский проект вестибюля – с красивым потолком, светильниками, кожаными диванами, каминами.

Про недооцененный сегмент

– Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью?

Александр КАЮКИН: Коммерческая недвижимость недооценена. А цена на аренду растет. Возьмем центр города: «Флагман», «Герцен-Плаза», Дом быта на Герцена. В прошлом году в этих локациях можно было найти аренду 450 рублей за метр, а сейчас меньше 700 рублей не бывает. В этом году уже тысячники попали под налоги от кадастровой стоимости, а все вместе это 25-26% процентов от того, что владелец получает в виде арендной платы. Сроки окупаемости увеличились с 7 лет до 15. Спрос есть на все виды недвижимости, кроме старых офисных центров в производственных локациях, ведь весь вопрос, как туда будут добираться сотрудники, где они будут там кушать и так далее. В целом рынок живой достаточно, резкого увеличения спроса или резкого снижения не замечаю. Он еще хуже с точки зрения кредитования, чем жилой, но на повышение ставки сильно не отреагировал, потому что у него и так было все плохо: платить 21 или 28% особой разницы нет. Льготных, как в пандемию, ставок нет, да они и никогда не были фиксированы, привязаны к «ключу». Народ в основном продает активы и уходит в Москву, в Питер, потому что там уровень управления коммерческой недвижимостью намного выше: можно делегировать руководство управляющей компании без погружения в процесс и получать доход. Не знаю, когда такое появится в Омске. По моим ощущениям, мы еще долго – не меньше пяти лет будем находиться в турбулентности. От всей этой истории выигрывают не потребители, не строители, не риэлторы, а банки – они свои деньги получают в полном объеме. Когда мы слышим, что государство выделило 300 млрд на сельскую ипотеку, речь идет не о выдаче новых кредитов, а об обслуживании выданных. Предпосылок для взлета не вижу, если все останется на том же уровне – уже неплохо. Для инвестиций я бы рекомендовал приобретать не жилье, а коммерческую недвижимость или землю.

Фото Максим Кармаев

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 253-П от 29 ноября 2024 года утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется в виде кадастровой стоимости. На 2025 год это объекты площадью более 1000 квадратных метров.

Всего в перечне 5 923 объекта, плюс расположенные в них помещения. Проблема для собственников заключается в том, что приказ не предусматривает персонализированный уведомительный характер, в соответствии с законом – данная информация публикуется в установленном порядке, в частности на сайте Министерства имущественных отношений Омской области. То есть, например, если ваш объект, оформленный на ООО, оказался в этом списке, то вы будете платить налог от его кадастровой стоимости, начиная с первого квартала 2025 года – вам просто придет налоговое уведомление.

Допустим, кадастровая стоимость вашего объекта – 5 млн рублей. 1,8% налога – это 90 000 рублей, 22 500 рублей в квартал. Если вы владеете помещением как физлицо (или ИП), то налоговое уведомление придет в следующем году, ближе к ноябрю. Конечно, есть льготы – уточните это у своего бухгалтера.

В 2024 году подобный расчет налога применялся к объектам свыше 2000 квадратных метров. Нынешние суммы налогов гораздо более серьезные – в десятки, а то и сотни раз выше, чем когда они рассчитывались от инвентаризационной стоимости. Предполагается, что с 2026 года такой способ расчета налога будет осуществляться вообще для всех помещений, которые попадают под действие статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Рекомендую всем владельцам коммерческой недвижимости ознакомиться с вышеуказанным перечнем, определить, попал ли туда ваш объект. Здесь очень часто возникают недопонимания. К примеру, у предпринимателя есть кабинет 25 квадратных метров в здании площадью свыше 1000 квадратных метров. Арендатор наивно полагает, что так как он не владеет всем объектом более 1000 квадратных метров, то его это не касается. Проверьте в сводной таблице кадастровый номер здания и кадастровый номер помещения, которое непосредственно вам принадлежит. Вы уже становитесь плательщиком налога, если ваше помещение значится в указанном перечне.

Ошибки случаются, безусловно. Например, может быть не учтено фактическое использование помещения, поскольку в него не смогли попасть проверяющие. Учитывая, что собственников помещений при составлении перечня персонально не уведомляли о таком обследовании, а самостоятельно это отслеживают единицы, график обследований, опубликованный в установленном законом порядке, был обязательным только для тех, кто выезжал на обследования. Соответственно, беспечные собственники не предоставляли доступ к своим помещениям. Таким образом, сложно быть уверенным в том, что подобное обследование оказалось качественным. Да, проверяющие могли быть вынуждены просто оценить, что называется, на глазок, площади помещения, даже не заходя в здание. Достоверность этой информации – ответственность и забота владельца помещения.

Вы имеете право заявиться на повторное обследование, если считаете, что неверно учтено фактическое использование вашей собственности, а объект неправомерно включен в перечень. Допустим, ваш объект ошибочно отнесли к офисам, а у вас там фактически расположены склады. Специалисты придут к вам, осмотрят объект и могут исключить его из перечня.
Обращайте внимание, насколько правильно рассчитана кадастровая стоимость самого объекта капитального строительства и непосредственно вашего помещения внутри объекта.

Если кадастровая стоимость меньше суммы, за которую вы готовы объект теоретически продать, то с ней скорее всего все в порядке, а вам придется корректировать свои финансовые планы, с тем чтобы платить новый размер налога – к сожалению, это неизбежно. В этом году он составляет 2% для физических лиц и 1,8% для юридических лиц.

