Мошенники, – нередко талантливые личности, которые могут применить свои способности в присвоении чужой недвижимости, даже с учетом современного электронно-технического прогресса. Как известно, в последние годы, всех нас стала радовать оперативная сдача продавцом и покупателем договора купли-продажи в Росреестр путем применения электронной подписи. Такая форма подачи документов, минуя традиционные очереди в МФЦ, гарантировала быстрый прием и оперативную регистрацию перехода права собственности к покупателю (от 1 до 3 дней), в отличие от традиционных часто затягивающих 9 рабочих дней.

На фоне радости от такой заметной экономии сроков оформления документов, российское сообщество недавно узнало историю гражданина, лишившегося квартиры, которая оказалась проданной без его ведома, с использованием якобы его, электронной подписи. Стало страшно, что такая же участь с последующими судами за защиту своего права собственности, может постигнуть каждого.

Законодатель сработал оперативно: с 13 августа 2019 г. вступил в силу Закон №286-ФЗ «О внесении изменений в Закон «О государственной регистрации недвижимости». Поправка заключается в том, что Росреестр теперь имеет право проводить регистрационные действия по смене собственника недвижимости с документами, поступившими в электронном виде и подписанные электронной подписью продавца и покупателя только при соблюдении условия.

Таковым защищающим гражданина условием является наличие в Росреестре поданного и подписанного собственноручно в бумажном, а не электронном виде заявления, разрешающего совершать регистрационные действия, которые будут поступать с его электронной подписью в дальнейшем.

Подача такого заявления по факту удлиняет процесс регистрации документов, потому что электронной сделке должна предшествовать подача заявления в бумажном виде, которое рассматривается до 5 рабочих дней.

Значит ли, что от чего ушли к тому и вернулись – длительным срокам подачи и регистрации документов? Какова тогда целесообразность электронной подачи документов?

Нет. Без персонального визита в Росреестр с целью подачи заявления от гражданина, могут работать по прежнему: 1) нотариусы 2) кредитные организации 3)организации, применяющие электронные подписи, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан федеральным государственным бюджетным учреждением, предусмотренным законом.

Нотариусы и банки указаны в этом списке, по той причине, что личность продавцов и покупателей они устанавливают непосредственно при совершении сделок и сами заинтересованы в законности оформляемых ими сделок под страхом имущественной ответственности (договоры купли, кредитные договоры и тп).

И совершенно нечего опасаться гражданам, которые никуда не торопятся и совершают сделки в традиционной форме, подписывая договор купли-продажи своей «живой», а не электронной подписью и сдавая его всем составом участников, непосредственно в Многофункциональный центр по предварительной записи или несколько хлопотнее в порядке живой очереди.

Там, где ситуация требует более оперативного подхода, нужно детальнее проработать схему безопасных расчетов и иных условий сделки с учетом действующего законодательства и опыта, подсказанного судебной практикой.

Елена Поперечная, начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль»

В то время как участники сделок июня текущего года охнули от второй законодательной волны, внесшей поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», большинство собственников и покупателей недвижимости по прежнему еще не догадываются какими расходами для них обойдется оформление договоров с недвижимостью после 2 июня 2016 года.

Двумя законодательными поправками от 29 декабря 2015г. и от 2 июня 2016г. правотворец ввел для населения стран обязательное нотариальное удостоверение практически всех сделок с недвижимостью. К этому известию и предстоящему потоку сделок методически оказались не готовы даже многие нотариусы.

Официальные сайты федеральной и региональной нотариальной палат до сих содержат сведения о возможности совершения сделок в простой письменной форме, однако, по факту Управление Росреестра возвращает участников сделок исправлять не прошедшие нотариального удостоверения сделки.

Под новый год в ранг «обязательные нотариальные сделки» под флагом соблюдения законных прав и интересов сособственников при продаже долей попали:
1) договоры продажи долей в праве собственности на жилые и нежилые помещения третьим лицам (не сособственнику);
2) договоры по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему;
3) ограниченно дееспособному и 4)на условиях доверительного управления;
4 )договоры по продаже земельных долей.

