О том, что изменится для собственников участков в СНТ и какие преимущества даст новый механизм, рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Омской области Анжелика Иванова.

– Анжелика Владимировна, расскажите, пожалуйста, какими объектами недвижимости члены СНТ могут распоряжаться на праве общей собственности?

– Общее имущество СНТ – это имущество, предназначенное для использования всеми правообладателями земельных участков на территории товарищества. Если говорить простыми словами, это вся земля в границах СНТ, за исключением самих садовых участков, с расположенными на ней объектами: дорогами, электрическими сетями, газопроводами, водопроводами, спортивными и детскими площадками, а также иными объектами, предназначенными для общего пользования, как, например, места для сбора бытовых отходов.

– Почему возникла необходимость в таком законопроекте?

– Будем откровенны: всё, что связано с оформлением недвижимости, априори не может быть легким и простым процессом, поскольку документация требует серьезной правовой экспертизы, а государственная регистрация права закрепляет за субъектами законные притязания к объекту с целью владеть, пользоваться и распоряжаться им на неопределенный временной срок. Ситуация усложняется, когда имущество находится не в личном владении, а имеет правовой режим общей собственности – как и в случае с общим имуществом в садоводческих некоммерческих товариществах, когда собственников много, а чтобы распорядиться таким имуществом, необходимо учесть мнение каждого. Сегодня процедура оформления общего имущества СНТ состоит из нескольких этапов. По действующему законодательству, садоводам необходимо провести общее собрание членов товарищества, рассчитать доли каждого собственника, обратиться в уполномоченный орган за решением о предоставлении участка в долевую собственность и только потом оформлять права в Росреестре – согласитесь, решение этих вопросов потребует много времени, специальных знаний и, конечно же, денежных средств. На практике многие товарищества, запустив этот маховик, так и не проходят путь до конца, в результате чего дороги, линии электропередачи и другие важные объекты годами остаются юридически «ничьими». Законопроект призван решить эту проблему.

– Каким образом законодатель предлагает разрешить эту ситуацию?

– Законопроект разработан во исполнение принятого в марте 2025 года решения Правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и предлагает внести изменения в Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Основная новация заключается в том, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ будет возникать в силу закона с момента постановки такого имущества на кадастровый учет в Росреестре. Это аналогично механизму, который сегодня действует в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. То есть точно так же, как собственники квартир автоматически владеют лестницами, подъездами и крышами своего дома без специальных договоров и отдельных регистраций, так и садоводы после принятия закона будут считаться собственниками дорог, линий электропередачи и других общих объектов с момента, когда эти объекты поставлены на кадастровый учет.

– В чем же заключается упрощение механизма оформления общего имущества СНТ?

– После постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет никаких дополнительных действий в виде собраний или сбора платежей для оформления права собственности на такое имущество уже не потребуется. От садоводов потребуется только одно: чтобы само имущество было готово к постановке на учет, то есть имело правильно установленные границы и корректно подготовленные правоустанавливающие документы. Если говорить о частных случаях, то оговоренные поправки помогут членам товарищества в проведении электрификации, газификации, упростит процедуру согласования прохождения ресурсоснабжающих сетей по территориям СНТ, что также немаловажно в контексте набирающей темпы социальной догазификации и в целом – к улучшению уровня комфорта загородной жизни.

– Законопроект также регулирует вопросы изменения границ СНТ и включения в него новых участков. Что конкретно может измениться в этой части?

– В законопроекте уточняется порядок присоединения к товариществу новых территорий. Например, если СНТ планирует расширить границы для размещения объектов общего пользования или включения садовых участков, чьи собственники пожелали вступить в товарищество. Предусмотрена необходимость получения согласия собственников участков, которые СНТ намерено включить в свои границы. Это позволит защитить их права, а также избежать в будущем оспаривания проектов межевания территории и решений общих собраний СНТ в отношении таких лиц, например, при возложении на них обязанности по содержанию общего имущества.

 – К чему должны быть готовы садоводы уже сегодня в связи с грядущими изменениями?

– Законопроект уже внесен в Правительство Российской Федерации. В случае его принятия садоводы получат действительно работающий и понятный механизм оформления прав на общее имущество. Но важно помнить, что основа любого оформления – это корректные данные в Едином государственном реестре недвижимости. Чтобы в дальнейшем поставить на кадастровый учет дороги, сети и другие объекты общего пользования, у собственников должны быть правильно оформлены права на индивидуальные земельные участки, а их границы – четко определены и зафиксированы в ЕГРН. В связи с этим рекомендуется проверить наличие в реестре сведений о границах своих участков, отсутствие ошибок или пересечений и при необходимости обратиться к кадастровым инженерам для уточнения границ. В случае возникновения вопросов, связанных с регистрацией прав и внесением сведений в ЕГРН, можно записаться на консультацию в Управление Росреестра по Омской области.

Безусловно, новый законопроект – это очередной шаг к созданию простой и понятной системы регистрации прав. Наша главная цель – снять административные барьеры и упростить жизнь гражданам, а значит, и в целом повысить качество предоставляемых государством услуг. Такая инициатива позволит легализовать тысячи объектов инфраструктуры по всей стране, защитить права садоводов и сделать управление в СНТ более прозрачным и эффективным.

Законопроект прокомментировал председатель Омского регионального отделения Союза садоводов России, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Омской области Виктор Бобырь: «На протяжении многих лет мы сталкиваемся с одной и той же проблемой: дороги внутри товариществ, линии электропередач, водопроводы существуют физически, по ним ездят машины, идет ток и вода, но юридически они часто находятся в подвешенном состоянии. Они не принадлежат ни государству, ни муниципалитету, ни самим садоводам напрямую. Это создает неудобства, связанные с распределением ответственности за их состояние и содержание. Предложенный Росреестром механизм решает проблему кардинально. Идея проста и гениальна: право общей собственности возникает автоматически, как только объект поставлен на кадастровый учет, никаких собраний ради регистрации того, что и так принадлежит всем по факту, не требуется. В целом, я поддерживаю данную инициативу. Это реальный шаг государства навстречу простым людям, который позволит навести порядок в садовых товариществах, легализовать тысячи объектов инфраструктуры по всей стране и сделать жизнь за городом более комфортной и безопасной».

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

В чем суть этих законодательных изменений?

С 1 марта 2025 года вступил в силу разработанный Росреестром Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ, которым определяется трехлетний срок для освоения земельных участков, а с 1 сентября 2025 года начал действовать разработанный в рамках этого закона перечень признаков неиспользования земель, утвержденный постановлением Правительства РФ № 826 от 31.05.2025. Документ содержит критерии, которые позволяют оценить, используются ли земельные участки в соответствии с целевым назначением или нет.

Главное: целью этого закона является не изъятие земельных участков и не лишение граждан права собственности, а эффективное использование земель.

Как будет работать закон об установлении 3-летнего срока для освоения земельных участков?

С 1 марта 2025 года начался отсчет трехлетнего срока для освоения земельных участков, которые были в собственности или предоставлены до этой даты. Для тех, кто оформил права позже, срок считается с момента регистрации права. С 1 сентября 2025 года вступило в силу постановление Правительства РФ, которое закрепило признаки неиспользования земли.

Закон касается всех земельных участков в границах населенных пунктов, а также участков, предназначенных для огородничества и садоводства. Именно для этих категорий установлены признаки неиспользования.

Пример: если участок под ИЖС куплен до 1 марта 2025 года, у собственника есть три года на освоение и семь лет на строительство дома и ввод его в эксплуатацию. Только по истечении этого общего срока нарушение будет квалифицировано как несоблюдение земельного законодательства.

Что в себя включает понятие «освоение» земельного участка?

Федеральным законом № 307-ФЗ введено определение «освоение» земельного участка из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков. Это приведение территории в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным видом использования.

Признаки неиспользования содержат критерии, которые позволят инспекторам земельного контроля (надзора) оценить, осуществляется ли использование земельных участков в соответствии с земельным законодательством.

Согласно постановлению Правительства № 826 от 31 мая 2025 года, участок могут признать неиспользуемым, если выявлен хотя бы один из следующих признаков:

• более 50% площади участка заняты мусором, отходами производства и потребления, отходами от коммунальной деятельности;
• участок не используется по целевому назначению в течение года и более, владелец не освобождает его от мусора или растительности после окончания временных работ, например, прокладки сетей;
• на участке, где разрешено строительство, отсутствуют здания или сооружения в течение 7 лет с момента предоставления участка;
• на участке под ИЖС не построен жилой дом в течение 7 и более лет (исключение: если препятствия были признаны судом уважительными);
• имеется здание, у которого разрушены основные конструктивные элементы (крыша, стены, окна);
• на участке нет зарегистрированных объектов недвижимости, несмотря на фактическое наличие строений;
• более 50% площади заняты сорными растениями выше 1 метра, деревьями и кустарниками, не отнесенными к элементам благоустройства;
• работы по удалению сорняков и кустарников не проводились в течение года и более.

Необходимо понимать, что нарушение может быть связано не только с бездействием, но и с использованием земли вразрез с целевым назначением или с нарушением экологических норм.

Кто будет определять, используется участок или нет?

Выявление нарушений, связанных с неиспользованием земельных участков, осуществляется Росреестром в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), а также уполномоченными органами местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.

«В рамках контрольных (надзорных) мероприятий, проводимых сотрудниками Управления Росреестра по Омской области, используются различные методы, включая визуальный осмотр, анализ спутниковых снимков и аэрофотосъемку. Важную роль играет информация, поступающая от органов местного самоуправления и других заинтересованных лиц. После выявления нарушения правообладателю земельного участка выдается предписание об устранении нарушения. В дальнейшем проводится проверка исполнения такого предписания. После получения предписания об устранении административного правонарушения правообладатель может направить в контрольный (надзорный) орган ходатайство о продлении срока устранения нарушения. Более того, в случае своего длительного отсутствия собственник может передать свой земельный участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания его в надлежащем состоянии. Также правообладатели земельных участков могут привлечь третьих лиц на условиях возмездного оказания услуг, например, по уборке территории», – рассказал заместитель руководителя Управления Росреестра по Омской области Владимир Созонтов.

Как избежать изъятия участка?

Начните освоение участка. Регулярно очищайте участок от мусора, боритесь с сорной растительностью, следите за состоянием построек. Если планировали строительство, подайте уведомление о начале работ или начните оформление документов. Если участок используется с целью ведения предпринимательской деятельности, данный факт необходимо зафиксировать с помощью заключения соответствующих договоров, ведения налоговой отчетности и фотографических снимков.

«С начала действия нового законодательства, касающегося освоения неиспользуемых земель и четко установленных для этого сроков, со стороны садоводов, например, наблюдается включенность в решение накопившейся годами проблемы, которая приводит к конкретным действиям. Кто-то возвращается на землю и начинает ее возделывать, возвращая участкам презентабельный вид. Другие – регистрируют ранее возникшее право и распоряжаются своим имуществом – дарят, продают. Не исключен и третий вариант, когда после долгих лет молчания собственник по личному заявлению отказывается от своего надела в пользу государства. В любом случае заброшенные участки получают право на вторую жизнь и начинают «работать», принося пользу и людям, и государству, а это уже говорит в пользу эффективности их использования», – отметил председатель регионального отделения Союза садоводов России, член Общественного совета при Управлении Виктор Бобырь.

В связи с началом применения с 1 сентября 2025 года признаков неиспользования земельных участков в населенных пунктах, садовых и огородных участков, Росреестр разработал методическое пособие для граждан. В пособии содержится подробная информация, о каких признаках идет речь и что делать собственникам, чтобы не допустить нарушений. С ним можно ознакомиться на Росреестра.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

«Напоминаем, что для оформления таких жилых домов действует «дачная амнистия», или упрощенный порядок регистрации недвижимости, когда для постановки на государственный кадастровый учет не требуется разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Единственное важное условие – наличие в ЕГРН на момент подачи пакета документов (заявления и технического плана) сведений о правах на земельный участок, в границах которого возведен объект, и о точных границах такого земельного участка», – пояснил руководитель Управления Росреестра по Омской области Сергей Чаплин.

География строительства ярко иллюстрирует предпочтение омичей к жизни за городом. Так, 59 % всех новых объектов (2 145 домов) возведено в сельской местности, в то время как в границах самого Омска построено 1 475 частных домов.

Безусловным лидером стал Омский муниципальный район, где было зарегистрировано 1 617 новых домов. За ним по убывающей идут Тарский – 83, Азовский – 75, Любинский – 56, Калачинский – 44, Таврический – 40, Исилькульский районы – 32.

Значительно меньше частных строений в Москаленском – 17, Марьяновском – 15, в Муромцевском и Знаменском районах – по 14, Нововаршавском – 13. В Черлакском, Тюкалинском, Кормиловском районах на кадучет поставлено по 11 индивидуальных жилых строений, в Саргатском, Тевризском районах – по 10, в Шербакульском, Называевском, Большереченском районах – по 8, в Горьковском, Нижнеомском, Усть-Ишимском районах – по 7, в Полтавском, Одесском районах – по 5, в Крутинском, Русско-Полянском районах – по 4, в Оконешниковском – 3, в Большеуковском, Павлоградском, Седельниковском районах – по 2. На этом фоне выделяется Колосовский район, где за отчетный период не было поставлено на учет ни одного жилого дома.

При строительстве своих домов жители Омского региона отдают предпочтение деревянному (918), кирпичному (823) домостроению, 1 346 домов построено из смешанных материалов.

За 9 месяцев текущего года чаще всего омичи строили одноэтажные (2 139 домов, или 59%) и двухэтажные (1 362, или 38%) объекты.

За истекший период 2025 года построено 29 трехэтажных домов обшей площадью 11 305 кв. м.

Самым большим жилым домом, учтенным в ЕГРН на 1 октября 2025 года, является трехэтажный дом в городе Омске площадью 1 026,6 кв. м. Самое маленькое домовладение из уже зарегистрированных в этом году – жилой дом площадью 10,6 кв. м, построенный из прочих материалов в городе Омске в СНТ «Колос». Средняя площадь жилого дома из зарегистрированных в 2025 году составляет 115,7 кв. м.

«Представленная статистика – это не просто цифры, а отражение значимых социально-экономических процессов в нашем регионе. Уверенный рост индивидуального жилищного строительства, особенно в сельской местности и пригородных районах, говорит о нескольких тенденциях. Во-первых, это растущее стремление наших граждан улучшить свои жилищные условия самостоятельными силами, часто в виде собственного дома с участком. Во-вторых, активное строительство на землях для садоводства показывает, что эти территории все чаще воспринимаются не как дачные, а как постоянные, что меняет структуру расселения», – отметил председатель регионального отделения Союза садоводов России, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Омской области Виктор Бобырь.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

На вопросы омичей отвечал начальник отдела государственного земельного надзора Управления Дингис Евгений Александрович.

Сегодня на законодательном уровне существуют достаточно жесткие требования к собственникам, которые при неиспользовании земельных участков или использовании их с нарушениями могут лишиться своей земли путем изъятия.

Но если раньше отсутствие в действующем законодательстве четкого определения, сроков, критериев освоения земельного участка приводило к росту количества неиспользуемой, захламленной, заросшей земли и появлению долгостроев, то сейчас Росреестром разработан закон, который призван устранить данные пробелы, не позволяющие эффективно воздействовать на собственников заброшенных участков.

Из важного для подконтрольных субъектов

Согласно Федеральному закону от 08.08.2024 № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2025 года у собственников земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных земельных участков, будет 3 года с момента приобретения объекта недвижимости, в течение которого они смогут освоить земельный участок. По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться также с 1 марта 2025 года.

Освоением земельного участка будут считать проведение одного или нескольких мероприятий, в результате которых участок приводится в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением. Например, осушить земельный участок, убрать сорную растительность, создать правильный рельеф, протянуть временные сети.

Полный перечень мероприятий по освоению земельных участков и конкретные признаки их неиспользования будут закреплены в соответствующих актах Правительства РФ:

«Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков», который включает в себя ряд подготовительных действий к целевому использованию земли: осушение, увлажнение, освобождение от сорной и иной растительности, отходов и других предметов;

«Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков», содержащий перечень признаков, позволяющих оценить, осуществляется ли использование земельных участков в соответствии с законом.

Стоит отметить, что в новом законе об освоении земель, а также в разработанных проектах подзаконных актов не предлагается расширение перечня оснований для изъятия, увеличение штрафов за неиспользование земельных участков, а также снижение уровня законодательной защиты права собственности.

Выявление нарушений, связанных с неиспользованием земельных участков, планируется осуществлять Росреестром в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), а также органами местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.

Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке.

«Проблема заброшенных участков актуальна в масштабах всей нашей страны, что и заставило федеральные органы исполнительной власти инициировать усовершенствование закона в части несения ответственности за ненадлежащее обращение с находящейся в собственности землей. Очевидно, что новый закон будет способствовать вовлечению неиспользуемых участков в хозяйственный оборот, а также сохранению прав на землю. Это особенно актуально для многих СНТ, где есть неиспользуемые владения, которые зарастают травой, тем самым создавая пожароопасную ситуацию», – отметил председатель регионального отделения Союза садоводов России, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Омской области Виктор Бобырь.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

Сегодня на законодательном уровне существуют достаточно жесткие требования к собственникам, которые при неиспользовании земельных участков или использовании их с нарушениями могут лишиться своей земли путем изъятия. При этом законом не установлено, что понимается под «освоением земельного участка» и каковы сроки его освоения, которые нужно применять при оценке возможности изъятия земельных участков в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, действующие нормы не раскрывают, какие именно признаки указывают на то, что земельный участок используется с нарушением законодательства, в том числе, если это приводит к причинению вреда окружающей среде.

Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разработанный по инициативе Росреестра и вступающий в действие с 1 марта 2025 года, внес коррективы в земельное законодательство в части установления предельного срока для освоения земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юрлица.

Теперь правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов будет обязан сразу после государственной регистрации права использовать его в соответствии с целевым назначением, а в случае, если требуется освоение такого участка, то в течение трех лет с момента государственной регистрации права участок должен быть освоен. Только по истечении установленного законом срока правообладатель привлекается к административной ответственности за неиспользование земельного участка.

Освоением земельного участка будут считать проведение одного или нескольких мероприятий, в результате которых участок приводится в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением. Например, осушение его, уничтожение сорной растительности, создание правильного рельефа, монтаж временных сетей, снос ветхих объектов. Перечень таких мероприятий будет определен Правительством Российской Федерации.

Принятый закон призван защитить правообладателей, которые по объективным причинам не могут начать использование участка сразу после оформления прав. При этом с момента отсчета срока собственник будет нести ответственность за неиспользование земельного участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать факт нарушения.

«Задача данных норм – не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно обращение более пристального внимания к вопросу надлежащего использования числящихся за физическими или юридическими лицами площадей, которые, возможно, в настоящее время не очень нужны, но при этом повышают долю так называемых заброшек, в том числе на территории садовых некоммерческих товариществ. Новый закон ускорит процесс принятия правообладателем решения о судьбе участка – возделывать его, строить на нем, сдавать в аренду или все же продать. Важно также сформировать критерии ненадлежащего использования участков и тех сроков, в которые участок будет считаться неосвоенным, поскольку это позволит защитить собственников земельных участков от произвольных оценок со стороны проверяющих», – отметил председатель регионального отделения Союза садоводов России, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Омской области Виктор Бобырь.

 Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области