В редакции «КВ» прошел круглый стол с участием омских риэлторов и представителей банковского сектора. Эксперты обсудили самые актуальные новости рынка: рост ставок по ипотечным займам, регистрацию стандартов риэлторской деятельности, рост объема ипотечных займов и площадей приобретаемого жилья, но самой неожиданной стала новость о невозможности получать в дальнейшем от Росреестра статистику по количеству ипотечных кредитов, в том числе в разрезе районов области.

НОВОСТИ ЖИЛИЩНОГО КОНГРЕССА

Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»: Давайте начнем не с цифр, как обычно, а с ощущений. Как по вашему мнению, что сейчас происходит на рынке жилья в целом? Нина Павловна, я знаю, Вы были на жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге. Что происходит в стране и какие тенденции в Омске?

Нина КАРПЕНКО, директор ООО «Недвижимость-Гарант»: Очередной жилищный конгресс, прошедший в октябре 2018 года в Санкт-Петербурге, привлек внимание как никогда большого количества людей. Если в преды­дущие годы присутствовало порядка 1–1,5 тысячи специалистов рынка недвижимости, то в этот раз их было 3,4 тысячи человек – что называется, от Калининграда до Владивостока. Благодаря тому, что я ежегодно принимаю участие в жилищных конгрессах, у нас налажено сотрудничество со специалистами по недвижимости во многих городах: Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре, Екатеринбурге и других. Появилась возможность не только продавать квартиры в Омске, но и консультировать по ценам и оказывать помощь при покупке недвижимости в других регионах. Традиционно растут цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. Это связано с миграцией в эти города. Но большой поток переселения наблюдается и в Краснодар – на сегодняшний день самый благополучный город России, в том числе и по ценам на недвижимость. С 2012 по 2018 год население в Краснодаре увеличилось почти в два раза. Очень многие едут туда из Сибири из-за холодного климата и плохой экологии… Только в этом году специалисты АН «Недвижимость-Гарант», директором которого я являюсь, помогли 16 семьям продать квартиры в Омске и купить в Краснодаре. Что касается цен в Омске, то на первичном рынке они незначительно растут, а на вторичном – стабилизировались.

ИНТЕРЕСНОЙ СТАТИСТИКИ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ

Юлия МАЛЮТИНА: Светлана Анатольевна, а Управление Росреестра чувствует на себе некое оживление рынка в контексте разговоров о предстоящем повышении ставок по ипотеке?

Светлана ЧЕБАКОВА, заместитель начальника отдела государственной регистрации Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии Омской области: Я не смогу назвать реальные цифры и тенденцию. С 1 августа текущего года у нас в нашей внутренней жизни изменилось многое. С этого момента ведение Единого государственного реестра недвижимости на территории Омской области осуществляется с использованием нового программного продукта – ФГИС ЕГРН. Это заметно изменило многое. Вот самое элементарное, что поможет вам понять ситуацию: если раньше на сделку по омской квартире человек подавал документы в Омске и они регистрировались в Омске, то теперь даже внутри нашего региона физического, фактического разделения на Омск, Тару, Знаменку, Исилькуль и так далее больше не существует. Риэлторам и другим специалистам на рынке недвижимости, наверное, будет интересно узнать, что теперь то лицо, которое приняло решение о регистрации права на объект, и то лицо, которое подготовило документы, поставило печать и подписи, – это не одно и то же лицо, это теперь разные люди. И принятие решения регистратором о возможности регистрации права – больше никак не привязано ни к месту нахождения этого объекта, ни к месту расположения того пункта, где документы были поданы. Проще говоря, если квартира на ул. Ленина была продана в Омске и сделка подана на регистрацию, например, в МФЦ на ул. Маршала Жукова, она может быть зарегистрирована регистратором в Таре.

Юлия МАЛЮТИНА: Ну… логично. А почему такой разброс?

Светлана ЧЕБАКОВА: Потому что для нового программного продукта, в котором осуществляются учетно-регистрационные действия, Омская область, т. е. все, что начинается с цифры 55, – это один регион, и программа внутри просто не разделяет на те муниципальные образования, в которых мы работаем, поэтому получить статистику со ссылкой отдельно на город Омск или почувствовать какие-то тенденции будет невозможно. Мы официальные данные, интересующие регион, всегда подавали в том числе в минимущество и в минэкономики Омской области. Но в настоящее время вызывает сложность подготовка объективных статистических данных.

Юлия МАЛЮТИНА: То есть вы теперь вообще не видите, какова доля ипотечных квартир? А как мы можем об этом узнать, если не через вас?

Светлана ЧЕБАКОВА: Статистика, конечно, как таковая будет. Но теперь можно будет говорить только об области в целом. Хотя вы же прекрасно понимаете, какая принципиальная разница, например, между Омском и Калачинском? Вы говорили о новостройках, но вы же знаете, что в районах Омской области новое многоквартирное жилье почти не строится, а статистика будет областная.

Юлия МАЛЮТИНА: Что мы вообще сможем узнать по итогам года?

Светлана ЧЕБАКОВА: Общее количество поданных заявлений и принятых решений. В том числе в отношении отдельных объектов недвижимости. Единый программный продукт (ФГИС ЕГРН) по регистрации прав на недвижимое имущество создан и должен быть внедрен по всей России. Единый не только с точки зрения работы с ним, но и с точки зрения информации, т. е. избавляющий человека от каких-либо поездок куда бы то ни было. Разработан этот программный продукт в Москве, этот проект федеральный, и вся техническая поддержка осуществляется только в Москве. Вы знаете, что в течение этого года потихоньку все регионы, как бусинки, подцеплялись к этой программе. Успели подцепить 49 регионов, когда случился технический сбой, о котором неоднократно говорилось на всех федеральных каналах и официальных сайтах, в том числе центрального аппарата Росреестра. Технический сбой на какое-то время парализовал все эти 49 регионов. Несколько дней мы вообще не могли совершать действия, которые бы привели к регистрации – ни юридически, ни технически. И потом некоторое время мы вынуждены были иметь дело с последствиями этой ситуации. Внедрение новой программы в других регионах страны временно приостановлено. В каком виде это все предстанет в итоге – покажет время. Конечно, можно посчитать количество поданных обращений – сколько всего заявлений, пакетов подано в течение месяца, квартала, полугода, года. Но вот такую интересную разбивку – сколько в городе продано квартир по ипотеке, сколько выдано закладных, сколько новостроек – такой статистики в отношении каждого района области и города отдельно скорее всего уже не будет.

