27 сентября в Региональном Центре по связям с общественностью прошло мероприятие, посвящённое аналитике рынка недвижимости, организованное Союзом «Омская Гильдия риэлторов» – «Рынок жилья в регионе: общие тенденции и перспективы. Анализ профессионалов».

С участниками встречи своим экспертным мнением поделились сертифицированные аналитики (Компания «ОМЭКС»), оценщики (ООО «Ледон-недвижимость»), омские застройщики (Новострой КПД, Стройбетон, Сибград) и представители банков (Сбер, ВТБ, Альфа Банк).

Эксперты высказали свое мнение о текущей ситуации и развивающихся трендах, причинах происходящих процессов, сложностях и путях их преодоления, о возможных точках роста.

О рабочих проектах, изменении потребностей покупателя, о перспективах отрасли в Омске рассказали Вячеслав Гуринов (Новострой КПД), Владимир Гринев (Стройбетон) и Вячеслав Кравченко (Сибград).

По данным банкиров – «Омск – город вторички», что связно с недостатком возводимого в регионе жилья.

Также эксперты обратили внимание на то, что в текущей ситуации процессы развиваются вопреки сложившимся ранее сценариям.

«В дальнейшем на рост и развитие или снижение и стагнацию также будет влиять ряд факторов, связанных в том числе с ростом экономики, темпом роста инфляции, развитием всевозможных гос.программ, повышением уровня оплаты труда и т.д. и.т.п», – таким мнением в качестве вывода поделился Александр Каюкин, представляющий позицию региональных оценщиков.

Подобные встречи позволяют участникам Омской Гильдии риэлторов быть в курсе актуальных событий на рынке недвижимости и последних трендов, что имеет большую практическую ценность для практикующих специалистов по недвижимости.

Информация предоставлена Союзом «Омская Гильдия риэлторов»

В Омске сейчас действует несколько федеральных ипотечных программ, которые вызвали не только феноменальный спрос, но и спровоцировали ощутимый рост цен на жильё. Что это за программы? Как долго они ещё будут действовать? Готовит ли государство что-то на замену? И как ситуация отражается на рынке недвижимости Омска. Все эти и многие другие вопросы вместе с экспертами мы обсудили в рамках круглого стола «Ипотека-2022».

Участниками встречи стали представители ведущих банков страны, аналитики и представители медиа-проектов «СМК Холдинг» (информационный портал Om1.ru, газеты «Ва-банкЪ» и «Ореол»). Главной темой обсуждения стала льготная ипотека, которая официально заработала «пандемийной» весной 2020 года и которая уже в июле этого года закончится.

Вместе с экспертами мы подвели итоги реализации программы, обсудили ключевые ипотечные предложения омских банков, выяснили, как подобрать и рассчитать самые выгодные предложения и какие могут оказаться подводные камни на пути к заветной покупке жилья.

Справка

Напомним, льготная ипотека в Омской области официально заработала весной 2020 года. Тогда процентная ставка на покупку жилья доходила до 2.9% – 4,2% годовых. Ожидаемым результатом такой щедрой господдержки стал ажиотажный спрос на жильё в новостройках и довольно стремительный рост цен. В 2021 году условия существенно изменились.

– Какими ипотечными программами пользовались омичи в 2021 году?

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Прошлый год стал для нас рекордным по ряду факторов. В первую очередь, благодаря отложенному «допандемийному» спросу. Кто-то откладывал покупку и решился на нее в момент стабилизации общей ситуации, другие использовали этот период для покупки недвижимости в качестве инвестиции. Второй фактор – рекордно низкие ставки по ипотеке в первом полугодии 2021 года, которые существенно подстегнули спрос. В-третьих, омичи активно пользовались государственными, региональным программами, а также совместными акциями от банков и застройщиков, которые позволяли существенно снизить размер ипотечной ставки.

В 2021 году мы увеличили объём выдач ипотеки в регионе на треть, до 13,8 млрд рублей, более шести тысяч семей оформили ипотечные кредиты в ВТБ. Наибольшим спросом у клиентов нашего банка пользовалось готовое жилье. Что касается столь популярной программы, как рефинансирование ранее полученных ипотечных кредитов, в прошлом году ее доля в общих выдач составила порядка 30%. На сегодняшний день ипотечные ставки увеличиваются на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Банка России. Однако рано или поздно, вследствие цикличности процессов в экономике ставки будут снижаться, и мы предполагаем, что интерес омичей к программе рефинансирования будет вновь расти, как это было в 2020 году.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Если говорить про Альфа-Банк и его продуктовую линейку, то у нас широкий спектр как готового жилья, так и новостроек, рефинансирование – у нас это всё представлено. Мы работаем и по своим программах, и по программе господдержки, которая тоже была очень востребована. Могу сказать, что в какие-то месяцы 40% достигало в портфеле, то есть от 20% до 40% в выдачах занимала именно господдержка.

Мы увидели снижение спроса на рефинансирование, да и банк, собственно, переориентировался несколько с этой программой где-то в середине года. Сейчас банк видит перед собой основную зону развития во вторичном/готовом жилье, мы видим перспективы в этом. Надо сказать, что Альфа-Банк всегда ставит перед собой амбициозные цели, и в этом году одна из них была достигнута. Не секрет, что теперь наш банк занимает третье место по объёмам выдачи ежемесячно, и в Омской области мы также на конец года заняли третье место. На конец года мы выросли до третьего места по портфелю. Такие результаты я считаю достойными. Вперёд мы смотрим оптимистично, цели тоже амбициозные, развивать мы планируем готовое жильё. Сейчас мы продвигаем программу выкупа из-под залога, которая очень востребована на рынке.

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Если говорить по цифрам, год был очень успешный, в частности, для Омской дирекции, планы по ипотечному кредитованию были выполнены. Если говорить о структуре кредитного портфеля по ипотеке, сохранялось такое соотношение: вторичное жильё – около 60%, льготная ипотека – 30%, 10% – жилые дома, военная и семейная ипотека.

В середине года у нас поменялись условия и ставки по льготной ипотеке, тем не менее она осталась по-прежнему привлекательной ипотечной программой в нашем регионе, поэтому до сих пор по статистике января-февраля – 30 % кредитного портфеля – продолжает составлять выдачи по льготной и семейной ипотеке.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Ёмкость ипотечного рынка достаточно серьёзно выросла, особенно за последние два года. Если посмотреть статистику Центрального банка, ёмкость рынка у нас 122 миллиарда – это портфель ипотеки по Омской области, и прирост за последний год был 24%, причём этот рост опередил рост самых популярных ранее кредитных продуктов (кредиты наличными). Банк Открытие на рынке ипотеки Омской области вырос на 43% по портфелю, поэтому я считаю, что мы росли опережающими темпами относительно рынка в целом. Весь набор ипотечных программ мы сохранили. По поводу структуры продаж: первое полугодие – самым популярным было рефинансирование ипотек сторонних банков на низких ставках, во втором полугодии у нас больше получалось вторички. Соотношение вторички – первички по итогам 2021 года сформировалось на уровне 70% на 30%. В программах господдержки мы принимали активное участие, ставки держали низкие, тем не менее вторичка победила, спрос на неё был более активный.

– Почему вторичка побеждает?

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Газпромбанк продолжает снижать процентные ставки на льготные программы, наиболее привлекательная ставка именно в сегменте семейной ипотеки. После внесения изменений в условия по семейной ипотеке, она стала доступна для граждан РФ при рождении у них ребенка с 01.01.2018 по 31.12.2022 г., а также ребенка, которому присвоена категория «ребенок-инвалид» количество заявок возросло, но эта программа, в любом случае, ограничена и не подходит большей части заемщиков. Льготная ипотека однозначно привлекательна, но в Омске нет достаточного количества предложений квартир, подходящих под льготную ипотеку.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Программа с господдержкой, с одной стороны, востребована по привлекательным ставкам, с другой – почему невысокий процент может быть у нас в регионе? В силу того, что эта покупка у юрлица-застройщика. У нас, как мы выяснили, их немного, причём эта программа распространяется не только на стройку, но и на те дома, которые уже сданы, на которые уже получены права собственности, и те, которые уже продаются по классическому договору купли-продажи. Не все знают, что это можно сделать.

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Ипотека с господдержкой востребована в Омске, спрос на нее есть, но при этом количество предложений ограничено (небольшой рынок новостроек, подходящих под условия этой программы). При этом для покупки квартир в других регионах, к примеру, в Москве или Санкт-Петербурге, определенной по программе максимальной суммы кредита для многих семей недостаточно – в прошлом году условия скорректировали и зафиксировали его на уровне 3 млн рублей, поэтому для приобретения жилья в этих городах должен быть внушительный первый взнос.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Есть аналитика от группы Открытие по прошлому году по стране, согласно которой в 16 регионах средний чек выдаваемой ипотеки с господдержкой составляет чуть меньше 3 млн рублей, еще в 26-ти регионах средний чек – 3-3,5 млн рублей. То есть, почти половина регионов РФ пришли к порогу, возможности для получения ипотеки с господдержкой значительно сужаются. Второй момент: выбор квартир на вторичном рынке значительно шире, но и там, как полагают эксперты, не так много предложений, как кажется на первый взгляд.

Максим Репин, директор ГК ОМЭКС:

– Мы проанализировали более 10 источников, в том числе «Домклик» от Сбера, и даже она очень отличается от аналитических данных на МЛСН. МЛСН, являясь «дочкой» «Циана», предоставляет отличные от него данные. Компания SRJ принадлежит ВТБ и тоже собирает данные, у них они также отличаются. Это связано с тем, что мы все смотрим на рынок недвижимости разными глазами и опираемся на разные данные, например, на временные промежутки и виды объектов. Ещё необходимо чистить все эти базы от накопившихся фейков. Как говорят, мол, было 7 тысяч объектов, а стало 5. На самом деле это очищенная база. В сухом остатке мы получим очень дефицитный рынок в Омске.

– Как повлияла льготная ипотека на стоимость квартир в Омске?

– Цены выросли, выросли значительно. По моим подсчётам, стоимость на первичном рынке за квадратный метр составила 77 тысяч рублей на конец декабря. В январе, если смотреть на МЛСН, – уже 87 тысяч, – комментирует Максим Репин.

– Все ли омичи справляются со взятыми на себя обязательствами?

Пандемия внесла в наш лексикон новое понятие – ипотечные каникулы. Много ли омичей захотели воспользоваться ими?

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– В Газпромбанке на сегодняшний день действуют две основные программы поддержки заёмщиков. Первая программа государственная, основанная на 76-ФЗ «О праве на ипотечные каникулы». По ней есть одно ограничение: жильё, приобретённое в ипотеку, должно быть единственным, но не каждый заёмщик может воспользоваться данной программой по причине этого ограничения. Вторую программу предлагает Газпромбанк, она называется «Ипотечные каникулы». В соответствие с этой программой оказывается помощь заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, при этом обязательным условием одобрения является предоставление документального подтверждения того, что у заемщика возникли финансовые трудности. В целом, можно отметить, что клиенты по ипотечному кредитованию обращаются для оформления ипотечных каникул крайне редко.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– У нас были такие обращения, но многие просто не хотели платить по личным причинам, например, хотели купить шубу или в отпуск съездить, но данная программа этого не предусматривает. Её задача – помогать людям, которые действительно оказались в сложных жизненных обстоятельствах, тогда банк предоставляет ипотечные каникулы.

И ещё у нас есть программа выкупа из-под залога – это один из вариантов помощи клиенту. Например, у меня есть квартира в залоге, а денег нет, покупателя найти тяжело. Альфа-Банк предлагает найти клиента, который готов эту квартиру купить.

Александр Боженко, управляющий директор ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Согласно закону, есть определённый перечень условий, который позволяет рассчитывать на получение от банка отсрочки платежей по кредиту: снижение доходов на 30%, тяжёлая жизненная ситуация, получение инвалидности и ряд других серьезных факторов. Воспользоваться государственной программой можно только один раз. При этом банки всегда заинтересованы идти навстречу клиентам, чьи финансовые возможности ухудшились. ВТБ, например, предлагает урегулировать такие ситуации и помочь вернуться в график ежемесячных платежей. И если в начале пандемии мы видели рост интереса к их отсрочке, то уже во втором полугодии 2020 года ситуация выправилась и подобных заявок от клиентов стало в разы меньше. В настоящее время, платежная дисциплина заемщиков ВТБ в Омской области стабильна и признаков ее ухудшения мы не фиксируем. Мы серьезно подходим к оценке платежеспособности клиента на этапе одобрения кредита, что позволяет сохранять уровень просроченной задолженности на минимальных значениях.

– Банк готов предоставлять кредитные каникулы, когда у клиента действительно тяжёлая финансовая ситуация, при условии документального подтверждения жизненного форс-мажора. В 2021 году не было ни одного обращения по кредитным каникулам, а в 2020 было меньше 10 обращений. Доля просрочек по ипотеке падает, заёмщики, которые взяли ипотеку, – самые дисциплинированные. При серьезном росте ипотечного портфеля в Омской области, доля просроченных кредитов снижается (за 2 года с 0,81 до 0,38%), абсолютное снижение составило более 200,0 млн.руб.

