Модерировала дискуссию Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ». Записала обозреватель Анастасия ПАВЛОВА.

Про итоги

– Предлагаю коротко подвести итоги 2024 года и сформулировать ожидания от 2025-го.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс»: Первая половина 2024 года прошла хорошо, а вторая хуже – не так хорошо, как хотелось бы. Если сравнивать с 2023 годом, в 2024-м было не все так красиво, плюс подстава от банков… Ожидания от года не совпали с реальностью примерно процентов на 15.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское бюро новостроек»: Присоединюсь. Первое полугодие 2024-го действительно шло по плану и по продажам, и по вводам. Потом начались приключения, которые от нас не зависят. Мы постарались немножко к ситуации приноровиться: чуть-чуть изменили свою работу с агентствами, с банками, стали более гибкими, не такими жесткими, как раньше.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград»: С точки зрения деятельности компании год прошел прекрасно: все, что наметили, все сделали. Сдали значимый объект – школу в Кузьминках. Справились в короткие сроки с очень сложным объектом – брошенным домом на Московке для переселенцев из аварийного жилья. Что касается продаж, то здесь соглашусь с коллегами, но это объективные причины, от них никуда не деться.

Владимир ГАВРИЛЕНКО, учредитель ГК MININGHOUSE: В области ИЖС у нас активный рост. Большое достижение в том году: начали блокированную застройку. Себестоимость квадратного метра выходит намного дешевле. Честно говоря, бизнесу надо сказать спасибо, что государство вообще думает о нас. Мы забываем, что раньше не было госпрограмм. Будем приспосабливаться.

– А что скажут риэлторы?

Татьяна ДЕЛЬ, директор АН «ТандемТ»: 2024 год оказался лучше, чем мы ожидали. Первое полугодие, как говорят наши партнеры, было неплохим за счет господдержки. После первого июля был немножечко провал, но тем не менее мы находили возможности для того, чтобы и ИЖС продавать, и многоквартирные дома. К концу года – спасибо определенным банкам, которые продумали субсидированные ипотеки – активно реализовывали вторичное жилье. Это позволило нашему агентству выйти в топ по продажам вторички на рынке. Когда мы формировали планы на 2024 год, честно скажу, я была уверена, что будет гораздо сложнее. Под конец года в связи со сдачей новостроек многие застройщики начали платить комиссию, гораздо проще стало с ними работать. Огромная заслуга федеральных компаний в том, что они позволяют нам, агентам, риэлторам зарабатывать. Они очень гибкие. Соглашусь с Владимиром ГАВРИЛЕНКО в том, что много-много лет госпрограмм, ипотечной поддержки не было. Но несмотря на то, что 2024 год был сложным, продукты на нашем рынке были, было с чем работать, что предлагать.

Надежда САСАКИНА, директор АН «Город Солнца»: Во многом соглашусь с Татьяной, действительно, до первого июля у нас было много выдач, связанных с государственными программами. В тот период в нашем агентстве недвижимости прошло много сделок по индивидуальному жилищному строительству. По вторичному рынку было много обращений граждан с жилищными сертификатами, такие, как: переселение из ветхого жилья, для граждан, относящихся к категории вынужденных переселенцев, для детей-сирот, достигших совершеннолетнего возраста и сертификаты, связанные с паводком в Омской области.

Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: Реальность фактически полностью совпала с моими ожиданиями. Разве что ожидал немножко меньшей просадки в новостройках, оплата комиссии при выдаче семейной ипотеке, на мой взгляд, шагнула за пределы принятия клиентами разумности цены. Но я думаю, эта ситуация полностью исчезнет: у застройщиков не будет возможности платить комиссии банкам. Понятно, что с отменой льготной ипотеки просядут новостройки. Естественно, просядет и вторичка, потому что ряд людей продает свое жилье для того, чтобы, воспользовавшись ипотекой, купить новостройку. То есть они просто ушли в отложенный спрос и придут в агентства, когда ситуация изменится. Основное количество сделок второго полугодия 2024 года были до четырех миллионов рублей. В принципе это реалистичная задача для работающей семьи – собрать такую сумму в прогнозируемые сроки, чтобы не пользоваться кредитными продуктами, поскольку текущая ипотечная ставка просто заградительная. Отмена льготной ипотеки, по моим ощущениям, привела к уменьшению активности на рынке процентов на 25-30. Лично мы диверсифицировались за счет мелких сделок, сопровождения, юридических услуг, коммерческой недвижимости. Сегмент ИЖС показал достаточно интенсивный рост в цене с сентября-октября по причине ожидаемой отставки сельской ипотеки. Не скажу, что я рад итогам 2024 года: конечно, потерять активность 30% рынка – это печально, но в целом все прошло, как и было спрогнозировано.

Евгений МИТЯСОВ, зам директора АН «РИЭЛТКОНСАЛТ»: Думаю, 2024 год сложился непросто для всех участников рынка. Хорошая динамика первого полугодия 2024 года позволила нам, с учетом сложившегося негативного сценария по рынку недвижимости во втором полугодии, в целом достичь целевых показателей по итогам прошедшего года. При этом изменения рыночной конъюнктуры поспособствовали проведению аудита и последующей оптимизации как внутренних бизнес-процессов, так и процессов взаимодействия с внешними контрагентами, клиентами, партнерами. В отношении рынка недвижимости мы продолжаем наблюдать негативный тренд по сокращению доли ипотечных сделок в портфеле, снижению количества и сумм ипотечных кредитов, выдаваемых банка-ми. Также мы наблюдаем значительное смещение спроса в сторону покупки объектов вторичной недвижимости со стоимостью до четырех миллионов рублей, снижение по рынку средней суммы сделки по договорам купли-продажи. В сложившихся на данный момент условиях мы прогнозируем дальнейшее сокращение рынка, при этом не наблюдаем маркеров, позволяющих рассчитывать на снижение стоимости недвижимости ни на рынке новостроек, ни на рынке вторичной и загородной недвижимости. В сложившихся условиях тенденция к сокращению спроса может наблюдаться в течение всего 2025 года.

– Насколько рынок сданного жилья просел в 2024 году?

Владимир ГРИНЕВ: Он практически не просел, потому что дома, которые сдавались в 2024 году, начинали строиться в 2023-м. А вот в 2025-м будет просадка процентов на 30, может, даже на 40.

– Но вы же не стали сдавать свои уже построенные дома в Амуре.

Владимир ГРИНЕВ: Сдать-то можно, вопрос в продажах. В двух домах осталось немного квартир и рядом стоит полностью готовый третий. Сдам я его и получу частичные продажи во всех трех. Зачем мне это надо?

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас больше потеряем на госпошлинах. Раньше на 100 квартир платили 2,2 млн, а теперь будем 4,4 млн.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: А мы работаем по договорам долевого участия, нам, наоборот, выгоднее сдавать раньше срока. Один дом сдали на шесть месяцев раньше, второй – на девять. Потому что нам нужно деньги быстрее получить. Мы бы сдали и третий дом, просто специалистов не хватает – перебрасывали их на строительство школы и достройку дома на Московке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если мы говорим про перспективы 2025-го, просадка на полгода будет минимум. С первого февраля не выдавалось ни одного разрешения на строительство, только ближе к сентябрю ситуация изменилась. Вот и считайте, все это время никто даже не начинал в городе новые проекты.

Про кадры и рост цен

– Кстати, про специалистов. Нехватка кадров усугубляется по отношению к прошлому году или находится в той же поре?

Владимир ГРИНЕВ: Усугубляется. Надо сказать спасибо федералам, которым по долевому участию дома приходится строить и сдавать. Соответственно, они вынуждены работникам платить больше, чем мы.

Вячеслав ГУРИНОВ: И спасибо им за то, что подняли цену за квадрат в Омске.

– Кстати, как сейчас объективно выглядит рост квадратного метра? Как дорожают стройматериалы, рабочая сила? Инфраструктурный сбор, опять же.

Вячеслав ГУРИНОВ: Среднее удорожание стройматериалов – порядка 50%. Зарплата – плюс 15-20%.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: У нас стройматериалы подорожали на 20%. Мы строим из арболита и у нас его собственное производство, плюс варианты, как уменьшить себестоимость – новые технологии. А заработная плата – самая больная тема. Я бы сказал, что она выросла процентов на 50.

– К концу года с какой стоимостью квадратного метра подойдем? Как думаете?

Татьяна ДЕЛЬ: Федералы-то уже объявили, что с февраля повышают цены в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ: Я считаю, что федералы будут стоить 200 плюс за квадрат к концу года, иначе их экономика просто не сложится. Я пока не вижу смысла кардинально поднимать цены. Даже при такой стоимости квадратного метра есть маржинальность: никто на рынке не работает в ноль, никто не работает в минус. С точки зрения инфляции просто чтобы не дешеветь, конечно, повысим цены, но вряд ли мы уйдем за 150 тысяч за квадрат. Опять же, все зависит от локации, конечно.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: У нас сейчас очень даже адекватная, вполне приемлемая цена. Когда федералы объявляют скидку 25% и к нам приходит клиент с просьбой сделать ему скидку, я предлагаю посчитать. В итоге всегда у нас получается цена ниже. Цена за квадратный метр однозначно будет расти, но небольшими темпами.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Мы постараемся удерживать ту же цену: примерно 60-70 тысяч за квадрат. Конечно, она будет выше, если делать жилье премиального класса, заниматься благоустройством поселка, строить школы, садики, дороги. С другой стороны, у людей действительно нет столько денег, и если не будет новых вводных, вряд ли они станут строить большие дома. Что рынок будет заказывать, то и будем делать, будем держать баланс. Может, блокированная застройка нас выручит. Самый недорогой блок – от 3-3,5 миллиона, площадью 42 кв. м.

Владимир ГРИНЕВ: У нас в этом году будет в продаже пять локаций: разных по местоположению, по типам домов, даже по типу продаж – мы решили попробовать работать по договорам долевого участия. Почему бы и нет?

Про клиентов

– Как выглядит сейчас портрет покупателя новостройки? Отличается ли он от покупателя вторички? Кто эти люди, с чем они заходят? Инвестиционные покупатели еще есть или закончились?

Татьяна ДЕЛЬ: На мой взгляд, инвестиционные покупатели, конечно же, заканчиваются. Почему-то многие ушли на вклады, посчитали, что это гораздо выгоднее. Думаю, что это неправильно. В прошлом году я облюбовала Тюмень, там жилье от федеральных застройщиков дешевле, чем в Омске, больше субсидированных программ. Конкуренция бешеная, предложений гораздо больше. В Москве-Питере периодически продаем и в качестве инвестиций, и для детей. Что касается портрета покупателя, то максимальная сумма, которая на сегодняшний день есть у омича, – материнский капитал, которого, как правило, не хватает даже на минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке. Это действительно проблема, с которой мы чаще всего сталкивались весь 2024 год и в отношении новостроек, и ИЖС.

– А каков портрет покупателя ИЖС?

Надежда САСАКИНА: Что касается новостроек ИЖС – это, как правило, молодые семьи с детьми от 30 лет, которые имеют свое небольшое жилье (например, комната, однокомнатная квартира) или не имеют такового. Кто-то планировал реализацию своего имущества до начала строительства, кто-то после его окончания, но все они пользовались ипотечными программами. Что касается вторички в этом сегменте, то это семьи старше 40 лет, для них покупка – это улучшение жилищных условий. Как правило, продажа своей квартиры с добавлением ипотечных средств в размере не более двух миллионов рублей.  Хочу отметить, что многие омичи стремятся переехать в жилые дома.  На мой взгляд, это связано с низкими коммунальными платежами, наличие своего огорода, гаража, зоны отдыха и т. п.

– Сколько сейчас людей, которые готовы прийти с наличкой на рынок?

Александр КАЮКИН: В основной своей массе деньги связаны либо с субсидиями – детям-сиротам, медикам и так далее, либо с сертификатами. Причем суммы, приближающиеся к стоимости объекта. А себестоимость строительства, наверное, уже 100-110 тысяч за квадрат. 5-7% добавил инфраструктурный взнос, до 10% отдали банку, чтобы получить семейную ипотеку. А сколько сейчас стоит купить землю? А подключить сети? Все очень дорого и дешеветь не планирует.

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас вводится комплексное развитие территорий, то есть земля подорожает в разы.

Александр КАЮКИН: Возьмем вторичку: человек приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц. Сразу отнимаешь 20% от средней стоимости объекта по рынку, потому что стандартная экспозиция – 3-6 месяцев. Банальное уторговывание 10%, то есть уступаешь 30%. И это речь про квартиры до десяти миллионов рублей.

Татьяна ДЕЛЬ: Я бы даже сказала, до семи миллионов рублей.

Александр КАЮКИН: Очень мало людей объективно представляют, из чего сегодня состоит себестоимость квадратного метра, рентабельность застройщика. Попробуйте сходить под Фрунзенский мост, где сидят гастарбайтеры. Если в прошлом году можно было за две тысячи нанять человека на сутки, то теперь это уже пять тысяч, еще он торговаться будет, еще его привези-увези и накорми помимо всего прочего. Сейчас все квоты гастарбайтерам выдаются на Москву, в регионы ехать нельзя, хоть это им и удобней. Так вот, мы все знаем классическую экономическую теорию: любой продавец товаров стремится – и это совершенно нормально – максимально дорого свой товар продать. Поэтому любой застройщик будет поднимать цены, если это позволяет ситуация. Причем никто не знает, какие затраты завтра появятся дополнительные. Потому что наши рыночные реалии постоянно что-то привносят: то плюс 5% НДС для упрощенцев, то мигрантов-строителей запретили в Омск пускать, то инфраструктурный сбор появился, то еще что-нибудь. И если предприниматель продает за 150 тысяч рублей квадрат вместо 200 тысяч, то это от лукавого. Он должен понимать, какое у него плечо запаса, сколько он может в убыток себе продавать, чтобы продолжать бизнес осуществлять. Мы когда делаем экономические экспертизы, один из вопросов, который ставится при банкротстве, это когда возникла реальная дата банкротства, а не день, когда предъявили претензии. Откройте ЦИАН и посмотрите, сколько продается земельных участков под МКД. Два от силы! А значит, пока все нормально, все живы, все на своих местах. Насколько выше «точки безубыточности» сегодня цена новостроек, насколько они готовы эту цену снизить в случае, если экономическая ситуация будет заставлять – например, ужесточат требования к заемщикам настолько, что люди перестанут брать ипотеку – вот это главный вопрос. Мне кажется, строители, особенно федералы, могут уступить 25% от текущей цены. А пока они не снизились ни на рубль, значит, все хорошо с экономической ситуацией, запас прочности есть и у рынка, и у застройщиков. Сначала запас прочности закончится у рынка, только потом у застройщиков. Представьте, что «семейникам» придется платить 12 вместо 6%. Сразу количество клиентов уменьшится в два раза.

Про ипотеку

Вячеслав ГУРИНОВ: Нам пока еще везет, что у нас действуют старые условия семейной ипотеки. Мы ведь строим еще в Новосибирске – там продажи практически встали во всем городе. Потому что по новым условиям в семье должен быть ребенок, рожденный после 1 января 2024-го. Таких желающих единицы. Реально семейная ипотека, которая запустилась в 2018 году, начала работать в 2021-м, когда мамы вышли из декрета на работу. Тогда семья начинает понимать, может или не может она потянуть ипотеку.

Александр КАЮКИН: Я голосую за то, что платеж по ипотеке не должен превышать 50 тысяч рублей – это то, сколько люди реально готовы платить.

Надежда САСАКИНА: На мой взгляд, ежемесячная сумма – не более 35 тысяч рублей.

Вячеслав ГУРИНОВ: Люди берут кредиты и под 30% годовых. Просто заходят в транш и платят по 10 тысяч в месяц. И полагают, что через год смогут платить больше 300 тысяч в месяц. Не знаю, на что они рассчитывают.

Надежда САСАКИНА: На то, что ставка упадет и они получат рефинансирование.

Евгений МИТЯСОВ: В первом полугодии 2024 года ЦБ прогнозировал ключевую ставку к концу 2025 год на уровне 8%, во втором полугодии прогноз бы скорректирован до 16% по итогам 2025 года. При таких рыночных условиях ставки по ипотеке останутся заградительными.

Вячеслав ГУРИНОВ: В 2009 году у нас были «миллиончики», которые звонили по всем офисам и говорили: у нас есть миллион рублей, что мы можем у вас купить? В 2015-м были «полторашники». А сегодня планка уже 3,5-4 млн рублей.

Александр КАЮКИН: Если семейную ипотеку распространят на вторичку, будет сразу остановка уторговывания и увеличение количества сделок, скорее всего серьезная стагнация на новостройках.

Евгений МИТЯСОВ: На омском рынке в экспозиции на профильных сайтах-агрегаторах размещено порядка 14-16 тысяч предложений о продаже недвижимости. При распространении семейной ипотеки на вторичку квартиры со стоимостью до шести миллионов рублей будут распроданы в течение двух – трех месяцев. Все ликвидные предложения уйдут сразу же. А продажи новостроек будут стоять колом, согласен. Средний объем выдаваемой ипотеки был 3,5 млн рублей, а сейчас 2,5 млн. Люди мыслят короткими циклами: переплатить сейчас, закрыть дорогую ипотеку за пару лет, но жить в квартире большего метража.

– Банки жестче к заемщикам стали относиться?

Татьяна ДЕЛЬ: Очень жестко.

Евгений МИТЯСОВ: Руководством страны было озвучено, что лимитов по программе «Семейная ипотека» быть не должно. При этом увеличился процент отказов в выдаче гражданам ипотечных займов.

Вячеслав ГУРИНОВ: Один из банков, который отменил субсидии по ипотеке, установил такой скоринг, что зарплата должна быть в 10 раз больше ежемесячного платежа. То есть при платеже 20 тысяч, нужно показать зарплату 200 тысяч рублей.

Владимир ГРИНЕВ: В одно утро нам 20 клиентов сказали, что им не одобрили ипотеку, вернее, наш дом как объект. Двум мы вернули задатки, а остальных 18 отправили в другие банки, и там уже сделки состоялись. А вообще банкам ипотека, по моему мнению, сейчас не нужна. Обратите внимание, что они совсем перестали рекламировать ипотечные кредиты, зарабатывают на других продуктах.

Татьяна ДЕЛЬ: У меня в конце декабря много сделок по ИЖС слетело: они находятся на проектном финансировании и для одобрения не годятся. В январе в принципе та же самая картинка. Не представляю, как ижээсни-ки сейчас выживают, мне их безумно жалко и хочется поддержать, им гораздо сложнее, чем многоквартирным домам. О сельской ипотеке, думаю, до апреля – мая ничего не услышим, не узнаем.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Я 50% коллектива уже отправил на отдых, ждем, когда начнется спрос на дома. Но у нас они майнят, то есть зарабатывают, отапливают себя. Поэтому я, как инвестор, уже сам думаю, доделать поселок для конца и сдавать дома в аренду. Когда ипотечных программ нет, соответственно, аренда вырастет.

– Во сколько омским застройщикам обходится субсидирование ипотеки?

Вячеслав ГУРИНОВ: В среднем 16% на тело кредита. В итоге покупатель, предположим, рассчитывает на квартиру за шесть миллионов, приходит, а она стоит уже 7,2 млн. Еще и на страховку придется деньги искать, потому что она зависит от стоимости квартиры. Все равно все опять легло на потребителя.

Владимир ГРИНЕВ: Как и инфраструктурный сбор. Омичи сами будут платить за то, чтобы у них появился детский садик и школа.

– В новостройке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если завтра мы поднимем ценник на 20%, вторичка отыграется минимум на 15%.

Александр КАЮКИН: Сегодня в новом доме квартира дороже, чем в старом. Должно быть так или не должно?

Татьяна ДЕЛЬ: Не должно.

Вячеслав ГУРИНОВ: Назовите мне хоть одну отрасль, где старое стоит дороже нового!

Александр КАЮКИН: А теперь посмотрите на другую ситуацию. Человек покупает квартиру в «Зеленой реке» по договору долевого участия. Срок сдачи – два года. А рядом цена на вторичку в сданном доме ниже. За эти два года может произойти все что угодно! Может у застройщика не получиться вовремя ввести дом в эксплуатацию? Конечно может. А ответственность у него за это снижена: закон меняли потихонечку, пока пандемия шла, СВО. Застройщику дали возможность продлить сроки сдачи без серьезных последствий, без выплаты неустойки. Должно ли жилье по ДДУ стоить дороже, чем готовое? Не думаю. Убери сейчас льготную ипотеку на новостройки, и цена сдуется. Конечно, производители кирпича, цемента, проводов и прочего подсуетились: застройщики могут поднимать стоимость, а мы нет? Это рынок, а они такие же продавцы.

Про запросы покупателей

– А как сейчас покупатели квартир многоквартирных домов реагируют на объем благоустройства? Насколько это значимый фактор?

Вячеслав ГУРИНОВ: Все хотят красивую упаковку, но так, чтобы она не била по карману.  А проекты упаковывать стали все красиво.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: Да, с заходом федералов в Омск презентации вышли на новый уровень. Конечно, люди видят прекрасные рендеры, влюбляются глазами. Мы тоже стали уделять картиночкам особое внимание, тратить на это деньги. Тем не менее люди покупают то, что дешевле. Когда люди приводят в пример другие проекты с каким-нибудь шикарным вестибюлем, я отвечаю, что через два-три года все это угробится и вам придется восстанавливать все за свой счет. Поэтому вы просто сейчас переплатите, а потом заплатите еще раз. Мы хотели сначала сделать так в Кузьминках. А сейчас люди сделали ремонты у себя в квартирах, провели собрание жильцов и сами сделали себе авторский проект вестибюля – с красивым потолком, светильниками, кожаными диванами, каминами.

Про недооцененный сегмент

– Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью?

Александр КАЮКИН: Коммерческая недвижимость недооценена. А цена на аренду растет. Возьмем центр города: «Флагман», «Герцен-Плаза», Дом быта на Герцена. В прошлом году в этих локациях можно было найти аренду 450 рублей за метр, а сейчас меньше 700 рублей не бывает. В этом году уже тысячники попали под налоги от кадастровой стоимости, а все вместе это 25-26% процентов от того, что владелец получает в виде арендной платы. Сроки окупаемости увеличились с 7 лет до 15. Спрос есть на все виды недвижимости, кроме старых офисных центров в производственных локациях, ведь весь вопрос, как туда будут добираться сотрудники, где они будут там кушать и так далее. В целом рынок живой достаточно, резкого увеличения спроса или резкого снижения не замечаю. Он еще хуже с точки зрения кредитования, чем жилой, но на повышение ставки сильно не отреагировал, потому что у него и так было все плохо: платить 21 или 28% особой разницы нет. Льготных, как в пандемию, ставок нет, да они и никогда не были фиксированы, привязаны к «ключу». Народ в основном продает активы и уходит в Москву, в Питер, потому что там уровень управления коммерческой недвижимостью намного выше: можно делегировать руководство управляющей компании без погружения в процесс и получать доход. Не знаю, когда такое появится в Омске. По моим ощущениям, мы еще долго – не меньше пяти лет будем находиться в турбулентности. От всей этой истории выигрывают не потребители, не строители, не риэлторы, а банки – они свои деньги получают в полном объеме. Когда мы слышим, что государство выделило 300 млрд на сельскую ипотеку, речь идет не о выдаче новых кредитов, а об обслуживании выданных. Предпосылок для взлета не вижу, если все останется на том же уровне – уже неплохо. Для инвестиций я бы рекомендовал приобретать не жилье, а коммерческую недвижимость или землю.

Фото Максим Кармаев

Эксперты поделились своим видением ситуации. Записала разговор обозреватель Анастасия Павлова.

Про вторичку

Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»: 

– Давайте начнем с общих настроений. Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости?

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– Честно говоря, я ожидал худшего варианта развития событий. Во вторичке мы наблюдаем снижение платежеспособного спроса, «звонковости» в среднем на 30% и более. Размер уторговывания повысился с осенних 2-3 до 10-11 %. Грубо говоря, если сегодня клиент приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц, то мы предлагаем ему взять среднюю цену на рынке и отнять от нее 10%, чтобы приблизиться к зоне спроса. Несмотря на снижение количества обращений, на рынке высокомотивированные люди: 9 из 10 точно планируют совершать сделку, 5-6 доходят до реализации и 2-3 после оценки своего запроса переходят в режим ожидания, формируя отложенный спрос. Когда мы придем к снижению ставки по ипотеке на вторичное жилье до психологических 12%, они вернутся на рынок. Весь вопрос только в том, как быстро мы придем к 12%.

– С чем вы связываете перемены?

Александр КАЮКИН:

– Рынок недвижимости инерционный, изменения на нем не происходят по щелчку пальцев. Изменения связаны в первую очередь с увеличением ставок по ипотеке на готовое жилье – основному инструменту приобретения жилья. Людей сразу покупавших квартиру за свои деньги у нас было всего 15%-20%, 8 из 10 сделок осуществлялись по ипотеке – сейчас 4 из 10. Но сделок на вторичном рынке стало меньше, по моим ощущениям, повторю, на 30, а то и 40%. Психологическая адаптация к ситуации требует 6-12 месяцев. Люди привыкнут, поймут, воспримут эту новую реальность, подстроятся. Конечно, они не будут покупать квартиру про запас, для детей, на будущее, на всякий случай, для спасения от инфляции. Сделки будут только для жизни, но их достаточно много все равно.

Про новостройки

– А что касается рынка новостроек?

Александр КАЮКИН:

– Здесь еще изучается верхний предел цены. Ранее я прогнозировал, что при увеличении ключевой ставки и сохранении ставок по льготной ипотеке мы получим сокращение количества сделок на вторичке, часть людей перейдет на новостройки, а так как их у нас мало, произойдет скачок их стоимости. При этом, мне кажется, новостройки еще не достигли предела своей стоимости, но уже, по моим ощущениям, достаточно близки к нему. Дальнейший рост цен под вопросом. Имею в виду для покупателя, разумеется, а не себестоимость для застройщика. При множестве современных рисков и угроз, которые будоражат строительный рынок, себестоимость – вопрос очень сложный. Я уверен, что на самом деле никакой льготной ставки уже нет, потому что она съедена разницей в цене между первичным и вторичным рынком, а она достигает 25-40%, по разным оценкам. Получается, сегодня будет одинаково с точки зрения цены и платежа по ипотеке купить квартиру, которой пять лет, или квартиру в новостройке. Люди, конечно, хотят в новых квартирах жить, только предложений недостаточно. Еще в 2012 году Владимир ПУТИН сказал, надо строить миллион кв. м, чтобы цены упали. По моим наблюдениям, в Омске нужно строить хотя бы 600 тысяч кв. м, чтобы цена на многоквартирное жилье остановилась.

– В прошлом году в регионе построили 248 тысяч.

Александр КАЮКИН:

– Получается, что половину от нужного объема. Объективных предпосылок для роста стоимости кв. м не было. Строительством же занимаются коммерческие организации, и их главная цель – извлечение прибыли. Поэтому, если ситуация позволяет продавать дороже, кто будет-то продавать дешевле?

– Владимир, «Стройбетон» близок к ценовому потолку?

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «СИБИРСКОЕ БЮРО НОВОСТРОЕК»:

– Я бы сказал, что покупательная способность омичей практически достигла своего потолка. Считаю, что большая часть людей с зарплатами, позволяющими взять ипотеку, уже ее взяли.

Соответственно, покупателей, если их посчитать, осталось не так много. Поднимать цену в таких условиях можно, но позволит ли это реализовывать квартиры?

Про цены и кадры

– У вас какой процент ипотечников?

Владимир ГРИНЕВ:

– Порядка 80%, скорее всего даже больше.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»

– У нас приближается к 90%.

Владимир ГРИНЕВ:

– Нужно учитывать, что люди, которые несут наличные деньги, чаще всего продают свое вторичное жилье тоже по ипотеке.

Александр КАЮКИН:

– Допустим, я продал квартиру за 5 млн, собираюсь купить новостройку. Льготная ставка по ипотеке 8 %, а по семейной – 5-7 %. Я могу все 5 млн вложить в первоначальный взнос, а могу вложить 3 млн и остальные деньги положить на короткий депозит под 14% – плачу-то я по 8 %. Те, кто считает деньги, так и делают. Более продвинутые пользователи, покупающие облигации федерального займа или, например, серебро-золото, через полгода-год уже покрывающие уплату с него налогов, выигрывают еще больше. Такие клиенты есть, как правило, молодежь. 80-90 % клиентов новостроек – те, что искали варианты на вторичном рынке еще год назад. Любая льгота, дающаяся необоснованно, для стимуляции рынка, приводит к тому, что кто-то забирает маржу. Получается, что государство дало дешевую ипотеку, люди, естественно, кинулись покупать, а заработали банки, производители стройматериалов, строители. Конечно, цены на жилье в таких условиях будут подниматься до предела. Как только народ скажет, что цены запредельные, и проголосует рублем против приобретения – мы начнем видеть на рынке акции, скидки, спецпредложения, секретные продажи.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Рост цены на недвижимость не такой, каков на краткосрочные вложения в депозиты. То есть мы же не видим 15% роста цены на жилье сегодня.

– А какой видите?

– На уровне инфляции. «Спасибо» паводку: сильно подорожали гипсокартон, металл. К маю получим всплеск цены на цемент, щебень, песок, потому что государство начнет заниматься благоустройством.

Владимир ГРИНЕВ:

– В прошлом году за 9 месяцев металл подорожал на 70-80 %, цемент на сорок с чем-то, щебень процентов на 25. То есть если считать пропорционально, нам надо было поднять стоимость квартир примерно на 30-35 %. Мы же подняли процентов на 15-20.

Антон НИКОЛАЕВ, заместитель директора ООО «Омские просторы»:

– Вы же не можете работать в ноль. Соответственно, либо вы завышаете расходы, либо занижаете доходы.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– В индивидуальном жилом строительстве, которым вы занимаетесь, тоже спорная себестоимость. Если вы сделаете красивую обертку для проекта и нормальную локацию, то сможете брать и по 100 тысяч за кв. м, как в многоквартирном доме.

Александр КАЮКИН:

– Мы же все понимаем, что себестоимость каждого конкретного дома условна. Все зависит от того, когда был приобретен участок, когда покупались материалы, сколько стоила работа, какие налоги платились. Цифры меняются из года в год, из сезона в сезон. Потребители – мы же общаемся напрямую с людьми – рассуждают просто: стоимость материалов равна стоимости работы, добавим стоимость земли и коммуникаций, дорог, это и есть себестоимость. Никто не дисконтирует вложенные деньги по периодам, не считает стоимость денег, стоимость эскроу-счетов и прочие важные параметры. Все, дальше начинается полет фантазии. Кто-то считает, что материалы стоят рубль, а кто-то, что и за 10 не купишь то, что надо. Человек, который умеет считать, понимает, что застройщики вынуждены это учитывать, а еще вкладываться в модернизацию, развитие, платить налоги, складировать и хранить где-то материалы и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Подтверждаю, легко рассуждать с точки зрения сметы, но цены ведь меняются. Допустим, заложили одну инженерку, а ее уже купить невозможно из-за санкций, нужно покупать другое дороже и дольше. Еще один вопрос – фонд оплаты труда: удерживать на работе людей с каждым днем все сложнее и сложнее. Человек – конечный ресурс: он может уйти на пенсию, заболеть, переехать, еще что-то. А где брать новые кадры, непонятно.

Владимир ГРИНЕВ:

– Согласен, сегодня даже нормального водителя-то найти – проблема. У него есть достаточно большое количество предложений: на Севере, в новых регионах и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Разница в зарплатах – в 2,5 раза, да.

Владимир ГРИНЕВ:

– Антон, не знаю, как у вас, девелоперов, но скорее всего вы посчитали, купили, наняли, построили, продали. А у нас-то еще есть заводы, которые, как правильно сказал Александр Геннадьевич, нужно поддерживать, обновлять, развивать.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– А еще нужно купить земельные участки, проекты перепланировки – даже не факт, что получится подтянуть дешевые сети. У нас есть одно большое преимущество: мы посчитали и начали продавать. А наши коллеги, которые работают по договорам долевого участия, к примеру, начинают, условно, продавать с котлована, и все затраты у них идут по смете. Как только происходят колебания, он поднимает ценник. В итоге он может обанкротиться, съев свою маржинальность: он ведь с людьми заключил договор и должен его исполнить. Нам чуть-чуть проще: мы построили за свои деньги и уже на выходе сказали людям, сколько это стоит, учитывая себестоимость, рынок, маржинальность. Конечно, у строительства на свои деньги есть свои нюансы: нужно грамотно распределять деньги, зарплату платить постоянно, иметь запас прочности. У нас тоже свои заводы, чью работу нельзя останавливать.

– Как выглядит соотношение того, сколько продукции своих заводов вы потребляете сами и сколько продаете на сторону?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– 80% работаем на себя. Остальное продаем на Север.

Владимир ГРИНЕВ:

– У нас примерно так же. Север готов купить больше, но мы не станем отгружать им больше. Десять лет назад мы купили за рубежом производственную линию за большие деньги – в евро. Да, мы можем ее запустить в две-три смены, и всю продукцию купит Север, остальные строители. Но через пару лет линия начнет выходить из строя. И что мы тогда будем делать? Попробуй завод останови и через 3 месяца запусти его снова. Мы просто кадры обратно не соберем!

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да-да, сезон начинается, сейчас каменщики, отделочники начнут срываться, уходить на частные заработки, где режим работы вольготней и заработать можно гораздо больше. Они пойдут на дачи, коттеджи, поедут в новые регионы. Как начнет холодать, пойдут обратно к нам на стройку, потому что у нас все понятно и можно получать стабильную зарплату. Как только потеплеет, опять уйдут.

Про ИЖС

– Антон, а вы тоже с этим сталкиваетесь? Какая-то специфика у вас есть?

Антон НИКОЛАЕВ:

– У нас, к счастью или, к сожалению, заводов нет. Мы строим индивидуальные жилые дома в трех локациях: в Троицком сельском поселении, Надеждинском поселении (коттеджный поселок «Зеленый берег»), в Розовское поселение зашли на большой земельный массив. Проблемы в основном связаны с инфраструктурой. У нас в Омском районе нет хороших сетей водоснабжения: большая часть из них давно пришла в негодность, гарантирующая компания их не реконструирует, фактически не ремонтирует. Сети электроснабжения стали за последние два года очень дорогими, когда минимальная стоимость техподключения увеличилась с 550 рублей до 60 тысяч рублей на человека – в сто раз. Мы можем себе позволить строить за свой счет 50 домов в год, но не больше. И нам проще реализовать их уже построенными, потому что по итогу ты видишь рыночную стоимость и не сталкиваешься с пожеланиями потребителей. У нас был опыт работы по сельхозипотеке под 3%. Отличная программа – народ пошел, народ хочет. Но дежурство заказчика жилья на стройплощадке каждый день никакого удовольствия не доставляет – ни ему, ни строителям, ни прорабу, никому. Еще одна проблема – отсутствие социальной инфраструктуры – это школы, детские сады, ФАПы, но это уже вопрос к властям, региональным и федеральным. Если говорить в целом про застройщиков Омского района, конечно, мы сталкиваемся с кадровым голодом. Механизаторы, например, почти все уехали на СВО или Север. Вот мы сейчас принимаем участие в строительстве центра Wildberries. У нас экскаваторщик зарабатывает свыше 500 рублей в час, что превышает сметную стоимость и, как следствие, влечет повышение итоговой стоимости готового жилья. При этом у нас новая техника, и водителю не приходится по несколько дней стоять на ремонте, что в свою очередь тоже сказывается на заработной плате. С водителями действительно проблема, с каменщиками. В итоге сюда в Омск, как на вахту, приезжают работать из других регионов. Нас пока спасают граждане Средней Азии – русских каменщиков давно не встречал. Вопрос возникает, что будет дальше, через 5-7 лет… Ладно, каменщики, но на кран, на грейдер и другую спецтехнику требуются специалисты, а такие из Средней Азии к нам не приезжают. С малоэтажной застройкой мы пока более-менее справляемся. Проблемы, конечно, есть, но они решаемы.

Про скандальное решение горсовета

– Вот, кстати, про школы. Омский городской совет представил проект решения о заключении соглашения с застройщиком, обязывающего его вкладываться в развитие сети социальной инфраструктуры. Ваше отношение к этому мы примерно понимаем. Прокомментируете?

Владимир ГРИНЕВ:

– Если решение примут, мы будем строить меньше – процентов на 50 или более. Квартиры подорожают процентов на 15-20.

– Это связано с тем, что вам включат более 11 000 рублей с квадратного метра от площади всех квартир?

Владимир ГРИНЕВ:

– Конечно. Как верно заметил Александр Геннадьевич, имеет место отложенный спрос, так что реальную обстановку дел мы увидим только в следующем году. Плюс в этом году еще посмотрим, как наложится окончание льготной ипотеки, все эти субсидирования ипотеки банками, игрушки с процентами.

Александр КАЮКИН:

– В проекте решения указано, что его действие не распространяется на территории комплексной застройки.

Владимир ГРИНЕВ:

– У «Стройбетона» не только комплексная застройка, около пяти точечных. Также мы строим жилье для детей-сирот, интересно, сколько мы с него заплатим.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Давайте отличать понятия. Ни один проект комплексного развития территории в Омске пока не запущен. Масштабный инвестиционный проект – это совершенно другое дело. С проекта «Стройбетона» в Амуре нужно будет уплачивать сбор. «Эталону» тоже нужно будет уплачивать сбор, «Бруснике», когда перейдет на вторую очередь строительства.

Александр КАЮКИН:

– Вопрос очень тонкий, например, в проекте решения говорится, что взносы добровольные. Я когда читаю этот документ, у меня перед глазами встает Уголовный кодекс, где есть термин «понуждение к взятке». Здесь, конечно, нет интереса конкретного лица, но, получается, это взятка в отношении всех граждан. С точки зрения закона может ли добровольное пожертвование быть адресным? Да, может. А может ли добровольное пожертвование вноситься при условии получения какого-то блага? Нет, не может. Если я говорю: «Вот вам мое добровольное пожертвование, дайте мне что-то», то оно уже не добровольное, это возмездная основа. Уже было решение горсовета по введению коэффициента 2,2 по участкам, предоставленным без проведения торгов для завершения строительства, где сроки пропущены. В суде оно было признано недействующим, прошла апелляция. Было и 108-е постановление, которое тоже отменили по суду. Здесь, на мой взгляд, тоже очень сложно говорить о юридической обоснованности документа. Если говорить по теме, то я живу в поселке Ростовка, рядом у нас поселок Новомосковка, там не будет школы, по той простой причине, что в Ростовке есть две школы. Нет необходимости вкладывать огромные деньги, а вопрос доступного расстояния решается запуском школьного автобуса. Получается никакой альтернативный вариант не рассматривался? Ну и самое главное – строитель приходит и говорит власти, что хочет на конкретном месте построить дом. Ему говорят, что вот есть такое решение городского совета, вноси денежки. Вопрос: а что в части наличия школ и садиков поменялось для конкретного жителя конкретного дома?

– Ничего.

Александр КАЮКИН:

– Поменялась только цена, обеспеченность объектами не изменилась: школа может появиться, а может не появиться, садик тоже. Строитель внес деньги, ему дали разрешение на строительство, он построил объект, ввел в эксплуатацию и ему в принципе больше ничего не надо. Он, после того как добровольно деньги перечислил, влиять на их целевое использование уже не может, не может контролировать, не может ставить условия. И какой и где объект будет строится на эти деньги тоже не ему решать.

Владимир ГРИНЕВ:

– Так этих денег-то и не хватит, чтобы построить школу.

Александр КАЮКИН:

– «Взимание» этих денег не решит проблемы. Вот 200 тысяч кв. м у нас вводится в год. Все строители заплатили по 10 тысяч рублей. У нас появилось 2 млрд рублей. Это всего одна большая школа вместе с оборудованием.

Антон НИКОЛАЕВ:

– 10 школ за 10 лет лучше, чем ноль…

Александр КАЮКИН:

– Так вопрос еще и в учителях – кто будет там работать? Законодательство пока не изменилось: обязанность по строительству объектов социального значения до сих пор лежит на государстве. Государство никаким образом сегодня не стимулирует развитие частных школ, частных детских садов, не вводит никаких для них программ, льготных налогов, не организует процесс доставки детей в другие учреждения, не повышает зарплаты учителям и воспитателям садиков. На мой взгляд, у нас нет необходимости на сегодняшний день в городе строить 10 школ, но есть необходимость отремонтировать имеющиеся и доукомплектовать их учителями, можно организовать подвоз учеников.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Хорошо, мы берем новый микрорайон. В проекте сказано, что мы сначала должны ввести социальный объект в эксплуатацию, чтобы получить разрешение на строительство. Кому нужна школа на 1100 мест, если в округе нет ни одного дома?! Пока там наберется нужное количество учеников, школа сгниет или ее просто растащат. Черт с ним, даже построили мы за свой счет и отдали ее городу. А кто НДС заплатит? Ко мне же потом налоговая придет. Город как-то попросил построить поликлинику, потом не смог даже НДС за нее заплатить, чтобы хоть какая-то сумма сделки прошла. Мы продали ее просто как коммерческое помещение.

Александр КАЮКИН:

– Я, как риэлтор, более 20 лет работающий в Омске, знаю, что на левом берегу 5 хороших или популярных школ, в которые люди хотят своих детей отдать. Там очереди, скандалы и драки за места в них. С садиками то же самое. Никого не останавливает, что они далеко от дома. Понимаете, да? Хочется рациональности. Деньги у строителей можно взять, а школы-то появятся?

Прогноз

– Вернемся к аналитике недвижимости. Что будет толкать рынок вверх?

Александр КАЮКИН:

– Во-первых – и это с гордостью можно и нужно сказать – взлетела «Ангара», то есть мы получили (надеюсь) теперь план по выпуску ракет-носителей. Количество сотрудников на заводе «Полет», заводе Баранова, на заводе Омсктрансмаш станет увеличиваться, а так как людей не хватает, зарплаты будут расти. Второй момент – общая демографическая ситуация. Она, как известно, зависит от одного единственного показателя – количества женщин репродуктивного возраста. 2026-2027-е, по прогнозам специалистов, пиковые – будет много кому рожать. Если обстановка будет спокойная, когда можно прогнозировать жизнь на пять лет вперед, так и произойдет, тем более реально пособия увеличиваются, материнский капитал выдают, да и в целом общий тренд идет на то, что в семье должно быть двое-трое-четверо детей. Появятся какие-то новые льготные ипотеки. До Омска пока не дошла уже действующая программа для тружеников оборонных заводов, но дойдет, я надеюсь. Также будет толкать рынок вверх ограничение объемов строительства по разным причинам. В ближайшие годы нас ждет небольшое увеличение ввода, за счет новых застройщиков, но все равно, я думаю, 250-350 тысяч кв. м в год это наш потолок.

– А что будет толкать цены вниз?

Александр КАЮКИН:

– Неопределенности разного рода, скачки курса валют – сделки сразу встают на паузу. Достаточно большое количество людей сегодня выпало из гражданского оборота по разным причинам: уехали из страны или находятся в зоне боевых действий. На мой взгляд, отъезды омичей в Москву-Питер, другие регионы – ерунда, это не так сильно влияет на рынок. Долю многоквартирного жилья будет немножко оттягивать индивидуальное жилье – тренд наметила пандемия. На мой взгляд, сегодня классическая экономическая теория не работает – слишком много политики, государство очень сильно влияет практически на все процессы. Омский рынок многоквартирных домов проходит замедление и в ближайшие полгода выйдет на плато, в некое равновесие. Будет меньше выдаваться разрешений на строительство. Даже если обсуждаемое решение горсовета примут, а оно, естественно, увеличит затраты, мы не увидим моментальное удорожание жилья – дороже его попросту не купят. А дальше все будет зависеть от продления льготных программ, ставки рефинансирования, то есть позиции государства. В тяжелые времена сильные игроки выживают, слабые уходят. Так будет и на этот раз. Отдаю должное нашим предпринимателям и власти, в нынешних жесточайших условиях мы все-таки избежали коллапса. Так что рынок, как и всегда, найдет баланс. Все будет хорошо!

Фото Максим Кармаев

Двадцать девятого сентября состоялся круглый стол с участием представителей ипотечных банков и агентств недвижимости города Омска на тему «Рынок вторичной недвижимости и ипотека». Что могут предложить заемщикам банки? Стоит ли опасаться ипотечного пузыря в нынешних условиях?

Директор ООО «Издательский дом «КВ» Юлия МАЛЮТИНА задала эти вопросы экспертам.

– Коллеги, давайте обсудим, что сейчас происходит на вторичном рынке недвижимости.

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– С апреля 2020 года мы наблюдаем на вторичном рынке недвижимости неуклонное, пусть и с разной степенью скорости в разные периоды, снижение объема предложений. Ценник, по классической экономической формуле, растет. Длительное время он подстегивался дешевой ипотекой. Примерно полгода назад рынок начал сжиматься в плане спроса: люди стали дольше принимать решение по приобретению жилья. Ажиотаж из-за выгоды от снижения ипотечной ставки взвинтил цену на квадратный метр, и люди вынуждены отказываться от обменных сделок. Если взять соотношение чистых продаж и обменных сделок, то вторых стало меньше. Стоимость классического жилья в общей сложности выросла в среднем на 64%. Новостройки я в расчет не беру, в Омске их значительно меньше по сравнению с соседними регионами, и в ближайшие два года это вряд ли изменится. Застройщики пока вовсю пользуются этим положением. На мой взгляд, как только ситуация с ценами стабилизируется, то именно обменные сделки и станут резервом рынка. Продаются сейчас в основном квартиры уезжающих из Омска, спекулятивные – те, которые приобретались на стадии роста, «отпускные» – когда два раза в год не съездили отдохнуть, купили жилье. То есть возвращаются на рынок квартиры, которые не нужны для проживания, что называется, здесь и сейчас. Таких, по нашим оценкам, около 15% от всех выставленных на продажу. Это очень много для Омска, учитывая, что наши сограждане предпочитают инвестировать в жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Калининграде и за пределами РФ.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО, руководитель Абсолют Банка в Омске:

– Интересный тренд: за этот год в два раза выросло количество междугородних ипотечных сделок. К сожалению, Омск относится к городам-миллионникам с наиболее выраженным оттоком местного населения. Абсолют Банк проводит сделки по покупке недвижимости в других городах в режиме онлайн и без дополнительных комиссий. Если пакет документов готов, то на сделку можно выйти уже на следующий день. Чаще всего омичи приобретают в ипотеку квартиры в Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре. Столица не вошла в ТОП-5 самых популярных городов для переезда.

– Насколько рост цен на вторичку в Омске отличается от роста цен в других регионах?

Кирилл РЯЗАНОВ, директор ООО «РИЭЛТКОНСАЛТ»:

– Согласно аналитическим данным, мы вторые по данному параметру в России. Это связано с низким объемом новостроек. У нас не так-то много домов, готовых к сдаче, но цены на квартиры там растут катастрофически каждую неделю. Скоро в город зайдут два застройщика с жильем комфорт-класса, и скорее всего омичи будут отдавать предпочтение именно им. Тенденции к снижению цен точно не видно.

Татьяна ДЕЛЬ, руководитель Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ»:

– Застройщики, чей заход на рынок сейчас активно анонсируется, по моим данным, будут вести далеко не экономполитику. На мой взгляд, цены только вырастут. Понятное дело, что сначала компании прикормят клиентов, предложат интересные варианты, но это ненадолго. Цены у них будут в любом случае выше, чем в «Кузьминках» или в ЖК «Гармония жизни».

Александр КАЮКИН:

– Мы все хорошо помним, как продавались последние дома у «Стройбетона» до скачка цен. Недавно клиент позвонил им посмотреть квартиры в доме ЖК «Золотые паруса» – а там в очереди уже больше 1000 человек на 480 квартир. При этом цена еще не объявлена, а соседние объекты предлагаются от 90 тысяч рублей за кв.м. Получается, что треть в любом случае купит квартиру. Поэтому можно считать, что 300 квартир ими уже проданы. «Брусника» и «Эталон» заходят в Омск зарабатывать деньги. У них такой средний чек в других городах, что долгое время Омск им был неинтересен, но сейчас проекты становятся рентабельными. Однако это перспектива полутора-двух лет, когда будет что-то вырисовываться. Участок, который выбрала «Брусника», очень сложный геодезически. Да и вся земля у них с историей – на Волгоградской уже трижды перед новым застройщиком банкротились застройщики. Я не знаю, окупится ли эта локация, готовы ли будут омичи платить за качество жизни, смогут ли они конкурировать с местными строителями, у которых жилье уже с отделкой – купи и живи. Представим, что все эти проекты уже реализованы. Что изменится? Количество сделок на вторичном рынке упадет на 10-15%. Но во всех остальных регионах они продают по эскроу, то есть сразу. Цены же в любом случае стабилизируются – думаю, в первой половине 2022-го. С высокой степенью вероятности Центробанк повысит ключевую ставку, что приведет к снижению спроса и, соответственно, снижению стоимости жилья. А уже во втором полугодии 2022-го нас ждет небольшая стагнация. К 2023-му цены скорее всего ощутимо просядут до 15%, если государство не решит поднимать объемы в стройке и создаст какие-то программы для застройщиков. Тогда, конечно, ситуация изменится. Для Омска сейчас основная проблема – отток населения: люди хотят больше продать жилья, чем купить.

Елена ДЕВЯТКОВА, руководитель Центра ипотечного кредитования АО Альфа-Банк в Омске:

– Я читала мнения аналитиков, что объем предложений в регионе на рынке вторички сократился в четыре раза.

Александр КАЮКИН:

– Если раньше максимальным объем предложений по квартирам на вторичке был 23 тысячи оферт, то сейчас от 10 до 11 тысяч. Я бы сказал, что объем предложений снизился в 2–2,5 раза. Кстати, то же самое – сокращение предложений, повышение ценника – характерно и для земли под ИЖС, сказалось влияние сельской ипотеки. Рынок коммерческой недвижимости вообще стагнирует. Сейчас квартира может стоить по 60 тысяч рублей за кв.м, а офис в этом же доме – по 40 тысяч за кв.м.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Все уходят в «цифру», отказываются от офисов.

Александр КАЮКИН:

– Если уровень жизни растет, то за ним растут и все сегменты рынка. Какой бы ни был тренд на цифровизацию, если коммерческая недвижимость стоит, а разница между офисом на первом этаже и квартирой на седьмом 50%, это говорит о явном перекосе. Можно сказать, во вторичке уже есть «пузырь» – люди покупают офис и спокойно живут в нем, потому что это дешевле. Перевод из коммерческой недвижимости в жилую очень актуален.

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ:

– Хочу отметить, что на текущий момент многие банки сохраняют ставки на комфортном уровне, а по ряду программ – снижают. В частности, банк ВТБ в сентябре улучшил условия по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке. Кроме того, дополнительные дисконты доступны заемщикам, которые оформляют сделки в цифровых каналах банка. Возможность снизить ставку по кредиту позволяет получить нашим заемщикам посильный с финансовой точки зрения ежемесячный платеж, ведь для большинства клиентов доступность покупки квартиры определяется в первую очередь именно его размером. Помимо этого, ряд банков дает дополнительные возможности сэкономить при оформлении кредита. К примеру, в ВТБ сегодня можно отказаться от страхования жизни и здоровья на первый год действия ипотечного кредита. Это позволит сэкономить часть семейного бюджета, при этом отказ от страховки не приведет к изменению ставки. Воспользоваться этим предложением клиенты могут до конца 2021 года.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Ипотека на вторичное жилье в 2021 году продолжает оставаться драйвером рынка в Омске. Это связано с хроническим дефицитом предложения среди новостроек. Выбор объектов на первичном рынке у нас довольно скромный, особенно, по сравнению с другими городами-миллионниками. Но все же предложения от застройщиков есть, и интерес к квартирам в новых домах, конечно, тоже. Доля выдач займов на покупку готовых квартир сейчас составляет порядка 90%. Мы прогнозируем, что до конца года она не изменится.

Алексей ДЕНИСОВ, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Не думаю, что цены будут сильно расти, предложений на рынке достаточно, численность населения региона падает. Емкость рынка вкладов Омской области упала на 20 млрд рублей. Эти деньги либо ушли на проживание, либо на спекулятивный спрос. Если раньше закупались микроволновками и холодильниками, лишь бы средства не сгорели, то теперь масштаб вырос и речь идет о квартирах.

– Так каковы тогда перспективы вторичного рынка недвижимости? Мы же понимаем, что все завязано на покупательную способность населения.

Татьяна ДЕЛЬ:

– Клиенты все чаще говорят, что недвижимость становится недоступна обычному человеку.

Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования банка «Открытие» в Омске:

– Согласна. К нам тоже приходят клиенты, им одобряется определенная сумма ипотеки, но они уже не могут на нее купить нужную им квартиру. Ставки по кредитам падают, это действительно выгодно, но доходы-то населения не растут. Два года назад человек мог купить двушку за 2,5 млн рублей, сейчас при том же уровне доходов он уже не может приобрести даже однокомнатную.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Средний чек по ипотеке на вторичку за год увеличился с 1,7 млн до 2,3 млн рублей. В первую очередь это связано с ростом цен. Омск бьет рекорды: год назад квадратный метр стоил 47 тысяч рублей, сейчас – 66 тысяч рублей. Стоимость жилья сегодня влияет на финансовую нагрузку заемщиков больше, чем ставка по ипотеке. Но интерес к покупке недвижимости в ипотеку у омичей есть. Лучшие результаты показывают те банки, которые могут не только предложить низкие ставки, но и готовы быстро провести сделку. В условиях быстро меняющихся цен на недвижимость этот момент важен для заемщиков.

Татьяна ДЕЛЬ:

– В начале этого года в нашем отделе ипотеки много покупателей отпало. Приведу пример: одобряется ипотека в 1,5-1,8 млн, ранее на эту сумму можно было купить двухкомнатную квартиру – хрущевку в Нефтяниках. Сейчас жилье за эти деньги действительно невозможно найти, потребители уходят обратно в аренду: платить за съем квартиры 12-15 тысяч рублей в месяц реально, а взять ипотеку на 2,5-3 млн уже нет, клиенту просто не одобрят такую сумму в силу его доходов.

Кирилл РЯЗАНОВ:

– Прошлый год был первым за последнее пятилетие, когда не было к ноябрю гигантского роста продаж. Весь рост пришелся на август-сентябрь-октябрь. В декабре еще можно было купить квартиру за 1,2 млн, а после декабря она же стоила 2 млн.

Александр БОЖЕНКО:

– Коллеги наверняка подтвердят, что на рынке стали разбирать квартиры подороже, те, что не нуждаются в дополнительном ремонте. Особенно это касается молодых семей, причем дело скорее не в финансовых затратах, а во временных и моральных. Сегодня к продавцам жилья и застройщикам предъявляются повышенные требования к качеству жилья. Многие омичи выбирают жилье исходя из состояния инфраструктуры и благоустройства района, состояния дома, в котором планируют жить. Да, цены на комфортное жилье в связи с заходом на строительный рынок иногородних компаний будут выше средних по рынку, но в Омске уже сформировался пул клиентов, готовых заплатить чуть больше. Поэтому жилье более высокого класса за разумную цену однозначно будет востребовано.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Три-четыре года назад более 50% сделок проходили с однушками. Сейчас популярны просторные двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв.м. Районы особого значения не имеют, а вот год постройки дома, напротив, очень важен. Жители Омска предпочитают квартиры в домах, построенных после 2000 года.

Татьяна ДЕЛЬ:

– Квартиры, не требующие дополнительных вложений любого рода, действительно очень востребованы. Выкуп и косметический ремонт жилья с последующей перепродажей даже стал отдельным видом бизнеса, не считая устойчивого спроса на него со стороны агентств недвижимости. Сейчас даже убитые квартиры очень выросли в цене, стройматериалы тоже, и это сводит на нет саму идею бюджетной переделки.

Кирилл РЯЗАНОВ:

– Да, я буквально недавно посмотрел один вариант в доме 1933 года постройки, с деревянными перекрытиями, квартира, заметно, со свежим ремонтом. Цена просто космос… На эти деньги год назад можно было купить трехкомнатную в центре.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– То что скупали за 1,2 млн до пандемии, сейчас выставляется за 3,5 млн.

– А какого изменения ключевой ставки вы ждете?

Алексей ДЕНИСОВ:

– Дело не в ставке. Оценивая экономику, следует исходить из того, откуда берется сумма на покупку квартиры. Это либо сбережения, либо заемные средства. Две недели назад Гарегин ТОСУНЯН, президент Ассоциации российских банков, объяснил журналистам, что ситуация со сбережениями кардинально изменилась. Если лет десять назад люди копили деньги, по вкладам были адекватные ставки, резких скачков цен не было, не было опасений за экономику страны… То сейчас мы, потребители, не то чтобы с головой ушли в заемную стратегию, но 85% вкладчиков держат на счете до 100 тысяч рублей, 11% – до миллиона рублей и только 4% – более миллиона. То есть у 96%, имеющих сбережения, нет денег ни на покупку квартиры, ни на погашение кредита. А те 4% скорее всего или успели вскочить в последний вагон выгодных предложений по жилью, либо сейчас будут развлекаться поиском вариантов за границей. Что произошло с рынком, когда в прошлом году государство решило поддержать строителей? Ипотека упала на 15% в относительном выражении, цена за квадрат выросла на 100%. Люди вытащили последние деньги. ТОСУНЯН об этом и говорит: все, у населения больше нет средств, нет никаких запасов. В Омском регионе официальная средняя заработная плата – 35-36 тысяч рублей, реальная – 25-26 тысяч. В новых реалиях средний чек по ипотеке – 2,6 млн рублей (а был 1,4 млн два-три года назад, до введения ипотечных программ с господдержкой). Средний срок выплаты уменьшился с 25 до 20 лет. Нагрузка на платеж вырастает в 1,5-2 раза в связи с падением среднего дохода, стоимости рубля и так далее. Что мы имеем? В Омской области просрочка по ипотеке 0,4%, по стране 0,65%. Вроде бы неплохо, но в ближайшие два-три года она начнет расти и народ начнет продавать «инвестиционные» квартиры.

Александр КАЮКИН:

– Да, это занятная тема, но по большому счету, это покупка красивой картинки в телефоне, которая обваливается гораздо быстрее, чем стоимость недвижимости. Я хорошо помню, как в 1998 году можно было заснуть, имея деньги на автомобили, которых на следующий день хватило бы максимум на колеса. 2008 год уронил цены на недвижимость в два раза, и мы этот кризис «ели» четыре года. В 2014-м скачок доллара, и в 2015-м не выдали практически ни одной ипотеки. Какая ипотека, если ставка выросла в два раза?