Если вы, предположим, готовы продать свое помещение за миллион рублей, а его кадастровая стоимость – два миллиона, рекомендую обратиться в Бюджетное учреждение Омской области «Омский Центр кадастровой оценки и технической документации» за разъяснениями или к специалисту (оценщику или юристу), который обладает компетенциями в этих вопросах и сопроводит все возможные процедуры. Важно понимать, что все подобные решения занимают достаточно длительный период, каждый ответ на ваше обращение может длиться по закону до месяца, так что не затягивайте.

При поддержке Likado.ru

Источник; https://kvnews.ru

На сегодняшний день кадастровая стоимость необходима для того, чтобы рассчитать размер налога на имущество, налога при продаже недвижимости или стоимость при выкупе земли, размер услуг нотариуса, неосновательного обогащения, определить арендный платеж за землю. С первого января 2025 года от величины кадастровой стоимости будет зависеть еще и государственная пошлина за регистрацию сделки купли-продажи.

Обращайте внимание на характеристики объекта, изучая выписку о кадастровой стоимости своей недвижимости: площадь, адрес, код расчета, к которому отнесли объект при проведении государственной кадастровой оценки, итоговую стоимость. Если характеристики не соответствуют фактическим, рекомендуем подать декларацию об их уточнении. Если вы не понимаете, каким образом определена кадастровая стоимость, то можно написать заявление о предоставлении разъяснений.

В случае же если кадастровая стоимость намного превышает рыночную, то есть ту, за которую вы предполагаете возможным продать свой объект, скорее всего вы переплачиваете налог на имущество или арендную плату. Рекомендую обратиться в Омский центр кадастровой оценки и технической документации для ее пересмотра – прием предпринимателей ведется руководителем. Или воспользуйтесь услугами профессионалов, которые сделают это за вас: в большинстве случаев без специалиста понять, что именно нужно делать, сложно.

В нашей практике был кейс: в июле 2024 года, когда клиент попросил оспорить кадастровую стоимость объекта. В декабре 2022 года он приобрел с торгов помещение в аварийном состоянии за 300 тысяч рублей, а в марте 2023 года продал его за миллион рублей. В 2024-м налоговая предъявила претензию о необходимости оплатить налог с продажи объекта в сумме более 850 тысяч рублей, поскольку кадастровая стоимость объекта превышала семь миллионов рублей.

На момент предъявления претензии оспорить кадастровую стоимость, действовавшую на дату сделки, уже не представлялось возможным, так как с 1 января 2024 года начала действовать новая кадастровая стоимость, а временной лаг в шесть месяцев закончился. Помимо всего прочего, имущество находилось не в Омске. Мы провели анализ Отчета о государственной кадастровой оценке, выявили ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, получив возможность уменьшить ее на 40%, и оптимизировали тем самым налоговые претензии на сумму более 300 тысяч рублей.

В Омске ежегодно рассматривается несколько сотен дел, связанных с кадастровой стоимостью. Много это или мало, сказать сложно. Нюанс в том, что оспаривание кадастровой стоимости – процедура недешевая. Я бы сказал, что для владельцев объектов стоимостью, например, менее 20 миллионов рублей процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной часто просто не имеет экономического смысла. В остальных же случаях, хоть и не всегда, можно добиться снижения кадастровой стоимости в диапазоне 20–70%.

Источник; https://kvnews.ru

Отмена массовой льготной ипотеки, введенной в 2020 году, привела к снижению сделок у застройщиков на 60%. Неудивительно, ведь комфортный платеж по ипотечному кредиту, который люди готовы платить, – 35 тысяч рублей. Глядя на текущую ключевую ставку и, соответственно, ипотечные ставки, предлагаемые банками, в 23-25%, мы понимаем, что на самом деле платить придется в два раза больше – 70-80 тысяч рублей в месяц, и то если удастся получить этот кредит.

Дело в том, что общая закредитованность заемщика не должна превышать 50% его дохода вместе с будущим платежом по ипотеке. Естественно, просрочки по предыдущим кредитам, микрозаймы недопустимы. В итоге сейчас 85% сделок купли-продажи квартир проводятся на наличные деньги.

Доступность ипотеки демонстрирует наглядный расчет. Предположим, я покупаю однокомнатную квартиру за 4,5 млн рублей в новостройке. Если я не попадаю под семейную ипотеку, то по так называемой гражданской ипотеке минимальный первоначальный взнос будет от 15,1%, примерно 680 тысяч рублей. Кредит на 30 лет по ставке 23,2% – это ежемесячный платеж около 73 800 рублей. Если же ставка 25,7% – а мы и такие видим на рынке, это уже 81 700 рублей в месяц. Кредит в 7 млн рублей под 25,7% это уже платеж 150 тысяч рублей, что вряд ли подъемно.

Если брать ту же квартиру за 4,5 млн рублей по семейной ипотеке, понадобится первоначальный взнос 20% – 900 тысяч рублей. По кредиту на те же 30 лет ежемесячный платеж составит 14 300 рублей. Если это кредит в 7 млн рублей, то платеж будет 42 000 рублей. Семейная ипотека доступна семьям, в которых есть двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок до семи лет, либо ребенок-инвалид. Также теоретически можно получить какую-то дополнительную скидку от застройщика. Положение осложняется тем, что действие семейной ипотеки распространяется только на новостройки и не имеет силы на вторичном рынке. И самое главное: в крупных банках лимиты на ипотечные кредиты по семейной ипотеке в этом году закончились – в небольших пока еще есть.