– Готовы ли омичи и дальше покупать квартиры?

Максим Репин, директор ГК ОМЭКС:

– Я вывел больше общероссийскую информацию по рынку ипотеки, и мы видим, как у наших коллег идёт уверенный рост. Если мы видим рост по 15-20%, то это галопирующий рост показателей, и мы видим, что у нас растут выдачи, растёт объём. Но каждый из нас понимает, чем эти бурные темпы обернутся на рынке 2022 года и на будущих периодах. Видны цифры и мощный 30-40% рост. Этот график я представил, как график динамики уходящих с рынка клиентов. Они брали ипотеку, они рефинансировались и уходили в более удобные условия ставок, которых сегодня уже нет и которых не будет в ближайшем будущем. И на рынке мы этих товарищей не увидим, как говорит Виталий Мутко, следующие 7-9 лет. Это платёжеспособные омские семьи, которые удовлетворили свой спрос в недвижимости, и в ближайшие 3-5 лет мы этих людей на рынке ипотеки точно не увидим.

Но здесь нужно сопоставлять целый ряд факторов, в том числе, все мы понимаем, что мы клиента считаем сразу по его доходам, как он будет у нас платить. Показатель роста дохода населения значительно снижается с кризиса 2004 года, и, если всё это сложить, мы будем в глубоком минусе.

Хотел бы ещё заострить внимание на сокращении численности населения России. Это очень важный показатель, который серьёзно влияет на рынок.

Ещё очень хорошо видно, как ведут себя ключевые ставки и ставки по ипотеке в первичке и во вторичке. График уже многие из нас видели, он очень показательный. Мы видим, что у нас ставка по ипотеке по портфелю в целом оказалась ниже, чем инфляция, и ниже, чем ключевая ставка на текущий момент. То есть мы это прекрасно понимаем.

Если очистить от инфляции, ипотечная ставка отрицательная, и именно поэтому второе полугодие и весь 2021 год люди бежали на рынок недвижимости, убегая от инфляции. Всё, что люди могли принести на рынок недвижимости, они уже принесли.

Однако не все эксперты согласились с таким прогнозом.

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Однозначно, перегрев рынка, который наблюдался в 2020, 2021 году, постепенно проходит, предложения и спрос снижаются и рынок, в целом, охлаждается. В 2022 году темпы ипотечного кредитования будут также снижаться. Но жизнь не стоит на месте, люди, которые покупали в 2020- 2021 году квартиры с целью инвестирования уходят, но остаются люди, которые покупают квартиры для расширения, по причине изменения семейных обстоятельств и прочие цели. Ипотечное кредитование никогда не остановится и не прекратится. Да, не будет таких безумных цифр, и результатов как в 2020-2021 году, но развитие экономики – это процесс цикличный, если сейчас ставки повышаются, значит, через пару лет ставки будут снижаться.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Мы прогнозируем, что в 2022 году рынок будет стремиться к равновесному состоянию — объём выдачи будет несколько ниже, чем в 2021 году, на это повлияет ряд факторов. Часть омичей уже удовлетворили спрос на приобретение недвижимости – либо улучшив свои жилищные условия, либо использовав ситуацию в качестве инвестиционного инструмента. Повышение ипотечных ставок и рост цены квадратного метра в 2021 году “притормозил” инвесторов, объективно к концу года их уже стало гораздо меньше.

Не стоит забывать и о снижении платежеспособности населения. Математика тут очень простая: за два года средний чек ипотечного кредита вырос с 1,8 до 2,7 млн.руб. Средний срок кредитования – вырос почти на полгода. При этом стоимость ипотеки, несмотря на наличие льготных программ, в 2021 году выросла относительно 2020, а в 2022 году на фоне роста ключевой ставки будет расти и дальше. Зная данные три фактора можно оценить рост платежа по ипотеке – он уже вырос на 25-27%, с 20 до 25 тыс.руб. в месяц.

При этом, наличие неудовлетворенного спроса – на лицо. Предложения явно недостаточно.

Поэтому, мы считаем очевидным незначительное снижение объема ипотечного кредитования в нашем регионе.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Прогнозы многих экспертов говорят о том, что рынок ипотеки и в принципе рынок недвижимости ждёт спад до 20-25%, но при этом бурный рост 2020-2021 года не будет пиковым, рынок не упадет и не рухнет. Высокая стоимость квартир, высокая ставка снижают покупательскую способность, т. к. зарплаты такими темпами не растут. Банки будут вынуждены находить пути решения и предлагать какие-то варианты, например, с застройщиками реализовывать программы с субсидиями, только не с государственными, а с собственными.

Застройщики также предполагают, что омичи и дальше готовы покупать квартиры. В Омск уже зашли два крупных иногородних игрока. Питерский «Эталон» Владимира Евтушенкова намеревается построить миллион квадратных метров жилья за 8 лет, а уральская «Брусника» Алексея Круковского – 300 тысяч «квадратов» новостроек за 5-6 лет. Омская компания «Стройбетон» заключила соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта в микрорайоне Амурский-2. Здесь должно появиться не менее 300 тысяч квадратных метров жилья. Но смогут ли омичи купить его?

– Если вероятность того, что льготную ипотеку продлят? И что будет, если этого не произойдёт?

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Стратегическая задача ВТБ – обеспечить доступность ипотеки для населения, в первую очередь, речь идет о работниках социальной сферы и семьях с детьми. Отмечу, что после повышения ставок всеми участниками рынка, наш банк сохранил условия по госпрограммам, предлагая одни из самых низких ставок. По нашим оценкам, рынок ипотечного кредитования в ближайшее время ждет охлаждение. Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы. В случае ее сохранения объем выдач может снова превысить 5 трлн рублей, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года. При этом мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьезного «проседания» рынка мы не увидим.

В 2022 году также стимулировать рынок ипотечного кредитования будет сегмент ИЖС, на который сейчас сместился фокус внимания государства. Его дополнительным импульсом станут специальные программы кредитования ИЖС, которые запустили крупнейшие банки. Этот сегмент растет – в том числе, благодаря пандемии – высокими темпами.

В меняющихся условиях рынка я бы посоветовал обратить внимание на те возможности, которые государство предоставляет помимо жилищных программ. К примеру, многодетные семьи могут получить выплаты в размере до 450 тысяч на погашение ипотечного кредита – льгота доступна тем, у кого с 1 января 2019 года появился третий или последующий ребенок. Для получения выплаты родителям нужно обратиться в банк, в котором был оформлен ипотечный кредит, с заявлением и подтверждающими документами.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– Основными определяющими рынок в 2022 году факторами будут, на наш взгляд, возможное завершение льготной госипотеки, нормализация рынка и возвращение исторической сезонности. Кроме того, ожидается, что в 2022 году завершится наладка новых для рынка механизмов – базы для развития малоэтажного домостроения (ИЖС) и комплексного развития территорий (КРТ). Эти механизмы могут значительно изменить ландшафт рынка. Та же «Сельская ипотека» демонстрирует повышенный спрос покупателя на качественное загородное жилье. Тем не менее, из-за инертности рынка значительное влияние эти факторы начнут оказывать не ранее 2023 года.

На первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен. Однако с учетом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10-12%. Что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки. Цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3-5%.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Банки будут осторожны в своих прогнозах, потому что рынок недвижимости достаточно нестабилен, подвержен экономическим и политическим решениям. Мы рассматриваем разные варианты развития событий, мы готовы к тому, что программу остановят, и к тому, что она будет видоизменена.

Как будет развиваться ситуация дальше, существует множество мнений. Не так давно я слышала о том, что программу льготной ипотеки хотят распространить на вторничный рынок. Не знаю, насколько это реализуемая идея, потому что программа разрабатывалась для поддержки застройщиков. Но сейчас есть идея поддержать и людей, которых интересует вторичный рынок. Так, дальневосточная ипотека разрешает приобретения жилья и на вторичном рынке тоже.

Вместе с тем мы понимаем, что всё льготное конечно, поэтому «Альфа-Банк» не фокусируется только на госпрограммах и не столько на госпрограммах, мы предлагаем и свои интересные программы для покупки в том числе и на вторичном рынке. В сегменте новостроек тоже есть различные предложения.

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Однозначный прогноз состоит в том, что темпы ипотеки будут снижаться, ставки будут расти в ближайшее время, возможно, по вторичному жилью – дойдут до уровня 16%. Привлекательность первичного рынка будут сохраняться в нашем регионе и в дальнейшем. Программы государственной поддержки, такие востребованные населением, будут трансформированы, может быть станут доступны для ограниченных категорий граждан, пока можно только догадываться, каким будет решение правительства.

– Какие предложения по ипотеке есть сейчас?

Татьяна Вернер, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»:

– Наиболее привлекательные программы на сегодня – это программы государственной поддержки: по семейной ипотеки, ставка составляет 4,69%, по льготной ипотеке – от 5,99%, по военной ипотеке Газпромбанк предлагает одну из самых лучших ставок – 6,9%. Чем выше суммы кредита, тем ниже процентная ставка. На приобретение вторичного жилья банк предлагает ставки от 9,8% Также предлагаем хорошие условия на приобретение домов – ставка от 10.4%..

Александр Боженко, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области:

– Наиболее привлекательные условия мы предлагаем по спецпрограмме с одним из застройщиков Омска, в рамках которой можно приобрести квартиру в строящемся доме по ставке 1,5% на весь срок действия кредита. Что касается программы с господдержкой, если брать наш регион, то по ней действует ставка от 4,3% на приобретение жилья в новостройке. Если говорить о вторичном жилье, то минимальная ставка на сегодняшний момент составляет 10,3%. Несмотря на то, что ставки растут, за счет возможности рефинансирования кредита и с учетом возврата НДФЛ по уплаченным процентам, использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несет для заемщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства. Ипотека «фиксирует» стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить на квартиру. За счет ипотеки заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. Такой вывод применим как для кредитов сроком 15 лет, так и для кредитов на более длительные сроки (20-30 лет), которые позволяют существенно снизить размер ежемесячного платежа.

Елена Девяткова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске:

– Широкая линейка программ представлена в Альфа-Банке, начиная с программы господдержки, которая была введена в 2020 году. Семейная ипотека – это программа с самой низкой процентной ставкой. Программа на приобретение квартиры со специальными условиями у отдельных застройщиков, с которыми заключены соглашения. Есть предложения под 0% на период до трёх лет, есть другие вариации, когда даётся отсрочка платежа на небольшой период, когда, например, дом сдаётся. Банк сейчас нацелен на вторичный рынок, и здесь также есть интересные предложения: выкуп из-под залога другого банка, электронная регистрация не только на новостройки, но и на вторичный рынок. Есть программы, где не требуется подтверждение дохода. Линейка программ постоянно расширяется. Банк открыт к взаимодействию с нашими партнёрами: застройщиками, агентствами недвижимости.

Алексей Денисов, управляющий банком «Открытие» в Омской области:

– В банке «Открытие» 14 ипотечных программ. Мы работаем как по стандартным программам – первичный и вторичный рынок, рефинансирование, так и по специфическим – это ипотека на апартаменты, загородный дом, военная ипотека. Есть ипотечные программы на приобретение жилья под залог имеющейся в собственности квартиры, а также на капитальный ремонт своего жилья. Каждому клиенту мы поможем подобрать ипотечную программу под его потребности.

И напоследок – полезный совет от экспертов: перед оформлением ипотеки сравните условия нескольких банков, причём обращайте внимание не только на процентную ставку – это не конечная стоимость кредитного продукта. Обратите внимание и на размер ежемесячных платежей, срок кредитования и итоговую стоимость.

Источник: Om1.ru

«Что ждет рынок недвижимости в 2021 году? Что будет с ипотекой после 1 июля? Каковы ожидания и прогнозы?» — нам часто задают такие вопросы, и мы решили поговорить с вами напрямую, пригласив…

Приходите на онлайн круглый стол с ведущими омскими экспертами.

Что? Диалог. В таком формате проходит впервые. Вопросы актуальные, важные и существуют различные мнения. Кому верить? Как действовать? Нужно ли повременить с покупкой квартиры или стоит покупать сейчас? Как выбрать новостройку и не попасть на долгострой? Каких предложений ждать от банков?

Приглашаем вас принять участие в диалоге с Вячеславом Гуриновым, «НовоСтрой КПД плюс»; Кристиной Исаковой, «Промсвязьбанк» офис Омский; Светланой Жуйковой, АН «Лиора»; Максимом Репиным, оценочная компания «ОМЭКС».

Где пройдет прямой эфир? Присоединяйтесь к нам в социальных сетях ВКонтакте и Инстаграм.

Когда? 13 апреля в 19.00 по омскому времени.

За самый интересный вопрос от зрителей, по мнению «знатоков» мы приготовили приз-сюрприз.

Вопросы задавайте онлайн.

До встречи!

Лауреатами конкурса «100 лучших товаров России» в Омской области в 2019 году стали услуги и продукция 28 омских организаций.

