likado.ru » Субсидирование ипотеки

«Завтра будет дороже, чем сегодня»: что ждет омский рынок жилья и ипотеки

admin — Fri, 31 Oct 2025 07:43:59 +0000

24 октября Центробанк в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку: до лета 2025 года она составляла рекордные 21%, теперь – 16,5%. Как текущая экономическая ситуация влияет на ипотечное кредитование и что в целом происходит на рынке омской недвижимости, РБК Омск обсудил на круглом столе с застройщиками, представителями областного минстроя, банков и агентств недвижимости.

Объемы строительства в регионе

В прошлом году в Омской области сдали 868,9 тыс. кв. м жилья. Амбициозную цель перед регионом, по словам замминистра строительства и архитектуры Омской области Натальи Симанович, поставили и на 2025-й – ввод 900 тыс. кв. м. С большой долей вероятности эта цель будет достигнута, так как в настоящий момент в области уже ввели в эксплуатацию 710,5 тыс. «квадратов».

Большую часть этого объема традиционно занимают объекты индивидуального жилого строительства. Из 710,5 тыс. кв. м жилья на ИЖС приходится чуть более 532 тыс., а на многоквартирные дома – чуть более 178 тыс. кв. м. По ожиданиям областного минстроя, к концу года последний показатель может вырасти до 250 тыс. кв. м.

Строят в Омске как целыми кварталами (в основном на Левобережье, потому что там больше свободного места), так и точечно. Происходит это с помощью разных механизмов, в том числе масштабных инвестиционных проектов («Стройбетон» в Амурском поселке, «Брусника» на улицах Шаронова и Крупской, «Догма» на Светловской, «Эталон» на Волгоградской) и программы комплексного развития территорий. По КРТ заключено уже четыре договора, одно из последних соглашений – с компанией Glorax на застройку территории санатория «Рассвет» в Советском округе, в результате которого появится 121 тыс. кв. м жилья.

По ИЖС же основная доля приходится на Омский район – из-за близости к городу.

На фоне таких объемов ввода жилья и текущей экономической ситуации омские застройщики считают, что может произойти перегрев рынка недвижимости. По их словам, что федеральный, что областной бюджет будут «пустыми» в 2026 году, а значит, год будет очень тяжелым.

«Мы очень близки к тому, чтобы повторить 2008 год, – отметил генеральный директор ООО «Новострой КПД Плюс» Вячеслав Гуринов, – потому что мы будем вынуждены для сохранения маржинальности или хотя бы для того, чтобы работать в ноль, поднять ценники. Любое поднятие цен – инфляция, а значит, надо будет поднимать ключевую ставку. Это все в моменте произойдет. Любое поднятие ключевой ставки разобьет все розовые мечты банков о том, что мы вернемся к рыночной ипотеке».

В компании «Брусника» отдельно отметили важность нацпроектов и целевых мер в нынешних условиях, поскольку сейчас они поддерживают как строительную активность, так и спрос для отдельных нуждающихся во внимании категорий (молодые семьи, узкие специалисты и пр.).

«Кроме того, эти программы дают локальную «подушку» спроса. Однако, скорее всего, этих мер недостаточно, чтобы полностью компенсировать эффект ужесточения общедоступных льгот. Для устойчивого спроса нужна комбинация: стимулирование регионального строительства (льготы застройщикам, инфраструктурные проекты), гибкие банковские продукты и поддержка покупательского спроса (целевые субсидии, социальные программы)», – пояснил технический директор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

Семейная ипотека доминирует

Агентства недвижимости обратили внимание и на положительные моменты в 2025 году на фоне снижения ключевой ставки. По словам руководителя агентства недвижимости «ТандемТ» и вице-президента Союза «Омская гильдия риэлторов» Татьяны Дель, у потребителей снова появился интерес к вторичному жилью.

«Вторичное жилье сейчас стало преобладать. И здесь, наверное, больше не ипотека – семейная и субсидированная, а наличные денежные средства», – отметила Татьяна Дель.

Наблюдения директора агентства недвижимости подтвердили и представители банков. 60% сделок по вторичке проводилось за наличные, а 40% – по ипотеке, но небольшими чеками. Речь идет именно об обычных рыночных ипотечных программах. Чаще всего ипотеками добирают недостающую сумму при имеющихся накоплениях или наличии других активов, которые можно продать.

«На вторичку сейчас нет никаких годных программ. Есть застройщики, которые предлагают вторичный рынок, то есть готовое жилье, и попадают под условия семейной ипотеки, такие тоже сделки проводим», – уточнил руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-банк» Иван Чанчилов.

Из льготных программ жителям Омской области на конец октября были доступны семейная ипотека (под 6% годовых, действует до 2030 года), IT-ипотека (также под 6% и до 2030-го), сельская ипотека (от 0,1 до 3% годовых) и военная ипотека (от 5,5% до 26% годовых в зависимости от банка).

Неоднозначная ситуация в регионе сложилась с сельской ипотекой. Доступна она как на квартиры, так и на ИЖС, однако по первым выбора нет, поскольку в районах почти не строят многоквартирные дома. Вдобавок к этому с октября 2024-го практически целый год не выделялись лимиты на сельскую ипотеку, и это на фоне существующего спроса на продукт.

«Программа сама по себе есть, но лимитов как таковых не было целый год. И действительно, сельские жители очень ждали сельскую ипотеку, потому что недвижимость для них и так дорога. Несмотря на то что это сельская местность, там все равно цены выше доходности, и сельская ипотека – это единственный инструмент, который люди используют в своей местности. Сегодня лимиты дали, но, к сожалению, не каждая категория населения может позволить себе взять ипотеку под сельские стандарты», – прокомментировала Татьяна Дель.

Претендовать на сельскую ипотеку могут только индивидуальные предприниматели, сотрудники АПК и участники СВО. Городским жителям сельская ипотека недоступна. При этом далеко не каждый застройщик готов заходить в село и строить там многоквартирные дома.

Директор департамента недвижимости ГК «Стройбетон» Владимир Гринев рассказал, что лет 10-12 назад у компании был опыт строительства МКД в Азово, и это оказалось невыгодным: в двух из трех построенных домов квартиры продавали более двух лет.

Представитель Абсолют Банка в Омске отметил, что до сентябрьского снижения ключевой ставки до уровня 17% доля заявок по программе семейной ипотеки у них достигала почти 100%. В сентябре Абсолют Банк снизил ставки по всем стандартным программам ипотечного кредитования на 1,5 п.п., после чего был зафиксирован резкий рост доли заявок по стандартным программам — до 50%.

«Однако это не означает, что заявки сразу конвертируются в сделки. Средний срок от подачи заявки на ипотеку до выхода на сделку в случае с готовыми квартирами составляет около 1-1,5 месяцев. Это связано с тем, что покупатели выбирают, проверяют объект, все взвешивают, согласовывают. Банк со своей стороны готов к проведению сделки при наличии всех документов в течение суток», – прокомментировала руководитель по ипотечному направлению Абсолют Банка в Омске Галина Дорошенко.

Представитель «Альфа-Банка» Иван Чанчилов подтвердил, что число ипотечных сделок на вторичную недвижимость выросло. Если до сентября их количество составляло 12% от общего числа сделок, то в октябре оно достигло 38%.

«Повлияли довольно длительное ожидание со стороны клиентов, накопленный и отложенный спрос. Люди действительно наблюдали за снижением. Если мы берем длительную перспективу о том, что будет хорошо снижена ключевая ставка, соответственно, это возможность рефинансироваться. Среднестатистический потребитель оценивает свои риски на год условно. Он понимает, что такой платеж, возможно, для него не совсем комфортный, но он его потянет. Зато сейчас он купит квартиру по той цене, которая есть, потому что чем ниже будет ставка, тем сильнее спрос на ипотеку и на само жилье будет расти. Соответственно, чем выше спрос, тем дороже предложение».

При этом, даже если ключевая ставка продолжит снижаться, а спрос на рыночную ипотеку будет расти, то полностью восстановиться она вряд ли сможет.

«Полное восстановление будет ограничено. Часть потенциальных покупателей уже перешла к альтернативам: рассрочке от застройщика, обмену или программе trade-in, а часть отложила покупку до лучших времен. Первые снижения ключевой ставки скорее стимулируют рефинансирование и реструктуризацию существующих займов, затем аккуратный рост новых рыночных ипотек. Скорость и масштаб роста будут умеренными: банки сохранят осторожность по одобрению, а ставки по рыночным ипотекам будут выше прежних льготных 8%», – сообщил технический директор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

«Гибкие» застройщики идут навстречу

По мнению руководителя отдела продаж квартала «Снегири» (DOGMA) Кристины Исаковой, для устойчивого спроса на новостройки и ипотечные сделки необходимо снижение ключевой ставки до 10-12%. Но пока ее нет, застройщикам стоит идти навстречу покупателям и находить другие способы сотрудничества, новые финансовые инструменты.

«Текущая рыночная ситуация требует от застройщиков повышенной гибкости. Несмотря на снижение ключевой ставки, ожидаемого рынком «прорыва» в ипотечном спросе пока не произошло.В этих условиях мы увидели большой потенциал trade-in. В ближайшее время мы анонсируем новую программу с ноу-хау для клиентов и еще более привлекательными условиями», – отметила Кристина Исакова.

Кроме того, в «Догме» перечислили и другие варианты, когда застройщик идет навстречу клиентам. К примеру, отдельная программа для беременных, при которой даются льготные условия и заморозка платежей, пока семья не сможет оформить семейную ипотеку.

В «Бруснике» добавили, что альтернативы ипотекам и собственные программы от застройщиков действительно являются очень востребованными в нынешней ситуации.

«Рассрочка от застройщика дает возможность зайти в сделку без полного соответствия банковским критериям, а также не нагружать себя большими ежемесячными платежами на первый период после покупки иногда до самой сдачи дома, — пояснил Евгений Головкин и добавил прогноз, что обмен или trade‑in также будут востребованы и сохранят популярность в 2026 году. — Чтобы обеспечить покупку первоначальным взносом, большинству людей необходимо реализовать свое предыдущее жилье, а это на сегодня сделать сложно, так как вторичный рынок сильно наполнен ассортиментом, но обделен инструментами, и здесь альтернатива – сдать свою квартиру в обмен на новую».

Ожидается, что альтернативы сохранят значительную долю рынка в 2025 и первой половине 2026 года, особенно среди покупателей со сложной кредитной историей или неполным первоначальным взносом по программам ипотеки.

У Вячеслава Гуринова к программе trade-in сложилось неоднозначное отношение. Вопросы, по его словам, появляются именно к оценке объекта, чтобы застройщик при этом не прогадал.

Для дорогих квартир банки предлагают «комбо-ипотеку»: в этом случае человек берет семейную ипотеку, а на недостающую сумму – рыночную. Последнюю банки готовы немного субсидировать, чтобы снизить процент.

Татьяна Дель отметила, что у застройщиков и банков появился новый совместный продукт – субсидированная ипотека. В таком случае субсидия может рассчитываться на один или три года (7,9% годовых и 13,9% годовых соответственно).

«Очень выгодно и интересно для обычного человека, который не подходит ни под какие программы. По агентству я вижу, что интерес стал появляться к субсидированным программам», – прокомментировала Татьяна Дель.

Эксперты напомнили, что нужно стратегически правильно подходить к покупке недвижимости и не стесняться обращаться к профессионалам, которые имеют представление обо всех доступных программах и возможностях для потребителя.

По мнению Галины Дорошенко, рассрочка от застройщиков не станет массовой альтернативой ипотеке. Однако в Абсолют Банке предусмотрена возможность перехода с рассрочки от застройщика на ипотеку.

«Это актуально в ситуациях, когда покупатель подписал договор о рассрочке, рассчитывая, что в скором времени продаст уже имеющееся у него жилье и закроет большую часть задолженности. Но в условиях высокой ключевой ставки спрос на вторичном рынке существенно снизился. Многие запланированные сделки «встают». В этом случае в Абсолют Банке можно оформить ипотеку на квартиру, купленную в рассрочку, причем не только по стандартным программам, но и по семейной ипотеке по ставке от 5,75% годовых, если, конечно, заемщик подходит под ее требования. Также наши заемщики могут рефинансировать ипотеку на квартиру в новостройке, если ранее они ее приобрели по стандартным программам», – пояснила представитель Абсолют Банка в Омске.

Первоначальный взнос

Нередко, как отметили все эксперты, проблемы у покупателя, решившегося на покупку жилья в ипотеку, возникают на этапе первоначального взноса. Однако возможности снизить его нет: минимальный размер установлен госпрограммой.

«Замечено среди других банков, что после очередного снижения ключевой ставки идет либо удержание той ставки (не уменьшение, как это предполагает Центробанк, а еще увеличение этой ставки), либо увеличение первоначального взноса, потому что нас также ограничивают фондированием, которое задает нам Центробанк», – уточнил Иван Чанчилов.

В текущих условиях эксперты считают взнос 20% правильным и логичным минимумом, который отсеивает клиентов, не рассчитывающих свои финансовые возможности. Деньги же на первоначальный взнос покупатели чаще всего берут из материнского капитала, собственных сбережений или продажи какого-либо актива.

Комфорт, локация или цена – что выбирает покупатель

Цены на недвижимость, по мнению Вячеслава Гуринова, стали серьезно расти с приходом на омский рынок федеральных застройщиков: «Брусники», «Эталона» и «Догмы».

«У нас цена была ниже 100 тысяч рублей за квадратный метр, и никто не собирался ее поднимать. Всех все устраивало. Но приходит федерал и говорит: я буду продавать на 40 тысяч дороже», – отметил гендиректор «Новострой КПД Плюс».

Вслед за этим на увеличение ценника, по его словам, пришлось пойти и омским застройщикам. Федеральные застройщики и власти, однако, не согласились с этим выводом и заявили, что они привнесли в город новый подход, и стали строить более комфортное жилье, начиная от благоустройства и заканчивая самой квартирой. А на цену гораздо больше повлиял повышенный спрос из-за обилия льготных программ.

«В Омске дефицит качественного современного жилья, поэтому «Догма» зашла именно в Омск, где есть потенциал. Современный девелопмент – это не просто строительство квадратных метрах, а создание комфортной среды, которая повышает привлекательность Омска для жизни, особенно для молодых специалистов и их семей. Именно такую философию мы реализуем в квартале «Снегири». Проектируя социальную и коммерческую инфраструктуру – от детских садов и парков до поликлиник, мы решаем две ключевые задачи: даем покупателю максимальное качество жизни «здесь и сейчас» и вносим вклад в изменение городского пространства, создавая точки притяжения и роста для города», – пояснила Кристина Исакова.

«Люди выбирают жилье у федеральных застройщиков из-за благоустройства территории, комфортности подъездов, наличия инфраструктуры. Если федеральные застройщики зашли, значит, была в этом потребность», – подтвердила замминистра строительства Омской области.

Представители застройщиков и риэлторов также разделили мнение: четко сказать, что в приоритете у покупателей – цена, благоустройство или локация, нельзя. По мнению Владимира Гринева, важно все вместе, покупатель ищет идеальный баланс, сначала рассматривая цены, которые может себе позволить, следом ищет подходящую локацию и конечной точкой в выборе является благоустройство и комфорт жилья.

«Наша статистика показывает, что заемщики предпочитают покупать жилье добротного среднего уровня по цене и качеству. Не нижний ценовой сегмент, но и не максимальный. Выбирают золотую середину. А вот по количеству комнат выраженных предпочтений нет. Среди заявок примерно одинаковое количество студий, однушек, двухкомнатных и трехкомнатных квартир», – отметила Галина Дорошенко.

Руководитель отдела продаж квартала «Снегири» Кристина Исакова считает, что покупатель сегодня ищет баланс между стоимостью, качеством среды и развитой инфраструктурой.

«Метраж и цена, безусловно, остаются ключевыми факторами выбора, однако запросы покупателей значительно эволюционировали. Финальное решение покупатель принимает, оценивая комплекс преимуществ: современные планировки, удобные решения для хранения, есть ли магазины, детские сады, школы, поликлиники и парки в пешей доступности. Покупатель сегодня приобретает не стены, а будущее для своей семьи, инвестирует в качество жизни», – рассказала Кристина Исакова.

А дорого ли строить?

Эксперты отмечают, что процесс роста цен, естественно, затронул и недвижимость. Рынок идет в шаге с инфляцией. Себестоимость растет чуть больше и быстрее, чем цена на квартиру. В прошлом году стоимость квадратного метра повысилась на 30%, а цены на материалы значительно больше: на 70% вырос цемент, на 80% – металл, на 40% – щебень.

«Либо уменьшается маржинальность, либо увеличивается стоимость квадратного метра. Другого не дано. Стройка – процесс не ежесекундный, очень длинный. Где-то можно рассчитаться потом с подрядчиками, где-то – с поставщиками», – отметил Вячеслав Гуринов.

Многое, по словам Вячеслава Гуринова, зависит от финансовой базы застройщика. Если заходить с 70-80%, а то и всеми 100% оборотных средств для строительства дома, то удорожание будет минимальным. Компании же с 10 или 100 тысячами уставного капитала точно не обойтись без кредитов и повышения цен.

«Проектное финансирование, безусловно, повысило финансовую нагрузку на застройщика, но эта система обеспечивает защиту для участников долевого строительства. Для нас первостепенным является этап наполнения эскроу-счетов, и именно здесь клиент получает существенную финансовую выгоду. Он фиксирует цену по текущему рыночному предложению, что становится его страховкой от будущего роста издержек, связанных с подорожанием материалов и логистики», – рассказала Кристина Исакова.

Какое будущее ждет омский рынок недвижимости

Подытоживая, каждый эксперт озвучил свой прогноз на 2026 год и дал совет покупателям. Так, гендиректор «Новострой КПД Плюс» Вячеслав Гуринов коротко высказался, что и застройщики, и покупатели при любом раскладе «прорвутся».

По мнению руководителя отдела продаж семейного квартала «Снегири» Кристины Исаковой, многое зависит от ключевой ставки. При 10-12% стоит ждать восстановления спроса, если же будет 16-18%, «Догма» планирует продолжать работу по субсидированию и созданию новых финансовых инструментов для доступности жилья. Покупателям она посоветовала обращать внимание не только на цену квартиры, но и на репутацию застройщика, качество комплексной среды и готовую инфраструктуру.

Директор департамента недвижимости ГК «Стройбетон» Владимир Гринев уверен, что в 2026 году произойдет превышение предложения над спросом, так как будут завершать ранее начатые проекты.

«В 2027 году, я думаю, будет превышение спроса над предложением, потому что программы, которые неизбежно появятся в 2026 году, начнут людей подталкивать к покупке квартиры», – прокомментировал Владимир Гринев.

Покупателям стоит либо брать жилье сейчас, либо быть готовым к тому, что цены изменятся. Подобного мнения придерживается и руководитель по ипотечному направлению Абсолют Банка в Омске Галина Дорошенко:

«Если есть необходимость в улучшении жилищных условий, накоплен минимальный уровень первоначального взноса, доходы позволяют справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, то ждать не надо, особенно если заемщик подходит под условия льготной программы «Семейная ипотека». По мере снижения ипотечных ставок вслед за ключевой рынок недвижимости пойдет в рост, соответственно, будет увеличиваться стоимость квадратного метра. Это коснется и новостроек, и готовых квартир. Снижение стоимости ипотечного плеча не станет панацеей при отложенной покупке жилья».

Руководитель центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» Иван Чанчилов также считает, что нет смысла тянуть с принятием решения: «Завтра будет дороже, чем сегодня».

Руководитель проекта Likado Алексей Зыков порекомендовал независимо от продажи или покупки недвижимости обращаться к сертифицированным агентствам недвижимости и аттестованным риэлторам. В случае вторичного жилья это залог успеха проведения сделки.

«Что касается новостроек, то я разделяю точку зрения Марата Хуснуллина, который сказал, что 2026 год, скорее всего, пройдет нормально. В 2027-2028 году, вполне возможно, будет риск банкротства некоторых застройщиков. На сегодняшний день, по его оценкам, речь идет о 20% застройщиков», — подчеркнул Алексей Зыков и посоветовал всем выбирать проверенные компании.

По словам вице-президента «Омской гильдии риэлторов» Татьяны Дель, в январе 2025-го все: и застройщики, и агентства недвижимости, и банки – думали, что год будет сложно пережить. Но к концу 2025-го оказалось, что работа продолжается, рынок просто меняется.

«Мы оборачиваемся назад понимаем, что было сложно, но тем не менее работа была, появилась много новых продуктов и инструментов у застройщиков, у банков. 2026-й год будет не легче, но однозначно он тоже даст толчок к развитию, появлению новых перспектив», – рассказала Татьяна Дель.

В отношении совета покупателям Татьяна Дель солидарна с другими экспертами: покупать недвижимость нужно сейчас, так как это лучшее вложение и лучшее сохранение денежных средств. Рынок, как показывают последние пять лет, меняется каждые полгода, поэтому нужно подстраиваться и не ждать лучших времен.

Источник: https://omsk.rbc.ru/

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин принял участие в заседании комитета Госдумы по строительству и ЖКХ

admin — Wed, 08 Oct 2025 16:57:45 +0000

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин на заседании комитета Госдумы по строительству и ЖКХ представил ключевые подходы и параметры проекта бюджета на 2026-2028 годы по линии Минстроя России.

Минстрой России является ответственным исполнителем по 4 госпрограммам: «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами», «Социально-экономическое развитие Республики Крым и города Севастополя», «Социально-экономическое развитие новых регионов», Комплексная программа «Строительство».

В части ГП «Обеспечение доступным и комфортным жильем» предусмотрено – 4,1 трлн руб., из них Минстрою – 874 млрд руб., в том числе на реализацию нацпроекта «Инфраструктура для жизни», нацпроекта «Семья» в части поддержки ипотечного кредитования для семей с детьми, федеральных проектов «Содействие регионам в обеспечении жильем граждан» и «Содействие развитию инфраструктуры регионов и муниципальных образований», а также на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан. Наибольший объем средств приходится на субсидирование ипотеки.

На реализацию национального проекта «Инфраструктура для жизни» в трехлетке предусмотрены 701 млрд руб., в том числе на реализацию мероприятий по поддержке проектов комплексного развития территорий (КРТ) в населенных пунктах, проектов благоустройства общественных пространств с учетом Всероссийского конкурса, строительства и реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры, а также субсидирование купонного дохода по инфраструктурным облигациям ПАО «ДОМ.РФ».

В рамках мероприятий по обеспечению жильем граждан Минстрой России предоставляет жилищные субсидии 18 категориям граждан, в том числе 13 категориям, установленным федеральным законодательством, и 5 категориям, установленным решениями Правительства РФ. На 2026-2028 годы заложены средства, за счет которых планируется обеспечить жильем около 30 тыс. семей.

Действующая редакция Госпрограммы «Крым и Севастополь» предусматривает реализацию мероприятий до 2027 года, среди целей которых – устранение диспропорций в региональном развитии формирование доступной и комфортной инфраструктуры туризма, создание благоприятного инвестиционного климата и привлечение инвестиций участников СЭЗ. В рамках подготовки проекта бюджета на 2026-2028 годы на Госпрограмму предусмотрено 301,2 млрд руб.

В части восстановления и социально-экономического развития новых регионов Глава Минстроя России отметил, что Проектом федерального закона предусмотрены необходимые средства для плановой реализации мероприятий по восстановлению и созданию коммунальной и дорожной инфраструктуры, капитального ремонта МКД, мер соцподдержки гражданам, возмещения недополученных доходов по кредитам, выданным участникам СЭЗ. В рамках мероприятий по программам формирования современной городской среды запланировано обеспечение благоустройства 59 территорий.

В рамках КГП «Строительство» на 2026-2028 годы Реестр объектов капитального строительства (РОКС) включает объекты и мероприятия капитального строительства по 46 ГРБС и 38 госпрограммам и непрограммным направлениям деятельности. Планируется реализация порядка 5 тыс. объектов, из которых 813 адресных объектов и мероприятий. Министр также рассказал о совместной с Счетной Палатой, Минфином, Росимуществом, Росреестром работе с объектами незавершённого строительства.

Глава Минстроя России также ответил на вопросы депутатов о планируемой работе и финансировании мероприятий в части комплексного развития территорий и поддержки инфраструктурного развития регионов, в том числе через механизм бюджетных кредитов.

Источник: https://minstroyrf.gov.ru

Ключевая ставка – 21%. Как девелоперы будут строить жилье в безыпотечную эру?

admin — Mon, 28 Oct 2024 18:32:35 +0000

Центробанк поднял ключевую ставку с 19 до 21%, в ближайшие две недели аналитики ожидают традиционный подъем рыночных ипотечных ставок, теперь они могут достигнуть 25%, что ставит под угрозу любые субсидированные застройщиками ипотечные программы.

Как девелоперы будут планировать и строить в этих реалиях – рассказал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI.

Сейчас есть несколько сценариев развития рынка, отмечает эксперт. В базовом сценарии ЦБ заложена ситуация, когда высокий уровень ключевой ставки сохраняется в течение 2025 года с тенденцией понижения во втором полугодии. Негативный вариант – это долгосрочная высокая ключевая ставка. Однако для его реализации темпы инфляции должны выйти из-под контроля.

«Российская экономика (и рынок первичной недвижимости, в частности) неоднократно проходили периоды высокой инфляции. Ключевой вопрос для рынка первичной недвижимости – это динамика доходов населения. Если зарплаты растут соразмерно инфляции, а стоимость недвижимости «абсорбирует» накопленную инфляцию, как это исторически происходило, то рынок будет находиться в балансе. Покупатели со временем адаптируются к высокой инфляции и ставкам. Но эти процессы, как правило, проходят не синхронно. В начальные периоды снижается спрос – и, вслед за ним, рыночное предложение. Впоследствии происходит адаптация и формирование отложенного спроса, который в итоге выходит на рынок. Это возникает на фоне сжавшегося предложения, и, как результат, складывается дисбаланс спроса и предложения, – что становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость», – объясняет Алексей Ефремов.

Как застройщики будут поддерживать спрос

Субсидировать столь высокую рыночную ставку (это 23-25%) для девелопера становится очень дорого. Но даже и при таком субсидировании итоговый ежемесячный платеж для покупателя все равно был бы слишком велик. Перспективы такого субсидирования сомнительны и в свете того, что с 1 января 2025 г. в силу должен вступить стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, согласно которому банки не вправе будут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки, если это ведет к увеличению цены квартиры (схема, которая до сих пор широко используется на рынке).

По мнению Алексея Ефремова, конкурировать за потребителя девелоперы будут теперь в двух аспектах: в разработке различных программ оплаты жилья, например, рассрочек, а также в проектных решениях. Продуктовые предложения становятся все более насыщенным по своему наполнению – это явный результат борьбы за покупателя.

Что будет с девелоперами

Период высоких ставок является дополнительным барьером для выхода новых игроков, так как ограничивает доступность бридж-кредитования на приобретение проектов. Однако резкого сокращения количество застройщиков ожидать не стоит, полагает эксперт.

«Последние годы происходит процесс консолидации девелоперского рынка, сокращается количество мелких девелоперов, реализующих единичные проекты. Одним из основных факторов в пользу этого тренда являются административные барьеры. Если следовать базовому сценарию ЦБ (постепенному снижению ключевой ставки со второй половины 2025 года), то, исходя из текущего уровня кредитной нагрузки, девелоперская отрасль переживет этот период без существенной трансформации», – уверен Алексей Ефремов.

Справка о компании

Группа RBI основана в 1993 г. За 30 лет компания под брендами RBI и «Северный город» реализовала 82 проекта и построила более 2 млн кв. метров недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 2021 г. бренды RBI и «Северный город» объединились.

В домах RBI живет более 20 тыс. семей. Портфель перспективных проектов компании на декабрь 2023 г. составил порядка 600 тыс. кв. метров – 21 адрес в 7 районах Петербурга. В офисах компании трудятся более 500 сотрудников, на строительстве объектов компании в настоящее время задействовано более 2 тысяч человек.

Группа RBI отмечена многочисленными профессиональными наградами городского, федерального и международного уровня. RBI реконструировала или воссоздала с нуля 13 объектов культурного наследия и исторических зданий Петербурга, в числе которых гараж фирмы Крюммеля на Большой Посадской улице, газгольдер на Заозерной улице, водонапорная башня на Пискаревском проспекте, Лесной корпус Сестрорецкого курорта, Левашовский хлебозавод на Барочной улице и многие другие.

Ряд знаковых проектов RBI – жилые комплексы «Таврический» (просп. Чернышевского), «Четыре горизонта» (Свердловская наб.), Futurist (Барочная ул.) и культурно-деловое пространство «Левашовский хлебозавод» – включены в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев, возглавляемого Михаилом Пиотровским, как примеры архитектурных достижений современности, продолжающие традиции лучших петербургских зодчих.

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»: «Если бы сегодня была доступная ипотека, то люди бы покупали все – весь объем, который строится, был бы рынком переварен»

admin — Thu, 12 Sep 2024 11:32:11 +0000

Поднятие ключевой ставки не могло не сказаться на рынке недвижимости. Но как именно? О том, что происходит с жильем и коммерческими помещениями в Омске, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Александр КАЮКИН рассказал обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ.

– Александр Геннадьевич, какие тенденции спроса на омском рынке жилой недвижимости вы бы отметили с начала года?

– В свете нынешней ситуации становится понятно, что в первом полугодии 2024 года все было хорошо: нормальная ипотечная ставка, при которой люди могли позволить себе взять кредит под 12-15% годовых, плюс льготная ипотека, распространявшаяся на новостройки. Отмена льготной ипотеки с 1 июля, увеличение ключевой ставки до 16%, а потом до 18%, когда реальный ипотечный кредит на вторичку перевалил за 20%, стали шоковой терапией для рынка. Поэтому, можно сказать, первое полугодие рынок жилой недвижимости демонстрировал стабильный рост, количество сделок оказалось выше, чем в первом полугодии 2023 года. Текущая же ключевая ставка зарезала стандартные ипотечные программы, и, по сути, единственным живым ипотечным продуктом, который продолжает работать, оказалась семейная ипотека. Причем в ограниченном масштабе – мне, например, непонятно, почему семейная ипотека не рассчитывается исходя из количества детей, почему я не могу воспользоваться этим инструментом, если хочу купить квартиру детям и так далее. Изменение ключевой ставки привело к снижению активности на рынке от 40 до 70%. Думаю, что объем продаж у застройщиков в основной массе упал примерно в том же объеме, у риэлторов на вторичном рынке тоже. Единственный позитивный момент – предложение субсидированной ипотечной ставки от застройщика. Сейчас обсуждается, в перспективе, пересмотр и добавление льготных ипотечных программ, но скорее всего реальные изменения произойдут не раньше второй половины сентября или даже октября, когда начнет работать Госдума, или застройщики договорятся с банками. В ближайшие месяцы я ожидаю снижение активности по отношению к среднему результату прошлого года в диапазоне 30–60%.

– Каким сделкам отдают предпочтение омичи?

– В основном все сделки находятся в диапазоне до четырех миллионов рублей. Если люди берут ипотечный кредит, то один или два миллиона: люди готовы реально платить 30-50 тысяч рублей в месяц, но не больше. Поскольку семейная ипотека дается всего один раз, молодежь серьезно думает, где ее брать – стоит ли покупать квартиру в Омске или в другом городе. К сожалению, выбор зачастую происходит не в пользу Омска. Новые реалии для жилого рынка – колоссальный разрыв между ценой на новостройки и на вторичку, порядка 20–30% и более. Эта тенденция останется с нами скорее всего уже навсегда: новая квартира дешевеет буквально за полгода-год после приобретения, как автомобиль. Люди, которые покупают сегодня второе, третье жилье, еще помнят те времена, когда новостройки на стадии начала строительства стоили гораздо дешевле вторички.

– Какие объекты, микрорайоны наиболее востребованы?

– Насколько я понимаю, на сегодняшний день самое большое количество сделок проходит у застройщиков, которые предлагают субсидированную ставку, то есть оплатили субсидию банку, для того чтобы их клиенты могли получить более приемлемые условия по ипотечному кредиту. Кого-то конкретного я называть не хочу, но такие в Омске, разумеется, есть. Я бы сказал, что востребованы все микрорайоны, какой-то дикой, жесткой конкуренции на рынке, переизбытка квартир нет. Если бы сегодня была доступная ипотека, то люди покупали бы все – весь объем, который строится, был бы рынком переварен. Весь вопрос в том, как сейчас будут возникать новые проекты.

– С учетом социальной нагрузки для застройщиков в виде строительства/ремонта школ с любезной руки Омского городского совета?

– Вообще официальная версия, что эта «нагрузка» – реализация запросов застройщиков, которые сами хотели получить возможность или даже конкурентное преимущество в виде реализации социального объекта, но не имели для того юридических механизмов. Насколько я знаю, процесс пошел: застройщики заключают такие договоры. Что тут удивительного? Ведь иначе получить разрешение на строительство невозможно. Но у меня не меняется к этому отношение, которое я озвучивал еще в апреле на круглом столе в вашей редакции. Есть два статуса события: законность и легитимность. Законность я понимаю как соответствие нормам права, а легитимность как восприятие населением. С легитимностью все в порядке: люди понимают, что им это выгодно, им без разницы, кто построит школу, садик – застройщик или государство. К законности, то есть правовым основаниям, вопросы есть. Будущее покажет, как будут развиваться события: куда на самом деле пойдут деньги, построятся ли школы. Но давайте просто посчитаем: платеж от 8 до 11 тысяч рублей на квадратный метр, средняя стоимость жилья в новостройках, условно, 140 тысяч рублей за квадратный метр, то есть больше 5% от проекта, которые застройщик все равно включит в его стоимость. В итоге заплатит конечный потребитель: жилье не станет дороже из-за того, что рядом есть садик и школа. На 5% поднять цены в текущих условиях, когда объемы продаж упали на 40–50% нереально, а значит, застройщики на какое-то время откажутся от своей маржи, «ужмут» подрядчиков, «ужмут» материалы. Посмотрим, во что все это выльется. Если не будут реализованы какие-то государственные программы, объем строительства многоквартирных жилых домов серьезно сократится – до прояснения ситуации с платежеспособным спросом.

– Как примирить массовый отъезд из Омска и такое количество строящихся домов? Постоянно сетуют у нас читатели в комментариях на сайте.

– Да мало у нас строится жилья в Омске, нет переизбытка квартир совершенно. Ежегодный ввод в лучшем случае всего 300–350 тысяч кв.м в городе-миллионнике – это явная недостача на рынке. При нормальной кредитно-денежной политике Омск, как я уже сказал, спокойно переварит и полмиллиона, и даже больше новых квадратных метров. Будет конкуренция между застройщиками – качество жилья повысится, цена снизится. Нужно строить гораздо-гораздо больше, и тогда стоимость квадратного метра начнет падать – экономическая теория на рынке жилой недвижимости работает как часы. И я к тому же бы не сгущал краски насчет массового отъезда из Омска. Так же массово уезжают люди из Новосибирска, из Екатеринбурга, из Красноярска, из Нижнего Новгорода, изо всех городов-миллионников. Но мы же не можем запретить переезжать в Москву, закрыть ее для россиян? А застройщики сами понимают, какие предпринимательские риски несут, поэтому, на мой взгляд, проблема именно в этой части очень сильно раздута.

– Что скажете по поводу скандала со строительством жилого комплекса «Мирапорт»?

– Ситуация, мягко говоря, интересная. Предположим, я обыватель и боюсь купить квартиру в новостройке у застройщика. Мне говорят, что я должен проверить, есть ли разрешение на строительство – оно должно быть размещено на сайте застройщика. Я посмотрел – есть. Эскроу-счета? Банк подтвердил. Все формальные признаки реализованы, я внес свои деньги, а потом выясняется, что разрешение на строительство выдано незаконно. Вот здравствуйте, а где была прокуратура до этого момента? Если она считает, что кто-то может внутри администрации незаконно выдать какое-то разрешение, значит, сама система выдачи разрешений несовершенна? Это ставит под вопрос вообще все выданные разрешения на строительство в Омске! Тогда, может, прокуратура проверит все остальные стройки? Вдруг незаконно строят и «Эталон», и «Брусника», и «Догма»? Я, как гражданин, как потенциальный покупатель, хочу проверки прокуратурой всех застройщиков, для того чтобы понимать, что все законно. Думаю, застройщики не будут против. Если строительство не будет продолжено, кто расплатится с людьми, которые уже купили в «Мирапорте» квартиры? По-хорошему, это должно сделать государство – оно ведь выдало разрешение на строительство – а потом уже выяснять отношения с застройщиком. Вот когда у нас государство выйдет на такой уровень ответственности, на котором все будут знать, что оно всегда возвращает деньги, никому ничего не прощает, наказывает за оплошности, тогда покупатель и сможет быть спокойным. А сейчас меня сильно волнует, насколько законны все остальные омские стройки. Нам теперь что, каждый раз идти в прокуратуру, прежде чем совершать какое-то юридически значимое действие при приобретении новостройки? Куда нас заведет эта история? Это очень важный момент на рынке жилой недвижимости.

– А что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

– Конечно, при отсутствии кредитования, а кредит на коммерческую недвижимость сегодня стоит так же, как и на вторичном рынке жилья под 21-23% годовых, объем сделок на рынке не растет. Но и не падает, по крайней мере, не так критично, как это происходит с квартирами. Ставки аренды потихонечку растут и продолжат это делать ближайшие три года. Связано это с ростом расходов на коммунальные платежи, на содержание помещений, на налоги. Самое главное: многие впервые в этом году, а именно граждане, заплатят налог на нежилое помещение исходя из 2% его кадастровой стоимости (предприниматели и так его платили, правда, льготно и 1,7%). Это существенная сумма: в среднем придется заплатить 15–20%, по крайней мере, минимум 10% от денежного потока, формирующегося от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, так что арендная ставка ожидаемо вырастет. Доходность объектов, к сожалению, упала. Получается, если ты, например, на УСН и платишь 6%, то налог на имущество – это первая «десятина», остальные налоги – вторая «десятина», плюс расходы на обслуживание. Но спрос на аренду есть, и, на мой взгляд, коммерческая недвижимость на сегодняшний день недооценена – стоит она дешевле вторичного жилья, а себестоимость ее строительства та же самая, так что налицо экономический дисбаланс. Поэтому у нее есть серьезный потенциал к росту цены, который проявит себя, как только ситуация на рынке более-менее стабилизируется. И приходится констатировать, что мы уверенно идем к увеличению периода окупаемости по недвижимости в 10, а то и 15 лет. Как ни крути, недвижимость – консервативный способ сохранения денежных средств, поскольку она все равно со временем дорожает, менее подвержена рискам по сравнению, допустим, со вкладами. Если ко мне приходит человек и просит посоветовать, куда инвестировать, с суммой не более 3 млн рублей, я честно рекомендую просто открыть депозит в банке. Потому что к покупке недвижимости нужно подходить взвешенно: подбирать локацию, помещение, решать, как этим управлять, как правильно считать доходность и так далее – нюансов масса. Тем не менее, я отмечаю на рынке рост сделок по покупке помещений в собственность для ведения бизнеса, особенно это касается производственных площадок, мелких сервисов для населения.

– Как себя чувствуют торговые центры?

– Напряженно, с тех пор как их выделили из общей массы объектов и заставили платить налог от кадастровой стоимости сначала владельцев помещений от 5 тысяч кв.м, затем 3 тысяч, затем 2 тысяч, потом 1 тысячи. С 2026 года такой налог будут платить все. Конечно, он кажется мне избыточным. На мой взгляд, собственникам стоит позадавать различные вопросы в плоскости права, в частности, что касается уплаты НДС. К тому же пандемийная культура потребления сместила фокус с крупных торговых центров на локальные микрорайоны плюс сказалась популярность интернет-покупок, шопинга на маркетплейсах. Поэтому торговым центрам приходится очень тщательно работать над тем, чтобы удерживать арендаторов и привлекать покупателей. Потребность в появлении новых подобных объектов ощущается, пожалуй, только в строящихся микрорайонах.

– Дадите прогноз на ближайшие полгода?

– В сентябре ждем договоренности застройщиков и банков об условиях оформления и размере субсидированной ставки. На самом деле застройщикам это гораздо выгоднее, чем просто сделать дисконт, потому что тот сам по себе не приведет к сделке. Допустим, квартира стоит семь миллионов рублей, у человека есть первоначальный взнос в размере 20%. Выходит, что сумма кредита, которая нужна покупателю, – 5,6 млн рублей, то есть ежемесячный платеж составит более 70 тысяч рублей в месяц при ставке 22% годовых. Предположим, застройщик сделает скидку на свою квартиру 20%, и та станет стоить 5,6 млн рублей, тогда человеку нужно будет накопить 1,12 млн рублей на первоначальный взнос и взять кредит 4,48 млн рублей с платежом больше 50 тысяч рублей ежемесячно. А если застройщик договорится с банком о субсидированной ставке, то клиент даже если возьмет ипотечный кредит 5,6 млн рублей, будет платить в месяц меньше 50 тысяч. И это как раз определяющий фактор, на мой взгляд. Застройщик, который сможет своему клиенту предложить квартиру с ежемесячным платежом в пределах 35 тысяч рублей, более легко продаст ее. Тот, кто не сможет этого сделать, будет продавать свои квартиры гораздо дольше, а может и не продать вообще. По крайней мере, до тех пор, пока доходы людей не позволят им платить больше. На мой взгляд, оптимальная планка ежемесячного платежа по ипотечному кредиту – 35–50 тысяч рублей, точно не больше. Если в 2015 году рынок стагнировал 2,5 года и цены упали на 25%, то теперь, думаю, нас ждет не менее длительное падение или стагнация. Понятное дело, сейчас играет значение политическое положение дел, а не экономическое, но все же, если судить по экономическим моделям, то прогноз даю такой. Новостройки расти в цене точно не будут, а вот дешеветь вряд ли, поскольку дорожает абсолютно все. Субсидированная ставка обеспечит необходимый спрос, но снизится объем новых проектов, снизится объем ввода в эксплуатацию строящихся объектов. Что касается коммерческой недвижимости, здесь вряд ли что-то изменится, скорее всего останется в той же поре. В течение ближайших трех лет цены и на аренду, и на приобретение нежилых помещений вырастут или станут вровень со стоимостью вторичного жилья.

– А что насчет сельской ипотеки?

– 15 сентября узнаем, изменятся ли ее условия и параметры. Пока что слышны идеи отодвинуть ее применение от границ городов на какое-то количество километров. Если, условно говоря, от Омска отодвинуть реализацию сельской ипотеки на 50 км, то объем сделок упадет, по моим оценкам, в 3–4 раза, потому что все-таки основные пользователи этой программы не жители сельских районов – у них достаточно вторичного жилья, которое можно купить, ведь народ массово уезжает из области, а заводить строительство нового дома очень дорого. То есть, по сути, мы упираемся в решения Правительства РФ, особенно его финансового сектора, потому что действующая ключевая ставка способствует повышению стоимости всех расходников – бензина и прочих материалов, оборотных средств, соответственно себестоимости строительных работ. Как долго отечественная экономика сможет выдержать такую высокую ставку? Мне сложно сказать. Можно в пример привести Турцию, у которой ключевая ставка сейчас 50%, и инфляция потребительских цен, наверное, на уровне 100% последние два года – кроме дотируемой стоимости основных продуктов вроде хлеба. Российскому бизнесу при нынешней ключевой ставке развиваться очень тяжело – какая должна быть доходность, чтобы перекрыть кредит в 20 с чем-то процентов? И ведь нужно еще добиться одобрения этого кредита, получить его… А кредитование по-прежнему залоговое… Под большим вопросом у меня жизнь среднего класса в таких реалиях. В прогнозах я умеренный пессимист: случись так, как я предрек – порадуюсь точности своего профессионального «чутья», нет – скажу, что рад ошибиться! Однозначно, мы живем во времена, когда уместно провести ревизию своих финансов (у себя как у человека, и у себя как предпринимателя, руководителя компании), подойти взвешенно к ведению своих экономических дел, понимая, что сверхдоходов не будет. В любом случае дорогу осилит идущий.

Источник; https://kvnews.ru

Александр Каюкин – о ситуации на рынке ипотеки: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания»

admin — Sun, 01 Oct 2023 19:27:40 +0000

Как изменится рынок недвижимости после очередного повышения ключевой ставки, рассказали эксперты: директор ООО «Ледон-Недвижимость» Александр Каюкин и руководитель отдела ипотеки ООО «Ледон-Недвижимость» Юлия Баранок.

В сентябре Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 13,00% годовых. Как отреагировал рынок?

Юлия Баранок: Первое, что изменилось, – уже во второй раз за последние два месяца поднялись ипотечные ставки по вторичному рынку. Соответственно, если летом ставка в банках была около 13,5 %, то теперь она составляет порядка 16,5 % при наличии минимального первоначального взноса.

При этом, если по вторичному рынку пока есть возможность внести первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости квартиры, по новостройкам главным изменением стало то, что первоначальный взнос увеличился до 20,1 %. Сумма может достигать более миллиона рублей. Раньше минимальная ставка на новостройки составляла 5,7 %, а теперь 6 %.

Александр Каюкин: Нужно понимать, что такое льготная ипотека? Государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ставки из федерального бюджета. А теперь оно сказало: мы ключевую ставку поднимаем, а размер компенсаций поднимать не будем. Пока банки отреагировали на эти события, подняв ставки на 0,3-0,5 %, но в дальнейшем, вероятно, поднимут ещё больше, чтобы сохранить нормированную прибыль.

Рынок недвижимости уже сталкивался со скачками ключевой ставки. Что изменилось сейчас?

Александр Каюкин: Вспомним 2014 год, когда в связи с резким скачком курса доллара с марта до декабря ключевая ставка выросла с 5,5 % до 17 %. Вернулась она к значению 5,5 % только в 2020 году. К чему это привело? Два с половиной года рынок стагнировал, а цена предложения снизилась на 25%.

Затем в марте 2022 года ключевая ставка с 9,5 % подскочила сразу до 20 % и до июня она падала до прежних 9,5 %, потом – до 7,5 %. До июля 2023 года мы с этим замечательно прожили.

Сейчас имеем 13 %. Это значение 2005 года вообще, а цены на квартиры тогда были в пять раз ниже. Чтобы купить трёхкомнатную квартиру, мне нужен был 1 миллион рублей, а сейчас – семь миллионов.

Что на этом фоне произойдёт с льготными программами?

Александр Каюкин: По изменениям станет понятно, когда будет утверждён федеральный бюджет на следующий год, и мы увидим, сколько заложено на компенсацию банкам по льготным программам ипотеки. Сейчас ещё действуют программа господдержки, семейная ипотека, ряд программ для оборонного комплекса, ИТ-ипотека.

Юлия Баранок: Льготные программы действуют до середины следующего года. Но уже сейчас ввели ограничение на ипотеку с господдержкой – с 2023 года её можно взять только один раз. Кроме того, после увеличения ключевой ставки отменили сельскую ипотеку, правда, сейчас приём заявок по ней возобновился.

В Совете Федерации также обсуждают то, что льготные программы должны стать адресными. Есть два варианта: люди смогут приобретать жильё по низким ставкам только в том регионе, где они зарегистрированы, то есть омичи уже не смогут приобрести жильё в Новосибирске и Москве. Второе: на момент приобретения у покупателя не должно быть своего жилья. Возникает вопрос: если у семьи есть однокомнатная квартира, а им нужна трёшка, в какой момент у них должно не стать собственного жилья, чтобы приобрести новое по льготной ипотеке? И много других вопросов.

Александр Каюкин: Уже сейчас видим тренд, что будут ужесточать условия по льготной ипотеке. На мой взгляд, это оправданно. Либо надо расширять действие льготной ипотеки на все сегменты рынка, в том числе на вторичное жильё.

Почему вы считаете, что условия по льготной ипотеке нужно ужесточить?

Александр Каюкин: Мы больше трёх лет находимся в льготной ипотеке, она появилась после пандемии. В итоге и строительные материалы подорожали, и новостройки, и, вслед за ними, вторичка.

Да, многие, конечно, приобрели квартиры. Но если мы вспомним 2020 год, цена новостроек в среднем составляла 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, а сегодня и за 90 тысяч ничего не найдёшь, средняя цена 110 т.р./м2. Первая льготная ставка начиналась с 5 %, сейчас видим 7 %. Но она всё равно в два раза ниже, чем на вторичном рынке, и тот, кто решил купить жильё, пойдёт покупать новостройку. Что произойдёт с ценами? Они, скорее всего, в моменте ещё вырастут.

Юлия Баранок: Я специально для вторички расчёт делала. За квартиру стоимостью 3 млн рублей ежемесячный платёж по ипотечному кредиту составит 37 тысяч, при этом в новостройках за квартиру стоимостью 5 млн рублей, приобретенную с господдержкой, – 35 тысяч рублей. Разница ощутимая.

Что насчёт ИТ-ипотеки? В Омске она ранее не работала, а как сейчас?

Юлия Баранок: До недавнего времени в Омске ИТ-ипотеку почти не выдавали, потому что были высокие требования к официальной заработной плате. Для Омска она должна была быть не менее 120 тысяч рублей. Сейчас стало немного проще: специалисты до 35 лет могут иметь меньший заработок. Соответственно, сотрудники компаний, которые есть в списке ИТ-корпораций, могут получить льготную ипотеку на новостройки.

Насколько известно, помимо льготных программ, банки предлагают варианты покупки фиксированной ставки, траншевую и аккредитивную ипотеку. Чем они интересны?

Юлия Баранок: Банки, чтобы не терять выгоду, разрабатывают с застройщиками выгодные для покупателя схемы кредитования. Самые человечные программы – это траншевая и аккредитивная ипотеки.

Суть траншевой ипотеки в том, что кредит выдаётся двумя траншами. Первый – после регистрации договора долевого участия. И за три месяца до ввода в эксплуатацию банк выдаёт остальную сумму.

Суть аккредитивной ипотеки в том, что после регистрации долевого участия первоначальный взнос уходит на эскроу-счет – специальный счёт в банке, где хранятся ваши деньги, пока дом строится, а остальная сумма остаётся на аккредитиве, в банке. Таким образом, во время стройки покупатель платит 0,2-0,3 % за ипотеку. Как только срок закончился и начинается ввод жилья в эксплуатацию, тогда средства с аккредитива переходят на эскроу-счёт.

Такие программы очень удачны, так как пока человек находится в ожидании своего жилья и снимает квартиру, он может платить незначительные суммы.

А история с фиксированной ставкой – это когда человек должен здесь и сейчас достать из кармана какую-то сумму, чтобы зафиксировать ставку. Банк может попросить, помимо первоначального взноса, внести ещё процент от размера кредита за эту услугу либо конкретную сумму вплоть до 400 тысяч рублей. Условия у всех разные. Такие программы есть, но я их не очень рекомендую своим клиентам, они не слишком выгодны, хотя решение принимает клиент.

Какой прогноз по рынку недвижимости в целом можно сделать на ближайшие полгода?

Александр Каюкин: По моим ощущениям, на ближайшем заседании Центробанка, которое пройдёт в октябре, поднимут ставку, в лучшем случае – оставят её неизменной. Снижения не жду вообще. Ожидаю уменьшение объёмов на вторичном рынке до 40 % в течении ближайших 6 месяцев, объём – это количество сделок. Клиенты, которые хотели вторичку, будут покупать новостройки, либо откажутся от совершения сделок вообще и будут копить деньги. Эта история продлится до начала снижения ключевой ставки, либо до появления каких то новых льготных ипотечных продуктов. Соответственно, на новостройках будет рост цены до 10 % в периоде до конца года. Этот процесс уже стартовал, сейчас застройщики будут смотреть на реакцию покупателей.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, как государство будет субсидировать льготную ипотеку. Если оно отменит, либо ужесточит её условия, то и на рынке новостроек объёмы уменьшатся. Соответственно, риэлторам нужно будет более чутко работать с запросами клиентов. Сложности будут длительные. С 2015 по 2017 год с рынка ушло порядка 20 % риэлторов.

Если на рынке новостроек и вторичного жилья условия будут равными, застройщики первыми снизят стоимость, у них есть такая возможность, а за ними подтянется и вторичный рынок. Но это процесс небыстрый. Если государство опять начнёт поддерживать застройщиков, запустит новые льготные программы, то пузырь будет и дальше раздуваться.

Что посоветуете покупателям сейчас?

Александр Каюкин: Мы рекомендуем так подходить к ипотеке: если у вас есть необходимость улучшения качества жизни, расширения территории, то есть смысл её брать. Время всегда плохое и всегда хорошее. Решать свои вопросы нужно сегодня.

Юлия Баранок: К нам же сейчас зашли крупные федеральные застройщики, которые строят кварталами. Они говорят о том, что это будет уровень жизни, как в Москве или Санкт-Петербурге. Это будут красивые дворы, подземные парковки. Здесь можно посмотреть квартиру, может, с траншевой ипотекой взять, чтобы потом переехать и выйти на другой уровень жизни. Для сохранения капитала можно также приобрести жильё. Дети вырастут, у них будет своя крыша над головой.

Александр Каюкин: А вот инвестиционные покупки жилья уходят в прошлое. Предпосылок для длительного роста цен нет.

Чем могут помочь агентства недвижимости в получении ипотеки, в том числе льготной?

Юлия Баранок: Специалист поможет определиться с выбором кредитной организации, которая, скорее всего, одобрит кредит именно вам. Естественно, на наиболее выгодных условиях из возможных. Поможет грамотно заполнить заявку. Сейчас работают сайты, где можно разослать заявку в десятки банков – это плохая история. Ваш рейтинг упадёт. Лучше обратиться к специалисту.

Александр Каюкин: Приключения Шурика все смотрели: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания». Это хорошее выражение. Надо прийти к специалисту и всё взвесить. Ипотека – это такой продукт, что жить ты будешь здесь и сейчас, но платить придётся не только по кредиту, остальные расходы тоже останутся. Нужно всё посчитать.

Источник: https://www.om1.ru

Минфин выступил за прекращение программ льготной ипотеки с июля 2024 года

admin — Thu, 28 Sep 2023 17:11:07 +0000

Министерство финансов РФ считает, что программа льготной ипотеки должна завершиться 1 июля 2024 года. Об этом 28 сентября заявил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев на площадке XX Международного банковского форума.

«Больного нельзя всегда кормить таблетками, так же и здесь нужно постепенно уходить от тотального субсидирования», – заявил Яковлев.

Он добавил, что в прошлом году при принятии решения о ее продлении была задача дать рынку плавно перейти к рыночным условиям, чтобы все знали, что 1 июля 2024 года действие программы завершится. Позиция Минфина такова, что льготное кредитование должно закончиться в установленный срок, но при этом министерство готово продолжать дискуссию по точечным мерам поддержки.

Яковлев подчеркнул, что обсуждение этих мер поддержки по мере приближения срока окончания программы должно следовать через социальную призму.

«Программы должны действовать на определенные категории граждан, на определенных территориях, где нужно стимулировать спрос, но не перегреть рынок», – добавил он.

По данным министерства, около 60% рынка ипотеки и 90% рынка первичного жилья составляют субсидируемые программы.

Ранее, 15 сентября, эксперты оценили последствия снижения доли льготной ипотеки и изменения условий. Доцент департамента стратегического и инновационного развития факультета «Высшая школа управления» Финансового университета Михаил Хачатурян сообщил, что льготная ипотека должна сохраниться в пределах 30–40% рынка, так как это будет дополнительным стимулом для банков разрабатывать свои программы в своеобразной конкуренции с государством.

Ранее, 29 августа, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин привел прогноз банка, согласно которому доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке в IV квартале достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года.

В России в настоящее время действует несколько федеральных льготных программ ипотеки. Среди них: «Семейная ипотека» под 6%, «Льготная ипотека на новостройки» под 8% годовых, «Ипотека для IТ-специалистов» под 5%, «Дальневосточная ипотека» под 2%. Первоначальный взнос составляет 15% от суммы сделки.

Источник: https://iz.ru

ВТБ: продажи ипотеки в России в 2023 году могут превысить 5 трлн рублей

admin — Tue, 14 Feb 2023 10:33:47 +0000

По прогнозам ВТБ, в этом году российские заемщики могут оформить жилищные кредиты более чем на 5 трлн рублей, что будет выше результатов за 2022 год. На фоне ограничений субсидированных программ застройщиков может произойти снижение доли новостроек в выдачах, при этом как минимум на четверть вырастет спрос на частное строительство. Об этом в ходе пресс-брифинга заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

Развитие рынка в 2023 году будет определяться несколькими факторами, среди которых – продление ипотечных госпрограмм. Свою роль здесь сыграет и индексация материнского капитала (с 1 февраля 2023 г. он вырос почти на 12% – до 587 тыс. руб. за первого ребенка и 775,6 тыс. – за второго). ВТБ также ждет предложений Правительства по ипотеке для молодежи и готов их с интересом рассматривать.

При этом основной спрос будет сосредоточен в сегменте вторичного жилья, на который придется 60-65% всех ипотечных сделок. Его развитие будет зависеть от ценовых параметров по рыночным программам. На последнем заседании регулятор оставил без изменений уровень ключевой ставки, что с большой долей вероятности сохранит стоимость ипотеки для потребителя в ближайшее время.

Свое влияние на спрос на первичном рынке окажет позиция ЦБ РФ по субсидированным программам от застройщиков.

«По итогам 2022 года российские банки показали второй результат продаж ипотеки в своей истории, предоставив более 4,8 трлн рублей. В этом году выдачи могут вырасти и превысить 5 трлн. Одним из факторов развития ситуации на рынке станет решение вопроса по субсидированным программам от застройщиков. В любом случае ипотека традиционно станет драйвером всего российского розничного кредитования, портфель которого в этом году может превысить исторические 30 трлн рублей (с учетом секьюритизации). Основной интерес заемщиков будет фокусироваться в сегменте вторичной недвижимости – по нашей оценке, на готовые объекты будет приходиться примерно 6 из 10 кредитов. Ограничения «околонулевой» ипотеки повлекут за собой корректировку доли новостроек в структуре продаж, но мы рассчитываем на сбалансированное решение этого вопроса», – заявил Анатолий Печатников.

Он добавил, что в 2023 году на фоне дальнейшего роста интереса россиян к частным домам продолжит увеличиваться объем выдач ипотеки на индивидуальное жилищное строительство.

«Мы фиксируем поступательный рост спроса клиентов на загородную недвижимость последние несколько лет. В 2022 году ВТБ оформил в этом сегменте около 9 тысяч кредитов, объем продаж составил более 46 млрд рублей – в 1,5 раза выше, чем в 2021 году. В 2023 году при благоприятной макроэкономической ситуации мы ожидаем дальнейшего роста за счет возможности оформить кредит по госпрограммам. По нашим прогнозам, в целом по рынку выдачи могут увеличится на 25-50%, хотя его объем по-прежнему будет относительно невелик – 170-200 млрд рублей», – отметил Анатолий Печатников.

Информация предоставлена пресс-службой банка ВТБ (ПАО)

Абсолют Банк запустил субсидированную ипотеку с ПИК

admin — Mon, 25 Jul 2022 17:49:21 +0000

Абсолют Банк запустил субсидированную ипотеку по госпрограммам с крупнейшим российским девелопером ПИК. По условиям программы процентная ставка по Госпрограмме 2020 составит 0,1%, по Семейной ипотеке – 1,99%.

Ставка зафиксирована на весь срок кредитования. Кредит может быть оформлен на период до 30 лет. Первоначальный взнос – от 15%. для частичной оплаты первоначального взноса может быть использован материнский капитал. В этом случае размер собственных средств заемщика должен составлять не менее 10%. Ипотека оформляется по одному документу – паспорту гражданина РФ. Возможно привлечение до 3 созаемщиков.

Какие именно объекты недвижимости рассматриваются в рамках этой программы, можно уточнить в компании ПИК.

Подать заявку на кредит можно в офисе или на сайте банка, а также непосредственно в офисе на сайте ПИК. Время рассмотрения заявки составит от 20 минут. Возможен выход на сделку в течение суток.

Информация предоставлена пресс-службой АКБ «Абсолют банк» (ПАО)

Субсидированные ставки: в чем подвох и за чей счет

admin — Tue, 12 Jul 2022 08:05:47 +0000

Сегодня мы всё чаще слышим о субсидированной ставке по ипотеке. И немного опасаемся: за чей счет, как говорится, банкет? В чем подвох? Может, это обычный маркетинг и покупать квартиру по таким ставкам совсем не выгодно? Давайте разбираться.

Финансовые организации выдают кредиты, рассчитывая получить с этого прибыль, – это их основной бизнес. Но ведь инфляция затрагивает их точно так же, как и клиентов. Поэтому банкиры просто не могут выдавать ипотеку под процент, который будет ниже уровня инфляции: они тогда просто разоряться. За обесцениванием денег пристально следит Центробанк и в зависимости от ситуации на рынке поднимает или повышает ключевую ставку – от нее и зависит размер ставок по кредитам. В сложные экономические периоды для поддержки строительной отрасли и обеспечения условий для покупки квартир гражданами государство может способствовать снижению процентной ставки по ипотеке с помощью субсидий. Оно компенсирует из госбюджета возможные убытки банков, которых наделило правом выдавать ипотечные кредиты по ставке намного ниже ключевой.

На сегодняшний день существует множество таких программ. Это сельская ипотека, военная ипотека, дальневосточная ипотека, с этого месяца – льготная ипотека для ИТ-специалистов. Но самая популярная – это ипотека на покупку новостроек. Важно помнить: совместить две программы, субсидированные государством, не получится. К примеру, вам может подходить и на новостройки и семейная. Тогда – выбирайте, какая конкретно вам выгоднее.

У банков большая конкуренция. Все они соревнуются друг с другом – в привлекательности ставок и по другим условиям. И у застройщиков тоже ведь конкуренция! Сами они, разумеется, тоже могут много чего предложить своим клиентам. Это, как обычно, различные скидки и акции. Но как вы помните, большинство сделок – ипотечные. Так что альянс застройщиков и банков – неизбежен. В таких случаях ипотека тоже называется субсидированной, только субсидируется она уже не государством, а застройщиком.

63-55-88
angalleon@mail.ru
Ул. Пушкина, 67 к.1, оф. 405

Информацию предоставило АН «Галеон»

Россельхозбанк принимает заявки на ипотеку с господдержкой по ставке от 0,1%

admin — Thu, 26 May 2022 06:00:49 +0000

Россельхозбанк снизил процентные ставки на ипотечные кредиты с господдержкой. В рамках проводимой акции «Выбери свою ставку» возможно оформить ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке по ставке от 8,2%. По совместным программам с застройщиками – по ставке от 0,1%.

По ипотечным кредитам с господдержкой можно оформить кредит до 12 млн рублей на покупку новостроек в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а в остальных регионах до 6 млн рублей, от аккредитованных банком федеральных и региональных застройщиков, среди которых: ГК А101, ГК ПИК, ГК Самолёт, ГК ЛСР, ГК Столица Нижний, ГК Эталон, ГК Арсенал, ГК Зелёный сад, ГК Югстройинвест, ГК Архстройинвестиции, ДК Древо, ГК Dars Development, ООО СЗ «Железно», ГК «UDS», ГК Сувар холдинг и многие другие.

«Мы рады, что условия стол популярного продукта стали ещё доступнее для наших клиентов. Это существенное снижение финансовой нагрузки и дополнительный шаг к улучшению жилищных условий. Со своей стороны для поддержки наших заёмщиков мы проводим акцию, которая позволит россиянам снизить ставку», – сообщил заместитель директор департамента розничного бизнеса Россельхозбанка Олег Коркин.

Акция действует до 30 декабря 2022 года включительно.

За время действия ипотеки с господдержкой Россельхозбанк выдал более 54 млрд рублей примерно 14 000 заёмщикам.

Помимо ипотеки с господдержкой Россельхозбанк предлагает ипотечные кредиты и по другим льготным жилищным программам: сельской ипотеке, детской ипотеке, дальневосточной ипотеке.

Информация предоставлена АО «Россельхозбанк»