 РОСТ СТАВОК, КРЕДИТОВАНИЯ И РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Юлия МАЛЮТИНА: Давайте с коллегами банкирами побеседуем о том, чувствуют ли они на себе вал обращений, заявок от заемщиков в связи с грядущим повышением ставок по ипотеке, которое, как мы знаем, намечается у ряда банков, среди которых и ВТБ, и Сбербанк?

Татьяна ХЛЫБОВА, главный ипотечный менеджер Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк»:

Давайте смотреть в целом по объему и динамике ипотеки в регионе за первое полугодие 2018 года. Райффайзенбанк вошел в ТОП-10 российских банков по объему и количеству выданных ипотечных кредитов.

Портфель ипотечных кредитов по Сибири за полугодие у нас увеличился на 25% – до 8,7 млрд. рублей.

Существенная доля сделок – это рефинансирование, которое в некоторые месяцы достигало 50%.

Сегодня мы модернизируем наши процессы, можем принимать дистанционно пакет документов от клиентов и оформление сделки дистанционно возможно до подписания кредитной документации, которая непосредственно проходит в банке.

В I полугодии 2018 года портфель ипотечных кредитов по Омску вырос на 15%.

Оксана ЧЕРНООК, замдиректора по розничному бизнесу Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк»: Ставки мы подняли еще с 22 августа. Ну а причины наверняка всем известны – ставки долгосрочного фондирования выросли, ну и, соответственно, чтобы быть в рынке, мы подняли ставки одними из первых. Примерно на 0,99%.

Ольга ПЕТРОВА, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ (ПАО) в Омской области: За девять месяцев в Омской области ВТБ выдал 2 330 ипотечных кредитов на сумму 3,6 миллиарда рублей. По отношению к 2017 году прирост по объему – 32%. По состоянию на 1 октября наш ипотечный портфель составляет 11,7 миллиарда рублей. По поводу того, что покупает наш клиент, в среднем можно сказать по сумме – это 1,5-1,6 миллиона рублей и эта цифра практически не меняется. 70% наших вновь выдаваемых кредитов – это кредиты на приобретение готового жилья. При этом 17% – это новостройки и 13% – это рефинансирование. Но если посмотреть в динамике, то, конечно, продукт рефинансирования в течение этих девяти месяцев только набирал обороты. Если смотреть третий квартал этого года относительно третьего квартала 2017 года, то разница в выданных кредитах – 300%. Ставка на текущий момент очень комфортная и очень много специальных продуктов для различных категорий граждан. Если говорить о минимальных ставках, то мы сейчас рефинансируем кредиты для отдельных категорий – это 8,5 и 8,8%. Есть очень много интересных продуктов, например программа «Люди дела».

Юлия МАЛЮТИНА: Она рассчитана в основном на бюджетников?

Ольга ПЕТРОВА: Не обязательно. Это специальная категория, где очень большой перечень клиентов, являющихся именно людьми дела – занятых в таких сферах, как медицина, здравоохранение, исполнительные органы власти, МЧС, МВД, УФСИНы и другие организации, в том числе железная дорога, и ставки для них действительно специальные. Дисконты доходят до 1,1% в зависимости от той отрасли, в которой трудится клиент. Есть у нас дисконты от 0,3 до 1% и для наших партнеров из числа агентств недвижимости и застройщиков. Есть совместные партнерские программы, которые тоже позволят клиенту снизить процентную ставку. Быть зарплатным клиентом банка при этом не обязательно. Есть программа «Больше метров», когда клиент приобретает большую квартиру – свыше 65 кв. метров под 8,9%. И тенденция такова, что сегодня очень большая часть наших клиентов приобретает не однокомнатную квартиру, а квартиру двух- и трехкомнатную. Поскольку все-таки портрет клиента сейчас склоняется больше к семейной паре. Купить квартиру можно и в любой точке Российской Федерации, подав заявку здесь, и дистанционно ее зарегистрировать.

Юлия МАЛЮТИНА: Андрей Александрович, а как у вас?

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»: У нас тоже все здорово. Мы подняли ставки на 0,5% буквально с сегодняшнего дня. Если вчера можно было подать заявку по минимальной ставке 8,7%, то сегодня это – 9,2%. Мы старались убеждать своих клиентов и партнеров в том, что необходимо срочно бежать и подавать, чтобы зафиксировать ставку, но вот по ощущениям, как-то особой активности я не увидел. Что касается результатов Газпромбанка, то благодаря нашим уважаемым партнерам в этом году мы выросли по выдаче ипотечных кредитов к прошлому году почти в три раза – во всех сегментах, в том числе и рефинансирование – примерно вдвое. Но если в прошлом году доля рефинансирования у нас в банке составляла примерно 45%, то в этом году она уменьшилась и сейчас составляет едва ли 30%. Всего за девять месяцев мы выдали 2,4 миллиарда рублей ипотеки, из них примерно 800 миллионов – рефинансирование. За те же месяцы прошлого года рефинансирование было примерно полмиллиарда. То есть оно растет, но доля снижается. Что касается портрета заемщика, то средний чек у нас растет, из чего мы делаем вывод, что наши клиенты так же, как в ВТБ, хотят покупать большие площади. Может быть, это было благодаря тому, что в начале года ставки снижались и возможностей было больше. Не исключено, что к окончанию года тенденция поменяется. Пока рано делать выводы. По доле новостроек, у нас она меньше, чем в ВТБ, увы, – едва ли 10%. В основном мы кредитуем вторичный рынок.

БАНКИ ПЕРЕПЛАНИРОВОК НЕ БОЯТСЯ

Юлия МАЛЮТИНА: А как в кредитных учреждениях относятся к перепланированным квартирам? Беретесь за них или нет? Какая доля квартир с неузаконенной перепланировкой попадает под ипотеку?

Татьяна ХЛЫБОВА: В Райффайзенбанке мы очень лояльно относимся к перепланировкам, кредитуем такие квартиры. Главное, чтобы не были повреждены несущие стены, все остальное не критично. Риски здесь минимальные.

Ольга ПЕТРОВА: Если говорить о проценте таких квартир – он нас не особо интересует, и мы его для себя не высчитываем. А требования банка таковы: если клиент покупает квартиру, в которой произведена самовольная перепланировка, то банк прокредитует эту квартиру. Но тогда два варианта развития событий: либо у клиента будет обязательство узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев после оформления кредита, либо, если узаконить перепланировку нельзя, в тот же срок он должен будет привести квартиру в соответствие. Проблемы с перепланировками для нас нет.

Андрей ФЕДОСЕЕВ: Мы тоже даем клиентам шесть месяцев, но только на те перепланировки, которые можно узаконить. Если перепланировка радикально расходится с требованиями законодательства, то мы просим продавца сначала привести жилье в соответствие и только потом продавать.

Юлия МАЛЮТИНА: Светлана Юрьевна, вы имеете дело с перепланировками, насколько сегодня у вас большой поток? С какими случаями приходилось иметь дело?

Светлана ГОНЕНКО, генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект»: Поток достаточно большой. В год к нам обращается около тысячи клиентов, которым мы делаем перепланировки. А когда люди обращаются – в основном когда нужно продать квартиру и они не могут этого сделать, потому что немалую часть перепланировок банки сейчас не пропускают. Требования ужесточаются каждый раз. То, что можно было делать даже полгода назад, сейчас делать нельзя. Например – присоединение лоджий. Всегда их можно было присоединять. В 2016 году это опять запретили, и год люди мучились, оформляя перепланировки через суд. Мы половину перепланировок согласуем в судебном порядке.

Светлана ЧЕБАКОВА: Что касается перепланировок – все очень просто и банально. Почему-то приличная доля граждан считает, что внутри своей квартиры они имеют право делать все, что хотят, никого не спрашивая, ни с кем не согласовывая. А потом может быть, когда-нибудь, если кто-нибудь что-то спросит… Но Жилищным кодексом предусмотрено, что, например, я сначала мечтаю о том, как будет выглядеть моя квартира, рисую свою фантазию, делаю проект, получаю разрешение на перепланировку и переустройство, а только потом беру в руки молоток и другие инструменты и все ломаю – так, как мне было разрешено, и ввожу в эксплуатацию. Это по закону. А все остальное – это по любви. Это когда я сначала все сломал, как мне понравилось, не спросив ни умного строителя, ни хорошего архитектора и вообще никого. «По любви» – беззаконие.. С панельными домами действительно беда, потому что люди не могут оценить риски, ломая стены, перегородки, оконные проемы. Я не строитель, я юрист, и любой строитель вам скажет, за счет чего держится панельный дом. Если повредить несущие конструкции панельного дома, он может просто сложиться, как карточный домик.

Светлана ГОНЕНКО: С этим я согласна. Мы и сами это всегда объясняем клиентам. И очень многим – тем, кто сделал перепланировку с грубыми нарушениями закона – мы отказываем.

Светлана ДИНЕГИНА, обозреватель еженедельника «Коммерческие вести»: Расскажите, какие преобразования людям категорически в своих квартирах делать нельзя, если они хотят в дальнейшем без проблем их продать? Каковы распространенные нарушения при перепланировках в Омске?

Светлана ГОНЕНКО: В первую очередь – ни в коем случае нельзя трогать несущие конструкции. Есть дома-свечки каркасные, где жильцы умудряются повредить несущие колонны – о таком случае нам рассказывали в управляющей компании. Это, конечно, страшные вещи, там сразу на уши поднимают всех, силовиков в том числе, чтобы попасть в эту квартиру и сделать что-то, чтобы не рухнул дом. Это абсолютно недопустимо. В Омске такие случаи есть. И в панельных домах умудряются вырезать на первых этажах 2-метровые проемы. Чаще это встречается в домах, где на первых этажах магазины. Что еще опасно и что не согласуют: когда делается объединение кухни с комнатой и выход из санузла оказывается в жилое помещение. Недопустимо делать комнату без окон или демонтировать вентиляционные каналы. Очень часто в хрущевках, где маленькая кухня, расширяют ее за счет ванной. И если над этой квартирой есть еще квартира, то ванная оказывается над кухней, и это тоже недопустимо. Узаконить это можно только на самом верхнем этаже. Если нужно продать такую квартиру, то единственный вариант – исправить нарушение. Также среди грубых нарушений – перенос ванной или кухни в жилое помещение, расширение санузлов за счет кухни. Бывают случаи, когда бассейн делают посреди своей комнаты и потом еще возмущаются, почему не работает вентиляция. Был у нас клиент, который просил узаконить ему ванную, которую он перенес на балкон. Таким клиентам мы отказываем, потому что как проектировщики мы несем ответственность за перепланировку вплоть до уголовной, мы обязаны проект делать по нормам. Что касается ипотеки, то с ее помощью можно купить только ту квартиру, перепланировка в которой документально не отражена. Но если в документах, в техпаспорте есть сведения о самовольной перепланировке – сделку даже за живые деньги совершить невозможно.

Юлия МАЛЮТИНА: Давайте поговорим еще об ипотеке с госучастием. Как у нас с этим дела сейчас? Что в Омске интересного?

Наталья АЛЕКСЕЕНКО, директор АО «Омская региональная ипотечная корпорация»: В настоящее время наша организация, которая является региональным оператором федерального агентства АО «ДОМ.РФ» (ранее – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» или АИЖК) реализует программу льготного ипотечного кредитования при поддержке правительства Омской области в рамках сотрудничества между регионом, региональным оператором и АО «ДОМ.РФ». Правительство Омской области поддержало инициативу АО «ДОМ.РФ» о выделении средств из бюджета региона для компенсации процентной ставки по ипотечному займу. Целью данной программы является снижение процентной ставки на 3% от действующей ставки по ипотечному продукту АО «ДОМ.РФ» «Приобретение готового жилья». Региональным правительством также были определены участники программы – застройщики, имеющие для продажи гражданам квартиры в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию. На сегодняшний день это два застройщика – ЗСЖБ-6 и ТРЕСТ-7. В зависимости от величины первоначального взноса ставка находится в пределах 6-6,25%. Чем больше взнос – тем ниже ставка. Что касается выдачи ипотеки по программе льготного ипотечного кредитования, то на сегодняшний день у нас порядка 100 граждан приобрели жилье по данной по программе и заявки продолжают поступать. Возможно, по сравнению с кредитными организациями, у нас более жесткие условия выдачи ипотечных займов, однако такой подход диктуется требованиями АО «ДОМ.РФ» как к самим заемщикам, так и к приобретаемому объекту.

Светлана ДИНЕГИНА: А как у вас со «средним чеком» дела обстоят?

Наталья АЛЕКСЕЕНКО: Если представители банков говорили, что их заемщики рассматривают в основном двух- и трехкомнатные квартиры, то у нас очень активно приобретаются в ипотеку однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причем однокомнатные квартиры – достаточно большой площадью – 40-43 кв. метра. Средняя стоимость для двушек – 2,5 миллиона рублей. По итогам 10 месяцев 2018 года средняя стоимость квадратного метра сложилась на уровне
41 тысячи рублей. Средняя сумма собственно ипотечного займа за этот период составила порядка 1,3 миллиона рублей. Минимальная сумма займа – 500 тысяч. Если же говорить о портрете заемщика, то его средний возраст у нас по итогам 10 месяцев – 35-37 лет. Для сравнения: в 2017 году за аналогичный период средняя стоимость квадратного метра была на уровне 39,5 тысячи рублей, а средняя сумма ипотечного займа – 1,17 миллиона рублей. Средний возраст заемщика также был в пределах 35-37 лет.

 О ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЕ СДЕЛОК

Юлия МАЛЮТИНА: А что касается юридической чистоты сделки. Квартира сегодня – дорогое удовольствие, и этот вопрос должен все больше волновать людей.

Нина КАРПЕНКО: Каждая квартира имеет свою историю. Понятие юридической чистоты относится к планируемой сделке, и подразумевается, что в будущем не возникнет основания для оспаривания законности этой сделки и признания ее недействительной. Особенно внимательными необходимо быть с заманчивыми предложениями о срочной продаже дешевых квартир, когда нет времени проверить все документы и обстоятельства по этим сделкам. Любые рекомендации не являются универсальными, т. к. все варианты специфичны и требуют индивидуального анализа документов по объекту недвижимости. Чтобы избежать возможных опасений, разочарований и рисков при покупке жилья лучше обратиться к услугам специалистов. Могу сказать, что наши юристы в АН «Недвижимость-Гарант» проверяют юридическую чистоту приобретаемого объекта для того, чтобы полностью обезопасить покупателя от каких-либо неприятных неожиданностей в дальнейшем. Как покупателю, так и продавцу сегодня нужны сопровождающие риэлторы и юристы при заключении сделок с недвижимостью.

Юлия МАЛЮТИНА: Как сегодня меняется круг профучастников рынка и что является движущей силой на рынке?

Елена ТАТАРИНОВА, президент НП «Омский Союз Риэлторов», директор АН «Держава»: Несмотря на сложный рынок, мы остаемся профессионалами, поднимаем свой статус бесконечными обучениями, тренингами и семинарами. Поэтому именно члены именно наших организаций идут в ногу со временем и способны со всех сторон обезопасить сделку. Поэтому мы стабильны.

Нина КАРПЕНКО: Многие годы на рынке недвижимости Омска работают два некоммерческих партнерства – Омская палата специалистов по недвижимости и Омский союз риэлторов. Участники этих объединений являются профессионалами высокого уровня. Каждое агентство недвижимости, входящее в объединения, имеет сертификат, а специалисты – аттестат. Хочется посоветовать и покупателям, и продавцам: обращаясь в агентство, убедитесь в его компетентности. Добавлю также, что рынок недвижимости сейчас действительно сложный, но он рабочий. Если ранее доля покупок квартир по ипотеке составляла 60-65%, то в настоящее время это порядка 80%. Сегодня как никогда ранее люди имеют возможность приобрести жилье в собственность именно посредством ипотеки.

При поддержке ООО «Недвижимость-Гарант»

Накануне в редакции Коммерческих вестей прошел «круглый стол», на котором представители омских филиалов российских банков и риэлторов обсудили рынок ипотечного кредитования. Участники встречи поговорили о состоянии ипотечного рынка и сделали краткий прогноз «подвижки» рынка недвижимости.

Риэлторы отметили тенденцию миграции по стране, а представители банков — спрос на ипотечное кредитование. На сегодняшний день, несмотря на повышение процентной ставки, омичи продолжают пополнять статистику новыми покупками жилья.

— В первом полугодии 2018 года мы сохранили объемы кредитования. Портфель ипотечных кредитов по Омску вырос на 15%, — отметила главный ипотечный менеджер Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк» Татьяна ХЛЫБОВА.

Заместитель директора по розничному бизнесу Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк» Оксана ЧЕРНООКАЯ подчеркнула, что ставки ипотечного кредитования ВТБ поднялись еще в августе, на сегодняшний день основной долей кредитов являются кредиты на рефинансирование.

— В Омской области ВТБ выдал 2330 ипотечных кредитов на 3,6 млрд рублей. По отношению к 2017 году прирост по объему — 32%. Если говорить на 1 октября, то наш процент составляет 11,7%, — рассказала управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ (ПАО) по Омской области Ольга ПЕТРОВА. -По поводу того, что покупает наш клиент: в среднем, можно сказать, что по сумме — это 1,5 — 1,6 млн рублей, средняя сумма практически не меняется. Если посмотреть по продуктам, то 70% выдаваемых кредитов — это кредиты на приобретение готового жилья. При этом, 17% — это новостройки и 13% — рефинансирование.

К сожалению, еще одному игроку ипотечного рынка в лице ПАО «Сбербанк» не удалось принять участие в «круглом столе». Однако, по информации официального сайта компании, ипотечная ставка на готовое жилье составляет от 9,2%.

Заместитель директора Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский» Андрей ФЕДОСЕЕВ поделился о сегодняшней ситуации банка в роли ипотечного кредитора: «Мы подняли ставки буквально с сегодняшнего дня на 0,5%. В этом году мы выросли по выдаче ипотечных кредитов почти в 3 раза, поэтому выросли все сегменты, особенно рефинансирование — в 2 раза. Всего мы выдали 2,4 млрд рублей из них 800 млн — это рефинансирование».

Полную версию разговора можно будет прочитать в свежем выпуске газеты «Коммерческие вести» от 7 ноября.

«Круглый стол» организован совместно с партнером издательского дома агентством недвижимости «Недвижимость-Гарант».

Источник: http://kvnews.ru

Свободных квартир на рынке довольно много, но практически все они находятся в одних и тех же домах. Потенциальным покупателям квартир просто не из чего выбрать.

Застройщики почти не оставляют выбора омичам, которые планируют купить квартиру в новостройке. Самих квартир на рынке достаточно, но домов, в которых они расположены, — не так много.

«Мы испытываем дефицит новостроек. Выбор очень невелик. Не квартир, а именно объектов, мест расположения», — рассказал сегодня заместитель директора омской дирекции по развитию бизнеса филиала «Газпромбанка» в Новосибирске Андрей Федосеев.

Начальник центра ипотечного кредитования ВТБ24 в Омске Ольга Петрова подтвердила, строящиеся сегодня микрорайоны можно пересчитать по пальцам. «Со временем застройщики переходят на реализацию готового жилья», — добавила она.

Источник: http://newsomsk.ru

3 июня 2017 года в  МЕГЕ агентства недвижимости Некоммерческого Партнерства «Омский Союз риэлторов» и банк ВТБ24 (ПАО)  организовали и провели первую распродажу объектов недвижимости по уникальным ценам.

На распродажу были представлены все категории жилой недвижимости: квартиры, дома, коттеджи, таунхаусы, а скидки составляли от 30 тысяч до 1 миллиона рублей.

Как продать или разменять квартиру, как использовать материнский капитал, как провести сделку самостоятельно или продать недвижимость с небольшой комиссией — на все вопросы посетители получили исчерпывающие ответы от опытных специалистов крупнейших агентств недвижимости города Омска.

В течение дня участники провели более 150 консультаций как для жителей нашего города, так и для его гостей, был заключен ряд договоров. Зарегистрировавшимся на распродажу было выдано купонов более чем на 4 миллиона рублей. Кроме того, предоставлялись дополнительные скидки на недвижимость и сертификаты  на услуги от участников распродажи.

Исполнительная дирекция Омского Союза риэлторов выражает огромную благодарность руководителям и сотрудникам организаций, участвовавших в мероприятии: Банку ВТБ 24 (ПАО), АН «Держава»,  ООО «Миран», ООО «Город Солнца», ООО «Доверие», ООО «Аркада-Стиль», ООО «Проект»,  ООО «Бюро недвижимости 55»,  ООО «Миард»,  ООО «Вариант»,  ИП Воропаевой Е.В.

 «20 лет Омскому союзу риэлторов !!!»

«20 лет объединяем профессионалов !!!»

 Отзывы:

Елена Татаринова, АН «Держава»

Агентство недвижимости «Держава», с удовольствием приняло участие в «Омской распродаже недвижимости».
Хороший опыт, интересный формат и заинтересованные клиенты — вот так коротко можно охарактеризовать отзывы наших специалистов о мероприятии. Надеемся на плодотворное сотрудничество с нашими новыми клиентами.

Ольга Петрова, Банк ВТБ 24 (ПАО)

Мероприятия такого формата – это отличная возможность  для жителей города с пользой провести выходной день, в одном месте напрямую  задать все вопросы профессиональным игрокам рынка недвижимости, получить индивидуальную консультацию по ипотечному кредитованию и самое главное — купить квартиру своей мечты по выгодной цене.  Надеемся, что «Омская распродажа недвижимости» станет традиционным мероприятием.

Вячеслав Горюнов, ООО «Миран»

Еще одно новое мероприятие от Омского Союза риэлторов прошло в нашем городе. «Омская распродажа недвижимости», надеюсь, станет ежегодным мероприятием, которое будут ждать не только агентства недвижимости, но и наши клиенты. Высокий уровень организации и профессионализм участников добавляет уверенности в правильности избранного пути  и осознания того, что на этом пути мы не одни  и  рядом  не случайные люди, а профессионалы своего дела.

Такие мероприятия дают возможность появлению новых контактов, увидеть и перенять опыт коллег, поделиться своим, а это то, что так важно и ценно в нашей профессии!

Вячеслав  Дударь, ООО «Вариант»

Спасибо всем коллегам и партнерам за мероприятие! Организация была на очень высоком уровне.  Мы достигли целей, которые ставили перед собой.
Единственным недостатком было небольшое количество посетителей в ТЦ. Поэтому предлагаем повторить ярмарку осенью.

Анфиса Иркова ,  ООО « ПРОЕКТ»

Распродажа недостижимости в Омске — впервые такое мероприятие  прошло при участии профессионального сообщества и партнеров. Это приятная новость. Быть первым — это ещё и ответственность, которую несут пионеры. Являясь участником, а посчастливилось всего 11-ти, отметим  некоторые моменты.

Место проведения — МЕГА — определила правила поведения и формат. Возможно, это и явилось определяющим фактором. Ограничения в данной ситуации послужили мотиватором открыть скрытый потенциал, творческий подход настоящего профессионала. Ожидания большого трафика не оправдались, но при этом проявлялся интерес со стороны посетителей. Все консультации можно разделить на три вида: 1. Как продать дорого в Омске (Продавцы). 2. Как купить дешево (Покупатели — скидки в день распродажи). 3. Проходили  мимо.

«Недвижимость ПРОЕКТ» использовала уникальную возможность участия. О недостатках — лучше  не вслух.  А о возможностях — покажет время.

Мухамедова Юлия, ООО «Миард»

Выражаем организаторам огромную благодарность за высокоорганизованное мероприятие. В работе не было никаких сбоев, соблюдены все временные рамки.

Хочется отметить, что аудитория посетителей выставки — целевая, запросы очень предметные, несколько клиентов принято в работу.

Надежда Сасакина, ООО «Город Солнца»

«Омская Распродажа Недвижимости» 2017 года по праву может быть названа одним из самых успешных и результативных мероприятий Омского Союза риэлторов. Правильная организация и командный подход участников принесли отличный результат. В отличие от проводимых ранее мероприятий, эффект был виден уже на следующий день: заключены договора, ведется работа с потенциальными клиентами.

Считаем, что распродажа прошла бы еще более успешно, если бы был ведущий-зазывала. Благодарим организаторов за замечательное мероприятие, которое с нетерпением мы, АН «Город солнца», будем ждать в следующий раз.

Екатерина Воропаева , ИП Воропаева Е.В.

Попечительский Совет НП ОСР принимал участие в проведении ярмарки недвижимости в МЕГЕ. Дружной командой АН «Твой город», АН «Любимый Омск», ООО «ОМЭКС» было роздано более 600 листовок и календарей с приглашением к сотрудничеству с ОСР и участию в благотворительных мероприятиях с детьми школы-интерната №2.

По нашему мнению, мероприятие в МЕГЕ прошло на высоком организационном уровне.

Ольга Лисина, ООО «Бюро недвижимости55»

От лица ООО «Бюро недвижимости55» благодарим Омский Союз риэлторов за организацию «Омской распродажи недвижимости», прошедшей 3 июня  в  МЕГЕ. Мероприятие было высокоорганизованным. Хочется отметить профессионализм, восприимчивость к пожеланиям, творческий подход и заинтересованность в результате.

Надеемся на не менее интересные мероприятия в будущем.

На минувшей неделе в «Коммерческих вестях» состоялся второй круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались механизмы финансирования жилья, в том числе через ипотеку.

По информации Омского отделения Сибирского ГУ ЦБ РФ, в 2016 году всеми банками в Омской области было выдано в общей сложности ипотечных кредитов на 16,2 млрд рублей,  что на четверть больше, чем в 2015 году. Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки смогли 11,5 тысячи омичей. Средний размер ипотечного кредита – 1,4 млн рублей, средняя ставка за год снизилась с 13,6% до 12,8%, средний срок выдаваемых в прошлом году ипотечных кредитов – 16 лет. При этом рынок недвижимости почему-то продолжал стагнировать и снижаться.

Участники круглого стола, обсудив возможность дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования в 2017 году, не смогли прийти к единому мнению по вопросу влияния ипотеки на рынок новостроек.

Ипотека пошла в рост?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы выслушать для начала представителей банков, работающих с ипотекой. Какие ипотечные продукты у вас есть? Каковы ваши ожидания на текущий год?

Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения Сбербанка РФ. Если говорить об объемах, в 2016 году мы выдали не больше, чем в 2015 году, порядка 5 млрд рублей. На 2017 год мы планируем прирост на уровне 7 – 12 процентов. Со стороны банков общая ситуация с ипотекой выглядит не так уж плохо. Хотя если говорить о первичном рынке жилья, то количество новостроек в нашем кредитном портфеле снижается. Если раньше объем кредитов для приобретения квартир в новостройках доходил до 50% в общем объеме выдачи, то теперь он варьируется от 10% до 15% максимум. И даже те клиенты, кто первоначально подавал заявку на первичное жилье, частенько переориентируются на вторичный рынок. То есть люди в банк приходят, они хотят купить квартиру в новостройке, но по разным причинам не доходят до застройщиков. Чаще всего мы видим, когда анализируем ситуацию, что покупатели недвижимости не находят на первичном рынке объекты, которые бы их устраивали. На вторичном рынке можно пробрести квартиры с ремонтом и даже мебелью, так как многие уезжают из Омска, да и цены на первичном рынке стали уже выше, чем на вторичном. Застройщики по понятным причинам не могут опуститься до тех цен, по которым реализуются квартиры вторичного рынка. При этом у застройщиков доля покупок с использованием ипотечных продуктов растет. Если раньше с ипотекой продавалось от 40% до 60% квартир, то сейчас эта доля у некоторых застройщиков выросла даже до 100%.

Николай ГОРНОВ. Какая средняя стоимость ипотеки у Сбербанка?

Юлия АБРАМОВА. Для каждого клиента ставка индивидуальная, конечно, поскольку она зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Ну а в среднем ставки для строящегося жилья – от 12%. Для готового жилья в новостройках – на полпроцента ниже. Минимальная ставка для вторичного рынка – 10,5%.

Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) в Омске. У нас на сегодняшний день ставки на ипотеку для новостроек ниже. С 1 февраля ставка на новостройки от 11,5% до 12,5% в зависимости от квартиры, которую покупает клиент. Ниже ставка, если приобретается квартира площадью свыше 65 кв. метров. Это как раз в интересах застройщиков, которые всегда говорили, что большие квартиры раскупаются хуже. Еще один момент я бы отметила, что у нас выросла доля продаж готовых квартир от застройщиков.

Николай ГОРНОВ. У вас ипотека с господдержкой когда закончилась?

Ольга ПЕТРОВА. Как и все банки, мы прекратили принимать заявки на кредиты с господдержкой в конце декабря 2016 года. Но кредиты по этим заявкам мы продолжаем выдавать, и они будут выдаваться, я думаю, до конца февраля. Спрос на ипотечные кредиты есть, и мы прогнозируем, что он будет расти. Под этот спрос мы разрабатываем новые ипотечные программы, в том числе для покупателей жилья в новостройках.

Ольга НЕЕЛОВА, управляющий филиалом АО «Банк Жилищного Финансирования» в городе Омске. У нас объем выдачи в 2016 году остался на уровне предыдущего года, поскольку повышенным спросом пользовалась ипотека с господдержкой, а мы на новостройках не специализировались. У нас были квартиры с первичного рынка, но в небольшом объеме. Сегодня мы строящееся жилье тоже не кредитуем, но если у застройщиков уже оформлено право собственности на юрлицо, это такой идеальный вариант, то даем ипотеку по ставке 12%. Еще у нас есть программа кредитования под залог имеющейся в собственности недвижимости, и по этой программе мы выдаем кредиты на разные цели, в том числе на покупку жилья в новостройках, причем не только в Омске, но и в других городах. На 2017 год у нас тоже большие планы, спрос на ипотеку есть, и даже в январе был спрос.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ, директор по ипотеке управления ипотечных продаж ПАО «Банк УРАЛСИБ» (Москва). Наш банк в прошлом году продемонстрировал существенный рост ипотечного портфеля, объем кредитов по всей стране вырос в шесть раз, и мы сегодня делает ставку именно на новостройки. Сейчас у нас минимальная ставка на ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках – 11,25% годовых. Эта ставка по всей России действует, в том числе в Омске. Что касается господдержки, она у нас тоже закончилась в декабре прошлого года, но при этом до 31 января мы принимали заявки на кредиты по ставке 10,8% и будем выдавать эти кредиты до 1 апреля. Что касается застройщиков, то в 2017 году у нас планируется пилотный проект «Ипотечные каникулы», который точно увеличит воронку продаж. Мы его в Москве уже запустили, и через месяц он заработает по всей стране. В чем смысл новой программы? Те люди, которые снимают квартиру, они не могут зачастую позволить себе еще и ипотеку. Мы предлагаем им вариант, при котором они на первых годах могут уменьшить ипотечный платеж в два раза. Через два года их квартира достраивается, они переезжают и уже не платят аренду.

Николай ГОРНОВ. По вашей статистике, есть какие-то отличия заемщиков и рынка недвижимости Омской области от других регионов страны?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. По нашим оценкам, Омск – это такой среднестатистический город России. Если всю страну разделить пополам, условно говоря, то разделителем будет Омск. Мы наблюдаем в Омске среднюю зарплату, как в среднем по России, мы видим в Омске среднее по стране количество ипотечных сделок, портрет заемщика в Омске – молодая семья, где супруги в возрасте от 32 до 37 лет, у которых в среднем от одного до двух детей, и они используют в качестве первоначального взноса материнский капитал. Собственно, не надо даже заказывать статистических исследований, можно просто взять Омск и сразу будет понятно, что в России происходит.

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель директора Омского филиала АО «ГАЗПРОМБАНК» в городе Новосибирске. У нас в прошлом году по Омской области выдача ипотеки выросла  на 290%. Но это не потому, конечно, что мы прорыв какой-то совершили, это сказался эффект низкой базы. На текущий 2017 год мы также смотрим позитивно, планируем увеличить выдачу еще на 170%. Наши процентные ставки на сегодняшний день – от 10% до 13%. Доля новостроек во всем портфеле ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оказалась  небольшой, к сожалению, порядка 25%. Судя по тому, что прогнозируется снижение объемов строительства по закону 214-ФЗ о долевом участии, доля квартир в новостройках в нашем портфеле будет снижаться еще.

Будет ли дефицит новостроек?

Николай ГОРНОВ. Получается странная картина – у большинства банков с ипотекой все в порядке, она даже растет, а омский рынок недвижимости при этом стагнирует и падает…

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Первый момент я хотел бы отметить по поводу цен. Когда цены на жилье в новостройках выше, чем на вторичном рынке – это как раз нормально, на мой взгляд, хотя дешевеет «вторичка» не везде, и если смотреть «среднюю температуру по больнице», то квадратные метры в новостройках все еще дешевле. Разница в цене – примерно 4 тысячи рублей. А за то, что ипотека на вторичном рынке стала дешевле, чем на первичном, за это большое спасибо всему банковскому сектору, потому что без продаж на вторичном рынке не может существовать и первичный рынок. Второй момент – я рад, что почти все банки приросли по ипотечному портфелю, в том числе Газпромбанк. Третий момент – изменения в законе 214-ФЗ, из-за которых этот закон в городе Омске умрет, скорей всего, на 90%. Это как минимум. На рынке строительства жилья останутся либо крупные предприятия с большими оборотными средствами, которые могут себе позволить строить и вводить дома за свой счет, а потом уже реализовать готовые квартиры, либо застройщики, которые будут строить жилье по схеме ЖСК, к которой банки относятся с осторожностью. Доля первичного рынка, скорей всего, упадет. Застройщикам, многие из которых уже исчерпали свои резервы, остается только один вариант – выживать и ждать, когда изменится ситуация на рынке и начнется подъем. Скорей всего в этом году вырастет количество долгостроя. Если говорить о наших позитивных ожиданиях, мы ждем снижения ключевой ставки. Такая задача уже стоит перед правительством, а если ключевая ставка будет падать, то, соответственно, будут снижаться и ипотечные ставки, и кредиты в этом году могут оказаться в районе 10,5% и на первичный, и на вторичный рынок.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Закон о долевом участии умер, это факт. В этом году последние дома по 214-ФЗ будут сдаваться, а в следующем году уже не будет ни одного. Мы уже тоже перешли на продажи готового жилья: вводим дом, оформляем право собственности на квартиры и продаем. На наш взгляд, это единственная сегодня реальная схема работы с новостройками.

Николай ГОРНОВ. А какой сегодня процент ипотечных продаж у группы компаний «Стройбетон»? Действительно до 100% может дойти, как говорят представители банков?

Владимир ГРИНЕВ. По последним подсчетам, у нас ипотечных покупателей порядка 80 – 85%. Причем оставшиеся 15 – 20% покупателей – это люди, которые продали свое жилье на вторичном рынке, а покупатели этого жилья тоже воспользовались ипотечными кредитами. Конечно, застройщики сильно зависят от ипотеки, с этим бессмысленно спорить. И от помощи государства зависят, и от наличия различных государственных программ, таких как расселение аварийного жилья, жилищные сертификаты военнослужащим, ветеранам и так далее.

Юлия АБРАМОВА. А можно задать вопрос застройщикам? Почему вы считаете, что будет дефицит жилья на первичном рынке?

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». Потому что рынок сегодня не затоварен абсолютно. По нашей оценке, сегодня на первичном рынке представлено 3 166 оферт. Рынок легко поглотит это количество, тем более что объемы вводимого жилья в 2017 – 2018 годах будут уменьшаться.

Юлия АБРАМОВА. А есть данные, сколько хотя бы примерно квартир от застройщиков продается за месяц?

Максим РЕПИН. Точных данных о продажах застройщиков у нас нет. Таких баз нет в принципе. Я знаю единственный пример, когда в Екатеринбурге аналитики попытались объединить информацию о продажах застройщиков, да и то не всех, им удалось охватить только 60% рынка.

Юлия АБРАМОВА. Я это к тому спрашивала, что по нашим подсчетам на первичном рынке дефицит не предвидится. На сегодняшний день объектов на первичном рынке выставлено на продажу даже больше, чем на вторичном. По нашим оценкам, на первичном рынке – порядка 4,5 тысячи квартир. По другим оценкам – 4,3 тысячи. И сюда еще не входят квартиры, выставленные на продажу застройщиками, которые на сегодняшний день не аккредитованы банками. В месяц, по нашим подсчетам, в Омске продается в среднем 150 квартир в новостройках, и если сопоставить количество продаваемых квартир с общим объемом квартир на рынке, то нетрудно подсчитать, что эти запасы будут продаваться не менее двух лет.

Игорь ХАРТМАН, генеральный директор «Завод ЖБИ № 7». А можно вопрос к банкам? Готовы ли банки работать сегодня с ЖСК?

Юлия АБРАМОВА. Некоторое время мы не работали с ЖСК и объявляли об этом открыто, причина была в том, что мы переходили на другое программное обеспечение, но с осени прошлого года опять работаем. Разумеется, с ЖСК нам работать сложнее, чем с застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ или реализуют готовое жилье. Если клиент приобретает квартиру в строящемся доме по схеме ЖСК, то мы выдаем кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Ольга ПЕТРОВА. Мы принимаем в качестве обеспечения и жилье третьих лиц – бабушек, дедушек и так далее.

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Работа с ЖСК – это работа не с документами, с помощью которых оформляется сделка, а непосредственно с застройщиком. Оцениваются риски именно застройщика. Если он имеет за спиной многолетний опыт работы – это один вариант. А если заложил первый дом – другой вариант.

Игорь ХАРТМАН. Продолжение того же вопроса. Что нужно сделать застройщику, чтобы банки стали ему доверять?

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Иметь успешно построенные и сданные объекты. Для Омска – не менее 60 тысяч квадратных метров жилья.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. В сложившейся экономической ситуации банки вынуждены будут работать с застройщиками и по ЖСК. Но в 2017 году, я думаю, этот вопрос еще не будет так уж сильно актуален. В текущем году еще будут сдаваться дома, которые строились в рамках законодательства о долевом участии. А в 2018 году, я думаю, банки придумают способы, как с минимальными рисками кредитовать население для покупки жилья и по схеме ЖСК.

Николай ГОРНОВ. А ставки когда будут снижаться?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. Банки часто демонизируют, а на самом деле маржа по ипотеке – она сегодня очень маленькая. Банкам во многом выгоднее работать с потребительским кредитованием, чем выдавать ипотечные кредиты. Сравните ключевую ставку и процентные ставки по ипотеке – разница менее одного процента. С учетом рисков, банки сегодня практически ничего на ипотеке не зарабатывают. Тем не менее этот продукт для нас важен, поскольку выстраиваются долгосрочные отношения с клиентами – в среднем  на 7-8 лет, если учитывать досрочное погашение кредитов.

Максим РЕПИН. Позволю себе небольшую ремарку по поводу количества предложений на первичном рынке. Да, сегодня предложения есть, но в ближайшие годы нового жилья будет выходить на рынок намного меньше, и даже если динамика продаж останется на том же уровне – в среднем 150 квартир в месяц, по оценке Сбербанка – на рынке точно будет дефицит, потому что уже сегодня, как уверяют риэлторы, выбирать особо не из чего. Сложности станут очевидными, когда рынок опустится на уровень в две тысячи оферт, к этому времени уже накопится большой отложенный спрос.

Что в перспективе?  

Николай ГОРНОВ. Любопытно узнать планы холдинга «Трест Железобетон». Вы не планируете сокращать количество вводимого жилья?

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ-5 треста Железобетон». Мы строим много, продаем и по договорам долевого участия, и готовое жилье, и начинаем пробовать ЖСК. Понимая, что с января 2017 года будет проблематично продавать жилье по договорам долевого участия, мы пытаемся опередить ситуацию. И я соглашусь с уже высказанным мнением, что главное для покупателей – репутация застройщика. Если застройщика знают как надежного, если он сдает дома вовремя, то покупатели у него будут. А с банками мы готовы работать с любыми. И строить мы намерены  в прежних объемах, ничего сокращать не планируем. У нас много новых перспективных проектов.

Юлия АБРАМОВА. Понятно, что вы не будете останавливать объекты, которые вы уже начали. А будут ли у вас в 2017 году новые площадки?

Валерия ЖИГАДЛО. Наша новая площадка – апарт-отель «Маршал», мы зашли на этот объект буквально два месяца назад. Это большой 14-этажный дом в границах улиц Маршала Жукова и Бульварной, необычный для Омска проект, сейчас мы на третьем этаже. Еще мы сейчас достраиваем долгострой на улице Малиновского, и на улице Волгоградской у нас есть большая площадка, и на улице Транссибирской. Мы смотрим в будущее оптимистично.

Николай ГОРНОВ. Тогда я совсем запутался. Банки выдают ипотеку, объем ипотеки вырос и будет расти в 2017 году, как заверяет нас первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ, крупные застройщики не планируют снижать темпы строительства, а рынок недвижимости почему-то стагнирует. Разве ипотека – не драйвер рынка?

Максим РЕПИН. Суть в том, что увеличилось количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки, поэтому объем ипотеки вырос и увеличивалось количество ипотечных сделок в общем объеме продаж у застройщиков, тем не менее общее количество продаж квартир в новостройках не выросло, а снизилось.

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы за два года приросли на 25% по ипотечным сделкам, но это говорит не о том, что у нас выросло количество сделок по продаже, а о том, что у людей практически закончились сбережения. Причем я говорю о сбережениях в целом, а не только о тех, которые могут пойти на рынок недвижимости. Что дальше? Прироста рабочих мест в городе не наблюдается, реальные доходы у омичей не растут. Да, рост ипотеки будет, но рано или поздно количество ипотечных сделок достигнет 100%, и тогда весь рынок просто встанет. Люди закредитуются, а вторую ипотеку у нас в стране не дают.

Николай ГОРНОВ. А что, кроме ипотеки нет других эффективных инструментов, которые бы позволили финансировать строительство жилья? Могут же быть, например, партнерские программы застройщиков и банков, по которым банки будут выделять деньги на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья?

Вячеслав ГУРИНОВ. У нас хватает оборотов, чтобы строить за свои деньги.

Николай ГОРНОВ. Не у всех же хватает. И проекты бывают разные. Вам хватает на жилье эконом-класса, а рынок требует разнообразия…

Вячеслав ГУРИНОВ. Если рассматривать кредитование, банк никогда не предложит ни одному застройщику кредит дешевле, чем ставка по его же ипотечным продуктам. И если на квадратный метр нагрузить еще несколько тысяч рублей кредитной нагрузки, то мы получим цену уже не в 40 тысяч рублей, а 45 тысяч, а по такой цене на сегодняшнем падающем рынке квартиры вообще никто не будет покупать. Все покупатели, кто рассматривал потенциально новостройки, переориентируются на вторичное жилье. Нам придется снижать цену и уходить в минус, и дальше будет стандартная финансовая пирамида. Такие компании и сегодня есть, кто работает по схеме пирамид. Даже не имея кредитов, они уже находятся в ситуации, когда им нужно продать следующий дом, чтобы достроить предыдущий.

Юлия АБРАМОВА. На самом деле доля ипотеки в 80% от общего количества сделок на рынке – это не так уж и много, это здоровая доля. За рубежом доля ипотеки даже выше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Российская ипотека сильно отличается от зарубежной и условиями, и существенно более низкими процентными ставками. Там люди имеют возможность взять не один, а несколько кредитов. В наших реалиях доход у людей настолько низкий, что он не позволяет взять вторую ипотеку.

Максим РЕПИН. Напомню, что нужно разделять два понятия – количество ипотечных сделок при продаже недвижимости и проникновение ипотеки. Уровень закредитованности населения ипотечными кредитами в России достаточно низкий. Ипотека, конечно, играет ключевую роль для рынка, но это не бензин. Ипотека – это стартерная батарея, условно говоря. А чтобы рынок завелся и поехал, нужны собственные доходы населения. И чем они выше, тем лучше будут продажи. Теперь что касается перспектив рынка с точки зрения новых площадок. В Омске земельных участков первого вида разрешенного использования – именно под жилищное строительство – на рынке присутствует очень немного, буквально 20 – 30. В 2014 году, когда рынок был растущий, земля под жилье стоила в среднем 3 900 рублей за квадратный метр. Сейчас, судя по цене земельных участков, инвестиционные ожидания сошли на ноль, и на 1 января 2017 года цена земельных участков под строительство жилья в среднем по Омску упала до 2 900 рублей за квадратный метр. Спрос на землю в Омске упал, из чего можно сделать вывод, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим каких-то новых больших проектов.

Николай ГОРНОВ. И количество застройщиков, насколько я понимаю, будет сильно сокращаться…

Юлия АБРАМОВА. Для сравнения: раньше у Сбербанка было аккредитовано порядка 30 застройщиков, а сейчас порядка 10, которые реально строят и продают. На рынке осталось очень мало покупателей, отсюда и сокращение количества продавцов. Был даже период, когда наши клиенты отказывались от одобренной ипотеки. Говорили: нет, мы немного подождем, у нас сейчас непонятная ситуация с работой.

Николай ГОРНОВ. А есть ли смысл ждать снижения ипотечных ставок и сдвигать свои планы по приобретению жилья?

Юлия АБРАМОВА. Предположим, что ставка снизится на один процент. А что мы увидим на рынке? Как только начнет снижаться ставка, рынок сразу активизируется, и цены пойдут вверх.

Ольга ПЕТРОВА. Именно так и будет. Ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть необходимость. Если устраивает цена на ту квартиру, которую вы выбрали, то берите ипотеку, не ждите, когда снизится ставка и изменятся условия.

Максим РЕПИН. И не будем забывать, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости обязательно вырастет.