28 мая2021 года в бильярдном клубе RusКий определился обладатель летнего Кубка Омского рынка недвижимости.

В результате многочасового бильярдного марафона, завершившегося уже за полночь, победителем стал Вячеслав Гуринов (Новострой КПД).

Он оказался сильнее Дмитрия Саламатова (АН «СОДОС»), одержав победу в поединке из трех партий со счетом 2:1.

Максим Оверченко (АН «Два Берега») стал третьим, победив Евгения Краева (АН «ТандемТ»).

За чертой полуфиналов остались Илья Васильчук (МФЦЭУ «Единая правовая служба») и Александр Боженко (ПАО ВТБ). занявшие соответственно 5 и 6 места.

Кроме того, в турнире принимали участие:

Андрей Федосеев (АО Газпромбанк)

Владислав Белоусов (АО Россельхозбанк)

Артем Веренцов (Национальная Фабрика Ипотеки)

Даулет Исенов (АН «ТандемТ»).

Фотоотчет о розыгрыше Кубка.

Проведение осеннего Кубка омского рынка недвижимости запланировано на сентябрь текущего года.

Турнир для своих партнеров проводит сайт likado.ru.

]]> https://www.likado.ru/journal/2021/05/29/%d0%be%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d0%bb%d1%81%d1%8f-%d0%be%d0%b1%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b0%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c-%d0%bb%d0%b5%d1%82%d0%bd%d0%b5%d0%b3%d0%be-%d0%ba%d1%83%d0%b1%d0%ba/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2019/03/15/%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b5-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b-%d0%b8-%d0%b7%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%b8-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%b0/ https://www.likado.ru/journal/2019/03/15/%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b5-%d1%80%d0%b8%d1%8d%d0%bb%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b-%d0%b8-%d0%b7%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b9%d1%89%d0%b8%d0%ba%d0%b8-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%b0/#comments Fri, 15 Mar 2019 10:49:52 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=9285 Далее Омские риэлторы и застройщики договариваются о дисциплинированном сотрудничестве, опираясь на опыт других регионов →]]> В середине февраля участники рынка недвижимости Омска провели Сибирский саммит PRO недвижимость, а вскоре собрались в редакции газеты «Коммерческие вести» для того, чтобы проанализировать мероприятие, обсудить часть тем, которые не успели на нем затронуть, и поделиться планами дальнейшей работы. На позитивной ноте эксперты порассуждали о том, как можно и нужно работать на омском рынке недвижимости наиболее эффективно и насколько в сложные времена важна кооперация всех его участников. Наиболее интересные и содержательные моменты диалога записала обозреватель Светлана ДИНЕГИНА.

Многоформатный саммит и его итоги

– Первый вопрос, конечно, будет к организаторам саммита. Как он прошел, что получилось в него внести и из него вынести полезного, достигнуты ли цели встречи и вообще, как там у нас с перспективами омского рынка недвижимости – жилой, для начала?

Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС»:

– Для каких целей был организован саммит, мы могли бы сказать все вместе. Мы не зря поставили его не в конце года, а в начале, чтобы не только оценить результаты года, но и наметить планы на текущий год. Каждый из нас, подводя свои индивидуальные итоги за год, серьезно нуждается в здоровой, профессиональной их оценке, в нормальной рыночной коррекции. И саммит нам нужен был для того, чтобы мы собрали профессионалов и вместе с ними посмотрели на общие итоги рынка недвижимости. При этом каждый посмотрит и на свои результаты – где-то скорректирует и лучше спланирует перспективу, потому что кто-то на саммит пришел с настроением Вячеслава ГУРИНОВА и говорил, что рынок недвижимости у нас в расцвете, а кто-то пришел с легкой грустинкой, потому что пришел прощаться с этим рынком навсегда, и совсем не потому, что тот бурно развивается. Поэтому диаметрально разных, но оттого не менее профессиональных коллег мы смогли собрать на саммит – всего пришли около 200 человек. У нас была пленарка, где мы посмотрели все, что у нас делала власть на рынке недвижимости, мы подвели итоги тем нормативным актам, которые у нас менялись за год, на секциях про недвижимость мы говорили про весь рынок, его развитие, на секции про новостройки мы обсудили наш строительный сектор, его злободневные проблемы. Было консолидированное участие всех. Департамент городской экономической политики отвечал за секцию, связанную с развитием реноваций промышленных зон. Нельзя не сказать и про замечательный фестиваль рекламы ReFest, профильный проект нашей рекламы в недвижимости. Саммит получился большим, многоформатным – для разных профессиональных участников. Именно это нам и было нужно, каждый смог привнести что-то свое, и эта синергия и породила саммит.

Вячеслав ГОРЮНОВ, директор АН «Миран»: 

– Было три основных составляющих – программа, участники и темы, которые там поднимались. При этом темы все были злободневные, а программа была предложена и принята организаторами такая, что мы выходим за рамки формата и просто докладываем и принимаем информацию. Сразу договорились, что это будет по большей части формат «горячего микрофона», т. е. все острые вопросы поднимаем, не стесняемся в деловых высказываниях и предложениях. Забегая вперед, скажу, что формат себя на 100% оправдал. Для чего мы приглашаем участников из других регионов? Чтобы не вариться в собственном соку. Это был как раз тот случай. Мы друг друга часто видим, часто вместе обучаемся, и, условно говоря, замылился взгляд. А когда приезжают коллеги из соседних регионов – это 100%-е попадание, по сути, они взорвали все представление о рынке недвижимости своими докладами, взглядом на ведение дел через призму своих городов. Очень много перекладывали мы их опыт на наш, стыковок было мало, и это как раз и стало причиной, которая позволила уже сейчас провести несколько встреч в продолжение тем саммита и тех тем. Там были предложены реальные примеры и опыт, как люди работают с теми же застройщиками. Надо уметь договариваться – это был ключевой посыл. И хочу сказать, что у нас произошла уже определенная перезагрузка во взаимоотношениях с застройщиками. Мы пока еще не дошли до цели, но уже идем. Очень креативно закончился саммит рекламой ReFest. Было очень здорово встретить гостей из Питера и провести этот фестиваль рекламных видеороликов. И, кстати, они начали этот год с Омска, это очень приятно!

Максим РЕПИН:

– Более того, коллеги из наших компаний откликнулись, и у нас было порядка 10 роликов, свежих, которые практически рынок не видел. Они участвовали в фестивале. И респект нашим омским компаниям, которые в начале года, когда не самое удачное время для того, чтобы сразу что-то отснять, собрали очень живой креативный материал и поучаствовали в ReFest.

– Давайте продолжим разговор несколькими примерами из опыта представителей других городов.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс»:

– Ну, например, что хорошего есть в Новосибирске у коллег из Новосибирской ассоциации риэлторов? НАР создал в свое время МЛС – мультилистинговую систему, которая подчиняется только сообществу, которое туда приглашает все компании, которые хотят вступать. Ценник, сразу скажу, в разы, в десятки раз отличается, а по некоторым компаниям Омска и в сотни раз может отличаться от месячного рекламного бюджета. Грубо говоря, существуют навигаторы рекламы, в Омске это МЛСН, Омскриэлт.ком, ЦИАН упорно шагает по стране, пытаясь занять лидирующие позиции, есть прекрасный проект Likado, тот же Авито, Домофонд, ДомКлик Сбербанка, который с октября усиленно рекламируется по центральному телевидению и, по последней статистике, за год набрал +100% к тому, что у них было на конец 2017 года по объемам рекламы. По крайней мере, это то, что касается Омска. Какие-то из этих порталов на сегодня бесплатные, а какие-то платные – мы все прекрасно понимаем, что это все создается для того, чтобы зарабатывать. Но как показал наш в свое время неверный шаг в сторону МЛСН, когда мы, грубо говоря, подсели на эту иглу, ценник начал постоянно повышаться – мол, какая разница, сколько это будет стоить, вы все равно никуда не денетесь. Поэтому чем интересен проект НАРа – он, во-первых, дешевле. А во-вторых, примерно 85-90% рынка, операций на рынке проходит все-таки В2В. То есть профессионал с профессионалом. Риэлтор с риэлтором. Так, чтобы это была В2С сессия, такого не более 15% сегодня на рынке. Соответственно, в чем интересна позиция НАР – они решили, что надо лишнее все же отсекать. Если уйти в историю новосибирского рынка недвижимости, то они в свое время сели на такую же иглу – на тот момент это было печатное издание «Из рук в руки». Они на него сели и очень сильно на нем просели, когда издание стало диктовать им свои условия и рекламные бюджеты пошли расти, а реклама не оправдывала этих затрат. Это их и побудило к тому, что нужно создавать что-то свое. Та идея, что предложили в Новосибирске, ограничивает рекламные бюджеты, позволяет сделать их менее гибкими и более интересными собственникам компаний. И у нас, в свою очередь, на прошлой неделе прошла встреча между двумя ассоциациями – Омским союзом риэлторов и Палатой специалистов недвижимости, где была заложена база для совместного создания тоже чего-то своего, не обязательно как в Новосибирске, мы это обсуждаем. Именно саммит сподвиг нас к этому диалогу. У нас подобные мысли возникают раз в 3-4 года, но, надеюсь, в этот раз мы уйдем намного дальше, чем это было раньше. Теперь о том, что предложили наши коллеги из Барнаула: они показали свою модель ЕЦПН – единого центра продаж новостроек. Их рынок имеет отличительную особенность – там гораздо меньше компаний на Барнаульский союз риэлторов – в БСР их всего 36, но гораздо больше активных застройщиков – порядка 10. Они показали, что у них звонки от клиентов распределяются на «вертушке», клиент попадает к какому-то агенту, его принимают и вносят в базу. Они показали, как эта система работает, рассказали, сколько денег они приносят строительному бизнесу, что они самостоятельно устраивают ярмарки новостроек согласно той же самой «вертушке» входящих звонков, как входящих клиентов начинают разбирать. Там практически полная идиллия, никто ни с кем не ругается, не ссорится, застройщик ни в какие дебри не лезет, не выясняет, чей это клиент, он просто заплатил деньги и получил клиента, а клиент получил квартиру – и нет никаких проблем. Мы на эмоциях, конечно, про все это уже поговорили. Первая встреча застройщиков, как ее уже охарактеризовал Максим, маленького лобби в большом городе, состоялась. На сегодняшний момент мы пытаемся прийти к определенному консенсусу, расставить точки над i, чтобы в наших кругах не было конкуренции или, по крайней мере, чтобы она была честная, а не «финансовая». То есть мы должны конкурировать между собой качеством стройки, качеством жизни в наших будущих квартирах и т. п., но никак не ценой, которую мы готовы заплатить риэлтору.

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса Омского банка ПАО «ВТБ»:

- Меня на саммите в первую очередь впечатлила открытость диалога. Наверное, только в таких форматах могут появляться новые решения. Для нас же очень важно было поучаствовать в таком формате, мы хотим быть банком, направленным для клиентов, для партнеров, искать лучшие финансовые решения, потому что само по себе приобретение квартиры – давно уже перестало быть только услугой агентства недвижимости или застройщика – это комплексный продукт. Нам было очень важно послушать коллег, чтобы понять, куда нам двигаться и как совершенствовать наши финансовые инструменты, чем мы можем быть полезны, как правильно строить цепочку продаж и решать в конечном итоге жилищные вопросы наших граждан.

Реновация интересна, но площадки пока есть

– Расскажите подробнее, что интересного было на секции по развитию промзон?

Максим РЕПИН:

– Мы сделали очень серьезную проработку промышленных территорий – всех градостроительных зон П – промышленности и Т – транспорта и выделили восемь агломераций для развития промышленности, т. е. территорий, фокусных для развития именно коопераций в промышленности. Мы обсуждали эти и другие проекты, связанные с тем, что ряд омских предприятий готов освободить площадки в городе под застройку. На сегодня у нас не разработаны проекты развития этих территорий. У нас в рабочую группу в департаменте городской экономической политики входит департамент архитектуры – они тоже не представили свое видение того, как должны выглядеть эти территории. И мы решили поэкспериментировать – привлекли студентов и постарались при поддержке ИТП «Град» разработать концепцию развития этих участков. Для того чтобы начать развивать у себя, мы окунулись в то, как это делают другие города. Очень помог студенческий драйв – работать было интересно. И получились, на мой взгляд, хорошие доклады, хороший проект, который можно и нужно развивать. А вообще в целом нужно системно работать над развитием территорий – и не только промышленных зон.

– А насколько реальны перспективы освоения этих зон, о которых вы говорите? Там ведь шла речь о территориях ПО «Полет» и завода им. Баранова?

Максим РЕПИН:

– Да, и эти перспективы абсолютно реальны. Эти предприятия готовы передавать целые площадки под застройку жильем и другими объектами – это то, что действительно нужно для развития качественной городской среды.

– А будет ли спрос?

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– На хорошие площадки обязательно будет спрос.

– А как при этом будут решаться вопросы собственности? Они не главенствуют?

Максим РЕПИН:

– Нет, они вообще не говорят о том, что готовы продавать только по рынку или как-то еще. Они готовы вообще территории передавать городу.

– Значит, есть дополнительные издержки на их содержание и заводы просто избавляются от балласта.

Максим РЕПИН:

– Да, в этой части у них есть проблемы, и они передают активы, а мы можем это подхватывать и развивать. И здесь есть очень хорошая синергия вместе с вузами. Потому что на этих площадках можно действительно строить кампусы – где-то жилье, в том числе для молодых специалистов, которые будут работать на этих площадках, а где-то остаются части корпусов рядом, где можно какие-то инновационные производства открывать совместно с вузами.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Если говорить о реновации промышленных зон, то ни для кого не секрет, что у застройщиков еще есть площадки на сегодня. И к тому же нам как застройщику гораздо интереснее понимать, что мы там хотим строить и для кого. И мы прекрасно понимаем: для того чтобы микрорайон был живой, нам там нужен бизнес-контент, т. е. кто-то должен построить там кофейни, пекарни, там должна быть почта, аптека и прочее. В этом контексте мы приглашали и ТПП, и Союз предпринимателей, чтобы совместно с застройщиками и банками обсудить возможность каких-то преференций, каких-то эксклюзивных понятий для стартапов, неких форматов лизинга, т. е. вкладывания в это дело денег. Если мы заходим в микрорайонную застройку, то нам надо понимать, где старт первого дома, где финиш последнего и чем эти дома наполнять. И очень хорошо, если будет предварительно какая-то договоренность с банками о том, что будет предоставлен лизинг конкретному предпринимателю под некое дело. У меня получается плюс в том, что я уже пристроил коммер, и у меня никто не залазит с перепланировкой, с которой на сегодня непонятно, что делать. Потому что начинаются подсчеты парковочных мест, их не хватает, надо выносить, никто не дает, никто не разрешает, ответственность на себя брать никто не хочет. Гораздо проще это сразу заложить в проект и на этом закончить. Это что касается наполнения.

 «Пугающие» эскроу-счета

– А что интересного в контексте изменений в 214-ФЗ, которые вступят в силу этим летом?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– С 1 июля нас ждут изменения с точки зрения строительства – это эскроу-счета. Это тема, которая всех будоражит сегодня, хотя я коллег успокаиваю, говорю, ребята, давайте доживем хотя бы до года 2022, когда у нас по крайней мере закончится разрешение на строительство у тех, кто сегодня строит по долевому строительству и успел получить разрешения до 1 июля 2018 года, т. е. кто не подпадает под действие закона. А с учетом того, что к 2020 году господин президент сказал долевку вообще убрать, это скорее всего сейчас и будет делаться. До 2021-2022 годов у Омска пока время есть. А в нашем законодательстве с точки зрения строительства все еще не раз может поменяться. Последние три года нововведения внедряются чуть ли не каждые полгода, и каждый раз дорабатывается 214-ФЗ. ЖСК, можно сказать, тоже уже в принципе похоронили – и гораздо быстрее, чем долевку. К злободневному вопросу про эскроу-счета мы скорее всего вернемся в формате круглого стола в июле-августе, когда станет понятной политика центральных аппаратов ведущих банков в нашей стране.

Максим РЕПИН:

– Вопрос про эскроу-счета очень интересный. Мы его задавали и обсуждали, но под эти изменения еще не подготовлена почва…

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да, почвы нет, и тут можно только пальцем в небо тыкать, как это будет на самом деле. Все их боятся, это понятно, но тут глобальная роль у банков, которые захотели участвовать в этом таким образом. И мы тут никого не виним, у нас ведь на 70% те, кто строит сегодня, будут строить за свои, а в кредитные средства у нас могут залезть только монстры в этой области. Если рассмотреть, что по этому поводу делается сейчас в западной части страны, в Москве и Санкт-Петербурге: мелкие компании объединяются в консолидированные холдинги, чтобы под единым брендом получать кредиты, которые им иначе просто не дают. В общем уже понятно, что вход в профессию, согласно 214-ФЗ, по крайней мере будет полностью срезан и обрезан.

– Что по поводу ввода системы эскроу-счетов могут сказать сами банки? Запустили ее уже?

Андрей ФЕДОСЕЕВ, замдиректора Омской дирекции по развитию бизнеса филиала Газпромбанка «Западно-Сибирский»:

– Программа запущена, но реализации пока нет. Фактически в Омске мы видим только одного застройщика, который потенциально позволит применить на практике данную систему.

Александр БОЖЕНКО:

– Реальных проектов еще нет. Мы участвуем точно так же, как наши коллеги, но на территории Омска упомянутые проекты пока не реализованы, насколько мне известно, ни одним из застройщиков. Безусловно, банк ВТБ будет участвовать в реализации данной системы расчетов. Если же говорить от обратного к действию 214-ФЗ, то здесь, как мне кажется, дело не в лобби банков, которые для себя какой-то объем бизнеса взяли…

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Можно небольшую ремарку: 2004 год, вступает в силу 214-ФЗ «О долевом строительстве». В первой самой редакции этого закона действовало одно правило: если квартира была продана через ипотеку банка – банк с застройщиком несет солидарную ответственность за сдачу этого дома. То есть возвращаемся к вопросу лобби… Через полгода в следующей же редакции вас там не стало.

Александр БОЖЕНКО:

– Нет, ну если говорить о сути закона, то он направлен на решение проблемы «»обманутых дольщиков», которые отдали свои деньги, но не получили ничего взамен. В последнее время данному вопросу уделяется достаточно много внимания, на всех уровнях. Безусловно, надо было что-то менять, и было решено пойти по этим поправкам в 214-ФЗ. Они направлены 100% на благое дело, так как конечная цель – защитить покупателя от возможных рисков того, что будут недострои. Выбран инструмент в формате проектного финансирования и эскроу-счетов. Как и за всё, за снижение рисков необходимо платить. Безусловно, застройщики не могут просто так забирать эти деньги, а своя маржинальность у стройки и так не такая большая, то есть это в конечном итоге приводит к росту цен на новостройки и конечно отражается и на вторичке, на мой взгляд. Но при этом хочу отметить, в этих изменениях однозначно больше плюсов, чем минусов.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– У меня еще вопрос по поводу эскроу-счетов. На сегодня, насколько я знаю, Сбербанком разработана программа по снижению ипотечной ставки, если застройщик использует эскроу-счета под какие-то отдельно оговоренные цели. Будут ли подобные программы у ГПБ и ВТБ?

Александр БОЖЕНКО:

– Тут могут быть различные варианты. Чисто теоретически, если квартиры достаточно быстро разошлись, объем пассивов на эскроу-счетах позволяет в дальнейшем кредитовать уже эту стройку. В каком формате и как этот механизм будет реализован? Возможно, данные кредиты будут дешевле, чем классическое кредитование. Это один из вариантов. Второй вариант – может быть, допустим, субсидирование ипотечной ставки на приобретение конкретной квартиры, но мне кажется, что сами же застройщики от этой идеи скорее откажутся, потому что в этом случае выгодоприобретателем будет в большей степени покупатель.

Про миграцию и «китайское счастье» арендного бизнеса

– В предыдущие годы активно развивалось сотрудничество омских риэлторов с коллегами из других регионов на предмет переправки туда омичей. В 2019 году эта работа, видимо, продолжится?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Мы вчера обсуждали с Вячеславом ГОРЮНОВЫМ тему оттока населения, ну никуда нам от этого не деться. Ну не пойдешь же ты искать людям работу. Омский регион такой, что все равно отток населения будет. И если клиента в регионе не удержать, то приходится действовать, как в той славной пословице, если пьянку нельзя предотвратить, ее нужно возглавить. Поэтому есть тут коллеги-риэлторы, кто сейчас ловит эту волну и пытается хоть что-то заработать и на таких клиентах, перенаправляя их коллегам из других городов. Даже те 3500 китайцев, которые приехали на реконструкцию нефтезавода, да и не только китайцы, но и из других соседних стран граждане оживления никакого на рынке особого не дали.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Нет, оживление получили «Магниты» и «Пятерочки». Потому что это всецело их клиент.

– А гостиничный бизнес тоже оживился?

Максим РЕПИН:

– Арендный в большей степени. В Нефтяниках выбрали все квартиры в аренду: и одно-, и двухкомнатные.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– И даже дальше, до «Маяковского» уже добрались…

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Про арендный бизнес я так скажу: элитка ушла, к сожалению, вместе с «Авангардом», а эконом на сегодня за счет китайцев это компенсировал.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– В целом прогнозировать рынку какой-то рост сегодня сложно. Лучше жить мы не стали, доходность населения если и поднялась, то не на много, а ключевая ставка Центробанка на сегодня тоже ниже еще не упала. А по всем предварительным пессимистическим ожиданиям 22 марта ждем очередного повышения ключевой ставки. И пока в том русле, как двигается экономика страны, 2% накинули, 2% в НДС – это примерно 5-7% на конечном продукте. Мы с 1 февраля цену подняли на 5%, грубо говоря, чтобы уже сейчас делать запас на будущие стройки. «Стройбетон» тоже поднимает цену. У «Сибгазстройдетали» в Кузьминках тоже не останавливаясь ценник растет постепенно ежеквартально. И примерно та же ситуация у Треста № 4, четвертого мастодонта на омском рынке. И там не скажу, что рост только на 5% – гораздо выше.

Рост ипотеки продолжится

– В прошлом году рынок недвижимости в большей степени поддерживала ипотека. В этом году будет так же?

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Да, кстати, вопрос к банкам, вот застройщик говорит, что будут повышаться ставки. Какие тут прогнозы?

Андрей ФЕДОСЕЕВ:

– Для начала хотел бы отметить, что соглашусь с коллегой Александром в том, что появление эскроу-счетов должно в итоге привести к уменьшению числа обманутых дольщиков.

Кроме того, наконец-то на этапе планирования объектов комплексной застройки в перспективе строительные компании при участии банков будут прорабатывать наполнение микрорайонов всей инфраструктурой, чтобы эти объекты можно было продать. Теперь что касается ипотеки. В прошлом году ипотечный портфель Газпромбанка вырос на рекордные 35%. Не исключаю, что активность на рынке в краткосрочной перспективе будет немного ниже, однако прогнозирование процентных ставок в среднесрочной перспективе сродни гаданию на кофейной гуще. На это влияет множество факторов. Зачастую клиенты ориентируются не на размер ставки, а на необходимость приобретения жилья. Ведь в ожидании более привлекательной ставки можно упустить понравившуюся квартиру.

Александр БОЖЕНКО:

- Нашу цель я озвучивать не буду, но скажу, что мы прогнозируем более серьезный рост своего портфеля относительно предыдущего года, то есть мы ожидаем, что будем расти еще большими темпами, чем это было в 2018 году. Прошлый год стал во многом рекордным для ипотеки в банке ВТБ, у нас произошло объединение розничного корпоративного блока, и здесь дополнительно эффект синергии банк уже получил. Думаю, что это будет продолжаться. Если говорить про ставки по ипотеке, то, с одной стороны, есть тренд, который не предполагает снижения ставок, а с другой стороны, есть политическая воля снизить ставки и увеличить объемы ввода жилья. Вопрос в том, что победит.

Почему важна «золотая середина»

– Теперь по поводу политический воли. Президентом поставлены задачи о планомерном снижении ставок по ипотеке сначала до 9%, а потом и до 8%. При этом семьям с двумя и более детьми ипотеку должны предоставлять по льготной ставке 6% на весь период погашения кредита. Готовы ли банки к этому?

Александр БОЖЕНКО:

– Технически банки к этому готовы. У нас и сейчас есть ипотека, которая в зависимости от того, есть ли второй, третий ребенок, вам предоставляет льготную ставку 6%. Вопрос лишь в субсидировании этой ставки со стороны государства. Важно и то, какие будут критерии отбора, а это не нами регулируется. Технически мы готовы выдавать, и думаю, тут ни один банк не откажется участвовать в реализации данной программы.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Опять же, про то, что это будет поддержка именно строительного сектора, пока никто не сказал.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Это была бы хорошая компенсация, если бы государство субсидировало стройку.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Поспорю немножко. Что касается рынка недвижимости в целом, я всегда придерживался формата «золотой середины». Все понимают, что новостройка всегда дешевле вторички. Если мы сейчас говорим о том, что пойдет тренд к тому, чтобы проспонсировать стройку, – мы опять потеряем вторичку, а это в очередной раз то, что у нас произошло в 2014 году, когда у нас резко упали продажи по вторичке, потому что квартиры в новостройках и так стоили дешевле, плюс скидки от застройщиков и ипотека стала дешевле. Но это привело к тому, что рынок ипотеки практически замерз.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Задача государства и заключалась в том, чтобы поддержать отрасль, и эта задача была выполнена.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Задача была перевыполнена, потому что наши потенциальные покупатели продают свою вторичку, а продать они ее не могут, и, соответственно, они как покупатели просто отлетают. И на тот момент нашими потребителями стали только те, кто имел с точки зрения кеша хотя бы какой-то первоначальный взнос и мог себе позволить ипотеку.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Это уже другая проблема. Она мало решалась, потому что люди были под эффектом убеждения «моя квартира не может стоить дешевле».

 И снова о проблемах Street Retail

– А обсуждали ли на саммите многострадальные проблемы сегмента бизнес-недвижимости на первых этажах и пути их решения?

Максим РЕПИН:

– Речь о падающем пятый год сегменте Street Retail. Ну, во-первых, мы должны уметь работать на любом рынке, в том числе падающем, и люди работают, оказывая услуги в этих помещениях. Также очень важно для комфортного жилья сформировать удобную инфраструктуру социальных и коммерческих помещений, объектов в жилых комплексах, вдоль магистралей и на остановках. Поэтому в этой части необходимо подходить системно, с точки зрения градостроительной политики. Чего мы не видим сегодня ни от департамента архитектуры и ни от одного чиновника – это нормальной политической воли по организации комфортной среды.

– Почему все-таки мы имеем эту проблему? На ее решение не хватает средств?

Максим РЕПИН:

– Тут вопрос не денег, а управления. Так или иначе у нас есть, условно говоря, 100 домов-новостроек, и комфортом этой среды ведь тоже надо управлять – эффективно и в постоянном режиме. Это только одно из направлений. Вячеслав был инициатором, чтобы собрать Союз предпринимателей, ТПП, с которыми вместе вырабатывать свой план формирования комфортной среды, раз власть не слышит. Участники Омского союза предпринимателей готовы на своей площадке разработать, создать некую координационную форму для того, чтобы в регулярном режиме раз в полгода или в квартал собираться и этой информацией обмениваться, т. е. выносить проекты, м. б. размещать в открытом доступе какую-то специальную информацию, которая была бы интересна предпринимателям, чтобы они могли уже смотреть, планировать и выходить с предложениями. Плюс нужен менеджер у застройщиков, который бы работал с бизнесом, чтобы они могли эти помещения изначально проектировать лучше, под себя, и сразу делать это правильно. Вторая сторона проблемы – это то, что наш город попал в такую ситуацию, когда из-за бездеятельности чиновников мы получили юридическую невозможность оформить жилое помещение в нежилое и обратно. То есть у нас по сути тупик. Понятно, что этот тупик как-то нивелируется спадом. Но если сегодня у нас бы был бум и предпринимателям было бы выгодно, то бедные предприниматели ни одного квадратного метра не смогли бы перевести из жилого в нежилое. Они связаны по рукам и ногам, и сколько бы мы лет об этом ни говорили, о том, что надо срочно кому-то из чиновников все-таки брать на себя ответственность и делать, разрабатывать эту нормативную документацию внутри региона, это, к сожалению, так и не сделано. Причем в нарушение федерального законодательства.

Будем обсуждать…

– Радует, что во взаимоотношениях омских риэлторов и застройщиков наметились позитивные сдвиги, и хорошо, если опыт коопераций участников рынков недвижимости других регионов действительно помог в этом. А что мешало раньше вести диалог?

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– Коллеги из других регионов саккумулировали все свои возможности и смогли договориться. Когда каждый понимает, за что работает, тогда и появляется результат. У нас диссонанс-то в чем: когда чернится профессия риэлтора и застройщик попадает под раздачу. Хорошо, когда все четко и понятно. Но у нас такой бардак творится в рекламе, все стремятся друг друга обойти, да еще и демпингуют. Есть порталы, где цены на квартиры ниже, чем у застройщиков.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да, ситуация получается такая, что объект стоит в жестком демпинге и все прекрасно понимают, что такой цены быть не может. А человек говорит клиентам, что застройщик только утром поднял ценник, а они просто не успели в рекламе цифры поменять.

Вячеслав ГОРЮНОВ:

– А люди это на веру принимают. Но когда ты понимаешь, что ты за такую ошибку будешь выкинут из пула сотрудничества и это точно отразится на твоем финансовом состоянии, тогда 10 раз подумаешь. Подобную схему работы мы сейчас и обсуждаем. И, кстати, я считаю, что в Омске одно из лучших взаимодействий у смежников, я много где был, и это действительно так.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Мы не успели за день на саммите охватить все темы, которые изначально планировали. И мое мнение как одного из его организаторов – скорее всего в рамках, возможно, каких-то тематических круглых столов в течение года те темы, которые мы не успели затронуть, мы будем обсуждать.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru.

29 ноября в недавно открывшемся бильярдном клубе «RussКий» прошел Кубок Омского рынка недвижимости по бильярду. Организатором турнира для своих партнеров выступил сайт Likado.ru.

Восемь участников, включившиеся в бескомпромиссную борьбу за Кубок, были волей жребия распределены по двум группам.

В группе «А» пару сильнейших определяли Иван Чанчилов (ВТБ), Евгений Комкин (Райффайзенбанк), Дмитрий Тылык и Вячеслав Гуринов (оба  — АН «НовостройКПД плюс»).

В группе «В» борьбу за выход в полуфинал вели Константин Романко (АН «Аркада-Стиль»), Вячеслав Тищенко (АН «Авеста-Риэлт»), Евгений Маслов и Бронислав Бердюгин (оба –Газпромбанк).

В результате более чем двухчасовых «выяснений отношений» были сформированы полуфинальные пары: Вячеслав Гуринов – Бронислав Бердюгин и Евгений Маслов – Евгений Комкин, в которых оба представителя Газпромбанка оказались сильнее своих соперников.

Финальная встреча определила победителем турнира и обладателем Кубка Омского рынка недвижимости 2018 года Бронислава Бердюгина.

Евгений Маслов стал вторым.

На третьем месте – Вячеслав Гуринов.

Стоит отметить, что Константин Романко стал единственным из участников, кто познал вкус победы в одной из партий с победителем турнира Брониславом Бердюгиным, но, к сожалению, для выхода из группы ему этого не хватило.

Заместитель директора Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский» Андрей Федосеев и руководитель группы по работе с партнерами Банка ВТБ (ПАО) Иван Чанчилов вручили награды призерам и памятные призы всем участникам турнира.

Все участники поблагодарили организаторов за проведение турнира и выразили готовность принять участие в следующем розыгрыше Кубка.

В редакции «КВ» прошел круглый стол с участием омских риэлторов и представителей банковского сектора. Эксперты обсудили самые актуальные новости рынка: рост ставок по ипотечным займам, регистрацию стандартов риэлторской деятельности, рост объема ипотечных займов и площадей приобретаемого жилья, но самой неожиданной стала новость о невозможности получать в дальнейшем от Росреестра статистику по количеству ипотечных кредитов, в том числе в разрезе районов области.

НОВОСТИ ЖИЛИЩНОГО КОНГРЕССА

Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»: Давайте начнем не с цифр, как обычно, а с ощущений. Как по вашему мнению, что сейчас происходит на рынке жилья в целом? Нина Павловна, я знаю, Вы были на жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге. Что происходит в стране и какие тенденции в Омске?

Нина КАРПЕНКО, директор ООО «Недвижимость-Гарант»: Очередной жилищный конгресс, прошедший в октябре 2018 года в Санкт-Петербурге, привлек внимание как никогда большого количества людей. Если в преды­дущие годы присутствовало порядка 1–1,5 тысячи специалистов рынка недвижимости, то в этот раз их было 3,4 тысячи человек – что называется, от Калининграда до Владивостока. Благодаря тому, что я ежегодно принимаю участие в жилищных конгрессах, у нас налажено сотрудничество со специалистами по недвижимости во многих городах: Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре, Екатеринбурге и других. Появилась возможность не только продавать квартиры в Омске, но и консультировать по ценам и оказывать помощь при покупке недвижимости в других регионах. Традиционно растут цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. Это связано с миграцией в эти города. Но большой поток переселения наблюдается и в Краснодар – на сегодняшний день самый благополучный город России, в том числе и по ценам на недвижимость. С 2012 по 2018 год население в Краснодаре увеличилось почти в два раза. Очень многие едут туда из Сибири из-за холодного климата и плохой экологии… Только в этом году специалисты АН «Недвижимость-Гарант», директором которого я являюсь, помогли 16 семьям продать квартиры в Омске и купить в Краснодаре. Что касается цен в Омске, то на первичном рынке они незначительно растут, а на вторичном – стабилизировались.

ИНТЕРЕСНОЙ СТАТИСТИКИ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ

Юлия МАЛЮТИНА: Светлана Анатольевна, а Управление Росреестра чувствует на себе некое оживление рынка в контексте разговоров о предстоящем повышении ставок по ипотеке?

Светлана ЧЕБАКОВА, заместитель начальника отдела государственной регистрации Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии Омской области: Я не смогу назвать реальные цифры и тенденцию. С 1 августа текущего года у нас в нашей внутренней жизни изменилось многое. С этого момента ведение Единого государственного реестра недвижимости на территории Омской области осуществляется с использованием нового программного продукта – ФГИС ЕГРН. Это заметно изменило многое. Вот самое элементарное, что поможет вам понять ситуацию: если раньше на сделку по омской квартире человек подавал документы в Омске и они регистрировались в Омске, то теперь даже внутри нашего региона физического, фактического разделения на Омск, Тару, Знаменку, Исилькуль и так далее больше не существует. Риэлторам и другим специалистам на рынке недвижимости, наверное, будет интересно узнать, что теперь то лицо, которое приняло решение о регистрации права на объект, и то лицо, которое подготовило документы, поставило печать и подписи, – это не одно и то же лицо, это теперь разные люди. И принятие решения регистратором о возможности регистрации права – больше никак не привязано ни к месту нахождения этого объекта, ни к месту расположения того пункта, где документы были поданы. Проще говоря, если квартира на ул. Ленина была продана в Омске и сделка подана на регистрацию, например, в МФЦ на ул. Маршала Жукова, она может быть зарегистрирована регистратором в Таре.

Юлия МАЛЮТИНА: Ну… логично. А почему такой разброс?

Светлана ЧЕБАКОВА: Потому что для нового программного продукта, в котором осуществляются учетно-регистрационные действия, Омская область, т. е. все, что начинается с цифры 55, – это один регион, и программа внутри просто не разделяет на те муниципальные образования, в которых мы работаем, поэтому получить статистику со ссылкой отдельно на город Омск или почувствовать какие-то тенденции будет невозможно. Мы официальные данные, интересующие регион, всегда подавали в том числе в минимущество и в минэкономики Омской области. Но в настоящее время вызывает сложность подготовка объективных статистических данных.

Юлия МАЛЮТИНА: То есть вы теперь вообще не видите, какова доля ипотечных квартир? А как мы можем об этом узнать, если не через вас?

Светлана ЧЕБАКОВА: Статистика, конечно, как таковая будет. Но теперь можно будет говорить только об области в целом. Хотя вы же прекрасно понимаете, какая принципиальная разница, например, между Омском и Калачинском? Вы говорили о новостройках, но вы же знаете, что в районах Омской области новое многоквартирное жилье почти не строится, а статистика будет областная.

Юлия МАЛЮТИНА: Что мы вообще сможем узнать по итогам года?

Светлана ЧЕБАКОВА: Общее количество поданных заявлений и принятых решений. В том числе в отношении отдельных объектов недвижимости. Единый программный продукт (ФГИС ЕГРН) по регистрации прав на недвижимое имущество создан и должен быть внедрен по всей России. Единый не только с точки зрения работы с ним, но и с точки зрения информации, т. е. избавляющий человека от каких-либо поездок куда бы то ни было. Разработан этот программный продукт в Москве, этот проект федеральный, и вся техническая поддержка осуществляется только в Москве. Вы знаете, что в течение этого года потихоньку все регионы, как бусинки, подцеплялись к этой программе. Успели подцепить 49 регионов, когда случился технический сбой, о котором неоднократно говорилось на всех федеральных каналах и официальных сайтах, в том числе центрального аппарата Росреестра. Технический сбой на какое-то время парализовал все эти 49 регионов. Несколько дней мы вообще не могли совершать действия, которые бы привели к регистрации – ни юридически, ни технически. И потом некоторое время мы вынуждены были иметь дело с последствиями этой ситуации. Внедрение новой программы в других регионах страны временно приостановлено. В каком виде это все предстанет в итоге – покажет время. Конечно, можно посчитать количество поданных обращений – сколько всего заявлений, пакетов подано в течение месяца, квартала, полугода, года. Но вот такую интересную разбивку – сколько в городе продано квартир по ипотеке, сколько выдано закладных, сколько новостроек – такой статистики в отношении каждого района области и города отдельно скорее всего уже не будет.

 РОСТ СТАВОК, КРЕДИТОВАНИЯ И РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Юлия МАЛЮТИНА: Давайте с коллегами банкирами побеседуем о том, чувствуют ли они на себе вал обращений, заявок от заемщиков в связи с грядущим повышением ставок по ипотеке, которое, как мы знаем, намечается у ряда банков, среди которых и ВТБ, и Сбербанк?

Татьяна ХЛЫБОВА, главный ипотечный менеджер Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк»:

Давайте смотреть в целом по объему и динамике ипотеки в регионе за первое полугодие 2018 года. Райффайзенбанк вошел в ТОП-10 российских банков по объему и количеству выданных ипотечных кредитов.

Портфель ипотечных кредитов по Сибири за полугодие у нас увеличился на 25% – до 8,7 млрд. рублей.

Существенная доля сделок – это рефинансирование, которое в некоторые месяцы достигало 50%.

Сегодня мы модернизируем наши процессы, можем принимать дистанционно пакет документов от клиентов и оформление сделки дистанционно возможно до подписания кредитной документации, которая непосредственно проходит в банке.

В I полугодии 2018 года портфель ипотечных кредитов по Омску вырос на 15%.

Оксана ЧЕРНООК, замдиректора по розничному бизнесу Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк»: Ставки мы подняли еще с 22 августа. Ну а причины наверняка всем известны – ставки долгосрочного фондирования выросли, ну и, соответственно, чтобы быть в рынке, мы подняли ставки одними из первых. Примерно на 0,99%.

Ольга ПЕТРОВА, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ (ПАО) в Омской области: За девять месяцев в Омской области ВТБ выдал 2 330 ипотечных кредитов на сумму 3,6 миллиарда рублей. По отношению к 2017 году прирост по объему – 32%. По состоянию на 1 октября наш ипотечный портфель составляет 11,7 миллиарда рублей. По поводу того, что покупает наш клиент, в среднем можно сказать по сумме – это 1,5-1,6 миллиона рублей и эта цифра практически не меняется. 70% наших вновь выдаваемых кредитов – это кредиты на приобретение готового жилья. При этом 17% – это новостройки и 13% – это рефинансирование. Но если посмотреть в динамике, то, конечно, продукт рефинансирования в течение этих девяти месяцев только набирал обороты. Если смотреть третий квартал этого года относительно третьего квартала 2017 года, то разница в выданных кредитах – 300%. Ставка на текущий момент очень комфортная и очень много специальных продуктов для различных категорий граждан. Если говорить о минимальных ставках, то мы сейчас рефинансируем кредиты для отдельных категорий – это 8,5 и 8,8%. Есть очень много интересных продуктов, например программа «Люди дела».

Юлия МАЛЮТИНА: Она рассчитана в основном на бюджетников?

Ольга ПЕТРОВА: Не обязательно. Это специальная категория, где очень большой перечень клиентов, являющихся именно людьми дела – занятых в таких сферах, как медицина, здравоохранение, исполнительные органы власти, МЧС, МВД, УФСИНы и другие организации, в том числе железная дорога, и ставки для них действительно специальные. Дисконты доходят до 1,1% в зависимости от той отрасли, в которой трудится клиент. Есть у нас дисконты от 0,3 до 1% и для наших партнеров из числа агентств недвижимости и застройщиков. Есть совместные партнерские программы, которые тоже позволят клиенту снизить процентную ставку. Быть зарплатным клиентом банка при этом не обязательно. Есть программа «Больше метров», когда клиент приобретает большую квартиру – свыше 65 кв. метров под 8,9%. И тенденция такова, что сегодня очень большая часть наших клиентов приобретает не однокомнатную квартиру, а квартиру двух- и трехкомнатную. Поскольку все-таки портрет клиента сейчас склоняется больше к семейной паре. Купить квартиру можно и в любой точке Российской Федерации, подав заявку здесь, и дистанционно ее зарегистрировать.

Юлия МАЛЮТИНА: Андрей Александрович, а как у вас?

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»: У нас тоже все здорово. Мы подняли ставки на 0,5% буквально с сегодняшнего дня. Если вчера можно было подать заявку по минимальной ставке 8,7%, то сегодня это – 9,2%. Мы старались убеждать своих клиентов и партнеров в том, что необходимо срочно бежать и подавать, чтобы зафиксировать ставку, но вот по ощущениям, как-то особой активности я не увидел. Что касается результатов Газпромбанка, то благодаря нашим уважаемым партнерам в этом году мы выросли по выдаче ипотечных кредитов к прошлому году почти в три раза – во всех сегментах, в том числе и рефинансирование – примерно вдвое. Но если в прошлом году доля рефинансирования у нас в банке составляла примерно 45%, то в этом году она уменьшилась и сейчас составляет едва ли 30%. Всего за девять месяцев мы выдали 2,4 миллиарда рублей ипотеки, из них примерно 800 миллионов – рефинансирование. За те же месяцы прошлого года рефинансирование было примерно полмиллиарда. То есть оно растет, но доля снижается. Что касается портрета заемщика, то средний чек у нас растет, из чего мы делаем вывод, что наши клиенты так же, как в ВТБ, хотят покупать большие площади. Может быть, это было благодаря тому, что в начале года ставки снижались и возможностей было больше. Не исключено, что к окончанию года тенденция поменяется. Пока рано делать выводы. По доле новостроек, у нас она меньше, чем в ВТБ, увы, – едва ли 10%. В основном мы кредитуем вторичный рынок.

БАНКИ ПЕРЕПЛАНИРОВОК НЕ БОЯТСЯ

Юлия МАЛЮТИНА: А как в кредитных учреждениях относятся к перепланированным квартирам? Беретесь за них или нет? Какая доля квартир с неузаконенной перепланировкой попадает под ипотеку?

Татьяна ХЛЫБОВА: В Райффайзенбанке мы очень лояльно относимся к перепланировкам, кредитуем такие квартиры. Главное, чтобы не были повреждены несущие стены, все остальное не критично. Риски здесь минимальные.

Ольга ПЕТРОВА: Если говорить о проценте таких квартир – он нас не особо интересует, и мы его для себя не высчитываем. А требования банка таковы: если клиент покупает квартиру, в которой произведена самовольная перепланировка, то банк прокредитует эту квартиру. Но тогда два варианта развития событий: либо у клиента будет обязательство узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев после оформления кредита, либо, если узаконить перепланировку нельзя, в тот же срок он должен будет привести квартиру в соответствие. Проблемы с перепланировками для нас нет.

Андрей ФЕДОСЕЕВ: Мы тоже даем клиентам шесть месяцев, но только на те перепланировки, которые можно узаконить. Если перепланировка радикально расходится с требованиями законодательства, то мы просим продавца сначала привести жилье в соответствие и только потом продавать.

Юлия МАЛЮТИНА: Светлана Юрьевна, вы имеете дело с перепланировками, насколько сегодня у вас большой поток? С какими случаями приходилось иметь дело?

Светлана ГОНЕНКО, генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект»: Поток достаточно большой. В год к нам обращается около тысячи клиентов, которым мы делаем перепланировки. А когда люди обращаются – в основном когда нужно продать квартиру и они не могут этого сделать, потому что немалую часть перепланировок банки сейчас не пропускают. Требования ужесточаются каждый раз. То, что можно было делать даже полгода назад, сейчас делать нельзя. Например – присоединение лоджий. Всегда их можно было присоединять. В 2016 году это опять запретили, и год люди мучились, оформляя перепланировки через суд. Мы половину перепланировок согласуем в судебном порядке.

Светлана ЧЕБАКОВА: Что касается перепланировок – все очень просто и банально. Почему-то приличная доля граждан считает, что внутри своей квартиры они имеют право делать все, что хотят, никого не спрашивая, ни с кем не согласовывая. А потом может быть, когда-нибудь, если кто-нибудь что-то спросит… Но Жилищным кодексом предусмотрено, что, например, я сначала мечтаю о том, как будет выглядеть моя квартира, рисую свою фантазию, делаю проект, получаю разрешение на перепланировку и переустройство, а только потом беру в руки молоток и другие инструменты и все ломаю – так, как мне было разрешено, и ввожу в эксплуатацию. Это по закону. А все остальное – это по любви. Это когда я сначала все сломал, как мне понравилось, не спросив ни умного строителя, ни хорошего архитектора и вообще никого. «По любви» – беззаконие.. С панельными домами действительно беда, потому что люди не могут оценить риски, ломая стены, перегородки, оконные проемы. Я не строитель, я юрист, и любой строитель вам скажет, за счет чего держится панельный дом. Если повредить несущие конструкции панельного дома, он может просто сложиться, как карточный домик.

Светлана ГОНЕНКО: С этим я согласна. Мы и сами это всегда объясняем клиентам. И очень многим – тем, кто сделал перепланировку с грубыми нарушениями закона – мы отказываем.

Светлана ДИНЕГИНА, обозреватель еженедельника «Коммерческие вести»: Расскажите, какие преобразования людям категорически в своих квартирах делать нельзя, если они хотят в дальнейшем без проблем их продать? Каковы распространенные нарушения при перепланировках в Омске?

Светлана ГОНЕНКО: В первую очередь – ни в коем случае нельзя трогать несущие конструкции. Есть дома-свечки каркасные, где жильцы умудряются повредить несущие колонны – о таком случае нам рассказывали в управляющей компании. Это, конечно, страшные вещи, там сразу на уши поднимают всех, силовиков в том числе, чтобы попасть в эту квартиру и сделать что-то, чтобы не рухнул дом. Это абсолютно недопустимо. В Омске такие случаи есть. И в панельных домах умудряются вырезать на первых этажах 2-метровые проемы. Чаще это встречается в домах, где на первых этажах магазины. Что еще опасно и что не согласуют: когда делается объединение кухни с комнатой и выход из санузла оказывается в жилое помещение. Недопустимо делать комнату без окон или демонтировать вентиляционные каналы. Очень часто в хрущевках, где маленькая кухня, расширяют ее за счет ванной. И если над этой квартирой есть еще квартира, то ванная оказывается над кухней, и это тоже недопустимо. Узаконить это можно только на самом верхнем этаже. Если нужно продать такую квартиру, то единственный вариант – исправить нарушение. Также среди грубых нарушений – перенос ванной или кухни в жилое помещение, расширение санузлов за счет кухни. Бывают случаи, когда бассейн делают посреди своей комнаты и потом еще возмущаются, почему не работает вентиляция. Был у нас клиент, который просил узаконить ему ванную, которую он перенес на балкон. Таким клиентам мы отказываем, потому что как проектировщики мы несем ответственность за перепланировку вплоть до уголовной, мы обязаны проект делать по нормам. Что касается ипотеки, то с ее помощью можно купить только ту квартиру, перепланировка в которой документально не отражена. Но если в документах, в техпаспорте есть сведения о самовольной перепланировке – сделку даже за живые деньги совершить невозможно.

Юлия МАЛЮТИНА: Давайте поговорим еще об ипотеке с госучастием. Как у нас с этим дела сейчас? Что в Омске интересного?

Наталья АЛЕКСЕЕНКО, директор АО «Омская региональная ипотечная корпорация»: В настоящее время наша организация, которая является региональным оператором федерального агентства АО «ДОМ.РФ» (ранее – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» или АИЖК) реализует программу льготного ипотечного кредитования при поддержке правительства Омской области в рамках сотрудничества между регионом, региональным оператором и АО «ДОМ.РФ». Правительство Омской области поддержало инициативу АО «ДОМ.РФ» о выделении средств из бюджета региона для компенсации процентной ставки по ипотечному займу. Целью данной программы является снижение процентной ставки на 3% от действующей ставки по ипотечному продукту АО «ДОМ.РФ» «Приобретение готового жилья». Региональным правительством также были определены участники программы – застройщики, имеющие для продажи гражданам квартиры в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию. На сегодняшний день это два застройщика – ЗСЖБ-6 и ТРЕСТ-7. В зависимости от величины первоначального взноса ставка находится в пределах 6-6,25%. Чем больше взнос – тем ниже ставка. Что касается выдачи ипотеки по программе льготного ипотечного кредитования, то на сегодняшний день у нас порядка 100 граждан приобрели жилье по данной по программе и заявки продолжают поступать. Возможно, по сравнению с кредитными организациями, у нас более жесткие условия выдачи ипотечных займов, однако такой подход диктуется требованиями АО «ДОМ.РФ» как к самим заемщикам, так и к приобретаемому объекту.

Светлана ДИНЕГИНА: А как у вас со «средним чеком» дела обстоят?

Наталья АЛЕКСЕЕНКО: Если представители банков говорили, что их заемщики рассматривают в основном двух- и трехкомнатные квартиры, то у нас очень активно приобретаются в ипотеку однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причем однокомнатные квартиры – достаточно большой площадью – 40-43 кв. метра. Средняя стоимость для двушек – 2,5 миллиона рублей. По итогам 10 месяцев 2018 года средняя стоимость квадратного метра сложилась на уровне
41 тысячи рублей. Средняя сумма собственно ипотечного займа за этот период составила порядка 1,3 миллиона рублей. Минимальная сумма займа – 500 тысяч. Если же говорить о портрете заемщика, то его средний возраст у нас по итогам 10 месяцев – 35-37 лет. Для сравнения: в 2017 году за аналогичный период средняя стоимость квадратного метра была на уровне 39,5 тысячи рублей, а средняя сумма ипотечного займа – 1,17 миллиона рублей. Средний возраст заемщика также был в пределах 35-37 лет.

 О ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЕ СДЕЛОК

Юлия МАЛЮТИНА: А что касается юридической чистоты сделки. Квартира сегодня – дорогое удовольствие, и этот вопрос должен все больше волновать людей.

Нина КАРПЕНКО: Каждая квартира имеет свою историю. Понятие юридической чистоты относится к планируемой сделке, и подразумевается, что в будущем не возникнет основания для оспаривания законности этой сделки и признания ее недействительной. Особенно внимательными необходимо быть с заманчивыми предложениями о срочной продаже дешевых квартир, когда нет времени проверить все документы и обстоятельства по этим сделкам. Любые рекомендации не являются универсальными, т. к. все варианты специфичны и требуют индивидуального анализа документов по объекту недвижимости. Чтобы избежать возможных опасений, разочарований и рисков при покупке жилья лучше обратиться к услугам специалистов. Могу сказать, что наши юристы в АН «Недвижимость-Гарант» проверяют юридическую чистоту приобретаемого объекта для того, чтобы полностью обезопасить покупателя от каких-либо неприятных неожиданностей в дальнейшем. Как покупателю, так и продавцу сегодня нужны сопровождающие риэлторы и юристы при заключении сделок с недвижимостью.

Юлия МАЛЮТИНА: Как сегодня меняется круг профучастников рынка и что является движущей силой на рынке?

Елена ТАТАРИНОВА, президент НП «Омский Союз Риэлторов», директор АН «Держава»: Несмотря на сложный рынок, мы остаемся профессионалами, поднимаем свой статус бесконечными обучениями, тренингами и семинарами. Поэтому именно члены именно наших организаций идут в ногу со временем и способны со всех сторон обезопасить сделку. Поэтому мы стабильны.

Нина КАРПЕНКО: Многие годы на рынке недвижимости Омска работают два некоммерческих партнерства – Омская палата специалистов по недвижимости и Омский союз риэлторов. Участники этих объединений являются профессионалами высокого уровня. Каждое агентство недвижимости, входящее в объединения, имеет сертификат, а специалисты – аттестат. Хочется посоветовать и покупателям, и продавцам: обращаясь в агентство, убедитесь в его компетентности. Добавлю также, что рынок недвижимости сейчас действительно сложный, но он рабочий. Если ранее доля покупок квартир по ипотеке составляла 60-65%, то в настоящее время это порядка 80%. Сегодня как никогда ранее люди имеют возможность приобрести жилье в собственность именно посредством ипотеки.

При поддержке ООО «Недвижимость-Гарант»

Газпромбанк подарил своим омским партнерам полный эмоциональных и вкусовых ощущений эногастрономический вечер.

Заместитель директора Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский» Андрей Федосеев кратко подвел итоги работы банка, отметив, что достигнутые результаты стали возможными благодаря выстроенным отношениям с партнерами. За что он тепло поблагодарил всех присутствующих, особо отметив взаимодействие с Трестом №4, Омским союзом риэлторов и Омской палатой специалистов по недвижимости.

Благодарственные письма из рук Андрея Федосеева получили Борис Кардаев, Нина Карпенко и Любовь Крылова.

На этом деловая часть вечера была завершена, а всех собравшихся ждало полное открытий путешествие в мир вкусовых ощущений.

Приглушенная музыка, захватывающие внимание рассказы гида в эногастрономию, дегустация блюд и напитков и возможность пообщаться между собой в непринужденной обстановке – все это сделало вечер ярким по впечатлениям, теплым по царившей атмосфере и дружеским по общению.

Участники мероприятия, прошедшего в кафе «Neo» на бульваре Петухова, искренне поблагодарили сотрудников банка за организацию и проведение.

Стоит так же отметить, что камерность данного мероприятия не предполагает одновременного присутствия большого количества человек. Поэтому впереди ждут еще два эногастрономических вечера для партнеров Газпромбанка, наполненных такой же теплой и приятной атмосферой!

Материал предоставлен Банком ГПБ (АО)

]]> https://www.likado.ru/journal/2018/11/08/%d1%8d%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%bd%d0%be%d0%bc%d0%b8%d1%87%d0%b5%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b9-%d0%b2%d0%b5%d1%87%d0%b5%d1%80-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d0%bf%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%bd/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2018/11/01/%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%ba%d0%b8-%d0%bf%d0%be-%d0%b8%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d0%ba%d0%b5-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b5%d0%bf%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be-%d1%80/ https://www.likado.ru/journal/2018/11/01/%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%ba%d0%b8-%d0%bf%d0%be-%d0%b8%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d0%ba%d0%b5-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b5%d0%bf%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be-%d1%80/#comments Thu, 01 Nov 2018 10:03:48 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=8305 Далее Ставки по ипотеке в Омске постепенно растут →]]> Накануне в редакции Коммерческих вестей прошел «круглый стол», на котором представители омских филиалов российских банков и риэлторов обсудили рынок ипотечного кредитования. Участники встречи поговорили о состоянии ипотечного рынка и сделали краткий прогноз «подвижки» рынка недвижимости.

Риэлторы отметили тенденцию миграции по стране, а представители банков — спрос на ипотечное кредитование. На сегодняшний день, несмотря на повышение процентной ставки, омичи продолжают пополнять статистику новыми покупками жилья.

— В первом полугодии 2018 года мы сохранили объемы кредитования. Портфель ипотечных кредитов по Омску вырос на 15%, — отметила главный ипотечный менеджер Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк» Татьяна ХЛЫБОВА.

Заместитель директора по розничному бизнесу Сибирского филиала АО «Райффайзенбанк» Оксана ЧЕРНООКАЯ подчеркнула, что ставки ипотечного кредитования ВТБ поднялись еще в августе, на сегодняшний день основной долей кредитов являются кредиты на рефинансирование.

— В Омской области ВТБ выдал 2330 ипотечных кредитов на 3,6 млрд рублей. По отношению к 2017 году прирост по объему — 32%. Если говорить на 1 октября, то наш процент составляет 11,7%, — рассказала управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ (ПАО) по Омской области Ольга ПЕТРОВА. -По поводу того, что покупает наш клиент: в среднем, можно сказать, что по сумме — это 1,5 — 1,6 млн рублей, средняя сумма практически не меняется. Если посмотреть по продуктам, то 70% выдаваемых кредитов — это кредиты на приобретение готового жилья. При этом, 17% — это новостройки и 13% — рефинансирование.

К сожалению, еще одному игроку ипотечного рынка в лице ПАО «Сбербанк» не удалось принять участие в «круглом столе». Однако, по информации официального сайта компании, ипотечная ставка на готовое жилье составляет от 9,2%.

Заместитель директора Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский» Андрей ФЕДОСЕЕВ поделился о сегодняшней ситуации банка в роли ипотечного кредитора: «Мы подняли ставки буквально с сегодняшнего дня на 0,5%. В этом году мы выросли по выдаче ипотечных кредитов почти в 3 раза, поэтому выросли все сегменты, особенно рефинансирование — в 2 раза. Всего мы выдали 2,4 млрд рублей из них 800 млн — это рефинансирование».

Полную версию разговора можно будет прочитать в свежем выпуске газеты «Коммерческие вести» от 7 ноября.

«Круглый стол» организован совместно с партнером издательского дома агентством недвижимости «Недвижимость-Гарант».

Источник: http://kvnews.ru

Свободных квартир на рынке довольно много, но практически все они находятся в одних и тех же домах. Потенциальным покупателям квартир просто не из чего выбрать.

Застройщики почти не оставляют выбора омичам, которые планируют купить квартиру в новостройке. Самих квартир на рынке достаточно, но домов, в которых они расположены, — не так много.

«Мы испытываем дефицит новостроек. Выбор очень невелик. Не квартир, а именно объектов, мест расположения», — рассказал сегодня заместитель директора омской дирекции по развитию бизнеса филиала «Газпромбанка» в Новосибирске Андрей Федосеев.

Начальник центра ипотечного кредитования ВТБ24 в Омске Ольга Петрова подтвердила, строящиеся сегодня микрорайоны можно пересчитать по пальцам. «Со временем застройщики переходят на реализацию готового жилья», — добавила она.

Источник: http://newsomsk.ru

Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Краснодар — города, где жители Омской области также активно покупают квартиры.

Чаще всего квартиры в ипотеку покупают омичи в возрасте от 30 до 45 лет и ежемесячным доходом на семью из двух человек в размере 30 тыс. рублей. Такие данные привел сегодня, 5 сентября, заместитель директора омской дирекции по развитию бизнеса филиала «Газпромбанка» в Новосибирске Андрей Федосеев.

По словам начальника центра ипотечного кредитования ВТБ24 в Омске Ольги Петровой, набирают оборот и межрегиональные сделки. «Большой интерес покупатели проявляют к столицам — Москве и Санкт-Петербургу и южному направлению — Сочи и Краснодару», — пояснила она.

По словам Ольги Петровой, ипотека на два города пользуется спросом у возрастных омичей, которые покупают квартиры для своих детей-студентов.

Андрей Федосеев отмечает, что ипотека выдается в среднем на 20 лет, но гасится вдвое быстрее. Чаще всего с привлечением заемных средств омичи приобретают 1- и 2-комнатные квартиры.

Источник: http://newsomsk.ru

22 апреля 2017 года Газпромбанк провел Ипотечную ярмарку. Посетителям были предложены продукты: ипотека и  рефинансирование ипотечных кредитов.

В мероприятии для клиентов приняли участие ведущие партнеры Банка, в их числе:

• ООО «Стройбетон – Инвест»,;
• ООО «ПСК «Сибиряк»;
• ООО «СК «Трест  №4»;
• ООО «КПД Новострой – риелт»;
• ФРК «ЭТАЖИ»;
• АН «Авеста – риелт»,;
• ЗАО «ИНВЕСТАУДИТ».

«Ипотечные ярмарки Газпромбанк проводит ежегодно»,- прокомментировал  заместитель директора Андрей Федосеев, — мероприятие позволяет клиентам пообщаться с сотрудниками Банка, с партнерами от  застройщиков, оценочных компаний и агентств недвижимости.  Сотрудники банка консультировали клиентов по вопросам ипотечного кредитования, о процентных ставках, сроках, условиях и процессе оформления ипотеки, а партнеры помогали подобрать наиболее интересные объекты недвижимости».

 Материал предоставлен омским филиалом Газпромбанка

На минувшей неделе в «Коммерческих вестях» состоялся второй круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались механизмы финансирования жилья, в том числе через ипотеку.

По информации Омского отделения Сибирского ГУ ЦБ РФ, в 2016 году всеми банками в Омской области было выдано в общей сложности ипотечных кредитов на 16,2 млрд рублей,  что на четверть больше, чем в 2015 году. Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки смогли 11,5 тысячи омичей. Средний размер ипотечного кредита – 1,4 млн рублей, средняя ставка за год снизилась с 13,6% до 12,8%, средний срок выдаваемых в прошлом году ипотечных кредитов – 16 лет. При этом рынок недвижимости почему-то продолжал стагнировать и снижаться.

Участники круглого стола, обсудив возможность дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования в 2017 году, не смогли прийти к единому мнению по вопросу влияния ипотеки на рынок новостроек.

Ипотека пошла в рост?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы выслушать для начала представителей банков, работающих с ипотекой. Какие ипотечные продукты у вас есть? Каковы ваши ожидания на текущий год?

Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения Сбербанка РФ. Если говорить об объемах, в 2016 году мы выдали не больше, чем в 2015 году, порядка 5 млрд рублей. На 2017 год мы планируем прирост на уровне 7 – 12 процентов. Со стороны банков общая ситуация с ипотекой выглядит не так уж плохо. Хотя если говорить о первичном рынке жилья, то количество новостроек в нашем кредитном портфеле снижается. Если раньше объем кредитов для приобретения квартир в новостройках доходил до 50% в общем объеме выдачи, то теперь он варьируется от 10% до 15% максимум. И даже те клиенты, кто первоначально подавал заявку на первичное жилье, частенько переориентируются на вторичный рынок. То есть люди в банк приходят, они хотят купить квартиру в новостройке, но по разным причинам не доходят до застройщиков. Чаще всего мы видим, когда анализируем ситуацию, что покупатели недвижимости не находят на первичном рынке объекты, которые бы их устраивали. На вторичном рынке можно пробрести квартиры с ремонтом и даже мебелью, так как многие уезжают из Омска, да и цены на первичном рынке стали уже выше, чем на вторичном. Застройщики по понятным причинам не могут опуститься до тех цен, по которым реализуются квартиры вторичного рынка. При этом у застройщиков доля покупок с использованием ипотечных продуктов растет. Если раньше с ипотекой продавалось от 40% до 60% квартир, то сейчас эта доля у некоторых застройщиков выросла даже до 100%.

Николай ГОРНОВ. Какая средняя стоимость ипотеки у Сбербанка?

Юлия АБРАМОВА. Для каждого клиента ставка индивидуальная, конечно, поскольку она зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Ну а в среднем ставки для строящегося жилья – от 12%. Для готового жилья в новостройках – на полпроцента ниже. Минимальная ставка для вторичного рынка – 10,5%.

Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) в Омске. У нас на сегодняшний день ставки на ипотеку для новостроек ниже. С 1 февраля ставка на новостройки от 11,5% до 12,5% в зависимости от квартиры, которую покупает клиент. Ниже ставка, если приобретается квартира площадью свыше 65 кв. метров. Это как раз в интересах застройщиков, которые всегда говорили, что большие квартиры раскупаются хуже. Еще один момент я бы отметила, что у нас выросла доля продаж готовых квартир от застройщиков.

Николай ГОРНОВ. У вас ипотека с господдержкой когда закончилась?

Ольга ПЕТРОВА. Как и все банки, мы прекратили принимать заявки на кредиты с господдержкой в конце декабря 2016 года. Но кредиты по этим заявкам мы продолжаем выдавать, и они будут выдаваться, я думаю, до конца февраля. Спрос на ипотечные кредиты есть, и мы прогнозируем, что он будет расти. Под этот спрос мы разрабатываем новые ипотечные программы, в том числе для покупателей жилья в новостройках.

Ольга НЕЕЛОВА, управляющий филиалом АО «Банк Жилищного Финансирования» в городе Омске. У нас объем выдачи в 2016 году остался на уровне предыдущего года, поскольку повышенным спросом пользовалась ипотека с господдержкой, а мы на новостройках не специализировались. У нас были квартиры с первичного рынка, но в небольшом объеме. Сегодня мы строящееся жилье тоже не кредитуем, но если у застройщиков уже оформлено право собственности на юрлицо, это такой идеальный вариант, то даем ипотеку по ставке 12%. Еще у нас есть программа кредитования под залог имеющейся в собственности недвижимости, и по этой программе мы выдаем кредиты на разные цели, в том числе на покупку жилья в новостройках, причем не только в Омске, но и в других городах. На 2017 год у нас тоже большие планы, спрос на ипотеку есть, и даже в январе был спрос.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ, директор по ипотеке управления ипотечных продаж ПАО «Банк УРАЛСИБ» (Москва). Наш банк в прошлом году продемонстрировал существенный рост ипотечного портфеля, объем кредитов по всей стране вырос в шесть раз, и мы сегодня делает ставку именно на новостройки. Сейчас у нас минимальная ставка на ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках – 11,25% годовых. Эта ставка по всей России действует, в том числе в Омске. Что касается господдержки, она у нас тоже закончилась в декабре прошлого года, но при этом до 31 января мы принимали заявки на кредиты по ставке 10,8% и будем выдавать эти кредиты до 1 апреля. Что касается застройщиков, то в 2017 году у нас планируется пилотный проект «Ипотечные каникулы», который точно увеличит воронку продаж. Мы его в Москве уже запустили, и через месяц он заработает по всей стране. В чем смысл новой программы? Те люди, которые снимают квартиру, они не могут зачастую позволить себе еще и ипотеку. Мы предлагаем им вариант, при котором они на первых годах могут уменьшить ипотечный платеж в два раза. Через два года их квартира достраивается, они переезжают и уже не платят аренду.

Николай ГОРНОВ. По вашей статистике, есть какие-то отличия заемщиков и рынка недвижимости Омской области от других регионов страны?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. По нашим оценкам, Омск – это такой среднестатистический город России. Если всю страну разделить пополам, условно говоря, то разделителем будет Омск. Мы наблюдаем в Омске среднюю зарплату, как в среднем по России, мы видим в Омске среднее по стране количество ипотечных сделок, портрет заемщика в Омске – молодая семья, где супруги в возрасте от 32 до 37 лет, у которых в среднем от одного до двух детей, и они используют в качестве первоначального взноса материнский капитал. Собственно, не надо даже заказывать статистических исследований, можно просто взять Омск и сразу будет понятно, что в России происходит.

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель директора Омского филиала АО «ГАЗПРОМБАНК» в городе Новосибирске. У нас в прошлом году по Омской области выдача ипотеки выросла  на 290%. Но это не потому, конечно, что мы прорыв какой-то совершили, это сказался эффект низкой базы. На текущий 2017 год мы также смотрим позитивно, планируем увеличить выдачу еще на 170%. Наши процентные ставки на сегодняшний день – от 10% до 13%. Доля новостроек во всем портфеле ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оказалась  небольшой, к сожалению, порядка 25%. Судя по тому, что прогнозируется снижение объемов строительства по закону 214-ФЗ о долевом участии, доля квартир в новостройках в нашем портфеле будет снижаться еще.

Будет ли дефицит новостроек?

Николай ГОРНОВ. Получается странная картина – у большинства банков с ипотекой все в порядке, она даже растет, а омский рынок недвижимости при этом стагнирует и падает…

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Первый момент я хотел бы отметить по поводу цен. Когда цены на жилье в новостройках выше, чем на вторичном рынке – это как раз нормально, на мой взгляд, хотя дешевеет «вторичка» не везде, и если смотреть «среднюю температуру по больнице», то квадратные метры в новостройках все еще дешевле. Разница в цене – примерно 4 тысячи рублей. А за то, что ипотека на вторичном рынке стала дешевле, чем на первичном, за это большое спасибо всему банковскому сектору, потому что без продаж на вторичном рынке не может существовать и первичный рынок. Второй момент – я рад, что почти все банки приросли по ипотечному портфелю, в том числе Газпромбанк. Третий момент – изменения в законе 214-ФЗ, из-за которых этот закон в городе Омске умрет, скорей всего, на 90%. Это как минимум. На рынке строительства жилья останутся либо крупные предприятия с большими оборотными средствами, которые могут себе позволить строить и вводить дома за свой счет, а потом уже реализовать готовые квартиры, либо застройщики, которые будут строить жилье по схеме ЖСК, к которой банки относятся с осторожностью. Доля первичного рынка, скорей всего, упадет. Застройщикам, многие из которых уже исчерпали свои резервы, остается только один вариант – выживать и ждать, когда изменится ситуация на рынке и начнется подъем. Скорей всего в этом году вырастет количество долгостроя. Если говорить о наших позитивных ожиданиях, мы ждем снижения ключевой ставки. Такая задача уже стоит перед правительством, а если ключевая ставка будет падать, то, соответственно, будут снижаться и ипотечные ставки, и кредиты в этом году могут оказаться в районе 10,5% и на первичный, и на вторичный рынок.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Закон о долевом участии умер, это факт. В этом году последние дома по 214-ФЗ будут сдаваться, а в следующем году уже не будет ни одного. Мы уже тоже перешли на продажи готового жилья: вводим дом, оформляем право собственности на квартиры и продаем. На наш взгляд, это единственная сегодня реальная схема работы с новостройками.

Николай ГОРНОВ. А какой сегодня процент ипотечных продаж у группы компаний «Стройбетон»? Действительно до 100% может дойти, как говорят представители банков?

Владимир ГРИНЕВ. По последним подсчетам, у нас ипотечных покупателей порядка 80 – 85%. Причем оставшиеся 15 – 20% покупателей – это люди, которые продали свое жилье на вторичном рынке, а покупатели этого жилья тоже воспользовались ипотечными кредитами. Конечно, застройщики сильно зависят от ипотеки, с этим бессмысленно спорить. И от помощи государства зависят, и от наличия различных государственных программ, таких как расселение аварийного жилья, жилищные сертификаты военнослужащим, ветеранам и так далее.

Юлия АБРАМОВА. А можно задать вопрос застройщикам? Почему вы считаете, что будет дефицит жилья на первичном рынке?

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». Потому что рынок сегодня не затоварен абсолютно. По нашей оценке, сегодня на первичном рынке представлено 3 166 оферт. Рынок легко поглотит это количество, тем более что объемы вводимого жилья в 2017 – 2018 годах будут уменьшаться.

Юлия АБРАМОВА. А есть данные, сколько хотя бы примерно квартир от застройщиков продается за месяц?

Максим РЕПИН. Точных данных о продажах застройщиков у нас нет. Таких баз нет в принципе. Я знаю единственный пример, когда в Екатеринбурге аналитики попытались объединить информацию о продажах застройщиков, да и то не всех, им удалось охватить только 60% рынка.

Юлия АБРАМОВА. Я это к тому спрашивала, что по нашим подсчетам на первичном рынке дефицит не предвидится. На сегодняшний день объектов на первичном рынке выставлено на продажу даже больше, чем на вторичном. По нашим оценкам, на первичном рынке – порядка 4,5 тысячи квартир. По другим оценкам – 4,3 тысячи. И сюда еще не входят квартиры, выставленные на продажу застройщиками, которые на сегодняшний день не аккредитованы банками. В месяц, по нашим подсчетам, в Омске продается в среднем 150 квартир в новостройках, и если сопоставить количество продаваемых квартир с общим объемом квартир на рынке, то нетрудно подсчитать, что эти запасы будут продаваться не менее двух лет.

Игорь ХАРТМАН, генеральный директор «Завод ЖБИ № 7». А можно вопрос к банкам? Готовы ли банки работать сегодня с ЖСК?

Юлия АБРАМОВА. Некоторое время мы не работали с ЖСК и объявляли об этом открыто, причина была в том, что мы переходили на другое программное обеспечение, но с осени прошлого года опять работаем. Разумеется, с ЖСК нам работать сложнее, чем с застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ или реализуют готовое жилье. Если клиент приобретает квартиру в строящемся доме по схеме ЖСК, то мы выдаем кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Ольга ПЕТРОВА. Мы принимаем в качестве обеспечения и жилье третьих лиц – бабушек, дедушек и так далее.

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Работа с ЖСК – это работа не с документами, с помощью которых оформляется сделка, а непосредственно с застройщиком. Оцениваются риски именно застройщика. Если он имеет за спиной многолетний опыт работы – это один вариант. А если заложил первый дом – другой вариант.

Игорь ХАРТМАН. Продолжение того же вопроса. Что нужно сделать застройщику, чтобы банки стали ему доверять?

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Иметь успешно построенные и сданные объекты. Для Омска – не менее 60 тысяч квадратных метров жилья.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. В сложившейся экономической ситуации банки вынуждены будут работать с застройщиками и по ЖСК. Но в 2017 году, я думаю, этот вопрос еще не будет так уж сильно актуален. В текущем году еще будут сдаваться дома, которые строились в рамках законодательства о долевом участии. А в 2018 году, я думаю, банки придумают способы, как с минимальными рисками кредитовать население для покупки жилья и по схеме ЖСК.

Николай ГОРНОВ. А ставки когда будут снижаться?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. Банки часто демонизируют, а на самом деле маржа по ипотеке – она сегодня очень маленькая. Банкам во многом выгоднее работать с потребительским кредитованием, чем выдавать ипотечные кредиты. Сравните ключевую ставку и процентные ставки по ипотеке – разница менее одного процента. С учетом рисков, банки сегодня практически ничего на ипотеке не зарабатывают. Тем не менее этот продукт для нас важен, поскольку выстраиваются долгосрочные отношения с клиентами – в среднем  на 7-8 лет, если учитывать досрочное погашение кредитов.

Максим РЕПИН. Позволю себе небольшую ремарку по поводу количества предложений на первичном рынке. Да, сегодня предложения есть, но в ближайшие годы нового жилья будет выходить на рынок намного меньше, и даже если динамика продаж останется на том же уровне – в среднем 150 квартир в месяц, по оценке Сбербанка – на рынке точно будет дефицит, потому что уже сегодня, как уверяют риэлторы, выбирать особо не из чего. Сложности станут очевидными, когда рынок опустится на уровень в две тысячи оферт, к этому времени уже накопится большой отложенный спрос.

Что в перспективе?  

Николай ГОРНОВ. Любопытно узнать планы холдинга «Трест Железобетон». Вы не планируете сокращать количество вводимого жилья?

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ-5 треста Железобетон». Мы строим много, продаем и по договорам долевого участия, и готовое жилье, и начинаем пробовать ЖСК. Понимая, что с января 2017 года будет проблематично продавать жилье по договорам долевого участия, мы пытаемся опередить ситуацию. И я соглашусь с уже высказанным мнением, что главное для покупателей – репутация застройщика. Если застройщика знают как надежного, если он сдает дома вовремя, то покупатели у него будут. А с банками мы готовы работать с любыми. И строить мы намерены  в прежних объемах, ничего сокращать не планируем. У нас много новых перспективных проектов.

Юлия АБРАМОВА. Понятно, что вы не будете останавливать объекты, которые вы уже начали. А будут ли у вас в 2017 году новые площадки?

Валерия ЖИГАДЛО. Наша новая площадка – апарт-отель «Маршал», мы зашли на этот объект буквально два месяца назад. Это большой 14-этажный дом в границах улиц Маршала Жукова и Бульварной, необычный для Омска проект, сейчас мы на третьем этаже. Еще мы сейчас достраиваем долгострой на улице Малиновского, и на улице Волгоградской у нас есть большая площадка, и на улице Транссибирской. Мы смотрим в будущее оптимистично.

Николай ГОРНОВ. Тогда я совсем запутался. Банки выдают ипотеку, объем ипотеки вырос и будет расти в 2017 году, как заверяет нас первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ, крупные застройщики не планируют снижать темпы строительства, а рынок недвижимости почему-то стагнирует. Разве ипотека – не драйвер рынка?

Максим РЕПИН. Суть в том, что увеличилось количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки, поэтому объем ипотеки вырос и увеличивалось количество ипотечных сделок в общем объеме продаж у застройщиков, тем не менее общее количество продаж квартир в новостройках не выросло, а снизилось.

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы за два года приросли на 25% по ипотечным сделкам, но это говорит не о том, что у нас выросло количество сделок по продаже, а о том, что у людей практически закончились сбережения. Причем я говорю о сбережениях в целом, а не только о тех, которые могут пойти на рынок недвижимости. Что дальше? Прироста рабочих мест в городе не наблюдается, реальные доходы у омичей не растут. Да, рост ипотеки будет, но рано или поздно количество ипотечных сделок достигнет 100%, и тогда весь рынок просто встанет. Люди закредитуются, а вторую ипотеку у нас в стране не дают.

Николай ГОРНОВ. А что, кроме ипотеки нет других эффективных инструментов, которые бы позволили финансировать строительство жилья? Могут же быть, например, партнерские программы застройщиков и банков, по которым банки будут выделять деньги на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья?

Вячеслав ГУРИНОВ. У нас хватает оборотов, чтобы строить за свои деньги.

Николай ГОРНОВ. Не у всех же хватает. И проекты бывают разные. Вам хватает на жилье эконом-класса, а рынок требует разнообразия…

Вячеслав ГУРИНОВ. Если рассматривать кредитование, банк никогда не предложит ни одному застройщику кредит дешевле, чем ставка по его же ипотечным продуктам. И если на квадратный метр нагрузить еще несколько тысяч рублей кредитной нагрузки, то мы получим цену уже не в 40 тысяч рублей, а 45 тысяч, а по такой цене на сегодняшнем падающем рынке квартиры вообще никто не будет покупать. Все покупатели, кто рассматривал потенциально новостройки, переориентируются на вторичное жилье. Нам придется снижать цену и уходить в минус, и дальше будет стандартная финансовая пирамида. Такие компании и сегодня есть, кто работает по схеме пирамид. Даже не имея кредитов, они уже находятся в ситуации, когда им нужно продать следующий дом, чтобы достроить предыдущий.

Юлия АБРАМОВА. На самом деле доля ипотеки в 80% от общего количества сделок на рынке – это не так уж и много, это здоровая доля. За рубежом доля ипотеки даже выше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Российская ипотека сильно отличается от зарубежной и условиями, и существенно более низкими процентными ставками. Там люди имеют возможность взять не один, а несколько кредитов. В наших реалиях доход у людей настолько низкий, что он не позволяет взять вторую ипотеку.

Максим РЕПИН. Напомню, что нужно разделять два понятия – количество ипотечных сделок при продаже недвижимости и проникновение ипотеки. Уровень закредитованности населения ипотечными кредитами в России достаточно низкий. Ипотека, конечно, играет ключевую роль для рынка, но это не бензин. Ипотека – это стартерная батарея, условно говоря. А чтобы рынок завелся и поехал, нужны собственные доходы населения. И чем они выше, тем лучше будут продажи. Теперь что касается перспектив рынка с точки зрения новых площадок. В Омске земельных участков первого вида разрешенного использования – именно под жилищное строительство – на рынке присутствует очень немного, буквально 20 – 30. В 2014 году, когда рынок был растущий, земля под жилье стоила в среднем 3 900 рублей за квадратный метр. Сейчас, судя по цене земельных участков, инвестиционные ожидания сошли на ноль, и на 1 января 2017 года цена земельных участков под строительство жилья в среднем по Омску упала до 2 900 рублей за квадратный метр. Спрос на землю в Омске упал, из чего можно сделать вывод, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим каких-то новых больших проектов.

Николай ГОРНОВ. И количество застройщиков, насколько я понимаю, будет сильно сокращаться…

Юлия АБРАМОВА. Для сравнения: раньше у Сбербанка было аккредитовано порядка 30 застройщиков, а сейчас порядка 10, которые реально строят и продают. На рынке осталось очень мало покупателей, отсюда и сокращение количества продавцов. Был даже период, когда наши клиенты отказывались от одобренной ипотеки. Говорили: нет, мы немного подождем, у нас сейчас непонятная ситуация с работой.

Николай ГОРНОВ. А есть ли смысл ждать снижения ипотечных ставок и сдвигать свои планы по приобретению жилья?

Юлия АБРАМОВА. Предположим, что ставка снизится на один процент. А что мы увидим на рынке? Как только начнет снижаться ставка, рынок сразу активизируется, и цены пойдут вверх.

Ольга ПЕТРОВА. Именно так и будет. Ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть необходимость. Если устраивает цена на ту квартиру, которую вы выбрали, то берите ипотеку, не ждите, когда снизится ставка и изменятся условия.

Максим РЕПИН. И не будем забывать, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости обязательно вырастет.