Что касается IT-ипотеки, то и там есть серьезные ограничения: компания не должна быть зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге, должна иметь аккредитацию Минцифры, а ежемесячный доход сотрудника превышать 150 тысяч рублей. К сожалению, омские айтишники в большинстве своем не дотягивают до такого уровня заработка.

В Госдуме в рамках осенней сессии будут обсуждать предложения по новым льготным ипотечным программам. Безусловно, это обнадеживает, но рассчитывать на быстрый положительный исход я бы не стал.

Пока пройдут дебаты, пока придут к консенсусу, пока получится обеспечить финансирование – в лучшем случае что-то конкретное мы сможем увидеть ближе к концу года. Но пока, к сожалению, все находится на стадии слухов и догадок. К примеру, мы уже давно слышим про льготные ипотечные программы для сотрудников оборонных предприятий, отдельных специальностей, категорий граждан, но реально работающих инструментов рынку так и не было предоставлено. Резюмируя, скажу, что в ближайшие полгода доступная ипотека окажется для большинства россиян приятным воспоминанием, не более того.

Источник; https://kvnews.ru

– Александр Геннадьевич, какие тенденции спроса на омском рынке жилой недвижимости вы бы отметили с начала года?

– В свете нынешней ситуации становится понятно, что в первом полугодии 2024 года все было хорошо: нормальная ипотечная ставка, при которой люди могли позволить себе взять кредит под 12-15% годовых, плюс льготная ипотека, распространявшаяся на новостройки. Отмена льготной ипотеки с 1 июля, увеличение ключевой ставки до 16%, а потом до 18%, когда реальный ипотечный кредит на вторичку перевалил за 20%, стали шоковой терапией для рынка. Поэтому, можно сказать, первое полугодие рынок жилой недвижимости демонстрировал стабильный рост, количество сделок оказалось выше, чем в первом полугодии 2023 года. Текущая же ключевая ставка зарезала стандартные ипотечные программы, и, по сути, единственным живым ипотечным продуктом, который продолжает работать, оказалась семейная ипотека. Причем в ограниченном масштабе – мне, например, непонятно, почему семейная ипотека не рассчитывается исходя из количества детей, почему я не могу воспользоваться этим инструментом, если хочу купить квартиру детям и так далее. Изменение ключевой ставки привело к снижению активности на рынке от 40 до 70%. Думаю, что объем продаж у застройщиков в основной массе упал примерно в том же объеме, у риэлторов на вторичном рынке тоже. Единственный позитивный момент – предложение субсидированной ипотечной ставки от застройщика. Сейчас обсуждается, в перспективе, пересмотр и добавление льготных ипотечных программ, но скорее всего реальные изменения произойдут не раньше второй половины сентября или даже октября, когда начнет работать Госдума, или застройщики договорятся с банками. В ближайшие месяцы я ожидаю снижение активности по отношению к среднему результату прошлого года в диапазоне 30–60%.

– Каким сделкам отдают предпочтение омичи?

– В основном все сделки находятся в диапазоне до четырех миллионов рублей. Если люди берут ипотечный кредит, то один или два миллиона: люди готовы реально платить 30-50 тысяч рублей в месяц, но не больше. Поскольку семейная ипотека дается всего один раз, молодежь серьезно думает, где ее брать – стоит ли покупать квартиру в Омске или в другом городе. К сожалению, выбор зачастую происходит не в пользу Омска. Новые реалии для жилого рынка – колоссальный разрыв между ценой на новостройки и на вторичку, порядка 20–30% и более. Эта тенденция останется с нами скорее всего уже навсегда: новая квартира дешевеет буквально за полгода-год после приобретения, как автомобиль. Люди, которые покупают сегодня второе, третье жилье, еще помнят те времена, когда новостройки на стадии начала строительства стоили гораздо дешевле вторички.

– Какие объекты, микрорайоны наиболее востребованы?

– Насколько я понимаю, на сегодняшний день самое большое количество сделок проходит у застройщиков, которые предлагают субсидированную ставку, то есть оплатили субсидию банку, для того чтобы их клиенты могли получить более приемлемые условия по ипотечному кредиту. Кого-то конкретного я называть не хочу, но такие в Омске, разумеется, есть. Я бы сказал, что востребованы все микрорайоны, какой-то дикой, жесткой конкуренции на рынке, переизбытка квартир нет. Если бы сегодня была доступная ипотека, то люди покупали бы все – весь объем, который строится, был бы рынком переварен. Весь вопрос в том, как сейчас будут возникать новые проекты.

– С учетом социальной нагрузки для застройщиков в виде строительства/ремонта школ с любезной руки Омского городского совета?