Кроме того, с вышеуказанной даты супруги утратили возможность без расходов на нотариуса в простой письменной форме договориться о разделе совместно нажитого имущества.Теперь СОГЛАШЕНИЯ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Чуть позднее реактивно вступившим в силу (без всякого подготовительного или переходного периода) Законом РФ №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., формулировка «сделки по продаже долей третьему лицу» превратилась в «сделки по отчуждению долей», что в переводе означает с учетом контекстной фразы на сегодняшний день все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Следовательно, если вы решили ПРОДАТЬ, ПОДАРИТЬ, ОБМЕНЯТЬ свою долю как постороннему, так и сособственнику, так и самому близкому родственнику, или в целом продать квартиру, принадлежащую более, чем одному лицу  — сделка будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

До 2 июня 2016 г. это можно было сделать в виде составления договора в простой письменной форме у любого юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости в среднем от 800 до 1 500 рублей, то после указанной даты за составленный и удостоверенный нотариусом договор купли-продажи недвижимости за нотариальное действие нужно оплатить 0,5% от суммы договора, но не меньше, чем от кадастровой стоимости плюс оплата технической работы (3 тыс. рублей). Например, за договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности более одного лица, при цене 2 млн. рублей нужно заплатить 13 тысяч рублей.

Под серьезные расходы попали супруги, использовавшие в приобретении недвижимости материнский капитал, теперь, чтобы выделить доли детям, также придется идти к нотариусу, который определит доли каждого из супругов и распределит часть в пользу детей. При стоимости квартиры в 2 млн. рублей расходная часть также составит 13 тысяч рублей, если после этого последует продажа этой квартиры, то нужно приготовить еще раз 13 тысяч рублей.

Случаи-исключения сделок, не попавших под обязательное нотариальное удостоверение:
1) недвижимость, подлежащая отчуждению, принадлежит ОДНОМУ собственнику и продается целиком, а не по долям;
2) недвижимость принадлежит супругам на праве ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕНННОСТИ (без выдела долей, у них одно свидетельство на двоих);
3) договоры аренды недвижимости;
4) договоры долевого участия, уступки с застройщиком;
5) договоры паенакопления с ЖСК и некоторые другие мало распространенные среди физических лиц сделки.

Из хорошего:
1) нотариус способен в силу своих полномочий разъяснить значение совершаемой сделки и высказаться о дееспособности участника сделки. Это миссия нотариуса важна, в частности в случае совершения сделки с престарелым или с подозрительным по адекватности продавцом или покупателем;
2) сделка, совершенная нотариусом регистрируется за 3 дня, а не за стандартные 10 рабочих дней и не подвергается отдельной правовой экспертизе государственных регистраторов;
3) нотариус несет ответственность по сделке своим имуществом (как оно будет на деле покажет судебная практика).

Из минусов:
1)существенная расходная часть сделки – 13-20 тыс. рублей;
2)документы, необходимые для совершения сделки, за исключением выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта граждане будут по прежнему будут собирать сами. Сам нотариус никуда не ходит, потому действовать придется либо самому, либо с помощью привлеченных юристов, которые будут вносить корректировки в типовой договор нотариуса с учетом конкретных интересов сторон (а энтузиазм в этой части присутствует далеко не у каждого нотариуса) и риэлторов, непосредственно, занимающихся решением жилищных задач людей (продажа, встречное приобретение,подбор, кредитование и пр.).

Итак, вздох облегчения после прочтения этой статьи наверняка возник только у единоличных собственников недвижимости, так как для них по прежнему сохраняется простая письменная форма договора купли-продажи и все указанные расходы не для них.

Тем кто, еще собирается покупать недвижимость на короткий срок, возможно прочитанная информация —  повод для принятия решения о включении в свидетельство о праве собственности только одного из супругов, либо установление совместной собственности (без определения конкретных долей), как уход от нотариальных расходов, которые будут при последующей продаже.

Автор: Елена Поперечная,
Начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль»