В Омске сейчас действует несколько федеральных ипотечных программ, которые вызвали не только феноменальный спрос, но и спровоцировали ощутимый рост цен на жильё. Что это за программы? Как долго они ещё будут действовать? Готовит ли государство что-то на замену? И как ситуация отражается на рынке недвижимости Омска. Все эти и многие другие вопросы вместе с экспертами мы обсудили в рамках круглого стола «Ипотека-2022».

Участниками встречи стали представители ведущих банков страны, аналитики и представители медиа-проектов «СМК Холдинг» (информационный портал Om1.ru, газеты «Ва-банкЪ» и «Ореол»). Главной темой обсуждения стала льготная ипотека, которая официально заработала «пандемийной» весной 2020 года и которая уже в июле этого года закончится.

Вместе с экспертами мы подвели итоги реализации программы, обсудили ключевые ипотечные предложения омских банков, выяснили, как подобрать и рассчитать самые выгодные предложения и какие могут оказаться подводные камни на пути к заветной покупке жилья.

Справка

Напомним, льготная ипотека в Омской области официально заработала весной 2020 года. Тогда процентная ставка на покупку жилья доходила до 2.9% – 4,2% годовых. Ожидаемым результатом такой щедрой господдержки стал ажиотажный спрос на жильё в новостройках и довольно стремительный рост цен. В 2021 году условия существенно изменились.

– Какими ипотечными программами пользовались омичи в 2021 году?

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Прошлый год стал для нас рекордным по ряду факторов. В первую очередь, благодаря отложенному «допандемийному» спросу. Кто-то откладывал покупку и решился на нее в момент стабилизации общей ситуации, другие использовали этот период для покупки недвижимости в качестве инвестиции. Второй фактор – рекордно низкие ставки по ипотеке в первом полугодии 2021 года, которые существенно подстегнули спрос. В-третьих, омичи активно пользовались государственными, региональным программами, а также совместными акциями от банков и застройщиков, которые позволяли существенно снизить размер ипотечной ставки.

В 2021 году мы увеличили объём выдач ипотеки в регионе на треть, до 13,8 млрд рублей, более шести тысяч семей оформили ипотечные кредиты в ВТБ. Наибольшим спросом у клиентов нашего банка пользовалось готовое жилье. Что касается столь популярной программы, как рефинансирование ранее полученных ипотечных кредитов, в прошлом году ее доля в общих выдач составила порядка 30%. На сегодняшний день ипотечные ставки увеличиваются на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Банка России. Однако рано или поздно, вследствие цикличности процессов в экономике ставки будут снижаться, и мы предполагаем, что интерес омичей к программе рефинансирования будет вновь расти, как это было в 2020 году.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Если говорить про Альфа-Банк и его продуктовую линейку, то у нас широкий спектр как готового жилья, так и новостроек, рефинансирование – у нас это всё представлено. Мы работаем и по своим программах, и по программе господдержки, которая тоже была очень востребована. Могу сказать, что в какие-то месяцы 40% достигало в портфеле, то есть от 20% до 40% в выдачах занимала именно господдержка.

Мы увидели снижение спроса на рефинансирование, да и банк, собственно, переориентировался несколько с этой программой где-то в середине года. Сейчас банк видит перед собой основную зону развития во вторичном/готовом жилье, мы видим перспективы в этом. Надо сказать, что Альфа-Банк всегда ставит перед собой амбициозные цели, и в этом году одна из них была достигнута. Не секрет, что теперь наш банк занимает третье место по объёмам выдачи ежемесячно, и в Омской области мы также на конец года заняли третье место. На конец года мы выросли до третьего места по портфелю. Такие результаты я считаю достойными. Вперёд мы смотрим оптимистично, цели тоже амбициозные, развивать мы планируем готовое жильё. Сейчас мы продвигаем программу выкупа из-под залога, которая очень востребована на рынке.

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Если говорить по цифрам, год был очень успешный, в частности, для Омской дирекции, планы по ипотечному кредитованию были выполнены. Если говорить о структуре кредитного портфеля по ипотеке, сохранялось такое соотношение: вторичное жильё – около 60%, льготная ипотека – 30%, 10% – жилые дома, военная и семейная ипотека.

В середине года у нас поменялись условия и ставки по льготной ипотеке, тем не менее она осталась по-прежнему привлекательной ипотечной программой в нашем регионе, поэтому до сих пор по статистике января-февраля – 30 % кредитного портфеля – продолжает составлять выдачи по льготной и семейной ипотеке.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Ёмкость ипотечного рынка достаточно серьёзно выросла, особенно за последние два года. Если посмотреть статистику Центрального банка, ёмкость рынка у нас 122 миллиарда – это портфель ипотеки по Омской области, и прирост за последний год был 24%, причём этот рост опередил рост самых популярных ранее кредитных продуктов (кредиты наличными). Банк Открытие на рынке ипотеки Омской области вырос на 43% по портфелю, поэтому я считаю, что мы росли опережающими темпами относительно рынка в целом. Весь набор ипотечных программ мы сохранили. По поводу структуры продаж: первое полугодие – самым популярным было рефинансирование ипотек сторонних банков на низких ставках, во втором полугодии у нас больше получалось вторички. Соотношение вторички – первички по итогам 2021 года сформировалось на уровне 70% на 30%. В программах господдержки мы принимали активное участие, ставки держали низкие, тем не менее вторичка победила, спрос на неё был более активный.

– Почему вторичка побеждает?

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Газпромбанк продолжает снижать процентные ставки на льготные программы, наиболее привлекательная ставка именно в сегменте семейной ипотеки. После внесения изменений в условия по семейной ипотеке, она стала доступна для граждан РФ при рождении у них ребенка с 01.01.2018 по 31.12.2022 г., а также ребенка, которому присвоена категория «ребенок-инвалид» количество заявок возросло, но эта программа, в любом случае, ограничена и не подходит большей части заемщиков. Льготная ипотека однозначно привлекательна, но в Омске нет достаточного количества предложений квартир, подходящих под льготную ипотеку.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Программа с господдержкой, с одной стороны, востребована по привлекательным ставкам, с другой – почему невысокий процент может быть у нас в регионе? В силу того, что эта покупка у юрлица-застройщика. У нас, как мы выяснили, их немного, причём эта программа распространяется не только на стройку, но и на те дома, которые уже сданы, на которые уже получены права собственности, и те, которые уже продаются по классическому договору купли-продажи. Не все знают, что это можно сделать.

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Ипотека с господдержкой востребована в Омске, спрос на нее есть, но при этом количество предложений ограничено (небольшой рынок новостроек, подходящих под условия этой программы). При этом для покупки квартир в других регионах, к примеру, в Москве или Санкт-Петербурге, определенной по программе максимальной суммы кредита для многих семей недостаточно – в прошлом году условия скорректировали и зафиксировали его на уровне 3 млн рублей, поэтому для приобретения жилья в этих городах должен быть внушительный первый взнос.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Есть аналитика от группы Открытие по прошлому году по стране, согласно которой в 16 регионах средний чек выдаваемой ипотеки с господдержкой составляет чуть меньше 3 млн рублей, еще в 26-ти регионах средний чек – 3-3,5 млн рублей. То есть, почти половина регионов РФ пришли к порогу, возможности для получения ипотеки с господдержкой значительно сужаются. Второй момент: выбор квартир на вторичном рынке значительно шире, но и там, как полагают эксперты, не так много предложений, как кажется на первый взгляд.

Максим Репин, директор ГК ОМЭКС:

– Мы проанализировали более 10 источников, в том числе «Домклик» от Сбера, и даже она очень отличается от аналитических данных на МЛСН. МЛСН, являясь «дочкой» «Циана», предоставляет отличные от него данные. Компания SRJ принадлежит ВТБ и тоже собирает данные, у них они также отличаются. Это связано с тем, что мы все смотрим на рынок недвижимости разными глазами и опираемся на разные данные, например, на временные промежутки и виды объектов. Ещё необходимо чистить все эти базы от накопившихся фейков. Как говорят, мол, было 7 тысяч объектов, а стало 5. На самом деле это очищенная база. В сухом остатке мы получим очень дефицитный рынок в Омске.

– Как повлияла льготная ипотека на стоимость квартир в Омске?

– Цены выросли, выросли значительно. По моим подсчётам, стоимость на первичном рынке за квадратный метр составила 77 тысяч рублей на конец декабря. В январе, если смотреть на МЛСН, – уже 87 тысяч, – комментирует Максим Репин.

– Все ли омичи справляются со взятыми на себя обязательствами?

Пандемия внесла в наш лексикон новое понятие – ипотечные каникулы. Много ли омичей захотели воспользоваться ими?

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– В Газпромбанке на сегодняшний день действуют две основные программы поддержки заёмщиков. Первая программа государственная, основанная на 76-ФЗ «О праве на ипотечные каникулы». По ней есть одно ограничение: жильё, приобретённое в ипотеку, должно быть единственным, но не каждый заёмщик может воспользоваться данной программой по причине этого ограничения. Вторую программу предлагает Газпромбанк, она называется «Ипотечные каникулы». В соответствие с этой программой оказывается помощь заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, при этом обязательным условием одобрения является предоставление документального подтверждения того, что у заемщика возникли финансовые трудности. В целом, можно отметить, что клиенты по ипотечному кредитованию обращаются для оформления ипотечных каникул крайне редко.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– У нас были такие обращения, но многие просто не хотели платить по личным причинам, например, хотели купить шубу или в отпуск съездить, но данная программа этого не предусматривает. Её задача – помогать людям, которые действительно оказались в сложных жизненных обстоятельствах, тогда банк предоставляет ипотечные каникулы.

И ещё у нас есть программа выкупа из-под залога – это один из вариантов помощи клиенту. Например, у меня есть квартира в залоге, а денег нет, покупателя найти тяжело. Альфа-Банк предлагает найти клиента, который готов эту квартиру купить.

Александр Боженко, управляющий директор ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Согласно закону, есть определённый перечень условий, который позволяет рассчитывать на получение от банка отсрочки платежей по кредиту: снижение доходов на 30%, тяжёлая жизненная ситуация, получение инвалидности и ряд других серьезных факторов. Воспользоваться государственной программой можно только один раз. При этом банки всегда заинтересованы идти навстречу клиентам, чьи финансовые возможности ухудшились. ВТБ, например, предлагает урегулировать такие ситуации и помочь вернуться в график ежемесячных платежей. И если в начале пандемии мы видели рост интереса к их отсрочке, то уже во втором полугодии 2020 года ситуация выправилась и подобных заявок от клиентов стало в разы меньше. В настоящее время, платежная дисциплина заемщиков ВТБ в Омской области стабильна и признаков ее ухудшения мы не фиксируем. Мы серьезно подходим к оценке платежеспособности клиента на этапе одобрения кредита, что позволяет сохранять уровень просроченной задолженности на минимальных значениях.

– Банк готов предоставлять кредитные каникулы, когда у клиента действительно тяжёлая финансовая ситуация, при условии документального подтверждения жизненного форс-мажора. В 2021 году не было ни одного обращения по кредитным каникулам, а в 2020 было меньше 10 обращений. Доля просрочек по ипотеке падает, заёмщики, которые взяли ипотеку, – самые дисциплинированные. При серьезном росте ипотечного портфеля в Омской области, доля просроченных кредитов снижается (за 2 года с 0,81 до 0,38%), абсолютное снижение составило более 200,0 млн.руб.

– Готовы ли омичи и дальше покупать квартиры?

Максим Репин, директор ГК ОМЭКС:

– Я вывел больше общероссийскую информацию по рынку ипотеки, и мы видим, как у наших коллег идёт уверенный рост. Если мы видим рост по 15-20%, то это галопирующий рост показателей, и мы видим, что у нас растут выдачи, растёт объём. Но каждый из нас понимает, чем эти бурные темпы обернутся на рынке 2022 года и на будущих периодах. Видны цифры и мощный 30-40% рост. Этот график я представил, как график динамики уходящих с рынка клиентов. Они брали ипотеку, они рефинансировались и уходили в более удобные условия ставок, которых сегодня уже нет и которых не будет в ближайшем будущем. И на рынке мы этих товарищей не увидим, как говорит Виталий Мутко, следующие 7-9 лет. Это платёжеспособные омские семьи, которые удовлетворили свой спрос в недвижимости, и в ближайшие 3-5 лет мы этих людей на рынке ипотеки точно не увидим.

Но здесь нужно сопоставлять целый ряд факторов, в том числе, все мы понимаем, что мы клиента считаем сразу по его доходам, как он будет у нас платить. Показатель роста дохода населения значительно снижается с кризиса 2004 года, и, если всё это сложить, мы будем в глубоком минусе.

Хотел бы ещё заострить внимание на сокращении численности населения России. Это очень важный показатель, который серьёзно влияет на рынок.

Ещё очень хорошо видно, как ведут себя ключевые ставки и ставки по ипотеке в первичке и во вторичке. График уже многие из нас видели, он очень показательный. Мы видим, что у нас ставка по ипотеке по портфелю в целом оказалась ниже, чем инфляция, и ниже, чем ключевая ставка на текущий момент. То есть мы это прекрасно понимаем.

