Собравшиеся получили исчерпывающую информацию из первых уст о реализуемых застройщиками проектах в текущем году и о планах на ближайшие годы.

Стоит отметить, что интерес к мероприятию проявили и представители страховых компаний и банков.

Модератором встречи выступил Иван Чанчилов (АО «Альфа-Банк»).

Алёна Бодягина, руководитель направления по работе с агентствами недвижимости ЖК «Снегири» (ГК «DOGMA») поделилась информацией о ходе строительства домов 1 очереди и о действующих на сегодняшний день программах, обозначив при этом социальные аспекты реализуемого проекта.

Владимир Гринев, директор ООО «Сибирское Бюро Новостроек» рассказал о реализуемых в 2026 году проектах ГК «Стройбетон», в числе которых ЖК «Новый Амур», ЖК «Сады Наука», ЖК «Гармония», а также обратил внимание участников встречи на имеющиеся в продаже квартиры в ЖК «Золотой парус».

Вячеслав Кравченко, коммерческий директор ООО «СЗ «Сибградстрой Инвест» сделал акцент на основной проект компании – Парк-квартал «Королев», на продаже в котором четыре корпуса и готовится еще два. Всего в проекте будет семь корпусов: в этом году планируется сдать три. Кроме того, многих заинтересовала озвученная информация о текущей ситуации с проектом на бывшей территории Сибзавода.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс» кратко прошелся по реализуемым проектам АО СЗ «ЗСЖБ №6»: ЖК «Регата», домах на проспекте Королёва, Набережной Тухачевского, 18, к.2 и Шебалдина, 35, а также о перспективах ЖК «Академический».

Кроме того, Вячеслав Гуринов, подлил масла в огонь, выступив с критикой работы некоторых агентств недвижимости. В результате чего развернулась весьма оживленная полемика, в том числе и по вопросам отсутствия единых стандартов в работе риэлторов.

Вопрос был поднят. Мяч, как говорится, теперь на стороне риэлторского сообщества.

Фото Александра Катаева

Модерировала дискуссию Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ». Записала обозреватель Анастасия ПАВЛОВА.

Про итоги

– Предлагаю коротко подвести итоги 2024 года и сформулировать ожидания от 2025-го.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс»: Первая половина 2024 года прошла хорошо, а вторая хуже – не так хорошо, как хотелось бы. Если сравнивать с 2023 годом, в 2024-м было не все так красиво, плюс подстава от банков… Ожидания от года не совпали с реальностью примерно процентов на 15.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское бюро новостроек»: Присоединюсь. Первое полугодие 2024-го действительно шло по плану и по продажам, и по вводам. Потом начались приключения, которые от нас не зависят. Мы постарались немножко к ситуации приноровиться: чуть-чуть изменили свою работу с агентствами, с банками, стали более гибкими, не такими жесткими, как раньше.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград»: С точки зрения деятельности компании год прошел прекрасно: все, что наметили, все сделали. Сдали значимый объект – школу в Кузьминках. Справились в короткие сроки с очень сложным объектом – брошенным домом на Московке для переселенцев из аварийного жилья. Что касается продаж, то здесь соглашусь с коллегами, но это объективные причины, от них никуда не деться.

Владимир ГАВРИЛЕНКО, учредитель ГК MININGHOUSE: В области ИЖС у нас активный рост. Большое достижение в том году: начали блокированную застройку. Себестоимость квадратного метра выходит намного дешевле. Честно говоря, бизнесу надо сказать спасибо, что государство вообще думает о нас. Мы забываем, что раньше не было госпрограмм. Будем приспосабливаться.

– А что скажут риэлторы?

Татьяна ДЕЛЬ, директор АН «ТандемТ»: 2024 год оказался лучше, чем мы ожидали. Первое полугодие, как говорят наши партнеры, было неплохим за счет господдержки. После первого июля был немножечко провал, но тем не менее мы находили возможности для того, чтобы и ИЖС продавать, и многоквартирные дома. К концу года – спасибо определенным банкам, которые продумали субсидированные ипотеки – активно реализовывали вторичное жилье. Это позволило нашему агентству выйти в топ по продажам вторички на рынке. Когда мы формировали планы на 2024 год, честно скажу, я была уверена, что будет гораздо сложнее. Под конец года в связи со сдачей новостроек многие застройщики начали платить комиссию, гораздо проще стало с ними работать. Огромная заслуга федеральных компаний в том, что они позволяют нам, агентам, риэлторам зарабатывать. Они очень гибкие. Соглашусь с Владимиром ГАВРИЛЕНКО в том, что много-много лет госпрограмм, ипотечной поддержки не было. Но несмотря на то, что 2024 год был сложным, продукты на нашем рынке были, было с чем работать, что предлагать.

Надежда САСАКИНА, директор АН «Город Солнца»: Во многом соглашусь с Татьяной, действительно, до первого июля у нас было много выдач, связанных с государственными программами. В тот период в нашем агентстве недвижимости прошло много сделок по индивидуальному жилищному строительству. По вторичному рынку было много обращений граждан с жилищными сертификатами, такие, как: переселение из ветхого жилья, для граждан, относящихся к категории вынужденных переселенцев, для детей-сирот, достигших совершеннолетнего возраста и сертификаты, связанные с паводком в Омской области.

Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: Реальность фактически полностью совпала с моими ожиданиями. Разве что ожидал немножко меньшей просадки в новостройках, оплата комиссии при выдаче семейной ипотеке, на мой взгляд, шагнула за пределы принятия клиентами разумности цены. Но я думаю, эта ситуация полностью исчезнет: у застройщиков не будет возможности платить комиссии банкам. Понятно, что с отменой льготной ипотеки просядут новостройки. Естественно, просядет и вторичка, потому что ряд людей продает свое жилье для того, чтобы, воспользовавшись ипотекой, купить новостройку. То есть они просто ушли в отложенный спрос и придут в агентства, когда ситуация изменится. Основное количество сделок второго полугодия 2024 года были до четырех миллионов рублей. В принципе это реалистичная задача для работающей семьи – собрать такую сумму в прогнозируемые сроки, чтобы не пользоваться кредитными продуктами, поскольку текущая ипотечная ставка просто заградительная. Отмена льготной ипотеки, по моим ощущениям, привела к уменьшению активности на рынке процентов на 25-30. Лично мы диверсифицировались за счет мелких сделок, сопровождения, юридических услуг, коммерческой недвижимости. Сегмент ИЖС показал достаточно интенсивный рост в цене с сентября-октября по причине ожидаемой отставки сельской ипотеки. Не скажу, что я рад итогам 2024 года: конечно, потерять активность 30% рынка – это печально, но в целом все прошло, как и было спрогнозировано.

Евгений МИТЯСОВ, зам директора АН «РИЭЛТКОНСАЛТ»: Думаю, 2024 год сложился непросто для всех участников рынка. Хорошая динамика первого полугодия 2024 года позволила нам, с учетом сложившегося негативного сценария по рынку недвижимости во втором полугодии, в целом достичь целевых показателей по итогам прошедшего года. При этом изменения рыночной конъюнктуры поспособствовали проведению аудита и последующей оптимизации как внутренних бизнес-процессов, так и процессов взаимодействия с внешними контрагентами, клиентами, партнерами. В отношении рынка недвижимости мы продолжаем наблюдать негативный тренд по сокращению доли ипотечных сделок в портфеле, снижению количества и сумм ипотечных кредитов, выдаваемых банка-ми. Также мы наблюдаем значительное смещение спроса в сторону покупки объектов вторичной недвижимости со стоимостью до четырех миллионов рублей, снижение по рынку средней суммы сделки по договорам купли-продажи. В сложившихся на данный момент условиях мы прогнозируем дальнейшее сокращение рынка, при этом не наблюдаем маркеров, позволяющих рассчитывать на снижение стоимости недвижимости ни на рынке новостроек, ни на рынке вторичной и загородной недвижимости. В сложившихся условиях тенденция к сокращению спроса может наблюдаться в течение всего 2025 года.

– Насколько рынок сданного жилья просел в 2024 году?

Владимир ГРИНЕВ: Он практически не просел, потому что дома, которые сдавались в 2024 году, начинали строиться в 2023-м. А вот в 2025-м будет просадка процентов на 30, может, даже на 40.

– Но вы же не стали сдавать свои уже построенные дома в Амуре.

Владимир ГРИНЕВ: Сдать-то можно, вопрос в продажах. В двух домах осталось немного квартир и рядом стоит полностью готовый третий. Сдам я его и получу частичные продажи во всех трех. Зачем мне это надо?

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас больше потеряем на госпошлинах. Раньше на 100 квартир платили 2,2 млн, а теперь будем 4,4 млн.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: А мы работаем по договорам долевого участия, нам, наоборот, выгоднее сдавать раньше срока. Один дом сдали на шесть месяцев раньше, второй – на девять. Потому что нам нужно деньги быстрее получить. Мы бы сдали и третий дом, просто специалистов не хватает – перебрасывали их на строительство школы и достройку дома на Московке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если мы говорим про перспективы 2025-го, просадка на полгода будет минимум. С первого февраля не выдавалось ни одного разрешения на строительство, только ближе к сентябрю ситуация изменилась. Вот и считайте, все это время никто даже не начинал в городе новые проекты.

Про кадры и рост цен

– Кстати, про специалистов. Нехватка кадров усугубляется по отношению к прошлому году или находится в той же поре?

Владимир ГРИНЕВ: Усугубляется. Надо сказать спасибо федералам, которым по долевому участию дома приходится строить и сдавать. Соответственно, они вынуждены работникам платить больше, чем мы.

Вячеслав ГУРИНОВ: И спасибо им за то, что подняли цену за квадрат в Омске.

– Кстати, как сейчас объективно выглядит рост квадратного метра? Как дорожают стройматериалы, рабочая сила? Инфраструктурный сбор, опять же.

Вячеслав ГУРИНОВ: Среднее удорожание стройматериалов – порядка 50%. Зарплата – плюс 15-20%.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: У нас стройматериалы подорожали на 20%. Мы строим из арболита и у нас его собственное производство, плюс варианты, как уменьшить себестоимость – новые технологии. А заработная плата – самая больная тема. Я бы сказал, что она выросла процентов на 50.

– К концу года с какой стоимостью квадратного метра подойдем? Как думаете?

Татьяна ДЕЛЬ: Федералы-то уже объявили, что с февраля повышают цены в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ: Я считаю, что федералы будут стоить 200 плюс за квадрат к концу года, иначе их экономика просто не сложится. Я пока не вижу смысла кардинально поднимать цены. Даже при такой стоимости квадратного метра есть маржинальность: никто на рынке не работает в ноль, никто не работает в минус. С точки зрения инфляции просто чтобы не дешеветь, конечно, повысим цены, но вряд ли мы уйдем за 150 тысяч за квадрат. Опять же, все зависит от локации, конечно.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: У нас сейчас очень даже адекватная, вполне приемлемая цена. Когда федералы объявляют скидку 25% и к нам приходит клиент с просьбой сделать ему скидку, я предлагаю посчитать. В итоге всегда у нас получается цена ниже. Цена за квадратный метр однозначно будет расти, но небольшими темпами.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Мы постараемся удерживать ту же цену: примерно 60-70 тысяч за квадрат. Конечно, она будет выше, если делать жилье премиального класса, заниматься благоустройством поселка, строить школы, садики, дороги. С другой стороны, у людей действительно нет столько денег, и если не будет новых вводных, вряд ли они станут строить большие дома. Что рынок будет заказывать, то и будем делать, будем держать баланс. Может, блокированная застройка нас выручит. Самый недорогой блок – от 3-3,5 миллиона, площадью 42 кв. м.

Владимир ГРИНЕВ: У нас в этом году будет в продаже пять локаций: разных по местоположению, по типам домов, даже по типу продаж – мы решили попробовать работать по договорам долевого участия. Почему бы и нет?

Про клиентов

– Как выглядит сейчас портрет покупателя новостройки? Отличается ли он от покупателя вторички? Кто эти люди, с чем они заходят? Инвестиционные покупатели еще есть или закончились?

Татьяна ДЕЛЬ: На мой взгляд, инвестиционные покупатели, конечно же, заканчиваются. Почему-то многие ушли на вклады, посчитали, что это гораздо выгоднее. Думаю, что это неправильно. В прошлом году я облюбовала Тюмень, там жилье от федеральных застройщиков дешевле, чем в Омске, больше субсидированных программ. Конкуренция бешеная, предложений гораздо больше. В Москве-Питере периодически продаем и в качестве инвестиций, и для детей. Что касается портрета покупателя, то максимальная сумма, которая на сегодняшний день есть у омича, – материнский капитал, которого, как правило, не хватает даже на минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке. Это действительно проблема, с которой мы чаще всего сталкивались весь 2024 год и в отношении новостроек, и ИЖС.

– А каков портрет покупателя ИЖС?

Надежда САСАКИНА: Что касается новостроек ИЖС – это, как правило, молодые семьи с детьми от 30 лет, которые имеют свое небольшое жилье (например, комната, однокомнатная квартира) или не имеют такового. Кто-то планировал реализацию своего имущества до начала строительства, кто-то после его окончания, но все они пользовались ипотечными программами. Что касается вторички в этом сегменте, то это семьи старше 40 лет, для них покупка – это улучшение жилищных условий. Как правило, продажа своей квартиры с добавлением ипотечных средств в размере не более двух миллионов рублей.  Хочу отметить, что многие омичи стремятся переехать в жилые дома.  На мой взгляд, это связано с низкими коммунальными платежами, наличие своего огорода, гаража, зоны отдыха и т. п.

– Сколько сейчас людей, которые готовы прийти с наличкой на рынок?

Александр КАЮКИН: В основной своей массе деньги связаны либо с субсидиями – детям-сиротам, медикам и так далее, либо с сертификатами. Причем суммы, приближающиеся к стоимости объекта. А себестоимость строительства, наверное, уже 100-110 тысяч за квадрат. 5-7% добавил инфраструктурный взнос, до 10% отдали банку, чтобы получить семейную ипотеку. А сколько сейчас стоит купить землю? А подключить сети? Все очень дорого и дешеветь не планирует.

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас вводится комплексное развитие территорий, то есть земля подорожает в разы.

Александр КАЮКИН: Возьмем вторичку: человек приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц. Сразу отнимаешь 20% от средней стоимости объекта по рынку, потому что стандартная экспозиция – 3-6 месяцев. Банальное уторговывание 10%, то есть уступаешь 30%. И это речь про квартиры до десяти миллионов рублей.

Татьяна ДЕЛЬ: Я бы даже сказала, до семи миллионов рублей.

Александр КАЮКИН: Очень мало людей объективно представляют, из чего сегодня состоит себестоимость квадратного метра, рентабельность застройщика. Попробуйте сходить под Фрунзенский мост, где сидят гастарбайтеры. Если в прошлом году можно было за две тысячи нанять человека на сутки, то теперь это уже пять тысяч, еще он торговаться будет, еще его привези-увези и накорми помимо всего прочего. Сейчас все квоты гастарбайтерам выдаются на Москву, в регионы ехать нельзя, хоть это им и удобней. Так вот, мы все знаем классическую экономическую теорию: любой продавец товаров стремится – и это совершенно нормально – максимально дорого свой товар продать. Поэтому любой застройщик будет поднимать цены, если это позволяет ситуация. Причем никто не знает, какие затраты завтра появятся дополнительные. Потому что наши рыночные реалии постоянно что-то привносят: то плюс 5% НДС для упрощенцев, то мигрантов-строителей запретили в Омск пускать, то инфраструктурный сбор появился, то еще что-нибудь. И если предприниматель продает за 150 тысяч рублей квадрат вместо 200 тысяч, то это от лукавого. Он должен понимать, какое у него плечо запаса, сколько он может в убыток себе продавать, чтобы продолжать бизнес осуществлять. Мы когда делаем экономические экспертизы, один из вопросов, который ставится при банкротстве, это когда возникла реальная дата банкротства, а не день, когда предъявили претензии. Откройте ЦИАН и посмотрите, сколько продается земельных участков под МКД. Два от силы! А значит, пока все нормально, все живы, все на своих местах. Насколько выше «точки безубыточности» сегодня цена новостроек, насколько они готовы эту цену снизить в случае, если экономическая ситуация будет заставлять – например, ужесточат требования к заемщикам настолько, что люди перестанут брать ипотеку – вот это главный вопрос. Мне кажется, строители, особенно федералы, могут уступить 25% от текущей цены. А пока они не снизились ни на рубль, значит, все хорошо с экономической ситуацией, запас прочности есть и у рынка, и у застройщиков. Сначала запас прочности закончится у рынка, только потом у застройщиков. Представьте, что «семейникам» придется платить 12 вместо 6%. Сразу количество клиентов уменьшится в два раза.

Про ипотеку

Вячеслав ГУРИНОВ: Нам пока еще везет, что у нас действуют старые условия семейной ипотеки. Мы ведь строим еще в Новосибирске – там продажи практически встали во всем городе. Потому что по новым условиям в семье должен быть ребенок, рожденный после 1 января 2024-го. Таких желающих единицы. Реально семейная ипотека, которая запустилась в 2018 году, начала работать в 2021-м, когда мамы вышли из декрета на работу. Тогда семья начинает понимать, может или не может она потянуть ипотеку.

Александр КАЮКИН: Я голосую за то, что платеж по ипотеке не должен превышать 50 тысяч рублей – это то, сколько люди реально готовы платить.

Надежда САСАКИНА: На мой взгляд, ежемесячная сумма – не более 35 тысяч рублей.

Вячеслав ГУРИНОВ: Люди берут кредиты и под 30% годовых. Просто заходят в транш и платят по 10 тысяч в месяц. И полагают, что через год смогут платить больше 300 тысяч в месяц. Не знаю, на что они рассчитывают.

Надежда САСАКИНА: На то, что ставка упадет и они получат рефинансирование.

Евгений МИТЯСОВ: В первом полугодии 2024 года ЦБ прогнозировал ключевую ставку к концу 2025 год на уровне 8%, во втором полугодии прогноз бы скорректирован до 16% по итогам 2025 года. При таких рыночных условиях ставки по ипотеке останутся заградительными.

Вячеслав ГУРИНОВ: В 2009 году у нас были «миллиончики», которые звонили по всем офисам и говорили: у нас есть миллион рублей, что мы можем у вас купить? В 2015-м были «полторашники». А сегодня планка уже 3,5-4 млн рублей.

Александр КАЮКИН: Если семейную ипотеку распространят на вторичку, будет сразу остановка уторговывания и увеличение количества сделок, скорее всего серьезная стагнация на новостройках.

Евгений МИТЯСОВ: На омском рынке в экспозиции на профильных сайтах-агрегаторах размещено порядка 14-16 тысяч предложений о продаже недвижимости. При распространении семейной ипотеки на вторичку квартиры со стоимостью до шести миллионов рублей будут распроданы в течение двух – трех месяцев. Все ликвидные предложения уйдут сразу же. А продажи новостроек будут стоять колом, согласен. Средний объем выдаваемой ипотеки был 3,5 млн рублей, а сейчас 2,5 млн. Люди мыслят короткими циклами: переплатить сейчас, закрыть дорогую ипотеку за пару лет, но жить в квартире большего метража.

– Банки жестче к заемщикам стали относиться?

Татьяна ДЕЛЬ: Очень жестко.

Евгений МИТЯСОВ: Руководством страны было озвучено, что лимитов по программе «Семейная ипотека» быть не должно. При этом увеличился процент отказов в выдаче гражданам ипотечных займов.

Вячеслав ГУРИНОВ: Один из банков, который отменил субсидии по ипотеке, установил такой скоринг, что зарплата должна быть в 10 раз больше ежемесячного платежа. То есть при платеже 20 тысяч, нужно показать зарплату 200 тысяч рублей.

Владимир ГРИНЕВ: В одно утро нам 20 клиентов сказали, что им не одобрили ипотеку, вернее, наш дом как объект. Двум мы вернули задатки, а остальных 18 отправили в другие банки, и там уже сделки состоялись. А вообще банкам ипотека, по моему мнению, сейчас не нужна. Обратите внимание, что они совсем перестали рекламировать ипотечные кредиты, зарабатывают на других продуктах.

Татьяна ДЕЛЬ: У меня в конце декабря много сделок по ИЖС слетело: они находятся на проектном финансировании и для одобрения не годятся. В январе в принципе та же самая картинка. Не представляю, как ижээсни-ки сейчас выживают, мне их безумно жалко и хочется поддержать, им гораздо сложнее, чем многоквартирным домам. О сельской ипотеке, думаю, до апреля – мая ничего не услышим, не узнаем.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Я 50% коллектива уже отправил на отдых, ждем, когда начнется спрос на дома. Но у нас они майнят, то есть зарабатывают, отапливают себя. Поэтому я, как инвестор, уже сам думаю, доделать поселок для конца и сдавать дома в аренду. Когда ипотечных программ нет, соответственно, аренда вырастет.

– Во сколько омским застройщикам обходится субсидирование ипотеки?

Вячеслав ГУРИНОВ: В среднем 16% на тело кредита. В итоге покупатель, предположим, рассчитывает на квартиру за шесть миллионов, приходит, а она стоит уже 7,2 млн. Еще и на страховку придется деньги искать, потому что она зависит от стоимости квартиры. Все равно все опять легло на потребителя.

Владимир ГРИНЕВ: Как и инфраструктурный сбор. Омичи сами будут платить за то, чтобы у них появился детский садик и школа.

– В новостройке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если завтра мы поднимем ценник на 20%, вторичка отыграется минимум на 15%.

Александр КАЮКИН: Сегодня в новом доме квартира дороже, чем в старом. Должно быть так или не должно?

Татьяна ДЕЛЬ: Не должно.

Вячеслав ГУРИНОВ: Назовите мне хоть одну отрасль, где старое стоит дороже нового!

Александр КАЮКИН: А теперь посмотрите на другую ситуацию. Человек покупает квартиру в «Зеленой реке» по договору долевого участия. Срок сдачи – два года. А рядом цена на вторичку в сданном доме ниже. За эти два года может произойти все что угодно! Может у застройщика не получиться вовремя ввести дом в эксплуатацию? Конечно может. А ответственность у него за это снижена: закон меняли потихонечку, пока пандемия шла, СВО. Застройщику дали возможность продлить сроки сдачи без серьезных последствий, без выплаты неустойки. Должно ли жилье по ДДУ стоить дороже, чем готовое? Не думаю. Убери сейчас льготную ипотеку на новостройки, и цена сдуется. Конечно, производители кирпича, цемента, проводов и прочего подсуетились: застройщики могут поднимать стоимость, а мы нет? Это рынок, а они такие же продавцы.

Про запросы покупателей

– А как сейчас покупатели квартир многоквартирных домов реагируют на объем благоустройства? Насколько это значимый фактор?

Вячеслав ГУРИНОВ: Все хотят красивую упаковку, но так, чтобы она не била по карману.  А проекты упаковывать стали все красиво.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: Да, с заходом федералов в Омск презентации вышли на новый уровень. Конечно, люди видят прекрасные рендеры, влюбляются глазами. Мы тоже стали уделять картиночкам особое внимание, тратить на это деньги. Тем не менее люди покупают то, что дешевле. Когда люди приводят в пример другие проекты с каким-нибудь шикарным вестибюлем, я отвечаю, что через два-три года все это угробится и вам придется восстанавливать все за свой счет. Поэтому вы просто сейчас переплатите, а потом заплатите еще раз. Мы хотели сначала сделать так в Кузьминках. А сейчас люди сделали ремонты у себя в квартирах, провели собрание жильцов и сами сделали себе авторский проект вестибюля – с красивым потолком, светильниками, кожаными диванами, каминами.

Про недооцененный сегмент

– Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью?

Александр КАЮКИН: Коммерческая недвижимость недооценена. А цена на аренду растет. Возьмем центр города: «Флагман», «Герцен-Плаза», Дом быта на Герцена. В прошлом году в этих локациях можно было найти аренду 450 рублей за метр, а сейчас меньше 700 рублей не бывает. В этом году уже тысячники попали под налоги от кадастровой стоимости, а все вместе это 25-26% процентов от того, что владелец получает в виде арендной платы. Сроки окупаемости увеличились с 7 лет до 15. Спрос есть на все виды недвижимости, кроме старых офисных центров в производственных локациях, ведь весь вопрос, как туда будут добираться сотрудники, где они будут там кушать и так далее. В целом рынок живой достаточно, резкого увеличения спроса или резкого снижения не замечаю. Он еще хуже с точки зрения кредитования, чем жилой, но на повышение ставки сильно не отреагировал, потому что у него и так было все плохо: платить 21 или 28% особой разницы нет. Льготных, как в пандемию, ставок нет, да они и никогда не были фиксированы, привязаны к «ключу». Народ в основном продает активы и уходит в Москву, в Питер, потому что там уровень управления коммерческой недвижимостью намного выше: можно делегировать руководство управляющей компании без погружения в процесс и получать доход. Не знаю, когда такое появится в Омске. По моим ощущениям, мы еще долго – не меньше пяти лет будем находиться в турбулентности. От всей этой истории выигрывают не потребители, не строители, не риэлторы, а банки – они свои деньги получают в полном объеме. Когда мы слышим, что государство выделило 300 млрд на сельскую ипотеку, речь идет не о выдаче новых кредитов, а об обслуживании выданных. Предпосылок для взлета не вижу, если все останется на том же уровне – уже неплохо. Для инвестиций я бы рекомендовал приобретать не жилье, а коммерческую недвижимость или землю.

Фото Максим Кармаев

27 сентября в Региональном Центре по связям с общественностью прошло мероприятие, посвящённое аналитике рынка недвижимости, организованное Союзом «Омская Гильдия риэлторов» – «Рынок жилья в регионе: общие тенденции и перспективы. Анализ профессионалов».

С участниками встречи своим экспертным мнением поделились сертифицированные аналитики (Компания «ОМЭКС»), оценщики (ООО «Ледон-недвижимость»), омские застройщики (Новострой КПД, Стройбетон, Сибград) и представители банков (Сбер, ВТБ, Альфа Банк).

Эксперты высказали свое мнение о текущей ситуации и развивающихся трендах, причинах происходящих процессов, сложностях и путях их преодоления, о возможных точках роста.

О рабочих проектах, изменении потребностей покупателя, о перспективах отрасли в Омске рассказали Вячеслав Гуринов (Новострой КПД), Владимир Гринев (Стройбетон) и Вячеслав Кравченко (Сибград).

По данным банкиров – «Омск – город вторички», что связно с недостатком возводимого в регионе жилья.

Также эксперты обратили внимание на то, что в текущей ситуации процессы развиваются вопреки сложившимся ранее сценариям.

«В дальнейшем на рост и развитие или снижение и стагнацию также будет влиять ряд факторов, связанных в том числе с ростом экономики, темпом роста инфляции, развитием всевозможных гос.программ, повышением уровня оплаты труда и т.д. и.т.п», – таким мнением в качестве вывода поделился Александр Каюкин, представляющий позицию региональных оценщиков.

Подобные встречи позволяют участникам Омской Гильдии риэлторов быть в курсе актуальных событий на рынке недвижимости и последних трендов, что имеет большую практическую ценность для практикующих специалистов по недвижимости.

Информация предоставлена Союзом «Омская Гильдия риэлторов»

В Региональном центре по связям с общественностью состоялась встреча Омского союза риэлторов с застройщиками на тему «Перспективы рынка новостроек в Омске из первых уст». Согласно данным современных исследований, 66% всех сделок на рынке недвижимости осуществляется на первичном рынке.

Именно эта мысль и натолкнула организаторов мероприятия пригласить представителей омских застройщиков, чтобы те рассказали о курируемых ими объектах и планах на ближайшие годы.

ЗСЖБ № 5

Ведущий инженер отдела недвижимости завода сборного железобетона № 5 Юлия ФАДЕЕВА уточнила, что на текущий момент их актуальные предложения – апарт-отель «Маршал», микрорайон «Созвездие» и дом на ул. Комарова, 11/3. Последний уже сдан в эксплуатацию, квартиры с черновой отделкой и стандартной планировкой реализуются по договорам купли-продажи, есть вариант воспользоваться семейной ипотекой. Однушки насчитывают 36 кв. м, двушки – 55 кв. м, трешки – 73 кв. м. Осталось около 20 квартир.

В «Созвездии» в конце месяца будет сдан трехподъездный девятиэтажный дом на ул. 1-й Красной звезды, 6 – уже четвертый в микрорайоне. По словам инженера, ЗСЖБ № 5 планирует возвести здесь в общей сложности 10 домов. Цены – от 63 тысяч за кв. м. ФАДЕЕВА признала, что в развивающемся микрорайоне не хватает инфраструктуры:

– На самом деле в проекте у нас был садик, но застройщик не сошелся с администрацией города. Это и правда проблема. В пешей доступности есть два садика и школа. Согласна, что этого мало… Поэтому мы и предлагаем помещения на первом этаже под какой-нибудь бизнес. У нас уже есть желающие открыть частный детский сад, ведем переговоры. И по магазинам тоже. Застройщик – ООО «Зодиак», мы скорее выступаем как инвесторы, поставляем железобетон.

Однако ключевым объектом завод считает все-таки апарт-отель «Маршал» – первый такого формата в Омске. Двухподъездная 14-этажка расположена на ул. Маршала Жукова, первые два этажа будут отданы под коммерческие помещения от 30 до 450 кв. м, с третьего по последний предлагаются апартаменты, которые помечаются в ЕГРН именно как «коммерческая недвижимость», а не квартиры. Они реализуются по договорам долевого участия, сдаются в черновой отделке. Прайс на сайте регулярно обновляется. Минимальная стоимость апартаментов – 2,15 млн. рублей за 30 кв.м. Цена, отметила ФАДЕЕВА, щадящая для центра города, однако есть нюансы: например, при покупке нельзя использовать средства материнского капитала, здесь нельзя прописаться или получить налоговый вычет. «Конечно, апартаменты пользуются меньшим спросом, чем квартиры, но это интересные и перспективные инвестиции», – отметила спикер.

Также ФАДЕЕВА сообщила, что завод осваивает площадку в районе улицы Звездная – напротив той, которой занимается «Эталон». ЗСЖБ № 5 намеревается построить там два двухподъездных десятиэтажных дома, где будут только одно- и двухкомнатные квартиры. В конце июня уже откроются продажи по договорам долевого участия и эскроу-счетам. Стартовая цена – 80 тысяч рублей за кв. м. Уже строится первый этаж (после цоколя).

«Стройбетон»

Директор ООО «СБ-И», представитель группы компаний «Стройбетон» Владимир ГРИНЕВ своей основной площадкой назвал микрорайон «Амурский-2», в котором предлагаются квартиры улучшенных планировок в пятиэтажных домах. Вместо асфальта застройщик использует плитку, которую сам же и производит. На продаже находится только один дом, к осени появится еще один, два других уже распроданы. В части квартир «Стройбетон» устроил эксперимент и уже установил шкаф-купе в прихожей, в кухне – гарнитур, варочную поверхность и вытяжку, в ванной – кое-где ванну, кое-где душевую кабину: «Решили посмотреть, как будут продаваться такие квартиры. Это всего один подъезд из четырех». Но кроме пятиэтажек застройщик занимается там и высотным строительством, в том числе возведением 14-этажной свечки. Продажи откроются в конце июня – начале июля.

В конце лета будет сдан четвертый дом на ул. Шаронова в микрорайоне «Гармония жизни». ГРИНЕВ отметил, что потенциальных желающих уже много и даже шутливо извинился за то, что квартир хватит не всем. Продажи стартуют в августе. Пятый дом сдадут в следующем году. Осталось немного квартир в ЖК «Золотой парус». Там строится второй дом и парковка – сдача запланирована на следующий год. В конце года будет сдаваться дом на ул. Пригородной:

– И мы наконец-то зашли на большую площадку ЖК «Сады Наука». Первые дома будут сдаваться в конце года, так что продажи начнутся в следующем. За три-четыре года планируем сдать порядка 100 тысяч кв. м. Дом № 16, которым занимался «РусМонтаж», передан на достройку ЖСК, мы его будем достраивать. Вся остальная земля – около 11 га – в собственности «Стройбетона», сами занимаемся сетями. Там будет микрорайон под ключ как «Амурский-2»: несколько свечек и панельные десятиэтажки.

«СибГрад»

Следующим о проектах застройщика рассказал коммерческий директор группы компаний «СибГрад» (до ребрендинга «Сибгазстройдеталь») Вячеслав КРАВЧЕНКО. Предварительно он подчеркнул, что, несмотря на относительно небольшой стаж на рынке – 15 лет, компания построила уже более 500 тыс. кв. м:

– Все дома сдавались точно в срок, а некоторые даже раньше. Мы достроили пять проблемных объектов других застройщиков, в которых теперь живут более 700 семей. По итогам 2019 и 2021 годов, согласно данным департамента строительства, входим в топ-3 ведущих застройщиков Омска по объемам строительства и вводу жилья в эксплуатацию. С 2017 по 2020 год получали золотой знак «Надежный застройщик России». СМИ рекламируют, что в регион заходит много федеральных компаний. Жаль, что забывают об омских застройщиках…

«СибГрад» строит и продает три больших объекта на Левобережье: ЖК «Кузьминки», ЖК «На Конева», ЖК «На Поворотной». В последнем квартир свободных нет. Всего «На Поворотной» будет насчитывать семь домов: три из строящихся находятся уже в высокой степени готовности, ожидаемая сдача – в конце 2023-го, середине 2024-го. Полностью квартал планируют сдать в 2025-м. В «Кузьминках» 17 жилых домов в 19-22 этажа, в конце года будет сдаваться дом 4а. Именно в нем на последнем этаже КРАВЧЕНКО порекомендовал двухкомнатную квартиру в 89 кв. м с панорамным видом, чистовой отделкой, двухметровыми потолками – за 8,6 млн рублей. В целом свободных квартир пока тоже всего пять. «На Конева» имеет четыре дома, сейчас застройщик возводит там 17-этажную одноподъездную высотку, которая будет сдаваться в конце 2023-го.

Особую гордость у КРАВЧЕНКО вызывают все-таки «Кузьминки» с концепцией «двор без машин»: парковки расположены за домами, в которых сквозные подъезды. Детские площадки рассчитаны на разные возрасты, огорожены и оснащены резиновым покрытием. Помимо рулонных газонов во внутридомовом пространстве растут крупномеры, вместо асфальта – брусчатка, дома оборудованы видеонаблюдением и цифровыми домофонами, управляемыми со смартфона, умные счетчики коммунальных услуг передают показания в ресурсные организации автоматически.

Также КРАВЧЕНКО намекнул на то, что «СибГрад» будет осваивать площадку у Сибзавода возле «Серебряного берега» и еще одну между ЖК «Сады Наука» и ДК «Химик», однако сильно распространяться о планах не стал – как он пояснил, до получения разрешительных документов. Что касается подземных парковок в проектах группы компаний, то не везде их построить позволяет состав грунтов. Также есть сложность с подбором строительных площадок в Октябрьском округе, в который «СибГрад» пока не зашел.

Трест № 4

Представительница строительной компании «Трест № 4» Ольга ТЕМНИКОВА сообщила, что застройщик будет в следующем году отмечать юбилей – 45 лет на рынке. Из их актуальных предложений – дом на ул. Яковлева, 169, введенный в январе текущего года; первая очередь 15-этажки на ул. Перелета, 28 (ЖК «Прибрежный-2»), которую сдали в октябре прошлого года. Вторая очередь (пять подъездов) будет введена в эксплуатацию осенью 2022-го:

– Также мы строим большой дом напротив Оbi, первая очередь которого будет введена в конце 2023 года, поэтапно будем сдавать его до конца 2026-го. Начали строительство еще одного дома на ул. Гусарова – готовность ориентировочно в конце следующего года. Планируем заходить в Привокзальный поселок. Там тоже будут кирпичные дома, правда квадратурой поменьше, чем наше стандартное жилье, и без лоджий, чтобы еще снизить стоимость квартир.

ТЕМНИКОВА посетовала, что в «Прибрежном» не хватает инфраструктуры, но сами строить школы и садики «Трест № 4» не может, поскольку работает только на свои, не на заемные средства, а у города тоже нет свободных денег.

ЗСЖБ № 6

Последним выступил заместитель директора ООО «Новострой КПД плюс» (завод сборного железобетона № 6) Вячеслав ГУРИНОВ. Он объявил о завершении строительства микрорайона «Тарская крепость». Средняя цена за кв. м – около 80 тыс. рублей:

– Продолжаем строительство микрорайона «Регата» в районе Пиратского острова. Цена в районе 75 тыс. рублей за кв. м. Дом планируем сдавать в августе-сентябре. Возможно, в июле выставим на бронь дом по ул. 2-я Тюкалинская и дом переменной этажности 10-13-16 на Крупской 23/1. По цене пока не сориентирую: я хотел поставить 90 тыс. рублей за кв. м, но набежали перекупы, готовые покупать по 100 тысяч. Получили разрешение на строительство очередного десятиэтажного четырехподъездного дома на ул. Малиновского, ориентировочная сдача в середине следующего года. Осваиваем также Новосибирск, Тобольск, в 2024-м зайдем скорее всего в Тюмень.

Он пояснил, что в Омске еще есть интересные площадки, однако для их освобождения требуется снести частные дома, а это, разумеется, накладно для застройщика.

Источник: http://kvnews.ru

]]> https://www.likado.ru/journal/2022/06/11/%d0%bf%d0%b5%d1%80%d1%81%d0%bf%d0%b5%d0%ba%d1%82%d0%b8%d0%b2%d1%8b-%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b5%d0%ba-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2019/11/28/%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d0%ba%d0%b8-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-3-%d0%ba%d0%be%d0%bc%d0%bd%d0%b0%d1%82%d0%bd%d1%8b%d0%b5-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8/ https://www.likado.ru/journal/2019/11/28/%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d0%ba%d0%b8-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-3-%d0%ba%d0%be%d0%bc%d0%bd%d0%b0%d1%82%d0%bd%d1%8b%d0%b5-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8/#comments Thu, 28 Nov 2019 18:54:25 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=11996 Далее Новостройки в Омске: 3-комнатные квартиры в дефиците, ипотека «рулит», цены на первичном рынке растут →]]> В редакции «Коммерческих вестей» за круглым столом собравшиеся омские застройщики – участники омского рынка новостроек, среди которых были как «новички», так и и крупнейшие игроки, обсудили те изменения, которые произошли в 2019 на рынке недвижимости, рассказали о динамике цен на первичном рынке, о дефиците квартир в новостройках, об изменившихся предпочтениях омичей и своих планах на ближайшее будущее.

В разговоре поучаствовал и записал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ.

Новостройки продолжают расти в цене 

Николай ГОРНОВ, обозреватель-аналитик «Коммерческих вестей». Год практически заканчивается. Было бы хорошо, если бы каждый из присутствующих застройщиков для начала коротко подвел итоги уходящего года. В общем, что планировалось, что получилось или не получилось, что мешает и помогает жить? И еще хочется узнать, заодно, как оценивает каждый из вас сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек…

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Год действительно заканчивается, и уже можно с уверенностью сделать вывод, что ситуация на строительном рынке города Омска действительно стабилизировалась. Кто-то видит в этом хорошее, кто-то – плохое, к стабильности можно относиться по-разному, но стабильность наступила, каких-то резких всплесков не ожидается. Если говорить о планах на текущий год, мы рассчитывали сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры к концу года мы выйдем. Нераспроданных квартир у нас сейчас минимум, порядка, нескольких сотен. Мы строим и сдаем столько, сколько требуется городу. Если рынок скажет нам, что нужно больше квартир построить, мы построим и сдадим больше. За счет такой политики, которой придерживаются сегодня и другие крупные застройщики, цены на ранке недвижимости пошли вверх. Не так чтобы резко, но рост есть.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс». Поддержу полностью коллегу, мы тоже сдаем ровно столько, сколько у нас покупают. Может, чуть больше сдаем, с небольшим профицитом, чтобы было с чем работать. Планировали в этом году сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры выходим. Есть два дома, на которые, вполне возможно, мы успеем в этом году получить постановление о вводе в эксплуатацию, и тогда у нас будет около 50 тысяч квадратных метров, если не успеем по одному дому – будет примерно 41 тысяча. Остатки у нас совсем небольшие. Если считать квартиры только в готовых домах, то есть, где можно заезжать и жить, таких примерно 60-70 квартир. Это запас буквально на месяц-полтора продаж. Задача на будущий год – попытаться сдавать по дому в месяц, чтобы выйти к концу года на 60-70 тысяч квадратных метров в месяц. Это только по городу Омску я говорю, естественно, не считая иногородней застройки. Но все будет зависеть от спроса. Пока вроде бы рынок нас поддерживает, тенденция положительная есть.

Николай ГОРНОВ. Выросли цены на новостройки?

Вячеслав ГУРИНОВ. В среднем примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Из них, 5% – это результат повышения НДС, и еще 5% – за счет небольшого дефицита новостроек в Омске. В принципе, квартиры есть, но не всегда хватает тех, которые нужны покупателям в данный момент. Цикл подготовительный длинный – от момента проектирование до получение разрешения на строительство с согласованиями всех условий проходит порядка двух лет, а потребности и приоритеты покупателей меняются достаточно быстро. В результате мы вошли в стадию, когда у нас у всех есть небольшой перебор с однокомнатными квартирами. Сейчас покупатели «заточены» на 2-3-комнатные квартиры, и желательно с площадью побольше. Сейчас мы все пытаемся дать больше «двушек», то это, опять же, все проекты 2021-2022 годов. Но никто не даст гарантию, что к тому моменту тренд не изменится, и людям опять не понадобятся 1-комнатные.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». Да, стабильность на строительном рынке наступила, цены действительно подросли, в этом я поддержу коллег. Если говорить о результатах, а мы застраиваем левобережный микрорайон «Кузьминки», то один дом на 483 квартиры мы сдали в марте, сейчас готовим к сдаче еще один такой же большой дом, в декабре, я думаю, люди в него уже начнут заселяться, и тогда выйдем на 55-60 тысяч квадратных метров. И параллельно возводим сразу пять домов – три одноподъездных высотки и два высотных трехподъездных дома. В 2020 году планируем сдать два, в 2021 году – еще два. На перспективу забиваем сваи еще для двух высоток. В целом комплекс «Кузьминки» будет состоять из 17 домов. Сдали мы шесть, готовим седьмой, а остальные планируем построить и сдать максимум до 2024 года.

Не проданных у нас сейчас, если считать только готовые объекты, порядка 150-200 квартир. Это вместе с тем домом, который мы еще готовимся сдавать. Так что соглашусь и с тем, что в Омске ощущается некоторый дефицит новостроек. Связан он, в том числе, с квартирографией. Долгое время были востребованы небольшие квартиры, и вдруг два года назад стал расти интерес к 2-3-комнатным квартирам. И они сегодня раскупаются, действительно, как горячие пирожки. В 22-этажной «свечке», которая будет сдаваться в мае 2020 года, свободных 2-комнатных и 3-комнатных уже нет, все раскуплены. И, кстати, однокомнатные с самым маленьким метражом раскуплены. Остались 1-комнатные среднего метража. И в доме, который сдадим в конце 2020 года, там тоже сейчас активно раскупаются 2-комнатные квартиры.

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ №5 Треста Железобетон». Наш завод не являемся застройщиком, мы выступаем в качестве инвестора. Участвуем во многих проектах, строим в Порт-Артуре, на улице Ватутина, в микрорайоне Прибрежный, вкладываем в строительство жилья и денежные средства, и железобетонные изделия. Если говорить о готовом жилье, у нас сегодня в продажи его практически нет, порядка 90% квартир распродается на этапе строительства. Все планы на этот год у нас реализованы. Все объекты, которые мы должны были проинвестировать, уже проинвестированы. Все дома, в которых мы участвуем, сдаются в запланированные сроки. По цене согласна – стоимость квадратного метра в новостройках выросла. По моим ощущениям, значительно выросла. И это понятно, игроков на этом рынке становится меньше, никто не демпингует, все хотят иметь нормальную рентабельность. Изменения покупательских предпочтений мы тоже ощутили. У нас в Прибрежном строился дом, где, так уж получилось, были одни 3-комнатные квартиры. Такой проект, ничего не поделаешь. Но как раз в тот момент, когда этот дом сдавался, на рынке образовался дефицит 3-комнатных квартир.  Общем, повезло, угадали.

Марина БОБРОВА, начальник отдела недвижимости ООО «КапиталСтрой». У нас небольшая компания, как застройщик мы на рынке совсем недавно, с прошлого года, хотя мы и новички, в течение 15 лет работали в качестве генподрядчика на многих проектах, которые реализовывал трест №4. На сегодняшний момент мы планируем сдачу двух девятиэтажных кирпичных домов в границах улиц 1-я Северная и 3-я Северная, в одном доме 6 тысяч квадратных метров, в другом – 7 тысяч квадратных метров, фактически мы построили их за год. В этом же районе, который я считаю очень перспективным, мы планируем строить жилые дома и дальше. В доме на улице 1-я Северная квартиры пока не продаются вообще, во втором доме используем схему жилищно-строительного кооператива, банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты под такую схему, поэтому физические лица купили только треть квартир. Но часть квартир выкупили инвесторы, так что в целом, можно сказать, реализована половина дома, включая нежилые помещения. Опыт в строительстве у нас довольно большой, в том числе, опыт «Серебряного берега», где 1-комнатных квартир построено очень много, а 3-комнатные и 4-комнатные оказались в дефиците, и мы еще на стадии проекта закладывали квартиры большей площади.

Николай ГОРНОВ. На недавнем круглом столе в «Коммерческих вестях», когда обсуждали рынок ипотеки, директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН выразил мнение, что сегодня на омском рынке недвижимости уже нет дисбаланса между вторичным и первичным рынками. Мол, у омских застройщиков виден очень четкий план развития, они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наши застройщики, по мнению Максима РЕПИНА, очень внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Согласны застройщики с таким мнением?

Владимир ГРИНЕВ. «Капитал» читали точно. И рынок действительно сбалансировался в последние год-полтора. И мы к этому процессу руки приложили, естественно. Если вспомнить наши высказывания за круглым столом в «Коммерческих вестях» два года назад, когда речь шла о новостройках, мы были намного более пессимистичны в своих прогнозах.

Вячеслав ГУРИНОВ. К балансу на рынке привел легкий дефицит нового жилья. Сказать, что это было сделано всеми застройщиками целенаправленно – скорей всего, нет. Я думаю, все сделали правильные выводы из кризисов и стали строить ровно столько, сколько омский рынок готов переварить в силу текущей покупательской способности омичей, сегодняшний требований к качеству жизни, тревожной для всех тенденции оттока наиболее активного населения из Омска и всего остального. На миллион квадратных метров в год мы уже не выйдем в ближайшее десятилетие точно. Крупные омские застройщики, вероятнее всего, будут сдавать по 50-60 тысяч квадратных метров.

