Эксперты поделились своим видением ситуации. Записала разговор обозреватель Анастасия Павлова.

Про вторичку

Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»: 

– Давайте начнем с общих настроений. Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости?

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– Честно говоря, я ожидал худшего варианта развития событий. Во вторичке мы наблюдаем снижение платежеспособного спроса, «звонковости» в среднем на 30% и более. Размер уторговывания повысился с осенних 2-3 до 10-11 %. Грубо говоря, если сегодня клиент приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц, то мы предлагаем ему взять среднюю цену на рынке и отнять от нее 10%, чтобы приблизиться к зоне спроса. Несмотря на снижение количества обращений, на рынке высокомотивированные люди: 9 из 10 точно планируют совершать сделку, 5-6 доходят до реализации и 2-3 после оценки своего запроса переходят в режим ожидания, формируя отложенный спрос. Когда мы придем к снижению ставки по ипотеке на вторичное жилье до психологических 12%, они вернутся на рынок. Весь вопрос только в том, как быстро мы придем к 12%.

– С чем вы связываете перемены?

Александр КАЮКИН:

– Рынок недвижимости инерционный, изменения на нем не происходят по щелчку пальцев. Изменения связаны в первую очередь с увеличением ставок по ипотеке на готовое жилье – основному инструменту приобретения жилья. Людей сразу покупавших квартиру за свои деньги у нас было всего 15%-20%, 8 из 10 сделок осуществлялись по ипотеке – сейчас 4 из 10. Но сделок на вторичном рынке стало меньше, по моим ощущениям, повторю, на 30, а то и 40%. Психологическая адаптация к ситуации требует 6-12 месяцев. Люди привыкнут, поймут, воспримут эту новую реальность, подстроятся. Конечно, они не будут покупать квартиру про запас, для детей, на будущее, на всякий случай, для спасения от инфляции. Сделки будут только для жизни, но их достаточно много все равно.

Про новостройки

– А что касается рынка новостроек?

Александр КАЮКИН:

– Здесь еще изучается верхний предел цены. Ранее я прогнозировал, что при увеличении ключевой ставки и сохранении ставок по льготной ипотеке мы получим сокращение количества сделок на вторичке, часть людей перейдет на новостройки, а так как их у нас мало, произойдет скачок их стоимости. При этом, мне кажется, новостройки еще не достигли предела своей стоимости, но уже, по моим ощущениям, достаточно близки к нему. Дальнейший рост цен под вопросом. Имею в виду для покупателя, разумеется, а не себестоимость для застройщика. При множестве современных рисков и угроз, которые будоражат строительный рынок, себестоимость – вопрос очень сложный. Я уверен, что на самом деле никакой льготной ставки уже нет, потому что она съедена разницей в цене между первичным и вторичным рынком, а она достигает 25-40%, по разным оценкам. Получается, сегодня будет одинаково с точки зрения цены и платежа по ипотеке купить квартиру, которой пять лет, или квартиру в новостройке. Люди, конечно, хотят в новых квартирах жить, только предложений недостаточно. Еще в 2012 году Владимир ПУТИН сказал, надо строить миллион кв. м, чтобы цены упали. По моим наблюдениям, в Омске нужно строить хотя бы 600 тысяч кв. м, чтобы цена на многоквартирное жилье остановилась.

– В прошлом году в регионе построили 248 тысяч.

Александр КАЮКИН:

– Получается, что половину от нужного объема. Объективных предпосылок для роста стоимости кв. м не было. Строительством же занимаются коммерческие организации, и их главная цель – извлечение прибыли. Поэтому, если ситуация позволяет продавать дороже, кто будет-то продавать дешевле?

– Владимир, «Стройбетон» близок к ценовому потолку?

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «СИБИРСКОЕ БЮРО НОВОСТРОЕК»:

– Я бы сказал, что покупательная способность омичей практически достигла своего потолка. Считаю, что большая часть людей с зарплатами, позволяющими взять ипотеку, уже ее взяли.

Соответственно, покупателей, если их посчитать, осталось не так много. Поднимать цену в таких условиях можно, но позволит ли это реализовывать квартиры?

Про цены и кадры

– У вас какой процент ипотечников?

Владимир ГРИНЕВ:

– Порядка 80%, скорее всего даже больше.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»

– У нас приближается к 90%.

Владимир ГРИНЕВ:

– Нужно учитывать, что люди, которые несут наличные деньги, чаще всего продают свое вторичное жилье тоже по ипотеке.

Александр КАЮКИН:

– Допустим, я продал квартиру за 5 млн, собираюсь купить новостройку. Льготная ставка по ипотеке 8 %, а по семейной – 5-7 %. Я могу все 5 млн вложить в первоначальный взнос, а могу вложить 3 млн и остальные деньги положить на короткий депозит под 14% – плачу-то я по 8 %. Те, кто считает деньги, так и делают. Более продвинутые пользователи, покупающие облигации федерального займа или, например, серебро-золото, через полгода-год уже покрывающие уплату с него налогов, выигрывают еще больше. Такие клиенты есть, как правило, молодежь. 80-90 % клиентов новостроек – те, что искали варианты на вторичном рынке еще год назад. Любая льгота, дающаяся необоснованно, для стимуляции рынка, приводит к тому, что кто-то забирает маржу. Получается, что государство дало дешевую ипотеку, люди, естественно, кинулись покупать, а заработали банки, производители стройматериалов, строители. Конечно, цены на жилье в таких условиях будут подниматься до предела. Как только народ скажет, что цены запредельные, и проголосует рублем против приобретения – мы начнем видеть на рынке акции, скидки, спецпредложения, секретные продажи.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Рост цены на недвижимость не такой, каков на краткосрочные вложения в депозиты. То есть мы же не видим 15% роста цены на жилье сегодня.

– А какой видите?

– На уровне инфляции. «Спасибо» паводку: сильно подорожали гипсокартон, металл. К маю получим всплеск цены на цемент, щебень, песок, потому что государство начнет заниматься благоустройством.

Владимир ГРИНЕВ:

– В прошлом году за 9 месяцев металл подорожал на 70-80 %, цемент на сорок с чем-то, щебень процентов на 25. То есть если считать пропорционально, нам надо было поднять стоимость квартир примерно на 30-35 %. Мы же подняли процентов на 15-20.

Антон НИКОЛАЕВ, заместитель директора ООО «Омские просторы»:

– Вы же не можете работать в ноль. Соответственно, либо вы завышаете расходы, либо занижаете доходы.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– В индивидуальном жилом строительстве, которым вы занимаетесь, тоже спорная себестоимость. Если вы сделаете красивую обертку для проекта и нормальную локацию, то сможете брать и по 100 тысяч за кв. м, как в многоквартирном доме.

Александр КАЮКИН:

– Мы же все понимаем, что себестоимость каждого конкретного дома условна. Все зависит от того, когда был приобретен участок, когда покупались материалы, сколько стоила работа, какие налоги платились. Цифры меняются из года в год, из сезона в сезон. Потребители – мы же общаемся напрямую с людьми – рассуждают просто: стоимость материалов равна стоимости работы, добавим стоимость земли и коммуникаций, дорог, это и есть себестоимость. Никто не дисконтирует вложенные деньги по периодам, не считает стоимость денег, стоимость эскроу-счетов и прочие важные параметры. Все, дальше начинается полет фантазии. Кто-то считает, что материалы стоят рубль, а кто-то, что и за 10 не купишь то, что надо. Человек, который умеет считать, понимает, что застройщики вынуждены это учитывать, а еще вкладываться в модернизацию, развитие, платить налоги, складировать и хранить где-то материалы и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Подтверждаю, легко рассуждать с точки зрения сметы, но цены ведь меняются. Допустим, заложили одну инженерку, а ее уже купить невозможно из-за санкций, нужно покупать другое дороже и дольше. Еще один вопрос – фонд оплаты труда: удерживать на работе людей с каждым днем все сложнее и сложнее. Человек – конечный ресурс: он может уйти на пенсию, заболеть, переехать, еще что-то. А где брать новые кадры, непонятно.

Владимир ГРИНЕВ:

– Согласен, сегодня даже нормального водителя-то найти – проблема. У него есть достаточно большое количество предложений: на Севере, в новых регионах и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Разница в зарплатах – в 2,5 раза, да.

Владимир ГРИНЕВ:

– Антон, не знаю, как у вас, девелоперов, но скорее всего вы посчитали, купили, наняли, построили, продали. А у нас-то еще есть заводы, которые, как правильно сказал Александр Геннадьевич, нужно поддерживать, обновлять, развивать.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– А еще нужно купить земельные участки, проекты перепланировки – даже не факт, что получится подтянуть дешевые сети. У нас есть одно большое преимущество: мы посчитали и начали продавать. А наши коллеги, которые работают по договорам долевого участия, к примеру, начинают, условно, продавать с котлована, и все затраты у них идут по смете. Как только происходят колебания, он поднимает ценник. В итоге он может обанкротиться, съев свою маржинальность: он ведь с людьми заключил договор и должен его исполнить. Нам чуть-чуть проще: мы построили за свои деньги и уже на выходе сказали людям, сколько это стоит, учитывая себестоимость, рынок, маржинальность. Конечно, у строительства на свои деньги есть свои нюансы: нужно грамотно распределять деньги, зарплату платить постоянно, иметь запас прочности. У нас тоже свои заводы, чью работу нельзя останавливать.

– Как выглядит соотношение того, сколько продукции своих заводов вы потребляете сами и сколько продаете на сторону?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– 80% работаем на себя. Остальное продаем на Север.

Владимир ГРИНЕВ:

– У нас примерно так же. Север готов купить больше, но мы не станем отгружать им больше. Десять лет назад мы купили за рубежом производственную линию за большие деньги – в евро. Да, мы можем ее запустить в две-три смены, и всю продукцию купит Север, остальные строители. Но через пару лет линия начнет выходить из строя. И что мы тогда будем делать? Попробуй завод останови и через 3 месяца запусти его снова. Мы просто кадры обратно не соберем!

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да-да, сезон начинается, сейчас каменщики, отделочники начнут срываться, уходить на частные заработки, где режим работы вольготней и заработать можно гораздо больше. Они пойдут на дачи, коттеджи, поедут в новые регионы. Как начнет холодать, пойдут обратно к нам на стройку, потому что у нас все понятно и можно получать стабильную зарплату. Как только потеплеет, опять уйдут.

Про ИЖС

– Антон, а вы тоже с этим сталкиваетесь? Какая-то специфика у вас есть?

Антон НИКОЛАЕВ:

– У нас, к счастью или, к сожалению, заводов нет. Мы строим индивидуальные жилые дома в трех локациях: в Троицком сельском поселении, Надеждинском поселении (коттеджный поселок «Зеленый берег»), в Розовское поселение зашли на большой земельный массив. Проблемы в основном связаны с инфраструктурой. У нас в Омском районе нет хороших сетей водоснабжения: большая часть из них давно пришла в негодность, гарантирующая компания их не реконструирует, фактически не ремонтирует. Сети электроснабжения стали за последние два года очень дорогими, когда минимальная стоимость техподключения увеличилась с 550 рублей до 60 тысяч рублей на человека – в сто раз. Мы можем себе позволить строить за свой счет 50 домов в год, но не больше. И нам проще реализовать их уже построенными, потому что по итогу ты видишь рыночную стоимость и не сталкиваешься с пожеланиями потребителей. У нас был опыт работы по сельхозипотеке под 3%. Отличная программа – народ пошел, народ хочет. Но дежурство заказчика жилья на стройплощадке каждый день никакого удовольствия не доставляет – ни ему, ни строителям, ни прорабу, никому. Еще одна проблема – отсутствие социальной инфраструктуры – это школы, детские сады, ФАПы, но это уже вопрос к властям, региональным и федеральным. Если говорить в целом про застройщиков Омского района, конечно, мы сталкиваемся с кадровым голодом. Механизаторы, например, почти все уехали на СВО или Север. Вот мы сейчас принимаем участие в строительстве центра Wildberries. У нас экскаваторщик зарабатывает свыше 500 рублей в час, что превышает сметную стоимость и, как следствие, влечет повышение итоговой стоимости готового жилья. При этом у нас новая техника, и водителю не приходится по несколько дней стоять на ремонте, что в свою очередь тоже сказывается на заработной плате. С водителями действительно проблема, с каменщиками. В итоге сюда в Омск, как на вахту, приезжают работать из других регионов. Нас пока спасают граждане Средней Азии – русских каменщиков давно не встречал. Вопрос возникает, что будет дальше, через 5-7 лет… Ладно, каменщики, но на кран, на грейдер и другую спецтехнику требуются специалисты, а такие из Средней Азии к нам не приезжают. С малоэтажной застройкой мы пока более-менее справляемся. Проблемы, конечно, есть, но они решаемы.

Про скандальное решение горсовета

– Вот, кстати, про школы. Омский городской совет представил проект решения о заключении соглашения с застройщиком, обязывающего его вкладываться в развитие сети социальной инфраструктуры. Ваше отношение к этому мы примерно понимаем. Прокомментируете?

Владимир ГРИНЕВ:

– Если решение примут, мы будем строить меньше – процентов на 50 или более. Квартиры подорожают процентов на 15-20.

– Это связано с тем, что вам включат более 11 000 рублей с квадратного метра от площади всех квартир?

Владимир ГРИНЕВ:

– Конечно. Как верно заметил Александр Геннадьевич, имеет место отложенный спрос, так что реальную обстановку дел мы увидим только в следующем году. Плюс в этом году еще посмотрим, как наложится окончание льготной ипотеки, все эти субсидирования ипотеки банками, игрушки с процентами.

Александр КАЮКИН:

– В проекте решения указано, что его действие не распространяется на территории комплексной застройки.

Владимир ГРИНЕВ:

– У «Стройбетона» не только комплексная застройка, около пяти точечных. Также мы строим жилье для детей-сирот, интересно, сколько мы с него заплатим.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Давайте отличать понятия. Ни один проект комплексного развития территории в Омске пока не запущен. Масштабный инвестиционный проект – это совершенно другое дело. С проекта «Стройбетона» в Амуре нужно будет уплачивать сбор. «Эталону» тоже нужно будет уплачивать сбор, «Бруснике», когда перейдет на вторую очередь строительства.

Александр КАЮКИН:

– Вопрос очень тонкий, например, в проекте решения говорится, что взносы добровольные. Я когда читаю этот документ, у меня перед глазами встает Уголовный кодекс, где есть термин «понуждение к взятке». Здесь, конечно, нет интереса конкретного лица, но, получается, это взятка в отношении всех граждан. С точки зрения закона может ли добровольное пожертвование быть адресным? Да, может. А может ли добровольное пожертвование вноситься при условии получения какого-то блага? Нет, не может. Если я говорю: «Вот вам мое добровольное пожертвование, дайте мне что-то», то оно уже не добровольное, это возмездная основа. Уже было решение горсовета по введению коэффициента 2,2 по участкам, предоставленным без проведения торгов для завершения строительства, где сроки пропущены. В суде оно было признано недействующим, прошла апелляция. Было и 108-е постановление, которое тоже отменили по суду. Здесь, на мой взгляд, тоже очень сложно говорить о юридической обоснованности документа. Если говорить по теме, то я живу в поселке Ростовка, рядом у нас поселок Новомосковка, там не будет школы, по той простой причине, что в Ростовке есть две школы. Нет необходимости вкладывать огромные деньги, а вопрос доступного расстояния решается запуском школьного автобуса. Получается никакой альтернативный вариант не рассматривался? Ну и самое главное – строитель приходит и говорит власти, что хочет на конкретном месте построить дом. Ему говорят, что вот есть такое решение городского совета, вноси денежки. Вопрос: а что в части наличия школ и садиков поменялось для конкретного жителя конкретного дома?

– Ничего.

Александр КАЮКИН:

– Поменялась только цена, обеспеченность объектами не изменилась: школа может появиться, а может не появиться, садик тоже. Строитель внес деньги, ему дали разрешение на строительство, он построил объект, ввел в эксплуатацию и ему в принципе больше ничего не надо. Он, после того как добровольно деньги перечислил, влиять на их целевое использование уже не может, не может контролировать, не может ставить условия. И какой и где объект будет строится на эти деньги тоже не ему решать.

Владимир ГРИНЕВ:

– Так этих денег-то и не хватит, чтобы построить школу.

Александр КАЮКИН:

– «Взимание» этих денег не решит проблемы. Вот 200 тысяч кв. м у нас вводится в год. Все строители заплатили по 10 тысяч рублей. У нас появилось 2 млрд рублей. Это всего одна большая школа вместе с оборудованием.

Антон НИКОЛАЕВ:

– 10 школ за 10 лет лучше, чем ноль…

Александр КАЮКИН:

– Так вопрос еще и в учителях – кто будет там работать? Законодательство пока не изменилось: обязанность по строительству объектов социального значения до сих пор лежит на государстве. Государство никаким образом сегодня не стимулирует развитие частных школ, частных детских садов, не вводит никаких для них программ, льготных налогов, не организует процесс доставки детей в другие учреждения, не повышает зарплаты учителям и воспитателям садиков. На мой взгляд, у нас нет необходимости на сегодняшний день в городе строить 10 школ, но есть необходимость отремонтировать имеющиеся и доукомплектовать их учителями, можно организовать подвоз учеников.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Хорошо, мы берем новый микрорайон. В проекте сказано, что мы сначала должны ввести социальный объект в эксплуатацию, чтобы получить разрешение на строительство. Кому нужна школа на 1100 мест, если в округе нет ни одного дома?! Пока там наберется нужное количество учеников, школа сгниет или ее просто растащат. Черт с ним, даже построили мы за свой счет и отдали ее городу. А кто НДС заплатит? Ко мне же потом налоговая придет. Город как-то попросил построить поликлинику, потом не смог даже НДС за нее заплатить, чтобы хоть какая-то сумма сделки прошла. Мы продали ее просто как коммерческое помещение.

Александр КАЮКИН:

– Я, как риэлтор, более 20 лет работающий в Омске, знаю, что на левом берегу 5 хороших или популярных школ, в которые люди хотят своих детей отдать. Там очереди, скандалы и драки за места в них. С садиками то же самое. Никого не останавливает, что они далеко от дома. Понимаете, да? Хочется рациональности. Деньги у строителей можно взять, а школы-то появятся?

Прогноз

– Вернемся к аналитике недвижимости. Что будет толкать рынок вверх?

Александр КАЮКИН:

– Во-первых – и это с гордостью можно и нужно сказать – взлетела «Ангара», то есть мы получили (надеюсь) теперь план по выпуску ракет-носителей. Количество сотрудников на заводе «Полет», заводе Баранова, на заводе Омсктрансмаш станет увеличиваться, а так как людей не хватает, зарплаты будут расти. Второй момент – общая демографическая ситуация. Она, как известно, зависит от одного единственного показателя – количества женщин репродуктивного возраста. 2026-2027-е, по прогнозам специалистов, пиковые – будет много кому рожать. Если обстановка будет спокойная, когда можно прогнозировать жизнь на пять лет вперед, так и произойдет, тем более реально пособия увеличиваются, материнский капитал выдают, да и в целом общий тренд идет на то, что в семье должно быть двое-трое-четверо детей. Появятся какие-то новые льготные ипотеки. До Омска пока не дошла уже действующая программа для тружеников оборонных заводов, но дойдет, я надеюсь. Также будет толкать рынок вверх ограничение объемов строительства по разным причинам. В ближайшие годы нас ждет небольшое увеличение ввода, за счет новых застройщиков, но все равно, я думаю, 250-350 тысяч кв. м в год это наш потолок.

– А что будет толкать цены вниз?

Александр КАЮКИН:

– Неопределенности разного рода, скачки курса валют – сделки сразу встают на паузу. Достаточно большое количество людей сегодня выпало из гражданского оборота по разным причинам: уехали из страны или находятся в зоне боевых действий. На мой взгляд, отъезды омичей в Москву-Питер, другие регионы – ерунда, это не так сильно влияет на рынок. Долю многоквартирного жилья будет немножко оттягивать индивидуальное жилье – тренд наметила пандемия. На мой взгляд, сегодня классическая экономическая теория не работает – слишком много политики, государство очень сильно влияет практически на все процессы. Омский рынок многоквартирных домов проходит замедление и в ближайшие полгода выйдет на плато, в некое равновесие. Будет меньше выдаваться разрешений на строительство. Даже если обсуждаемое решение горсовета примут, а оно, естественно, увеличит затраты, мы не увидим моментальное удорожание жилья – дороже его попросту не купят. А дальше все будет зависеть от продления льготных программ, ставки рефинансирования, то есть позиции государства. В тяжелые времена сильные игроки выживают, слабые уходят. Так будет и на этот раз. Отдаю должное нашим предпринимателям и власти, в нынешних жесточайших условиях мы все-таки избежали коллапса. Так что рынок, как и всегда, найдет баланс. Все будет хорошо!

Фото Максим Кармаев

По данным Росреестра, в 2021 году в Москве был зафиксирован рекордный объем сделок купли-продажи вторичной жилой недвижимости. Их общее количество составило более 160 000.  Объем таких сделок в Первопрестольной превысил прошлогодние показатели на 8%.

Для сравнения: за последние 5 лет лет в Москве было зарегистрировано 725 000 сделок купли-продажи вторичного жилья. При этом более 160 000 из них пришлись на 2021 год. Аналитики «Инком-Недвижимость» отмечают, что такой рекордный спрос на «вторичку» в столице связан с несколькими причинами.

Во-первых, в условиях нестабильной экономической ситуации, россияне ищут наиболее надежные объекты для вложения денег. А недвижимость, как известно, это один из самых проверенных инструментов инвестирования. При этом, вторичные объекты стоят на порядок дешевле, чем новостройки.

Во-вторых,  интерес москвичей к «бэушному» жилью продолжает возрастать на фоне действующей программы реновации (напомним — она стартовала в 2017 году).  Осoбеннo у жителей столицы востребованы квартиры в «высотках», которые должны пойти под снос в ближайшие 5 лет. Расчет простой. Покупатели берут дешевые квартиры в аварийных домах, чтобы жить в них самим или сдавать в аренду. А параллельно они ожидают, когда в рамках программы расселения им предложат новые квартиры в одном из районов столицы.

Эксперты прогнозируют, что  в будущем году рост цен на «вторичку» продолжится, по крайней мере, на ветхие дома. Чем ближе подходит срок сноса, тем дороже будет продаваться объект, попавший под реновацию.

Источник: https://www.akula.com

Как известно, на рынке жилой недвижимости «вторички» уступают в цене  новостройкам (если брать в расчет объекты аналогичной площади, планировки и локации). И это понятно: новое жилье априори стоит выше, чем квартиры, «бывшие в употреблении».  

Другое дело, что соотношение цен варьирует. Согласно свежим данным, во второй половине 2021 года стоимость квартир в новостройках и вторичке в регионах РФ разнится более, чем на 25%. Это усредненные данные по стране. 

Рекордсменами по разнице в стоимости новостроек и «вторички» стали Краснодар и Астрахань. В этих городах «тарифы» на кв. метры в новостройках дороже, чем на вторичном рынке на 24,5% и 37% соответственно.

В других регионах также зафиксирована существенная разница между стоимостью вторичного и нового жилья. Она составляет порядка 17%. Это Екатеринбург Пермь, Нижний Новгород, Казань, Тюмень, Уфа, Архангельск, Ижевск, Пенза, Омск, Сургут.

Естественно, что новые квартиры с улучшенной планировкой ценятся выше.  Также надо учитывать, что сегодня себестоимость строительства сильно выросла. Существенную роль в удорожании новостроек сыграла и льготная программа ипотечного кредитования.

А вот в Москве в некоторых районах цены вторичного рынка превышают «тарифы» на новостройки. Это касается качественных панельных или реконструированных сталинских домов, расположенных в пределах Садового кольца. В среднем цена кв. метра на вторичном рынке в благоустроенных зoнах Старой Москвы составляет около 300 тыс. рублей, а в новостройках (эконом и бизнес-класса) соседних районов  – 260 тыс. рублей.

Источник: https://www.akula.com

В среднем 1 кв. м жилой недвижимости в третьем квартале стоил 40,8 тыс. рублей.

]]> https://www.likado.ru/journal/2018/11/02/%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d0%ba%d0%b8-%d0%b8-%d0%b2%d1%82%d0%be%d1%80%d0%b8%d1%87%d0%ba%d0%b0-%d1%81%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%bd%d1%8f/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2017/07/06/%d1%8d%d0%ba%d1%81%d0%bf%d0%b5%d1%80%d1%82%d1%8b-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b3%d0%bd%d0%be%d0%b7%d0%b8%d1%80%d1%83%d1%8e%d1%82-%d1%83%d0%b2%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d1%87%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d1%86%d0%b5/ https://www.likado.ru/journal/2017/07/06/%d1%8d%d0%ba%d1%81%d0%bf%d0%b5%d1%80%d1%82%d1%8b-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b3%d0%bd%d0%be%d0%b7%d0%b8%d1%80%d1%83%d1%8e%d1%82-%d1%83%d0%b2%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d1%87%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d1%86%d0%b5/#comments Thu, 06 Jul 2017 03:00:02 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=4528 Далее Эксперты прогнозируют увеличение цен на жилье в Омске →]]> В первую очередь это касается новостроек.

Аналитики компании оценки недвижимости «ОМЭКС» проанализировали почти десять тысяч уникальных предложений и обнародовали динамику цен на жилье в Омске. Исследование показало, что за последние несколько месяцев средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек повысилась. С марта по июнь цена увеличилась на 657 руб., до 40 653 руб. Квадратный метр в 1-комнатной квартире составлял 40 290 руб, в 2-комнатной — 40 271 руб., 3-комнатной — 41 883 руб.

На вторичном рынке квартиры, наоборот, подешевели почти на 1018 руб., до 42 865 руб. за кв. м. Цена 1 кв. м в 1-комнатных квартирах составляла 43 073 руб., в 2-комнатных — 41 381 руб., в 3-комнатных — 42 525 руб.

Аналитики отмечают в своем отчете, что стоимость квартиры в новостройках может вырасти, но незначительно.

- Тому способствует как низкий уровень объема предложений (фактически первичка сосредоточена преимущественно в 4 локациях), так и выгодные ставки по ипотеке для первичного рынка. Однако высокого скачка спроса ожидать не стоит», — заявляют эксперты.

Источник: http://bk55.ru

Что касается такого важнейшего фактора, как цена квадратного метра, то в новостройках она значительно (на 10-20%) ниже, чем на вторичном рынке. Однако практически все новые квартиры сейчас сдаются без отделки, а это означает, что на нее придется весьма основательно потратиться.

Жилье в новостройках возводится по современным технологиям, в нем монтируются новые коммуникации, с которыми в течение длительного времени наверняка не будет никаких проблем. К тому же планировки современного жилья намного лучше того, которое возводилось в прошлом.

С юридической точки зрения приобретение «первички» предпочтительнее, поскольку нет необходимости проверять историю квартиры.

Многие новые дома строятся в тех районах, где на момент их сдач в эксплуатацию еще достаточно слабо развита сопутствующая социальная инфраструктура (нет или недостаточно магазинов, торговых центров, школ, детских садов и т.п.), и это является, конечно же, серьезным минусом. Кроме того, поскольку квартиры сдаются без отделки, то в доме в течение как минимум нескольких месяцев (а то и лет) будет достаточно шумно из-за того, что соседи обустраивают свое жилье.

Жилье, предлагаемое на вторичном рынке, обходится дороже, чем то, что можно купить на первичном, однако у него также есть свои плюсы. В него можно вселяться сразу же после приобретения, поскольку внутренняя отделка в нем уже наличествует. Районы, в которых предлагаются такие квартиры, давно и основательно обжиты, так что с инфраструктурой никаких проблем не возникает. На этом, пожалуй, преимущества «вторички» заканчиваются, и начинаются недостатки.

Как уже было сказано выше, стоят такие квартиры дороже, чем в новых домах, а планировки у них в подавляющем большинстве случаев существенно хуже. Инженерные коммуникации таких квартир, как правило, основательно изношены. Что касается юридической «чистоты» квартир «вторички», то она далеко не всегда безупречна, да и соседи, с которыми придется жить, что называется, бок о бок, также нередко являются источниками дополнительных проблем и беспокойств: в новых домах социальный статус жильцов однороден.

Специалисты АН «Держава», прекрасно знающие город вплоть до конкретного дома и подъезда, дадут рекомендации по инфраструктуре подходящих районов и помогут подобрать квартиру как  в новостройке, так и на вторичном рынке.

Автор: Елена Татаринова, директор агентства недвижимости «Держава»