Если очистить от инфляции, ипотечная ставка отрицательная, и именно поэтому второе полугодие и весь 2021 год люди бежали на рынок недвижимости, убегая от инфляции. Всё, что люди могли принести на рынок недвижимости, они уже принесли.

Однако не все эксперты согласились с таким прогнозом.

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Однозначно, перегрев рынка, который наблюдался в 2020, 2021 году, постепенно проходит, предложения и спрос снижаются и рынок, в целом, охлаждается. В 2022 году темпы ипотечного кредитования будут также снижаться. Но жизнь не стоит на месте, люди, которые покупали в 2020- 2021 году квартиры с целью инвестирования уходят, но остаются люди, которые покупают квартиры для расширения, по причине изменения семейных обстоятельств и прочие цели. Ипотечное кредитование никогда не остановится и не прекратится. Да, не будет таких безумных цифр, и результатов как в 2020-2021 году, но развитие экономики – это процесс цикличный, если сейчас ставки повышаются, значит, через пару лет ставки будут снижаться.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Мы прогнозируем, что в 2022 году рынок будет стремиться к равновесному состоянию — объём выдачи будет несколько ниже, чем в 2021 году, на это повлияет ряд факторов. Часть омичей уже удовлетворили спрос на приобретение недвижимости – либо улучшив свои жилищные условия, либо использовав ситуацию в качестве инвестиционного инструмента. Повышение ипотечных ставок и рост цены квадратного метра в 2021 году “притормозил” инвесторов, объективно к концу года их уже стало гораздо меньше.

Не стоит забывать и о снижении платежеспособности населения. Математика тут очень простая: за два года средний чек ипотечного кредита вырос с 1,8 до 2,7 млн.руб. Средний срок кредитования – вырос почти на полгода. При этом стоимость ипотеки, несмотря на наличие льготных программ, в 2021 году выросла относительно 2020, а в 2022 году на фоне роста ключевой ставки будет расти и дальше. Зная данные три фактора можно оценить рост платежа по ипотеке – он уже вырос на 25-27%, с 20 до 25 тыс.руб. в месяц.

При этом, наличие неудовлетворенного спроса – на лицо. Предложения явно недостаточно.

Поэтому, мы считаем очевидным незначительное снижение объема ипотечного кредитования в нашем регионе.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Прогнозы многих экспертов говорят о том, что рынок ипотеки и в принципе рынок недвижимости ждёт спад до 20-25%, но при этом бурный рост 2020-2021 года не будет пиковым, рынок не упадет и не рухнет. Высокая стоимость квартир, высокая ставка снижают покупательскую способность, т. к. зарплаты такими темпами не растут. Банки будут вынуждены находить пути решения и предлагать какие-то варианты, например, с застройщиками реализовывать программы с субсидиями, только не с государственными, а с собственными.

Застройщики также предполагают, что омичи и дальше готовы покупать квартиры. В Омск уже зашли два крупных иногородних игрока. Питерский «Эталон» Владимира Евтушенкова намеревается построить миллион квадратных метров жилья за 8 лет, а уральская «Брусника» Алексея Круковского – 300 тысяч «квадратов» новостроек за 5-6 лет. Омская компания «Стройбетон» заключила соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта в микрорайоне Амурский-2. Здесь должно появиться не менее 300 тысяч квадратных метров жилья. Но смогут ли омичи купить его?

– Если вероятность того, что льготную ипотеку продлят? И что будет, если этого не произойдёт?

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Стратегическая задача ВТБ – обеспечить доступность ипотеки для населения, в первую очередь, речь идет о работниках социальной сферы и семьях с детьми. Отмечу, что после повышения ставок всеми участниками рынка, наш банк сохранил условия по госпрограммам, предлагая одни из самых низких ставок. По нашим оценкам, рынок ипотечного кредитования в ближайшее время ждет охлаждение. Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы. В случае ее сохранения объем выдач может снова превысить 5 трлн рублей, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года. При этом мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьезного «проседания» рынка мы не увидим.

В 2022 году также стимулировать рынок ипотечного кредитования будет сегмент ИЖС, на который сейчас сместился фокус внимания государства. Его дополнительным импульсом станут специальные программы кредитования ИЖС, которые запустили крупнейшие банки. Этот сегмент растет – в том числе, благодаря пандемии – высокими темпами.

В меняющихся условиях рынка я бы посоветовал обратить внимание на те возможности, которые государство предоставляет помимо жилищных программ. К примеру, многодетные семьи могут получить выплаты в размере до 450 тысяч на погашение ипотечного кредита – льгота доступна тем, у кого с 1 января 2019 года появился третий или последующий ребенок. Для получения выплаты родителям нужно обратиться в банк, в котором был оформлен ипотечный кредит, с заявлением и подтверждающими документами.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Основными определяющими рынок в 2022 году факторами будут, на наш взгляд, возможное завершение льготной госипотеки, нормализация рынка и возвращение исторической сезонности. Кроме того, ожидается, что в 2022 году завершится наладка новых для рынка механизмов – базы для развития малоэтажного домостроения (ИЖС) и комплексного развития территорий (КРТ). Эти механизмы могут значительно изменить ландшафт рынка. Та же «Сельская ипотека» демонстрирует повышенный спрос покупателя на качественное загородное жилье. Тем не менее, из-за инертности рынка значительное влияние эти факторы начнут оказывать не ранее 2023 года.

На первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен. Однако с учетом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10-12%. Что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки. Цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3-5%.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Банки будут осторожны в своих прогнозах, потому что рынок недвижимости достаточно нестабилен, подвержен экономическим и политическим решениям. Мы рассматриваем разные варианты развития событий, мы готовы к тому, что программу остановят, и к тому, что она будет видоизменена.

Как будет развиваться ситуация дальше, существует множество мнений. Не так давно я слышала о том, что программу льготной ипотеки хотят распространить на вторничный рынок. Не знаю, насколько это реализуемая идея, потому что программа разрабатывалась для поддержки застройщиков. Но сейчас есть идея поддержать и людей, которых интересует вторичный рынок. Так, дальневосточная ипотека разрешает приобретения жилья и на вторичном рынке тоже.

Вместе с тем мы понимаем, что всё льготное конечно, поэтому «Альфа-Банк» не фокусируется только на госпрограммах и не столько на госпрограммах, мы предлагаем и свои интересные программы для покупки в том числе и на вторичном рынке. В сегменте новостроек тоже есть различные предложения.

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Однозначный прогноз состоит в том, что темпы ипотеки будут снижаться, ставки будут расти в ближайшее время, возможно, по вторичному жилью – дойдут до уровня 16%. Привлекательность первичного рынка будут сохраняться в нашем регионе и в дальнейшем. Программы государственной поддержки, такие востребованные населением, будут трансформированы, может быть станут доступны для ограниченных категорий граждан, пока можно только догадываться, каким будет решение правительства.

– Какие предложения по ипотеке есть сейчас?

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Наиболее привлекательные программы на сегодня – это программы государственной поддержки: по семейной ипотеки, ставка составляет 4,69%, по льготной ипотеке – от 5,99%, по военной ипотеке Газпромбанк предлагает одну из самых лучших ставок – 6,9%. Чем выше суммы кредита, тем ниже процентная ставка. На приобретение вторичного жилья банк предлагает ставки от 9,8% Также предлагаем хорошие условия на приобретение домов – ставка от 10.4%..

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Наиболее привлекательные условия мы предлагаем по спецпрограмме с одним из застройщиков Омска, в рамках которой можно приобрести квартиру в строящемся доме по ставке 1,5% на весь срок действия кредита. Что касается программы с господдержкой, если брать наш регион, то по ней действует ставка от 4,3% на приобретение жилья в новостройке. Если говорить о вторичном жилье, то минимальная ставка на сегодняшний момент составляет 10,3%. Несмотря на то, что ставки растут, за счет возможности рефинансирования кредита и с учетом возврата НДФЛ по уплаченным процентам, использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несет для заемщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства. Ипотека «фиксирует» стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить на квартиру. За счет ипотеки заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. Такой вывод применим как для кредитов сроком 15 лет, так и для кредитов на более длительные сроки (20-30 лет), которые позволяют существенно снизить размер ежемесячного платежа.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Широкая линейка программ представлена в Альфа-Банке, начиная с программы господдержки, которая была введена в 2020 году. Семейная ипотека – это программа с самой низкой процентной ставкой. Программа на приобретение квартиры со специальными условиями у отдельных застройщиков, с которыми заключены соглашения. Есть предложения под 0% на период до трёх лет, есть другие вариации, когда даётся отсрочка платежа на небольшой период, когда, например, дом сдаётся. Банк сейчас нацелен на вторичный рынок, и здесь также есть интересные предложения: выкуп из-под залога другого банка, электронная регистрация не только на новостройки, но и на вторичный рынок. Есть программы, где не требуется подтверждение дохода. Линейка программ постоянно расширяется. Банк открыт к взаимодействию с нашими партнёрами: застройщиками, агентствами недвижимости.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– В банке «Открытие» 14 ипотечных программ. Мы работаем как по стандартным программам – первичный и вторичный рынок, рефинансирование, так и по специфическим – это ипотека на апартаменты, загородный дом, военная ипотека. Есть ипотечные программы на приобретение жилья под залог имеющейся в собственности квартиры, а также на капитальный ремонт своего жилья. Каждому клиенту мы поможем подобрать ипотечную программу под его потребности.

И напоследок – полезный совет от экспертов: перед оформлением ипотеки сравните условия нескольких банков, причём обращайте внимание не только на процентную ставку – это не конечная стоимость кредитного продукта. Обратите внимание и на размер ежемесячных платежей, срок кредитования и итоговую стоимость.

Источник: Om1.ru

Двадцать девятого сентября состоялся круглый стол с участием представителей ипотечных банков и агентств недвижимости города Омска на тему «Рынок вторичной недвижимости и ипотека». Что могут предложить заемщикам банки? Стоит ли опасаться ипотечного пузыря в нынешних условиях?

Директор ООО «Издательский дом «КВ» Юлия МАЛЮТИНА задала эти вопросы экспертам.

– Коллеги, давайте обсудим, что сейчас происходит на вторичном рынке недвижимости.

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– С апреля 2020 года мы наблюдаем на вторичном рынке недвижимости неуклонное, пусть и с разной степенью скорости в разные периоды, снижение объема предложений. Ценник, по классической экономической формуле, растет. Длительное время он подстегивался дешевой ипотекой. Примерно полгода назад рынок начал сжиматься в плане спроса: люди стали дольше принимать решение по приобретению жилья. Ажиотаж из-за выгоды от снижения ипотечной ставки взвинтил цену на квадратный метр, и люди вынуждены отказываться от обменных сделок. Если взять соотношение чистых продаж и обменных сделок, то вторых стало меньше. Стоимость классического жилья в общей сложности выросла в среднем на 64%. Новостройки я в расчет не беру, в Омске их значительно меньше по сравнению с соседними регионами, и в ближайшие два года это вряд ли изменится. Застройщики пока вовсю пользуются этим положением. На мой взгляд, как только ситуация с ценами стабилизируется, то именно обменные сделки и станут резервом рынка. Продаются сейчас в основном квартиры уезжающих из Омска, спекулятивные – те, которые приобретались на стадии роста, «отпускные» – когда два раза в год не съездили отдохнуть, купили жилье. То есть возвращаются на рынок квартиры, которые не нужны для проживания, что называется, здесь и сейчас. Таких, по нашим оценкам, около 15% от всех выставленных на продажу. Это очень много для Омска, учитывая, что наши сограждане предпочитают инвестировать в жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Калининграде и за пределами РФ.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО, руководитель Абсолют Банка в Омске:

– Интересный тренд: за этот год в два раза выросло количество междугородних ипотечных сделок. К сожалению, Омск относится к городам-миллионникам с наиболее выраженным оттоком местного населения. Абсолют Банк проводит сделки по покупке недвижимости в других городах в режиме онлайн и без дополнительных комиссий. Если пакет документов готов, то на сделку можно выйти уже на следующий день. Чаще всего омичи приобретают в ипотеку квартиры в Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре. Столица не вошла в ТОП-5 самых популярных городов для переезда.

– Насколько рост цен на вторичку в Омске отличается от роста цен в других регионах?

Кирилл РЯЗАНОВ, директор ООО «РИЭЛТКОНСАЛТ»:

– Согласно аналитическим данным, мы вторые по данному параметру в России. Это связано с низким объемом новостроек. У нас не так-то много домов, готовых к сдаче, но цены на квартиры там растут катастрофически каждую неделю. Скоро в город зайдут два застройщика с жильем комфорт-класса, и скорее всего омичи будут отдавать предпочтение именно им. Тенденции к снижению цен точно не видно.

Татьяна ДЕЛЬ, руководитель Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ»:

– Застройщики, чей заход на рынок сейчас активно анонсируется, по моим данным, будут вести далеко не экономполитику. На мой взгляд, цены только вырастут. Понятное дело, что сначала компании прикормят клиентов, предложат интересные варианты, но это ненадолго. Цены у них будут в любом случае выше, чем в «Кузьминках» или в ЖК «Гармония жизни».

Александр КАЮКИН:

– Мы все хорошо помним, как продавались последние дома у «Стройбетона» до скачка цен. Недавно клиент позвонил им посмотреть квартиры в доме ЖК «Золотые паруса» – а там в очереди уже больше 1000 человек на 480 квартир. При этом цена еще не объявлена, а соседние объекты предлагаются от 90 тысяч рублей за кв.м. Получается, что треть в любом случае купит квартиру. Поэтому можно считать, что 300 квартир ими уже проданы. «Брусника» и «Эталон» заходят в Омск зарабатывать деньги. У них такой средний чек в других городах, что долгое время Омск им был неинтересен, но сейчас проекты становятся рентабельными. Однако это перспектива полутора-двух лет, когда будет что-то вырисовываться. Участок, который выбрала «Брусника», очень сложный геодезически. Да и вся земля у них с историей – на Волгоградской уже трижды перед новым застройщиком банкротились застройщики. Я не знаю, окупится ли эта локация, готовы ли будут омичи платить за качество жизни, смогут ли они конкурировать с местными строителями, у которых жилье уже с отделкой – купи и живи. Представим, что все эти проекты уже реализованы. Что изменится? Количество сделок на вторичном рынке упадет на 10-15%. Но во всех остальных регионах они продают по эскроу, то есть сразу. Цены же в любом случае стабилизируются – думаю, в первой половине 2022-го. С высокой степенью вероятности Центробанк повысит ключевую ставку, что приведет к снижению спроса и, соответственно, снижению стоимости жилья. А уже во втором полугодии 2022-го нас ждет небольшая стагнация. К 2023-му цены скорее всего ощутимо просядут до 15%, если государство не решит поднимать объемы в стройке и создаст какие-то программы для застройщиков. Тогда, конечно, ситуация изменится. Для Омска сейчас основная проблема – отток населения: люди хотят больше продать жилья, чем купить.

Елена ДЕВЯТКОВА, руководитель Центра ипотечного кредитования АО Альфа-Банк в Омске:

– Я читала мнения аналитиков, что объем предложений в регионе на рынке вторички сократился в четыре раза.

Александр КАЮКИН:

– Если раньше максимальным объем предложений по квартирам на вторичке был 23 тысячи оферт, то сейчас от 10 до 11 тысяч. Я бы сказал, что объем предложений снизился в 2–2,5 раза. Кстати, то же самое – сокращение предложений, повышение ценника – характерно и для земли под ИЖС, сказалось влияние сельской ипотеки. Рынок коммерческой недвижимости вообще стагнирует. Сейчас квартира может стоить по 60 тысяч рублей за кв.м, а офис в этом же доме – по 40 тысяч за кв.м.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Все уходят в «цифру», отказываются от офисов.

Александр КАЮКИН:

– Если уровень жизни растет, то за ним растут и все сегменты рынка. Какой бы ни был тренд на цифровизацию, если коммерческая недвижимость стоит, а разница между офисом на первом этаже и квартирой на седьмом 50%, это говорит о явном перекосе. Можно сказать, во вторичке уже есть «пузырь» – люди покупают офис и спокойно живут в нем, потому что это дешевле. Перевод из коммерческой недвижимости в жилую очень актуален.

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ:

– Хочу отметить, что на текущий момент многие банки сохраняют ставки на комфортном уровне, а по ряду программ – снижают. В частности, банк ВТБ в сентябре улучшил условия по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке. Кроме того, дополнительные дисконты доступны заемщикам, которые оформляют сделки в цифровых каналах банка. Возможность снизить ставку по кредиту позволяет получить нашим заемщикам посильный с финансовой точки зрения ежемесячный платеж, ведь для большинства клиентов доступность покупки квартиры определяется в первую очередь именно его размером. Помимо этого, ряд банков дает дополнительные возможности сэкономить при оформлении кредита. К примеру, в ВТБ сегодня можно отказаться от страхования жизни и здоровья на первый год действия ипотечного кредита. Это позволит сэкономить часть семейного бюджета, при этом отказ от страховки не приведет к изменению ставки. Воспользоваться этим предложением клиенты могут до конца 2021 года.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Ипотека на вторичное жилье в 2021 году продолжает оставаться драйвером рынка в Омске. Это связано с хроническим дефицитом предложения среди новостроек. Выбор объектов на первичном рынке у нас довольно скромный, особенно, по сравнению с другими городами-миллионниками. Но все же предложения от застройщиков есть, и интерес к квартирам в новых домах, конечно, тоже. Доля выдач займов на покупку готовых квартир сейчас составляет порядка 90%. Мы прогнозируем, что до конца года она не изменится.

Алексей ДЕНИСОВ, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Не думаю, что цены будут сильно расти, предложений на рынке достаточно, численность населения региона падает. Емкость рынка вкладов Омской области упала на 20 млрд рублей. Эти деньги либо ушли на проживание, либо на спекулятивный спрос. Если раньше закупались микроволновками и холодильниками, лишь бы средства не сгорели, то теперь масштаб вырос и речь идет о квартирах.

– Так каковы тогда перспективы вторичного рынка недвижимости? Мы же понимаем, что все завязано на покупательную способность населения.

Татьяна ДЕЛЬ:

– Клиенты все чаще говорят, что недвижимость становится недоступна обычному человеку.

Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования банка «Открытие» в Омске:

– Согласна. К нам тоже приходят клиенты, им одобряется определенная сумма ипотеки, но они уже не могут на нее купить нужную им квартиру. Ставки по кредитам падают, это действительно выгодно, но доходы-то населения не растут. Два года назад человек мог купить двушку за 2,5 млн рублей, сейчас при том же уровне доходов он уже не может приобрести даже однокомнатную.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Средний чек по ипотеке на вторичку за год увеличился с 1,7 млн до 2,3 млн рублей. В первую очередь это связано с ростом цен. Омск бьет рекорды: год назад квадратный метр стоил 47 тысяч рублей, сейчас – 66 тысяч рублей. Стоимость жилья сегодня влияет на финансовую нагрузку заемщиков больше, чем ставка по ипотеке. Но интерес к покупке недвижимости в ипотеку у омичей есть. Лучшие результаты показывают те банки, которые могут не только предложить низкие ставки, но и готовы быстро провести сделку. В условиях быстро меняющихся цен на недвижимость этот момент важен для заемщиков.

Татьяна ДЕЛЬ:

– В начале этого года в нашем отделе ипотеки много покупателей отпало. Приведу пример: одобряется ипотека в 1,5-1,8 млн, ранее на эту сумму можно было купить двухкомнатную квартиру – хрущевку в Нефтяниках. Сейчас жилье за эти деньги действительно невозможно найти, потребители уходят обратно в аренду: платить за съем квартиры 12-15 тысяч рублей в месяц реально, а взять ипотеку на 2,5-3 млн уже нет, клиенту просто не одобрят такую сумму в силу его доходов.

Кирилл РЯЗАНОВ:

– Прошлый год был первым за последнее пятилетие, когда не было к ноябрю гигантского роста продаж. Весь рост пришелся на август-сентябрь-октябрь. В декабре еще можно было купить квартиру за 1,2 млн, а после декабря она же стоила 2 млн.

Александр БОЖЕНКО:

– Коллеги наверняка подтвердят, что на рынке стали разбирать квартиры подороже, те, что не нуждаются в дополнительном ремонте. Особенно это касается молодых семей, причем дело скорее не в финансовых затратах, а во временных и моральных. Сегодня к продавцам жилья и застройщикам предъявляются повышенные требования к качеству жилья. Многие омичи выбирают жилье исходя из состояния инфраструктуры и благоустройства района, состояния дома, в котором планируют жить. Да, цены на комфортное жилье в связи с заходом на строительный рынок иногородних компаний будут выше средних по рынку, но в Омске уже сформировался пул клиентов, готовых заплатить чуть больше. Поэтому жилье более высокого класса за разумную цену однозначно будет востребовано.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Три-четыре года назад более 50% сделок проходили с однушками. Сейчас популярны просторные двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв.м. Районы особого значения не имеют, а вот год постройки дома, напротив, очень важен. Жители Омска предпочитают квартиры в домах, построенных после 2000 года.

Татьяна ДЕЛЬ:

– Квартиры, не требующие дополнительных вложений любого рода, действительно очень востребованы. Выкуп и косметический ремонт жилья с последующей перепродажей даже стал отдельным видом бизнеса, не считая устойчивого спроса на него со стороны агентств недвижимости. Сейчас даже убитые квартиры очень выросли в цене, стройматериалы тоже, и это сводит на нет саму идею бюджетной переделки.

Кирилл РЯЗАНОВ:

– Да, я буквально недавно посмотрел один вариант в доме 1933 года постройки, с деревянными перекрытиями, квартира, заметно, со свежим ремонтом. Цена просто космос… На эти деньги год назад можно было купить трехкомнатную в центре.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– То что скупали за 1,2 млн до пандемии, сейчас выставляется за 3,5 млн.

– А какого изменения ключевой ставки вы ждете?

Алексей ДЕНИСОВ:

– Дело не в ставке. Оценивая экономику, следует исходить из того, откуда берется сумма на покупку квартиры. Это либо сбережения, либо заемные средства. Две недели назад Гарегин ТОСУНЯН, президент Ассоциации российских банков, объяснил журналистам, что ситуация со сбережениями кардинально изменилась. Если лет десять назад люди копили деньги, по вкладам были адекватные ставки, резких скачков цен не было, не было опасений за экономику страны… То сейчас мы, потребители, не то чтобы с головой ушли в заемную стратегию, но 85% вкладчиков держат на счете до 100 тысяч рублей, 11% – до миллиона рублей и только 4% – более миллиона. То есть у 96%, имеющих сбережения, нет денег ни на покупку квартиры, ни на погашение кредита. А те 4% скорее всего или успели вскочить в последний вагон выгодных предложений по жилью, либо сейчас будут развлекаться поиском вариантов за границей. Что произошло с рынком, когда в прошлом году государство решило поддержать строителей? Ипотека упала на 15% в относительном выражении, цена за квадрат выросла на 100%. Люди вытащили последние деньги. ТОСУНЯН об этом и говорит: все, у населения больше нет средств, нет никаких запасов. В Омском регионе официальная средняя заработная плата – 35-36 тысяч рублей, реальная – 25-26 тысяч. В новых реалиях средний чек по ипотеке – 2,6 млн рублей (а был 1,4 млн два-три года назад, до введения ипотечных программ с господдержкой). Средний срок выплаты уменьшился с 25 до 20 лет. Нагрузка на платеж вырастает в 1,5-2 раза в связи с падением среднего дохода, стоимости рубля и так далее. Что мы имеем? В Омской области просрочка по ипотеке 0,4%, по стране 0,65%. Вроде бы неплохо, но в ближайшие два-три года она начнет расти и народ начнет продавать «инвестиционные» квартиры.

Александр КАЮКИН:

– Да, это занятная тема, но по большому счету, это покупка красивой картинки в телефоне, которая обваливается гораздо быстрее, чем стоимость недвижимости. Я хорошо помню, как в 1998 году можно было заснуть, имея деньги на автомобили, которых на следующий день хватило бы максимум на колеса. 2008 год уронил цены на недвижимость в два раза, и мы этот кризис «ели» четыре года. В 2014-м скачок доллара, и в 2015-м не выдали практически ни одной ипотеки. Какая ипотека, если ставка выросла в два раза?

Александр БОЖЕНКО:

– Конечно, макроэкономические факторы и действия регулятора оказывают существенное влияние. Копить становится невыгодно, а решать жилищные вопросы нужно. Наш банк повышает доступность программ кредитования для заемщиков. В том числе за счет суммирования дисконтов за подачу заявки на ипотеку через личный кабинет интернет-банка или в мобильном приложении ВТБ Онлайн, за использование сервиса электронной регистрации, а также для ряда отдельных категорий заемщиков. При расчете итоговой ставки учитываются также дополнительные дисконты за партнерство с банком от агентств недвижимости. По факту получается, что клиент может получить дополнительную скидку к базовой ставке максимально до 1,4%. Мы отмечаем, что финансовая грамотность населения растет, ипотечных заемщиков отличает высокая платежная дисциплина.

Алексей ДЕНИСОВ:

– Структура банковских сделок действительно очень изменилась. Оборот выдачи ипотечных кредитов большой, а портфель практически не вырос, половина приходится на рефинансирование. В этом году за один месяц в Омской области за 2259 сделок выдали ипотечных кредитов на 5,5 млрд рублей, по эскроу менее 10%.

