Подробности региональный управляющий Омским филиалом Альфа-Банка Павел Гимбатов рассказал обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии Павловой. В ходе интервью была затронута и тема ипотечного кредитования.

Наша розничная база составляет без малого 290 тыс. человек. Это вполне неплохо с учетом того, что кредитные продукты, и карты, в частности, были не так востребованы, как нам хотелось бы. Однако это тоже один из лучших показателей в стране среди филиалов Альфа-Банка. По объемам выдачи ипотеки мы и вовсе вышли на второе место после Москвы. В октябре, к примеру, выдали почти 650 млн рублей. Наша доля составляет почти 20% – каждая пятая ипотека в Омске выдается Альфа-Банком.

Думаю, секрет нашего успеха прост и сложен одновременно: взять лучших людей с рынка, создать им благоприятные условия для работы и поставить посильные, но амбициозные задачи. Я очень горжусь своим коллективом. Именно благодаря ему нам в июле и удалось выйти на второе место в регионе – мы уступаем лишь Сберу. При этом, у нас всего один ипотечный центр. Безусловно, мы скрупулезно выстраивали взаимовыгодные отношения с застройщиками, совместно с ними разрабатывали льготные ипотечные программы, внедряли рассрочку, снижали первоначальный взнос и использовали другие классические механизмы.

Источник: https://kvnews.ru

]]> https://www.likado.ru/journal/2025/12/19/%d0%bf%d0%b0%d0%b2%d0%b5%d0%bb-%d0%b3%d0%b8%d0%bc%d0%b1%d0%b0%d1%82%d0%be%d0%b2-%d0%ba%d0%bb%d1%8e%d1%87%d0%b5%d0%b2%d0%be%d0%b9-%d0%b7%d0%b0%d0%bb%d0%be%d0%b3-%d1%83%d1%81%d0%bf%d0%b5%d1%85%d0%b0/feed/ 0 https://www.likado.ru/journal/2025/02/02/%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%be%d0%ba-%d0%b6%d0%b8%d0%bb%d1%8c%d1%8f-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d1%80%d1%8f%d0%bb-%d0%b7%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%be%d1%88%d0%bb%d1%8b%d0%b9/ https://www.likado.ru/journal/2025/02/02/%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%be%d0%ba-%d0%b6%d0%b8%d0%bb%d1%8c%d1%8f-%d0%b2-%d0%be%d0%bc%d1%81%d0%ba%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d1%80%d1%8f%d0%bb-%d0%b7%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%be%d1%88%d0%bb%d1%8b%d0%b9/#comments Sun, 02 Feb 2025 19:18:39 +0000 https://www.likado.ru/journal/?p=28446 Далее Рынок жилья в Омске потерял за прошлый год 30% активности →]]> 15 января в редакции «Коммерческих Вестей» при поддержке сайта Likado.ru состоялся круглый стол  с участием представителей застройщиков и агентств недвижимости  Омска на тему «Рынок жилой недвижимости Омского региона: быть или не быть?».

Модерировала дискуссию Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ». Записала обозреватель Анастасия ПАВЛОВА.

Про итоги

– Предлагаю коротко подвести итоги 2024 года и сформулировать ожидания от 2025-го.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс»: Первая половина 2024 года прошла хорошо, а вторая хуже – не так хорошо, как хотелось бы. Если сравнивать с 2023 годом, в 2024-м было не все так красиво, плюс подстава от банков… Ожидания от года не совпали с реальностью примерно процентов на 15.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское бюро новостроек»: Присоединюсь. Первое полугодие 2024-го действительно шло по плану и по продажам, и по вводам. Потом начались приключения, которые от нас не зависят. Мы постарались немножко к ситуации приноровиться: чуть-чуть изменили свою работу с агентствами, с банками, стали более гибкими, не такими жесткими, как раньше.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград»: С точки зрения деятельности компании год прошел прекрасно: все, что наметили, все сделали. Сдали значимый объект – школу в Кузьминках. Справились в короткие сроки с очень сложным объектом – брошенным домом на Московке для переселенцев из аварийного жилья. Что касается продаж, то здесь соглашусь с коллегами, но это объективные причины, от них никуда не деться.

Владимир ГАВРИЛЕНКО, учредитель ГК MININGHOUSE: В области ИЖС у нас активный рост. Большое достижение в том году: начали блокированную застройку. Себестоимость квадратного метра выходит намного дешевле. Честно говоря, бизнесу надо сказать спасибо, что государство вообще думает о нас. Мы забываем, что раньше не было госпрограмм. Будем приспосабливаться.

– А что скажут риэлторы?

Татьяна ДЕЛЬ, директор АН «ТандемТ»: 2024 год оказался лучше, чем мы ожидали. Первое полугодие, как говорят наши партнеры, было неплохим за счет господдержки. После первого июля был немножечко провал, но тем не менее мы находили возможности для того, чтобы и ИЖС продавать, и многоквартирные дома. К концу года – спасибо определенным банкам, которые продумали субсидированные ипотеки – активно реализовывали вторичное жилье. Это позволило нашему агентству выйти в топ по продажам вторички на рынке. Когда мы формировали планы на 2024 год, честно скажу, я была уверена, что будет гораздо сложнее. Под конец года в связи со сдачей новостроек многие застройщики начали платить комиссию, гораздо проще стало с ними работать. Огромная заслуга федеральных компаний в том, что они позволяют нам, агентам, риэлторам зарабатывать. Они очень гибкие. Соглашусь с Владимиром ГАВРИЛЕНКО в том, что много-много лет госпрограмм, ипотечной поддержки не было. Но несмотря на то, что 2024 год был сложным, продукты на нашем рынке были, было с чем работать, что предлагать.

Надежда САСАКИНА, директор АН «Город Солнца»: Во многом соглашусь с Татьяной, действительно, до первого июля у нас было много выдач, связанных с государственными программами. В тот период в нашем агентстве недвижимости прошло много сделок по индивидуальному жилищному строительству. По вторичному рынку было много обращений граждан с жилищными сертификатами, такие, как: переселение из ветхого жилья, для граждан, относящихся к категории вынужденных переселенцев, для детей-сирот, достигших совершеннолетнего возраста и сертификаты, связанные с паводком в Омской области.

Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: Реальность фактически полностью совпала с моими ожиданиями. Разве что ожидал немножко меньшей просадки в новостройках, оплата комиссии при выдаче семейной ипотеке, на мой взгляд, шагнула за пределы принятия клиентами разумности цены. Но я думаю, эта ситуация полностью исчезнет: у застройщиков не будет возможности платить комиссии банкам. Понятно, что с отменой льготной ипотеки просядут новостройки. Естественно, просядет и вторичка, потому что ряд людей продает свое жилье для того, чтобы, воспользовавшись ипотекой, купить новостройку. То есть они просто ушли в отложенный спрос и придут в агентства, когда ситуация изменится. Основное количество сделок второго полугодия 2024 года были до четырех миллионов рублей. В принципе это реалистичная задача для работающей семьи – собрать такую сумму в прогнозируемые сроки, чтобы не пользоваться кредитными продуктами, поскольку текущая ипотечная ставка просто заградительная. Отмена льготной ипотеки, по моим ощущениям, привела к уменьшению активности на рынке процентов на 25-30. Лично мы диверсифицировались за счет мелких сделок, сопровождения, юридических услуг, коммерческой недвижимости. Сегмент ИЖС показал достаточно интенсивный рост в цене с сентября-октября по причине ожидаемой отставки сельской ипотеки. Не скажу, что я рад итогам 2024 года: конечно, потерять активность 30% рынка – это печально, но в целом все прошло, как и было спрогнозировано.

Евгений МИТЯСОВ, зам директора АН «РИЭЛТКОНСАЛТ»: Думаю, 2024 год сложился непросто для всех участников рынка. Хорошая динамика первого полугодия 2024 года позволила нам, с учетом сложившегося негативного сценария по рынку недвижимости во втором полугодии, в целом достичь целевых показателей по итогам прошедшего года. При этом изменения рыночной конъюнктуры поспособствовали проведению аудита и последующей оптимизации как внутренних бизнес-процессов, так и процессов взаимодействия с внешними контрагентами, клиентами, партнерами. В отношении рынка недвижимости мы продолжаем наблюдать негативный тренд по сокращению доли ипотечных сделок в портфеле, снижению количества и сумм ипотечных кредитов, выдаваемых банка-ми. Также мы наблюдаем значительное смещение спроса в сторону покупки объектов вторичной недвижимости со стоимостью до четырех миллионов рублей, снижение по рынку средней суммы сделки по договорам купли-продажи. В сложившихся на данный момент условиях мы прогнозируем дальнейшее сокращение рынка, при этом не наблюдаем маркеров, позволяющих рассчитывать на снижение стоимости недвижимости ни на рынке новостроек, ни на рынке вторичной и загородной недвижимости. В сложившихся условиях тенденция к сокращению спроса может наблюдаться в течение всего 2025 года.

– Насколько рынок сданного жилья просел в 2024 году?

Владимир ГРИНЕВ: Он практически не просел, потому что дома, которые сдавались в 2024 году, начинали строиться в 2023-м. А вот в 2025-м будет просадка процентов на 30, может, даже на 40.

– Но вы же не стали сдавать свои уже построенные дома в Амуре.

Владимир ГРИНЕВ: Сдать-то можно, вопрос в продажах. В двух домах осталось немного квартир и рядом стоит полностью готовый третий. Сдам я его и получу частичные продажи во всех трех. Зачем мне это надо?

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас больше потеряем на госпошлинах. Раньше на 100 квартир платили 2,2 млн, а теперь будем 4,4 млн.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: А мы работаем по договорам долевого участия, нам, наоборот, выгоднее сдавать раньше срока. Один дом сдали на шесть месяцев раньше, второй – на девять. Потому что нам нужно деньги быстрее получить. Мы бы сдали и третий дом, просто специалистов не хватает – перебрасывали их на строительство школы и достройку дома на Московке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если мы говорим про перспективы 2025-го, просадка на полгода будет минимум. С первого февраля не выдавалось ни одного разрешения на строительство, только ближе к сентябрю ситуация изменилась. Вот и считайте, все это время никто даже не начинал в городе новые проекты.

Про кадры и рост цен

– Кстати, про специалистов. Нехватка кадров усугубляется по отношению к прошлому году или находится в той же поре?

Владимир ГРИНЕВ: Усугубляется. Надо сказать спасибо федералам, которым по долевому участию дома приходится строить и сдавать. Соответственно, они вынуждены работникам платить больше, чем мы.

Вячеслав ГУРИНОВ: И спасибо им за то, что подняли цену за квадрат в Омске.

– Кстати, как сейчас объективно выглядит рост квадратного метра? Как дорожают стройматериалы, рабочая сила? Инфраструктурный сбор, опять же.

Вячеслав ГУРИНОВ: Среднее удорожание стройматериалов – порядка 50%. Зарплата – плюс 15-20%.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: У нас стройматериалы подорожали на 20%. Мы строим из арболита и у нас его собственное производство, плюс варианты, как уменьшить себестоимость – новые технологии. А заработная плата – самая больная тема. Я бы сказал, что она выросла процентов на 50.

– К концу года с какой стоимостью квадратного метра подойдем? Как думаете?

Татьяна ДЕЛЬ: Федералы-то уже объявили, что с февраля повышают цены в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ: Я считаю, что федералы будут стоить 200 плюс за квадрат к концу года, иначе их экономика просто не сложится. Я пока не вижу смысла кардинально поднимать цены. Даже при такой стоимости квадратного метра есть маржинальность: никто на рынке не работает в ноль, никто не работает в минус. С точки зрения инфляции просто чтобы не дешеветь, конечно, повысим цены, но вряд ли мы уйдем за 150 тысяч за квадрат. Опять же, все зависит от локации, конечно.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: У нас сейчас очень даже адекватная, вполне приемлемая цена. Когда федералы объявляют скидку 25% и к нам приходит клиент с просьбой сделать ему скидку, я предлагаю посчитать. В итоге всегда у нас получается цена ниже. Цена за квадратный метр однозначно будет расти, но небольшими темпами.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Мы постараемся удерживать ту же цену: примерно 60-70 тысяч за квадрат. Конечно, она будет выше, если делать жилье премиального класса, заниматься благоустройством поселка, строить школы, садики, дороги. С другой стороны, у людей действительно нет столько денег, и если не будет новых вводных, вряд ли они станут строить большие дома. Что рынок будет заказывать, то и будем делать, будем держать баланс. Может, блокированная застройка нас выручит. Самый недорогой блок – от 3-3,5 миллиона, площадью 42 кв. м.

Владимир ГРИНЕВ: У нас в этом году будет в продаже пять локаций: разных по местоположению, по типам домов, даже по типу продаж – мы решили попробовать работать по договорам долевого участия. Почему бы и нет?

Про клиентов

– Как выглядит сейчас портрет покупателя новостройки? Отличается ли он от покупателя вторички? Кто эти люди, с чем они заходят? Инвестиционные покупатели еще есть или закончились?

Татьяна ДЕЛЬ: На мой взгляд, инвестиционные покупатели, конечно же, заканчиваются. Почему-то многие ушли на вклады, посчитали, что это гораздо выгоднее. Думаю, что это неправильно. В прошлом году я облюбовала Тюмень, там жилье от федеральных застройщиков дешевле, чем в Омске, больше субсидированных программ. Конкуренция бешеная, предложений гораздо больше. В Москве-Питере периодически продаем и в качестве инвестиций, и для детей. Что касается портрета покупателя, то максимальная сумма, которая на сегодняшний день есть у омича, – материнский капитал, которого, как правило, не хватает даже на минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке. Это действительно проблема, с которой мы чаще всего сталкивались весь 2024 год и в отношении новостроек, и ИЖС.

– А каков портрет покупателя ИЖС?

Надежда САСАКИНА: Что касается новостроек ИЖС – это, как правило, молодые семьи с детьми от 30 лет, которые имеют свое небольшое жилье (например, комната, однокомнатная квартира) или не имеют такового. Кто-то планировал реализацию своего имущества до начала строительства, кто-то после его окончания, но все они пользовались ипотечными программами. Что касается вторички в этом сегменте, то это семьи старше 40 лет, для них покупка – это улучшение жилищных условий. Как правило, продажа своей квартиры с добавлением ипотечных средств в размере не более двух миллионов рублей.  Хочу отметить, что многие омичи стремятся переехать в жилые дома.  На мой взгляд, это связано с низкими коммунальными платежами, наличие своего огорода, гаража, зоны отдыха и т. п.

– Сколько сейчас людей, которые готовы прийти с наличкой на рынок?

Александр КАЮКИН: В основной своей массе деньги связаны либо с субсидиями – детям-сиротам, медикам и так далее, либо с сертификатами. Причем суммы, приближающиеся к стоимости объекта. А себестоимость строительства, наверное, уже 100-110 тысяч за квадрат. 5-7% добавил инфраструктурный взнос, до 10% отдали банку, чтобы получить семейную ипотеку. А сколько сейчас стоит купить землю? А подключить сети? Все очень дорого и дешеветь не планирует.

Вячеслав ГУРИНОВ: Сейчас вводится комплексное развитие территорий, то есть земля подорожает в разы.

Александр КАЮКИН: Возьмем вторичку: человек приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц. Сразу отнимаешь 20% от средней стоимости объекта по рынку, потому что стандартная экспозиция – 3-6 месяцев. Банальное уторговывание 10%, то есть уступаешь 30%. И это речь про квартиры до десяти миллионов рублей.

Татьяна ДЕЛЬ: Я бы даже сказала, до семи миллионов рублей.

Александр КАЮКИН: Очень мало людей объективно представляют, из чего сегодня состоит себестоимость квадратного метра, рентабельность застройщика. Попробуйте сходить под Фрунзенский мост, где сидят гастарбайтеры. Если в прошлом году можно было за две тысячи нанять человека на сутки, то теперь это уже пять тысяч, еще он торговаться будет, еще его привези-увези и накорми помимо всего прочего. Сейчас все квоты гастарбайтерам выдаются на Москву, в регионы ехать нельзя, хоть это им и удобней. Так вот, мы все знаем классическую экономическую теорию: любой продавец товаров стремится – и это совершенно нормально – максимально дорого свой товар продать. Поэтому любой застройщик будет поднимать цены, если это позволяет ситуация. Причем никто не знает, какие затраты завтра появятся дополнительные. Потому что наши рыночные реалии постоянно что-то привносят: то плюс 5% НДС для упрощенцев, то мигрантов-строителей запретили в Омск пускать, то инфраструктурный сбор появился, то еще что-нибудь. И если предприниматель продает за 150 тысяч рублей квадрат вместо 200 тысяч, то это от лукавого. Он должен понимать, какое у него плечо запаса, сколько он может в убыток себе продавать, чтобы продолжать бизнес осуществлять. Мы когда делаем экономические экспертизы, один из вопросов, который ставится при банкротстве, это когда возникла реальная дата банкротства, а не день, когда предъявили претензии. Откройте ЦИАН и посмотрите, сколько продается земельных участков под МКД. Два от силы! А значит, пока все нормально, все живы, все на своих местах. Насколько выше «точки безубыточности» сегодня цена новостроек, насколько они готовы эту цену снизить в случае, если экономическая ситуация будет заставлять – например, ужесточат требования к заемщикам настолько, что люди перестанут брать ипотеку – вот это главный вопрос. Мне кажется, строители, особенно федералы, могут уступить 25% от текущей цены. А пока они не снизились ни на рубль, значит, все хорошо с экономической ситуацией, запас прочности есть и у рынка, и у застройщиков. Сначала запас прочности закончится у рынка, только потом у застройщиков. Представьте, что «семейникам» придется платить 12 вместо 6%. Сразу количество клиентов уменьшится в два раза.

Про ипотеку

Вячеслав ГУРИНОВ: Нам пока еще везет, что у нас действуют старые условия семейной ипотеки. Мы ведь строим еще в Новосибирске – там продажи практически встали во всем городе. Потому что по новым условиям в семье должен быть ребенок, рожденный после 1 января 2024-го. Таких желающих единицы. Реально семейная ипотека, которая запустилась в 2018 году, начала работать в 2021-м, когда мамы вышли из декрета на работу. Тогда семья начинает понимать, может или не может она потянуть ипотеку.

Александр КАЮКИН: Я голосую за то, что платеж по ипотеке не должен превышать 50 тысяч рублей – это то, сколько люди реально готовы платить.

Надежда САСАКИНА: На мой взгляд, ежемесячная сумма – не более 35 тысяч рублей.

Вячеслав ГУРИНОВ: Люди берут кредиты и под 30% годовых. Просто заходят в транш и платят по 10 тысяч в месяц. И полагают, что через год смогут платить больше 300 тысяч в месяц. Не знаю, на что они рассчитывают.

Надежда САСАКИНА: На то, что ставка упадет и они получат рефинансирование.

Евгений МИТЯСОВ: В первом полугодии 2024 года ЦБ прогнозировал ключевую ставку к концу 2025 год на уровне 8%, во втором полугодии прогноз бы скорректирован до 16% по итогам 2025 года. При таких рыночных условиях ставки по ипотеке останутся заградительными.

Вячеслав ГУРИНОВ: В 2009 году у нас были «миллиончики», которые звонили по всем офисам и говорили: у нас есть миллион рублей, что мы можем у вас купить? В 2015-м были «полторашники». А сегодня планка уже 3,5-4 млн рублей.

Александр КАЮКИН: Если семейную ипотеку распространят на вторичку, будет сразу остановка уторговывания и увеличение количества сделок, скорее всего серьезная стагнация на новостройках.

Евгений МИТЯСОВ: На омском рынке в экспозиции на профильных сайтах-агрегаторах размещено порядка 14-16 тысяч предложений о продаже недвижимости. При распространении семейной ипотеки на вторичку квартиры со стоимостью до шести миллионов рублей будут распроданы в течение двух – трех месяцев. Все ликвидные предложения уйдут сразу же. А продажи новостроек будут стоять колом, согласен. Средний объем выдаваемой ипотеки был 3,5 млн рублей, а сейчас 2,5 млн. Люди мыслят короткими циклами: переплатить сейчас, закрыть дорогую ипотеку за пару лет, но жить в квартире большего метража.

– Банки жестче к заемщикам стали относиться?

Татьяна ДЕЛЬ: Очень жестко.

Евгений МИТЯСОВ: Руководством страны было озвучено, что лимитов по программе «Семейная ипотека» быть не должно. При этом увеличился процент отказов в выдаче гражданам ипотечных займов.

Вячеслав ГУРИНОВ: Один из банков, который отменил субсидии по ипотеке, установил такой скоринг, что зарплата должна быть в 10 раз больше ежемесячного платежа. То есть при платеже 20 тысяч, нужно показать зарплату 200 тысяч рублей.

Владимир ГРИНЕВ: В одно утро нам 20 клиентов сказали, что им не одобрили ипотеку, вернее, наш дом как объект. Двум мы вернули задатки, а остальных 18 отправили в другие банки, и там уже сделки состоялись. А вообще банкам ипотека, по моему мнению, сейчас не нужна. Обратите внимание, что они совсем перестали рекламировать ипотечные кредиты, зарабатывают на других продуктах.

Татьяна ДЕЛЬ: У меня в конце декабря много сделок по ИЖС слетело: они находятся на проектном финансировании и для одобрения не годятся. В январе в принципе та же самая картинка. Не представляю, как ижээсни-ки сейчас выживают, мне их безумно жалко и хочется поддержать, им гораздо сложнее, чем многоквартирным домам. О сельской ипотеке, думаю, до апреля – мая ничего не услышим, не узнаем.

Владимир ГАВРИЛЕНКО: Я 50% коллектива уже отправил на отдых, ждем, когда начнется спрос на дома. Но у нас они майнят, то есть зарабатывают, отапливают себя. Поэтому я, как инвестор, уже сам думаю, доделать поселок для конца и сдавать дома в аренду. Когда ипотечных программ нет, соответственно, аренда вырастет.

– Во сколько омским застройщикам обходится субсидирование ипотеки?

Вячеслав ГУРИНОВ: В среднем 16% на тело кредита. В итоге покупатель, предположим, рассчитывает на квартиру за шесть миллионов, приходит, а она стоит уже 7,2 млн. Еще и на страховку придется деньги искать, потому что она зависит от стоимости квартиры. Все равно все опять легло на потребителя.

Владимир ГРИНЕВ: Как и инфраструктурный сбор. Омичи сами будут платить за то, чтобы у них появился детский садик и школа.

– В новостройке.

Вячеслав ГУРИНОВ: Если завтра мы поднимем ценник на 20%, вторичка отыграется минимум на 15%.

Александр КАЮКИН: Сегодня в новом доме квартира дороже, чем в старом. Должно быть так или не должно?

Татьяна ДЕЛЬ: Не должно.

Вячеслав ГУРИНОВ: Назовите мне хоть одну отрасль, где старое стоит дороже нового!

Александр КАЮКИН: А теперь посмотрите на другую ситуацию. Человек покупает квартиру в «Зеленой реке» по договору долевого участия. Срок сдачи – два года. А рядом цена на вторичку в сданном доме ниже. За эти два года может произойти все что угодно! Может у застройщика не получиться вовремя ввести дом в эксплуатацию? Конечно может. А ответственность у него за это снижена: закон меняли потихонечку, пока пандемия шла, СВО. Застройщику дали возможность продлить сроки сдачи без серьезных последствий, без выплаты неустойки. Должно ли жилье по ДДУ стоить дороже, чем готовое? Не думаю. Убери сейчас льготную ипотеку на новостройки, и цена сдуется. Конечно, производители кирпича, цемента, проводов и прочего подсуетились: застройщики могут поднимать стоимость, а мы нет? Это рынок, а они такие же продавцы.

Про запросы покупателей

– А как сейчас покупатели квартир многоквартирных домов реагируют на объем благоустройства? Насколько это значимый фактор?

Вячеслав ГУРИНОВ: Все хотят красивую упаковку, но так, чтобы она не била по карману.  А проекты упаковывать стали все красиво.

Вячеслав КРАВЧЕНКО: Да, с заходом федералов в Омск презентации вышли на новый уровень. Конечно, люди видят прекрасные рендеры, влюбляются глазами. Мы тоже стали уделять картиночкам особое внимание, тратить на это деньги. Тем не менее люди покупают то, что дешевле. Когда люди приводят в пример другие проекты с каким-нибудь шикарным вестибюлем, я отвечаю, что через два-три года все это угробится и вам придется восстанавливать все за свой счет. Поэтому вы просто сейчас переплатите, а потом заплатите еще раз. Мы хотели сначала сделать так в Кузьминках. А сейчас люди сделали ремонты у себя в квартирах, провели собрание жильцов и сами сделали себе авторский проект вестибюля – с красивым потолком, светильниками, кожаными диванами, каминами.

Про недооцененный сегмент

– Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью?

Александр КАЮКИН: Коммерческая недвижимость недооценена. А цена на аренду растет. Возьмем центр города: «Флагман», «Герцен-Плаза», Дом быта на Герцена. В прошлом году в этих локациях можно было найти аренду 450 рублей за метр, а сейчас меньше 700 рублей не бывает. В этом году уже тысячники попали под налоги от кадастровой стоимости, а все вместе это 25-26% процентов от того, что владелец получает в виде арендной платы. Сроки окупаемости увеличились с 7 лет до 15. Спрос есть на все виды недвижимости, кроме старых офисных центров в производственных локациях, ведь весь вопрос, как туда будут добираться сотрудники, где они будут там кушать и так далее. В целом рынок живой достаточно, резкого увеличения спроса или резкого снижения не замечаю. Он еще хуже с точки зрения кредитования, чем жилой, но на повышение ставки сильно не отреагировал, потому что у него и так было все плохо: платить 21 или 28% особой разницы нет. Льготных, как в пандемию, ставок нет, да они и никогда не были фиксированы, привязаны к «ключу». Народ в основном продает активы и уходит в Москву, в Питер, потому что там уровень управления коммерческой недвижимостью намного выше: можно делегировать руководство управляющей компании без погружения в процесс и получать доход. Не знаю, когда такое появится в Омске. По моим ощущениям, мы еще долго – не меньше пяти лет будем находиться в турбулентности. От всей этой истории выигрывают не потребители, не строители, не риэлторы, а банки – они свои деньги получают в полном объеме. Когда мы слышим, что государство выделило 300 млрд на сельскую ипотеку, речь идет не о выдаче новых кредитов, а об обслуживании выданных. Предпосылок для взлета не вижу, если все останется на том же уровне – уже неплохо. Для инвестиций я бы рекомендовал приобретать не жилье, а коммерческую недвижимость или землю.

Фото Максим Кармаев

– Александр Геннадьевич, какие тенденции спроса на омском рынке жилой недвижимости вы бы отметили с начала года?

– В свете нынешней ситуации становится понятно, что в первом полугодии 2024 года все было хорошо: нормальная ипотечная ставка, при которой люди могли позволить себе взять кредит под 12-15% годовых, плюс льготная ипотека, распространявшаяся на новостройки. Отмена льготной ипотеки с 1 июля, увеличение ключевой ставки до 16%, а потом до 18%, когда реальный ипотечный кредит на вторичку перевалил за 20%, стали шоковой терапией для рынка. Поэтому, можно сказать, первое полугодие рынок жилой недвижимости демонстрировал стабильный рост, количество сделок оказалось выше, чем в первом полугодии 2023 года. Текущая же ключевая ставка зарезала стандартные ипотечные программы, и, по сути, единственным живым ипотечным продуктом, который продолжает работать, оказалась семейная ипотека. Причем в ограниченном масштабе – мне, например, непонятно, почему семейная ипотека не рассчитывается исходя из количества детей, почему я не могу воспользоваться этим инструментом, если хочу купить квартиру детям и так далее. Изменение ключевой ставки привело к снижению активности на рынке от 40 до 70%. Думаю, что объем продаж у застройщиков в основной массе упал примерно в том же объеме, у риэлторов на вторичном рынке тоже. Единственный позитивный момент – предложение субсидированной ипотечной ставки от застройщика. Сейчас обсуждается, в перспективе, пересмотр и добавление льготных ипотечных программ, но скорее всего реальные изменения произойдут не раньше второй половины сентября или даже октября, когда начнет работать Госдума, или застройщики договорятся с банками. В ближайшие месяцы я ожидаю снижение активности по отношению к среднему результату прошлого года в диапазоне 30–60%.

– Каким сделкам отдают предпочтение омичи?

– В основном все сделки находятся в диапазоне до четырех миллионов рублей. Если люди берут ипотечный кредит, то один или два миллиона: люди готовы реально платить 30-50 тысяч рублей в месяц, но не больше. Поскольку семейная ипотека дается всего один раз, молодежь серьезно думает, где ее брать – стоит ли покупать квартиру в Омске или в другом городе. К сожалению, выбор зачастую происходит не в пользу Омска. Новые реалии для жилого рынка – колоссальный разрыв между ценой на новостройки и на вторичку, порядка 20–30% и более. Эта тенденция останется с нами скорее всего уже навсегда: новая квартира дешевеет буквально за полгода-год после приобретения, как автомобиль. Люди, которые покупают сегодня второе, третье жилье, еще помнят те времена, когда новостройки на стадии начала строительства стоили гораздо дешевле вторички.

– Какие объекты, микрорайоны наиболее востребованы?

– Насколько я понимаю, на сегодняшний день самое большое количество сделок проходит у застройщиков, которые предлагают субсидированную ставку, то есть оплатили субсидию банку, для того чтобы их клиенты могли получить более приемлемые условия по ипотечному кредиту. Кого-то конкретного я называть не хочу, но такие в Омске, разумеется, есть. Я бы сказал, что востребованы все микрорайоны, какой-то дикой, жесткой конкуренции на рынке, переизбытка квартир нет. Если бы сегодня была доступная ипотека, то люди покупали бы все – весь объем, который строится, был бы рынком переварен. Весь вопрос в том, как сейчас будут возникать новые проекты.

– С учетом социальной нагрузки для застройщиков в виде строительства/ремонта школ с любезной руки Омского городского совета?

– Вообще официальная версия, что эта «нагрузка» – реализация запросов застройщиков, которые сами хотели получить возможность или даже конкурентное преимущество в виде реализации социального объекта, но не имели для того юридических механизмов. Насколько я знаю, процесс пошел: застройщики заключают такие договоры. Что тут удивительного? Ведь иначе получить разрешение на строительство невозможно. Но у меня не меняется к этому отношение, которое я озвучивал еще в апреле на круглом столе в вашей редакции. Есть два статуса события: законность и легитимность. Законность я понимаю как соответствие нормам права, а легитимность как восприятие населением. С легитимностью все в порядке: люди понимают, что им это выгодно, им без разницы, кто построит школу, садик – застройщик или государство. К законности, то есть правовым основаниям, вопросы есть. Будущее покажет, как будут развиваться события: куда на самом деле пойдут деньги, построятся ли школы. Но давайте просто посчитаем: платеж от 8 до 11 тысяч рублей на квадратный метр, средняя стоимость жилья в новостройках, условно, 140 тысяч рублей за квадратный метр, то есть больше 5% от проекта, которые застройщик все равно включит в его стоимость. В итоге заплатит конечный потребитель: жилье не станет дороже из-за того, что рядом есть садик и школа. На 5% поднять цены в текущих условиях, когда объемы продаж упали на 40–50% нереально, а значит, застройщики на какое-то время откажутся от своей маржи, «ужмут» подрядчиков, «ужмут» материалы. Посмотрим, во что все это выльется. Если не будут реализованы какие-то государственные программы, объем строительства многоквартирных жилых домов серьезно сократится – до прояснения ситуации с платежеспособным спросом.

– Как примирить массовый отъезд из Омска и такое количество строящихся домов? Постоянно сетуют у нас читатели в комментариях на сайте.

– Да мало у нас строится жилья в Омске, нет переизбытка квартир совершенно. Ежегодный ввод в лучшем случае всего 300–350 тысяч кв.м в городе-миллионнике – это явная недостача на рынке. При нормальной кредитно-денежной политике Омск, как я уже сказал, спокойно переварит и полмиллиона, и даже больше новых квадратных метров. Будет конкуренция между застройщиками – качество жилья повысится, цена снизится. Нужно строить гораздо-гораздо больше, и тогда стоимость квадратного метра начнет падать – экономическая теория на рынке жилой недвижимости работает как часы. И я к тому же бы не сгущал краски насчет массового отъезда из Омска. Так же массово уезжают люди из Новосибирска, из Екатеринбурга, из Красноярска, из Нижнего Новгорода, изо всех городов-миллионников. Но мы же не можем запретить переезжать в Москву, закрыть ее для россиян? А застройщики сами понимают, какие предпринимательские риски несут, поэтому, на мой взгляд, проблема именно в этой части очень сильно раздута.

– Что скажете по поводу скандала со строительством жилого комплекса «Мирапорт»?

– Ситуация, мягко говоря, интересная. Предположим, я обыватель и боюсь купить квартиру в новостройке у застройщика. Мне говорят, что я должен проверить, есть ли разрешение на строительство – оно должно быть размещено на сайте застройщика. Я посмотрел – есть. Эскроу-счета? Банк подтвердил. Все формальные признаки реализованы, я внес свои деньги, а потом выясняется, что разрешение на строительство выдано незаконно. Вот здравствуйте, а где была прокуратура до этого момента? Если она считает, что кто-то может внутри администрации незаконно выдать какое-то разрешение, значит, сама система выдачи разрешений несовершенна? Это ставит под вопрос вообще все выданные разрешения на строительство в Омске! Тогда, может, прокуратура проверит все остальные стройки? Вдруг незаконно строят и «Эталон», и «Брусника», и «Догма»? Я, как гражданин, как потенциальный покупатель, хочу проверки прокуратурой всех застройщиков, для того чтобы понимать, что все законно. Думаю, застройщики не будут против. Если строительство не будет продолжено, кто расплатится с людьми, которые уже купили в «Мирапорте» квартиры? По-хорошему, это должно сделать государство – оно ведь выдало разрешение на строительство – а потом уже выяснять отношения с застройщиком. Вот когда у нас государство выйдет на такой уровень ответственности, на котором все будут знать, что оно всегда возвращает деньги, никому ничего не прощает, наказывает за оплошности, тогда покупатель и сможет быть спокойным. А сейчас меня сильно волнует, насколько законны все остальные омские стройки. Нам теперь что, каждый раз идти в прокуратуру, прежде чем совершать какое-то юридически значимое действие при приобретении новостройки? Куда нас заведет эта история? Это очень важный момент на рынке жилой недвижимости.

– А что происходит на рынке коммерческой недвижимости? 

– Конечно, при отсутствии кредитования, а кредит на коммерческую недвижимость сегодня стоит так же, как и на вторичном рынке жилья под 21-23% годовых, объем сделок на рынке не растет. Но и не падает, по крайней мере, не так критично, как это происходит с квартирами. Ставки аренды потихонечку растут и продолжат это делать ближайшие три года. Связано это с ростом расходов на коммунальные платежи, на содержание помещений, на налоги. Самое главное: многие впервые в этом году, а именно граждане, заплатят налог на нежилое помещение исходя из 2% его кадастровой стоимости (предприниматели и так его платили, правда, льготно и 1,7%). Это существенная сумма: в среднем придется заплатить 15–20%, по крайней мере, минимум 10% от денежного потока, формирующегося от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, так что арендная ставка ожидаемо вырастет. Доходность объектов, к сожалению, упала. Получается, если ты, например, на УСН и платишь 6%, то налог на имущество – это первая «десятина», остальные налоги – вторая «десятина», плюс расходы на обслуживание. Но спрос на аренду есть, и, на мой взгляд, коммерческая недвижимость на сегодняшний день недооценена – стоит она дешевле вторичного жилья, а себестоимость ее строительства та же самая, так что налицо экономический дисбаланс. Поэтому у нее есть серьезный потенциал к росту цены, который проявит себя, как только ситуация на рынке более-менее стабилизируется. И приходится констатировать, что мы уверенно идем к увеличению периода окупаемости по недвижимости в 10, а то и 15 лет. Как ни крути, недвижимость – консервативный способ сохранения денежных средств, поскольку она все равно со временем дорожает, менее подвержена рискам по сравнению, допустим, со вкладами. Если ко мне приходит человек и просит посоветовать, куда инвестировать, с суммой не более 3 млн рублей, я честно рекомендую просто открыть депозит в банке. Потому что к покупке недвижимости нужно подходить взвешенно: подбирать локацию, помещение, решать, как этим управлять, как правильно считать доходность и так далее – нюансов масса. Тем не менее, я отмечаю на рынке рост сделок по покупке помещений в собственность для ведения бизнеса, особенно это касается производственных площадок, мелких сервисов для населения.

– Как себя чувствуют торговые центры?

– Напряженно, с тех пор как их выделили из общей массы объектов и заставили платить налог от кадастровой стоимости сначала владельцев помещений от 5 тысяч кв.м, затем 3 тысяч, затем 2 тысяч, потом 1 тысячи. С 2026 года такой налог будут платить все. Конечно, он кажется мне избыточным. На мой взгляд, собственникам стоит позадавать различные вопросы в плоскости права, в частности, что касается уплаты НДС. К тому же пандемийная культура потребления сместила фокус с крупных торговых центров на локальные микрорайоны плюс сказалась популярность интернет-покупок, шопинга на маркетплейсах. Поэтому торговым центрам приходится очень тщательно работать над тем, чтобы удерживать арендаторов и привлекать покупателей. Потребность в появлении новых подобных объектов ощущается, пожалуй, только в строящихся микрорайонах.

– Дадите прогноз на ближайшие полгода?

– В сентябре ждем договоренности застройщиков и банков об условиях оформления и размере субсидированной ставки. На самом деле застройщикам это гораздо выгоднее, чем просто сделать дисконт, потому что тот сам по себе не приведет к сделке. Допустим, квартира стоит семь миллионов рублей, у человека есть первоначальный взнос в размере 20%. Выходит, что сумма кредита, которая нужна покупателю, – 5,6 млн рублей, то есть ежемесячный платеж составит более 70 тысяч рублей в месяц при ставке 22% годовых. Предположим, застройщик сделает скидку на свою квартиру 20%, и та станет стоить 5,6 млн рублей, тогда человеку нужно будет накопить 1,12 млн рублей на первоначальный взнос и взять кредит 4,48 млн рублей с платежом больше 50 тысяч рублей ежемесячно. А если застройщик договорится с банком о субсидированной ставке, то клиент даже если возьмет ипотечный кредит 5,6 млн рублей, будет платить в месяц меньше 50 тысяч. И это как раз определяющий фактор, на мой взгляд. Застройщик, который сможет своему клиенту предложить квартиру с ежемесячным платежом в пределах 35 тысяч рублей, более легко продаст ее. Тот, кто не сможет этого сделать, будет продавать свои квартиры гораздо дольше, а может и не продать вообще. По крайней мере, до тех пор, пока доходы людей не позволят им платить больше. На мой взгляд, оптимальная планка ежемесячного платежа по ипотечному кредиту – 35–50 тысяч рублей, точно не больше. Если в 2015 году рынок стагнировал 2,5 года и цены упали на 25%, то теперь, думаю, нас ждет не менее длительное падение или стагнация. Понятное дело, сейчас играет значение политическое положение дел, а не экономическое, но все же, если судить по экономическим моделям, то прогноз даю такой. Новостройки расти в цене точно не будут, а вот дешеветь вряд ли, поскольку дорожает абсолютно все. Субсидированная ставка обеспечит необходимый спрос, но снизится объем новых проектов, снизится объем ввода в эксплуатацию строящихся объектов. Что касается коммерческой недвижимости, здесь вряд ли что-то изменится, скорее всего останется в той же поре. В течение ближайших трех лет цены и на аренду, и на приобретение нежилых помещений вырастут или станут вровень со стоимостью вторичного жилья.

– А что насчет сельской ипотеки?

– 15 сентября узнаем, изменятся ли ее условия и параметры. Пока что слышны идеи отодвинуть ее применение от границ городов на какое-то количество километров. Если, условно говоря, от Омска отодвинуть реализацию сельской ипотеки на 50 км, то объем сделок упадет, по моим оценкам, в 3–4 раза, потому что все-таки основные пользователи этой программы не жители сельских районов – у них достаточно вторичного жилья, которое можно купить, ведь народ массово уезжает из области, а заводить строительство нового дома очень дорого. То есть, по сути, мы упираемся в решения Правительства РФ, особенно его финансового сектора, потому что действующая ключевая ставка способствует повышению стоимости всех расходников – бензина и прочих материалов, оборотных средств, соответственно себестоимости строительных работ. Как долго отечественная экономика сможет выдержать такую высокую ставку? Мне сложно сказать. Можно в пример привести Турцию, у которой ключевая ставка сейчас 50%, и инфляция потребительских цен, наверное, на уровне 100% последние два года – кроме дотируемой стоимости основных продуктов вроде хлеба. Российскому бизнесу при нынешней ключевой ставке развиваться очень тяжело – какая должна быть доходность, чтобы перекрыть кредит в 20 с чем-то процентов? И ведь нужно еще добиться одобрения этого кредита, получить его… А кредитование по-прежнему залоговое… Под большим вопросом у меня жизнь среднего класса в таких реалиях. В прогнозах я умеренный пессимист: случись так, как я предрек – порадуюсь точности своего профессионального «чутья», нет – скажу, что рад ошибиться! Однозначно, мы живем во времена, когда уместно провести ревизию своих финансов (у себя как у человека, и у себя как предпринимателя, руководителя компании), подойти взвешенно к ведению своих экономических дел, понимая, что сверхдоходов не будет. В любом случае дорогу осилит идущий.

Источник; https://kvnews.ru

– Владимир Николаевич, какие площадки вы сейчас осваиваете?

– За зиму мы построили порядка 50 домов. У нас свои участки в Дружино, в Александровской Усадьбе (это тоже в Дружино, но в виде отдельного микрорайона), в Пушкино, в Троицком сельском поселении и в Усть-Заостровском направлении. В этом году начали выходить в другие регионы: в Самаре определяемся с площадкой – нам там заказали два дома и вообще в городе превалирует точечная застройка; а в Красноярске мы выбрали земельные участки, там построим целую улицу на 30 домов в коттеджном поселке «Светлоград». В Новосибирске уже достигли договоренности о партнерстве по земельным вопросам. Наша главная задача в этом году – просто выйти на иногородние рынки, выставить образцы: все-таки дом – это та вещь, которую перед приобретением надо посмотреть, пощупать. Планомерно шагаем на восток, обобщая опыт сибирских городов.

– Из какой стратегии вы исходите, выбирая города для экспансии?

– Из наличия сырья и потребности рынка в отоплении. Допустим, в Новосибирске есть хороший арболитовый завод. Красноярск – город остро нуждающийся в отоплении, поскольку там вообще нет природного газа. Но при этом там много срезки – главного сырья для производства арболита, состоящего из древесины хвойных пород. На удивление в лесной столице России нет собственного перерабатывающего производства, поэтому мы там сейчас как раз строим арболитовый завод. Дальше планируем двигаться в Иркутск – отечественную столицу майнинга. Мне в плане бизнеса больше нравится восточная часть России – люди там более открытые.

– К экспериментам?

– Возможно, но для меня-то это все давно не эксперимент. Майнингом я занялся восемь лет назад. Поняв, что он производит огромные объемы тепла, стал использовать его для отопления своих коммерческих помещений. Пару лет назад решил перенести этот опыт на индивидуальные жилые дома. А незаслуженно забытый арболит «вспомнил», занимаясь строительством. Это, по сути, легкий бетон на основе дерева и цемента, который производился в СССР, едва ли не в каждом городе, но после развала Союза западники навязали нам использование газобетона, пенобетона и других теплоблоков. Арболит же гораздо экологичнее, теплоэффективнее, он обеспечивает более высокую звукоизоляцию, более безопасен, поскольку не подвержен горению. Тем более за это время технологии сильно шагнули вперед и материал стал еще прочнее. У меня есть собственное производство арболита в Омске – мы соблюдаем советские ГОСТы. Очень много сторонних заказов, но не успеваем даже удовлетворить собственные нужды.

– Развиваетесь без сотрудничества?

– Исключительно на собственные средства, никаких кредитов. Все земли в нашей собственности, коммуникации по большей части тоже – часть партнерских: свой свет, свой газ, своя канализация, своя вода. Но что самое главное, есть команда обученных специалистов, которых я скрупулезно собирал чуть ли не со всего мира: из Европы, из ближнего зарубежья, среди соотечественников, естественно. Они, кстати, в здоровом смысле конкурируют друг с другом: спрос опережает предложение, и мне только на руку их стремление заработать поскорее и побольше.

– И каков ваш темп?

– Можем поднять коробку дома за неделю. Если честно, я раньше так плотно не занимался этим проектом, отвлекался на другие бизнесы: еще я занимаюсь сельским хозяйством, различными производствами. Так что в дальнейшем будем развиваться быстрее. Конкуренции я не опасаюсь, потому что аналогов моему проекту в стране нет.

– Давайте тогда подробнее про идею, которую вы запатентовали. Объясните ее простым языком, пожалуйста.

– Ранее майнинговое оборудование охлаждалось воздушным путем – за счет вентиляторов: как по-прежнему происходит в современных компьютерах и ноутбуках. Сейчас появилось оборудование, охлаждающееся водой, – по аналогии с автомобильным двигателем. Вода греется, поступает в батареи и за счет этого отапливается дом. Система очень простая и надежная. Единственное, что нужно, – цокольный этаж с возможностью круглосуточного доступа в него наших специалистов. Майнинговое оборудование можно купить у нас или арендовать – во втором случае зарабатывать на нем будем уже мы, клиент просто не платит за отопление или платит за него копейки. Большинство покупателей идет по первому пути.

– Что скажете про пожароопасность?

– Мы устанавливаем котлы, которые в принципе не нагревают воду свыше 55 градусов – в этом случае они просто отключаются. Так что взрыв исключен, система максимально безопасна.

– Работаете, видела, только с типовыми проектами. 

– Если человек готов заплатить сверху 0,5 млн рублей, готовы рассмотреть индивидуальный вариант, но при условии, что покупатель профессионально подходит к делу. Но пока в нашей практике такого не было. Наши проекты уже выверены, рассчитаны. Причем цена приемлема – от 60 тысяч за кв.м и это мы еще только недавно подняли цены. Дома очень комфортные, с террасами, панорамными окнами, разноуровневыми крышами, потолками 4,5–5 м. Дома от 42 кв.м.

– Как обстоят на ваших площадках дела с социальной инфраструктурой?

– По-разному. Но в Александровской Усадьбе планируем сами строить частный детский сад. А также ресторан с кофейней, озеленять территорию и так далее. Вообще планируем наши поселки привести к единому дизайн-коду: одинаковые требования к фасадам, заборам, вывескам и так далее. Уже проводим переговоры по этому поводу с администрацией Омского района.

– Если государство наконец все-таки узаконит положение майнеров, скажется ли на ваших клиентах то, что их могут обязать платить налоги с занятий майнингом?

– Их не обяжут, поскольку они этим занимаются не в промышленных объемах и в первую очередь не для добычи криптовалюты, а для отопления своего жилья. Они не предприниматели, а обычные граждане. На мой взгляд, это договор возмещения затрат, а не коммерческая деятельность. Мы используем не передовые криптомашинки, которые годятся как раз для производства небольшого количества криптовалюты и бесплатного отопления дома. Их стоимость – около 300 тысяч рублей. Профессиональная же обойдется не менее чем в миллион рублей. К дому подходит 15 кВт. Неважно, как владелец дома выбирает способ сжигания этого электричества. Он может поставить масляные радиаторы, электрический котел, а может майнинговую машину или две. Выработанного будет достаточно, потому что дом из арболита сам по себе очень теплый, медленно остывающий в случае отключения подачи электроэнергии. Плюс, конечно, мы используем самые современные энергосберегающие технологии. В общем, для средней семьи это огромное подспорье. Если отопление в доме бесплатное, компенсируемое майнинговой машиной, то останется 1–2 тысячи рублей на минимум электричества для холодильника, телевизора и, допустим, кофеварки, а намайненную криптовалюту можно потратить на уплату ипотечного кредита. Когда запустили льготную ипотеку, множество людей заинтересовалось нашим проектом в том числе для улучшения своих жилищных условий.

– А сколько можно заработать на майнинг-машинке?

– Сейчас около 22 тыс. рублей в месяц примерно. Раньше можно было больше, но не стоит забывать, что курс биткоина будет расти. Мы сотрудничаем с ведущими банками и в том числе по программам сельской ипотеки. Сейчас заработанного хватит почти на 100%-е закрытие месячного платежа.

– Каковы перспективы MININGHOUSE?

– Мне кажется, огромные. Взять отдаленные районы Сибири и других округов, куда сложно и дорого тянуть газопроводы. Благодаря такой майнинг-застройке можно экономить на этом, используя лишь электроэнергию. Это однозначно выгодно ресурсоснабжающим организациям, поскольку потребители исправно платят за электроэнергию и попросту не имеют стимула воровать лишние мощности, так как сами производят себе тепло. Планирую в ближайшие годы выйти в другие, кроме упомянутых, регионы, упаковать франшизу MININGHOUSE. В перспективе не вижу никаких препятствий, для того чтобы выйти за рубеж – разумеется, имею в виду исключительно дружественные нам страны. Если резюмировать, то сейчас идеальный, на мой взгляд, момент, чтобы зайти в MININGHOUSE, поскольку любая ниша наиболее прибыльна именно на этапе ее зарождения. Дом ведь можно купить и иметь пассивный доход. Или просто сдавать его в аренду как совершенно обычный коттедж. Недвижимость остается самой надежной инвестицией, а с учетом популярности майнинга тем более. Наши клиенты подсчитали, что доход от одного объекта MININGHOUSE составляет 3% в месяц от вложенных средств, а это очень много по нынешним меркам.

Фото из архива Владимира Гавриленко

Источник: http://kvnews.ru

Эксперты поделились своим видением ситуации. Записала разговор обозреватель Анастасия Павлова.

Про вторичку

Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»: 

– Давайте начнем с общих настроений. Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости?

Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– Честно говоря, я ожидал худшего варианта развития событий. Во вторичке мы наблюдаем снижение платежеспособного спроса, «звонковости» в среднем на 30% и более. Размер уторговывания повысился с осенних 2-3 до 10-11 %. Грубо говоря, если сегодня клиент приходит и говорит, что ему надо продать квартиру за месяц, то мы предлагаем ему взять среднюю цену на рынке и отнять от нее 10%, чтобы приблизиться к зоне спроса. Несмотря на снижение количества обращений, на рынке высокомотивированные люди: 9 из 10 точно планируют совершать сделку, 5-6 доходят до реализации и 2-3 после оценки своего запроса переходят в режим ожидания, формируя отложенный спрос. Когда мы придем к снижению ставки по ипотеке на вторичное жилье до психологических 12%, они вернутся на рынок. Весь вопрос только в том, как быстро мы придем к 12%.

– С чем вы связываете перемены?

Александр КАЮКИН:

– Рынок недвижимости инерционный, изменения на нем не происходят по щелчку пальцев. Изменения связаны в первую очередь с увеличением ставок по ипотеке на готовое жилье – основному инструменту приобретения жилья. Людей сразу покупавших квартиру за свои деньги у нас было всего 15%-20%, 8 из 10 сделок осуществлялись по ипотеке – сейчас 4 из 10. Но сделок на вторичном рынке стало меньше, по моим ощущениям, повторю, на 30, а то и 40%. Психологическая адаптация к ситуации требует 6-12 месяцев. Люди привыкнут, поймут, воспримут эту новую реальность, подстроятся. Конечно, они не будут покупать квартиру про запас, для детей, на будущее, на всякий случай, для спасения от инфляции. Сделки будут только для жизни, но их достаточно много все равно.

Про новостройки

– А что касается рынка новостроек?

Александр КАЮКИН:

– Здесь еще изучается верхний предел цены. Ранее я прогнозировал, что при увеличении ключевой ставки и сохранении ставок по льготной ипотеке мы получим сокращение количества сделок на вторичке, часть людей перейдет на новостройки, а так как их у нас мало, произойдет скачок их стоимости. При этом, мне кажется, новостройки еще не достигли предела своей стоимости, но уже, по моим ощущениям, достаточно близки к нему. Дальнейший рост цен под вопросом. Имею в виду для покупателя, разумеется, а не себестоимость для застройщика. При множестве современных рисков и угроз, которые будоражат строительный рынок, себестоимость – вопрос очень сложный. Я уверен, что на самом деле никакой льготной ставки уже нет, потому что она съедена разницей в цене между первичным и вторичным рынком, а она достигает 25-40%, по разным оценкам. Получается, сегодня будет одинаково с точки зрения цены и платежа по ипотеке купить квартиру, которой пять лет, или квартиру в новостройке. Люди, конечно, хотят в новых квартирах жить, только предложений недостаточно. Еще в 2012 году Владимир ПУТИН сказал, надо строить миллион кв. м, чтобы цены упали. По моим наблюдениям, в Омске нужно строить хотя бы 600 тысяч кв. м, чтобы цена на многоквартирное жилье остановилась.

– В прошлом году в регионе построили 248 тысяч.

Александр КАЮКИН:

– Получается, что половину от нужного объема. Объективных предпосылок для роста стоимости кв. м не было. Строительством же занимаются коммерческие организации, и их главная цель – извлечение прибыли. Поэтому, если ситуация позволяет продавать дороже, кто будет-то продавать дешевле?

– Владимир, «Стройбетон» близок к ценовому потолку?

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «СИБИРСКОЕ БЮРО НОВОСТРОЕК»:

– Я бы сказал, что покупательная способность омичей практически достигла своего потолка. Считаю, что большая часть людей с зарплатами, позволяющими взять ипотеку, уже ее взяли.

Соответственно, покупателей, если их посчитать, осталось не так много. Поднимать цену в таких условиях можно, но позволит ли это реализовывать квартиры?

Про цены и кадры

– У вас какой процент ипотечников?

Владимир ГРИНЕВ:

– Порядка 80%, скорее всего даже больше.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»

– У нас приближается к 90%.

Владимир ГРИНЕВ:

– Нужно учитывать, что люди, которые несут наличные деньги, чаще всего продают свое вторичное жилье тоже по ипотеке.

Александр КАЮКИН:

– Допустим, я продал квартиру за 5 млн, собираюсь купить новостройку. Льготная ставка по ипотеке 8 %, а по семейной – 5-7 %. Я могу все 5 млн вложить в первоначальный взнос, а могу вложить 3 млн и остальные деньги положить на короткий депозит под 14% – плачу-то я по 8 %. Те, кто считает деньги, так и делают. Более продвинутые пользователи, покупающие облигации федерального займа или, например, серебро-золото, через полгода-год уже покрывающие уплату с него налогов, выигрывают еще больше. Такие клиенты есть, как правило, молодежь. 80-90 % клиентов новостроек – те, что искали варианты на вторичном рынке еще год назад. Любая льгота, дающаяся необоснованно, для стимуляции рынка, приводит к тому, что кто-то забирает маржу. Получается, что государство дало дешевую ипотеку, люди, естественно, кинулись покупать, а заработали банки, производители стройматериалов, строители. Конечно, цены на жилье в таких условиях будут подниматься до предела. Как только народ скажет, что цены запредельные, и проголосует рублем против приобретения – мы начнем видеть на рынке акции, скидки, спецпредложения, секретные продажи.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Рост цены на недвижимость не такой, каков на краткосрочные вложения в депозиты. То есть мы же не видим 15% роста цены на жилье сегодня.

– А какой видите?

– На уровне инфляции. «Спасибо» паводку: сильно подорожали гипсокартон, металл. К маю получим всплеск цены на цемент, щебень, песок, потому что государство начнет заниматься благоустройством.

Владимир ГРИНЕВ:

– В прошлом году за 9 месяцев металл подорожал на 70-80 %, цемент на сорок с чем-то, щебень процентов на 25. То есть если считать пропорционально, нам надо было поднять стоимость квартир примерно на 30-35 %. Мы же подняли процентов на 15-20.

Антон НИКОЛАЕВ, заместитель директора ООО «Омские просторы»:

– Вы же не можете работать в ноль. Соответственно, либо вы завышаете расходы, либо занижаете доходы.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– В индивидуальном жилом строительстве, которым вы занимаетесь, тоже спорная себестоимость. Если вы сделаете красивую обертку для проекта и нормальную локацию, то сможете брать и по 100 тысяч за кв. м, как в многоквартирном доме.

Александр КАЮКИН:

– Мы же все понимаем, что себестоимость каждого конкретного дома условна. Все зависит от того, когда был приобретен участок, когда покупались материалы, сколько стоила работа, какие налоги платились. Цифры меняются из года в год, из сезона в сезон. Потребители – мы же общаемся напрямую с людьми – рассуждают просто: стоимость материалов равна стоимости работы, добавим стоимость земли и коммуникаций, дорог, это и есть себестоимость. Никто не дисконтирует вложенные деньги по периодам, не считает стоимость денег, стоимость эскроу-счетов и прочие важные параметры. Все, дальше начинается полет фантазии. Кто-то считает, что материалы стоят рубль, а кто-то, что и за 10 не купишь то, что надо. Человек, который умеет считать, понимает, что застройщики вынуждены это учитывать, а еще вкладываться в модернизацию, развитие, платить налоги, складировать и хранить где-то материалы и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Подтверждаю, легко рассуждать с точки зрения сметы, но цены ведь меняются. Допустим, заложили одну инженерку, а ее уже купить невозможно из-за санкций, нужно покупать другое дороже и дольше. Еще один вопрос – фонд оплаты труда: удерживать на работе людей с каждым днем все сложнее и сложнее. Человек – конечный ресурс: он может уйти на пенсию, заболеть, переехать, еще что-то. А где брать новые кадры, непонятно.

Владимир ГРИНЕВ:

– Согласен, сегодня даже нормального водителя-то найти – проблема. У него есть достаточно большое количество предложений: на Севере, в новых регионах и так далее.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Разница в зарплатах – в 2,5 раза, да.

Владимир ГРИНЕВ:

– Антон, не знаю, как у вас, девелоперов, но скорее всего вы посчитали, купили, наняли, построили, продали. А у нас-то еще есть заводы, которые, как правильно сказал Александр Геннадьевич, нужно поддерживать, обновлять, развивать.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– А еще нужно купить земельные участки, проекты перепланировки – даже не факт, что получится подтянуть дешевые сети. У нас есть одно большое преимущество: мы посчитали и начали продавать. А наши коллеги, которые работают по договорам долевого участия, к примеру, начинают, условно, продавать с котлована, и все затраты у них идут по смете. Как только происходят колебания, он поднимает ценник. В итоге он может обанкротиться, съев свою маржинальность: он ведь с людьми заключил договор и должен его исполнить. Нам чуть-чуть проще: мы построили за свои деньги и уже на выходе сказали людям, сколько это стоит, учитывая себестоимость, рынок, маржинальность. Конечно, у строительства на свои деньги есть свои нюансы: нужно грамотно распределять деньги, зарплату платить постоянно, иметь запас прочности. У нас тоже свои заводы, чью работу нельзя останавливать.

– Как выглядит соотношение того, сколько продукции своих заводов вы потребляете сами и сколько продаете на сторону?

Вячеслав ГУРИНОВ:

– 80% работаем на себя. Остальное продаем на Север.

Владимир ГРИНЕВ:

– У нас примерно так же. Север готов купить больше, но мы не станем отгружать им больше. Десять лет назад мы купили за рубежом производственную линию за большие деньги – в евро. Да, мы можем ее запустить в две-три смены, и всю продукцию купит Север, остальные строители. Но через пару лет линия начнет выходить из строя. И что мы тогда будем делать? Попробуй завод останови и через 3 месяца запусти его снова. Мы просто кадры обратно не соберем!

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Да-да, сезон начинается, сейчас каменщики, отделочники начнут срываться, уходить на частные заработки, где режим работы вольготней и заработать можно гораздо больше. Они пойдут на дачи, коттеджи, поедут в новые регионы. Как начнет холодать, пойдут обратно к нам на стройку, потому что у нас все понятно и можно получать стабильную зарплату. Как только потеплеет, опять уйдут.

Про ИЖС

– Антон, а вы тоже с этим сталкиваетесь? Какая-то специфика у вас есть?

Антон НИКОЛАЕВ:

– У нас, к счастью или, к сожалению, заводов нет. Мы строим индивидуальные жилые дома в трех локациях: в Троицком сельском поселении, Надеждинском поселении (коттеджный поселок «Зеленый берег»), в Розовское поселение зашли на большой земельный массив. Проблемы в основном связаны с инфраструктурой. У нас в Омском районе нет хороших сетей водоснабжения: большая часть из них давно пришла в негодность, гарантирующая компания их не реконструирует, фактически не ремонтирует. Сети электроснабжения стали за последние два года очень дорогими, когда минимальная стоимость техподключения увеличилась с 550 рублей до 60 тысяч рублей на человека – в сто раз. Мы можем себе позволить строить за свой счет 50 домов в год, но не больше. И нам проще реализовать их уже построенными, потому что по итогу ты видишь рыночную стоимость и не сталкиваешься с пожеланиями потребителей. У нас был опыт работы по сельхозипотеке под 3%. Отличная программа – народ пошел, народ хочет. Но дежурство заказчика жилья на стройплощадке каждый день никакого удовольствия не доставляет – ни ему, ни строителям, ни прорабу, никому. Еще одна проблема – отсутствие социальной инфраструктуры – это школы, детские сады, ФАПы, но это уже вопрос к властям, региональным и федеральным. Если говорить в целом про застройщиков Омского района, конечно, мы сталкиваемся с кадровым голодом. Механизаторы, например, почти все уехали на СВО или Север. Вот мы сейчас принимаем участие в строительстве центра Wildberries. У нас экскаваторщик зарабатывает свыше 500 рублей в час, что превышает сметную стоимость и, как следствие, влечет повышение итоговой стоимости готового жилья. При этом у нас новая техника, и водителю не приходится по несколько дней стоять на ремонте, что в свою очередь тоже сказывается на заработной плате. С водителями действительно проблема, с каменщиками. В итоге сюда в Омск, как на вахту, приезжают работать из других регионов. Нас пока спасают граждане Средней Азии – русских каменщиков давно не встречал. Вопрос возникает, что будет дальше, через 5-7 лет… Ладно, каменщики, но на кран, на грейдер и другую спецтехнику требуются специалисты, а такие из Средней Азии к нам не приезжают. С малоэтажной застройкой мы пока более-менее справляемся. Проблемы, конечно, есть, но они решаемы.

Про скандальное решение горсовета

– Вот, кстати, про школы. Омский городской совет представил проект решения о заключении соглашения с застройщиком, обязывающего его вкладываться в развитие сети социальной инфраструктуры. Ваше отношение к этому мы примерно понимаем. Прокомментируете?

Владимир ГРИНЕВ:

– Если решение примут, мы будем строить меньше – процентов на 50 или более. Квартиры подорожают процентов на 15-20.

– Это связано с тем, что вам включат более 11 000 рублей с квадратного метра от площади всех квартир?

Владимир ГРИНЕВ:

– Конечно. Как верно заметил Александр Геннадьевич, имеет место отложенный спрос, так что реальную обстановку дел мы увидим только в следующем году. Плюс в этом году еще посмотрим, как наложится окончание льготной ипотеки, все эти субсидирования ипотеки банками, игрушки с процентами.

Александр КАЮКИН:

– В проекте решения указано, что его действие не распространяется на территории комплексной застройки.

Владимир ГРИНЕВ:

– У «Стройбетона» не только комплексная застройка, около пяти точечных. Также мы строим жилье для детей-сирот, интересно, сколько мы с него заплатим.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Давайте отличать понятия. Ни один проект комплексного развития территории в Омске пока не запущен. Масштабный инвестиционный проект – это совершенно другое дело. С проекта «Стройбетона» в Амуре нужно будет уплачивать сбор. «Эталону» тоже нужно будет уплачивать сбор, «Бруснике», когда перейдет на вторую очередь строительства.

Александр КАЮКИН:

– Вопрос очень тонкий, например, в проекте решения говорится, что взносы добровольные. Я когда читаю этот документ, у меня перед глазами встает Уголовный кодекс, где есть термин «понуждение к взятке». Здесь, конечно, нет интереса конкретного лица, но, получается, это взятка в отношении всех граждан. С точки зрения закона может ли добровольное пожертвование быть адресным? Да, может. А может ли добровольное пожертвование вноситься при условии получения какого-то блага? Нет, не может. Если я говорю: «Вот вам мое добровольное пожертвование, дайте мне что-то», то оно уже не добровольное, это возмездная основа. Уже было решение горсовета по введению коэффициента 2,2 по участкам, предоставленным без проведения торгов для завершения строительства, где сроки пропущены. В суде оно было признано недействующим, прошла апелляция. Было и 108-е постановление, которое тоже отменили по суду. Здесь, на мой взгляд, тоже очень сложно говорить о юридической обоснованности документа. Если говорить по теме, то я живу в поселке Ростовка, рядом у нас поселок Новомосковка, там не будет школы, по той простой причине, что в Ростовке есть две школы. Нет необходимости вкладывать огромные деньги, а вопрос доступного расстояния решается запуском школьного автобуса. Получается никакой альтернативный вариант не рассматривался? Ну и самое главное – строитель приходит и говорит власти, что хочет на конкретном месте построить дом. Ему говорят, что вот есть такое решение городского совета, вноси денежки. Вопрос: а что в части наличия школ и садиков поменялось для конкретного жителя конкретного дома?

– Ничего.

Александр КАЮКИН:

– Поменялась только цена, обеспеченность объектами не изменилась: школа может появиться, а может не появиться, садик тоже. Строитель внес деньги, ему дали разрешение на строительство, он построил объект, ввел в эксплуатацию и ему в принципе больше ничего не надо. Он, после того как добровольно деньги перечислил, влиять на их целевое использование уже не может, не может контролировать, не может ставить условия. И какой и где объект будет строится на эти деньги тоже не ему решать.

Владимир ГРИНЕВ:

– Так этих денег-то и не хватит, чтобы построить школу.

Александр КАЮКИН:

– «Взимание» этих денег не решит проблемы. Вот 200 тысяч кв. м у нас вводится в год. Все строители заплатили по 10 тысяч рублей. У нас появилось 2 млрд рублей. Это всего одна большая школа вместе с оборудованием.

Антон НИКОЛАЕВ:

– 10 школ за 10 лет лучше, чем ноль…

Александр КАЮКИН:

– Так вопрос еще и в учителях – кто будет там работать? Законодательство пока не изменилось: обязанность по строительству объектов социального значения до сих пор лежит на государстве. Государство никаким образом сегодня не стимулирует развитие частных школ, частных детских садов, не вводит никаких для них программ, льготных налогов, не организует процесс доставки детей в другие учреждения, не повышает зарплаты учителям и воспитателям садиков. На мой взгляд, у нас нет необходимости на сегодняшний день в городе строить 10 школ, но есть необходимость отремонтировать имеющиеся и доукомплектовать их учителями, можно организовать подвоз учеников.

Вячеслав ГУРИНОВ:

– Хорошо, мы берем новый микрорайон. В проекте сказано, что мы сначала должны ввести социальный объект в эксплуатацию, чтобы получить разрешение на строительство. Кому нужна школа на 1100 мест, если в округе нет ни одного дома?! Пока там наберется нужное количество учеников, школа сгниет или ее просто растащат. Черт с ним, даже построили мы за свой счет и отдали ее городу. А кто НДС заплатит? Ко мне же потом налоговая придет. Город как-то попросил построить поликлинику, потом не смог даже НДС за нее заплатить, чтобы хоть какая-то сумма сделки прошла. Мы продали ее просто как коммерческое помещение.

Александр КАЮКИН:

– Я, как риэлтор, более 20 лет работающий в Омске, знаю, что на левом берегу 5 хороших или популярных школ, в которые люди хотят своих детей отдать. Там очереди, скандалы и драки за места в них. С садиками то же самое. Никого не останавливает, что они далеко от дома. Понимаете, да? Хочется рациональности. Деньги у строителей можно взять, а школы-то появятся?

Прогноз

– Вернемся к аналитике недвижимости. Что будет толкать рынок вверх?

Александр КАЮКИН:

– Во-первых – и это с гордостью можно и нужно сказать – взлетела «Ангара», то есть мы получили (надеюсь) теперь план по выпуску ракет-носителей. Количество сотрудников на заводе «Полет», заводе Баранова, на заводе Омсктрансмаш станет увеличиваться, а так как людей не хватает, зарплаты будут расти. Второй момент – общая демографическая ситуация. Она, как известно, зависит от одного единственного показателя – количества женщин репродуктивного возраста. 2026-2027-е, по прогнозам специалистов, пиковые – будет много кому рожать. Если обстановка будет спокойная, когда можно прогнозировать жизнь на пять лет вперед, так и произойдет, тем более реально пособия увеличиваются, материнский капитал выдают, да и в целом общий тренд идет на то, что в семье должно быть двое-трое-четверо детей. Появятся какие-то новые льготные ипотеки. До Омска пока не дошла уже действующая программа для тружеников оборонных заводов, но дойдет, я надеюсь. Также будет толкать рынок вверх ограничение объемов строительства по разным причинам. В ближайшие годы нас ждет небольшое увеличение ввода, за счет новых застройщиков, но все равно, я думаю, 250-350 тысяч кв. м в год это наш потолок.

– А что будет толкать цены вниз?

Александр КАЮКИН:

– Неопределенности разного рода, скачки курса валют – сделки сразу встают на паузу. Достаточно большое количество людей сегодня выпало из гражданского оборота по разным причинам: уехали из страны или находятся в зоне боевых действий. На мой взгляд, отъезды омичей в Москву-Питер, другие регионы – ерунда, это не так сильно влияет на рынок. Долю многоквартирного жилья будет немножко оттягивать индивидуальное жилье – тренд наметила пандемия. На мой взгляд, сегодня классическая экономическая теория не работает – слишком много политики, государство очень сильно влияет практически на все процессы. Омский рынок многоквартирных домов проходит замедление и в ближайшие полгода выйдет на плато, в некое равновесие. Будет меньше выдаваться разрешений на строительство. Даже если обсуждаемое решение горсовета примут, а оно, естественно, увеличит затраты, мы не увидим моментальное удорожание жилья – дороже его попросту не купят. А дальше все будет зависеть от продления льготных программ, ставки рефинансирования, то есть позиции государства. В тяжелые времена сильные игроки выживают, слабые уходят. Так будет и на этот раз. Отдаю должное нашим предпринимателям и власти, в нынешних жесточайших условиях мы все-таки избежали коллапса. Так что рынок, как и всегда, найдет баланс. Все будет хорошо!

Фото Максим Кармаев

На прошлой неделе произошло знаковое событие для рынка недвижимости города Омска. Две общественные организации профессионалов недвижимости – НП «Омский союз риэлторов», которому в 2022 году исполнилось 25 лет, и Ассоциация «Омская палата специалистов по недвижимости» – объединились в Союз «Омская гильдия риэлторов».

Ее возглавил генеральный директор ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» Виталий ИВАНОВ. О планах сообщества он рассказал обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ.

– Виталий Геннадьевич, зачем понадобилось объединяться двум профессиональным организациям риэлторов?

– Дело в том, что состояние рынка недвижимости – один из самых надежных индикаторов состояния экономики государства и региона. Оно в том числе зависит от качества взаимодействия между участниками рынка: государственными органами, застройщиками, банками, нотариусами, риэлторскими агентствами, страховыми, оценочными, кадастровыми компаниями и покупателями недвижимости. Любая отрасль требует выработки общих понятных правил, единых профессиональных стандартов, этических норм, развития удобных систем взаимодействия на современных электронных площадках. Реализация этих задач приводит к повышению профессионализма участников рынка, качества оказываемых услуг и в конечном итоге позитивно отражается на людях, которые с помощью специалистов могут комфортным образом решать свои жилищные и иные, например, инвестиционные задачи в сфере недвижимости.

– Но ведь риэлторские агентства конкурируют друг с другом.

– Никто не против конкуренции. И первое правило нашего объединение в безусловном уважении к индивидуальности каждой компании, и ее особым формам своего позиционирования на рынке. При этом, важно принятие всеми участниками нескольких базовых правил:

1. Соблюдение установленной этики взаимодействия, при совершении сделок с недвижимостью.
2. Достижение ими установленных критериев профессионализма и высокого качества оказываемых услуг, в рамках принятых всеми стандартов.
3. Соблюдение принятых и выгодных всем участникам правил взаимодействия.

– Много игроков рынка уже вступило в гильдию?

– Около 70 организаций, есть несколько новых претендентов на вступление. Можно сказать, что мы объединяем значительную часть рынка недвижимости нашего города. Пока для новых членов действует льготный период – без вступительного взноса. Со следующего года отбор ужесточится – например, потребуются рекомендации, вступление будет дороже. Наша задача – сделать так, чтобы нахождение в гильдии было выгоднее и престижнее, чем работать вне ее. Уже сейчас одно из преимущества членства в гильдии – эксклюзивные условия от наших партнеров. Так, например, ряд банков в рамках наших партнерских программ дают нам особые преференции, дополнительные скидки и реальную финансовую выгоду при ипотечном кредитовании для клиентов. Подобные партнерские отношения у нас и с другими профессиональными участниками рынка. В гильдии действуют программы по обучению, повышению квалификации и продвижению компаний и их специалистов. Также наши эксперты отслеживают постоянные изменения в законодательстве и практику рынка, касающуюся недвижимости, аккумулируют это и представляют участникам в виде инструкций, презентаций в удобной форме, что очень ценно и значительно экономит время. Проводим большое число образовательных, познавательных, культурно-развлекательных, спортивных, благотворительных и иных мероприятий. Много лет комитетом по благотворительности поддерживаем детей с ограниченными возможностями, содержащихся в специальных дошкольных учреждениях. Пять лет назад высадили в парке 30 лет ВЛКСМ первые 30 лип. Сегодня наша аллея насчитывает более 350 деревьев, за которыми постоянно ухаживаем. Скоро омичи смогут любоваться волшебным липовым цветом и отдыхать в тени этих красивых деревьев. Нам очень важно создавать красоту не только там, где мы работаем, но и где мы живем, поскольку мы любим свой город и хотим его процветания.

– А каковы требования для вступления?

– У нас предусмотрена обязательная профессиональная аттестация специалистов и сертификация компаний. Каждый специалист по недвижимости обязан пройти соответствующее обучение и сдать экзамены по единым стандартам Российской гильдии риэлторов. Наши члены – участники рынка недвижимости (юридические лица и индивидуальные предприниматели) – также обязаны организовать свою работу по высоким установленным стандартам в части организации офисов, порядка работы с клиентами, выполнения общих правил взаимодействия и иных требований. Любой клиент или партнер может проверить риэлторскую компанию и ее сотрудников в общероссийском реестре профессионалов и понять, какова квалификация сотрудников агентства, чем она подтверждена. Это солидный штрих в репутации агентства.

– То есть вы предпринимаете попытку сделать рынок недвижимости цивилизованным.

– Да, безусловно, потому что на профессиональном и цивилизованном рынке недвижимости выгодно работать всем. Совместно мы разработали и внедрили общие для всех правила игры. Например, прописали в кодексе профессиональной этики, как всем специалистам следует вести себя в конфликтной ситуации без ущерба для сторон сделки, в первую очередь клиента. Гильдия служит арбитром, способствуя урегулированию спора в досудебном порядке. Сформировали десять комитетов по различным направлениям деятельности: комитет по этике и разрешению профессиональных споров, по образованию, по сертификации, по внешним связям, по работе с государственными органами, по благотворительности и другие. Наша организация входит в Российскую гильдию риэлторов, которая объединяет подобные региональные организации, формирует профессиональную методологию, позволяет общаться и делиться опытом с коллегами по всей стране. Не секрет, что на рынке недвижимости есть как профессионалы высокого класса, с которыми комфортно работать, так и не самые добросовестные игроки, чье поведение вредит репутации отрасли в целом. Из-за последних некоторые люди склонны считать риэлторов лишним звеном в цепочке сделок с недвижимостью. И, на мой взгляд, это опасное заблуждение. Иногда в агентства обращаются клиенты, которые, не имея опыта и компетенций, пытались сами решать свои задачи по продаже объекта, по юридическому оформлению документов, по взаимодействию с застройщиками, банками и государственными органами и в итоге, потеряв силы, время, деньги, обращаются к специалистам.

– А чем ценны такие специалисты?

– Объект недвижимости – зачастую самая дорогая материальная ценность у подавляющего большинства людей, которые порой десятками лет выплачивают кредит за единственное жилье. Стоит ли рисковать его потерей или возможностью судебных разбирательств случае допущения ошибки? Или все же разумнее доверить подготовку и проведение сделки риэлторам-профессионалам? Практически всегда такое взаимодействие принесет людям, решающим свои жилищные задачи, не только безопасность и юридические гарантии, но и значительную финансовую выгоду. Профессионалы-практики точно знают, как выгодно представить на рынке объект недвижимости, как правильно просчитать возникающие налоги и расходы, как правильно проверить и подготовить нужный пакет документов, как грамотно провести переговоры с продавцами и покупателями, как выстроить отношения с банками в случае взятия ипотечного кредита, с оценочными и страховыми компаниями, пояснить, какие права у проживающих и как их выписать, если потребуется, в каком состоянии должен быть объект для купли/продажи, как быть, если была выполнена перепланировка, и решить еще огромную кучу проблем, возникающих при каждой сделке с недвижимостью. Риэлторы, представляя объект недвижимости на рынке, способны привлечь узких профессионалов – маркетологов, юристов, кадастровых инженеров, дизайнеров, мастеров отделочных работ. Опытные специалисты, имея доступ к базам данных, могут проверить документы на объект и все подводные камни оформленных прав на недвижимость (наличие прав третьих лиц, обременения, ограничения, обязательства и т.д.), что обеспечит правовую защиту клиентов.

– В целом рынок недвижимости видится вам перспективным? Несмотря на мощную миграционную убыль…

– Конечно перспективным. На мой взгляд, Омск отличается большим количеством солнечных дней, красивых мест, а главное, особенных людей – открытых, добрых и очень трудолюбивых. В жизни ведь все циклично: сложные времена сменяются периодами роста и рассвета. Я уверен, что в дальнейшем в регион начнут прибывать новые люди и компании, здесь будут воплощаться новые инфраструктурные, социальные и экономические проекты. В пользу этого говорит появление нового высококачественного жилья с интереснейшими планировками, с комплексным освоением территории, принятый генеральный план города. По вопросам развития рынка недвижимости мы тесно взаимодействуем с чиновниками в рамках государственных программы расселения ветхого и аварийного жилья, сельской, семейной ипотеки.

– Вы же бизнесмен с серьезным стажем, вице-президент Омского областного Союза предпринимателей. Зачем вам дополнительная общественная деятельность?

– Я хочу участвовать в изменении к лучшему той профессиональной среды, в которой сам работаю много лет. Сейчас особенное время быстрых перемен. Люди хотят объединяться, взаимодействовать, развиваться, и это очень радует. Мне доставляет искреннее удовольствие общаться с разносторонними, талантливыми и профессиональными людьми, которых очень много в нашей сфере. Хочется закрепить доброжелательные, порядочные, честные отношения на рынке недвижимости нашего города и создать сильное объединение профессионалов.

Источник: http://kvnews.ru

В преддверии Дня строителя директор завода ЖБИ №7 Игорь ХАРТМАН рассказал обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ о текущих проектах предприятия, планах и проблемах отрасли.

– Игорь Евгеньевич, поздравляю с профессиональным праздником. Как поживает ваше строительство на Малиновского?

– Отлично поживает. В первом доме перекрываем четвертый этаж, во втором забили сваи, делаем ростверки. Напомню, что мы имеем дело с проблемными домами: их начали возводить в 2007 году, но потом выяснилось, что работы ведутся без разрешения на строительство, по проектной документации, не получившей положительного заключения экспертизы, десятки дольщиков оказались брошены на произвол судьбы. Но в прошлом году мы при поддержке правительства Омской области взяли на себя ответственность довести до ума эти долгострои. Нет никакого сомнения, что проект будет успешно закончен в срок – к концу следующего года: материалы (железобетон, кирпич разных цветов) заготовлены, персонал есть, субподрядчики для проведения внутренних работ (электрика, сантехника) также имеются. По сути все самое трудное уже позади, осталось сложить дома, буквально как кубики в конструкторе, – будем строить по этажу в месяц.

– Какие еще площадки осваиваете?

– Забиваем сваи на участке на Энтузиастов, ведем проектирование дома на Труда, планируем осенью получить там разрешение на строительство. Участок выгодно находится между школой и детским садиком. Дом будет девятиэтажный (один этаж технический), трехподъездный.

– Делаю вывод, что сложная текущая обстановка никак не повлияла на ваши планы?

– Ни в коем случае. Хотя с реализацией проекта Омсктехуглерода возникал вопрос о временной приостановке строительства, но на сегодняшний день работаем и наращиваем взаимодействие. Также поставляем ЖБИ в ХМАО, ЯНАО, Тюмень, Новосибирск, по всей Омской области и в другие регионы России и Казахстана.

– В прошлый раз мы с вами обсуждали заход иногородних застройщиков на наш рынок. Ваша позиция на этот счет не изменилась спустя два года?

– Нет, я по-прежнему не против этого, если на рынке будет соблюдаться здоровый баланс. То, что «Стройбетон», наряду с иногородними компаниями, осваивает довольно крупную площадку обнадеживает. Кстати, не премину отметить, что региональный Минстрой очень помогает нам на участке по Малиновского, выполняя свои прямые обязанности: контактирует с прокуратурой, ресурсоснабжающими организациями и прочими ведомствами. Дело в том, что образовалась ситуация задвоения: там есть ЖСК «Малиновского-3», у которого нет разрешения на строительство, и ЖСК «Малиновского-2015», у которых оно есть. Конечно, это, мягко говоря, смущает и банки, и покупателей.

– Спасибо за интересное интервью. И поздравляю с Днем строителя.

– Я также хочу поздравить коллег и партнеров с нашим профессиональным праздником. Желаю интересных проектов, реализации всех задумок и планов. Бодрости духа, хорошего настроения, вдохновения и удачи. И, конечно, что особенно актуально сейчас – крепкого сибирского здоровья вам, вашим родным и близким. Берегите себя!

Источник: http://kvnews.ru