Как показывает статистика, несмотря на то, что ипотечный кредит в среднем берется на срок 15 лет, на практике он гасится за 7- 10 лет. То есть, многие гасят кредит досрочно. А зачем? Давайте попробуем разобраться.

Самая распространённая форма платежа по кредиту — аннуитетный платеж. Что он из себя представляет?

Аннуитентный платеж — это оплата основного долга и процентов по кредиту. Причем структура платежа отстроена так, что первые годы мы выплачиваем банку проценты по кредиту и небольшую долю основного долга. В среднем, первую половину срока кредитования мы выплачиваем в значительной доле проценты и только во второй половине срока кредита начинаем активно гасить свой долг. Так, при кредите в 15 лет, первые 7 лет мы отдаем банку бОльшую часть процентов. Таким образом, за весь срок, при кредите на 15 лет, мы выплачиваем, в среднем, сумму, равную сумме кредита, в виде процентов за пользование кредитом. То есть, брали 1 млн. рублей, за 15 лет отдали банку 2 млн. рублей.

Назовем переплаты банку по кредиту стоимостью кредита. Итак, мы видим, что стоимость кредита в среднем составляет 100%  при сроке гашения ипотеки за 15 лет.

Запомните: чем больше срок ипотеки, тем больше стоимость кредита и, соответственно, чем больше кредит, тем больше его стоимость. Вот такая арифметика. Поэтому для каждого, кто берет ипотечный кредит, очень важно правильно уменьшить стоимость кредита.

Уменьшить стоимость кредита можно досрочно его погасив. Но помните: проценты вы платите в первой половине срока, и досрочное гашение нужно делать именно в это время. Это первое правило.

Второе важное правило, — досрочное гашение необходимо делать по сроку, а не по платежу. Многие банки на выбор  предлагают досрочное гашение по сокращению срока платежа или уменьшение самого аннуитетного платежа за тот же срок. Так вот, стоимость кредита значительно уменьшается при сокращении срока платежа. Расчеты показывают, что при взятии кредита 2000 т.р. на 15 лет вам в итоге нужно выплатить 4647т.р., из них 2647т.р. составят проценты по кредиту, то есть стоимость кредита. А если сделать, к примеру, два досрочных гашения по 100 т.р. в первые 3 года, стоимость кредита уменьшается с 2647т.р. до 1736т.р. Таким образом, выплатив досрочно всего 200т.р. вы экономите около 1 млн. рублей.

Как мы видим на примере, досрочное гашение очень выгодно заемщику и уменьшает переплаты банку. Но только в том случае, если оно сделано правильно.

Начальник отдела кредитных программ ООО «АН «Аркада-Стиль»
Попова Наталья Федоровна
Т. 8-3812-790-222
arkada-style.ru

Ипотека уверенно вошла в нашу жизнь. И с каждым годом доля квартир с банковским обременением растет. Эти квартиры также выставляются на продажу и продаются. И это уже не дефолтная недвижимость, как к 2008 г., — ситуации встречаются разные. Наиболее часто встречающиеся — отъезд в другой город или улучшение жилищных условий поэтапно.

Улучшение жилищных условий поэтапно обычно выглядит так: сначала, к примеру, приобретается однокомнатная квартира в ипотеку, затем, через какое-то время, продается, закрывается старый кредит, приобретается другая квартира большей площади, и берется новая ипотека. Такой подход к улучшению жилищных условий уменьшает риски потери квартиры.

Таким образом, наличие квартир с банковским обременением на рынке — это нормально, и они будут всегда, а не только в кризис. Это «чистые» с юридической точки зрения квартиры, проверенные банковскими юристами, но покупателей такие квартиры очень пугают. И справедливо пугают. При продаже такой квартиры на рынке сложилась такая практика: гашение остатка кредита происходит деньгами покупателя.

Каковы в этом случае риски покупателя?

Во-первых, продавец может «передумать» сейчас продавать свою квартиру, а деньги ушли в банк на гашение остатка кредита, и вернуть их уже невозможно. И здесь начинаются длительные судебные разбирательства.

Во-вторых, и это самый распространенный случай, когда после гашения кредита продавец «вдруг» поднимает цену на квартиру, и покупателю эта квартира становится уже не интересной, а деньги ушли на гашение кредита.

В-третьих, форс-мажорные обстоятельства, которые присутствуют, как и риски, во всех сделках. В данном случае сроки получения закладной могут доходить до месяца, а то и больше, следовательно, и риски эти увеличиваются.

Поэтому покупатель так не любит приобретать такие квартиры. Значительной части рисков можно избежать, если, прежде всего, исходить из интересов покупателя. Для этого существует несколько схем купли-продажи. Например, оформление покупки квартиры в банке, где был взят кредит на эту квартиру. Оформление встречной ипотеки со сменой заемщика и закладной – самая безопасная схема.

Мы у себя в компании часто пользуемся еще одной схемой. Это одновременное гашение и оформление договора купли-продажи со сдачей на регистрацию с приостановкой, до поднесения закладной. Защитой покупателя является и гашение кредита со своего счета, с четким пояснением целевого назначения перечисления денежных средств на счет продавца, с указанием конкретного адреса.

Не лишним будет и подстраховаться оформлением доверенности от продавца, как на получение закладной и сдачи ее в Росреестр, так и на продажу квартиры.

Очень важно, чтобы продавец осознавал все риски покупателя и нес ответственность за процесс гашения своего кредита. Из своего опыта могу сказать, что если продавец часть своего кредита будет гасить сам, пусть даже заемными деньгами ( не думаю, что  найти 100-200 т. р. на месяц — большая проблема), он существенно уменьшит риски покупателя. Ситуацию продавца нужно внимательно изучить: где он после продажи собирается жить, хватит ли у него средств приобрести что-то взамен продаваемой квартиры и т.д.

Все это не так просто и требует профессионального подхода. У нашей компании большой опыт в продаже квартир с банковским обременением, и мы готовы помочь вам в решении этих вопросов. Мы ждем вас. С удовольствием ответим на ваши вопросы.

Начальник отдела кредитных программ ООО «АН «Аркада-Стиль»
Попова Наталья Федоровна
Т. 8-3812-790-222
arkada-style.ru

С января 2017 года завершилась программа господдержки при покупке квартир в новостройках, которая просуществовала два года. И что же дальше? Как быть тем, кто не успел?

Спешим успокоить — трагедии никакой нет. Банки, успешно работающие эти годы с новостройками, получили определенный опыт и тесно сработались с застройщиками. Сегодня они готовы запустить и уже предложили рынку свои программы, причем по условиям и процентным ставкам, которые ничуть не хуже федеральной программы с господдержкой. Мы говорим о застройщиках, реализующих свои квартиры в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Можем отметить, что лучшие программы сегодня у Банка УРАЛСИБ и Сбербанка.

У УРАЛСИБа ставка 10,8% при первоначальном взносе от 50% до 20% от цены по договору приобретаемой новостройки, для определенных надежных застройщиков, со сроком до 30 лет, а при первоначальном взносе 10% ставка – 11,5%, это при подтверждении доходов по 2 НДФЛ. Если доход подтверждается справкой по форме банка, то ставка увеличивается на 0,25%. Только нужно помнить, что при первоначальном взносе 10% появляется дополнительная страховка – страхование ответственности. Отметим, что ставка по новостройкам ниже ставки по вторичному рынку.

Сбербанком запущена специальная программа по аккредитованным новостройкам под ставку 11,5%, независимо от срока и первоначального взноса, и по этой программе минимальный первоначальный взнос от 15% от цены новостройки по договору. А мы помним, что по господдержке минимальный первоначальный взнос составлял 20%. При этом форма подтверждения дохода не влияет на ставку по ипотеке. Как показывает практика, проходимость по сумме кредита на сегодня самая высокая у Сбербанка.

Почему банки запустили продукты по новостройкам со ставками ниже ставок по вторичке? Да потому, что новостройка от надежного застройщика является более ликвидным залогом, чем вторичка. Вторичка с каждым годом стареет и падает в цене, тогда как новостройка после сдачи дома резко возрастает в цене и еще лет десять будет самым ликвидным залогом, который в цене только растет, а не падает.

Что касается остальных игроков:  ВТБ-24  запустил программу по новостройкам со ставкой, равной ставке по вторичке -12,6%. Зато у этого банка есть продукт для застройщиков, работающих по ЖСК, где ставка на период строительства на 0,6% выше.

У ОРИКа реализуется программа АИЖК со ставками 12%-12,5%.

И это уже большой прогресс. Вы вспомните, что до господдержки у банков были продукты с повышенной ставкой на инвестиционный период в среднем на 2 пункта, и только после оформления права собственности ставка опускалась на уровень вторички.

Сегодня аналогичный продукт есть в Газпромбанке и РоссельхозБанке, где ставка на период строительства выше на 0,5% и составляет для Газпромбанка 12,25%-13% и 12% — 13,4% для  РоссельхозБанка.

Два года работы с застройщиками по программе господдержки дал опыт и уверенность банкам в нужности и прибыльности этого продукта.

Ну а мы, в свою очередь, готовы вас проконсультировать и определить вместе с Вами, какая программа и в каком банке будет наиболее оптимальной.

 Начальник отдела кредитных программ ООО «АН «Аркада-Стиль»
Попова Наталья Федоровна
Т. 8-3812-790-222
arkada-style.ru