Николай ГОРНОВ. Вы сегодня оглядываетесь друг на друга? Учитываете перспективные планы других застройщиков? Или строительный рынок сегодня предельно сегментирован и позволяет всем работать, не толкаясь локтями?

Владимир ГРИНЕВ. Мы друг на друга смотрим, но не толкаемся. Это если коротко.

Вячеслав ГУРИНОВ. По большому счету, у всех крупных застройщиков география сегодня разная. Бывают у нас смежные площадки, но это все перекрывается ценовой политикой. Кто хочет купить подешевле, тот выбирает дома из сборного железобетона. Если кому-то нужен кирпичный дом, это будет уже дороже, соответственно. Каждый находит своего покупателя.

Валерия ЖИГАДЛО. У всех разные технологии, разные цены, застройщиков даже в один ряд сегодня трудно поставить.

Кому нужны эскроу-счета?

Николай ГОРНОВ. Почему у омских застройщиков такое недоверие к эскроу-счетам? Во всех крупных городах – это уже обычное явление, массовый инструмент, а для Омска все еще диковинка. Почему ни одного эскроу-счета у нас до сих пор не открыто?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса «Омский» банка ВТБ (ПАО). Поправлю вас, в Омске есть открытые эскроу-счета, хотя застройщик действительно не омский, московский.

Валерия ЖИГАДЛО. Мне вся эта система непонятна по одной простой причине: почему государство, защищая покупателя недвижимости, не думает о защите застройщика? По факту получается, что пока покупатель не подпишет акт приема-передачи квартиры с застройщиком, деньги банк не отдаст. А мы прекрасно знаем, что у нас есть как добросовестные покупатели, так и не очень добросовестные. Не секрет, как только дом сдается, сразу на всех подъездах появляются листовки с инструкцией, как взыскивать денежные средства с застройщика. По моим ощущениям, эскроу-счета не будут пользоваться популярностью, застройщики предпочтут использовать проектное финансирование, либо просто станут строить на свои и продавать квартиры уже после сдачи дома.

Александр БОЖЕНКО. Да, вы правы, главная цель поправок в законодательство – защита покупателя, приобретающего недвижимость по договору долевого участия. Позиция государства – физическое лицо является в этой сделке менее защищенным, чем застройщик, обладает меньшими возможностями, и чтобы избежать рисков, которые вызвали в свое время появление обманутых дольщиков, были введены эскроу-счета, на которых должны храниться денежные средства соинвестора до момента ввода в эксплуатацию дома, где приобретена квартира. Другой момент, что в эскроу-счетах, как в любом нововведении, есть не только плюсы, но и минусы, которых коснулась Валерия. Эскроу-счета – инструмент новый, и он будет дорабатываться.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Мы продаем квартиры по 214-ФЗ, по договорам долевого участия. Сейчас уже разобрались, конечно, в этом вопросе, понимание есть, но даже в начале 2019 года никто из банкиров не мог нам объяснить, как будет работать этот механизм. Пока нам удается продавать без использования эскроу-счетов. То есть в тот момент, когда было непонимание, мы ускорились, начали быстро строить, достигли такой степени готовности объектов, когда в эскроу-счетах уже нет необходимости, но в будущем, конечно, мы их не избежим. Закон – есть закон. У нас других вариантов нет.

Александр БОЖЕНКО. Я уверен, со временем будут полностью соблюдены все интересы как покупателей квартир, так и застройщиков. Впрочем, и на текущий момент плюсы для застройщиков есть. Прежде всего, это снижение рисков. Сейчас на стадии строительства застройщики бронируют квартиры, но бронирование – это гораздо более скромные суммы, а эскроу – это, по-сути, еще одна форма аккредитивных расчетов.

Марина БОБРОВА. Надо еще учесть, что в тот момент, когда деньги покупателей станут доступны для застройщика, цена квадратного метра вполне может быть уже выше, чем в момент, когда покупатель оплачивал свою квартиру. Процесс строительства – полтора-два года. На этом застройщик однозначно потеряет.

Николай ГОРНОВ. То есть, гипотетически возможна ситуация, когда застройщик, заключив договор с дольщиком, продал ему квартиру по цене в 45 тысяч за «квадрат». А спустя полтора-два года в  момент получения денег с эскроу-счета дольщика застройщик эту же квартиру мог продать дороже, выставив цену в 50 тысяч за «квадрат». Недополученная прибыль – 5 тысяч с каждого метра. Я правильно понял?

Вячеслав ГУРИНОВ. Все может быть. Хотя в данном случае, как я думаю, это будет ошибка в расчетах, и эскроу здесь ни при чем. Застройщик, когда начинает бронировать квартиры в конкретном дом, – он же понимает, по какой цене будет продавать. То есть он уже закладывает в цену и инфляцию, и тенденции, которые будут влиять на рынок в ближайшие пару лет. По моему мнению, эскроу-счета невыгодны тем, что эти деньги не работают. Они просто так лежат. И даже проценты на них не начисляются. Деньгами на эскроу-счетах может воспользоваться только банк. Была бы какая-то депозитная часть, да еще с капитализацией процентов – это другое дело. Застройщик этой депозитной частью хотя бы инфляцию мог перекрыть. Но банковское лобби сильнее, чем лобби застройщиков, поэтому мы имеем то, что имеем. Ко всему прочему, эскроу-счета можно успешно использовать в схеме рейдерского захвата застройщика, мы все эти схемы знаем, поэтому, просчитав риски, предпочитаем строить за свои, а реализовывать уже готовые квартиры, после ввода дома. И многие коллеги, как я понимаю, пришли к такому же выводу.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Объективные цифры – обманутых дольщиков по всей России всего было 4%. Из-за такого незначительного количества были приняты такие драконовские меры. Подавляющее большинство ничего не выиграло, а получило только рост цен на новостройки. Мы же прекрасно понимаем, что все свои риски застройщики так или иначе будут закладывать в цену квадратного метра. А омским ценам есть куда расти. В соседних регионах точно такое же по качеству жилье в новостройках продается дороже в два раза. Ну а в Казани – мы недавно общались с коллегами – дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр никто уже и не продает.

Александр БОЖЕНКО. Хочу внести поправку, как человек, проживший пять лет в Тюмени. Там новостройки действительно дороже омских, но не в два раза. 70 тысяч за квадратный метр – это готовые квартиры в хороших домах. Но можно купить жилье и по цене в 55 тысяч за квадратный метр. Еще хотелось бы сказать пару слов о сопровождении эскроу-счетов банками. Банки действительно не начисляют проценты, но и ничего не получают за сопровождение. В данном случае, банк просто контролирует, чтобы эти денежные средства были использованы по целевому назначению, то есть на строительство конкретного дома. Эту функцию банки выполняют, еще раз подчеркну, бесплатно. И я искренне считаю, что у эскроу-счетов плюсов больше, чем минусов. Благодаря этому механизму еще больше потенциальных покупателей жилья обратят внимание именно на новостройки.

Аренда или ипотека?

Николай ГОРНОВ. Какое количество квартир в новостройках покупается сегодня на ипотечные деньги?

Валерия ЖИГАДЛО. Порядка 60%, я думаю.

Владимир ГРИНЕВ. 60% – это только прямые покупки квартир с использованием ипотечных кредитов. А если учесть, что многие покупают квартиры в новостройках, продав свою квартиру на вторичном рынке, а их покупатели тоже брали ипотеку, то окажется, что ипотечные деньги обеспечивают на первичном рынке процентов 80% сделок, как минимум.

Николай ГОРНОВ. Но ведь не обязательно покупать квартиру в собственность. В мире широко распространена практика, когда жилье снимают на длительный срок. В России доля институционального арендного фонда крайне низка по сравнению с зарубежными странами. Но подвижки уже есть. В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды  – арендный дом на базе МФК «Лайнер». В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске. В 2020 году на рынок выйдут сразу три проекта арендного жилья в Москве. Актуальна ли эта тема для Омска?

Вячеслав ГУРИНОВ. Неактуальна, потому что такой бизнес нерентабелен. Нас призывают строить доходные дома, приводя в пример рынок Германии и других стран. Но давайте просто посчитаем. Себестоимость 100-квартирного дома – порядка 300 млн рублей. В нем будет, условно, 50 квартир 1-комнатных и 50 квартир двухкомнатных. Почем эти квартиры можно сдать в аренду, если это не очень отдаленное от центра место? Я думаю, месячная аренда должна быть на уровне 12-13 тысяч рублей. Но если я 100 квартир выведу на рынок одновременно, то первых арендаторов мне придется заманивать низкой ценой, то есть ставкой на уровне 8-10 тысяч рублей. Возьмем для круглого счета 10 тысяч. Получаем, что 100 квартир по 10 тысяч рублей мне приносят миллион в месяц, то есть 12 миллионов рублей в год. Это при условии, что платят все. Минус налоги и расходы, и получается, что максимум я смогу заработать 10 млн в год. Что это значит? А это значит, что 30 лет я буду отбивать только затраты на строительство этого доходного дома, не считая затрат на амортизацию этих квартир. А амортизация будет значительной. За 30 лет мне придется неоднократно в каждой квартире сделать текущие и капитальные ремонты, нужно будет много раз поменять мебель. Назовите мне хоть одного застройщика, готового пойти в банк, чтобы взять кредит в 300 млн рублей под 10% годовых, построить доходный дом и ждать 30 лет, пока эти деньги ему вернутся назад. Полученных от аренды средств мне не хватит даже на оплату процентов банку.

Николай ГОРНОВ. То есть, перспектив у этого бизнеса в России никаких?

Вячеслав ГУРИНОВ. Перспектива есть только в одном случае. Например, случился какой-то кризис, продажи встали полностью, у застройщика осталась масса квартир, и он решит сдавать их в аренду, потому что содержать эти квартиры за свой счет будет слишком хлопотно и накладно. Но после такого кризиса он вряд ли будет строить что-то еще. Коллеги меня поправят, если я не прав, но нормальный срок окупаемости проекта – от 5 до 7 лет. Бизнес с 30-летней окупаемостью – это вообще несерьезно.

Валерия ЖИГАДЛО. Есть у нас совместный проект с апарт-отелем «Маршалл», и мы сейчас как раз размышляем по поводу долгосрочной аренды, доходного дома и управляющей компании, которая всем этим займется. Может быть. Как один из вариантов.

Николай ГОРНОВ. Сделаем пометку и через пару лет обязательно вернемся к этому разговору. Надеюсь, что ЗСЖБ-5 поделится своим опытом управления доходным домом в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ. Все почему-то спрашивают застройщиков про доходные дома, а ведь у нас есть прибыльные компании и вертикально-интегрированные холдинги, которые могли бы строить доходные дома для своих работников, молодых специалистов, есть государство, в конце-концов, которое должно забиться о молодых учителях, врачах и прочих бюджетниках, у государства намного больше денег, чем у любого из застройщиков, но на рынок арендного жилья почему-то не выходят ни успешные компании, ни государство. Примеры есть, но их очень мало. Вот, собственно, и ответ на ваш вопрос.

И детский сад под окном…

Николай ГОРНОВ. Все крупные омские застройщики занимаются развитием территорий, строят микрорайоны, но эти микрорайоны нуждаются в социальной инфраструктуре – школах, детских садах и так далее…

Владимир ГРИНЕВ. Не к нам вопрос. Школы и детские сады – это муниципальная власть.

Николай ГОРНОВ. Не могу согласиться. Вот я открываю новости и вижу, что портал недвижимости Domofond.ru на основании опроса жителей 200 городов России составил рейтинг привлекательности городов для семей с детьми, и Омск в этом рейтинге оказался на 122 месте. Омск теряет привлекательность в глазах молодых семей, они уже не хотят покупать здесь недвижимость и попросту уезжают. В такой ситуации рынок недвижимости просто обречен на деградацию. Разве застройщикам не выгодно, чтобы детские сады были? Недвижимость в хорошем микрорайоне всегда будет стоить дороже, значит нужно как-то взаимодействовать с властью. Разве я не прав?

Александр БОЖЕНКО. Маленький комментарий по поводу объективности рейтингов, где Омск на 122 месте. Я жил в Тюмени в микрорайоне, который строила прекрасная компания «Брусника», у моих друзей, которые остались там, ребенок пошел в этом году в школу, и у него в классе 48 детей. Мой сын пошел в школу в Омске, у него в классе 28 детей. В таких рейтингах, я считаю, очень высок элемент субъективизма. Из Омска идет большой поток негативной информации, мы разучились ценить многие вещи. В Омске динамика положительная есть, я ее вижу. И мои друзья из Тюмени, когда приезжают в Омск, динамику видят. Понятное, что многое можно было бы делать лучше, но мазать все серой краской, поливать грязью все подряд – это неправильно, я считаю. У нас много положительного происходит.

Валерия ЖИГАДЛО. Я думаю, многое зависит от самих людей. Если каждый из нас в своем микрорайоне будет писать заявления в администрацию о нехватке детских садов, если соберется большое количество подписей, власти не смогут эти обращения проигнорировать.

Вячеслав ГУРИНОВ. Могу рассказать реальную историю про детский садик. Без серых и прочих красок. У нас есть микрорайон на улице 28-я Северная. Там запроектирован садик. В конце 2014 года мы получаем разрешение на строительство. В министерстве имущественных отношений нам говорят: начинайте строить, в следующем году мы у вас этот садик купим. Мы договариваемся по цене, обе стороны довольны, мы начинаем строить. Проходит полгода. В июне нам говорят: извините, но денег нет. В целом по стране эта проблема стала не такой острой, и федеральную программу по садикам закрыли. В итоге садик так и стоит все это время в высокой степени готовности, чтобы его ввести в эксплуатацию нам требуется месяца три максимум. Сегодня власти вроде бы и готовы купить, но проект-то 2014 года, а в России за это время пожары случились в общественных зданиях, поэтому пожарные нормы ужесточили. Проект у меня действующий, проблем с ним нет, я это здание введу в эксплуатацию, но начнет ли оно функционировать в качестве детского сада – это вопрос уже не мой. У нас масса всевозможных контрольных органов, и все они делают, что хотят. Я не против социальной инфраструктуры. Но нет инициативы. А если есть, то вялая. И, самое главное, нет консолидации интересов между различными ветвями власти.

Владимир ГРИНЕВ. Мы застраиваем площадку на Космическом проспекте более 10 лет, все дома заселены, в середине микрорайона – большой пустырь. Там должна была стоять школа. Но я не уверен, что она появится в ближайшие несколько лет. В микрорайоне «Амурский-2» тоже много лет стоял пустырь, наконец-то в этом году школу начали строить. И там еще есть пустое место под вторую школу. Когда дойдет очередь до нее – я не знаю.

Николай ГОРНОВ. А что говорит рынок? Влияет ли на цену недвижимости отсутсвие школ и детских садов в новых микрорайонах? Или вашим покупателям инфраструктура не важна, главное, чтобы цена на квартиры была адекватной?

Владимир ГРИНЕВ. Покупатель стал разборчивее. Скажем так, если бы школа была, то квартиры продавались бы быстрее. Но все равно школа – пока не определяющий фактор. Из-за отсутствия школы или детского сада в микрорайоне не купят квартиру 5%, не больше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Уверен, эти 5% поищут, а потом все равно вернутся туда, где изначально планировали покупать, потому что детских садов и школ нет практически ни в одном новом микрорайоне. Кстати, когда я учился в школе, моя школы находилась  в трех остановках от дома. И все нормально.

Александр БОЖЕНКО. Еще добавлю несколько штрихов, как банковский работник. За 8 месяцев текущего года банк ВТБ увеличил количество выданных ипотечных кредитов в Омске на 37%. Это официальные данные. И эта цифра говорит о том, что рынок оживляется. В дальнейшем, я думаю, он оживится еще больше.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости и новостройки – темы почти бесконечные, можно говорить и спорить долго, но наше время заканчивается. Благодарю всех, что приняли участии в дискуссии.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru