Современный рынок недвижимости предлагает множество вариантов – от скромных квартир в новостройках экономкласса до роскошных пентхаусов в элитных жилых комплексах. Разобраться в этом многообразии и сделать правильный выбор поможет наша статья.

Классификация жилой недвижимости

На российском рынке недвижимости принято выделять четыре основных класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный. Каждый из них обладает своими характеристиками и особенностями. Экономкласс – это базовое жильё с минимально необходимым набором характеристик. Такие дома строятся по типовым проектам, часто имеют панельную конструкцию. Высота потолков обычно не превышает 2,7 метра, а площадь квартир относительно небольшая. Комфорт-класс предлагает улучшенные планировки, качественные материалы отделки фасадов, более просторные места общего пользования. Бизнес-класс характеризуется авторской архитектурой, высококачественными материалами, подземным паркингом и продуманной инфраструктурой. Элитное жильё – это эксклюзивные проекты с премиальными характеристиками, расположенные в престижных районах.

Как определить свои потребности

Выбор класса жилья начинается с честного анализа своих потребностей и возможностей. Финансовый аспект играет ключевую роль, однако это далеко не единственный критерий. Следует учитывать состав семьи, образ жизни, профессиональную деятельность и планы на будущее. Для молодой семьи с детьми важна развитая инфраструктура района – детские сады, школы, поликлиники. Деловым людям может быть критична транспортная доступность и престижность расположения. Семьям с автомобилями необходимо наличие парковочных мест. Размер жилплощади должен соответствовать количеству проживающих, учитывать перспективы увеличения семьи.

Ключевые параметры выбора

При выборе класса жилья рекомендуется обратить внимание на несколько основных параметров. Локация определяет транспортную доступность, экологическую обстановку и престижность района. Качество строительства влияет на долговечность здания, шумоизоляцию и теплосбережение. Планировочные решения должны быть функциональными и соответствовать современным требованиям к организации жилого пространства. Инженерные системы обеспечивают комфорт проживания – это вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, электрические сети. Придомовая территория влияет на удобство и безопасность проживания – здесь важны наличие детских площадок, зон отдыха, системы охраны.

Экономкласс подойдет тем, кто ищет доступное жильё и готов к некоторым компромиссам в плане комфорта. Такие квартиры часто выбирают для старта самостоятельной жизни или как первое собственное жильё. Комфорт-класс – оптимальный выбор для семей со средним достатком, которые ценят удобство и качество жизни, но не готовы переплачивать за престижность. Бизнес-класс привлекает успешных профессионалов, которым важны статус жилья, высокий уровень сервиса и качественное окружение. Элитное жильё выбирают состоятельные люди, для которых принципиальны эксклюзивность, престиж и максимальный комфорт.

Что следует учесть при выборе

В современных реалиях российского рынка недвижимости разница в стоимости между классами жилья может быть весьма существенной. Например, цена квадратного метра в бизнес-классе может в 2-3 раза превышать стоимость жилья экономкласса. При этом расходы на содержание жилья также растут пропорционально его классу: коммунальные платежи и услуги управляющей компании в элитном доме могут быть в несколько раз выше, чем в доме экономкласса.

Итоговое решение о выборе класса жилья должно учитывать все аспекты: финансовые возможности, текущие потребности семьи, перспективы на будущее, особенности локации и качество проекта. Разумный подход к выбору поможет найти оптимальный вариант, который будет радовать долгие годы и соответствовать вашему образу жизни.

Источник: https://svoe-selo.ru/

Понимание этих факторов помогает как продавцам, так и покупателям принимать взвешенные решения при совершении сделок с недвижимостью.

Локация: прямое влияние на цену

Расположение объекта традиционно выступает определяющим фактором стоимости. Престижность района, удаленность от центра города, транспортная доступность – эти характеристики существенно влияют на цену квадратного метра.

Состояние дома и доступные опции

Характеристики самого дома играют значительную роль в ценообразовании. Материал стен, год постройки, состояние коммуникаций и тип проекта здания формируют базовую стоимость квадратного метра. Кирпичные дома традиционно ценятся выше панельных. Новостройки бизнес-класса стоят дороже типовых проектов советского периода. Наличие подземного паркинга, охраны, современных инженерных систем повышает привлекательность объекта.

Доступность и инфраструктура

Транспортная инфраструктура района существенно влияет на стоимость жилья. Удобные развязки, близость к основным магистралям, наличие альтернативных маршрутов общественного транспорта повышают ликвидность недвижимости. При этом непосредственная близость к оживленным трассам может снижать стоимость из-за повышенного шума и загрязнения воздуха.

Социальная инфраструктура района также определяет ценовой сегмент жилья. Наличие качественных школ, детских садов, медицинских учреждений, торговых центров, спортивных объектов повышает привлекательность района для покупателей.

А что внутри

Состояние самой квартиры – существенный фактор ценообразования. Качественный ремонт, современная планировка, высокие потолки, большая площадь кухни увеличивают стоимость объекта. Видовые характеристики также влияют на цену – панорамные окна с видом на парк или водоем повышают стоимость.

Экология и цена жилья

Экологическая обстановка района становится всё более значимым фактором. Близость к паркам, скверам, водоемам, удаленность от промышленных зон положительно влияют на стоимость жилья.

Глобальный взгляд на стоимость недвижимости

Макроэкономические факторы оказывают глобальное влияние на рынок недвижимости. Уровень инфляции, ставки по ипотечным кредитам, общее состояние экономики страны формируют тренды на рынке жилья. Государственные программы поддержки ипотечного кредитования стимулируют спрос и влияют на ценообразование.

Инвестиционная привлекательность района также определяет динамику цен на недвижимость. Строительство новых станций метро, торговых центров, благоустройство территорий приводит к росту стоимости жилья. Перспективы развития района учитываются покупателями при выборе недвижимости.

Другие тонкости, которые нужно учесть

Юридические аспекты объекта недвижимости влияют на его рыночную стоимость. Чистота документов, отсутствие обременений, прозрачная история владения повышают ликвидность квартиры. Наличие спорных вопросов или рисков может существенно снизить стоимость даже привлекательного по другим параметрам объекта.

Сезонность рынка недвижимости также отражается на ценах. Традиционно наибольшая активность наблюдается весной и осенью, что может приводить к временному повышению цен. Летом и в декабре рынок менее активен, что создает возможности для более выгодных приобретений.

Качество управления домом и работы управляющей компании влияет на сохранение стоимости недвижимости. Профессиональное обслуживание здания, своевременный ремонт, благоустройство придомовой территории поддерживают привлекательность объекта для потенциальных покупателей.

Заключение

Таким образом, стоимость квартиры формируется под влиянием множества взаимосвязанных факторов. Понимание их значимости помогает участникам рынка недвижимости принимать обоснованные решения при покупке или продаже жилья. При этом вес каждого фактора может меняться в зависимости от конкретного региона, города и сегмента рынка.

Источник: https://svoe-selo.ru/

Показатели средней рыночной стоимости квадратного метра жилья, которые нужны для расчета субсидий регионам на реализацию жилищных программ, раз в три месяца утверждает Минстрой. На эти деньги расселяют аварийные дома, предоставляют бесплатное жилье силовикам и госслужащим и так далее.

Новые нормы начнут действовать с 8 октября, когда вступает в силу приказ Минстроя о среднерыночных ценах на «квадраты» в четвертом квартале. В среднем по стране жилье подорожает на 1,6 процента, следует из документа.

Краснодарский край – почти Чукотка

Самое дорогое жилье в России в четвертом квартале будет в Москве. Стоимость одного квадратного метра недвижимости в столице оценили в 165 тысяч 610 рублей. Совсем немного Москве уступает Санкт-Петербург. Квадрат там будет стоить 165 тысяч 315 рублей. Этот показатель не изменился по сравнению с третьим кварталом, когда Северная столица стала лидером по стоимости метра жилья в России. А вот в Москве за это время цены подросли.

В топ-10 регионов с самым дорогим жильем в четвертом квартале также войдут: Чукотский автономный округ (155 442 рубля), Краснодарский край (155 340 рублей), Сахалинская область (152 344), Приморский край (150 560), Магаданская область (148 266), Московская область (139 188), Ленинградская область (138 355), Забайкальский край (132 715) и Республика Татарстан (130 982).