– Вообще официальная версия, что эта «нагрузка» – реализация запросов застройщиков, которые сами хотели получить возможность или даже конкурентное преимущество в виде реализации социального объекта, но не имели для того юридических механизмов. Насколько я знаю, процесс пошел: застройщики заключают такие договоры. Что тут удивительного? Ведь иначе получить разрешение на строительство невозможно. Но у меня не меняется к этому отношение, которое я озвучивал еще в апреле на круглом столе в вашей редакции. Есть два статуса события: законность и легитимность. Законность я понимаю как соответствие нормам права, а легитимность как восприятие населением. С легитимностью все в порядке: люди понимают, что им это выгодно, им без разницы, кто построит школу, садик – застройщик или государство. К законности, то есть правовым основаниям, вопросы есть. Будущее покажет, как будут развиваться события: куда на самом деле пойдут деньги, построятся ли школы. Но давайте просто посчитаем: платеж от 8 до 11 тысяч рублей на квадратный метр, средняя стоимость жилья в новостройках, условно, 140 тысяч рублей за квадратный метр, то есть больше 5% от проекта, которые застройщик все равно включит в его стоимость. В итоге заплатит конечный потребитель: жилье не станет дороже из-за того, что рядом есть садик и школа. На 5% поднять цены в текущих условиях, когда объемы продаж упали на 40–50% нереально, а значит, застройщики на какое-то время откажутся от своей маржи, «ужмут» подрядчиков, «ужмут» материалы. Посмотрим, во что все это выльется. Если не будут реализованы какие-то государственные программы, объем строительства многоквартирных жилых домов серьезно сократится – до прояснения ситуации с платежеспособным спросом.

– Как примирить массовый отъезд из Омска и такое количество строящихся домов? Постоянно сетуют у нас читатели в комментариях на сайте.

– Да мало у нас строится жилья в Омске, нет переизбытка квартир совершенно. Ежегодный ввод в лучшем случае всего 300–350 тысяч кв.м в городе-миллионнике – это явная недостача на рынке. При нормальной кредитно-денежной политике Омск, как я уже сказал, спокойно переварит и полмиллиона, и даже больше новых квадратных метров. Будет конкуренция между застройщиками – качество жилья повысится, цена снизится. Нужно строить гораздо-гораздо больше, и тогда стоимость квадратного метра начнет падать – экономическая теория на рынке жилой недвижимости работает как часы. И я к тому же бы не сгущал краски насчет массового отъезда из Омска. Так же массово уезжают люди из Новосибирска, из Екатеринбурга, из Красноярска, из Нижнего Новгорода, изо всех городов-миллионников. Но мы же не можем запретить переезжать в Москву, закрыть ее для россиян? А застройщики сами понимают, какие предпринимательские риски несут, поэтому, на мой взгляд, проблема именно в этой части очень сильно раздута.

– Что скажете по поводу скандала со строительством жилого комплекса «Мирапорт»?

– Ситуация, мягко говоря, интересная. Предположим, я обыватель и боюсь купить квартиру в новостройке у застройщика. Мне говорят, что я должен проверить, есть ли разрешение на строительство – оно должно быть размещено на сайте застройщика. Я посмотрел – есть. Эскроу-счета? Банк подтвердил. Все формальные признаки реализованы, я внес свои деньги, а потом выясняется, что разрешение на строительство выдано незаконно. Вот здравствуйте, а где была прокуратура до этого момента? Если она считает, что кто-то может внутри администрации незаконно выдать какое-то разрешение, значит, сама система выдачи разрешений несовершенна? Это ставит под вопрос вообще все выданные разрешения на строительство в Омске! Тогда, может, прокуратура проверит все остальные стройки? Вдруг незаконно строят и «Эталон», и «Брусника», и «Догма»? Я, как гражданин, как потенциальный покупатель, хочу проверки прокуратурой всех застройщиков, для того чтобы понимать, что все законно. Думаю, застройщики не будут против. Если строительство не будет продолжено, кто расплатится с людьми, которые уже купили в «Мирапорте» квартиры? По-хорошему, это должно сделать государство – оно ведь выдало разрешение на строительство – а потом уже выяснять отношения с застройщиком. Вот когда у нас государство выйдет на такой уровень ответственности, на котором все будут знать, что оно всегда возвращает деньги, никому ничего не прощает, наказывает за оплошности, тогда покупатель и сможет быть спокойным. А сейчас меня сильно волнует, насколько законны все остальные омские стройки. Нам теперь что, каждый раз идти в прокуратуру, прежде чем совершать какое-то юридически значимое действие при приобретении новостройки? Куда нас заведет эта история? Это очень важный момент на рынке жилой недвижимости.

– А что происходит на рынке коммерческой недвижимости? 

– Конечно, при отсутствии кредитования, а кредит на коммерческую недвижимость сегодня стоит так же, как и на вторичном рынке жилья под 21-23% годовых, объем сделок на рынке не растет. Но и не падает, по крайней мере, не так критично, как это происходит с квартирами. Ставки аренды потихонечку растут и продолжат это делать ближайшие три года. Связано это с ростом расходов на коммунальные платежи, на содержание помещений, на налоги. Самое главное: многие впервые в этом году, а именно граждане, заплатят налог на нежилое помещение исходя из 2% его кадастровой стоимости (предприниматели и так его платили, правда, льготно и 1,7%). Это существенная сумма: в среднем придется заплатить 15–20%, по крайней мере, минимум 10% от денежного потока, формирующегося от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, так что арендная ставка ожидаемо вырастет. Доходность объектов, к сожалению, упала. Получается, если ты, например, на УСН и платишь 6%, то налог на имущество – это первая «десятина», остальные налоги – вторая «десятина», плюс расходы на обслуживание. Но спрос на аренду есть, и, на мой взгляд, коммерческая недвижимость на сегодняшний день недооценена – стоит она дешевле вторичного жилья, а себестоимость ее строительства та же самая, так что налицо экономический дисбаланс. Поэтому у нее есть серьезный потенциал к росту цены, который проявит себя, как только ситуация на рынке более-менее стабилизируется. И приходится констатировать, что мы уверенно идем к увеличению периода окупаемости по недвижимости в 10, а то и 15 лет. Как ни крути, недвижимость – консервативный способ сохранения денежных средств, поскольку она все равно со временем дорожает, менее подвержена рискам по сравнению, допустим, со вкладами. Если ко мне приходит человек и просит посоветовать, куда инвестировать, с суммой не более 3 млн рублей, я честно рекомендую просто открыть депозит в банке. Потому что к покупке недвижимости нужно подходить взвешенно: подбирать локацию, помещение, решать, как этим управлять, как правильно считать доходность и так далее – нюансов масса. Тем не менее, я отмечаю на рынке рост сделок по покупке помещений в собственность для ведения бизнеса, особенно это касается производственных площадок, мелких сервисов для населения.