Стоит отметить, что в номинации «Услуги производственно-технического назначения» дипломантом стало ООО «ОМЭКС». Руководитель компании Максим РЕПИН получил из рук министра промышленности, связи, цифрового и научно-технического развития Андрея ПОСАЖЕННИКОВА диплом за разработку Геоинформационного аналитического проект AREALL и онлайн-сервис исследования рынка «Кабинет аналитика недвижимости».

В номинации «Услуги для населения» одним из дипломантов признано АО «Омская региональная ипотечная корпорация» (услуга – предоставление денежных ссуд под залог недвижимого имущества).

Источник: http://kvnews.ru

В редакции «Коммерческих вестей» за круглым столом собравшиеся омские застройщики – участники омского рынка новостроек, среди которых были как «новички», так и и крупнейшие игроки, обсудили те изменения, которые произошли в 2019 на рынке недвижимости, рассказали о динамике цен на первичном рынке, о дефиците квартир в новостройках, об изменившихся предпочтениях омичей и своих планах на ближайшее будущее.

В разговоре поучаствовал и записал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ.

Новостройки продолжают расти в цене 

Николай ГОРНОВ, обозреватель-аналитик «Коммерческих вестей». Год практически заканчивается. Было бы хорошо, если бы каждый из присутствующих застройщиков для начала коротко подвел итоги уходящего года. В общем, что планировалось, что получилось или не получилось, что мешает и помогает жить? И еще хочется узнать, заодно, как оценивает каждый из вас сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек…

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Год действительно заканчивается, и уже можно с уверенностью сделать вывод, что ситуация на строительном рынке города Омска действительно стабилизировалась. Кто-то видит в этом хорошее, кто-то – плохое, к стабильности можно относиться по-разному, но стабильность наступила, каких-то резких всплесков не ожидается. Если говорить о планах на текущий год, мы рассчитывали сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры к концу года мы выйдем. Нераспроданных квартир у нас сейчас минимум, порядка, нескольких сотен. Мы строим и сдаем столько, сколько требуется городу. Если рынок скажет нам, что нужно больше квартир построить, мы построим и сдадим больше. За счет такой политики, которой придерживаются сегодня и другие крупные застройщики, цены на ранке недвижимости пошли вверх. Не так чтобы резко, но рост есть.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс». Поддержу полностью коллегу, мы тоже сдаем ровно столько, сколько у нас покупают. Может, чуть больше сдаем, с небольшим профицитом, чтобы было с чем работать. Планировали в этом году сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры выходим. Есть два дома, на которые, вполне возможно, мы успеем в этом году получить постановление о вводе в эксплуатацию, и тогда у нас будет около 50 тысяч квадратных метров, если не успеем по одному дому – будет примерно 41 тысяча. Остатки у нас совсем небольшие. Если считать квартиры только в готовых домах, то есть, где можно заезжать и жить, таких примерно 60-70 квартир. Это запас буквально на месяц-полтора продаж. Задача на будущий год – попытаться сдавать по дому в месяц, чтобы выйти к концу года на 60-70 тысяч квадратных метров в месяц. Это только по городу Омску я говорю, естественно, не считая иногородней застройки. Но все будет зависеть от спроса. Пока вроде бы рынок нас поддерживает, тенденция положительная есть.

Николай ГОРНОВ. Выросли цены на новостройки?

Вячеслав ГУРИНОВ. В среднем примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Из них, 5% – это результат повышения НДС, и еще 5% – за счет небольшого дефицита новостроек в Омске. В принципе, квартиры есть, но не всегда хватает тех, которые нужны покупателям в данный момент. Цикл подготовительный длинный – от момента проектирование до получение разрешения на строительство с согласованиями всех условий проходит порядка двух лет, а потребности и приоритеты покупателей меняются достаточно быстро. В результате мы вошли в стадию, когда у нас у всех есть небольшой перебор с однокомнатными квартирами. Сейчас покупатели «заточены» на 2-3-комнатные квартиры, и желательно с площадью побольше. Сейчас мы все пытаемся дать больше «двушек», то это, опять же, все проекты 2021-2022 годов. Но никто не даст гарантию, что к тому моменту тренд не изменится, и людям опять не понадобятся 1-комнатные.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». Да, стабильность на строительном рынке наступила, цены действительно подросли, в этом я поддержу коллег. Если говорить о результатах, а мы застраиваем левобережный микрорайон «Кузьминки», то один дом на 483 квартиры мы сдали в марте, сейчас готовим к сдаче еще один такой же большой дом, в декабре, я думаю, люди в него уже начнут заселяться, и тогда выйдем на 55-60 тысяч квадратных метров. И параллельно возводим сразу пять домов – три одноподъездных высотки и два высотных трехподъездных дома. В 2020 году планируем сдать два, в 2021 году – еще два. На перспективу забиваем сваи еще для двух высоток. В целом комплекс «Кузьминки» будет состоять из 17 домов. Сдали мы шесть, готовим седьмой, а остальные планируем построить и сдать максимум до 2024 года.

Не проданных у нас сейчас, если считать только готовые объекты, порядка 150-200 квартир. Это вместе с тем домом, который мы еще готовимся сдавать. Так что соглашусь и с тем, что в Омске ощущается некоторый дефицит новостроек. Связан он, в том числе, с квартирографией. Долгое время были востребованы небольшие квартиры, и вдруг два года назад стал расти интерес к 2-3-комнатным квартирам. И они сегодня раскупаются, действительно, как горячие пирожки. В 22-этажной «свечке», которая будет сдаваться в мае 2020 года, свободных 2-комнатных и 3-комнатных уже нет, все раскуплены. И, кстати, однокомнатные с самым маленьким метражом раскуплены. Остались 1-комнатные среднего метража. И в доме, который сдадим в конце 2020 года, там тоже сейчас активно раскупаются 2-комнатные квартиры.

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ №5 Треста Железобетон». Наш завод не являемся застройщиком, мы выступаем в качестве инвестора. Участвуем во многих проектах, строим в Порт-Артуре, на улице Ватутина, в микрорайоне Прибрежный, вкладываем в строительство жилья и денежные средства, и железобетонные изделия. Если говорить о готовом жилье, у нас сегодня в продажи его практически нет, порядка 90% квартир распродается на этапе строительства. Все планы на этот год у нас реализованы. Все объекты, которые мы должны были проинвестировать, уже проинвестированы. Все дома, в которых мы участвуем, сдаются в запланированные сроки. По цене согласна – стоимость квадратного метра в новостройках выросла. По моим ощущениям, значительно выросла. И это понятно, игроков на этом рынке становится меньше, никто не демпингует, все хотят иметь нормальную рентабельность. Изменения покупательских предпочтений мы тоже ощутили. У нас в Прибрежном строился дом, где, так уж получилось, были одни 3-комнатные квартиры. Такой проект, ничего не поделаешь. Но как раз в тот момент, когда этот дом сдавался, на рынке образовался дефицит 3-комнатных квартир.  Общем, повезло, угадали.

Марина БОБРОВА, начальник отдела недвижимости ООО «КапиталСтрой». У нас небольшая компания, как застройщик мы на рынке совсем недавно, с прошлого года, хотя мы и новички, в течение 15 лет работали в качестве генподрядчика на многих проектах, которые реализовывал трест №4. На сегодняшний момент мы планируем сдачу двух девятиэтажных кирпичных домов в границах улиц 1-я Северная и 3-я Северная, в одном доме 6 тысяч квадратных метров, в другом – 7 тысяч квадратных метров, фактически мы построили их за год. В этом же районе, который я считаю очень перспективным, мы планируем строить жилые дома и дальше. В доме на улице 1-я Северная квартиры пока не продаются вообще, во втором доме используем схему жилищно-строительного кооператива, банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты под такую схему, поэтому физические лица купили только треть квартир. Но часть квартир выкупили инвесторы, так что в целом, можно сказать, реализована половина дома, включая нежилые помещения. Опыт в строительстве у нас довольно большой, в том числе, опыт «Серебряного берега», где 1-комнатных квартир построено очень много, а 3-комнатные и 4-комнатные оказались в дефиците, и мы еще на стадии проекта закладывали квартиры большей площади.

Николай ГОРНОВ. На недавнем круглом столе в «Коммерческих вестях», когда обсуждали рынок ипотеки, директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН выразил мнение, что сегодня на омском рынке недвижимости уже нет дисбаланса между вторичным и первичным рынками. Мол, у омских застройщиков виден очень четкий план развития, они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наши застройщики, по мнению Максима РЕПИНА, очень внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Согласны застройщики с таким мнением?

Владимир ГРИНЕВ. «Капитал» читали точно. И рынок действительно сбалансировался в последние год-полтора. И мы к этому процессу руки приложили, естественно. Если вспомнить наши высказывания за круглым столом в «Коммерческих вестях» два года назад, когда речь шла о новостройках, мы были намного более пессимистичны в своих прогнозах.

Вячеслав ГУРИНОВ. К балансу на рынке привел легкий дефицит нового жилья. Сказать, что это было сделано всеми застройщиками целенаправленно – скорей всего, нет. Я думаю, все сделали правильные выводы из кризисов и стали строить ровно столько, сколько омский рынок готов переварить в силу текущей покупательской способности омичей, сегодняшний требований к качеству жизни, тревожной для всех тенденции оттока наиболее активного населения из Омска и всего остального. На миллион квадратных метров в год мы уже не выйдем в ближайшее десятилетие точно. Крупные омские застройщики, вероятнее всего, будут сдавать по 50-60 тысяч квадратных метров.

Николай ГОРНОВ. Вы сегодня оглядываетесь друг на друга? Учитываете перспективные планы других застройщиков? Или строительный рынок сегодня предельно сегментирован и позволяет всем работать, не толкаясь локтями?

Владимир ГРИНЕВ. Мы друг на друга смотрим, но не толкаемся. Это если коротко.

Вячеслав ГУРИНОВ. По большому счету, у всех крупных застройщиков география сегодня разная. Бывают у нас смежные площадки, но это все перекрывается ценовой политикой. Кто хочет купить подешевле, тот выбирает дома из сборного железобетона. Если кому-то нужен кирпичный дом, это будет уже дороже, соответственно. Каждый находит своего покупателя.

Валерия ЖИГАДЛО. У всех разные технологии, разные цены, застройщиков даже в один ряд сегодня трудно поставить.

Кому нужны эскроу-счета?

Николай ГОРНОВ. Почему у омских застройщиков такое недоверие к эскроу-счетам? Во всех крупных городах – это уже обычное явление, массовый инструмент, а для Омска все еще диковинка. Почему ни одного эскроу-счета у нас до сих пор не открыто?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса «Омский» банка ВТБ (ПАО). Поправлю вас, в Омске есть открытые эскроу-счета, хотя застройщик действительно не омский, московский.

Валерия ЖИГАДЛО. Мне вся эта система непонятна по одной простой причине: почему государство, защищая покупателя недвижимости, не думает о защите застройщика? По факту получается, что пока покупатель не подпишет акт приема-передачи квартиры с застройщиком, деньги банк не отдаст. А мы прекрасно знаем, что у нас есть как добросовестные покупатели, так и не очень добросовестные. Не секрет, как только дом сдается, сразу на всех подъездах появляются листовки с инструкцией, как взыскивать денежные средства с застройщика. По моим ощущениям, эскроу-счета не будут пользоваться популярностью, застройщики предпочтут использовать проектное финансирование, либо просто станут строить на свои и продавать квартиры уже после сдачи дома.

Александр БОЖЕНКО. Да, вы правы, главная цель поправок в законодательство – защита покупателя, приобретающего недвижимость по договору долевого участия. Позиция государства – физическое лицо является в этой сделке менее защищенным, чем застройщик, обладает меньшими возможностями, и чтобы избежать рисков, которые вызвали в свое время появление обманутых дольщиков, были введены эскроу-счета, на которых должны храниться денежные средства соинвестора до момента ввода в эксплуатацию дома, где приобретена квартира. Другой момент, что в эскроу-счетах, как в любом нововведении, есть не только плюсы, но и минусы, которых коснулась Валерия. Эскроу-счета – инструмент новый, и он будет дорабатываться.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Мы продаем квартиры по 214-ФЗ, по договорам долевого участия. Сейчас уже разобрались, конечно, в этом вопросе, понимание есть, но даже в начале 2019 года никто из банкиров не мог нам объяснить, как будет работать этот механизм. Пока нам удается продавать без использования эскроу-счетов. То есть в тот момент, когда было непонимание, мы ускорились, начали быстро строить, достигли такой степени готовности объектов, когда в эскроу-счетах уже нет необходимости, но в будущем, конечно, мы их не избежим. Закон – есть закон. У нас других вариантов нет.

Александр БОЖЕНКО. Я уверен, со временем будут полностью соблюдены все интересы как покупателей квартир, так и застройщиков. Впрочем, и на текущий момент плюсы для застройщиков есть. Прежде всего, это снижение рисков. Сейчас на стадии строительства застройщики бронируют квартиры, но бронирование – это гораздо более скромные суммы, а эскроу – это, по-сути, еще одна форма аккредитивных расчетов.

Марина БОБРОВА. Надо еще учесть, что в тот момент, когда деньги покупателей станут доступны для застройщика, цена квадратного метра вполне может быть уже выше, чем в момент, когда покупатель оплачивал свою квартиру. Процесс строительства – полтора-два года. На этом застройщик однозначно потеряет.

Николай ГОРНОВ. То есть, гипотетически возможна ситуация, когда застройщик, заключив договор с дольщиком, продал ему квартиру по цене в 45 тысяч за «квадрат». А спустя полтора-два года в  момент получения денег с эскроу-счета дольщика застройщик эту же квартиру мог продать дороже, выставив цену в 50 тысяч за «квадрат». Недополученная прибыль – 5 тысяч с каждого метра. Я правильно понял?

Вячеслав ГУРИНОВ. Все может быть. Хотя в данном случае, как я думаю, это будет ошибка в расчетах, и эскроу здесь ни при чем. Застройщик, когда начинает бронировать квартиры в конкретном дом, – он же понимает, по какой цене будет продавать. То есть он уже закладывает в цену и инфляцию, и тенденции, которые будут влиять на рынок в ближайшие пару лет. По моему мнению, эскроу-счета невыгодны тем, что эти деньги не работают. Они просто так лежат. И даже проценты на них не начисляются. Деньгами на эскроу-счетах может воспользоваться только банк. Была бы какая-то депозитная часть, да еще с капитализацией процентов – это другое дело. Застройщик этой депозитной частью хотя бы инфляцию мог перекрыть. Но банковское лобби сильнее, чем лобби застройщиков, поэтому мы имеем то, что имеем. Ко всему прочему, эскроу-счета можно успешно использовать в схеме рейдерского захвата застройщика, мы все эти схемы знаем, поэтому, просчитав риски, предпочитаем строить за свои, а реализовывать уже готовые квартиры, после ввода дома. И многие коллеги, как я понимаю, пришли к такому же выводу.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Объективные цифры – обманутых дольщиков по всей России всего было 4%. Из-за такого незначительного количества были приняты такие драконовские меры. Подавляющее большинство ничего не выиграло, а получило только рост цен на новостройки. Мы же прекрасно понимаем, что все свои риски застройщики так или иначе будут закладывать в цену квадратного метра. А омским ценам есть куда расти. В соседних регионах точно такое же по качеству жилье в новостройках продается дороже в два раза. Ну а в Казани – мы недавно общались с коллегами – дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр никто уже и не продает.

Александр БОЖЕНКО. Хочу внести поправку, как человек, проживший пять лет в Тюмени. Там новостройки действительно дороже омских, но не в два раза. 70 тысяч за квадратный метр – это готовые квартиры в хороших домах. Но можно купить жилье и по цене в 55 тысяч за квадратный метр. Еще хотелось бы сказать пару слов о сопровождении эскроу-счетов банками. Банки действительно не начисляют проценты, но и ничего не получают за сопровождение. В данном случае, банк просто контролирует, чтобы эти денежные средства были использованы по целевому назначению, то есть на строительство конкретного дома. Эту функцию банки выполняют, еще раз подчеркну, бесплатно. И я искренне считаю, что у эскроу-счетов плюсов больше, чем минусов. Благодаря этому механизму еще больше потенциальных покупателей жилья обратят внимание именно на новостройки.

Аренда или ипотека?

Николай ГОРНОВ. Какое количество квартир в новостройках покупается сегодня на ипотечные деньги?

Валерия ЖИГАДЛО. Порядка 60%, я думаю.

Владимир ГРИНЕВ. 60% – это только прямые покупки квартир с использованием ипотечных кредитов. А если учесть, что многие покупают квартиры в новостройках, продав свою квартиру на вторичном рынке, а их покупатели тоже брали ипотеку, то окажется, что ипотечные деньги обеспечивают на первичном рынке процентов 80% сделок, как минимум.

Николай ГОРНОВ. Но ведь не обязательно покупать квартиру в собственность. В мире широко распространена практика, когда жилье снимают на длительный срок. В России доля институционального арендного фонда крайне низка по сравнению с зарубежными странами. Но подвижки уже есть. В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды  – арендный дом на базе МФК «Лайнер». В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске. В 2020 году на рынок выйдут сразу три проекта арендного жилья в Москве. Актуальна ли эта тема для Омска?

Вячеслав ГУРИНОВ. Неактуальна, потому что такой бизнес нерентабелен. Нас призывают строить доходные дома, приводя в пример рынок Германии и других стран. Но давайте просто посчитаем. Себестоимость 100-квартирного дома – порядка 300 млн рублей. В нем будет, условно, 50 квартир 1-комнатных и 50 квартир двухкомнатных. Почем эти квартиры можно сдать в аренду, если это не очень отдаленное от центра место? Я думаю, месячная аренда должна быть на уровне 12-13 тысяч рублей. Но если я 100 квартир выведу на рынок одновременно, то первых арендаторов мне придется заманивать низкой ценой, то есть ставкой на уровне 8-10 тысяч рублей. Возьмем для круглого счета 10 тысяч. Получаем, что 100 квартир по 10 тысяч рублей мне приносят миллион в месяц, то есть 12 миллионов рублей в год. Это при условии, что платят все. Минус налоги и расходы, и получается, что максимум я смогу заработать 10 млн в год. Что это значит? А это значит, что 30 лет я буду отбивать только затраты на строительство этого доходного дома, не считая затрат на амортизацию этих квартир. А амортизация будет значительной. За 30 лет мне придется неоднократно в каждой квартире сделать текущие и капитальные ремонты, нужно будет много раз поменять мебель. Назовите мне хоть одного застройщика, готового пойти в банк, чтобы взять кредит в 300 млн рублей под 10% годовых, построить доходный дом и ждать 30 лет, пока эти деньги ему вернутся назад. Полученных от аренды средств мне не хватит даже на оплату процентов банку.

Николай ГОРНОВ. То есть, перспектив у этого бизнеса в России никаких?

Вячеслав ГУРИНОВ. Перспектива есть только в одном случае. Например, случился какой-то кризис, продажи встали полностью, у застройщика осталась масса квартир, и он решит сдавать их в аренду, потому что содержать эти квартиры за свой счет будет слишком хлопотно и накладно. Но после такого кризиса он вряд ли будет строить что-то еще. Коллеги меня поправят, если я не прав, но нормальный срок окупаемости проекта – от 5 до 7 лет. Бизнес с 30-летней окупаемостью – это вообще несерьезно.

Валерия ЖИГАДЛО. Есть у нас совместный проект с апарт-отелем «Маршалл», и мы сейчас как раз размышляем по поводу долгосрочной аренды, доходного дома и управляющей компании, которая всем этим займется. Может быть. Как один из вариантов.

Николай ГОРНОВ. Сделаем пометку и через пару лет обязательно вернемся к этому разговору. Надеюсь, что ЗСЖБ-5 поделится своим опытом управления доходным домом в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ. Все почему-то спрашивают застройщиков про доходные дома, а ведь у нас есть прибыльные компании и вертикально-интегрированные холдинги, которые могли бы строить доходные дома для своих работников, молодых специалистов, есть государство, в конце-концов, которое должно забиться о молодых учителях, врачах и прочих бюджетниках, у государства намного больше денег, чем у любого из застройщиков, но на рынок арендного жилья почему-то не выходят ни успешные компании, ни государство. Примеры есть, но их очень мало. Вот, собственно, и ответ на ваш вопрос.

И детский сад под окном…

Николай ГОРНОВ. Все крупные омские застройщики занимаются развитием территорий, строят микрорайоны, но эти микрорайоны нуждаются в социальной инфраструктуре – школах, детских садах и так далее…

Владимир ГРИНЕВ. Не к нам вопрос. Школы и детские сады – это муниципальная власть.

Николай ГОРНОВ. Не могу согласиться. Вот я открываю новости и вижу, что портал недвижимости Domofond.ru на основании опроса жителей 200 городов России составил рейтинг привлекательности городов для семей с детьми, и Омск в этом рейтинге оказался на 122 месте. Омск теряет привлекательность в глазах молодых семей, они уже не хотят покупать здесь недвижимость и попросту уезжают. В такой ситуации рынок недвижимости просто обречен на деградацию. Разве застройщикам не выгодно, чтобы детские сады были? Недвижимость в хорошем микрорайоне всегда будет стоить дороже, значит нужно как-то взаимодействовать с властью. Разве я не прав?

Александр БОЖЕНКО. Маленький комментарий по поводу объективности рейтингов, где Омск на 122 месте. Я жил в Тюмени в микрорайоне, который строила прекрасная компания «Брусника», у моих друзей, которые остались там, ребенок пошел в этом году в школу, и у него в классе 48 детей. Мой сын пошел в школу в Омске, у него в классе 28 детей. В таких рейтингах, я считаю, очень высок элемент субъективизма. Из Омска идет большой поток негативной информации, мы разучились ценить многие вещи. В Омске динамика положительная есть, я ее вижу. И мои друзья из Тюмени, когда приезжают в Омск, динамику видят. Понятное, что многое можно было бы делать лучше, но мазать все серой краской, поливать грязью все подряд – это неправильно, я считаю. У нас много положительного происходит.

Валерия ЖИГАДЛО. Я думаю, многое зависит от самих людей. Если каждый из нас в своем микрорайоне будет писать заявления в администрацию о нехватке детских садов, если соберется большое количество подписей, власти не смогут эти обращения проигнорировать.

Вячеслав ГУРИНОВ. Могу рассказать реальную историю про детский садик. Без серых и прочих красок. У нас есть микрорайон на улице 28-я Северная. Там запроектирован садик. В конце 2014 года мы получаем разрешение на строительство. В министерстве имущественных отношений нам говорят: начинайте строить, в следующем году мы у вас этот садик купим. Мы договариваемся по цене, обе стороны довольны, мы начинаем строить. Проходит полгода. В июне нам говорят: извините, но денег нет. В целом по стране эта проблема стала не такой острой, и федеральную программу по садикам закрыли. В итоге садик так и стоит все это время в высокой степени готовности, чтобы его ввести в эксплуатацию нам требуется месяца три максимум. Сегодня власти вроде бы и готовы купить, но проект-то 2014 года, а в России за это время пожары случились в общественных зданиях, поэтому пожарные нормы ужесточили. Проект у меня действующий, проблем с ним нет, я это здание введу в эксплуатацию, но начнет ли оно функционировать в качестве детского сада – это вопрос уже не мой. У нас масса всевозможных контрольных органов, и все они делают, что хотят. Я не против социальной инфраструктуры. Но нет инициативы. А если есть, то вялая. И, самое главное, нет консолидации интересов между различными ветвями власти.

Владимир ГРИНЕВ. Мы застраиваем площадку на Космическом проспекте более 10 лет, все дома заселены, в середине микрорайона – большой пустырь. Там должна была стоять школа. Но я не уверен, что она появится в ближайшие несколько лет. В микрорайоне «Амурский-2» тоже много лет стоял пустырь, наконец-то в этом году школу начали строить. И там еще есть пустое место под вторую школу. Когда дойдет очередь до нее – я не знаю.

Николай ГОРНОВ. А что говорит рынок? Влияет ли на цену недвижимости отсутсвие школ и детских садов в новых микрорайонах? Или вашим покупателям инфраструктура не важна, главное, чтобы цена на квартиры была адекватной?

Владимир ГРИНЕВ. Покупатель стал разборчивее. Скажем так, если бы школа была, то квартиры продавались бы быстрее. Но все равно школа – пока не определяющий фактор. Из-за отсутствия школы или детского сада в микрорайоне не купят квартиру 5%, не больше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Уверен, эти 5% поищут, а потом все равно вернутся туда, где изначально планировали покупать, потому что детских садов и школ нет практически ни в одном новом микрорайоне. Кстати, когда я учился в школе, моя школы находилась  в трех остановках от дома. И все нормально.

Александр БОЖЕНКО. Еще добавлю несколько штрихов, как банковский работник. За 8 месяцев текущего года банк ВТБ увеличил количество выданных ипотечных кредитов в Омске на 37%. Это официальные данные. И эта цифра говорит о том, что рынок оживляется. В дальнейшем, я думаю, он оживится еще больше.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости и новостройки – темы почти бесконечные, можно говорить и спорить долго, но наше время заканчивается. Благодарю всех, что приняли участии в дискуссии.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

14 июня в Москве были объявлены победители Национального конкурса в сфере недвижимости «Профессиональное признание 2019».

Российская Гильдия Риэлторов проводит конкурс ежегодно, начиная с 1998 года. Профессионалы рынка недвижимости вдумчиво и очень внимательно оценивают участников, чтобы выбрать победителя. Лауреаты конкурса «Профессиональное признание» могут быть уверены, что награду в виде статуэтки богини Весты получили заслуженно.

Валерий Виноградов, вице-президент РГР, председатель Единой конкурсной комиссии:

— Участие в конкурсе — это демонстрация опыта, желания быть лучшими в своей отрасли, открытости и готовности постоянно расти и развиваться. Победа дает статус, деньги и признание, так как повышаются уровень доверия к компании и узнаваемость среди потребителей. А это значит, что растет количество клиентов и партнеров.

В 2019 году победители в Национальном конкурсе «Профессиональное признание» были объявлены в 21 номинации. Они доказали себе и другим, что достойны звания «Профессионал»!

Лауреатами в номинациях для риэлторских компаний стали:

Лучшая компания на рынке продажи жилья численностью до 15 сотрудников — АН «Империал» (г. Находка, Приморский край);

Лучшая компания на рынке продажи жилья численностью до 30 сотрудников — АН «Диал» (г. Екатеринбург);

Лучшая компания на рынке продажи жилья численностью от 30 до 100 сотрудников — АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электросталь, Московская область);

Лучшая компания на рынке продажи жилья численностью более 100 сотрудников —  ГК «Новосел» (г .Екатеринбург);

Лучшая компания малых городов России — ООО «Кредит-Центр»  (г. Раменское, Московская область);

Лучший интернет-сайт риэлторской компании — ООО «Дан-Инвест» (г. Челябинск);

Лучшая компания на рынке аренды жилья — ООО «Находка» (г. Екатеринбург);

Лучшая компания на рынке ипотечных сделок численностью до 100 сотрудников — РК «Недвижимость 24» (г. Ростов-на-Дону);

Лучшая компания на рынке ипотечных сделок численностью более 100 сотрудников — ООО «Адресат» (г. Волгоград);

 Лучший ресурс риэлторской компании в социальных сетях —  ГК «Миэль» (г. Москва);

Лучшая компания на рынке загородной недвижимости — РЦНиП«Градомиръ» (г. Сергиев Посад, Московская область);

Лучшая компания на рынке коммерческой недвижимости — ООО «Априори-Недвижимость» (г. Екатеринбург);

 Лучшая компания по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью — ООО «БЕСТ-Недвижимость»  (г. Москва);

Лучшая компания на рынке зарубежной недвижимости — Строительно-инвестиционная компания Elitegroup.

Среди региональных ассоциаций России победителями стали:

Лучшее профессиональное объединение — Уральская палата недвижимости;

Лучший орган системы сертификации РГР — Региональная гильдия риэлторов «Южный Урал»;

Лучший интернет-сайт ассоциации РГР — Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Кроме того, на конкурсе «Профессиональное признание» предусмотрены следующие номинации:

Лучший волонтер — «БЕСТ на Мира» (г. Москва);

Лучшая публикация аналитика — Максим Репин, директор компании «ОМЭКС» (г. Омск);

Лучшее СМИ — «РИА Недвижимость» (г. Москва);

Лучший журналист — Юлия Попова, «Аргументы и факты Южный Урал» (г. Челябинск).

Источник: http://rgr.ru/

Банк ВТБ провел в ресторане Base партнерское мероприятие «Деловой завтрак» для руководителей строительных компаний города Омска. 

С приветственным словом к партнерам обратился  Управляющий ОО «РОО «Омский» Денис Родионов, кратко рассказавший о достигнутых успехах Банка ВТБ в 2018 году и о дальнейшем продвижении бренда ВТБ среди профессиональных участников рынка недвижимости  в городе Омске.

После чего  руководитель ГК «ОМЭКС» Максим Репин представил собравшимся аналитику рынка недвижимости.

В ходе мероприятия Заместитель Управляющего ОО «РОО «Омский» по корпоративному блоку Ирина Дятлова и Управляющий директор по ипотечному кредитованию ОО «РОО «Омский» Александр Боженко провели презентацию инструментов Банка ВТБ для увеличения объема продаж и схему взаимодействия банка со строительными компаниями по проектному финансированию, а так же ответили на все вопросы представителей строительной отрасли.

Стоит отметить, что встреча с застройщиками, благодаря открытому диалогу и доверительной обстановке, прошла конструктивно в плане формирования договоренностей между сторонами и выработки механизмов дальнейшего взаимодействия.

]]> https://www.likado.ru/journal/2019/03/26/%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%be%d0%b2%d0%be%d0%b9-%d0%b7%d0%b0%d0%b2%d1%82%d1%80%d0%b0%d0%ba-%d1%81-%d0%b7%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%b0%d0%bc%d0%b8/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2019/03/15/%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b5-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b-%d0%b8-%d0%b7%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%b8-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%b0/ https://www.likado.ru/journal/2019/03/15/%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b5-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b-%d0%b8-%d0%b7%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%b8-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%b0/#comments Fri, 15 Mar 2019 10:49:52 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=9285 Далее Омские риэлторы и застройщики договариваются о дисциплинированном сотрудничестве, опираясь на опыт других регионов →]]> В середине февраля участники рынка недвижимости Омска провели Сибирский саммит PRO недвижимость, а вскоре собрались в редакции газеты «Коммерческие вести» для того, чтобы проанализировать мероприятие, обсудить часть тем, которые не успели на нем затронуть, и поделиться планами дальнейшей работы. На позитивной ноте эксперты порассуждали о том, как можно и нужно работать на омском рынке недвижимости наиболее эффективно и насколько в сложные времена важна кооперация всех его участников. Наиболее интересные и содержательные моменты диалога записала обозреватель Светлана ДИНЕГИНА.

Многоформатный саммит и его итоги

– Первый вопрос, конечно, будет к организаторам саммита. Как он прошел, что получилось в него внести и из него вынести полезного, достигнуты ли цели встречи и вообще, как там у нас с перспективами омского рынка недвижимости – жилой, для начала?

Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС»:

– Для каких целей был организован саммит, мы могли бы сказать все вместе. Мы не зря поставили его не в конце года, а в начале, чтобы не только оценить результаты года, но и наметить планы на текущий год. Каждый из нас, подводя свои индивидуальные итоги за год, серьезно нуждается в здоровой, профессиональной их оценке, в нормальной рыночной коррекции. И саммит нам нужен был для того, чтобы мы собрали профессионалов и вместе с ними посмотрели на общие итоги рынка недвижимости. При этом каждый посмотрит и на свои результаты – где-то скорректирует и лучше спланирует перспективу, потому что кто-то на саммит пришел с настроением Вячеслава ГУРИНОВА и говорил, что рынок недвижимости у нас в расцвете, а кто-то пришел с легкой грустинкой, потому что пришел прощаться с этим рынком навсегда, и совсем не потому, что тот бурно развивается. Поэтому диаметрально разных, но оттого не менее профессиональных коллег мы смогли собрать на саммит – всего пришли около 200 человек. У нас была пленарка, где мы посмотрели все, что у нас делала власть на рынке недвижимости, мы подвели итоги тем нормативным актам, которые у нас менялись за год, на секциях про недвижимость мы говорили про весь рынок, его развитие, на секции про новостройки мы обсудили наш строительный сектор, его злободневные проблемы. Было консолидированное участие всех. Департамент городской экономической политики отвечал за секцию, связанную с развитием реноваций промышленных зон. Нельзя не сказать и про замечательный фестиваль рекламы ReFest, профильный проект нашей рекламы в недвижимости. Саммит получился большим, многоформатным – для разных профессиональных участников. Именно это нам и было нужно, каждый смог привнести что-то свое, и эта синергия и породила саммит.

Вячеслав ГОРЮНОВ, директор АН «Миран»: 

– Было три основных составляющих – программа, участники и темы, которые там поднимались. При этом темы все были злободневные, а программа была предложена и принята организаторами такая, что мы выходим за рамки формата и просто докладываем и принимаем информацию. Сразу договорились, что это будет по большей части формат «горячего микрофона», т. е. все острые вопросы поднимаем, не стесняемся в деловых высказываниях и предложениях. Забегая вперед, скажу, что формат себя на 100% оправдал. Для чего мы приглашаем участников из других регионов? Чтобы не вариться в собственном соку. Это был как раз тот случай. Мы друг друга часто видим, часто вместе обучаемся, и, условно говоря, замылился взгляд. А когда приезжают коллеги из соседних регионов – это 100%-е попадание, по сути, они взорвали все представление о рынке недвижимости своими докладами, взглядом на ведение дел через призму своих городов. Очень много перекладывали мы их опыт на наш, стыковок было мало, и это как раз и стало причиной, которая позволила уже сейчас провести несколько встреч в продолжение тем саммита и тех тем. Там были предложены реальные примеры и опыт, как люди работают с теми же застройщиками. Надо уметь договариваться – это был ключевой посыл. И хочу сказать, что у нас произошла уже определенная перезагрузка во взаимоотношениях с застройщиками. Мы пока еще не дошли до цели, но уже идем. Очень креативно закончился саммит рекламой ReFest. Было очень здорово встретить гостей из Питера и провести этот фестиваль рекламных видеороликов. И, кстати, они начали этот год с Омска, это очень приятно!

Максим РЕПИН:

– Более того, коллеги из наших компаний откликнулись, и у нас было порядка 10 роликов, свежих, которые практически рынок не видел. Они участвовали в фестивале. И респект нашим омским компаниям, которые в начале года, когда не самое удачное время для того, чтобы сразу что-то отснять, собрали очень живой креативный материал и поучаствовали в ReFest.

– Давайте продолжим разговор несколькими примерами из опыта представителей других городов.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс»:

– Ну, например, что хорошего есть в Новосибирске у коллег из Новосибирской ассоциации риэлторов? НАР создал в свое время МЛС – мультилистинговую систему, которая подчиняется только сообществу, которое туда приглашает все компании, которые хотят вступать. Ценник, сразу скажу, в разы, в десятки раз отличается, а по некоторым компаниям Омска и в сотни раз может отличаться от месячного рекламного бюджета. Грубо говоря, существуют навигаторы рекламы, в Омске это МЛСН, Омскриэлт.ком, ЦИАН упорно шагает по стране, пытаясь занять лидирующие позиции, есть прекрасный проект Likado, тот же Авито, Домофонд, ДомКлик Сбербанка, который с октября усиленно рекламируется по центральному телевидению и, по последней статистике, за год набрал +100% к тому, что у них было на конец 2017 года по объемам рекламы. По крайней мере, это то, что касается Омска. Какие-то из этих порталов на сегодня бесплатные, а какие-то платные – мы все прекрасно понимаем, что это все создается для того, чтобы зарабатывать. Но как показал наш в свое время неверный шаг в сторону МЛСН, когда мы, грубо говоря, подсели на эту иглу, ценник начал постоянно повышаться – мол, какая разница, сколько это будет стоить, вы все равно никуда не денетесь. Поэтому чем интересен проект НАРа – он, во-первых, дешевле. А во-вторых, примерно 85-90% рынка, операций на рынке проходит все-таки В2В. То есть профессионал с профессионалом. Риэлтор с риэлтором. Так, чтобы это была В2С сессия, такого не более 15% сегодня на рынке. Соответственно, в чем интересна позиция НАР – они решили, что надо лишнее все же отсекать. Если уйти в историю новосибирского рынка недвижимости, то они в свое время сели на такую же иглу – на тот момент это было печатное издание «Из рук в руки». Они на него сели и очень сильно на нем просели, когда издание стало диктовать им свои условия и рекламные бюджеты пошли расти, а реклама не оправдывала этих затрат. Это их и побудило к тому, что нужно создавать что-то свое. Та идея, что предложили в Новосибирске, ограничивает рекламные бюджеты, позволяет сделать их менее гибкими и более интересными собственникам компаний. И у нас, в свою очередь, на прошлой неделе прошла встреча между двумя ассоциациями – Омским союзом риэлторов и Палатой специалистов недвижимости, где была заложена база для совместного создания тоже чего-то своего, не обязательно как в Новосибирске, мы это обсуждаем. Именно саммит сподвиг нас к этому диалогу. У нас подобные мысли возникают раз в 3-4 года, но, надеюсь, в этот раз мы уйдем намного дальше, чем это было раньше. Теперь о том, что предложили наши коллеги из Барнаула: они показали свою модель ЕЦПН – единого центра продаж новостроек. Их рынок имеет отличительную особенность – там гораздо меньше компаний на Барнаульский союз риэлторов – в БСР их всего 36, но гораздо больше активных застройщиков – порядка 10. Они показали, что у них звонки от клиентов распределяются на «вертушке», клиент попадает к какому-то агенту, его принимают и вносят в базу. Они показали, как эта система работает, рассказали, сколько денег они приносят строительному бизнесу, что они самостоятельно устраивают ярмарки новостроек согласно той же самой «вертушке» входящих звонков, как входящих клиентов начинают разбирать. Там практически полная идиллия, никто ни с кем не ругается, не ссорится, застройщик ни в какие дебри не лезет, не выясняет, чей это клиент, он просто заплатил деньги и получил клиента, а клиент получил квартиру – и нет никаких проблем. Мы на эмоциях, конечно, про все это уже поговорили. Первая встреча застройщиков, как ее уже охарактеризовал Максим, маленького лобби в большом городе, состоялась. На сегодняшний момент мы пытаемся прийти к определенному консенсусу, расставить точки над i, чтобы в наших кругах не было конкуренции или, по крайней мере, чтобы она была честная, а не «финансовая». То есть мы должны конкурировать между собой качеством стройки, качеством жизни в наших будущих квартирах и т. п., но никак не ценой, которую мы готовы заплатить риэлтору.

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса Омского банка ПАО «ВТБ»:

- Меня на саммите в первую очередь впечатлила открытость диалога. Наверное, только в таких форматах могут появляться новые решения. Для нас же очень важно было поучаствовать в таком формате, мы хотим быть банком, направленным для клиентов, для партнеров, искать лучшие финансовые решения, потому что само по себе приобретение квартиры – давно уже перестало быть только услугой агентства недвижимости или застройщика – это комплексный продукт. Нам было очень важно послушать коллег, чтобы понять, куда нам двигаться и как совершенствовать наши финансовые инструменты, чем мы можем быть полезны, как правильно строить цепочку продаж и решать в конечном итоге жилищные вопросы наших граждан.

Реновация интересна, но площадки пока есть

– Расскажите подробнее, что интересного было на секции по развитию промзон?

Максим РЕПИН:

– Мы сделали очень серьезную проработку промышленных территорий – всех градостроительных зон П – промышленности и Т – транспорта и выделили восемь агломераций для развития промышленности, т. е. территорий, фокусных для развития именно коопераций в промышленности. Мы обсуждали эти и другие проекты, связанные с тем, что ряд омских предприятий готов освободить площадки в городе под застройку. На сегодня у нас не разработаны проекты развития этих территорий. У нас в рабочую группу в департаменте городской экономической политики входит департамент архитектуры – они тоже не представили свое видение того, как должны выглядеть эти территории. И мы решили поэкспериментировать – привлекли студентов и постарались при поддержке ИТП «Град» разработать концепцию развития этих участков. Для того чтобы начать развивать у себя, мы окунулись в то, как это делают другие города. Очень помог студенческий драйв – работать было интересно. И получились, на мой взгляд, хорошие доклады, хороший проект, который можно и нужно развивать. А вообще в целом нужно системно работать над развитием территорий – и не только промышленных зон.

– А насколько реальны перспективы освоения этих зон, о которых вы говорите? Там ведь шла речь о территориях ПО «Полет» и завода им. Баранова?

Максим РЕПИН:

– Да, и эти перспективы абсолютно реальны. Эти предприятия готовы передавать целые площадки под застройку жильем и другими объектами – это то, что действительно нужно для развития качественной городской среды.

– А будет ли спрос?

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– На хорошие площадки обязательно будет спрос.

– А как при этом будут решаться вопросы собственности? Они не главенствуют?

Максим РЕПИН:

– Нет, они вообще не говорят о том, что готовы продавать только по рынку или как-то еще. Они готовы вообще территории передавать городу.

– Значит, есть дополнительные издержки на их содержание и заводы просто избавляются от балласта.

Максим РЕПИН:

– Да, в этой части у них есть проблемы, и они передают активы, а мы можем это подхватывать и развивать. И здесь есть очень хорошая синергия вместе с вузами. Потому что на этих площадках можно действительно строить кампусы – где-то жилье, в том числе для молодых специалистов, которые будут работать на этих площадках, а где-то остаются части корпусов рядом, где можно какие-то инновационные производства открывать совместно с вузами.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Если говорить о реновации промышленных зон, то ни для кого не секрет, что у застройщиков еще есть площадки на сегодня. И к тому же нам как застройщику гораздо интереснее понимать, что мы там хотим строить и для кого. И мы прекрасно понимаем: для того чтобы микрорайон был живой, нам там нужен бизнес-контент, т. е. кто-то должен построить там кофейни, пекарни, там должна быть почта, аптека и прочее. В этом контексте мы приглашали и ТПП, и Союз предпринимателей, чтобы совместно с застройщиками и банками обсудить возможность каких-то преференций, каких-то эксклюзивных понятий для стартапов, неких форматов лизинга, т. е. вкладывания в это дело денег. Если мы заходим в микрорайонную застройку, то нам надо понимать, где старт первого дома, где финиш последнего и чем эти дома наполнять. И очень хорошо, если будет предварительно какая-то договоренность с банками о том, что будет предоставлен лизинг конкретному предпринимателю под некое дело. У меня получается плюс в том, что я уже пристроил коммер, и у меня никто не залазит с перепланировкой, с которой на сегодня непонятно, что делать. Потому что начинаются подсчеты парковочных мест, их не хватает, надо выносить, никто не дает, никто не разрешает, ответственность на себя брать никто не хочет. Гораздо проще это сразу заложить в проект и на этом закончить. Это что касается наполнения.

 «Пугающие» эскроу-счета

– А что интересного в контексте изменений в 214-ФЗ, которые вступят в силу этим летом?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– С 1 июля нас ждут изменения с точки зрения строительства – это эскроу-счета. Это тема, которая всех будоражит сегодня, хотя я коллег успокаиваю, говорю, ребята, давайте доживем хотя бы до года 2022, когда у нас по крайней мере закончится разрешение на строительство у тех, кто сегодня строит по долевому строительству и успел получить разрешения до 1 июля 2018 года, т. е. кто не подпадает под действие закона. А с учетом того, что к 2020 году господин президент сказал долевку вообще убрать, это скорее всего сейчас и будет делаться. До 2021-2022 годов у Омска пока время есть. А в нашем законодательстве с точки зрения строительства все еще не раз может поменяться. Последние три года нововведения внедряются чуть ли не каждые полгода, и каждый раз дорабатывается 214-ФЗ. ЖСК, можно сказать, тоже уже в принципе похоронили – и гораздо быстрее, чем долевку. К злободневному вопросу про эскроу-счета мы скорее всего вернемся в формате круглого стола в июле-августе, когда станет понятной политика центральных аппаратов ведущих банков в нашей стране.

Максим РЕПИН:

– Вопрос про эскроу-счета очень интересный. Мы его задавали и обсуждали, но под эти изменения еще не подготовлена почва…

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да, почвы нет, и тут можно только пальцем в небо тыкать, как это будет на самом деле. Все их боятся, это понятно, но тут глобальная роль у банков, которые захотели участвовать в этом таким образом. И мы тут никого не виним, у нас ведь на 70% те, кто строит сегодня, будут строить за свои, а в кредитные средства у нас могут залезть только монстры в этой области. Если рассмотреть, что по этому поводу делается сейчас в западной части страны, в Москве и Санкт-Петербурге: мелкие компании объединяются в консолидированные холдинги, чтобы под единым брендом получать кредиты, которые им иначе просто не дают. В общем уже понятно, что вход в профессию, согласно 214-ФЗ, по крайней мере будет полностью срезан и обрезан.

– Что по поводу ввода системы эскроу-счетов могут сказать сами банки? Запустили ее уже?

Андрей ФЕДОСЕЕВ, замдиректора Омской дирекции по развитию бизнеса филиала Газпромбанка «Западно-Сибирский»:

– Программа запущена, но реализации пока нет. Фактически в Омске мы видим только одного застройщика, который потенциально позволит применить на практике данную систему.

Александр БОЖЕНКО:

– Реальных проектов еще нет. Мы участвуем точно так же, как наши коллеги, но на территории Омска упомянутые проекты пока не реализованы, насколько мне известно, ни одним из застройщиков. Безусловно, банк ВТБ будет участвовать в реализации данной системы расчетов. Если же говорить от обратного к действию 214-ФЗ, то здесь, как мне кажется, дело не в лобби банков, которые для себя какой-то объем бизнеса взяли…

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Можно небольшую ремарку: 2004 год, вступает в силу 214-ФЗ «О долевом строительстве». В первой самой редакции этого закона действовало одно правило: если квартира была продана через ипотеку банка – банк с застройщиком несет солидарную ответственность за сдачу этого дома. То есть возвращаемся к вопросу лобби… Через полгода в следующей же редакции вас там не стало.

Александр БОЖЕНКО:

– Нет, ну если говорить о сути закона, то он направлен на решение проблемы «»обманутых дольщиков», которые отдали свои деньги, но не получили ничего взамен. В последнее время данному вопросу уделяется достаточно много внимания, на всех уровнях. Безусловно, надо было что-то менять, и было решено пойти по этим поправкам в 214-ФЗ. Они направлены 100% на благое дело, так как конечная цель – защитить покупателя от возможных рисков того, что будут недострои. Выбран инструмент в формате проектного финансирования и эскроу-счетов. Как и за всё, за снижение рисков необходимо платить. Безусловно, застройщики не могут просто так забирать эти деньги, а своя маржинальность у стройки и так не такая большая, то есть это в конечном итоге приводит к росту цен на новостройки и конечно отражается и на вторичке, на мой взгляд. Но при этом хочу отметить, в этих изменениях однозначно больше плюсов, чем минусов.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– У меня еще вопрос по поводу эскроу-счетов. На сегодня, насколько я знаю, Сбербанком разработана программа по снижению ипотечной ставки, если застройщик использует эскроу-счета под какие-то отдельно оговоренные цели. Будут ли подобные программы у ГПБ и ВТБ?

Александр БОЖЕНКО:

– Тут могут быть различные варианты. Чисто теоретически, если квартиры достаточно быстро разошлись, объем пассивов на эскроу-счетах позволяет в дальнейшем кредитовать уже эту стройку. В каком формате и как этот механизм будет реализован? Возможно, данные кредиты будут дешевле, чем классическое кредитование. Это один из вариантов. Второй вариант – может быть, допустим, субсидирование ипотечной ставки на приобретение конкретной квартиры, но мне кажется, что сами же застройщики от этой идеи скорее откажутся, потому что в этом случае выгодоприобретателем будет в большей степени покупатель.

Про миграцию и «китайское счастье» арендного бизнеса

– В предыдущие годы активно развивалось сотрудничество омских риэлторов с коллегами из других регионов на предмет переправки туда омичей. В 2019 году эта работа, видимо, продолжится?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Мы вчера обсуждали с Вячеславом ГОРЮНОВЫМ тему оттока населения, ну никуда нам от этого не деться. Ну не пойдешь же ты искать людям работу. Омский регион такой, что все равно отток населения будет. И если клиента в регионе не удержать, то приходится действовать, как в той славной пословице, если пьянку нельзя предотвратить, ее нужно возглавить. Поэтому есть тут коллеги-риэлторы, кто сейчас ловит эту волну и пытается хоть что-то заработать и на таких клиентах, перенаправляя их коллегам из других городов. Даже те 3500 китайцев, которые приехали на реконструкцию нефтезавода, да и не только китайцы, но и из других соседних стран граждане оживления никакого на рынке особого не дали.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Нет, оживление получили «Магниты» и «Пятерочки». Потому что это всецело их клиент.

– А гостиничный бизнес тоже оживился?

Максим РЕПИН:

– Арендный в большей степени. В Нефтяниках выбрали все квартиры в аренду: и одно-, и двухкомнатные.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– И даже дальше, до «Маяковского» уже добрались…

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Про арендный бизнес я так скажу: элитка ушла, к сожалению, вместе с «Авангардом», а эконом на сегодня за счет китайцев это компенсировал.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– В целом прогнозировать рынку какой-то рост сегодня сложно. Лучше жить мы не стали, доходность населения если и поднялась, то не на много, а ключевая ставка Центробанка на сегодня тоже ниже еще не упала. А по всем предварительным пессимистическим ожиданиям 22 марта ждем очередного повышения ключевой ставки. И пока в том русле, как двигается экономика страны, 2% накинули, 2% в НДС – это примерно 5-7% на конечном продукте. Мы с 1 февраля цену подняли на 5%, грубо говоря, чтобы уже сейчас делать запас на будущие стройки. «Стройбетон» тоже поднимает цену. У «Сибгазстройдетали» в Кузьминках тоже не останавливаясь ценник растет постепенно ежеквартально. И примерно та же ситуация у Треста № 4, четвертого мастодонта на омском рынке. И там не скажу, что рост только на 5% – гораздо выше.

Рост ипотеки продолжится

– В прошлом году рынок недвижимости в большей степени поддерживала ипотека. В этом году будет так же?

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Да, кстати, вопрос к банкам, вот застройщик говорит, что будут повышаться ставки. Какие тут прогнозы?

Андрей ФЕДОСЕЕВ:

– Для начала хотел бы отметить, что соглашусь с коллегой Александром в том, что появление эскроу-счетов должно в итоге привести к уменьшению числа обманутых дольщиков.

Кроме того, наконец-то на этапе планирования объектов комплексной застройки в перспективе строительные компании при участии банков будут прорабатывать наполнение микрорайонов всей инфраструктурой, чтобы эти объекты можно было продать. Теперь что касается ипотеки. В прошлом году ипотечный портфель Газпромбанка вырос на рекордные 35%. Не исключаю, что активность на рынке в краткосрочной перспективе будет немного ниже, однако прогнозирование процентных ставок в среднесрочной перспективе сродни гаданию на кофейной гуще. На это влияет множество факторов. Зачастую клиенты ориентируются не на размер ставки, а на необходимость приобретения жилья. Ведь в ожидании более привлекательной ставки можно упустить понравившуюся квартиру.

Александр БОЖЕНКО:

- Нашу цель я озвучивать не буду, но скажу, что мы прогнозируем более серьезный рост своего портфеля относительно предыдущего года, то есть мы ожидаем, что будем расти еще большими темпами, чем это было в 2018 году. Прошлый год стал во многом рекордным для ипотеки в банке ВТБ, у нас произошло объединение розничного корпоративного блока, и здесь дополнительно эффект синергии банк уже получил. Думаю, что это будет продолжаться. Если говорить про ставки по ипотеке, то, с одной стороны, есть тренд, который не предполагает снижения ставок, а с другой стороны, есть политическая воля снизить ставки и увеличить объемы ввода жилья. Вопрос в том, что победит.

Почему важна «золотая середина»

– Теперь по поводу политический воли. Президентом поставлены задачи о планомерном снижении ставок по ипотеке сначала до 9%, а потом и до 8%. При этом семьям с двумя и более детьми ипотеку должны предоставлять по льготной ставке 6% на весь период погашения кредита. Готовы ли банки к этому?

Александр БОЖЕНКО:

– Технически банки к этому готовы. У нас и сейчас есть ипотека, которая в зависимости от того, есть ли второй, третий ребенок, вам предоставляет льготную ставку 6%. Вопрос лишь в субсидировании этой ставки со стороны государства. Важно и то, какие будут критерии отбора, а это не нами регулируется. Технически мы готовы выдавать, и думаю, тут ни один банк не откажется участвовать в реализации данной программы.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Опять же, про то, что это будет поддержка именно строительного сектора, пока никто не сказал.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Это была бы хорошая компенсация, если бы государство субсидировало стройку.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Поспорю немножко. Что касается рынка недвижимости в целом, я всегда придерживался формата «золотой середины». Все понимают, что новостройка всегда дешевле вторички. Если мы сейчас говорим о том, что пойдет тренд к тому, чтобы проспонсировать стройку, – мы опять потеряем вторичку, а это в очередной раз то, что у нас произошло в 2014 году, когда у нас резко упали продажи по вторичке, потому что квартиры в новостройках и так стоили дешевле, плюс скидки от застройщиков и ипотека стала дешевле. Но это привело к тому, что рынок ипотеки практически замерз.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Задача государства и заключалась в том, чтобы поддержать отрасль, и эта задача была выполнена.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Задача была перевыполнена, потому что наши потенциальные покупатели продают свою вторичку, а продать они ее не могут, и, соответственно, они как покупатели просто отлетают. И на тот момент нашими потребителями стали только те, кто имел с точки зрения кеша хотя бы какой-то первоначальный взнос и мог себе позволить ипотеку.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Это уже другая проблема. Она мало решалась, потому что люди были под эффектом убеждения «моя квартира не может стоить дешевле».

 И снова о проблемах Street Retail

– А обсуждали ли на саммите многострадальные проблемы сегмента бизнес-недвижимости на первых этажах и пути их решения?

Максим РЕПИН:

– Речь о падающем пятый год сегменте Street Retail. Ну, во-первых, мы должны уметь работать на любом рынке, в том числе падающем, и люди работают, оказывая услуги в этих помещениях. Также очень важно для комфортного жилья сформировать удобную инфраструктуру социальных и коммерческих помещений, объектов в жилых комплексах, вдоль магистралей и на остановках. Поэтому в этой части необходимо подходить системно, с точки зрения градостроительной политики. Чего мы не видим сегодня ни от департамента архитектуры и ни от одного чиновника – это нормальной политической воли по организации комфортной среды.

– Почему все-таки мы имеем эту проблему? На ее решение не хватает средств?

Максим РЕПИН:

– Тут вопрос не денег, а управления. Так или иначе у нас есть, условно говоря, 100 домов-новостроек, и комфортом этой среды ведь тоже надо управлять – эффективно и в постоянном режиме. Это только одно из направлений. Вячеслав был инициатором, чтобы собрать Союз предпринимателей, ТПП, с которыми вместе вырабатывать свой план формирования комфортной среды, раз власть не слышит. Участники Омского союза предпринимателей готовы на своей площадке разработать, создать некую координационную форму для того, чтобы в регулярном режиме раз в полгода или в квартал собираться и этой информацией обмениваться, т. е. выносить проекты, м. б. размещать в открытом доступе какую-то специальную информацию, которая была бы интересна предпринимателям, чтобы они могли уже смотреть, планировать и выходить с предложениями. Плюс нужен менеджер у застройщиков, который бы работал с бизнесом, чтобы они могли эти помещения изначально проектировать лучше, под себя, и сразу делать это правильно. Вторая сторона проблемы – это то, что наш город попал в такую ситуацию, когда из-за бездеятельности чиновников мы получили юридическую невозможность оформить жилое помещение в нежилое и обратно. То есть у нас по сути тупик. Понятно, что этот тупик как-то нивелируется спадом. Но если сегодня у нас бы был бум и предпринимателям было бы выгодно, то бедные предприниматели ни одного квадратного метра не смогли бы перевести из жилого в нежилое. Они связаны по рукам и ногам, и сколько бы мы лет об этом ни говорили, о том, что надо срочно кому-то из чиновников все-таки брать на себя ответственность и делать, разрабатывать эту нормативную документацию внутри региона, это, к сожалению, так и не сделано. Причем в нарушение федерального законодательства.

Будем обсуждать…

– Радует, что во взаимоотношениях омских риэлторов и застройщиков наметились позитивные сдвиги, и хорошо, если опыт коопераций участников рынков недвижимости других регионов действительно помог в этом. А что мешало раньше вести диалог?

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Коллеги из других регионов саккумулировали все свои возможности и смогли договориться. Когда каждый понимает, за что работает, тогда и появляется результат. У нас диссонанс-то в чем: когда чернится профессия риэлтора и застройщик попадает под раздачу. Хорошо, когда все четко и понятно. Но у нас такой бардак творится в рекламе, все стремятся друг друга обойти, да еще и демпингуют. Есть порталы, где цены на квартиры ниже, чем у застройщиков.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да, ситуация получается такая, что объект стоит в жестком демпинге и все прекрасно понимают, что такой цены быть не может. А человек говорит клиентам, что застройщик только утром поднял ценник, а они просто не успели в рекламе цифры поменять.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– А люди это на веру принимают. Но когда ты понимаешь, что ты за такую ошибку будешь выкинут из пула сотрудничества и это точно отразится на твоем финансовом состоянии, тогда 10 раз подумаешь. Подобную схему работы мы сейчас и обсуждаем. И, кстати, я считаю, что в Омске одно из лучших взаимодействий у смежников, я много где был, и это действительно так.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Мы не успели за день на саммите охватить все темы, которые изначально планировали. И мое мнение как одного из его организаторов – скорее всего в рамках, возможно, каких-то тематических круглых столов в течение года те темы, которые мы не успели затронуть, мы будем обсуждать.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru.

Рынок омского жилья в 2018 году был в плюсе – об этом говорят цифры Омскстата и местных аналитиков, это подтверждают риэлторы. В 2019 году тренд на рост стоимости жилья продолжится.

Наибольшим спросом пользовались новостройки, и они же активнее росли в цене. В большей степени этому способствовали низкие ставки по ипотеке. Участники рынка уверены, что рынок жилья, наконец, достиг своего дна и пошел в рост. В перспективе от рынка первички ждут дальнейшего повышения цен, обусловленного переменами в законодательстве. Сложившийся в Омске «сбалансированный дефицит» новостроек не даст сегменту упасть. Удорожание нового жилья должно способствовать некоторому росту активности и на вторичном рынке.

Цены выше, выбор меньше

Данных по строительству в Омской области жилья по итогам 2018 года Омскстат опубликовать не успел, но по цифрам за январь-ноябрь уже видно, что темпы ввода жилья в истекшем году еще замедлились.

Напомним, 2017 год был обвальным для Омской области по строительству жилых домов. За этот период было построено и введено в эксплуатацию 432 тыс. кв. метров – примерно на 40% меньше, чем в 2016 году.

За 11 месяцев истекшего года в регионе ввели 361,9 тыс. кв. метров жилья (5 307 квартир), что на 6,5% меньше, чем за соответствующий период 2017 года.

По данным ООО «ОМЭКС», стоимость метра квадратного на рынке первичной жилой недвижимости Омской области в течение года выросла примерно на 1%, составив к концу декабря в среднем 40,24 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Цена квадратного метра в городе Омске на первичном рынке

Самый высокий ценник на новое жилье, как ни странно, в Советском округе, где средняя стоимость «квадрата» первички сложилась к концу 2018-го на уровне 44,5 тыс. рублей. Центральный округ – на втором месте (41,57 тыс. рублей за 1 кв. метр). Но только здесь ценник рос в IV квартале. Самые доступные новостройки – в Ленинском округе (35,27 тыс. рублей).

Цена квадратного метра в городе Омске на вторичном рынке

Таким образом, сегодня мы имеем на рынке жилья ситуацию, когда квартир в новостройках на рынке появляется крайне мало, а стоимость этой недвижимости растет.

Вот как сложившуюся сегодня картину на рынке нового жилья в Омске комментирует директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН:

– У нас, в отличие от Перми, Самары, Екатеринбурга и других городов, вообще нет иногородних застройщиков – потому что им это невыгодно. Потому что у нас есть стабильно работающие местные застройщики. И надо им памятник при жизни поставить, потому что они научились выживать в жестких условиях и смогли выстроить свой бизнес. У них достаточное количество площадок, и даже уже достаточное количество коробок. Да, это небольшие объемы, но их достаточно для удовлетворения текущего спроса на рынке, т. е. рынок настолько сегодня мал, что его способны удовлетворить наши застройщики тем небольшим объемом, который у них есть. Местные застройщики четко просчитывают спрос и строят ровно столько, сколько рынок готов поглотить без падений. Чуть больше 1000 квартир в новостройках, реализуемых на омском рынке, – это по сути дефицитная ситуация для города-миллионника, но именно она является равновесной относительно текущего платежеспособного спроса. При этом мы знаем, что наши застройщики в любой момент могут нарастить объемы, если вдруг появится такая потребность, особенно с учетом поставленной в 2017 году президентом РФ задачи нарастить объемы строительства в пределах страны с 80 до 120 млн. кв. метров в год. Для Омской области, исходя из количества населения, этот показатель равен 1,6 млн. кв. метров, в том числе для Омска – 950 тыс. «квадратов». Наши застройщики способны выполнить такой объем.

Между тем потребность в новых объектах на рынке нового жилья действительно вскоре может появиться, потому что, по мнению участников рынка, 2018 год отличался повышенным спросом на первичку.

Вот что говорит по этому поводу директор АН «Миран» Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Это был очень хороший год для застройщиков. Они в принципе распродали все квадратные метры, которые у них образовались 1,5-2 года назад. Они же за это время почти ничего не строили. И вообще на рынке никаких новых проектов не реализовывалось. Достраивались те площадки, которые есть. Два года назад был большой выбор новостроек, и цена на них была исторически очень низкой. А в 2018 году, особенно во второй его половине, образовался некий активный спрос, в результате которого, на мой взгляд, цены на новостройки непомерно выросли. Первичку практически всю разобрали. Ажиотаж, конечно, был связан с исторически минимальными ипотечными ставками.

Примерно так же характеризует ситуацию на рынке готового жилья и директор АН «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО:

– Мы падали с середины 2014 года, то есть три года подряд мы в цене теряли постоянно, а в 2018 мы перестали падать, нащупали дно и, более того, оттолкнулись от него. Скорее всего ниже тех цен, что были, мы уже не увидим, если, конечно, не будет каких-то новых суперсанкций. Уже с февраля мы наблюдали на рынке жилья рост цен. По вторичке это, по нашим наблюдениям, около 2,5% на конец года.

На редкость доступная ипотека

По данным Центробанка РФ, общий объем выданных на территории Омской области ипотечных жилищных кредитов на новое жилье за январь-ноябрь 2018 год вырос с 23,23 млрд. (15,9 тыс. займов) до 31,5 млрд. (19,52 тыс.) рублей. Для сравнения, в январе 2017 года этот показатель был равен 16,24 млрд. (11,55 тыс.).

Средний срок кредитования по ипотеке увеличился со 192,6 месяца в январе 2018 года до 203,2 месяца в ноябре того же года (в январе 2017 года – 191,9 месяца).

Средневзвешенная ставка по таким кредитам, напротив, снизилась за 11 месяцев с 10,67% до 9,54% (начало 2017 года – 12,84%).

В общем объеме ипотечных займов часть денежных средств выдавалась под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве: доля таких сделок за прошедший год увеличилась с 1,58 тыс. (3,15 млрд. рублей) до 1,95 тыс. (4 млрд. рублей). В январе 2017 года таких кредитов было выдано больше – 2,2 тыс. займов (3,7 млрд.). Ставка по кредитам «под залог доли» была еще ниже, чем по обычным ипотечным сделкам: к концу 2018 года она составляла 9,3% (в январе 2018 – 10,4%, в январе 2017 года – 11,49%).

Очевидно, что ставка по ипотеке в 2018 году была рекордно низкой, что, естественно, очень поддержало рынок жилья. На прошедших осенью истекшего года в редакции «Коммерческих вестей» круглых столах многие участники рынка недвижимости, в том числе застройщики, говорили о том, что именно за счет ипотеки и держится рынок. Во второй половине года банки немного повысили ставки, но это не уменьшило поток желающих улучшить жилищные условия.

– В сентябре-декабре ставки по ипотеке возросли в примерно на 0,3-0,5%, но людей это не остановило. Они уже были на скорости принятия решения, – пояснил Вячеслав ГОРЮНОВ.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья в Омской области не было такого оживления, как на первичном. ЦБ РФ не дает актуальных данных по продажам готового жилья в кредит.

Что касается местной статистики, то, по данным «ОМЭКС», средняя цена 1 кв. метра вторички к концу 2018 года составила 45,55 тыс. рублей. Традиционно самые высокие цены в этом сегменте на объекты, расположенные в Центральном округе Омска (51,52 тыс. рублей за 1 кв. метр), а самые низкие – на квартиры Октябрьского района (40,3 тыс. рублей за 1 кв. метр).

Рост цен во всех округах города был примерно одинаковым, равномерным и плавным, наиболее заметно обозначившись в самом конце года.

Парадоксальный, казалось бы, факт, что цены вторички в Омске выше цен первички, Максим РЕПИН, сообщив, что это традиционно для Омска на протяжении последних лет, объясняет тем, что на первичном рынке в основном продают квартиры без отделки, а на вторичном – после ремонта. Единственные, кто строит экономквартиры под ключ, –Стройбетон и ЗЖБИ №6, продают их через агентства. Поэтому одни и те же квартиры, нередко фигурируют и как первичные и как вторичные, поэтому приходится эти повторы тщательно вычищать, чтобы не искажали общую картину.

Земля под ИЖС и МКД

По оценкам аналитиков, цена на земельные участки, предназначенные для размещения многоквартирных жилых домов (МКД), в 2018 году снизилась на 5,2%.

Причины удешевления здесь понятны: МКД в Омске практически не строят, новых площадок под строительство многоэтажного жилья давно не появлялось. Рынок, по сути, поделили между собой несколько местных компаний, самые крупные из которых – Завод сборного железобетона № 6, ГК «Стройбетон» и ЗАО «Сибгазстройдеталь», у которых в Омске практически нет конкуренции. То есть это очень узкий рынок, на котором покупатель может диктовать продавцу свои условия. Неудивительно, что стоимость земли под МКД снижается.

Рынок земельных участков для индивидуальной жилищной застройки омские аналитики отслеживали со второго квартала 2018 года. Здесь тоже наблюдается спад. За второе полугодие средняя стоимость «квадрата» участков под ИЖС снизилась на 4,4%.

По словам Максима РЕПИНА, индивидуальное жилье по-прежнему представляет собой прекрасную альтернативу квартире, но последние пока остаются более востребованными:

– ИЖС – это всегда альтернатива квартире. Но ИЖС в настоящее время не дешевеет, оно даже, возможно, дорожает. А на статистику, скорее всего, повлияло большое количество объявлений о продаже дач, которые расположены в городской черте и рекламируются в этом же сегменте. Дешеветь же может только совсем ветхое жилье, а также сегмент низколиквидных коттеджей с большой площадью, неуклюжей планировкой, с какими-то старыми решениями, которые не востребованы. Речь о кирпичных коробках из 90-х. Они изначально стояли по высокой цене и сейчас вполне могут дешеветь. А нормальное ликвидное ИЖС не дешевеет. И оно всегда является конкуренцией для квартир. Но на сегодня квартира в Омске все равно выгоднее коттеджа, ее проще приобрести.

Самый точный прогноз: хуже быть не должно

В 2019 году рынок жилой недвижимости России ожидают серьезные перемены. После вступления в силу Федерального закона № 214 «О долевом строительстве» компаниям будет сложно возводить дома с участием дольщиков, т. к. денежные средства, которые граждане вложат в квадратные метры, будут храниться на эскроу-счетах, и до сдачи дома в эксплуатацию застройщик не сможет ими воспользоваться. То есть, по сути, для застройщиков теряется смысл в принципе привлекать средства населения к строительству жилья, потому что, если у них нет своих денег на постройку дома, в любом случае придется брать кредиты в банках.

В связи с этим есть обоснованное предположение, что тех застройщиков, которые в этот затянувшийся кризис еще хоть как-то держались на плаву, имея при этом неустойчивую позицию, новый закон с рынка строительства многоквартирного жилья все-таки «выплеснет». Останутся единицы, а цены на их товар возрастут, по разным оценкам, на 7-10%. Хотя есть мнения, что этот процент будет даже выше.

В пользу того, что омским застройщикам будет сложно возводить жилье за счет заемных средств, говорят цифры Омскстата по просроченной кредиторской задолженности стройкомпаний региона: на конец октября 2018 года эта сумма составляла 953,6 млн. рублей, в том числе 673,8 млн. – долг перед поставщиками, 7,3 млн. – долг в бюджеты всех уровней и еще 59,1 млн. рублей омские стройфирмы должны государственным внебюджетным фондам.

Добавим, что у предприятий строительного сектора есть просроченная задолженность и по заработной плате, и на 1 декабря 2018 года она была равна 2,73 млн. рублей, увеличившись за месяц на 1,5%. Если верить цифрам, возросшие спрос на новостройки и, вероятно, доходы строителей от продаж, не способствовали погашению ими долгов по оплате труда.

Хорошая же новость заключается в том, что омских застройщиков законодательная беда таки не зацепит – приспособившиеся работать в кризис и полностью занявшие рынок местные компании давно не реализуют свои квартиры на этапе строительства, а продают только готовое жилье.

Но есть для омичей и плохая весть – при всех обстоятельствах эти компании уже начали поднимать цены на свои квартиры. Конечно, это явление закономерное, ведь стройматериалы, услуги ЖКХ, топливо и другие товары и услуги поднимаются в цене ежегодно. Даже НДС и тот в 2019-м подрос. Так почему бы стоять на месте цене строящейся жилплощади? И, тем не менее, рост цен на квартиры новостроенные, которые и так дорожали весь 2018 год, обещает в 2019 году стать для населения очень чувствительным.

Так, на официальном сайте компании «Новострой КПД», реализующей недвижимость ЗСЖБ-6, размещено объявление, что с 1 февраля 2019 года возводимое заводом жилье подорожало на 5-7%. И там же сообщается о некотором повышении процентных ставок по ипотечным продуктам банка ВТБ.

– Наши застройщики – рыночники, они могут обогнать свои прогнозы. Если мы посмотрим на «Серебряный берег», который продавался в начале года по цене 41 тыс. рублей за «квадрат», сейчас реализуют по 55 тыс. Поэтому в среднем по рынку подорожание может быть и 7%, но по готовым проектам вполне вероятно, что это будет больше, – считает директор АН «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО.

По мнению же Вячеслава ГОРЮНОВА, все эти факторы говорят о том, что в отличие от роста цен, дальнейшего увеличения спроса новостройкам нельзя обещать:

– Мне впервые сложно спрогнозировать, что будет дальше. Но я не думаю, что тренд роста спроса на первичку продолжится в этом году. Помимо увеличения цен и ставок по ипотеке существует еще такое явление, как закредитованность граждан, и она очень высока. И вот закономерно возникает вопрос: почему люди по-прежнему должны покупать первичное жилье? Какие на то основания? Какие у них есть средства на это? Откуда? Впереди, в моем понимании, пока неопределенность. Возможно, что вектор покупательского спроса сместится в сторону вторички, потому что первичка станет менее доступна. И возможно, что вторичка тоже подорожает, но, как показывает практика, скоро это не происходит.

Риэлтор уверен, что уже сейчас стало сложнее взять ипотеку, поскольку банки повысили не только ставки, но и размер первоначального взноса по кредитам:

– У ВТБ было 15%, а стало 20%. И если с маткапиталом первоначальный взнос был 5% – сейчас уже 10%. В целом же Омск как инвестпроект стал застройщикам неинтересен. Единственное, что аренда жилья была взбудоражена тем, что китайцы да турки приехали реконструировать нефтезавод. То есть один плюс здесь в том, что этим 2-3 тысячам человек нужно будет что-то покупать и всякие «Магниты» с «Пятерочками» будут получать какую-то прибыль.

Прогнозы

Максим РЕПИН:

– На рынке жилой недвижимости сегодня легкий искусственный дефицит новостроек. Но находясь долго в таком состоянии, мы снова, как в 90-е годы, накопим неудовлетворенный спрос населения, у которого, с одной стороны, нет денег, чтобы его удовлетворить, а с другой стороны, нет стратегических девелоперов и не подготовлены условия для долгосрочных инвестиций, чтобы системно сбалансировать этот накапливающийся спрос. Новые качественные проекты не приходят, не разрабатываются, никто не готовит инвестпроектов для комфортного освоения территорий, где были бы не только дома, но и скверы, парки, детские сады и прочая инфраструктура из социальных и коммерческих объектов. Последние 3-5 лет мы накапливаем неудовлетворенный спрос населения на качественное жилье. Если это будет продолжаться еще хотя бы 2-3 года, то накопится слишком большой неудовлетворенный спрос на жилье, начнется диссонанс.

Константин РОМАНКО:

– Количество стройплощадок уже уменьшилось, как и объем планируемого к вводу жилья на этот и последующие годы. Поэтому мы предполагаем, что застройщики свои построенные квартиры точно продадут, а вот будут ли появляться новые и в каком объеме – тут уже вопрос. Скорее всего у нас останется меньше застройщиков, а у нас их и так по пальцам пересчитать. Так что ожидается дефицит. Будет ли расти рынок в целом и дальше – это пока неизвестно, возможно, мы будем в таком боковике находиться еще очень долго, потому что для того, чтобы цены и спрос на недвижимость неожиданно пошли вверх, что-то должно произойти в экономике, а может быть, даже в политике. Когда мы падали в 2008 году, то потом отрастали очень быстро в 2009 за счет конкретных денег, которые были влиты в эту сферу посредством жилищных сертификатов. По Омску это были колоссальные цифры. В этом году пока подобное не предвидится. Единственное, что можно сказать точно, это то, что по новостройкам однозначно будет дальнейший рост цен. Причем не столько даже по новостройкам, сколько по недавно сданным в эксплуатацию домам, т. к. ведущие омские застройщики не продают строящиеся квартиры. А по вторичке я пока не вижу изменений.

Ранее этот аналитический обзор был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 23 января 2019 года

Источник: http://kvnews.ru

На состоявшемся 21 ноября заседании Общественного совета при региональном министерстве имущественных отношений был представлен проект новой редакции постановления правительства Омской области №108-п, регламентирующего порядок определения размера арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности Омской области или государства и которые переданы в аренду без торгов. В заседании Общественного совета принял участие директор компании «Миран» Вячеслав Горюнов.

Как известно, в 2017 году постановление №108-п приобрело в среде бизнеса недобрую славу. В этом году предпринимателям пересчитали арендную плату за прошлые годы по новым ставкам, увеличившимся в несколько раз, в результате чего бизнесу выставили в долг огромные суммы. Омским предпринимателям удалось обжаловать это решение. С ноября 2017 года Верховный суд РФ признал отдельные положения постановления №108-п недействительными.

На заседании Общественного совета заместитель министра имущественных отношений Евгений КОЗЛОВ и директор оценочной организации ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН озвучили проект новой редакции постановления №108-п. Теперь арендная плата за землю будет устанавливаться в размере, соответствующем доходности земельного участка. На величину платы будут влиять категория земель, к которой отнесён участок, и вид его разрешённого использования.

«Так, вместо рыночной стоимости земельного участка предлагается выполнять расчёт арендной платы за земельные участки на основе их кадастровой стоимости с применением экономически обоснованных коэффициентов. Это сделает определение арендных платежей более прозрачными и позволит каждому арендатору самостоятельно рассчитать аренду и спланировать её на будущее», – поясняет министерство имущественных отношений Омской области.

Коэффициенты для расчёта арендной платы выполнила оценочная организация «ОМЭКС». Их размеры варьируются от 3% до 5,9% от кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешённого использования земельного участка.

Если кадастровая стоимость земельного участка не превышает 1 рубль, размер арендной платы будет установлен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Кроме того, предлагается сохранить льготную ставку арендной платы для земельных участков под многоквартирными домами, застройщики которых признаны банкротами, – 0,075% от кадастровой стоимости.

По предварительным расчётам, которые провела мэрия Омска, после принятия проекта арендная плата резко уменьшится: под объектами торговли, общепита, бытовых услуг и автосервиса – на 20%, под офисными зданиями – на 30%, под производственными зданиями – на 10%, под жилой застройкой – на 50%.

Сейчас проект правового акта проходит процедуру оценки регулирующего воздействия и антикоррупционную экспертизу.

Запланировано и публичное обсуждение проекта с участием предпринимательского сообщества. Оно состоится в начале декабря. Точную дату предпринимателям объявят позже.

Познакомиться с полным текстом проекта можно на официальном сайте Минимущества.