Александр БОЖЕНКО:

– Конечно, макроэкономические факторы и действия регулятора оказывают существенное влияние. Копить становится невыгодно, а решать жилищные вопросы нужно. Наш банк повышает доступность программ кредитования для заемщиков. В том числе за счет суммирования дисконтов за подачу заявки на ипотеку через личный кабинет интернет-банка или в мобильном приложении ВТБ Онлайн, за использование сервиса электронной регистрации, а также для ряда отдельных категорий заемщиков. При расчете итоговой ставки учитываются также дополнительные дисконты за партнерство с банком от агентств недвижимости. По факту получается, что клиент может получить дополнительную скидку к базовой ставке максимально до 1,4%. Мы отмечаем, что финансовая грамотность населения растет, ипотечных заемщиков отличает высокая платежная дисциплина.

Алексей ДЕНИСОВ:

– Структура банковских сделок действительно очень изменилась. Оборот выдачи ипотечных кредитов большой, а портфель практически не вырос, половина приходится на рефинансирование. В этом году за один месяц в Омской области за 2259 сделок выдали ипотечных кредитов на 5,5 млрд рублей, по эскроу менее 10%.

Александр КАЮКИН:

– Заемщикам важно трезво оценивать риски, прислушиваться к рекомендациям тех же банков, не воспринимать как бизнес то, что им не является, взвешенно подходить к своим доходам. Согласен полностью с ТОСУНЯНОМ: денег у людей больше не стало. Что с этим делать? Деньги раздавать начинать? Мне представляется, что будущее за предпринимателями, возможно, государственными программами, предоставляющими рассрочки на длительное время, паевые какие-то истории. Могут ли сейчас строители позволить себе предоставлять рассрочку на пять лет? Нет. Это говорит о том, что у них недостаточная капитализация, а многие сидят на финансовой игле. Какой следующий шаг для покупателя – пожизненно наследуемая ипотека? При этом людям главное – стабильность, отсутствие неопределенности, тогда есть возможность планировать. Если сделка осуществляется в инвестиционных целях – один расчет, если для жизни – все по-другому. Живешь ведь сейчас. Поэтому сегодня и совершаешь сделку. В долгосрочном периоде, 15-20 лет, скорее всего все станет дороже.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– На мой взгляд, не все так пессимистично. Жизнь не останавливается, люди всегда женятся, рожают детей, разводятся, съезжаются, расстаются, и услуги риелторов, услуги банков всегда будут востребованы. Мы, как банк, приспосабливаемся к условиям. Когда была возможность выдавать кредиты с большим первоначальным взносом, с низкими процентами, мы это делали. И сейчас у нас есть инструменты, которые можем предложить. Не могу сказать, что они пользуются взрывным спросом, но они работают для тех, кто не имеет сбережений, но собирается купить жилье. Мы предлагаем вариант выкупа квартиры из-под залога в другом банке, выдаем дополнительные кредиты на ремонт и так далее.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– В 2021 году до 30% увеличилось количество сделок в формате «ипотека на ипотеку». Абсолют Банк в рамках стандартных программ выдает ипотеку на залоговое имущество. Это востребовано, если продается квартира, за которую все еще выплачивается кредит. Например, владельцы решили переехать в другой район или у них появились дети, и им нужна более просторная квартира. В начале апреля наш банк улучшил условия по программе рефинансирования. Теперь заемщик может одновременно снизить ставку по ипотеке и еще получить до одного млн рублей на любые нужды. В итоге за несколько месяцев количество заявок на рефинансирование ипотечных кредитов других банков выросло в два раза.

– Как за время пандемии изменился портрет ипотечного заемщика?

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Наверное, в целом значительных изменений не произошло, зарплаты ведь не слишком изменились. Это по-прежнему по большей части клиент, работающий по найму, имеющий стабильный доход, семью с одним-двумя детьми. С другой стороны, появилось больше возможностей для клиентов, которые не могут подтвердить свой доход официально – стало больше заемщиков, которые пользуются программой «по паспорту», то есть без подтверждения дохода.

Алексей ДЕНИСОВ:

– Мне кажется заемщик стал старше – он берет ипотеку для своих детей. Конечно, срок выплаты кредита сократился, ведь времени до пенсии остается все меньше, а надо успеть каждому ребенку купить по квартире.

Юлия РУПАСОВА:

– Но появились и очень молодые заемщики – по 19-20 лет. Они, как правило, заняты в сфере IT, компьютерном дизайне и хорошо зарабатывают. Некоторые заходят в ипотеку вместе с родителями, которые обеспечивают первоначальный взнос.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Учитывая, что сейчас детей заводят примерно в 30 лет, средний возраст заемщика обозначается как раз этим периодом: 30-38 лет.

– Какова доля ИЖС в структуре объема предложений жилья на рынке?

Александр КАЮКИН:

– Около 30%. На такое жилье есть устойчивый спрос. Однако на сегодняшний день качественного предложения нет. Реально есть только пара коттеджных поселков, которые предлагают к продаже различные варианты, но это все вне черты города. Плюс есть различные нюансы с коммуникациями – водоснабжением, газом, канализацией. Можно сказать, что структурного предложения нет. В зоне спроса находятся благоустроенные жилые дома стоимостью до пяти млн рублей, с участком 4-6 соток, подходящие под ипотеку. Таких предложений очень мало. Также пользуются спросом дачи с возможностью прописки для постоянного проживания стоимостью до одного млн рублей.

– Насколько активно используются дистанционные сервисы в ипотеке?

Александр БОЖЕНКО:

– Условия ограничений физических контактов, с которыми столкнулись все в период пандемии, конечно же, способствовали переходу банков на дистанционный формат работы с клиентами, поэтому популярность онлайн-сервисов набирает обороты. К примеру, сегодня подать заявку можно не только в офисе ВТБ, но и через партнеров банка или самостоятельно в личном кабинете интернет-банка или в мобильном приложении ВТБ Онлайн. В банк достаточно совершить один визит для подписания документов. Еще один популярный сервис, востребованный среди клиентов – электронная регистрация права собственности. Данные сервисы не только экономят время, но и дают дополнительный дисконт 0,3% к ставке. Обе скидки можно суммировать.

Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:

– Сегодня в омском отделении Абсолют Банка 95% заявок на ипотеку поступает онлайн – от наших партнеров среди риелторов и застройщиков, подключенных к цифровой платформе. Также заявку можно подать на сайте – через сервис «Ипотека под ключ». Полностью увести ипотеку на вторичном рынке в онлайн пока не так просто, как кажется. Во-первых, человеческий фактор: покупатель и продавец чаще всего не готовы провести сделку, не видя друг друга и объект недвижимости. Во-вторых, многие участники сделок пока не готовы к проведению ипотечных сделок с электронной регистрацией. Поскольку мы в основном работаем со вторичкой, то актуален сервис онлайн-оценки недвижимости. Почти 100% заемщиков заказывают ее через сайт: им не надо самим искать надежное аккредитованное агентство. Оценщик проводит процедуру в любое удобное время суток. Отчет по форме банка готов уже через 24 часа, а не через неделю-другую. Также наши клиенты могут продлевать страховку, заказывать любые справки, совершать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, погашать его досрочно в интернет-банке или мобильном приложении.

Елена ДЕВЯТКОВА:

– Соглашусь с Дмитрием. Возвращаясь к теме межрегиональных приобретений жилья, мы так же сейчас наблюдаем повышенный интерес к таким сделкам. За последние пару месяцев их доля у нас выросла на 20%. Альфа-Банк тоже проводит цифровые, полностью электронные сделки на первичном рынке, покупателям не нужно ездить в регион приобретения для заключения договора, не нужно беспокоиться о порядке сдачи документов на регистрацию. Все происходит дистанционно в цифровом формате. В целом Альфа-Банк – банк для умных и свободных, и свободных, в том числе в формате времени и месте общения с банком. Поэтому цифровой сервис стоит у нас на первом месте. Все этапы, начиная с подачи заявки, заканчивая обслуживанием кредита, может проходить дистанционно.

– Большое спасибо, что поделились с нами информацией, которая наверняка станет полезной для тех, кто планирует в самое ближайшее время решить свой квартирный вопрос или вложиться в недвижимость в инвестиционных целях. 

Фото © Александр КАТАЕВ

® При поддержке likado.ru