– Как себя чувствуют торговые центры?

– Напряженно, с тех пор как их выделили из общей массы объектов и заставили платить налог от кадастровой стоимости сначала владельцев помещений от 5 тысяч кв.м, затем 3 тысяч, затем 2 тысяч, потом 1 тысячи. С 2026 года такой налог будут платить все. Конечно, он кажется мне избыточным. На мой взгляд, собственникам стоит позадавать различные вопросы в плоскости права, в частности, что касается уплаты НДС. К тому же пандемийная культура потребления сместила фокус с крупных торговых центров на локальные микрорайоны плюс сказалась популярность интернет-покупок, шопинга на маркетплейсах. Поэтому торговым центрам приходится очень тщательно работать над тем, чтобы удерживать арендаторов и привлекать покупателей. Потребность в появлении новых подобных объектов ощущается, пожалуй, только в строящихся микрорайонах.

– Дадите прогноз на ближайшие полгода?

– В сентябре ждем договоренности застройщиков и банков об условиях оформления и размере субсидированной ставки. На самом деле застройщикам это гораздо выгоднее, чем просто сделать дисконт, потому что тот сам по себе не приведет к сделке. Допустим, квартира стоит семь миллионов рублей, у человека есть первоначальный взнос в размере 20%. Выходит, что сумма кредита, которая нужна покупателю, – 5,6 млн рублей, то есть ежемесячный платеж составит более 70 тысяч рублей в месяц при ставке 22% годовых. Предположим, застройщик сделает скидку на свою квартиру 20%, и та станет стоить 5,6 млн рублей, тогда человеку нужно будет накопить 1,12 млн рублей на первоначальный взнос и взять кредит 4,48 млн рублей с платежом больше 50 тысяч рублей ежемесячно. А если застройщик договорится с банком о субсидированной ставке, то клиент даже если возьмет ипотечный кредит 5,6 млн рублей, будет платить в месяц меньше 50 тысяч. И это как раз определяющий фактор, на мой взгляд. Застройщик, который сможет своему клиенту предложить квартиру с ежемесячным платежом в пределах 35 тысяч рублей, более легко продаст ее. Тот, кто не сможет этого сделать, будет продавать свои квартиры гораздо дольше, а может и не продать вообще. По крайней мере, до тех пор, пока доходы людей не позволят им платить больше. На мой взгляд, оптимальная планка ежемесячного платежа по ипотечному кредиту – 35–50 тысяч рублей, точно не больше. Если в 2015 году рынок стагнировал 2,5 года и цены упали на 25%, то теперь, думаю, нас ждет не менее длительное падение или стагнация. Понятное дело, сейчас играет значение политическое положение дел, а не экономическое, но все же, если судить по экономическим моделям, то прогноз даю такой. Новостройки расти в цене точно не будут, а вот дешеветь вряд ли, поскольку дорожает абсолютно все. Субсидированная ставка обеспечит необходимый спрос, но снизится объем новых проектов, снизится объем ввода в эксплуатацию строящихся объектов. Что касается коммерческой недвижимости, здесь вряд ли что-то изменится, скорее всего останется в той же поре. В течение ближайших трех лет цены и на аренду, и на приобретение нежилых помещений вырастут или станут вровень со стоимостью вторичного жилья.

– А что насчет сельской ипотеки?

– 15 сентября узнаем, изменятся ли ее условия и параметры. Пока что слышны идеи отодвинуть ее применение от границ городов на какое-то количество километров. Если, условно говоря, от Омска отодвинуть реализацию сельской ипотеки на 50 км, то объем сделок упадет, по моим оценкам, в 3–4 раза, потому что все-таки основные пользователи этой программы не жители сельских районов – у них достаточно вторичного жилья, которое можно купить, ведь народ массово уезжает из области, а заводить строительство нового дома очень дорого. То есть, по сути, мы упираемся в решения Правительства РФ, особенно его финансового сектора, потому что действующая ключевая ставка способствует повышению стоимости всех расходников – бензина и прочих материалов, оборотных средств, соответственно себестоимости строительных работ. Как долго отечественная экономика сможет выдержать такую высокую ставку? Мне сложно сказать. Можно в пример привести Турцию, у которой ключевая ставка сейчас 50%, и инфляция потребительских цен, наверное, на уровне 100% последние два года – кроме дотируемой стоимости основных продуктов вроде хлеба. Российскому бизнесу при нынешней ключевой ставке развиваться очень тяжело – какая должна быть доходность, чтобы перекрыть кредит в 20 с чем-то процентов? И ведь нужно еще добиться одобрения этого кредита, получить его… А кредитование по-прежнему залоговое… Под большим вопросом у меня жизнь среднего класса в таких реалиях. В прогнозах я умеренный пессимист: случись так, как я предрек – порадуюсь точности своего профессионального «чутья», нет – скажу, что рад ошибиться! Однозначно, мы живем во времена, когда уместно провести ревизию своих финансов (у себя как у человека, и у себя как предпринимателя, руководителя компании), подойти взвешенно к ведению своих экономических дел, понимая, что сверхдоходов не будет. В любом случае дорогу осилит идущий.

Источник; https://kvnews.ru

Уважаемые работники строительного комплекса!

Поздравляем вас с праздником!

Сегодня в Омске и по всей области развернуты строительные площадки. Вы возводите новые жилые кварталы, современные школы и больницы, спортивные и инфраструктурные сооружения. Особое внимание мы уделяем привлечению инвестиций для поддержки отрасли. Наша общая цель – повысить комфорт и благоустройство каждой территории, улучшить условия жизни всех омичей. Спасибо вам за профессионализм и преданность делу. Пусть объектов, в которые вложен ваш труд, на карте Омской области с каждым годом становится больше! Новых успехов вам, добра и благополучия вашим семьям!

Виталий ХОЦЕНКО, губернатор Омской области

Александр АРТЁМОВ, председатель Законодательного Собрания

***

Уважаемые работники и ветераны отрасли!

Сердечно поздравляем вас с профессиональным праздником! Каждый строитель – это созидатель, от работы которого напрямую зависит поступательное развитие города. Новые дома, объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры, промышленные предприятия, дороги – все это, как и много другое, создается вашим самоотверженным каждодневным трудом. Вы вносите огромный вклад в создание по-настоящему современной комфортной городской среды в Омске. Строительная отрасль в нашем регионе по праву славится талантливыми инженерами, рабочими, управленцами. Высочайший профессионализм, добросовестность, ответственность, умение находить выход в самых сложных ситуациях – вот что отличает омских строителей.

Желаем вам крепкого здоровья, благополучия, новых достижений! Спасибо за добрый и благородный труд!

Сергей ШЕЛЕСТ, мэр города Омска.

Владимир КОРБУТ, председатель Омского городского Совета

***

Уважаемые коллеги и друзья!

Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя.

Строительная отрасль по праву считается одной из ведущих отраслей экономики России. От ее устойчивого развития во многом зависит благополучие смежных отраслей, создание дополнительных рабочих мест и, конечно, качество жизни миллионов людей.

Самое главное и ценное в строительной отрасли – это люди. Здесь плечом к плечу трудятся опытные специалисты с многолетним стажем и молодые профессионалы. Хочу особо поблагодарить старших коллег, наставников – спасибо вам за преданность своему делу, за то, что передаете новому поколению знания и бесценный опыт.

Омским строителям есть чем гордиться: строятся и вводятся в эксплуатацию значимые, красивые объекты города и области. Региональная отрасль успешно справляется с современными вызовами, внедряются передовые технологии, вводится жилье, строятся инфраструктурные объекты. Все это результат вашей работы, заслуга каждого из вас.

Коллеги, желаю вам новых интересных проектов, успехов в делах, крепкого здоровья и благополучия.

С уважением,

Сергей КОЗУБОВИЧ, Президент СРО «Ассоциация «Строители Омска»

***

Дорогие друзья, уважаемые коллеги!

День строителя объединяет всех причастных к строительству людей.

В этот праздничный день желаем всем работникам строительного комплекса интересных проектов, надежных партнеров, уверенности в собственных силах и процветания! Здоровья, счастья и благополучия вам и вашим близким!

Галина ФАДЕЕВА, Генеральный директор ЗАО «Сибирский ЦЦСПЭ», доктор экономических наук, Заслуженный экономист России, Почетный строитель России

***

Дорогие партнеры, друзья!

Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!

Строителей Омской области отличает высокий профессионализм, ответственный подход к делу, надежность и высокое качество работы. Благодаря вашей работе строительная сфера города Омска и Омской области успешно развивается, постоянно совершенствуется, появляются новые, знаковые объекты жилой и коммерческой недвижимости.

Омская область преображается и становится одним из современных и динамично развивающихся регионов России. При участии банка ВТБ, который является одним из лидеров по поддержке строительной отрасли в регионе, в Омске уже в ближайшие годы будут возведены порядка 190 тыс. кв. метров жилой недвижимости, а это значит, что тысячи семей смогут отпраздновать новоселье в собственной квартире в современных красивых микрорайонах нашего любимого города.

Мы ценим наше сотрудничество с ведущими строительными компаниями Омска и гордимся вашими достижениями! Уверен, что впереди нас ждут новые, знаковые, проекты, которые станут визитной карточкой города на Иртыше!

От всей души желаю вам крепкого здоровья, благополучия, новых успехов в покорении профессиональных высот!

Счастья, удовлетворения от своего труда, добрых слов признательности от новоселов и всех людей, на благо которых вы работаете. Мира и всего самого доброго вам и вашим близким!

С уважением,

Алексей СУЗДАЛЬНИЦКИЙ, управляющий банка ВТБ в Омской области

***

Дорогие друзья!