Самое дешевое жилье в России в четвертом квартале будет в Кабардино-Балкарии – 45 тысяч 100 рублей, Республике Ингушетия – 46 тысяч 767 рублей, Карачаево-Черкессии – 59 тысяч 025 рублей, Курганской области – 61 тысяча 360 рублей.

В Крыму и Севастополе цену квадрата определили в сумме чуть более 120 тысяч. В новых регионах: ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях – квадратный метр будет стоить одинаково – 93 тысячи 457 рублей. Это примерно столько же, сколько в Кузбассе, в Ростовской области и Красноярском крае.

Для переселенцев и госслужащих

Приказ Минстроя о цене квадратного метра нужен для расчета размера субсидий регионам на выполнение жилищных программ, пояснила «Парламентской газете» зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева: «Это предоставление жилья отдельным категориям граждан, например, переселенцам из аварийного жилья – самая массовая категория, а также госслужащих и так далее».

В среднем по стране стоимость жилья вырастет на 1,6 процента, ожидают в Министерстве строительства. При этом в отдельных регионах жилье подешевеет.

Наибольшее снижение цен предложено для Ярославской области (на 2,5 процента – до 81,4 тысячи рублей), Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (2,4 процента – до 101,3 тысячи рублей) и Ленинградской области (1,5 процента – до 138,4 тысячи рублей).

Самая большая индексация квадратного метра, согласно документу, произойдет в Курганской области – почти на 8,7 процента до 61,4 тысячи рублей, для Еврейской автономной области – на 7,8 процента почти до 80,7 тысячи рублей и в Республике Алтай – на 6,5 процента до 111,97 тысячи рублей.

Стабильной ситуацию можно назвать в Санкт-Петербурге, Чукотском автономном округе и новых регионах. Здесь цены остались прежними.

Никитский бульвар и другие исключения

Расчеты Минстроя традиционно вызывают недоумение населения. С предложенными нормативами стоимость квартиры в той же Москве должна быть в два и более раз ниже, чем на рынке.

Например, квартира на Никитском бульваре в столице площадью 51 квадратный метр, согласно расчетам, должна стоить 8 миллионов 446 рублей. Однако на сайте одного из агентств, где и вывешено объявление о продаже недвижимости, за нее просят 35 миллионов.

Другой пример – квартира в той же Москве на Северном бульваре площадью 79,4 квадратных метра. По нормативам Минстроя она должна продаваться за чуть более чем 13 миллионов рублей. Фактическая цена – 23 миллиона.

Как пояснили «Парламентской газете» в Российской гильдии риэлторов, расчетные и фактические цены отличаются, потому что Минстрой и продавцы используют разные методики оценки стоимости квадратного метра. Минстрой берет данные у Госкомстата и Дома.РФ, риэлторы же анализируют реальную ситуацию на рынке на основе спроса и предложения.

«По данным аналитиков, средняя рыночная цена предложения в Москве уже давно более 300 тысяч за квадратный метр, и это без учета жилья бизнес- и элит-классов. По Питеру на том же сегменте – от 200 тысяч», – сказала руководитель комитета Российской гильдии риэлторов по аналитике Эльвира Епишина.

Приказ Минстроя имеет косвенное отношение к рыночным ценам, хотя и ориентируется на них, подтвердила и Светлана Разворотнева: «Рыночные цены подвержены конъюнктуре. На них могут влиять такие факторы, как, например, заявления о прекращении льготной ипотеки и так далее».

Юлия Сапрыгина

Источник: https://www.pnp.ru

44% родителей в нашей стране готовы переехать в другой район города ради того, чтобы их ребенок посещал лучшую школу. При этом 24% готовы арендовать квартиру в нужном районе, а 19% — даже приобрести недвижимость, выяснили СК «Росгосстрах» и банк «Открытие» (входят в Группу ВТБ) и в ходе опроса  родителей российских школьников накануне Дня учителя. Еще 22% россиян при выборе жилья для покупки сразу смотрели на места ближайших школ в различных рейтингах.

67% россиян полагают, что рейтинг школ, расположенных неподалёку, может влиять на стоимость жилья или аренды в данном районе.

20% респондентов рассказали, что качество школы для них очень важно и они выбирают образовательное учреждение из топ-10 в городе. Еще для трети россиян (34%) уровень школы тоже имеет значение, но они ищут баланс, чтобы всем было удобно. Для 32% опрошенных такие вещи не важны, они просто выбирают школу поближе к дому. А 14% вообще не знали, что существуют рейтинги лучших образовательных учреждений.

Чтобы попасть в нужную школу, 58% опрошенных готовы оформить регистрацию ребенка в районе, где она находится. Причем 33% из них так уже поступили.

Россияне рассказали, по каким еще критериям они выбирают школу для ребенка:

•          специализация школы — 27%,
•          квалификация и опыт педагогического состава — 23%,
•          качественная подготовка к вузу — 20%,
•          близость к дому — 18%.

У 40% россиян дорога до школы занимает не более 15 минут. Каждый четвертый тратит от 15 до 30 минут, а 19% — до 45 минут. Остальным 16%, чтобы добраться до школы, требуется не менее часа.

В основном российские школьники добираются до школы пешком (36%), на машине (20%), на общественном автобусе, трамвае или троллейбусе (15%) или на школьном автобусе (14%).

* Репрезентативный опрос проведен в сентябре 2023 года среди 1272 респондентов во всех федеральных округах РФ

«Улучшение условий ипотечного кредитования в условиях стабилизации на финансовом рынке и возможное снижение ставок. во второй половине года будут способствовать выходу рынка жилья на стабильные показатели, в том числе и по динамике цен на жилье», – рассказал Дмитрий Тарасов, руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования.

Стоимость квадратного метра определяется двумя основными группами факторов. Первая группа – природно-географические, которые определяют высокую стоимость строительства в отдаленных и северных территориях, высокие требования к отоплению жилья и надежности коммунальных систем. Ко второй группе относятся рыночные факторы, связанные с размерами и привлекательностью региона и его рынка жилья. В этом случае высокая стоимость связана с большим объемом спроса и значительными затратами на организацию строительства.

По результатам исследования аналитиков РСХБ, в группе регионов c наименьшей рыночной стоимостью (до 60 тыс. рублей за метр) и себестоимостью строительства (до 30 тыс. за кв. метр) находятся менее 10 регионов, из которых свыше половины приходится на регионы Северо-Кавказского ФО. Основная причина – относительно низкая стоимость строительства. Другая часть этого списка представлена Новгородской, Ивановской, Смоленской и Курганской областями. В этом случае сказывается влияние соседних регионов, формирующих «вытягивающий» миграционный поток (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Челябинск). В этой группе реализуется всего 2,5% от всех проектов жилищного строительства в стране.

Вторая группа, с рыночной стоимостью жилья от 60 до 75 тыс. рублей за кв. метр и себестоимостью строительства от 30 до 40 тыс. за кв. метр, представлена 23 регионами, из которых 8 приходится на Центральный ФО, а 5 – на Приволжский ФО, а также представлен Южный и Уральский ФО. Относительно низкая стоимость строительства в данной категории регионов определяется довольно высокой конкуренцией в строительстве и относительно низким спросом на новое жилье. Основные регионы в этой группе Владимирская, Ульяновская, Костромская, Брянская и Челябинская области, наибольшее влияние в которых оказывает соседство московского мегаполиса. В этой группе реализуется почти 14% от всех проектов жилищного строительства в стране.

Среди наиболее «дорогих» регионов (себестоимость свыше 100 тыс. рублей за кв. метр и стоимость выше 110 тыс. рублей за кв. метр) самая большая доля принадлежит Дальневосточному ФО (6 из 14 регионов), что определено природно-географическими факторами, а не активным рынком жилья, отмечают аналитики РСХБ. Кроме того, сказывается более высокий уровень номинальных доходов населения.

«Приобретение относительно дешевого жилья в инвестиционных целях связано с определенными рисками. Прежде всего, риск того, что темп роста цен на жилье в регионе будет низкий и возникнут трудности с продажей жилья при необходимости переезда (например, квартира может продолжительное время находиться в экспозиции или продажа придется на невыгодный период цен) заметно различается от региона к региону. Если разрыв между стоимостью строительства и текущим уровнем цен невелик, то упомянутый выше риск надо принимать в расчет и это может оказаться значимым риском в приобретении жилья в качестве инвестиций, если же запас достаточно большой, то можно быть уверенным, что риск потерь на горизонте 3-5 лет невелик. Средний показатель защиты от риска потери стоимости по России составляет 49%. Среди чемпионов по запасу для роста стоимости на уровне 60-68% Новгородская, Ивановская и Саратовская области, Краснодарский край. На среднем уровне (48-51%) Ульяновская, Липецкая и Тверская области. На низком уровне защиты (30-36%, т.е. высокие риски) Ставрополье, Крым, Оренбургская и Астраханская области. Самый низкий показатель – 18% – в Москве. Поэтому в течение 2022 года и наблюдалась ценовая коррекция на новое жилье. Однако в столице эти риски компенсируются огромным рынком и его высокой ликвидностью», – отметил Дмитрий Тарасов

Аналитики РСХБ отмечают также риски, связанные с конкретными проектами, которые и определяют низкую цену: неудачное местоположение, отсутствие надлежащей инфраструктуры (магазины, бытовые услуги), проблемы транспортной доступности. Данные факторы нужно учитывать не только при покупке нового жилья, но и при совершении сделок на вторичном рынке. В этом случае прибавляется еще и фактор износа дома.

«Спрогнозировать динамику цен на 2023 год довольно трудно. После всплеска сделок 2021-2022 годов наблюдается некоторое «затоваривание» рынка, что сдерживает рост цен. С другой стороны, ослабли факторы, которые влияли на рост себестоимости строительства. По мере «рассасывания» излишнего предложения на рынке, а также улучшения условий ипотечного кредитования при стабилизации на финансовом рынке и возможного снижения ставок во второй половине года можно ожидать выхода рынка жилья на стабильные показатели, в том числе и по динамике цен на жилье. Снижение безработицы в целом по стране, рост реальных зарплат будут создавать дополнительный спрос на рынке жилой недвижимости. Это означает, что значительная часть спроса будет формироваться в регионах. Следовательно, регионы с выгодным географическим положением (например, Центральный и Поволжский ФО) имеют все основания ожидать опережающих темпов роста на вновь вводимое жилье по итогам года», – комментирует Дмитрий Тарасов, руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования.

Аналитики РСХБ рекомендуют покупателям для принятия обоснованного и взвешенного решения руководствоваться не только прошлой или текущей динамикой цен, но и прогнозом по реализации жилищных проектов в регионе и плановыми показателями себестоимости строительства.

Информация предоставлена АО «Россельхозбанк»

Потенциальные покупатели жилья надеются, что после бурного роста цен на недвижимость стоимость квартир начнет снижаться. Однако аналитики утверждают, что в октябре ожидается очередной виток цен на ликвидные объекты.

Например, в Москве спрос на жилую недвижимость может увеличиться на 10-15%. Это, в свою очередь, приведет к повышению стоимости кв. метров.

Как отметил директор по маркетингу компании «ПроГород» Игорь Соломатин, почти треть покупателей жилой недвижимости сегодня ожидают снижения цен. При этом ЦБ постепенно повышает ключевую ставку. В результате стоимость кредитов, в том числе ипотечных, скорее всего, вырастет. Многие россияне сейчас покупают жилье, пока ставки по ипотеке снова не поднялись. Соответственно, на волне высокого спроса цены не падают.

Также Игорь Соломатин отметил, что недвижимость по прежнему остается привлекательным инструментом для вложения средств. По его словам,  инвестиции в жилую недвижимость – хороший способ защиты своих капиталов. А ипотечные программы с фиксированной ставкой, которые все еще действуют, являются гарантией того, что активы в виде недвижимости будут сохранять свою ценность.

Напомним, что ЦБ РФ увеличил ключевую ставку в первой декаде сентября. Сейчас она составляет 6,75% годовых. С начала 2021 года ставка выросла на 2,5%. При этом специалисты регулятора не исключают, что до конца текущего года она еще поднимется. А значит, будут расти ставки по ипотечным кредитам, не входящим в льготную программу.

В Министерстве Строительства РФ отметили снижение стоимости жилья после обновления программы льготной ипотеки. В частности, цены на  столичные квартиры эконом-класса упали  на 1%. Напомним, что 1 июля 2021 года были изменены условия выдачи льготной ипотеки.  В итоге, цена квадратного метра подешевела.

По оценке экспертов, подобное снижение стоимости жилья можно отметить не только в Москве, но и на других ликвидных рынках страны. Тем не менее, стоимость типовых квартир остается  высокой. Кроме того, застройщики пока не готовы идти на уступки и не хотят снижать заявленную стоимость  объектов.

Отметим, что действие льготной программы закончилось летом текущего года, однако по указу президента РФ Владимира Путина  ее продлили до июля 2022 года. При этом ставка кредитования выросла до 7%, а  предельно допустимая к получению сумма теперь составляет 3 млн рублей.

Эксперты отмечают, что снижение стоимости квартир, помимо Москвы,  особенно заметно в Омске, Перми, Челябинске, Уфе. Правда, для большинства покупателей подобные колебания цен не заметны. Учитывая, что за последние 1,5 года жилье подорожало на 20-25%, нынешнее снижение стоимости кв. метра «погоду не делает». К тому же, надо учитывать, что с начала года себестоимость строительства выросла на 30%, поэтому застройщики пока не могут сильно «подвинуться» в цене.

Источник: https://www.akula.com

При продаже своей квартиры каждый собственник желает осуществить куплю-продажу по максимально выгодной для себя цене, но для этого необходимо следующее – объект в конечном итоге должен соответствовать всем потребностям потенциального покупателя.

Основным, хоть и не основополагающим фактором, снижающим стоимость жилья, является ремонтное состояние квартиры, то есть чем качественней ремонт, дороже отделочные материалы и сложнее дизайнерское решение, тем выше стоимость жилья. Хотя для многих это фактор не является существенным по причине того, что новый владелец собирается делать ремонт под себя, но в любом случае потенциальный покупатель при покупке обязательно обращает внимание на этот субъективный фактор.

Основополагающие объективные факторы, снижающие цену квартиры: 

1.Местоположение, связанное с близостью к промышленным районам с плохой экологией;

2.Удалённость от центральной части города, сопряжённая с плохой транспортной доступностью;

3.Неразвитость инфраструктуры (наличие и близость к месту проживания основных социальных учреждений – магазины, школы, детские сады);

4.Материал, год постройки и плохое состояние дома: разрушенные подъезды и фасадная часть дома, сырость и старые коммуникации;

5.Расположение объекта на 1-ом или последнем этаже, а также на 2-м этаже, если под квартирой находится магазин, ресторан или бар;

6.Непривлекательный вид из окна на промышленное здание, гаражный кооператив или стена соседнего дома;

7.Шумовые и психологические эффекты от близости транспортных магистралей, развлекательных учреждений, вокзалов, ЛЭП и ТЭЦ, а также отсутствие парковки;

8.Наличие смежных комнат, совмещённых санузлов и несогласованных перепланировок;

9.Истории, связанные с ЧП (пожара, затоплений, несчастный случай) и возможные последствия;

10. Наличие большого количества аналогичных вариантов на рынке недвижимости.

Серьёзные факторы и поводы для торга, играющие на понижение цены квартиры: 

1.Незакрытая ипотека, затягивающая процесс по сделке купли-продажи;

2.Сложности с документацией, в том числе с продажей по доверенности;

3.Несколько перепродаж объекта за короткий временной промежуток;

4.Кредитные обязательства продавца.

Все эти вышеперечисленные факторы уменьшают спрос на жильё, а значит, и способствуют понижению цены на объект недвижимости. Разницу в цене можно компенсировать отличным ремонтом, встроенной бытовой техникой, установкой новых окон, радиаторов, коммуникаций по водоснабжению и канализации, то есть любые недостатки продаваемой квартиры могут «смягчить» её же достоинства. Поэтому и собственнику квартиры и покупателю следует отнестись к формированию цены квартиры объективно и, руководствуясь реальным положением дел, согласовать скидку. Если всё-таки вы хотите продать квартиру по максимально высокой цене, следует обратиться к услугам профессиональных специалистов надёжного Агентства недвижимости.

Информация предоставлена АН «Доверие»

]]> https://www.likado.ru/journal/2021/01/11/%d0%ba%d0%b0%d0%ba%d0%b8%d0%b5-%d1%84%d0%b0%d0%ba%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b-%d1%81%d0%bd%d0%b8%d0%b6%d0%b0%d1%8e%d1%82-%d1%81%d1%82%d0%be%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c-%d0%b6%d0%b8%d0%bb%d1%8c/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2020/02/13/%d0%be%d1%82%d0%ba%d1%80%d1%8b%d1%82%d0%b8%d0%b5-research-%d0%b2-2020-%d0%b3%d0%be%d0%b4%d1%83-%d0%b8%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d1%87%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d0%ba%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b8%d1%82/ https://www.likado.ru/journal/2020/02/13/%d0%be%d1%82%d0%ba%d1%80%d1%8b%d1%82%d0%b8%d0%b5-research-%d0%b2-2020-%d0%b3%d0%be%d0%b4%d1%83-%d0%b8%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d1%87%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d0%ba%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b8%d1%82/#comments Thu, 13 Feb 2020 18:04:52 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=12623 Далее «Открытие Research»: в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту →]]> Аналитики «Открытие Research» полагают, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит показатели 2018 года. 

Эксперты «Открытие Research» проанализировали основные тренды на рынке российского ипотечного кредитования.

Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости

В 2019 году наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма — на 5%.

В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Когда во второй половине года ставка стала активно снижаться, динамика выдачи стала ускоряться, что позволило завершить год с сопоставимыми с 2018 годом результатами.

Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация — застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.

Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут

По оценкам «Открытие Research», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев. Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее, средний выдаваемый кредит в 2019 году вырос на 10% до 2,24 млн. руб, а ежемесячный платеж поднялся на 8% до 22,4 тыс. руб./мес.

Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 году ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года. Согласно данным Дом.РФ, курирующего программу, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке. Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят военная ипотека, возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса, субсидирование различных категорий граждан, таких как врачи, учителя и другие, на отраслевом, региональном и федеральном уровне.

Рост ставок в начале года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза.

Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.

Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года

В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.

Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи, при которых на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок. Заметное влияние от эффекта программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс. рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.

Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается

Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета оценить пока тяжело. По факту новые правила начались действовать только в начале четвертого квартала 2019 года доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока. Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки, разница будет незаметна. Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.

На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018-2019 годах. Поэтому в 2020 году не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.

Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка, в связи с усложнением механизма привлечения ими проектного финансирования на новые объекты. Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними. Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.

Рынок ипотеки в 2020 году вырастет

По оценкам аналитиков «Открытие Research», объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн. руб, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.

Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться

В 2020 г. ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9,12% в сентябре 2019 года.

Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть, как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков. Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения по сути «депонируются» на счете в банке до сдачи объекта недвижимости. По данному «вкладу» банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам — до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.

Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным

Вклад государственных программ рефинансирования составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на военную ипотеку, на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.

Косвенные оценки доли рефинансируемой ипотеки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 года — первой половины 2019 года, позволяют сделать предположения об умеренном, вкладе рефинансируемой ипотеки в общий объем выдач рынка — от 4 до 10%.

Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится

По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г/г, на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее — в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном на 10%, а в Санкт-Петербурге на 7% и 15% соответственно.

В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г/г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости, из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.

В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде

В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки в отдельных конкретных случаях может быть сопоставимо с арендой. В некоторых регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье — средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15% и 12% соответственно.

Тем не менее, сейчас весьма сложно делать однозначные и глобальные выводы о выгодности того или иного способа получения недвижимости в личное пользование. Представляется, что сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды — компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор — один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.

С другой стороны, ипотечный кредит по ряду неценовых факторов является выгодным для заемщика за счет нахождения недвижимости пусть и с обременением, но в собственности клиента, а также фиксированного характера платежей на длительный период времени. Существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков. Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной. В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.

Банк «Открытие» – входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. В состав группы «Открытие» входят компании, занимающие лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховая компания «Росгосстрах» (страхование), «Открытие Брокер» (брокерские услуги), Управляющая компания «Открытие», «НПФ Открытие» (рынок пенсионных накоплений), АО «Балтийский лизинг», АО «Таможенная карта». Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА-(RU)») и Эксперт РА («ruAA-»), а также международным агентством Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка до 2021 года предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, запуск и развертывание в регионах системы сбора биометрических данных, а также реализацию других передовых финтех-идей.

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»