Александр КАЮКИН:

– Заемщикам важно трезво оценивать риски, прислушиваться к рекомендациям тех же банков, не воспринимать как бизнес то, что им не является, взвешенно подходить к своим доходам. Согласен полностью с ТОСУНЯНОМ: денег у людей больше не стало. Что с этим делать? Деньги раздавать начинать? Мне представляется, что будущее за предпринимателями, возможно, государственными программами, предоставляющими рассрочки на длительное время, паевые какие-то истории. Могут ли сейчас строители позволить себе предоставлять рассрочку на пять лет? Нет. Это говорит о том, что у них недостаточная капитализация, а многие сидят на финансовой игле. Какой следующий шаг для покупателя – пожизненно наследуемая ипотека? При этом людям главное – стабильность, отсутствие неопределенности, тогда есть возможность планировать. Если сделка осуществляется в инвестиционных целях – один расчет, если для жизни – все по-другому. Живешь ведь сейчас. Поэтому сегодня и совершаешь сделку. В долгосрочном периоде, 15-20 лет, скорее всего все станет дороже.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– На мой взгляд, не все так пессимистично. Жизнь не останавливается, люди всегда женятся, рожают детей, разводятся, съезжаются, расстаются, и услуги риелторов, услуги банков всегда будут востребованы. Мы, как банк, приспосабливаемся к условиям. Когда была возможность выдавать кредиты с большим первоначальным взносом, с низкими процентами, мы это делали. И сейчас у нас есть инструменты, которые можем предложить. Не могу сказать, что они пользуются взрывным спросом, но они работают для тех, кто не имеет сбережений, но собирается купить жилье. Мы предлагаем вариант выкупа квартиры из-под залога в другом банке, выдаем дополнительные кредиты на ремонт и так далее.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– В 2021 году до 30% увеличилось количество сделок в формате «ипотека на ипотеку». Абсолют Банк в рамках стандартных программ выдает ипотеку на залоговое имущество. Это востребовано, если продается квартира, за которую все еще выплачивается кредит. Например, владельцы решили переехать в другой район или у них появились дети, и им нужна более просторная квартира. В начале апреля наш банк улучшил условия по программе рефинансирования. Теперь заемщик может одновременно снизить ставку по ипотеке и еще получить до одного млн рублей на любые нужды. В итоге за несколько месяцев количество заявок на рефинансирование ипотечных кредитов других банков выросло в два раза.

– Как за время пандемии изменился портрет ипотечного заемщика?

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Наверное, в целом значительных изменений не произошло, зарплаты ведь не слишком изменились. Это по-прежнему по большей части клиент, работающий по найму, имеющий стабильный доход, семью с одним-двумя детьми. С другой стороны, появилось больше возможностей для клиентов, которые не могут подтвердить свой доход официально – стало больше заемщиков, которые пользуются программой «по паспорту», то есть без подтверждения дохода.

Алексей ДЕНИСОВ:

– Мне кажется заемщик стал старше – он берет ипотеку для своих детей. Конечно, срок выплаты кредита сократился, ведь времени до пенсии остается все меньше, а надо успеть каждому ребенку купить по квартире.

Юлия РУПАСОВА:

– Но появились и очень молодые заемщики – по 19-20 лет. Они, как правило, заняты в сфере IT, компьютерном дизайне и хорошо зарабатывают. Некоторые заходят в ипотеку вместе с родителями, которые обеспечивают первоначальный взнос.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Учитывая, что сейчас детей заводят примерно в 30 лет, средний возраст заемщика обозначается как раз этим периодом: 30-38 лет.

– Какова доля ИЖС в структуре объема предложений жилья на рынке?

Александр КАЮКИН:

– Около 30%. На такое жилье есть устойчивый спрос. Однако на сегодняшний день качественного предложения нет. Реально есть только пара коттеджных поселков, которые предлагают к продаже различные варианты, но это все вне черты города. Плюс есть различные нюансы с коммуникациями – водоснабжением, газом, канализацией. Можно сказать, что структурного предложения нет. В зоне спроса находятся благоустроенные жилые дома стоимостью до пяти млн рублей, с участком 4-6 соток, подходящие под ипотеку. Таких предложений очень мало. Также пользуются спросом дачи с возможностью прописки для постоянного проживания стоимостью до одного млн рублей.

– Насколько активно используются дистанционные сервисы в ипотеке?

Александр БОЖЕНКО:

– Условия ограничений физических контактов, с которыми столкнулись все в период пандемии, конечно же, способствовали переходу банков на дистанционный формат работы с клиентами, поэтому популярность онлайн-сервисов набирает обороты. К примеру, сегодня подать заявку можно не только в офисе ВТБ, но и через партнеров банка или самостоятельно в личном кабинете интернет-банка или в мобильном приложении ВТБ Онлайн. В банк достаточно совершить один визит для подписания документов. Еще один популярный сервис, востребованный среди клиентов – электронная регистрация права собственности. Данные сервисы не только экономят время, но и дают дополнительный дисконт 0,3% к ставке. Обе скидки можно суммировать.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Сегодня в омском отделении Абсолют Банка 95% заявок на ипотеку поступает онлайн – от наших партнеров среди риелторов и застройщиков, подключенных к цифровой платформе. Также заявку можно подать на сайте – через сервис «Ипотека под ключ». Полностью увести ипотеку на вторичном рынке в онлайн пока не так просто, как кажется. Во-первых, человеческий фактор: покупатель и продавец чаще всего не готовы провести сделку, не видя друг друга и объект недвижимости. Во-вторых, многие участники сделок пока не готовы к проведению ипотечных сделок с электронной регистрацией. Поскольку мы в основном работаем со вторичкой, то актуален сервис онлайн-оценки недвижимости. Почти 100% заемщиков заказывают ее через сайт: им не надо самим искать надежное аккредитованное агентство. Оценщик проводит процедуру в любое удобное время суток. Отчет по форме банка готов уже через 24 часа, а не через неделю-другую. Также наши клиенты могут продлевать страховку, заказывать любые справки, совершать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, погашать его досрочно в интернет-банке или мобильном приложении.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Соглашусь с Дмитрием. Возвращаясь к теме межрегиональных приобретений жилья, мы так же сейчас наблюдаем повышенный интерес к таким сделкам. За последние пару месяцев их доля у нас выросла на 20%. Альфа-Банк тоже проводит цифровые, полностью электронные сделки на первичном рынке, покупателям не нужно ездить в регион приобретения для заключения договора, не нужно беспокоиться о порядке сдачи документов на регистрацию. Все происходит дистанционно в цифровом формате. В целом Альфа-Банк – банк для умных и свободных, и свободных, в том числе в формате времени и месте общения с банком. Поэтому цифровой сервис стоит у нас на первом месте. Все этапы, начиная с подачи заявки, заканчивая обслуживанием кредита, может проходить дистанционно.

– Большое спасибо, что поделились с нами информацией, которая наверняка станет полезной для тех, кто планирует в самое ближайшее время решить свой квартирный вопрос или вложиться в недвижимость в инвестиционных целях. 

Фото © Александр КАТАЕВ

® При поддержке likado.ru

29 сентября за круглым столом ситуацию на рынке вторичного жилья и роли ипотеки в решении омичами своих жилищных вопросов обсудили представители банков и агентств недвижимости.

В круглом столе приняли участие:

• управляющий банком «Открытие» в Омской области Алексей ДЕНИСОВ;
• руководитель Группы ипотечного кредитования банка «Открытие» в Омске Юлия РУПАСОВА;
• руководитель Центра ипотечного кредитования АО Альфа-Банк в Омске Елена ДЕВЯТКОВА;
• управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ Александр БОЖЕНКО;
• руководитель Абсолют Банка в Омске Дмитрий ИЛЬЧЕНКО;
• руководитель Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ» Татьяна ДЕЛЬ;
• директор ООО «РИЭЛТКОНСАЛТ» Кирилл РЯЗАНОВ;
• директор ООО «ЛЕДОН-недвижимость» Александр КАЮКИН.

С точкой зрения участников круглого стола, организованного по инициативе еженедельника «Коммерческие Вести» и сайта likado.ru, можно будет ознакомиться в номере газеты  «Коммерческие вести» от 13 октября.

Чтобы обсудить, что было и будет со льготной и с нельготной ипотекой за круглым столом в редакции еженедельника «Коммерческие вести» собрались руководители направления ипотечного кредитования омских отделений банков.

Главный редактор издания Марат ИСАНГАЗИН обсудил с ними перспективы льготной ипотеки с господдержкой и последние тренды на рынке недвижимости в Омске.

Марат ИСАНГАЗИН: – На Петербургском международном экономическом форуме Президент РФ Владимир ПУТИН сообщил, что льготная ипотека продляется еще на год, но на несколько изменившихся условиях – ставка поднимается с 6,5% до 7%, размер кредита для регионов сокращается с 6 до 3 млн. рублей. Однако омские банки сегодня дают льготную ипотеку с господдержкой в среднем под 5,5%. Как это возможно?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области: – Государство решило, что будет субсидировать часть процентной ставки по кредитам, которые банки выдают на покупку новостроек. Но ставка должна быть не выше 6,5%. Банки посчитали размер субсидии и приняли решение, что при такой маржинальности есть возможность сделать дополнительную скидку. Заработать чуть меньше, но выдать больше кредитов за счет лучших условий для заемщиков.

Размер субсидии привязан к ключевой ставке. Она в последнее время дважды поднималась. Это повлияло на цены на вторичном рынке у отдельных игроков, но при этом в ипотеке по господдержке произошла обратная ситуация. ВТБ, в частности,  увеличил дисконт  и снизил конечную ставку для потребителя.

Марат ИСАНГАЗИН: – Сейчас омичи еще успевают подать заявку и до 1 июля получить ипотеку по старым условиям или уже стоит готовиться к новым?

Татьяна ВЕРНЕР, начальник Центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Ф-ла Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»: – Подача заявки и получение положительного решения по ипотеке в большинстве банков занимает всего сутки. Но в текущей ситуации, когда льготная программа действует до 1 июля 2021 года, то есть необходимо выйти на сделку именно до этого срока, даже получив одобрение в банке, нет гарантии, что вы успеете подобрать объект. В случае, если у Вас получиться найти подходящий объект для покупки, то в течение 3-5 дней можно полностью оформить сделку.

Марат ИСАНГАЗИН: – В Омске новые квартиры от крупных застройщиков считаются вторичным рынком, потому что они сами или риелторы выкупают их и выставляют на продажу. А в ипотеке с господдержкой такие квартиры участвуют?

Елена ДЕВЯТКОВА, руководитель Центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» в Омске: – Участвуют. Но есть определенные условия. И в семейной ипотеке, и в ипотеке с господдержкой главное – это покупка у юрлица, у первого собственника в данном случае. У ипотеки с господдержкой – это должен быть именно застройщик. Наши крупнейшие застройщики строят, оформляют на себя право собственности, потом продают по договорам купли-продажи. Их объекты вполне подходят под программу господдержки.

Марат ИСАНГАЗИН: – Они говорят, что их квартиры не особо много участвуют в ней…

Александр БОЖЕНКО – Речь идет о программе регионального субсидирования, которая реализуется через ОРИК (от ред.: Омская региональная ипотечная корпорация). Но «немного» – это ведь оценочная категория, есть люди, которые приходили и на региональную программу субсидирования в том числе.

Марат ИСАНГАЗИН: – Льготная ипотека какую долю занимает в общем количестве выданных в Омске ипотек?

Татьяна ВЕРНЕР: – По официальной статистике, размещенной на сайте ДОМ.РФ, в принципе, структура ипотечных выдач примерно одинаковая на территории Российской Федерации и выглядит она следующим образом: ипотека на строящееся жилье составляет около 30-35%, на вторичное жилье – около 50-55%, рефинансирование ранее оформленных кредитов – 10 %, оставшаяся небольшая доля-  кредитование жилых домов – 2%. В кредитных портфелях банков примерно такое соотношение будет сохранятся.

Марат ИСАНГАЗИН: – Т.е. ипотека на новостройки почти вся идет с господдержкой?

Татьяна ВЕРНЕР: – В текущей ситуации у нас в банке все ипотечные кредиты на строящееся жилье оформляются в рамках льготной ипотеки.

Александр БОЖЕНКО: – Но есть ограничения по сумме. До 1 июля максимальная – 6 млн. рублей. Более 95% объектов в регионе подпадают под эти критерии. Да, есть отдельные жилые комплексы, которые дороже, но они занимают небольшую долю. Есть квартиры, которые заемщики приобретают у нас в ипотеку, но находятся они в Москве. Такие объекты выходили за рамки 12 млн. рублей и не подходили под ипотеку с господдержкой. Их немного. Думаю, в пределах 5%, а во вторичке 1-2%.

Марат ИСАНГАЗИН: – Аналитики говорят, что у 59 регионов будут проблемы, потому что средняя стоимость жилья там выходит за рамки 3 млн. рублей, а вот остальные субъекты получат развитие. Омская область, как я понимаю, относится к последним?

Александр БОЖЕНКО: – Средний чек у нас пока до 3 млн. рублей.

Елена ДЕВЯТКОВА: – За последний месяц средний чек явно подрос. Долгое время он был 1,7 млн. рублей, сейчас 2 – 2,2 млн. рублей. Но не 3 млн. рублей. Так что у нас хороший потенциал.

Марат ИСАНГАЗИН: – Какой у вас первоначальный взнос?

Александр БОЖЕНКО: – Средний первоначальный взнос у нас тоже порядка 30%. Есть клиенты, которые приходят с минимальным – 10%, есть те, у кого нет ничего, только маткапитал. Это мы говорим про вторичное жилье. Но клиенты, покупающие трехкомнатную полнометражную квартиру, как правило, совершают не первую покупку, у них уже есть актив, который они продают. За счет этого формируется больший размер первоначального взноса. Покупателям, имеющим минимальный первоначальный взнос, будет сложнее, потому что 3 млн. рублей может не хватить на покупку квартиры в Омске. Для нашего региона это не так критично, как для Москвы и Санкт-Петербурга. Нововведение несколько охладит спрос и притормозит рост цен, потому что в прошлом году во всех регионах спрос вырос достаточно существенно, что повлекло увеличение стоимости. Мы говорим обо всех субъектах федерации. Есть регионы, где новостройки отсутствуют совсем. Но обратная сторона в том, что рост цены вызывает интерес у федеральных компаний заходить в наш регион. В частности, речь о двух, которые уже объявили о своем желании строить в Омске.

Марат ИСАНГАЗИН: – Сейчас семейной ипотеки меньше, чем ипотеки с господдержкой? Вы рассчитываете, что произойдет рост?

Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования Банка «Открытие» в Омске: – У нас по сравнению с прошлым годом доля семейной ипотеки увеличилась с 3 до 7%. Зафиксирована динамика именно межрегиональных сделок – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Анапа, т.е. у людей уже есть объект в городе, они его не продают, но покупают новостройки. Инвестируют. Плюс могут сделать рефинансирование уже оформленного объекта и уйти с той ставки, которая была ранее.

Татьяна ВЕРНЕР: – Семейная ипотека – достаточно узкий сегмент вы ипотечном кредитовании. Сейчас в ипотечном портфеле банков он  составляет не более 3-7%.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Согласно статистике ДОМ.РФ, львиную долю занимает господдержка, вторая по размеру, но в разы меньше – это семейная ипотека. На мой взгляд, то, что сейчас разрешат брать ипотеку семьям с одним ребенком, – это хорошая новость. У тех, кто взял до этого, появится возможность рефинансировать. Среди людей, которые оформили ипотеку по господдержке, допустим, около 50% были с одним ребенком. Они и будут потенциальными клиентами по рефинансированию. Поэтому, конечно, рост семейной ипотеки ожидаем. Инвестиционные квартиры тоже имеют место. Но таких в нашем городе меньше. Альфа-Банк зашел в семейную ипотеку  буквально пару месяцев назад. И первые сделки у нас были по рефинансированию, а не на приобретение.

Марат ИСАНГАЗИН: – Рефинансирование касается только льготных ипотек?

Александр БОЖЕНКО: – Нет, по всем остальным ипотечным программам ситуация еще интереснее. Резкое снижение ставок весной прошлого года спровоцировало снижение и по кредитам, и по депозитам, поэтому мы заметили достаточно большой пул покупателей-инвесторов. Сейчас ставки остаются на исторически минимальном уровне, и, конечно, клиентам, которые брали ипотеку 1,5 года назад, выгодно ее рефинансировать. Платежный период в масштабах ипотеки прошел достаточно маленький, а сумма долга существенно не снизилась. И сейчас есть возможность ее снизить на 1% минимум. В 2021 году у нас был яркий пример: клиент рефинансировал ипотеку, сократив срок на 16 лет. Когда он брал ее, ставка была 14,5%, а рефинансировал под 7,8%. Поэтому в прошлом году был всплеск интереса к этой услуге, и он продолжается – порядка трети сделок совершается по программе рефинансирования.

И второй момент. Допустим, клиент оформлял ипотеку в начале прошлого года, его квартира условно стоила 2 млн. рублей, рынок вырос, сейчас та же квартира оценивается в 3 млн. рублей. И он может дополнительно снизить ставку и увеличить сумму кредита. Часто клиенты после покупки квартиры берут потребительский кредит, чтобы сделать ремонт, а разница в ипотечных и потребительских ставках существенная. И сейчас, рефинансируя ипотечный кредит в ВТБ, он может взять дополнительную сумму – до 80% оценочной стоимости. Многие стали использовать эту возможность, чтобы погасить более дорогие потребительские кредиты.

Марат ИСАНГАЗИН: – Навскидку: какой процент покупателей недвижимости рассматривает ее как инвестиции?

Александр БОЖЕНКО: – Сложно сказать. По оценкам некоторых строительных компаний доля клиентов с наличными деньгами на пике прошлогоднего спроса возрастала  до уровня 50% и выше.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Для банка известный клиент всегда интереснее и понятнее, чем пока еще неизвестный. Когда банк кредитует того, у кого уже есть действующий кредит, видит его кредитную историю, предложение для него будет интереснее. Были случаи, когда наши клиенты брали кредит в одном банке, а через несколько месяцев приходили и рефинансировались в нашем. У нас, например, через 3 месяца можно это сделать.

Марат ИСАНГАЗИН: – А почему сразу не пришли в ваш банк?

Елена ДЕВЯТКОВА: – Потому что ставка на приобретение выше, чем на рефинансирование.

Татьяна ВЕРНЕР: – Это общая тенденция. Первая волна рефинансирования была запущена  в 2017-2018 годах, когда появилась  тенденция на первые снижения ставок по ипотечным кредитам, оформленным ранее. Вторая волна запустилась в 2020 году. Когда банки начали устанавливать беспрецедентно низкие ставки. Многие клиенты банков рефинансируются уже по второму кругу.

Марат ИСАНГАЗИН: – Квартира, которая покупается в ипотеку, становится залогом. Какой процент ее стоимости, согласно оценке, выдают банки?

Елена ДЕВЯТКОВА: – Банки выдают кредит до 80-90% от оценочной стоимости. Мы принимаем отчеты, которые делают лицензированные оценочные компании, делаем свою внутреннюю оценку. А вот первоначальный взнос в разных банках может быть от 50 до 90%. В отдельных случаях до 100%, если маткапитал закрывает сумму кредита.

Юлия РУПАСОВА: – Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. И чем выше оценили квартиру, тем больше при рефинансировании ты можешь взять сверху. У нас, например, клиент сделал рефинансирование – взял деньги сверху на потребительские цели, прошло определенное количество времени, он опять сделал рефинансирование и еще сверху взял.

Марат ИСАНГАЗИН: – Каждый раз новая оценка заказывается?

Юлия РУПАСОВА: – Да. Ее заказывает клиент.

Марат ИСАНГАЗИН: – Насколько я понимаю, все ипотечные кредиты должны страховаться. Можно этого не делать, но тогда процент увеличивается, да?

Татьяна ВЕРНЕР: – При ипотечном кредитовании могут оформляться три вида страхования: имущественное страхование, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. В соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации при ипотечном кредитовании в обязательном порядке должно быть застраховано только имущество, т.е. сама квартира, остальные два вида страхования являются добровольными. Если речь идет про  ипотеку на новостройку, то есть объект, по которому еще не зарегистрировано право собственности, то возможно оформить ипотеку без страхования. Титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика – это уже выбор клиента. Но, как правило, при отсутствии этих двух страховок, а именно титула и жизни, тарифами банков предусмотрено повышение процентной ставки по ипотеке на 1-2 пункта в зависимости от программы.

Марат ИСАНГАЗИН: – А как страховка соотносится с этим дополнительным процентом? Может то на то и приходится?

Александр БОЖЕНКО: – Я призываю всех наших партнеров относиться к страхованию не как к способу снижения процентной ставки, а как к страхованию рисков. Ипотека – длительный кредит, он оформляется в среднем на 20 лет. Это большой промежуток времени. Никто не знает, что произойдет завтра. И надо страховать свои риски – сможет ли заемщик и его семья погасить кредит вовремя. Поэтому и страховую компанию следует выбирать не ту, которая насчитает меньше, а ту, которая себя хорошо зарекомендовала на рынке, и при страховом случае заемщик или его близкие смогут получить страховую выплату, а не кредит в наследство. В прошлом году совершенно неожиданно в нашей жизни появился COVID-19 со всеми ограничениями и рисками для здоровья.   А ведь два года назад мы ничего об этом не знали. А здесь 20 лет…

Елена ДЕВЯТКОВА: – Это как у классика – «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». За счет чего происходит снижение тарифа? Не потому что страховая компания щедрая. Нужно понимать, что чем дешевле страховка, тем на меньшее количество рисков, страховых случаев ты застрахован.

Татьяна ВЕРНЕР: – Рассматривать, что дешевле – застраховаться или получить повышенную процентную ставку, нужно индивидуально, потому что в страховых компаниях целые списки тарифов для каждого возраста, каждой профессии. Например, самая дорогая категория – это мужчины, особенно после 45 лет. Вообще к мужчинам страховщики относятся более настороженно. По женщинам тарифы более дешевые в плане страхования. Когда страховщики считают тарифы, они спрашивают такие вещи как, вес, рост, наличие хронических заболеваний, так как все это влияет на тариф по страхованию и сумму оплачиваемой страховки. В некоторых ситуациях клиенту будет дешевле оплатить страхование, в других – отказаться от страхования и выбрать повышенную процентную ставку.

Елена ДЕВЯТКОВА: – У нас в риски включается еще и временная нетрудоспособность с 30 дня – это в результате травмы, несчастного случая и т.д. «Альфа Банк» на рынке ипотеки в Омске второй год. Казалось бы, срок не велик. Но за это небольшое время у нас уже было два случая возмещения по такому риску.

Марат ИСАНГАЗИН: – В США ипотеку выплачивают по 15-25 лет. А у нас она заключается на 20 лет, но, по-моему, чуть ли не все рассчитываются с банками за 7-8. Это так?

Татьяна ВЕРНЕР: – Есть несколько факторов, почему в России ипотеки погашают быстрее. Один из них – это все-таки стоимость жилья. Вот, например, мои знакомые в Италии тоже взяли ипотеку. Стоимость жилья составляет 250 тыс. евро. Доход семьи, 2– 2,5 тыс. евро. Вот и посчитайте… Конечно, процентная ставка в Европе и США меньше, тем не менее за 7 лет ипотеку не погасишь при таком уровне доходов и цен на недвижимость. У нас все-таки уровень цен на недвижимость гораздо ниже. И благодаря этому мы можем быстрее производить гашение.

Александр БОЖЕНКО: – Думаю, дело не столько в уровне цен, сколько в изменении стоимости денег. Квартиры, которые покупались в 2006-2008 годах, сейчас совершенно иных денег стоят. Но и люди зарабатывают больше, работая на тех же позициях. Деньги стали дешевле, а цена квартиры, которую купили в ипотеку, не поменялась. Соответственно, быстрее происходил процесс гашения. Сейчас, когда ставки становятся ниже, а стоимость квартир растет, средний срок выплаты кредита потихоньку увеличивается. Уверенно могу сказать, что кредиты, которые брались 10 лет назад и сейчас, будут разными по срокам гашения. Мы потихоньку движемся в сторону ситуации в США и на европейском рынке, но пока не дошли.

Марат ИСАНГАЗИН: – Лет 10 назад банки не любили, когда клиенты гасили кредиты гораздо раньше. Сейчас ситуация изменилась?

Татьяна ВЕРНЕР: – Для банка главное, чтобы кредиты выдавались и погашались своевременно. А будет это досрочное погашение или плановое… Конкретного негатива к клиенту, если он сделал досрочное гашение, нет. Ведь всегда есть шанс, что он придет к тебе за второй ипотекой.

Юлия РУПАСОВА: – Мне кажется, сейчас отношение людей к кредитам поменялось. Это считается нормальной ситуацией. По-моему, нет человека, который бы не являлся клиентом того или иного банка.

Марат ИСАНГАЗИН: – Одна омичка рассказывала, что, живя в США, стала типичной занудной американкой. Они там все досконально считают. А наши всегда подписывали не глядя. Изменился российский потребитель, стал более тщательно высчитывать проценты, выяснять, в каком банке выгоднее условия?

Александр БОЖЕНКО: – Многие по-прежнему не считают, но, когда речь идет об ипотечных кредитах – это большая сумма, подходят более трепетно. Мало тех, кто может махнуть рукой: «На 2% больше? Да без разницы, банк рядом с домом – пойду в него». Нет, люди начинают выбирать и учатся считать, где выгоднее, учитывать допзатраты. Есть ставка, а есть допзатраты. И зачастую ставка в банке может казаться меньше, но если посмотреть по совокупности продуктов, которые клиент будет вынужден приобрести, то выгода теряется. Второй момент – надо ориентироваться не только по ставке, которая обозначена в договоре, а по сумме ежемесячного платежа, потому что могут быть отличия.

Татьяна ВЕРНЕР: – Есть клиенты, которые даже спекулируют этим – предложите-ка мне ставку получше.

Юлия РУПАСОВА: – Думаю, в среднем наш партнерский канал занимает 50-65% от доли полученных заявок и в доле выдачи. Сейчас риелторы – такие же брокеры по недвижимости, они компетентные, проходят обучение в банке. Мы сами – банки – рекомендуем партнеров клиенту.

Марат ИСАНГАЗИН: – Кроме новостроек Стройбетона и ЗСЖБ 6 по эскроу-счетам в Омске еще кто-то работает?

Александр БОЖЕНКО: – Объективно по объему строительства и проданных квартир «Сибградстрой Инвест» опередил названных вами партнеров. Он тоже работает по эскроу-счетам. С использованием этой схемы строится ЖК «Енисейский», ЖК «ЭкоПарк». Рынок есть, но мы ожидали больше застройщиков. Сейчас в Омске практически не осталось квартир, которые бы продавались без эскроу. Возможно, штучные.

Юлия РУПАСОВА: – «Сибградстрой Инвест» на эскроу-финансировании в нашем банке, и для них рассмотрение заявок занимает сутки.

Марат ИСАНГАЗИН: – Застройщики говорят, что это хороший механизм для банков…

Александр БОЖЕНКО: – Здесь две стороны. С одной – клиент может не беспокоиться за сохранность денежных средств. С другой – он не получит скидку, покупая жилье на старте строительства, за  риск. Все застройщики, по сути, сейчас ставят цену на строящиеся квартиры, как за готовое жилье.

Марат ИСАНГАЗИН: – В Омске много случаев, когда люди с ипотекой не справляются, квартиры изымаются через суд?

Александр БОЖЕНКО: – Закон об ипотечных каникулах действует с прошлого года. Но по большому счету банки и раньше шли навстречу, если клиенты попадали в сложную ситуацию, — оформляли реструктуризацию. Сейчас у заемщика есть право, если он попал в сложную ситуацию и понимает, что она временная, оформить ипотечные каникулы сроком на 6 месяцев. Но надо понимать, что это не тот случай, когда платит государство или банки. Человек просто сдвигает график платежей на полгода. Фактически без увеличения. Таким правом можно воспользоваться только один раз за всю жизнь. И надо понимать, что «хочу съездить в отпуск» – не тот вариант, когда надо брать ипотечные каникулы. У банка ВТБ сейчас есть допсервис – рефинансировать и взять отложенный платеж на 3 месяца. Это не ипотечные каникулы, там несколько выше процентная ставка.

Юлия РУПАСОВА: – Не так много людей воспользовались ипотечными каникулами. Да, был большой поток клиентов — за счет того, что люди считали: это просто так дается.

Татьяна ВЕРНЕР: – Клиент должен предоставить определенный пакет документов, подтверждающий, что у него произошли какие-то события, повлекшие тяжелую финансовую ситуацию – сокращение доходов, увольнение с работы, тяжелое заболевание и т.д.

Александр БОЖЕНКО: – Ситуации, когда квартиры по решению суда изымаются, единичные. Они случаются только когда у клиентов абсолютно нет готовности идти на контакт. Мы заинтересованы, чтобы ситуация решилась комфортно для обеих сторон.

Марат ИСАНГАЗИН: – По информации ТАСС, цены на квартиры в Омске в 2020 году выросли на 25%. Это больше, чем в среднем по России?

Татьяна ВЕРНЕР: – На РБК читала статью, в которой составили рейтинг городов по уровню увеличения цен на недвижимость за период с мая 2018 года по май 2021 года. Так вот в Омске, согласно этого рейтинга, увеличение стоимости цен на недвижимость за указанный период составило на 38%. При этом Омск находится в середине этого рейтинга, а лидирующие позиции занимают такие города, как Сочи – 68%, Казань- 46%, Калининград – 43%.

Марат ИСАНГАЗИН: – Говорят, что ожидается всплеск продаж прав на квартиры.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Это на этапе строительства. Договор долевого участия говорит о том, что дольщик, когда вкладывает свои средства, приобретает права требования на объект. Они тоже могут перекупаться. Например, я вложилась в новостройку, но она мне не нравится и хочу другую, соответственно, буду продавать свои права требования по договору уступки, и тот, кто у меня их купит, приобретет еще первичный рынок, потому что права собственности пока на квартиру нет.

Марат ИСАНГАЗИН: – Какие тренды на вторичном рынке? Какой процент на ипотеку там? Это особенность России или Омска, что цены на вторичном рынке выше, чем на первичном?

Александр БОЖЕНКО: – У нас по-прежнему от 7,4%. Сейчас эта история меняется. Раньше на стадии строительства застройщики продавали рискованный продукт (пока дом не был возведен), и новостройки стоили дешевле. Сейчас ситуация поменялась и стала, на мой взгляд, более справедливой. Квартира в новостройке – это новый дом, новые коммуникации. Если мы берем любой новый микрорайон, то понимаем, что это экономически активное население. Ситуация выравнивается. Исключения могут быть, когда вторичное жилье достаточно свежее и очень большие средства вложены в ремонт. Понятно, что оно будет стоить дороже новостройки. Этот тренд в целом по стране. Подорожанию новостроек способствовала и льготная ипотека.

Татьяна ВЕРНЕР: – Для меня в 2020 году основной тренд на рынке недвижимости – это появившийся дефицит на рынке жилья. На моей памяти, это первый раз, когда квартиры просто улетали, скупали все, даже то, что не могло продаться годами – и квартиры с неузаконенными перепланировками, с собственниками несовершеннолетними детьми, то есть квартиры к покупке которых обычно подходят более настороженно. Цены менялись прямо на сделках! А сейчас все ждут – упадет все-таки цена на рынке недвижимости или нет. Хотя определенное падение произошло, но только некоторых сегментах рынка недвижимости, как правило, это менее ликвидные квартиры, в удаленных районах города. В центре, на Левом берегу никакого снижения цены нет.

Юлия РУПАСОВА: – Вторичка выросла хорошо, причем, старый фонд – панельки, 9-этажки, трехэтажки. Три месяца назад квартира стоила 1,3 млн. рублей, а сейчас 1,9 млн. рублей. Думаю, будет стагнация цен с учетом того, что госпрограмма меняется. На вторичном рынке сейчас стало много быстрых продаж. Люди в рамках инвестирования покупали: нашли дешевле, сделали «косметику», продали – получили плюс 500 тыс. рублей. Все реально уходило с молотка. У меня на сделки приходили люди и говорили: «Мы даем на 300 дороже».

Марат ИСАНГАЗИН: – Большое спасибо, что поделились с нами информацией, которая, наверняка, станет полезной для тех, кто планирует в самое ближайшее время решить свой квартирный вопрос. Разговор, на мой взгляд, получился интересным и конструктивным.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

28 мая2021 года в бильярдном клубе RusКий определился обладатель летнего Кубка Омского рынка недвижимости.

В результате многочасового бильярдного марафона, завершившегося уже за полночь, победителем стал Вячеслав Гуринов (Новострой КПД).

Он оказался сильнее Дмитрия Саламатова (АН «СОДОС»), одержав победу в поединке из трех партий со счетом 2:1.

Максим Оверченко (АН «Два Берега») стал третьим, победив Евгения Краева (АН «ТандемТ»).

За чертой полуфиналов остались Илья Васильчук (МФЦЭУ «Единая правовая служба») и Александр Боженко (ПАО ВТБ). занявшие соответственно 5 и 6 места.

Кроме того, в турнире принимали участие:

Андрей Федосеев (АО Газпромбанк)

Владислав Белоусов (АО Россельхозбанк)

Артем Веренцов (Национальная Фабрика Ипотеки)

Даулет Исенов (АН «ТандемТ»).

Фотоотчет о розыгрыше Кубка.

Проведение осеннего Кубка омского рынка недвижимости запланировано на сентябрь текущего года.

Турнир для своих партнеров проводит сайт likado.ru.

]]> https://www.likado.ru/journal/2021/05/29/%d0%be%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d0%bb%d1%81%d1%8f-%d0%be%d0%b1%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b0%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c-%d0%bb%d0%b5%d1%82%d0%bd%d0%b5%d0%b3%d0%be-%d0%ba%d1%83%d0%b1%d0%ba/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2019/11/28/%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d0%ba%d0%b8-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-3-%d0%ba%d0%be%d0%bc%d0%bd%d0%b0%d1%82%d0%bd%d1%8b%d0%b5-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8/ https://www.likado.ru/journal/2019/11/28/%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d0%ba%d0%b8-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-3-%d0%ba%d0%be%d0%bc%d0%bd%d0%b0%d1%82%d0%bd%d1%8b%d0%b5-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8/#comments Thu, 28 Nov 2019 18:54:25 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=11996 Далее Новостройки в Омске: 3-комнатные квартиры в дефиците, ипотека «рулит», цены на первичном рынке растут →]]> В редакции «Коммерческих вестей» за круглым столом собравшиеся омские застройщики – участники омского рынка новостроек, среди которых были как «новички», так и и крупнейшие игроки, обсудили те изменения, которые произошли в 2019 на рынке недвижимости, рассказали о динамике цен на первичном рынке, о дефиците квартир в новостройках, об изменившихся предпочтениях омичей и своих планах на ближайшее будущее.

В разговоре поучаствовал и записал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ.

Новостройки продолжают расти в цене 

Николай ГОРНОВ, обозреватель-аналитик «Коммерческих вестей». Год практически заканчивается. Было бы хорошо, если бы каждый из присутствующих застройщиков для начала коротко подвел итоги уходящего года. В общем, что планировалось, что получилось или не получилось, что мешает и помогает жить? И еще хочется узнать, заодно, как оценивает каждый из вас сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек…

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Год действительно заканчивается, и уже можно с уверенностью сделать вывод, что ситуация на строительном рынке города Омска действительно стабилизировалась. Кто-то видит в этом хорошее, кто-то – плохое, к стабильности можно относиться по-разному, но стабильность наступила, каких-то резких всплесков не ожидается. Если говорить о планах на текущий год, мы рассчитывали сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры к концу года мы выйдем. Нераспроданных квартир у нас сейчас минимум, порядка, нескольких сотен. Мы строим и сдаем столько, сколько требуется городу. Если рынок скажет нам, что нужно больше квартир построить, мы построим и сдадим больше. За счет такой политики, которой придерживаются сегодня и другие крупные застройщики, цены на ранке недвижимости пошли вверх. Не так чтобы резко, но рост есть.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс». Поддержу полностью коллегу, мы тоже сдаем ровно столько, сколько у нас покупают. Может, чуть больше сдаем, с небольшим профицитом, чтобы было с чем работать. Планировали в этом году сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры выходим. Есть два дома, на которые, вполне возможно, мы успеем в этом году получить постановление о вводе в эксплуатацию, и тогда у нас будет около 50 тысяч квадратных метров, если не успеем по одному дому – будет примерно 41 тысяча. Остатки у нас совсем небольшие. Если считать квартиры только в готовых домах, то есть, где можно заезжать и жить, таких примерно 60-70 квартир. Это запас буквально на месяц-полтора продаж. Задача на будущий год – попытаться сдавать по дому в месяц, чтобы выйти к концу года на 60-70 тысяч квадратных метров в месяц. Это только по городу Омску я говорю, естественно, не считая иногородней застройки. Но все будет зависеть от спроса. Пока вроде бы рынок нас поддерживает, тенденция положительная есть.

Николай ГОРНОВ. Выросли цены на новостройки?

Вячеслав ГУРИНОВ. В среднем примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Из них, 5% – это результат повышения НДС, и еще 5% – за счет небольшого дефицита новостроек в Омске. В принципе, квартиры есть, но не всегда хватает тех, которые нужны покупателям в данный момент. Цикл подготовительный длинный – от момента проектирование до получение разрешения на строительство с согласованиями всех условий проходит порядка двух лет, а потребности и приоритеты покупателей меняются достаточно быстро. В результате мы вошли в стадию, когда у нас у всех есть небольшой перебор с однокомнатными квартирами. Сейчас покупатели «заточены» на 2-3-комнатные квартиры, и желательно с площадью побольше. Сейчас мы все пытаемся дать больше «двушек», то это, опять же, все проекты 2021-2022 годов. Но никто не даст гарантию, что к тому моменту тренд не изменится, и людям опять не понадобятся 1-комнатные.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». Да, стабильность на строительном рынке наступила, цены действительно подросли, в этом я поддержу коллег. Если говорить о результатах, а мы застраиваем левобережный микрорайон «Кузьминки», то один дом на 483 квартиры мы сдали в марте, сейчас готовим к сдаче еще один такой же большой дом, в декабре, я думаю, люди в него уже начнут заселяться, и тогда выйдем на 55-60 тысяч квадратных метров. И параллельно возводим сразу пять домов – три одноподъездных высотки и два высотных трехподъездных дома. В 2020 году планируем сдать два, в 2021 году – еще два. На перспективу забиваем сваи еще для двух высоток. В целом комплекс «Кузьминки» будет состоять из 17 домов. Сдали мы шесть, готовим седьмой, а остальные планируем построить и сдать максимум до 2024 года.

Не проданных у нас сейчас, если считать только готовые объекты, порядка 150-200 квартир. Это вместе с тем домом, который мы еще готовимся сдавать. Так что соглашусь и с тем, что в Омске ощущается некоторый дефицит новостроек. Связан он, в том числе, с квартирографией. Долгое время были востребованы небольшие квартиры, и вдруг два года назад стал расти интерес к 2-3-комнатным квартирам. И они сегодня раскупаются, действительно, как горячие пирожки. В 22-этажной «свечке», которая будет сдаваться в мае 2020 года, свободных 2-комнатных и 3-комнатных уже нет, все раскуплены. И, кстати, однокомнатные с самым маленьким метражом раскуплены. Остались 1-комнатные среднего метража. И в доме, который сдадим в конце 2020 года, там тоже сейчас активно раскупаются 2-комнатные квартиры.

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ №5 Треста Железобетон». Наш завод не являемся застройщиком, мы выступаем в качестве инвестора. Участвуем во многих проектах, строим в Порт-Артуре, на улице Ватутина, в микрорайоне Прибрежный, вкладываем в строительство жилья и денежные средства, и железобетонные изделия. Если говорить о готовом жилье, у нас сегодня в продажи его практически нет, порядка 90% квартир распродается на этапе строительства. Все планы на этот год у нас реализованы. Все объекты, которые мы должны были проинвестировать, уже проинвестированы. Все дома, в которых мы участвуем, сдаются в запланированные сроки. По цене согласна – стоимость квадратного метра в новостройках выросла. По моим ощущениям, значительно выросла. И это понятно, игроков на этом рынке становится меньше, никто не демпингует, все хотят иметь нормальную рентабельность. Изменения покупательских предпочтений мы тоже ощутили. У нас в Прибрежном строился дом, где, так уж получилось, были одни 3-комнатные квартиры. Такой проект, ничего не поделаешь. Но как раз в тот момент, когда этот дом сдавался, на рынке образовался дефицит 3-комнатных квартир.  Общем, повезло, угадали.

Марина БОБРОВА, начальник отдела недвижимости ООО «КапиталСтрой». У нас небольшая компания, как застройщик мы на рынке совсем недавно, с прошлого года, хотя мы и новички, в течение 15 лет работали в качестве генподрядчика на многих проектах, которые реализовывал трест №4. На сегодняшний момент мы планируем сдачу двух девятиэтажных кирпичных домов в границах улиц 1-я Северная и 3-я Северная, в одном доме 6 тысяч квадратных метров, в другом – 7 тысяч квадратных метров, фактически мы построили их за год. В этом же районе, который я считаю очень перспективным, мы планируем строить жилые дома и дальше. В доме на улице 1-я Северная квартиры пока не продаются вообще, во втором доме используем схему жилищно-строительного кооператива, банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты под такую схему, поэтому физические лица купили только треть квартир. Но часть квартир выкупили инвесторы, так что в целом, можно сказать, реализована половина дома, включая нежилые помещения. Опыт в строительстве у нас довольно большой, в том числе, опыт «Серебряного берега», где 1-комнатных квартир построено очень много, а 3-комнатные и 4-комнатные оказались в дефиците, и мы еще на стадии проекта закладывали квартиры большей площади.

Николай ГОРНОВ. На недавнем круглом столе в «Коммерческих вестях», когда обсуждали рынок ипотеки, директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН выразил мнение, что сегодня на омском рынке недвижимости уже нет дисбаланса между вторичным и первичным рынками. Мол, у омских застройщиков виден очень четкий план развития, они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наши застройщики, по мнению Максима РЕПИНА, очень внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Согласны застройщики с таким мнением?

Владимир ГРИНЕВ. «Капитал» читали точно. И рынок действительно сбалансировался в последние год-полтора. И мы к этому процессу руки приложили, естественно. Если вспомнить наши высказывания за круглым столом в «Коммерческих вестях» два года назад, когда речь шла о новостройках, мы были намного более пессимистичны в своих прогнозах.

Вячеслав ГУРИНОВ. К балансу на рынке привел легкий дефицит нового жилья. Сказать, что это было сделано всеми застройщиками целенаправленно – скорей всего, нет. Я думаю, все сделали правильные выводы из кризисов и стали строить ровно столько, сколько омский рынок готов переварить в силу текущей покупательской способности омичей, сегодняшний требований к качеству жизни, тревожной для всех тенденции оттока наиболее активного населения из Омска и всего остального. На миллион квадратных метров в год мы уже не выйдем в ближайшее десятилетие точно. Крупные омские застройщики, вероятнее всего, будут сдавать по 50-60 тысяч квадратных метров.

Николай ГОРНОВ. Вы сегодня оглядываетесь друг на друга? Учитываете перспективные планы других застройщиков? Или строительный рынок сегодня предельно сегментирован и позволяет всем работать, не толкаясь локтями?

Владимир ГРИНЕВ. Мы друг на друга смотрим, но не толкаемся. Это если коротко.

Вячеслав ГУРИНОВ. По большому счету, у всех крупных застройщиков география сегодня разная. Бывают у нас смежные площадки, но это все перекрывается ценовой политикой. Кто хочет купить подешевле, тот выбирает дома из сборного железобетона. Если кому-то нужен кирпичный дом, это будет уже дороже, соответственно. Каждый находит своего покупателя.

Валерия ЖИГАДЛО. У всех разные технологии, разные цены, застройщиков даже в один ряд сегодня трудно поставить.

Кому нужны эскроу-счета?

Николай ГОРНОВ. Почему у омских застройщиков такое недоверие к эскроу-счетам? Во всех крупных городах – это уже обычное явление, массовый инструмент, а для Омска все еще диковинка. Почему ни одного эскроу-счета у нас до сих пор не открыто?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса «Омский» банка ВТБ (ПАО). Поправлю вас, в Омске есть открытые эскроу-счета, хотя застройщик действительно не омский, московский.

Валерия ЖИГАДЛО. Мне вся эта система непонятна по одной простой причине: почему государство, защищая покупателя недвижимости, не думает о защите застройщика? По факту получается, что пока покупатель не подпишет акт приема-передачи квартиры с застройщиком, деньги банк не отдаст. А мы прекрасно знаем, что у нас есть как добросовестные покупатели, так и не очень добросовестные. Не секрет, как только дом сдается, сразу на всех подъездах появляются листовки с инструкцией, как взыскивать денежные средства с застройщика. По моим ощущениям, эскроу-счета не будут пользоваться популярностью, застройщики предпочтут использовать проектное финансирование, либо просто станут строить на свои и продавать квартиры уже после сдачи дома.

Александр БОЖЕНКО. Да, вы правы, главная цель поправок в законодательство – защита покупателя, приобретающего недвижимость по договору долевого участия. Позиция государства – физическое лицо является в этой сделке менее защищенным, чем застройщик, обладает меньшими возможностями, и чтобы избежать рисков, которые вызвали в свое время появление обманутых дольщиков, были введены эскроу-счета, на которых должны храниться денежные средства соинвестора до момента ввода в эксплуатацию дома, где приобретена квартира. Другой момент, что в эскроу-счетах, как в любом нововведении, есть не только плюсы, но и минусы, которых коснулась Валерия. Эскроу-счета – инструмент новый, и он будет дорабатываться.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Мы продаем квартиры по 214-ФЗ, по договорам долевого участия. Сейчас уже разобрались, конечно, в этом вопросе, понимание есть, но даже в начале 2019 года никто из банкиров не мог нам объяснить, как будет работать этот механизм. Пока нам удается продавать без использования эскроу-счетов. То есть в тот момент, когда было непонимание, мы ускорились, начали быстро строить, достигли такой степени готовности объектов, когда в эскроу-счетах уже нет необходимости, но в будущем, конечно, мы их не избежим. Закон – есть закон. У нас других вариантов нет.

Александр БОЖЕНКО. Я уверен, со временем будут полностью соблюдены все интересы как покупателей квартир, так и застройщиков. Впрочем, и на текущий момент плюсы для застройщиков есть. Прежде всего, это снижение рисков. Сейчас на стадии строительства застройщики бронируют квартиры, но бронирование – это гораздо более скромные суммы, а эскроу – это, по-сути, еще одна форма аккредитивных расчетов.

Марина БОБРОВА. Надо еще учесть, что в тот момент, когда деньги покупателей станут доступны для застройщика, цена квадратного метра вполне может быть уже выше, чем в момент, когда покупатель оплачивал свою квартиру. Процесс строительства – полтора-два года. На этом застройщик однозначно потеряет.

Николай ГОРНОВ. То есть, гипотетически возможна ситуация, когда застройщик, заключив договор с дольщиком, продал ему квартиру по цене в 45 тысяч за «квадрат». А спустя полтора-два года в  момент получения денег с эскроу-счета дольщика застройщик эту же квартиру мог продать дороже, выставив цену в 50 тысяч за «квадрат». Недополученная прибыль – 5 тысяч с каждого метра. Я правильно понял?

Вячеслав ГУРИНОВ. Все может быть. Хотя в данном случае, как я думаю, это будет ошибка в расчетах, и эскроу здесь ни при чем. Застройщик, когда начинает бронировать квартиры в конкретном дом, – он же понимает, по какой цене будет продавать. То есть он уже закладывает в цену и инфляцию, и тенденции, которые будут влиять на рынок в ближайшие пару лет. По моему мнению, эскроу-счета невыгодны тем, что эти деньги не работают. Они просто так лежат. И даже проценты на них не начисляются. Деньгами на эскроу-счетах может воспользоваться только банк. Была бы какая-то депозитная часть, да еще с капитализацией процентов – это другое дело. Застройщик этой депозитной частью хотя бы инфляцию мог перекрыть. Но банковское лобби сильнее, чем лобби застройщиков, поэтому мы имеем то, что имеем. Ко всему прочему, эскроу-счета можно успешно использовать в схеме рейдерского захвата застройщика, мы все эти схемы знаем, поэтому, просчитав риски, предпочитаем строить за свои, а реализовывать уже готовые квартиры, после ввода дома. И многие коллеги, как я понимаю, пришли к такому же выводу.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Объективные цифры – обманутых дольщиков по всей России всего было 4%. Из-за такого незначительного количества были приняты такие драконовские меры. Подавляющее большинство ничего не выиграло, а получило только рост цен на новостройки. Мы же прекрасно понимаем, что все свои риски застройщики так или иначе будут закладывать в цену квадратного метра. А омским ценам есть куда расти. В соседних регионах точно такое же по качеству жилье в новостройках продается дороже в два раза. Ну а в Казани – мы недавно общались с коллегами – дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр никто уже и не продает.

Александр БОЖЕНКО. Хочу внести поправку, как человек, проживший пять лет в Тюмени. Там новостройки действительно дороже омских, но не в два раза. 70 тысяч за квадратный метр – это готовые квартиры в хороших домах. Но можно купить жилье и по цене в 55 тысяч за квадратный метр. Еще хотелось бы сказать пару слов о сопровождении эскроу-счетов банками. Банки действительно не начисляют проценты, но и ничего не получают за сопровождение. В данном случае, банк просто контролирует, чтобы эти денежные средства были использованы по целевому назначению, то есть на строительство конкретного дома. Эту функцию банки выполняют, еще раз подчеркну, бесплатно. И я искренне считаю, что у эскроу-счетов плюсов больше, чем минусов. Благодаря этому механизму еще больше потенциальных покупателей жилья обратят внимание именно на новостройки.

Аренда или ипотека?

Николай ГОРНОВ. Какое количество квартир в новостройках покупается сегодня на ипотечные деньги?

Валерия ЖИГАДЛО. Порядка 60%, я думаю.

Владимир ГРИНЕВ. 60% – это только прямые покупки квартир с использованием ипотечных кредитов. А если учесть, что многие покупают квартиры в новостройках, продав свою квартиру на вторичном рынке, а их покупатели тоже брали ипотеку, то окажется, что ипотечные деньги обеспечивают на первичном рынке процентов 80% сделок, как минимум.

Николай ГОРНОВ. Но ведь не обязательно покупать квартиру в собственность. В мире широко распространена практика, когда жилье снимают на длительный срок. В России доля институционального арендного фонда крайне низка по сравнению с зарубежными странами. Но подвижки уже есть. В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды  – арендный дом на базе МФК «Лайнер». В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске. В 2020 году на рынок выйдут сразу три проекта арендного жилья в Москве. Актуальна ли эта тема для Омска?

Вячеслав ГУРИНОВ. Неактуальна, потому что такой бизнес нерентабелен. Нас призывают строить доходные дома, приводя в пример рынок Германии и других стран. Но давайте просто посчитаем. Себестоимость 100-квартирного дома – порядка 300 млн рублей. В нем будет, условно, 50 квартир 1-комнатных и 50 квартир двухкомнатных. Почем эти квартиры можно сдать в аренду, если это не очень отдаленное от центра место? Я думаю, месячная аренда должна быть на уровне 12-13 тысяч рублей. Но если я 100 квартир выведу на рынок одновременно, то первых арендаторов мне придется заманивать низкой ценой, то есть ставкой на уровне 8-10 тысяч рублей. Возьмем для круглого счета 10 тысяч. Получаем, что 100 квартир по 10 тысяч рублей мне приносят миллион в месяц, то есть 12 миллионов рублей в год. Это при условии, что платят все. Минус налоги и расходы, и получается, что максимум я смогу заработать 10 млн в год. Что это значит? А это значит, что 30 лет я буду отбивать только затраты на строительство этого доходного дома, не считая затрат на амортизацию этих квартир. А амортизация будет значительной. За 30 лет мне придется неоднократно в каждой квартире сделать текущие и капитальные ремонты, нужно будет много раз поменять мебель. Назовите мне хоть одного застройщика, готового пойти в банк, чтобы взять кредит в 300 млн рублей под 10% годовых, построить доходный дом и ждать 30 лет, пока эти деньги ему вернутся назад. Полученных от аренды средств мне не хватит даже на оплату процентов банку.

Николай ГОРНОВ. То есть, перспектив у этого бизнеса в России никаких?

Вячеслав ГУРИНОВ. Перспектива есть только в одном случае. Например, случился какой-то кризис, продажи встали полностью, у застройщика осталась масса квартир, и он решит сдавать их в аренду, потому что содержать эти квартиры за свой счет будет слишком хлопотно и накладно. Но после такого кризиса он вряд ли будет строить что-то еще. Коллеги меня поправят, если я не прав, но нормальный срок окупаемости проекта – от 5 до 7 лет. Бизнес с 30-летней окупаемостью – это вообще несерьезно.

Валерия ЖИГАДЛО. Есть у нас совместный проект с апарт-отелем «Маршалл», и мы сейчас как раз размышляем по поводу долгосрочной аренды, доходного дома и управляющей компании, которая всем этим займется. Может быть. Как один из вариантов.

Николай ГОРНОВ. Сделаем пометку и через пару лет обязательно вернемся к этому разговору. Надеюсь, что ЗСЖБ-5 поделится своим опытом управления доходным домом в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ. Все почему-то спрашивают застройщиков про доходные дома, а ведь у нас есть прибыльные компании и вертикально-интегрированные холдинги, которые могли бы строить доходные дома для своих работников, молодых специалистов, есть государство, в конце-концов, которое должно забиться о молодых учителях, врачах и прочих бюджетниках, у государства намного больше денег, чем у любого из застройщиков, но на рынок арендного жилья почему-то не выходят ни успешные компании, ни государство. Примеры есть, но их очень мало. Вот, собственно, и ответ на ваш вопрос.

И детский сад под окном…

Николай ГОРНОВ. Все крупные омские застройщики занимаются развитием территорий, строят микрорайоны, но эти микрорайоны нуждаются в социальной инфраструктуре – школах, детских садах и так далее…

Владимир ГРИНЕВ. Не к нам вопрос. Школы и детские сады – это муниципальная власть.

Николай ГОРНОВ. Не могу согласиться. Вот я открываю новости и вижу, что портал недвижимости Domofond.ru на основании опроса жителей 200 городов России составил рейтинг привлекательности городов для семей с детьми, и Омск в этом рейтинге оказался на 122 месте. Омск теряет привлекательность в глазах молодых семей, они уже не хотят покупать здесь недвижимость и попросту уезжают. В такой ситуации рынок недвижимости просто обречен на деградацию. Разве застройщикам не выгодно, чтобы детские сады были? Недвижимость в хорошем микрорайоне всегда будет стоить дороже, значит нужно как-то взаимодействовать с властью. Разве я не прав?

Александр БОЖЕНКО. Маленький комментарий по поводу объективности рейтингов, где Омск на 122 месте. Я жил в Тюмени в микрорайоне, который строила прекрасная компания «Брусника», у моих друзей, которые остались там, ребенок пошел в этом году в школу, и у него в классе 48 детей. Мой сын пошел в школу в Омске, у него в классе 28 детей. В таких рейтингах, я считаю, очень высок элемент субъективизма. Из Омска идет большой поток негативной информации, мы разучились ценить многие вещи. В Омске динамика положительная есть, я ее вижу. И мои друзья из Тюмени, когда приезжают в Омск, динамику видят. Понятное, что многое можно было бы делать лучше, но мазать все серой краской, поливать грязью все подряд – это неправильно, я считаю. У нас много положительного происходит.

Валерия ЖИГАДЛО. Я думаю, многое зависит от самих людей. Если каждый из нас в своем микрорайоне будет писать заявления в администрацию о нехватке детских садов, если соберется большое количество подписей, власти не смогут эти обращения проигнорировать.

Вячеслав ГУРИНОВ. Могу рассказать реальную историю про детский садик. Без серых и прочих красок. У нас есть микрорайон на улице 28-я Северная. Там запроектирован садик. В конце 2014 года мы получаем разрешение на строительство. В министерстве имущественных отношений нам говорят: начинайте строить, в следующем году мы у вас этот садик купим. Мы договариваемся по цене, обе стороны довольны, мы начинаем строить. Проходит полгода. В июне нам говорят: извините, но денег нет. В целом по стране эта проблема стала не такой острой, и федеральную программу по садикам закрыли. В итоге садик так и стоит все это время в высокой степени готовности, чтобы его ввести в эксплуатацию нам требуется месяца три максимум. Сегодня власти вроде бы и готовы купить, но проект-то 2014 года, а в России за это время пожары случились в общественных зданиях, поэтому пожарные нормы ужесточили. Проект у меня действующий, проблем с ним нет, я это здание введу в эксплуатацию, но начнет ли оно функционировать в качестве детского сада – это вопрос уже не мой. У нас масса всевозможных контрольных органов, и все они делают, что хотят. Я не против социальной инфраструктуры. Но нет инициативы. А если есть, то вялая. И, самое главное, нет консолидации интересов между различными ветвями власти.

Владимир ГРИНЕВ. Мы застраиваем площадку на Космическом проспекте более 10 лет, все дома заселены, в середине микрорайона – большой пустырь. Там должна была стоять школа. Но я не уверен, что она появится в ближайшие несколько лет. В микрорайоне «Амурский-2» тоже много лет стоял пустырь, наконец-то в этом году школу начали строить. И там еще есть пустое место под вторую школу. Когда дойдет очередь до нее – я не знаю.

Николай ГОРНОВ. А что говорит рынок? Влияет ли на цену недвижимости отсутсвие школ и детских садов в новых микрорайонах? Или вашим покупателям инфраструктура не важна, главное, чтобы цена на квартиры была адекватной?

Владимир ГРИНЕВ. Покупатель стал разборчивее. Скажем так, если бы школа была, то квартиры продавались бы быстрее. Но все равно школа – пока не определяющий фактор. Из-за отсутствия школы или детского сада в микрорайоне не купят квартиру 5%, не больше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Уверен, эти 5% поищут, а потом все равно вернутся туда, где изначально планировали покупать, потому что детских садов и школ нет практически ни в одном новом микрорайоне. Кстати, когда я учился в школе, моя школы находилась  в трех остановках от дома. И все нормально.

Александр БОЖЕНКО. Еще добавлю несколько штрихов, как банковский работник. За 8 месяцев текущего года банк ВТБ увеличил количество выданных ипотечных кредитов в Омске на 37%. Это официальные данные. И эта цифра говорит о том, что рынок оживляется. В дальнейшем, я думаю, он оживится еще больше.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости и новостройки – темы почти бесконечные, можно говорить и спорить долго, но наше время заканчивается. Благодарю всех, что приняли участии в дискуссии.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

О мерах социальной поддержки для семей с детьми в Омской области в рамках национального проекта «Демография» говорили в пятницу, 6 сентября, на пресс-конференции в Доме журналистов.

Сегодня в регионе действуют 20 видов выплат для семей с детьми. Для усиления материальной поддержки с этого года в рамках нацпроекта «Демография» омские родители, чьи дети (первый или второй ребенок) появились на свет с 1 января 2018 года, могут оформить ежемесячную выплату в 9,6 тыс. рублей. На 1 августа деньги уже получили 2,5 тысячи человек. Необходимый критерий для получения этой выплаты – размер среднедушевого дохода семьи, который не превышает 1,5-кратную величину прожиточного минимума трудоспособного населения (14,6 тыс. рублей).

Еще одна мера социальной поддержки, которая производится за счет средств областного и федерального бюджетов в рамках национального проекта «Демография», это ежемесячная выплата семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2024 года родились или родится 3-й или последующий ребенок. Сумма – 10,4 тыс. рублей. Этой мерой социальной поддержки в этом году воспользовались 5,9 тыс. человек.

«Все выплаты носят заявительный характер. Для оформления документов необходимо обратиться в любой офис МФЦ независимо от места фактического проживания или прописки, или позвонить по телефону единой справочно-консультационной службы: 374-009», – прокомментировала начальник отдела выплат гражданам, имеющих детей департамента социальной поддержки Министерства труда и социального развития Омской области Наталья Бережная.

На пресс-конференции также обсуждался вопрос о повышении доступности жилья семьям с детьми. В Омской области реализуется льготное ипотечное кредитование для семей с двумя и более детьми. Субсидированная ставка составляет 5 % годовых.

«С прошлого года в России действует программа по льготному ипотечному кредитованию, а также по рефинансированию ранее выданных таких кредитов для семей, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй и (или) последующий ребенок. В этом году по поручению Президента Владимира Путина льготные условия кредитования стали распространятся на весь срок ипотечного кредита», – пояснил управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ в Омске Александр Боженко.

Программа распространяется на приобретение квартиры в многоквартирном доме у юридического лица на этапе строительства или после завершения строительства.

Источник: http://www.omskportal.ru

Банк ВТБ провел партнерское мероприятие «Деловой завтрак» для руководителей агентств недвижимости города Омска.

В ходе мероприятия управляющий директор по ипотечному кредитованию омского подразделения банка ВТБ Александр Боженко провел презентацию ипотечных программ банка и подчеркнул важность выстраивания и развития партнерских отношений с агентствами недвижимости, что, в свою очередь, оказывает влияние на удовлетворение потребительского спроса.

Управляющий ВТБ в Омской области Денис Родионов рассказал о достигнутых успехах банка ВТБ в первом полугодии 2019 году, а также о дальнейших планах продвижения бренда ВТБ среди профессиональных участников омского рынка недвижимости. Руководитель подчеркнул, что в фокусе внимания ВТБ остается развитие цифровых каналов обслуживания и повышение скорости принятия решений по всем вопросам банковского обслуживания.

По завершению встречи стороны отметили, что деловой завтрак, благодаря открытому диалогу и доверительной обстановке, прошел конструктивно и позволил наметить планы по дальнейшему взаимодействию участников.

Информационным партнером делового завтрака выступил сайт likado.ru

Информация предоставлена пресс-службой банка ВТБ (ПАО)

]]> https://www.likado.ru/journal/2019/08/07/%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%be%d0%b2%d0%be%d0%b9-%d0%b7%d0%b0%d0%b2%d1%82%d1%80%d0%b0%d0%ba-%d1%81-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d0%b0%d0%bc%d0%b8/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2019/05/27/%d0%be%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d0%bb%d1%81%d1%8f-%d0%be%d0%b1%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b0%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c-%d0%b2%d0%b5%d1%81%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%b5%d0%b3%d0%be-%d0%ba%d1%83/ https://www.likado.ru/journal/2019/05/27/%d0%be%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d0%bb%d1%81%d1%8f-%d0%be%d0%b1%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b0%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c-%d0%b2%d0%b5%d1%81%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%b5%d0%b3%d0%be-%d0%ba%d1%83/#comments Mon, 27 May 2019 04:21:30 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=9999 Далее Определился обладатель Весеннего Кубка Омского рынка недвижимости по бильярду →]]> 24 мая в бильярдном клубе «RussКий» прошел Весенний Кубок омского рынка недвижимости по бильярду. Организатором турнира для своих партнеров выступил сайт Likado.ru.

К сожалению не все заявившиеся на участие в розыгрыше Кубка смогли принять в нем участие.  Но, тем не менее, по числу участников Весенний Кубок собрал гораздо больше любителей этой увлекательной игры, чем подобный турнир, проведенный в ноябре.

И не удивительно, что решающие партии за звание обладателя Кубка завершились за полчаса до полуночи. В решающих поединках сошлись Вячеслав Гуринов (Новострой КПД) и Эдуард Левко (АН «АВЕСТА-РИЭЛТ»).

Обладателем Весеннего Кубка Омского рынка недвижимости по бильярду стал Эдуард Левко.

Вячеслав Гуринов стал вторым.

На стадии полуфинала из борьбы выбыли Иван Чанчилов (ВТБ) и Константин Романко (АН «Аркада-Стиль»).

Кроме них из групповых турниров в четвертьфинал смогли пробиться Кирилл Чечулин (АН «Тандем-Т»), Дмитрий Тылык (Новострой КПД), Александр Боженко (ВТБ) и Максим Оверченко (АН «Два Берега»).

Андрей Четкин (АН «Ледон»), Виктор Карнаушенко (Ретранс), Дмитрий Саламатов (АН «Содос») и Вячеслав Тищенко (АН «Ледон») не  смогли пройти отбор в круговых турнирах.

Все участники поблагодарили организаторов за проведение турнира и выразили готовность принять участие в следующем розыгрыше Кубка.

Организаторы выражают свою благодарность всем участникам турнира, а также руководству бильярдного клуба «RussКий» за возможность проведения Весеннего Кубка Омского рынка недвижимости в столь комфортных условиях.

Банк ВТБ провел в ресторане Base партнерское мероприятие «Деловой завтрак» для руководителей строительных компаний города Омска. 

С приветственным словом к партнерам обратился  Управляющий ОО «РОО «Омский» Денис Родионов, кратко рассказавший о достигнутых успехах Банка ВТБ в 2018 году и о дальнейшем продвижении бренда ВТБ среди профессиональных участников рынка недвижимости  в городе Омске.

После чего  руководитель ГК «ОМЭКС» Максим Репин представил собравшимся аналитику рынка недвижимости.

В ходе мероприятия Заместитель Управляющего ОО «РОО «Омский» по корпоративному блоку Ирина Дятлова и Управляющий директор по ипотечному кредитованию ОО «РОО «Омский» Александр Боженко провели презентацию инструментов Банка ВТБ для увеличения объема продаж и схему взаимодействия банка со строительными компаниями по проектному финансированию, а так же ответили на все вопросы представителей строительной отрасли.

Стоит отметить, что встреча с застройщиками, благодаря открытому диалогу и доверительной обстановке, прошла конструктивно в плане формирования договоренностей между сторонами и выработки механизмов дальнейшего взаимодействия.

]]> https://www.likado.ru/journal/2019/03/26/%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%be%d0%b2%d0%be%d0%b9-%d0%b7%d0%b0%d0%b2%d1%82%d1%80%d0%b0%d0%ba-%d1%81-%d0%b7%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%b0%d0%bc%d0%b8/feed/ 0