Эксперты  IDEM-консалтинг, на примере нескольких городов-миллионников, рассказали о главных тенденциях на рынке офисной недвижимости в России в 2025 году.

Екатеринбург

В Екатеринбурге 154 бизнес-центра, но  только 50 соответствуют характеристикам офисов классов A, B+ и B  по классификации РГУД. Арендопригодная площадь качественных бизнес-центров составляет 745 000 кв. м.

Обеспеченность города офисными площадями – 485 кв. м на 1000 жителей. На первый взгляд – это довольно высокий показатель, на развитых рынках в городах миллионниках он не превышает  300 – 450 кв. м на 1000 человек.

Однако, потребность в офисной недвижимости зависит от стратегического положения города, уровня его социально-экономического развития и уровня развития МСП.

Столица Урала – крупный центр деловой активности на стыке Европы и Азии. Уникальность географического и экономического положения Екатеринбурга позволяет оценить потребность  рынка в диапазоне 500-550 кв. м на 1000 человек.

Вакансия  в бизнес-центрах Екатеринбурга – менее 1%. Рынок дефицитный. При этом в  A классе  доля свободных площадей – около 3%. Это объясняется крайне высокими арендными ставками, которые существенно подросли  в последний год.

На сбалансированном  рынке разница стоимости по классам обычно не превышает 20-25%.  Екатеринбург бьет все рекорды, А класс стоит почти на 50% дороже класса В+ и более, чем в 2 раза выше В класса. Не сложно предположить,  что стоимость аренды будет расти, более низкие классы подтянутся в цене к А на фоне дефицита.

С начала 2024 года арендные ставки выросли на 40-50%, в то время как на насыщенном рынке рост цен обычно коррелирует с инфляцией.

По оценкам экспертов IDEM-консалтинг  в Екатеринбурге не хватает как минимум  100 000 кв. м. офисной недвижимости.

Пермь

Пермь – один из крупнейших городов Урала, но несмотря на это в городе нет ни одного официально классифицированного бизнес-центра.

Всего, в рамках анализа  в IDEM изучили 51 бизнес-центр арендопригодной площадью  248 500 кв.м.

Пермь – город-миллионник, но  структура  бизнес-центров здесь  более характерна  для городов с населением 400-700 тысяч человек.

В таких городах доля офисов  высокого класса  не более 15%, А-класс часто не представлен.

В  структуре  региональных бизнес-центров  прослеживается зависимость от численности населения города: чем больше по численности город, тем выше доля более качественных офисных площадей, и наоборот, чем меньше численность населения, тем выше доля офисной недвижимости более низкого класса.

В Перми доля офисов класса В составляет около двух третей рынка, а полноценный качественный А-класс отсутствует.

Текущий уровень обеспеченности составляет 225 кв.м на 1000 жителей.

Аналитики отмечают крайне низкий процент свободных площадей и значительный рост арендных ставок (на 25–30%) по сравнению с 2022 годом.

Рынок офисной недвижимости Перми за последние 10 лет развивался неоднородно. Основной ввод объектов  пришелся на период до 2010 года. За последние 7 лет было введено всего 28 000 кв.м арендопригодных площадей, что увеличило общий объем рынка на 12%.

Спрос на недвижимость классов А и B+ будет сохраняться в горизонте среднесрочной перспективы. Это связано не только с дефицитом современных БЦ, но и с общими тенденциями рынка в сторону качественной трансформации.

Спрос на современные офисы  от федеральных и даже местных компаний  высокий. На фоне такого спроса и морального устаревания объектов,  для девелопмента офисной недвижимости возникают неплохие бизнес-перспективы. Дефицит качественных офисных площадей Перми консультанты IDEM  оценивают  по меньшей мере  в 30 000 квадратных метров.

Нижний Новгород

Рынок Нижнего Новгорода испытывает дефицит современных  БЦ. По оценке консультантов IDEM речь идет о нехватке порядка 90 000 кв.м.

Обеспеченность Нижнего Новгорода  бизнес-центрами составляет 228 кв. м  на 1000 человек. Всего в городе 37 качественных объектов.

В последние годы вводилось мало новых БЦ, реноваций бизнес-центров А-класса не проводилось и многие объекты морально устарели.

По всем классам   БЦ  прослеживается крайне низкий процент вакансии (в среднем 2,6%). Между классом A и В наблюдается резкий разрыв в ставках аренды (40%) Спрос в городе крайне высок.

На фоне дефицита растут и арендные ставки. В среднем, в 2024 году рост составил от 10% до 20% в разных БЦ города. С учетом того, что быстро нехватку качественных площадей компенсировать невозможно, тренд на рост арендных ставок сохранится и в 2025 году.

Казань

Казань – динамично развивающийся в сфере офисной недвижимости миллионник, в  городе идет стремительная трансформация рынка. Однако и здесь дефицит современных офисов  также высок, как и в рассмотренных выше городах.

В городе официально классифицировано 42 БЦ из них  4 относятся к классу А. Общий дефицит рынка оценивается, примерно, в 115 000 кв.м.

Важно отметить, что  в Казани ярче других городов прослеживается тренд на децентрализацию и выбор в пользу инфраструктуры и уровня БЦ. Это четко демонстрируют ставки в новых, только введенных объектах, открытых не в самых популярных бизнес-локациях, однако за счет высокого уровня оснащения, а также, полноценной парковки, цены на аренду этих объектов  выше аналогов.

В 2025 году можно ожидать, что арендные ставки в новых качественных БЦ  на периферии перешагнут за 3500-4000 руб за кв.м в месяц без НДС.

Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг: “Во многих  городах-миллионниках  России  налицо дефицит офисных площадей в высоком классе.  Растут требования к инфраструктуре и оснащению бизнес-центров. Ставки повышаются, причем неравномерно, большая динамика отмечалась  в А классе. Разрыв цен между классами увеличивается.

Предположу, что в ближайшие годы рынок сбалансируется на фоне ввода новых проектов и замедления деловой активности.

В миллионниках наметился  тренд на децентрализацию. На фоне дефицита качественных офисных пространств,  бизнес готов рассматривать  удаленные от сложившихся деловых кластеров локации, при условии, что   это будет компенсировано хорошей транспортной доступностью, удобным паркингом, а главное комфортным рабочим пространством. Для поколения зумеров важно работать в современном и стильном офисе, иметь возможность отдохнуть в специально отведенном месте и так далее. А в условиях повсеместного кадрового голода, работодатели стремятся привлечь и удержать сотрудников в том числе комфортным и современным рабочим местом.

Полагаю, что в 2025 году в региональных городах-миллионниках сохранятся перспективы для девелопмента офисной недвижимости, однако высокая ключевая ставка будет сдерживать девелоперскую активность, что  в свою очередь, повлечет рост цен, но он скорее всего не будет столь стремительным, так как рынок  уже   отреагировал на отложенный спрос, сформировавшийся в 2022-2023 годах. Также во многих регионах будут введены новые бизнес-центры, которые помогут преодолеть острый дефицит.

Между классами сейчас наблюдается большой разрыв ставок. С учетом того, что большинство заявленных в регионах проектов высокого класса, а также в А  классе ставки аренды во многих городах уже поднялись до критично высоких значений, вероятно, разрыв в относительном выражении начнет сокращаться – ставки в офисах В-класса могут расти чуть быстрее в 2025 г.

Скорее всего, девелоперы продолжат планировать и проектировать бизнес-центры, но в регионах увеличится доля распродаваемых площадей.

Возрастет ценность профессиональных управляющих компаний. Девелоперы при планировании будут учитывать новые тренды и ошибки прошлых лет, современные потребности, что приведет к увеличению качества объектов и числа парковочных мест. Вероятно также, что тренд на децентрализацию станет заметнее.”

Информация предоставлена пресс-службой IDEM-консалтинг

Рынок возвращается на круги своя

Государственная поддержка жилищного строительства с 1 апреля 2020 по 1 июля 2024 года способствовала тому, что ипотека стала доступной массовому покупателю. Несмотря на ограничение максимальной суммы кредита задолженность по выданным ипотечным кредитам увеличилась примерно в шесть раз с 2019 по 2024 годы.  Число ипотечных кредитов, выданных за год, в среднем, в 2023 году по сравнению с 2019 годом выросло почти в 2 раза. При этом возможности быстро увеличить объемы строительства не было, так как девелоперский цикл составляет от 3 до 6 лет. Невозможность «мгновенно» увеличить объем предложения на рынке в масштабе всей страны привела к значительному росту цен первичного жилья. По данным Сбериндекса, средняя цена новостроек по РФ в целом, выросла с 74933 руб/кв.м в марте 2020 г. до 118866  руб/кв.м в феврале 2022 года, на 58% за период, чуть меньше, чем два полных года. Среднемесячный темп роста составил примерно 27% годовых, при том, что за предыдущие годы средние темпы роста составили примерно 10,7% годовых.

Однако доступность покупки жилья в ипотеку росла. В 2020–2021 годах ключевая ставка ЦБ РФ постепенно снижалась, оставаясь преимущественно в границах 4,2% – 6,7%, рыночные ставки тоже незначительно превосходили значение 6% – ставку кредитования с господдержкой. Доля субсидируемых сделок составляла 20% – 30% от общего числа сделок ИЖК с залогом прав требований ДДУ. В марте 2021 года начался постепенный, но неуклонный рост ключевой ставки ЦБ с 4,25% до 8,5% в декабре 2021. Всё кардинально изменилось в 2022 году. Произошел резкий и скачок ключевой ставки до 21%. Средняя рыночная ставка по ипотеке в 2024 году достигла 29% – 35%.

Ставка льготного кредитования при этом не изменилась и осталась на уровне от 2% до 6% (в зависимости от вида программы). Таким образом, в 2022 государству приходилось субсидировать не 2% – 3% от суммы кредита, как было в начале действия программы, а уже 25% процентов.

Важно отметить, что в условиях экономической нестабильности, те, кто мог воспользоваться тем или иным видом льготной ипотеки, стали покупать квартиры с целью инвестирования. Даже если изначально не планировали приобретать недвижимость. Повышенный спрос привел к росту цен и, как следствие, средней величине займа. В 2024 году эта сумма достигла 5 млн рублей.

Для сравнения: на сумму кредита 5 млн рублей при сроке 28 лет и ставке 29% годовых (средний срок займа и среднерыночная процентная ставка) покупателю ежемесячно пришлось бы отдавать банку 120,9 тыс. рублей, а при прочих равных условиях, но по льготной ставке в 6% ежемесячный платеж составлял только 30,8 тыс. рублей, что почти в четыре раза меньше. А нагрузка на государство, по каждому из таких займов, выросла в те же четыре раза.

Число кредитов на приобретение жилья не могло быстро увеличить мощности по строительству жилья. Число новых площадок под застройку жилья, тоже заметно не увеличилось, особенно с учетом начала перехода на новую парадигму предоставления земельных участков под комплексное развитие территории, где на застройщика возлагались дополнительные обязательства по формированию полноценной социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детский сады).

По данным Дом.РФ объем текущего строительства (в жилой, «продаваемой» площади) с привлечением средств граждан для финансирования, вырос, но незначительно с 102,8 тыс. кв.м в январе 2020 года до 114,6 тыс. кв.м. в конце 2024 года. Это величина не является полностью адекватной характеристикой продаваемого за период жилья, но продавать больше, чем строится, нельзя. Застройщикам, в условиях роста цен, желательно продавать в соответствии с темпами прогресса строительства.

Инфляционные ожидания, доступность льготной ипотеки и огромная разница ставок между рыночной и льготной ипотекой, ограниченность предложения жилья на рынке привели к дальнейшему росту стоимости как самого жилья, так и возрастанию темпов роста стоимости. За полгода, во II и III кварталах 2024 года, рост стоимости составил около 20%, (в пересчете на год 44%).

Что дальше?

Сейчас, в основном, девелоперы завершают ранее начатые проекты. Новые же в большей степени начнут соответствовать возможностям покупателей квартир – все лоты станут более экономичными, новых проектов станет заметно меньше (на 30-40%). Причем чем ниже класс жилья, тем больше будет сокращено количество вводимой недвижимости в этом сегменте.

В перспективе ближайших 6 – 8 месяцев продажи по объемам в квадратных метрах и лотах вернутся на старый, «доковидный», уровень, когда на рынке первичного жилья льготная ипотека почти отсутствовала. Рост стоимости также будет оставаться в пределах значений инфляции. За вторую половину 2024 рост стоимости жилья составил 3,6%, что эквивалентно составляет 7,3% в год, что даже меньше официальной инфляции за 2024 год 9,52%, и меньше роста средней номинальной заработной платы в стране, а её рост ожидается около 17%.

Фактический рост стоимости первичного жилья за весь 2024 год, в т.ч. в период действия льготной ипотеки, составил 9,26%.

Прогноз на 2030-2032 годы

Сейчас большинство лотов на рынке первичной жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки на срок, в среднем, до 27 лет, т.е. покупатели берут займы в возрасте от 28 до 38 лет, чтобы к концу срока кредита оставаться в трудоспособном и платежеспособном возрасте. С учетом демографической ситуации в России, через 5 – 7 лет число покупателей в возрастном диапазоне 28 – 38 лет может сократиться примерно в 1,5 раза. Спрос на кредиты и жилье сократится параллельно числу покупателей. Рынок может отреагировать либо снижением стоимости квадратного метра, либо сокращением вводимого жилья. Но, исходя из роста цен на строительные материалы и затрат на рабочую силу, если в этот период не случится серьезный технологический прорыв, девелоперам будет проще сократить объемы в соответствии с текущим рыночным спросом. Поэтому цены на жильё в долгосрочной перспективе, скорее, продолжат рост, но уже существенно меньшими темпами и в пределах показателей инфляции.

Жильё, как инвестиционный актив, потеряло свою актуальность, поэтому часть инвесторов уже переключается на другие секторы рынка недвижимости.

Информация предоставлена пресс-службой IDEM-консалтинг

Эксперты IDEM-консалтинг рассказали о том, как управляющей компании понять, что пришло время что-то менять.

Об истории индустрии в России

Индустрия  торговых центров  в нашей стране является относительно молодой отраслью, начавшей свое развитие в начале 2000-х, ей пока нет и 30 лет. Тем не менее  обеспеченность торговой недвижимостью во многих городах России за эти годы достигла отметки  450 квадратных метров на 1000 человек, после чего рынок вступает в фазу конкуренции.

Конечно, никакая реконцепция на низкоконкурентных рынках не рассматривается. И наоборот: чем конкуренция выше и выше обеспеченность качественной недвижимостью, тем чаще встает вопрос борьбы за клиента.

На заре развития индустрии ТЦ проектировались с ориентиром на зарубежные аналоги: девелоперы изучали иностранный опыт, ездили в бизнес-миссии, проводили консультации с международными консалтинговыми компаниями. В результате на рынке появились современные комплексы, которые, впоследствии, заполнили международные бренды. Однако стоит отметить, что не все аспекты были учтены. В первую очередь, большое внимание уделялось  архитектуре и дизайну, а не функциональности объекта.

Раньше считалось,  что обновление концепции необходимо проводить каждые 7-10 лет. Однако  после серии кризисов и кардинального изменения покупательского поведения, катализатором которого выступили пандемия, переход в онлайн, вкупе с исходом из России международных брендов, реконцепция требуется многим объектам и через 3-5 лет, а иногда и через год после открытия.

Опыт, сын ошибок трудных…

Качественное развитие торговых центров  в России основывалось на опыте и запросах якорных арендаторов.  Масштабная экспансия международных сетей на российский рынок породила грандиозный  прорыв в подходе к архитектуре и концепции торговых центров.

Региональные торговые центры площадью более 60 000 квадратных метров оказались самыми ликвидными, они же более остальных опирались на запросы якорных арендаторов – международных брендов. Эти ТЦ оказались наиболее устойчивы к кризисам. Свободные площади после выхода международных игроков  довольно быстро заняли  другие сильные бренды, а вот торговые центры небольшого формата пострадали больше и должны адаптироваться быстрее.

Многие арендаторы из небольших ТЦ переехали в более удобные, крупные и качественные объекты, именно таким центрам в первую очередь стоит задуматься о реконцепции.

Профилактика или лечение?

Если сравнивать торговый центр с живым организмом, то старение – это неизбежный процесс, как и болезни, например. Болезнь лучше предупредить, чем лечить? Верно? Или лечить ее на ранних стадиях при первых симптомах. Тогда и процесс пройдет быстрее и безболезненнее.

Признаки морального устаревания торгово-развлекательных центров

Итак, когда же начинать бить тревогу? Первый признак, на который стоит обратить внимание – это посещаемость торгового  центра.

Важно отслеживать, как меняется поток посетителей в ТЦ – увеличивается он или уменьшается. Это является ключевым показателем для любого объекта. Основная цель работы УК – привлечь покупателей. Изменения в посещаемости, независимо от направления, имеют значение. Даже если вы неожиданно заметили рост числа клиентов, важно провести анализ, чтобы понять, что именно привело к этому положительному результату.

Тренд на снижение – верный признак проблемы! Это значит, что покупатель теряет интерес к объекту. Необходимо четко проанализировать трафик, выявить отклонения, обозначить гипотезы проблемы а далее провести качественный анализ: опрос покупателей, а также оценку посещаемости и выручки магазинов. Задача  УК регулярно мониторить состояние торгового центра: оценивать  посещаемость в том числе по дням недели, месяцам, пикам сезонности и покупательской активности утром, днем и вечером. Так можно получить понимание  предпочтений целевой аудитории. Важно также обращать внимание и на работу парковки, её загруженность (пики загрузки) для оперативной реакции.

Второй немаловажный фактор – процент вакантных площадей.

В идеале все магазины в ТЦ должны работать, а у УК сформирован лист ожидания. Руководство ТЦ должно проводить оценку эффективности работы операторов (раз в квартал), конкурентный анализ и анализ рыночных ставок, а также мониторинг новых брендов, планов по развитию сетей и, исходя их всех обстоятельств, принимать решение о возможности качественной ротации – замене арендатора на более привлекательный бренд или более успешный вид бизнеса.

Вакансия в 3% в среднем по году считается нормальной. Так остается место для оперативной замены, либо она формируется в переходные периоды ротации.

Однако ТЦ существует не в замкнутой среде, внешние факторы влияют на бизнес арендаторов и, в свою очередь, на заполняемость объекта.

Если процент незанятых помещений превышает 7%, это уже тревожный сигнал. А если  допускается вакансия выше 30%, то срабатывает эффект карточного домика, когда торговый центр недосчитывается покупателей, оставшиеся арендаторы – не получают трафик и также вынуждены свои магазины закрыть.

В данной ситуации единственным выходом может стать только  масштабная реконцепция, требующая значительных финансовых вложений. Такая ситуация обычно приводит к смене владельцев, в том числе к переходу актива.

Исправить такие проблемы без серьезных инвестиций бывает крайне сложно, если только они не являются следствием более широких системных кризисов, как, например, в 2022 году.

Третий признак – падение или стагнация выручки. Несмотря на то, что сегодня торговые центры не всегда успевают за инфляцией, задача управляющей компании удерживать баланс в том числе за счет своевременной индексации и замены арендаторов на более устойчивые форматы бизнеса. Для этого разработана система индикаторов эффективности  работы магазинов. Опытные управленцы раз в квартал проводят мониторинг работы каждого магазина.  Если замечают ниспадающей тренд в посещаемости, выручке и системные проблемы в ассортименте – это явный сигнал к более тщательному мониторингу и к возможной последующей замене оператора на более успешного.

Четвертый признак – проблемы с паркингом. Когда парковка  неудобна для ТЦ или переполнена и в “часы пик” и покупатели не могут припарковаться. В итоге падает трафик и уровень лояльности.

В практике IDEM-консалтинг было много примеров когда только работа с парковкой серьёзно меняла посещаемость объекта. Например, в одном из торговых центров Казани работала подземная и наземная парковка. Наземная была перегружена возникали пробки, а подземная стояла полупустая. После проведения детального аудита выяснилось, что вопрос лежит в области навигации и информирования покупателей, в том числе о наличии свободных мест в подземном паркинге. Когда ситуация была исправлена, посещаемость торгового центра увеличилась на 15%.

Еще один случай из практики. В одном из торговых центров Санкт-Петербурга предусмотрена только подземная парковка и не было уделено внимание организации площадки для высадки пассажиров из такси или личных автомобилей. А заезд для этих целей на подземную парковку  с получением талончика,  поиск выезда и остановки мало нравился таксистам да и обычным водителям. Потребовалась реконструкция прилегающей территории, после чего посещаемость торгового центра в первый год увеличилась на 7%.

Внешние факторы  и  изменения покупательского поведения, как реакция на них, также могут подвести торговый центр к необходимости реконцепции. К примеру, пандемия потребовала внедрения отдельных входов в магазины. В 2020 году мы разрабатывали концепцию для торгового центра, в котором  учли автономную работу нескольких значимых магазинов для стресс-сценариев.

Переход покупателей в онлайн переформатировал функциональные концепции. Сейчас мы создаем объекты с большим процентом общепита, общественными пространствами и зонами досуга, раньше эти площадки занимали кинотеатры и крупные гипермаркеты, эра которых заканчивается с в связи с масштабированием магазинов формата “у дома”.

Покупатели стали ценить время, а деньги  тратить не только на вещи, но и на эмоции, и этот тренд растет и должен отражаться в концепции ТЦ.

Необходимость реконцепции не всегда связана с негативными факторами! Иногда обновление позиционирования или состава магазинов требуется в процессе развития территории. Например — появление новых кварталов и новой многочисленной аудитории в первичной или вторичной зоне обслуживания объекта. Появилось больше молодых семей с детьми, значит торговому центру необходимо пересмотреть подход к работе, что подразумевает новые магазины, точки питания, услуги, обучение и так далее.

Моральное устаревание ТЦ.  В архитектуре, дизайне и технологиях происходят прорывы, которые затем внедряются в новые проекты. Так возникает тренд. В результате старые объекты могут оказаться неконкурентоспособными, так как современные здания уже включают эти передовые решения.

К таким, казалось бы, не очень важным элементам чувствительны и фэшн-операторы и рестораторы и развлекательные форматы. Поэтому в вопросе редизайна нет компромиссов, через 7-10 лет необходимы изменения. Их масштаб зависит от исходных данных: насколько профессионально и эргономично был сформирован изначальный концепт.

Покупатели, безусловно, реагируют и на  среду и дизайн внутренних пространств, зелень в атриумах, которые создают особую атмосферу, дополнительные источники света, которые дают ощущение воздуха и легкости. ТЦ переросли шоппинг и стали местом досуга, а значит и требования к дизайну, архитектуре и атмосфере изменились.

Лифты и эскалаторы

Вертикальный транспорт в ТЦ имеет огромное значение для насыщения верхних этажей покупательскими потоками, на что только не идут опытные девелоперы –  размещают на верхних уровнях развлечения, рестораны, МФЦ и даже самые просторные туалеты. Каждый последующий этаж органически “не досчитывается” до  30% трафика от предыдущего, поэтому удобство перемещения между уровнями  играет огромное значение  в распределении потоков покупателей. Для этого магазины-якоря и размещают дальше от входов, а развлечения – выше.

Но если эскалаторы размещены неудобно, а лифт сложно найти – это большая проблема. Как собственно и проблема невидимых грузовых связей – лифтов для доставки товаров и пищевых лифтов для общепита. Часто изменить планировочные решения невозможно именно из-за этой проблемы. Консультанты IDEM при работе с зонированием при реконцепции торгового центра начинают именно с изучения возможностей разгрузки и вертикальных связей для всех категорий пользователей.

Часто проблема вертикального доступа появляется после изменения функционального зонирования торгового центра, замены крупных якорных арендаторов и дробления площадки на более мелкие или наоборот, что сказывается трафике.

Реконцепция в этом случае подразумевает добавление или перенос вертикального транспорта: лифтов, эскалаторов, грузовых и пищевых лифтов, создание дополнительных атриумов и монтаж панорамных лифтов.

Мертвые зоны

Почти  во всех торговых центрах  есть своеобразные бермудские  треугольники, где ничего не работает. Это так называемые мёртвые зоны: тупики, слишком длинные коридоры, запутанные галереи или просто неинтересные аудитории магазины.

Для анализа ситуации рекомендуется пользоваться тепловыми картами посещаемости торгового центра. Это поможет выявить проблему и понять, в какой плоскости лежит ее решение: от простого реброкерижда (замены арендатора), до архитектурных преобразований. В торговом центре должен “работать” каждый квадратный метр, это важный индикатор успешности объекта.

В этом случае реконцепция  чаще всего лежит в области изменения  функционально- планировочных решений,  переноса некоторых магазинов. Встречались  в нашей практике примеры, когда изменение дизайна или уровня освещенности меняли ситуацию. Но  иногда требуются и более значимые изменения: новые  архитектурные решения, перенос вертикальных связей.

Tenant-mix

Один из основополагающих факторов успешности работы торгового центра – это ассортимент товаров и услуг который отвечает запросам целевой аудитории и позиционированию ТЦ. Если здесь происходит дисбаланс, то довольно быстро можно отследить падение посещаемости или выручки операторов.

Одна из важнейших задач УК – обеспечивать  сбалансированный tenant-mix, создающий хороший ассортимент  товаров и услуг. Почему так сокрушались владельцы торговых центров после ухода западных брендов? Потому что терялись уникальный магазины, менялся ассортимент. Можно предположить, что уход IKEA обрушил посещаемость торговых центров МЕГА, где располагались магазины бренда, примерно на половину.

Требования к ассортименту ТЦ также меняются, в среднем, каждые 3-5 лет и зависят от его масштаба (районный, городской, суперрегиональный) и от позиционирования. Например, в фэшн центре доля продуктов питания мала или отсутствует вовсе, а в микрорайоном занимает иногда и более 50%.

Задумываясь о реконцепции следует провести ассортиментный анализ. Он позволит выявить как дефицит, так и профицит тех или иных групп товаров, далее, в новой концепции этот дисбаланс должен быть устранен. Пример из практики: решение только этой задачи позволило повысить выручку в нескольких магазинах одной категории. Скорректировав профицит и заменив профицитные категории на дефицитные, удалось добиться увеличения посещаемости ТЦ.

Важный шаг

Если в ТЦ не ведется систематической оценки ситуации или обозначились описанные выше проблемы рекомендуется провести аудит работы объекта. Это должна сделать внешняя команда. Привлекайте опытных экспертов, имеющих опыт и запуска и реконцепции объектов, работающих на рынке не менее 10 лет (так складывается системное понимание трендов, цикличности и вырабатывается экспертиза). После тщательного аудита (IDEM-консалтинг, например, проводит оценку по 27 категориям) команда консультантов, управляющей компании и владельца обсуждает шаги и стоимость необходимых  решений, разрабатывается новая концепция с привлечением архитекторов, дизайнеров, маркетологов, проводится тестирование концепции и только после этого начинается внедрение.

Информация предоставлена пресс-службой IDEM-консалтинг

Эксперты IDEM-консалтинг делятся своим мнением о том, почему важно не только грамотно проектировать коммерческие объекты в жилых комплексах, но и профессионально ими управлять.

Управлять? Управлять!

Сформировать грамотную концепцию коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах для застройщика сегодня не просто тренд, а необходимость. Важно не только продумать концепцию, но и реализовать  ее, а на практике мы  часто сталкиваемся  с тем, что задуманное  изначально претерпевает кардинальные  изменения или вообще рушится. Помещения продаются и новый владелец действует на свое усмотрение.

Проблема замечена и во многих девелоперских компаниях уже изменилась парадигма подхода к реализации коммерции: оставлять объекты в собственном управлении для  размещения магазинов и предприятий услуг четко в соответствии с концепцией развития.

Но девелоперы далеки от брокериджа и, особенно, от управления коммерческими объектами, их основная бизнес-задача — строительство и реализация жилья, разработка востребованного и интересного  продукта. Именно в этом фокусе и движется весь проект.

Безусловно коммерция стала важной составляющей продукта, но вот исполнение этой концепции задача уже с тремя звездочками. Чтобы управлять коммерческой инфраструктурой, необходимо формировать команду профильных и нередко дорогих специалистов, ее  администрировать, и не факт, что все получится. Поэтому все чаще к нам стали обращаться с просьбой не только разработать концепцию, но и осуществить дальнейшее сопровождение проекта в части сдачи в аренду, удержания ассортимента, выхода на плановую доходность и иногда и дальнейшей продажи инвесторам готовых ГАБ.

Первый шаг

Строительные компании не всегда могут определить верный объем коммерческой инфраструктуры, стремясь обеспечить максимум необходимых функций, но как  определить будут ли помещения ликвидны? Это те вопросы, которые стоит решать на этапе формирования концепции. Ее разработка – первый шаг. Идеальный вариант, если консультанты подключаются на этапе проектирования жилого комплекса. Тогда можно разработать грамотные планировки, с учетом  потребности ритейлеров, продумать состав якорных арендаторов, все виды необходимых для ЖК и района функций и так далее. А уже имея качественную и продуманную до мелочей концепцию можно переходить к этапу профессионального брокериджа.

Какие функции включает в себя управление коммерческой недвижимостью в жилых комплексах?

Управление коммерческой недвижимостью включает в себя комплекс работ по управлению арендными отношениями, привлечение ведущих федеральных и региональных операторов еще на стадии строительства объектов, формирование инвестиционных лотов, а также наращивание доходности портфеля девелопера. Профессиональный подход к управлению – рыночные арендные ставки, отсутствие ненужной конкуренции между арендаторами, низкий процент вакансии и высокий спрос на аренду и покупку квадратных метров.

Долгие годы застройщики были нацелены на то, чтобы распродавать коммерческие объекты, поскольку это их прямая прибыль. Но, как отмечалось ранее, сейчас важно соблюдать заявленный при продаже квартир и определенный проектом функционал жилого комплекса. Причем не только социальный, но  и в части коммерческой инфраструктуры. А продавая помещения, строительная компания уже не может диктовать условия, как его использовать. Все предпринимаемые застройщиком на этот счет “ухищрения” на деле практически не работают.

С другой стороны, в грамотном управлении кроется возможность развития конкурентного преимущества. Грамотно спланированная инфраструктура – несомненный плюс ЖК, что повышает спрос на квартиры, а, значит, и цену за квадратный метр. Возможно, в перспективе ближайших лет, крупные федеральные застройщики действительно придут к тому, что создадут собственные подразделения для управления коммерцией. Но застройщикам, реализующим проекты в разных городах, точечно или не огромных объемах  просто не выгодно развивать это направление, поскольку оно не является основным видом деятельности, а проекты цикличны.  В этом случае оптимальнее будет обратиться за услугой профессионального брокериджа и управления.

Когда можно продавать?

Важно понимать, что начинать работу по управлению нужно за несколько месяцев до сдачи объекта.

Управление включает в себя  организацию продвижения  коммерческих помещений,  полный брокеридж, автоматизацию всех процессов,  формирование листа ожидания, заключение предварительных договоров.

Далее, после ввода, в комплекс по сопровождению входит организация договорной работы с арендаторами, сопровождение въезда и выезда резидентов, поиск новых и оперативная замена арендаторов при необходимости и работа с дебиторской задолженностью.

После старта и стабилизации работы организуется продажа готового бизнеса инвесторам с профильными магазинами и предприятиями услуг, сохраняя концепцию.

Цикл и отладка всех процессов, в среднем, занимает год – два, после этого девелопер  обычно получает доход выше того, на который мог бы рассчитывать, реализуя коммерческие помещения на этапе строительства: арендный поток за 2 года и цену помещения с готовым бизнесом (инвестор в этом случае легко определяет окупаемость  и доходность). Помещения продаются уже с заключенными долгосрочными договорами, так сохраняется концепция и выигрывают все – от застройщика и инвестора  до жителей комплекса.

Таким образом, профессиональное управление коммерческой инфраструктурой для девелоперов – тренд, который будет развиваться в ближайшие годы.

Информация предоставлена пресс-службой IDEM-консалтинг