Сегодня у нас замечательный праздник – День строителя! Наверное, строитель – это самая благородная профессия. Возможность своей деятельностью дарить людям тепло и уют родного дома, красоту города и двора, где ты живешь, – это огромное достояние. Я очень часто слышу радостные речи омичей о том, как разрастается наш родной город, как в нем появляются новые, с современной архитектурой, здания и целые микрорайоны, и от этого так радостно на сердце! Всему этому мы в первую очередь обязаны строителям. Когда вокруг нас строятся новые объекты, растут и возводятся города, поселки, дороги, мосты, культурно-развлекательные, производственные и инфраструктурные объекты, у людей появляется будущее! Когда в селе, городе, стране динамично возводятся и строятся новые объекты, развивается строительная отрасль, тогда мы видим рост экономики и количества рабочих мест, а главное – счастливые глаза людей, живущих и работающих на таких территориях.

В наше сложное время желаю всем строителям нашего города мужества, любви к нашей прекрасной омской земле, экономического процветания, профессионального благополучия и просто человеческой удачи!

Виталий ИВАНОВ, Президент Союза «Омская гильдия риэлторов», Директор ООО «ГЮЦН «ЭТАЛОН», вице-президент НП Омский областной Союз предпринимателей

***

Уважаемые работники и ветераны строительной отрасли! Дорогие друзья!

Строительная сфера является одним из драйверов отечественной экономики. Сегодня мы вместе многое делаем для того, чтобы обеспечить стабильность строительной отрасли и ее долгосрочное развитие. Нет сомнения, что мы справимся с любыми задачами! Ведь мы строим будущее Омска, Сибири, России!

Главная составляющая успеха строительной отрасли – это люди. Мастера, которые работают на стройках. Сотрудники и руководители строительных компаний и подрядных организаций. Специалисты профильных ведомств. Каждый вносит свой вклад в общее дело. Спасибо за ваш энтузиазм и энергию! За умение противостоять сложностям. И уверенно двигаться к поставленным целям! Желаю успешно завершить действующие проекты. И запустить новые! Благополучия, здоровья, счастья, мира и добра вам и вашим близким!

Дмитрий КИМ, Директор Омской дирекции по развитию бизнеса Газпромбанка

***

Уважаемые коллеги, дорогие друзья, ветераны отрасли!

Примите наилучшие пожелания и сердечные поздравления с профессиональным праздником – Днем работника строительного комплекса!

День строителя – один из самых значимых профессиональных праздников. Он посвящен тем людям, которые выбрали делом своей жизни одну из самых мирных и почетных профессий, дарящих людям комфорт, тепло, уют и стабильность. Благодаря самоотверженному труду инженера, архитектора, проектировщика, монтажника, каменщика, сантехника, электрика, крановщика обустраиваются наши города и села, появляется новая инфраструктура, растет качество жизни жителей России. Жилые дома, больницы, заводы, театры, стадионы, школы и детские сады, новые дороги и инженерные сети – все это создано вашими руками!

Великая честь и большая гордость – быть причастным к этой работе.

Желаем вам, дорогие коллеги, несмотря ни на какие трудности, которых хватает в нашей профессии, достойно нести звание строителя и всегда гордиться результатами своего труда.

Счастья, добра и благополучия вам и вашим семьям, родным и близким людям!

Юзеф МОСЕНКИС, Председатель правления РООР «Союз строителей Омской области», Председатель правления СРО «СПАС» 

Вячеслав ВАСИЛЬЕВ, Заместитель Председателя правления РООР «Союз строителей Омской области» 

***

Уважаемые партнеры, коллеги!

Каждый год в строительной отрасли появляются новые технологии, новая техника и материалы. Но какими бы современными и высококачественными они ни были, только Ваш профессионализм позволяет возводить промышленные здания, жилые дома, школы, детские сады, учреждения культуры и здравоохранения!

Результат вашей работы воплощает в реальность мечты омичей, делает краше наш город, способствует развитию потенциала всего нашего региона!

Искренне благодарю вас за самоотверженный труд на благо Омской области и наших земляков. Пусть красота, надежность и комфорт будут неотъемлемыми результатами вашего созидательного труда!

Новых успехов вам и благополучия!

Виктор КАРНАУШЕНКО, учредитель СК «АРТДОМСТРОЙ»

***

 Дорогие омичи, с Днем строителя!

От лица компании MININGHOUSE поздравляю вас с праздником. Этот день по праву можно считать всенародным. Ведь каждый из нас в своей жизни приложил руку к строительству: будь то ремонт своей уютной квартиры, или благоустройство придомовой территории. Все мы – созидатели, которые создают что-то новое и ценное.

Отдельно хочу поздравить ветеранов и работников строительной отрасли. Каменщики, бетонщики, кровельщики, маляры, инженеры, архитекторы, люди, которые посвятили свою жизнь созданию жилой и промышленной инфраструктуры. Благодаря вашему самоотверженному труду строится будущее для нас, для наших детей и внуков.

Желаю всем профессионалам и любителям стройки прочных и качественных материалов, точных инструментов и легкого выполнения работы.

Владимир ГАВРИЛЕНКО, учредитель холдинга MININGHOUSE

 ***

Уважаемые коллеги и партнеры!

Компания «РИЭЛТКОНСАЛТ» поздравляет всех участников строительной отрасли, ветеранов и действующих работников с профессиональным праздником – Днем строителя!

В это непростое время вы ведете колоссальную созидательную работу в различных секторах экономики.

Благодаря вашему труду мы ежедневно видим, как меняется облик нашего города, улучшается городская среда, возводится новая инфраструктура, строятся современные жилые комплексы и целые микрорайоны.

Вы принимаете активное участие в создании лучшего будущего для горожан и граждан нашей страны, повышаете уровень комфорта и безопасности.

С учетом масштаба строительного сектора отрасль по праву считается одним из локомотивов экономического роста нашей страны.

Ваши профессиональные навыки и компетенции, самоотверженный труд заслуживают искренней благодарности и позволяют нам с большей уверенностью смотреть в завтрашний день.

Желаем вам дальнейших успехов в реализации текущих и будущих проектов. Счастья, здоровья, благополучия вам и вашим семьям!

Кирилл РЯЗАНОВ, директор ООО «РИЭЛТКОНСАЛТ»

 ***

Уважаемые работники строительного комплекса Омска!

Поздравляю вас с профессиональным праздником!

Строители – это самая мирная и созидательная профессия. Вы строите дома, школы, больницы, социальные, промышленные, спортивные и культурные объекты, создаете основу для комфортной жизни людей.

Можно с уверенностью утверждать, что строительная отрасль Омска и области эффективно работает и успешно реализует национальный проект «Жилье и городская среда», благодаря которому Омск и другие города и населенные пункты нашего региона с каждым годом становятся еще более привлекательными и комфортными для жизни.

Развитая стройиндустрия нашего города служит залогом успешной работы омских строителей. Предприятия Омской области производят практически все необходимые строительные материалы, обеспечивают потребности местного рынка, поставляют продукцию в другие регионы России.

Омский филиал Страхового Дома ВСК постоянно поддерживает и развивает крепкие партнерские связи с предприятиями строительного комплекса Омской области, высоко ценит взаимовыгодное сотрудничество на благо развития города и региона, вносит свой вклад в развитие отрасли, расширяя страховые сервисы в интересах клиентов и партнеров.

Уважаемые строители и ветераны отрасли! Благодарю вас за созидательный труд и значительный вклад в развитие экономики региона. Желаю вам крепкого здоровья, счастья, благополучия, новых успехов в работе на благо родного края и всего самого доброго!

Тимур ТОКПАНОВ, директор Омского филиала Страхового Дома «ВСК»

 ***

Уважаемые работники строительной отрасли!

Поздравляем вас с Днем строителя!

Профессиональный праздник строителей давно вышел за рамки отрасли, став торжественным днем не только для тех, кто возводит целые города, но и для тех, кто в них живет.

Во все времена профессия строителя пользуется почетом и уважением. В ней заложены глубокое созидательное начало и трудолюбие, творческий потенциал и креативная энергия, стремление делать мир вокруг себя лучше.

Благодаря вам в наших городах появляются дома, где хочется жить, комфортные офисы, где хочется трудиться, детские сады, школы и университеты, где учатся наши дети, театры, музеи, библиотеки и культурные центры, где мы познаем себя и мир вокруг. Вы не только создаете облик городов и пространство, в котором мы живем, но и способствуете развитию искусства, образования, науки.

Вы формируете наш мир, делаете сложное простым и реальным для нас. Спасибо вам за это.

Пусть удача и успех будут вашими постоянными спутниками, любые испытания преодолеваются с легкостью, а оптимизм и уверенность в собственных силах никогда не покидают вас!

От всей души желаем вам и вашим близким крепкого здоровья, благополучия, успехов в осуществлении намеченных планов и покорении новых профессиональных высот!

Анна КУРМЫШОВА, управляющий ДО «Омский» Филиала АО «Экспобанк» в Новосибирске

 ***

Дорогие, уважаемые застройщики-партнеры!

От всей души поздравляю вас с Днем строителя!

Строители – одна из самых важных, самых трудолюбивых и значимых профессий. Желаю любому вашему строительному проекту хорошего начала, успеха и завершения в срок.

Пусть ваша профессия всегда будет востребована! Развивайтесь, вдохновляйтесь, создавайте шедевры, делая наши жизни комфортнее и лучше!

С уважением,

Татьяна ДЕЛЬ, вице-президент Союза «Омская гильдия риэлторов», директор центра недвижимости и ипотеки «ТандемТ»

 ***

Уважаемые представители строительной отрасли!

Поздравляем вас с профессиональным праздником – Днем строителя!

Хоть наш регион сегодня и не является лидером в стране по объемам жилищного строительства, но тем не менее на его территории реализуются важные инвестиционные и инфраструктурные проекты. В них самое непосредственное участие принимаете вы – архитекторы и дизайнеры, инженеры и прорабы, каменщики и штукатуры, кровельщики и монтажники, внося тем самым большой вклад в развитие экономики нашего города и области.

В основе достижений омских строителей лежат сохраненные и преумноженные трудовые традиции, высокий профессионализм, новаторские решения и внедрение передовых технологий.

Каждый объект, жилой квартал или дом в Омске хранит тепло ваших рук и сердец.

От всей души желаем трудовых успехов, конструктивного диалога с органами власти, воплощения новых, самых смелых и амбициозных планов, крепкого здоровья и семейного благополучия!

С уважением,

Алексей ЗЫКОВ, руководитель проекта likado.ru

Надежда САСАКИНА, вице-президент Союза «Омская гильдия риэлторов», директор АН «Город Солнца»

Александр КАЮКИН,  вице-президент Союза «Омская гильдия риэлторов», директор АН «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»