likado.ru » Залоговая недвижимость

Можно ли продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую в ипотеку

admin — Thu, 30 Jan 2025 08:26:22 +0000

В последние годы ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью жизни многих россиян. Люди покупают квартиры, рассчитывая на долгосрочные выплаты, а иногда даже планируют покупку новой недвижимости до того, как полностью погасили старую. Но можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и тут же приобрести новую?

Этот вопрос вызывает немало споров среди потенциальных покупателей и продавцов жилья.

Ипотека – это обязательство перед банком

Когда человек берет ипотеку, он фактически получает право собственности на недвижимость, но она остается под залогом у банка до полного погашения кредита. Это значит, что продажа такой квартиры возможна лишь при согласии кредитора. Однако многие банки готовы пойти навстречу своим клиентам, особенно если они добросовестно выплачивают долг.

Как продать квартиру в ипотеке

Продажа через банк. В этом случае покупатель переводит деньги за квартиру непосредственно банку, который закрывает остаток долга продавца. Оставшиеся средства поступают продавцу после завершения сделки.

Переоформление ипотеки на покупателя. Если новый владелец согласен взять на себя обязательства по выплате оставшегося долга, то ипотека может быть переоформлена на него. Для этого покупателю нужно будет пройти проверку в банке, аналогичную той, которую прошел продавец.

Досрочное погашение кредита. Продавец может найти средства для досрочного закрытия ипотеки, чтобы снять обременение с квартиры и свободно ее продать. Это вариант подходит тем, кто имеет возможность быстро собрать нужную сумму.

Что такое долгосрочное погашение?

Российское законодательство позволяет заемщикам частично или полностью погасить ипотечный кредит раньше установленного срока без штрафов со стороны банков. Досрочное погашение позволяет существенно снизить общую переплату по кредиту, так как проценты начисляются на остаток основного долга. Чем быстрее вы уменьшаете этот остаток, тем меньше платите процентов.

Обычно требуется уведомить банк о намерении досрочно погасить ипотеку заранее, чаще всего за 30 дней до предполагаемой даты платежа. Условия уведомления могут различаться в зависимости от конкретного кредитного договора.

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. Например, вы можете внести дополнительный платеж, превышающий определенный порог, скажем, 10% от остатка задолженности.

При досрочном погашении вы можете выбрать уменьшение суммы ежемесячного платежа либо сокращение срока кредита. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, поэтому стоит внимательно оценить их влияние на ваш бюджет.

Что делать дальше?

После продажи квартиры в ипотеке можно использовать полученные средства для покупки другой недвижимости также в ипотеку. Главное условие – соответствие требованиям нового банка. Важно помнить, что при повторном обращении за кредитом финансовое учреждение будет учитывать вашу платежеспособность, текущие долги и кредитную историю.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке и покупка новой недвижимости в ипотеку вполне возможны, хотя процесс требует тщательной подготовки и согласования с банками.

Источник: https://svoe-selo.ru/

Строй, кто идет: глава ЦБ назвала регионы с перспективой продления льготной ипотеки

admin — Sun, 14 Mar 2021 06:38:44 +0000

В 24 российских регионах льготную ипотеку как антикризисную меру можно было бы продлить, сказала в интервью «Известиям» глава Центробанка Эльвира Набиуллина. В этих субъектах спрос на недвижимость еще не восстановился, поэтому негативного эффекта от меры не будет, пояснила она. Но в большинстве регионов от льготной ипотеки нужно отказываться, поскольку рост цен уже отразился на доступности жилья, считают в ЦБ.

Кроме того, с начала действия программы на 9% выросла доля ипотеки с низким (менее 20%) первоначальным взносом, что в перспективе может обернуться трудностями для заемщиков. Поэтому ЦБ рассматривает возможность нормативно закрепить за должниками, которые не смогут обслуживать обязательства, право самостоятельно продавать жилье.

Частичная пролонгация

В июле должна завершиться программа льготной ипотеки под 6,5% с первоначальным взносом 15% на покупку жилья в новостройках. Ее ввели в пандемию и уже продлевали: изначально планировалось, что мера будет действовать до ноября 2020 года. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно говорила, что эту антикризисную меру нужно сворачивать.

– Считаю важным повторить, что льготная ипотека как антикризисная программа была очень эффективна, она позволила поддержать в этот период и людей, и строителей. Но здесь наша позиция не изменилась: как антикризисная программа она должна быть свернута. Уже появились негативные эффекты: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен – мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья, – сказала Эльвира Набиуллина в интервью «Известиям».

Но существуют субъекты, где спрос не полностью восстановился, поэтому существенного роста цен не было, указала глава ЦБ.

– Уровень потенциального предложения на первичном рынке жилья в таких регионах выше, чем в среднем по России, что отражает значительный объем жилья, доступный к реализации на фоне недостаточно высокого спроса, – заявила Эльвира Набиуллина. – В таких регионах как антикризисную меру льготную ипотеку можно было бы продлить.

По расчетам регулятора, есть 24 субъекта, в которых можно было бы продлить программы льготной ипотеки без негативных эффектов. Это Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области, сказала Эльвира Набиуллина.

Программа с господдержкой должна быть направлена на решение социальных задач, поэтому вполне логичным видится смещение льготной ипотеки в регионы, где спрос на новостройки не так велик, как в столицах, отметила профессор кафедры «Финансы и цены» РЭУ имени Г.В. Плеханова Юлия Финогенова.

– Это объясняется более низкими доходами населения. И именно в этих регионах должна реализоваться возможность стимулирования спроса на жилье, при условии что цены на квадратные метры не станут существенно повышаться, – сказала эксперт.

Даже ставка в 6,5% для этих субъектов является высокой и неподъемной для людей, большая часть доходов которых уходит на еду, добавила она. Поэтому показатель нужно снижать еще, уверена Юлия Финогенова.

Есть регионы, где льготную ипотеку продлевать рискованно с точки зрения доступности жилья, считают в ЦБ. Это, например, Москва и область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодарский край. Так, в столицах в среднем квадратный метр подорожал на треть.

– В этих регионах было реализовано около 54% всех льготных программ. На наш взгляд, здесь уже нельзя говорить об антикризисной роли льготной ипотеки, – подчеркнула Эльвира Набиуллина.

Но регулятор не против льготных программ в целом, если речь о постоянных таргетированных программах для молодых семей или специалистов, добавила глава ЦБ.

Избавиться от бремени

На первичном рынке, где действует программа льготного кредитования, доля ипотеки с низким первоначальным взносом менее 20% увеличилась до 42% к концу 2020 года, отметила Эльвира Набиуллина. До введения антикризисной меры в I квартале 2020 года таких займов было 33%.

– Первоначальный взнос – один из показателей кредитоспособности, будущей платежной дисциплины заемщика. Но всё будет зависеть от скорости восстановления экономики, доходов населения и их стабильности. Надеюсь, что ухудшения кредитных портфелей банков не произойдет. Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски пузырей ни для отдельных граждан, ни для большого количества заемщиков, – подчеркнула глава ЦБ.

Количество сделок по продаже залоговых квартир за три года выросло на 15%, зафиксировали в компании «Миэль». Конечно, это не всегда сделки, совершенные из-за трудной ситуации, которая не позволяет заемщикам обслуживать обязательства по ипотеке. Но со временем численность таких людей может расти.

При этом продажа жилья, находящегося в залоге у банка, сейчас происходит в случае обращения взыскания только через публичные торги или аукцион. При этом должник обязан еще оплатить услуги организаторов торгов, исполнительные сборы, услуги оценщиков, напомнила Юлия Финогенова. Расходы на это могут достигать 10% от стоимости квартиры, сказала она. При этом не факт, что на торгах жилье будет реализовано по лучшей цене.

В редких случаях банки идут навстречу заемщикам и разрешают самостоятельно найти покупателей.

– Фактически получается трехсторонняя сделка. Заемщик обращается в банк за разрешением на продажу, получает его, находит покупателя, заключает с ним договор займа с поручительством, то есть как бы берет взаймы и погашает кредит. Подобная схема позволяет не только избавиться от обязательств, но и компенсировать предыдущие затраты, – пояснил научный сотрудник Института региональных проблем Дмитрий Журавлев.

С учетом роста цен на руках у гражданина могут даже остаться дополнительные средства. Эта схема выгодна и банку, который избавляется от хлопот с непрофильным активом.

В ЦБ поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиком недвижимости, находящейся в залоге у банка, сообщила Эльвира Набиуллина.

– В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами, – сказала она.

Но идея требует проработки: важно, чтобы механизм, заложенный в нормативе, обеспечил право гражданина на такую опцию, но кредитные организации не навязывали должникам продажу, подчеркнула глава ЦБ.

Источник: https://iz.ru

Игорь Жигунов: Какие изменения будут влиять на ипотечный рынок и как в новых условиях работать эффективно

admin — Wed, 05 Feb 2020 18:01:37 +0000

Бизнес 2020 года будет учитывать ряд инфраструктурных и законодательных изменений на рынке.

Во-первых, активный переход на электронный документооборот, регистрацию ипотечных кредитных сделок, внедрение законодательства «Об электронном нотариате» (скоро мы об этом расскажем подробнее). Это позволит снизить операционные расходы банков, уровень рисков при проведении и регистрации сделок, упростит работу с «межрегиональными» сделками и увеличит их объем на рынке РФ.

Во-вторых, будет перераспределен ресурс на рынке, доля «игроков», поменяется модель бизнеса в том числе кредиторов при работе с новостройками в рамках правил эскроу, что также приведет к переделу рынка.

В-третьих, модель бизнеса будет учитывать критерии и меняющиеся нормативные акты регулятора в том числе по долговой нагрузке заемщика и оценке его доходов.

В-четвертых, вступившие с 2020 года в силу изменения в гражданское законодательство относительно «добросовестного приобретателя» внесут изменения не только в «правовую судьбу» сделок, но и повлияют на расчет налоговой базы (налог на имущество, налог на доход при продаже жилья).

В-пятых, активное развитие программ социальной поддержки приобретения жилья и ипотечного кредитования населения с 2020 года также придаст динамику рынку регионов (к примеру, уже скоро в рамках поручения Президента РФ, при разработке необходимо нормативной базы можно будет получать российским семьям с 3-мя и более детьми более 1 млн.руб материнского капитала, и это еще без учета региональных программ, которые в 2020 году также «расширены»).

Еще одним трендом 2020 года станет развитие залоговых программ на консолидацию кредитной задолженности населения (объединения нескольких кредитов в один по меньшей ставке). Показатель долговой нагрузки в российских семьях вырос за последние три года в разы. И одним из самых дешевых и доступных вариантов становится объединение долгов – потребкредиты, карты, товарные кредиты – в один под залог недвижимости. Это позволит семьям снизить платежи в разы и долговую нагрузку на бюджет, а также платить не нескольким банкам сразу, а лишь одному (кстати, впоследствии еще есть шанс рефинансировать кредит если ставки будут снижаться далее).

С 2020 году целый ряд «новаций» в сфере кредитования и рынка недвижимости уже начали оказывать влияние на работу риэлторов, брокеров, банков и самих потребителей. Подробнее об этом мы также скоро расскажем в одном из материалов.

Основная информация о Национальной Фабрике Ипотеки:

- специализированный оператор российского ипотечного рынка www.ipoteka24.ru

- входит в Группу Компаний «РЕГИОН» www.region.ru

- реализует онлайн-технологии в ипотечном бизнесе и программы более чем в 60 городах РФ

- награжден дипломами «Инновационные технологии и сервисы для участников рынка ипотечного кредитования» (Санкт-Петербург), «Лидеры ипотечного рынка» (Казань), «Эффективный партнерский сервис и межрегиональные программы» (Санкт-Петербург), Диплом Международного жилищного Конгресса в номинации «Эффективный партнерский сервис и межрегиональные программы 2019»

- программы ипотечного кредитования и взаимодействия с участниками рынка реализуются «Национальной Фабрикой Ипотеки» совместно с АО КБ «РУСНАРБАНК» (Лицензия ЦБ РФ № 3403 от 13.01.2016)

Источник: https://ipoteka24.ru

У омичей за долги отобрали 173 квартиры

admin — Mon, 30 Sep 2019 18:25:46 +0000

Судебные приставы отчитались о должниках за 2019 года. Оказалось, что у омичей, не плативших по долгам отобрали имущества на 1,25 миллиарда рублей. В это имущество входила недвижимость, оборудование и транспортные средства.

– Так, с начала года обращено взыскание на заложенное – как движимое, так и недвижимое – имущество жителей Омской области на сумму свыше 650 млн. рублей в рамках 287 исполнительных производств. Из них в 173 случаях производился арест квартир по решению суда в счет погашения долгов перед банками. Общая стоимость квартир превысила 240 млн. рублей, – сообщили в УФССП России по Омской области.

Всего приставы за год насчитали 6826 исполнительных производств с конфискацией имущества. В среднем, арест имущества применяется в отношении каждого 76 должника. Арестованное имущество продается на аукционе, а деньги с продажи идут в счет погашения долга. Также если стоимость имущества не превышает 30 тысяч рублей, то собственник может продать его сам, а деньги выплатить в качестве долга.

Источник: https://www.kp.ru/