Год с отмены льготной ипотеки: девелоперы наращивают строительство, накапливают нераспроданное жилье и входят в зону риска
Июнь 2024 года стал последним месяцем действия базовой программы льготной ипотеки. В течение года после отмены субсидирования программы объемы кредитования на первичном рынке снизились почти в три раза – с 475 млрд до 167 млрд рублей в месяц, одновременно с этим сокращался спрос на новое жилье.
При этом объемы строительства в целом по России не сократились, площадь возводимых новостроек выросла на 2,6%, достигнув показателя в 117,6 млн кв. метров. Большинство крупнейших городов России нарастили объемы стройки значительно – на 10% и более, что привело к рекордному росту нераспроданных площадей. Последнее грозит девелоперам финансовыми проблемами.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил, как за год после отмены базовой программы льготной ипотеки изменились объемы строительства в российских городах-миллионниках. Дополнительно была рассмотрена Тюмень, как один из крупнейших рынков недвижимости в стране.
Прирост строительных площадей в большинстве крупнейших городов значительно обогнал средний показатель по России (по стране рост составил 2,6%, со 114,6 млн кв. м. до 117,6 млн кв. м). Рекордсменом стали Нижний Новгород, преодолевший планку в миллион квадратных метров с ростом почти на 42%, и Омск (+20,4%).
Среди городов с крупнейшими площадями текущего строительства значительный их рост зафиксирован в Тюмени и Казани (+17%). В Ростове-на-Дону за минувший год объемы строительства превысили три миллиона квадратных метров (+13%), в Екатеринбурге – пять миллионов квадратных метров (+11%).
Площади текущего строительства в крупнейших городах России (июнь 2024 г./июнь 2025 г.), тыс. кв. м.*
| Город | Июнь 2024 г., тыс. кв. м | Июнь 2025 г., тыс. кв. м | Изменение |
| Нижний Новгород | 839 | 1188 | 41,60% |
| Омск | 504 | 607 | 20,44% |
| Тюмень | 3316 | 3878 | 16,95% |
| Казань | 1783 | 2078 | 16,55% |
| Челябинск | 723 | 841 | 16,32% |
| Пермь | 1507 | 1747 | 15,93% |
| Уфа | 2418 | 2739 | 13,28% |
| Ростов-на-Дону | 2923 | 3296 | 12,76% |
| Екатеринбург | 4595 | 5086 | 10,69% |
| Самара | 1367 | 1505 | 10,10% |
| Красноярск | 1707 | 1762 | 3,22% |
| Воронеж | 1737 | 1707 | -1,73% |
| Новосибирск | 2885 | 2797 | -3,05% |
| Москва | 18184 | 17487 | -3,83% |
| Волгоград | 881 | 834 | -5,33% |
| Санкт-Петербург | 6518 | 5609 | -13,95% |
| Краснодар | 6239 | 5236 | -16,08% |
Существенно сократились объемы стройки только в двух миллионниках – Санкт-Петербурге и Краснодаре. В Северной столице этот показатель в 2025 году демонстрировал минимальные значения за всю историю, колеблясь в границах 5,2–5,6 млн кв. м.
«Объемы строительства в Санкт-Петербурге непрерывно сокращаются с 2020 года, когда площади новостроек достигали 12 млн кв. м. То есть стройка в городе за пять лет сократилась более чем вдвое. Тут нужно учитывать, что значительная часть строящегося для петербуржцев нового жилья административно располагается в районах, относящихся к Ленинградской области (например Мурино, Новое Девяткино Свердловское поселение, Новоселье, и так далее), там мы видим прирост в границах 7–8% год к году с 3,9 до 4,2 млн кв. м., но он, конечно, не компенсирует столь существенное сокращение строительства по городу», – говорит руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
Пик строительства в Краснодаре фиксировался в 2023 году, когда объемы текущего строительства в городе превышали 7 млн кв. м, с тех пор столица Кубани сокращает строительные площади. Несмотря на это, в городе накопился рекордный объем нераспроданного жилья, а показатель отношения распроданности к стройготовности за год достиг критически минимальной отметки в 48% (-25 п.п. год к году).
Отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация ДОМ.РФ считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70–80%. Дальнейшее снижение грозит тем, что у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов.
«Непрекращающийся рост объемов строительства в миллионниках сопровождается снижением показателя отношения распроданности к стройготовности по всем крупным рынкам, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (без учета территорий, административно относящихся к Ленинградской области, там показатель составляет 61%). Если в июне 2024 года в зоне риска (с показателем менее 70%) у нас находился один город, то сегодня мы видим там уже 11 городов по состоянию на апрель 2025 года, и эта тенденция носит явный негативный характер», – отмечает Ян Гравшин.
Изменение показателя отношения распроданности к стройготовности по крупнейшим городам:
| Город | Отношение распроданности к стройготовности, июнь 2024 г., % | Отношение распроданности к стройготовности, апрель 2025 г., % | Изменение июнь 2024 г./апрель 2025 г., п.п. |
| Нижний Новгород | 146% | 110% | -36 |
| Москва | 94% | 95% | +1 |
| Санкт-Петербург | 89% | 92% | +3 |
| Екатеринбург | 110% | 85% | -25 |
| Ростов-на-Дону | 113% | 85% | -28 |
| Казань | 105% | 83% | -22 |
| Волгоград | 100% | 70% | -30 |
| Пермь | 103% | 69% | -34 |
| Тюмень | 96% | 68% | -28 |
| Самара | 76% | 65% | -11 |
| Новосибирск | 91% | 64% | -27 |
| Челябинск | 98% | 63% | -35 |
| Омск | 76% | 61% | -15 |
| Воронеж | 68% | 57% | -11 |
| Уфа | 75% | 56% | -19 |
| Красноярск | 87% | 55% | -32 |
| Краснодар | 73% | 48% | -25 |
* Источник данных здесь и далее: Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Показатель отношения распроданности к стройготовности жилья в 2025 году взят по состоянию на апрель 2025 года (актуализация показателя происходит 11 числа каждого месяца).
Информация предоставлена ИА «Движение.ру»