22 апреля 2017 года Газпромбанк провел Ипотечную ярмарку. Посетителям были предложены продукты: ипотека и  рефинансирование ипотечных кредитов.

В мероприятии для клиентов приняли участие ведущие партнеры Банка, в их числе:

• ООО «Стройбетон – Инвест»,;
• ООО «ПСК «Сибиряк»;
• ООО «СК «Трест  №4»;
• ООО «КПД Новострой – риелт»;
• ФРК «ЭТАЖИ»;
• АН «Авеста – риелт»,;
• ЗАО «ИНВЕСТАУДИТ».

«Ипотечные ярмарки Газпромбанк проводит ежегодно»,- прокомментировал  заместитель директора Андрей Федосеев, — мероприятие позволяет клиентам пообщаться с сотрудниками Банка, с партнерами от  застройщиков, оценочных компаний и агентств недвижимости.  Сотрудники банка консультировали клиентов по вопросам ипотечного кредитования, о процентных ставках, сроках, условиях и процессе оформления ипотеки, а партнеры помогали подобрать наиболее интересные объекты недвижимости».

 Материал предоставлен омским филиалом Газпромбанка

На минувшей неделе в «Коммерческих вестях» состоялся второй круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались механизмы финансирования жилья, в том числе через ипотеку.

По информации Омского отделения Сибирского ГУ ЦБ РФ, в 2016 году всеми банками в Омской области было выдано в общей сложности ипотечных кредитов на 16,2 млрд рублей,  что на четверть больше, чем в 2015 году. Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки смогли 11,5 тысячи омичей. Средний размер ипотечного кредита – 1,4 млн рублей, средняя ставка за год снизилась с 13,6% до 12,8%, средний срок выдаваемых в прошлом году ипотечных кредитов – 16 лет. При этом рынок недвижимости почему-то продолжал стагнировать и снижаться.

Участники круглого стола, обсудив возможность дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования в 2017 году, не смогли прийти к единому мнению по вопросу влияния ипотеки на рынок новостроек.

Ипотека пошла в рост?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы выслушать для начала представителей банков, работающих с ипотекой. Какие ипотечные продукты у вас есть? Каковы ваши ожидания на текущий год?

Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения Сбербанка РФ. Если говорить об объемах, в 2016 году мы выдали не больше, чем в 2015 году, порядка 5 млрд рублей. На 2017 год мы планируем прирост на уровне 7 – 12 процентов. Со стороны банков общая ситуация с ипотекой выглядит не так уж плохо. Хотя если говорить о первичном рынке жилья, то количество новостроек в нашем кредитном портфеле снижается. Если раньше объем кредитов для приобретения квартир в новостройках доходил до 50% в общем объеме выдачи, то теперь он варьируется от 10% до 15% максимум. И даже те клиенты, кто первоначально подавал заявку на первичное жилье, частенько переориентируются на вторичный рынок. То есть люди в банк приходят, они хотят купить квартиру в новостройке, но по разным причинам не доходят до застройщиков. Чаще всего мы видим, когда анализируем ситуацию, что покупатели недвижимости не находят на первичном рынке объекты, которые бы их устраивали. На вторичном рынке можно пробрести квартиры с ремонтом и даже мебелью, так как многие уезжают из Омска, да и цены на первичном рынке стали уже выше, чем на вторичном. Застройщики по понятным причинам не могут опуститься до тех цен, по которым реализуются квартиры вторичного рынка. При этом у застройщиков доля покупок с использованием ипотечных продуктов растет. Если раньше с ипотекой продавалось от 40% до 60% квартир, то сейчас эта доля у некоторых застройщиков выросла даже до 100%.

Николай ГОРНОВ. Какая средняя стоимость ипотеки у Сбербанка?

Юлия АБРАМОВА. Для каждого клиента ставка индивидуальная, конечно, поскольку она зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Ну а в среднем ставки для строящегося жилья – от 12%. Для готового жилья в новостройках – на полпроцента ниже. Минимальная ставка для вторичного рынка – 10,5%.

Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) в Омске. У нас на сегодняшний день ставки на ипотеку для новостроек ниже. С 1 февраля ставка на новостройки от 11,5% до 12,5% в зависимости от квартиры, которую покупает клиент. Ниже ставка, если приобретается квартира площадью свыше 65 кв. метров. Это как раз в интересах застройщиков, которые всегда говорили, что большие квартиры раскупаются хуже. Еще один момент я бы отметила, что у нас выросла доля продаж готовых квартир от застройщиков.

Николай ГОРНОВ. У вас ипотека с господдержкой когда закончилась?

Ольга ПЕТРОВА. Как и все банки, мы прекратили принимать заявки на кредиты с господдержкой в конце декабря 2016 года. Но кредиты по этим заявкам мы продолжаем выдавать, и они будут выдаваться, я думаю, до конца февраля. Спрос на ипотечные кредиты есть, и мы прогнозируем, что он будет расти. Под этот спрос мы разрабатываем новые ипотечные программы, в том числе для покупателей жилья в новостройках.

Ольга НЕЕЛОВА, управляющий филиалом АО «Банк Жилищного Финансирования» в городе Омске. У нас объем выдачи в 2016 году остался на уровне предыдущего года, поскольку повышенным спросом пользовалась ипотека с господдержкой, а мы на новостройках не специализировались. У нас были квартиры с первичного рынка, но в небольшом объеме. Сегодня мы строящееся жилье тоже не кредитуем, но если у застройщиков уже оформлено право собственности на юрлицо, это такой идеальный вариант, то даем ипотеку по ставке 12%. Еще у нас есть программа кредитования под залог имеющейся в собственности недвижимости, и по этой программе мы выдаем кредиты на разные цели, в том числе на покупку жилья в новостройках, причем не только в Омске, но и в других городах. На 2017 год у нас тоже большие планы, спрос на ипотеку есть, и даже в январе был спрос.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ, директор по ипотеке управления ипотечных продаж ПАО «Банк УРАЛСИБ» (Москва). Наш банк в прошлом году продемонстрировал существенный рост ипотечного портфеля, объем кредитов по всей стране вырос в шесть раз, и мы сегодня делает ставку именно на новостройки. Сейчас у нас минимальная ставка на ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках – 11,25% годовых. Эта ставка по всей России действует, в том числе в Омске. Что касается господдержки, она у нас тоже закончилась в декабре прошлого года, но при этом до 31 января мы принимали заявки на кредиты по ставке 10,8% и будем выдавать эти кредиты до 1 апреля. Что касается застройщиков, то в 2017 году у нас планируется пилотный проект «Ипотечные каникулы», который точно увеличит воронку продаж. Мы его в Москве уже запустили, и через месяц он заработает по всей стране. В чем смысл новой программы? Те люди, которые снимают квартиру, они не могут зачастую позволить себе еще и ипотеку. Мы предлагаем им вариант, при котором они на первых годах могут уменьшить ипотечный платеж в два раза. Через два года их квартира достраивается, они переезжают и уже не платят аренду.

Николай ГОРНОВ. По вашей статистике, есть какие-то отличия заемщиков и рынка недвижимости Омской области от других регионов страны?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. По нашим оценкам, Омск – это такой среднестатистический город России. Если всю страну разделить пополам, условно говоря, то разделителем будет Омск. Мы наблюдаем в Омске среднюю зарплату, как в среднем по России, мы видим в Омске среднее по стране количество ипотечных сделок, портрет заемщика в Омске – молодая семья, где супруги в возрасте от 32 до 37 лет, у которых в среднем от одного до двух детей, и они используют в качестве первоначального взноса материнский капитал. Собственно, не надо даже заказывать статистических исследований, можно просто взять Омск и сразу будет понятно, что в России происходит.

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель директора Омского филиала АО «ГАЗПРОМБАНК» в городе Новосибирске. У нас в прошлом году по Омской области выдача ипотеки выросла  на 290%. Но это не потому, конечно, что мы прорыв какой-то совершили, это сказался эффект низкой базы. На текущий 2017 год мы также смотрим позитивно, планируем увеличить выдачу еще на 170%. Наши процентные ставки на сегодняшний день – от 10% до 13%. Доля новостроек во всем портфеле ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оказалась  небольшой, к сожалению, порядка 25%. Судя по тому, что прогнозируется снижение объемов строительства по закону 214-ФЗ о долевом участии, доля квартир в новостройках в нашем портфеле будет снижаться еще.

Будет ли дефицит новостроек?

Николай ГОРНОВ. Получается странная картина – у большинства банков с ипотекой все в порядке, она даже растет, а омский рынок недвижимости при этом стагнирует и падает…

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Первый момент я хотел бы отметить по поводу цен. Когда цены на жилье в новостройках выше, чем на вторичном рынке – это как раз нормально, на мой взгляд, хотя дешевеет «вторичка» не везде, и если смотреть «среднюю температуру по больнице», то квадратные метры в новостройках все еще дешевле. Разница в цене – примерно 4 тысячи рублей. А за то, что ипотека на вторичном рынке стала дешевле, чем на первичном, за это большое спасибо всему банковскому сектору, потому что без продаж на вторичном рынке не может существовать и первичный рынок. Второй момент – я рад, что почти все банки приросли по ипотечному портфелю, в том числе Газпромбанк. Третий момент – изменения в законе 214-ФЗ, из-за которых этот закон в городе Омске умрет, скорей всего, на 90%. Это как минимум. На рынке строительства жилья останутся либо крупные предприятия с большими оборотными средствами, которые могут себе позволить строить и вводить дома за свой счет, а потом уже реализовать готовые квартиры, либо застройщики, которые будут строить жилье по схеме ЖСК, к которой банки относятся с осторожностью. Доля первичного рынка, скорей всего, упадет. Застройщикам, многие из которых уже исчерпали свои резервы, остается только один вариант – выживать и ждать, когда изменится ситуация на рынке и начнется подъем. Скорей всего в этом году вырастет количество долгостроя. Если говорить о наших позитивных ожиданиях, мы ждем снижения ключевой ставки. Такая задача уже стоит перед правительством, а если ключевая ставка будет падать, то, соответственно, будут снижаться и ипотечные ставки, и кредиты в этом году могут оказаться в районе 10,5% и на первичный, и на вторичный рынок.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Закон о долевом участии умер, это факт. В этом году последние дома по 214-ФЗ будут сдаваться, а в следующем году уже не будет ни одного. Мы уже тоже перешли на продажи готового жилья: вводим дом, оформляем право собственности на квартиры и продаем. На наш взгляд, это единственная сегодня реальная схема работы с новостройками.

Николай ГОРНОВ. А какой сегодня процент ипотечных продаж у группы компаний «Стройбетон»? Действительно до 100% может дойти, как говорят представители банков?

Владимир ГРИНЕВ. По последним подсчетам, у нас ипотечных покупателей порядка 80 – 85%. Причем оставшиеся 15 – 20% покупателей – это люди, которые продали свое жилье на вторичном рынке, а покупатели этого жилья тоже воспользовались ипотечными кредитами. Конечно, застройщики сильно зависят от ипотеки, с этим бессмысленно спорить. И от помощи государства зависят, и от наличия различных государственных программ, таких как расселение аварийного жилья, жилищные сертификаты военнослужащим, ветеранам и так далее.

Юлия АБРАМОВА. А можно задать вопрос застройщикам? Почему вы считаете, что будет дефицит жилья на первичном рынке?

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». Потому что рынок сегодня не затоварен абсолютно. По нашей оценке, сегодня на первичном рынке представлено 3 166 оферт. Рынок легко поглотит это количество, тем более что объемы вводимого жилья в 2017 – 2018 годах будут уменьшаться.

Юлия АБРАМОВА. А есть данные, сколько хотя бы примерно квартир от застройщиков продается за месяц?

Максим РЕПИН. Точных данных о продажах застройщиков у нас нет. Таких баз нет в принципе. Я знаю единственный пример, когда в Екатеринбурге аналитики попытались объединить информацию о продажах застройщиков, да и то не всех, им удалось охватить только 60% рынка.

Юлия АБРАМОВА. Я это к тому спрашивала, что по нашим подсчетам на первичном рынке дефицит не предвидится. На сегодняшний день объектов на первичном рынке выставлено на продажу даже больше, чем на вторичном. По нашим оценкам, на первичном рынке – порядка 4,5 тысячи квартир. По другим оценкам – 4,3 тысячи. И сюда еще не входят квартиры, выставленные на продажу застройщиками, которые на сегодняшний день не аккредитованы банками. В месяц, по нашим подсчетам, в Омске продается в среднем 150 квартир в новостройках, и если сопоставить количество продаваемых квартир с общим объемом квартир на рынке, то нетрудно подсчитать, что эти запасы будут продаваться не менее двух лет.

Игорь ХАРТМАН, генеральный директор «Завод ЖБИ № 7». А можно вопрос к банкам? Готовы ли банки работать сегодня с ЖСК?

Юлия АБРАМОВА. Некоторое время мы не работали с ЖСК и объявляли об этом открыто, причина была в том, что мы переходили на другое программное обеспечение, но с осени прошлого года опять работаем. Разумеется, с ЖСК нам работать сложнее, чем с застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ или реализуют готовое жилье. Если клиент приобретает квартиру в строящемся доме по схеме ЖСК, то мы выдаем кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Ольга ПЕТРОВА. Мы принимаем в качестве обеспечения и жилье третьих лиц – бабушек, дедушек и так далее.

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Работа с ЖСК – это работа не с документами, с помощью которых оформляется сделка, а непосредственно с застройщиком. Оцениваются риски именно застройщика. Если он имеет за спиной многолетний опыт работы – это один вариант. А если заложил первый дом – другой вариант.

Игорь ХАРТМАН. Продолжение того же вопроса. Что нужно сделать застройщику, чтобы банки стали ему доверять?

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Иметь успешно построенные и сданные объекты. Для Омска – не менее 60 тысяч квадратных метров жилья.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. В сложившейся экономической ситуации банки вынуждены будут работать с застройщиками и по ЖСК. Но в 2017 году, я думаю, этот вопрос еще не будет так уж сильно актуален. В текущем году еще будут сдаваться дома, которые строились в рамках законодательства о долевом участии. А в 2018 году, я думаю, банки придумают способы, как с минимальными рисками кредитовать население для покупки жилья и по схеме ЖСК.

Николай ГОРНОВ. А ставки когда будут снижаться?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. Банки часто демонизируют, а на самом деле маржа по ипотеке – она сегодня очень маленькая. Банкам во многом выгоднее работать с потребительским кредитованием, чем выдавать ипотечные кредиты. Сравните ключевую ставку и процентные ставки по ипотеке – разница менее одного процента. С учетом рисков, банки сегодня практически ничего на ипотеке не зарабатывают. Тем не менее этот продукт для нас важен, поскольку выстраиваются долгосрочные отношения с клиентами – в среднем  на 7-8 лет, если учитывать досрочное погашение кредитов.

Максим РЕПИН. Позволю себе небольшую ремарку по поводу количества предложений на первичном рынке. Да, сегодня предложения есть, но в ближайшие годы нового жилья будет выходить на рынок намного меньше, и даже если динамика продаж останется на том же уровне – в среднем 150 квартир в месяц, по оценке Сбербанка – на рынке точно будет дефицит, потому что уже сегодня, как уверяют риэлторы, выбирать особо не из чего. Сложности станут очевидными, когда рынок опустится на уровень в две тысячи оферт, к этому времени уже накопится большой отложенный спрос.

Что в перспективе?  

Николай ГОРНОВ. Любопытно узнать планы холдинга «Трест Железобетон». Вы не планируете сокращать количество вводимого жилья?

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ-5 треста Железобетон». Мы строим много, продаем и по договорам долевого участия, и готовое жилье, и начинаем пробовать ЖСК. Понимая, что с января 2017 года будет проблематично продавать жилье по договорам долевого участия, мы пытаемся опередить ситуацию. И я соглашусь с уже высказанным мнением, что главное для покупателей – репутация застройщика. Если застройщика знают как надежного, если он сдает дома вовремя, то покупатели у него будут. А с банками мы готовы работать с любыми. И строить мы намерены  в прежних объемах, ничего сокращать не планируем. У нас много новых перспективных проектов.

Юлия АБРАМОВА. Понятно, что вы не будете останавливать объекты, которые вы уже начали. А будут ли у вас в 2017 году новые площадки?

Валерия ЖИГАДЛО. Наша новая площадка – апарт-отель «Маршал», мы зашли на этот объект буквально два месяца назад. Это большой 14-этажный дом в границах улиц Маршала Жукова и Бульварной, необычный для Омска проект, сейчас мы на третьем этаже. Еще мы сейчас достраиваем долгострой на улице Малиновского, и на улице Волгоградской у нас есть большая площадка, и на улице Транссибирской. Мы смотрим в будущее оптимистично.

Николай ГОРНОВ. Тогда я совсем запутался. Банки выдают ипотеку, объем ипотеки вырос и будет расти в 2017 году, как заверяет нас первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ, крупные застройщики не планируют снижать темпы строительства, а рынок недвижимости почему-то стагнирует. Разве ипотека – не драйвер рынка?

Максим РЕПИН. Суть в том, что увеличилось количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки, поэтому объем ипотеки вырос и увеличивалось количество ипотечных сделок в общем объеме продаж у застройщиков, тем не менее общее количество продаж квартир в новостройках не выросло, а снизилось.

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы за два года приросли на 25% по ипотечным сделкам, но это говорит не о том, что у нас выросло количество сделок по продаже, а о том, что у людей практически закончились сбережения. Причем я говорю о сбережениях в целом, а не только о тех, которые могут пойти на рынок недвижимости. Что дальше? Прироста рабочих мест в городе не наблюдается, реальные доходы у омичей не растут. Да, рост ипотеки будет, но рано или поздно количество ипотечных сделок достигнет 100%, и тогда весь рынок просто встанет. Люди закредитуются, а вторую ипотеку у нас в стране не дают.

Николай ГОРНОВ. А что, кроме ипотеки нет других эффективных инструментов, которые бы позволили финансировать строительство жилья? Могут же быть, например, партнерские программы застройщиков и банков, по которым банки будут выделять деньги на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья?

Вячеслав ГУРИНОВ. У нас хватает оборотов, чтобы строить за свои деньги.

Николай ГОРНОВ. Не у всех же хватает. И проекты бывают разные. Вам хватает на жилье эконом-класса, а рынок требует разнообразия…

Вячеслав ГУРИНОВ. Если рассматривать кредитование, банк никогда не предложит ни одному застройщику кредит дешевле, чем ставка по его же ипотечным продуктам. И если на квадратный метр нагрузить еще несколько тысяч рублей кредитной нагрузки, то мы получим цену уже не в 40 тысяч рублей, а 45 тысяч, а по такой цене на сегодняшнем падающем рынке квартиры вообще никто не будет покупать. Все покупатели, кто рассматривал потенциально новостройки, переориентируются на вторичное жилье. Нам придется снижать цену и уходить в минус, и дальше будет стандартная финансовая пирамида. Такие компании и сегодня есть, кто работает по схеме пирамид. Даже не имея кредитов, они уже находятся в ситуации, когда им нужно продать следующий дом, чтобы достроить предыдущий.

Юлия АБРАМОВА. На самом деле доля ипотеки в 80% от общего количества сделок на рынке – это не так уж и много, это здоровая доля. За рубежом доля ипотеки даже выше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Российская ипотека сильно отличается от зарубежной и условиями, и существенно более низкими процентными ставками. Там люди имеют возможность взять не один, а несколько кредитов. В наших реалиях доход у людей настолько низкий, что он не позволяет взять вторую ипотеку.

Максим РЕПИН. Напомню, что нужно разделять два понятия – количество ипотечных сделок при продаже недвижимости и проникновение ипотеки. Уровень закредитованности населения ипотечными кредитами в России достаточно низкий. Ипотека, конечно, играет ключевую роль для рынка, но это не бензин. Ипотека – это стартерная батарея, условно говоря. А чтобы рынок завелся и поехал, нужны собственные доходы населения. И чем они выше, тем лучше будут продажи. Теперь что касается перспектив рынка с точки зрения новых площадок. В Омске земельных участков первого вида разрешенного использования – именно под жилищное строительство – на рынке присутствует очень немного, буквально 20 – 30. В 2014 году, когда рынок был растущий, земля под жилье стоила в среднем 3 900 рублей за квадратный метр. Сейчас, судя по цене земельных участков, инвестиционные ожидания сошли на ноль, и на 1 января 2017 года цена земельных участков под строительство жилья в среднем по Омску упала до 2 900 рублей за квадратный метр. Спрос на землю в Омске упал, из чего можно сделать вывод, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим каких-то новых больших проектов.

Николай ГОРНОВ. И количество застройщиков, насколько я понимаю, будет сильно сокращаться…

Юлия АБРАМОВА. Для сравнения: раньше у Сбербанка было аккредитовано порядка 30 застройщиков, а сейчас порядка 10, которые реально строят и продают. На рынке осталось очень мало покупателей, отсюда и сокращение количества продавцов. Был даже период, когда наши клиенты отказывались от одобренной ипотеки. Говорили: нет, мы немного подождем, у нас сейчас непонятная ситуация с работой.

Николай ГОРНОВ. А есть ли смысл ждать снижения ипотечных ставок и сдвигать свои планы по приобретению жилья?

Юлия АБРАМОВА. Предположим, что ставка снизится на один процент. А что мы увидим на рынке? Как только начнет снижаться ставка, рынок сразу активизируется, и цены пойдут вверх.

Ольга ПЕТРОВА. Именно так и будет. Ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть необходимость. Если устраивает цена на ту квартиру, которую вы выбрали, то берите ипотеку, не ждите, когда снизится ставка и изменятся условия.

Максим РЕПИН. И не будем забывать, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости обязательно вырастет.

Рынок жилой недвижимости в Омске упал и может не вернуться к прежним ценам.

Непростую ситуацию на рынке жилой недвижимости города на минувшей неделе за круглым столом в «КВ» обсудили аналитики и руководители риэлторских компаний. По данным Омскстата, в минувшем году в Омской области организации и индивидуальные застройщики ввели в эксплуатацию 12,4 тыс. квартир общей площадью 760,3 тысячи кв. метров, что на 13% меньше, чем годом ранее. По оценкам аналитиков, стоимость жилья снизилась и на первичном, и на вторичном рынках. На рынке жилой недвижимости на конец 2016 года, по оценкам экспертов, такая же ситуация, как в экономике в целом, – выхода из кризиса пока не видно. А на омский рынок давят еще и дополнительные региональные факторы.

Куда падают цены?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы для начала понять, что вообще произошло за 2016 год с ценами на рынке…

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в декабре 2015 года составляла 42 771 рубль, а к декабрю 2016 года опустилась до уровня 40 475 рублей. Снижение составило 5,4%. На вторичном рынке ситуация была похожая, с 46 659 рублей в декабре 2015 года средняя цена опустилась к декабрю 2016 года до 44 259 рублей. Снижение – 5,1%. Цифры вполне сопоставимые с инфляцией в части индекса потребительских цен. Если посмотреть ценовой график за последние 10 лет, то мы увидим, что снижение рынка началось со второго квартала 2015 года, а рост был в 2013 – 2014 годах. Предыдущий подъем был перед кризисом 2008 года. По результату обсуждений с аналитиками из других регионов мы считаем, что как раз сейчас происходит переход рынка в новую фазу, и в перспективе на год-два у нас прогнозируется стабилизация рынка и нарастание отложенного спроса, что в долгосрочном периоде неумолимо вытянет весь рынок вверх. Но стабилизация начнется не раньше, чем во втором полугодии 2017 года. А рост ожидается тоже в пределах инфляции.

Константин РОМАНКО, директор АН «АРКАДА-СТИЛЬ». Небольшая ремарка: если инфляция у нас была выше 5% в этом году и цены снизились на 5%, то это значит, что фактически рынок жилой недвижимости потерял более 10%.

Николай ГОРНОВ. Максим Александрович, как я вижу, сторонник позитивного сценария. А что думают о негативных тенденциях другие участники рынка недвижимости?

Вячеслав ГОРЮНОВ, генеральный директор АН «МИРАН-Недвижимость». Я лично ко всем этих графикам отношусь как к кардиограмме сердца. Рынок так живет. И то, что мы сегодня оказались в новой реальности, – это нормально. Цены стали такими, какими должны быть. Рынок расставил все на свои места. Хотя половина продавцов на вторичном рынке – я уверен в этом – до сих пор думают, что их квартиры недооценены.

Николай ГОРНОВ. Какие тенденции вообще доминировали в прошлом году?

Павел КРУЧИНСКИЙ, директор АН «МИАРД». Я бы отметил для начала, что региональные рынки – они друг от друга отличаются, поскольку в разных регионах происходят свои макроэкономические и политические события, которые влияют на уровень спроса и предложения на рынке недвижимости. А если говорить об общей ситуации, то можно вспомнить и о санкциях, которые были введены против России, ведь они тоже отразились на рынке недвижимости, поскольку покупательский спрос упал, и о политических событиях, начиная от выборов президента США до выборов в Госдуму РФ, и о недовольстве правительством, в котором нет понимания, как преодолеть экономический спад в стране и улучшить инвестиционный климат. На рынок, на мой взгляд, в прошлом году в равной степени давили как рыночные, так и внерыночные факторы. Причем как региональные, так и внутригородские. В СМИ красиво говорится об инвестиционной политике и так далее, а по факту ничего не происходит. И мы все прекрасно понимаем, что недовольство большинства омичей местными властями тоже негативно влияет на рынок недвижимости.

Если говорить про 2017 год, то мы живем ожиданиями перемен, ожидаем выборов в горсовет, нового мэра, появления новых лиц в местной политике. И хотя уже понятно, что предложение будет по-прежнему превышать спрос, а на вторичном рынке ожидается либо снижение цен, либо стагнация, но мы все же надеемся на положительные сдвиги. Мы считаем возможным, например, снижение ставок по ипотеке, и это повысит ее доступность. Надеемся, что в этом году реализуется отложенный спрос. Деньги у населения есть, но те, кто хотел бы приобрести недвижимость, в прошлом году чего-то выжидали. Когда эти люди поймут, что снижение цен приостановилось, рынок оживится.

Нина КАРПЕНКО, директор АН «Недвижимость-Гарант». Большое значение для населения стал иметь экономический фактор, люди стали меньше ждать радикальных позитивных изменений и начали жить в существующей реальности. В 2016 году на рынок недвижимости было выставлено очень большое количество объектов, а спрос при этом практически пропал. Вот в связи с этим и произошли резкие изменения в целом. Почему так произошло? Одна из причин – миграция. Люди уезжают из Омска. Тем не менее ипотечные кредиты выдаются, сделки с недвижимостью проходят. Двигателем рынка была и остается ипотека. Какие квартиры сегодня покупают? Преимущественно квартиры эконом-класса. Что касается сегмента элитного жилья, то там сделки проходят с очень большим дисконтом. Если люди реально хотят продать элитное жилье, они вынуждены снижать цену до 10% от первоначально заявленной. Завышенная цена не заинтересует покупателя. Помощь продавцам выражается в независимом анализе объективной цены, что способствует реальной продаже. Характерный признак времени: сейчас у людей нет отложенного ожидания, поэтому жилищный вопрос решает тот, у кого в этом есть потребность.

Вячеслав ГОРЮНОВ. Когда рынок был на пике, это было время инвестиций в недвижимость. Люди вкладывали деньги, рассчитывая получить определенные дивиденды. В прошлом году рынок недвижимости инвесторов уже не интересовал, они вкладывались в другие инструменты – в валюту, банковские депозиты. Сейчас, я считаю, слово за банками.

Ждем теперь выгодных ставок по ипотеке, но уже без поддержки. Им дали ориентир – 10%.

Юрий ЛАГУТИН, руководитель отдела новостроек АН «АВЕСТА-РИЭЛТ». В Омске порядка 300 тысяч домохозяйств. Средний доход на семью, я думаю, не выше 50 тысяч рублей. В 2013–2014 годах семья тратила на жизнь в среднем 30 тысяч рублей, а 20 тысяч рублей у нее оставалось для долгосрочных целей. Если 20 тысяч рублей мы умножим на 300 тысяч семей, то получим 6 млрд рублей. На эти деньги претендовали и застройщики, и автомобильные дилеры, и туристические агентства, и другие представители сферы услуг. Сегодня доходы семей остались прежними, а расходы выросли. По моим ощущениям, на жизнь сегодня тратятся почти все деньги, которые зарабатываются. Свободная денежная масса, которая поддерживала платежеспособный спрос, – она на сегодняшний день очень маленькая. Спрос падает на все. Автодилеры сокращают персонал, турагентства закрываются одно за другим, в банковской сфере большие изменения – мелкие лишаются лицензии, в крупных происходят ротации. Продавцы не хотят верить, что им придется понижать уровень своих ожиданий. Покупатели тоже не торопятся покупать, ждут дальнейшего снижения цен.

И я, если честно, не питаю особых иллюзий и не жду, что в 2017 году все как-то вдруг изменится. Я ожидаю, что в текущем году спрос и предложение сбалансируются. Застройщики уже находятся на нижней точке рентабельности, некоторые продают квартиры практически по себестоимости, а некоторые идут и на осознанную фиксацию убытков. Есть ощущение, что весь 2017 год мы будем продавать жилье, построенное в прошлом году. Кстати сказать, изменились и сделки на рынке. Если раньше люди продавали свою квартиру, чтобы купить другую, но с большей площадью, то сейчас примерно 25-30% от проведенных сделок – это продажи омских квартир по причине переезда их владельцев в другие регионы. Спрашиваю: почему продаете, мне говорят: уезжаю в Краснодар, Санкт-Петербург, Новосибирск, Тюмень. И даже те крохи денег, которые есть, уходят с омского рынка в другие регионы.

Кто виноват?

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». На мой взгляд, в России слишком много аналитиков, и это плохо отражается на рынке. Как только начинается очередной кризис, появляются какие-то московские аналитики и начинают вещать. В один день все говорят, что мы ждем подъема на рынке, после чего продавцы не хотя снижать цену, в другой день приходят другие аналитики и так же уверенно заявляют, что рынок завтра начнет падать, после чего покупатели не хотят покупать, и в итоге все сидят в ожидательной позиции. А проблема омского рынка – это местные власти. Теперь об ипотеке. Субсидированная ипотека на покупку жилья на первичном рынке – это хорошо, спорить не стану. Но эта субсидированная ипотека за два года практически уничтожила ипотеку на приобретение жилья на вторичном рынке. Первичный рынок должен по определению стоить дороже, чем вторичный, если проводить аналогию с теми же автомобилями, а у нас все наоборот.

Теперь о том, что имеют застройщики в 2017 году. Ужесточение законодательства о долевом участии приведет к тому, что 214-фз в Омске умрет. Скорей всего, никто не захочет связываться с договорами долевого участия, потому что там страхование и нужно платить деньги в фонд обманутых дольщиков. И останутся либо сильные игроки, у кого хватает ресурсов, чтобы строить за свой счет, а потом спокойно продавать готовое жилье, либо все начнут использовать схему ЖСК. В ЖСК никто ни за что не отвечает, там формально члены ЖСК нанимают застройщика для строительства дома, а не застройщик берет с покупателей деньги. Часть застройщиков, я думаю, уйдет с рынка, достроив начатые дома, поскольку начинать новые им будет не на что. А часть начатых домов уже и не будет достроена.

Максим РЕПИН. В части соотношения цен на первичном и вторичном рынках могу добавить, что Омский регион действительно входит в группу регионов, где вторичное жилье стоит дороже. Они приблизились по ценам только в 2016 году. Если от цен на «вторичке» отнять стоимость ремонтов, то они будут совсем рядом. Но перелома пока не произошло.

Николай ГОРНОВ. А сейчас интерес у покупателей больше ко вторичному или к первичному рынку?

Максим РЕПИН. Сейчас мы видим начало положительного тренда именно на вторичном рынке. По нашим наблюдениям, в конце года рынок уже достиг дна и был небольшой отскок. Позитив небольшой, но он есть. Обычно в кризис происходит несколько отскоков, и только после этого начинается уверенный рост.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Мое мнение, что большинству риэлторов-посредников, к сожалению, нет разницы, что было раньше, и совершенно все равно, что будет потом. Главное – это провести сделку сегодня. И чтобы сделок проходило как можно больше. Продажа новостроек – это другое. Сейчас мы продаем дома, которые закладывались пару лет назад, когда были немного другие цены, а спросом пользовались немного другие компоновки квартир. И чтобы строителям выжить, есть два варианта: снизить объемы, чтобы поддержать цены на более высоком уровне, или использовать государственные рычаги – ипотеку с господдержкой для покупателей квартир на первичном рынке и так далее.

Нина КАРПЕНКО. Есть и третий способ: поддерживать отношения с риэлторами…

Вячеслав ГУРИНОВ. К сожалению, в 2014-2015 годах некоторые риэлторы изрядно «наигрались» с деньгами клиентов. Риэлтор всегда в первую очередь будет продавать те объекты, где ему процент пообещали больше.

Владимир ГРИНЕВ. Любой агент хочет заработать деньги. Да, руководитель компании думает о будущем, о перспективах, но агент все равно поведет туда, где ему предложат больше за сделку.

Вячеслав ГОРЮНОВ. Лично я сильно сомневаюсь, что покупателя можно куда-то увести, если он того не хочет. И знаю массу примеров, когда в регионах застройщики сотрудничают с риэлторами. Это тот же Новосибирск, где очень хорошие результаты. А омские застройщики создают собственные отделы продаж.

Павел КРУЧИНСКИЙ. На самом деле, если говорить объективно, Омск очень сильно отстает от других регионов в культуре взаимоотношений двух институтов – строителей и риэлторов. Собственные отделы продаж – это хорошо. Но если крупный проект, то собственными силами застройщик-девелопер не справится. Нужно создавать понятную и прозрачную систему выплаты комиссионных, привлекать к продажам агентов, которые будут одновременно и рекламировать проект. Застройщику все же лучше сконцентрироваться на своем прямом бизнесе – строительном. Но в Омске, в отличие от Новосибирска, до таких взаимовыгодных отношений, к сожалению, не доросли. У нас, порой, и сделают продукт, но заработать на этом продукте не могут. Понятно, что у нас себестоимость строительства жилья такая же, как в Новосибирске, а рыночная стоимость квартир меньше. И строители не хотят, естественно, платить комиссию. Им выгоднее подкупить агентов, платить им из-под полы. Но нам, я считаю, нужно не обвинять друг друга, а сотрудничать. Это просто болезнь роста нашего рынка недвижимости. Это пройдет.

Максим РЕПИН. А я добавлю свою точку зрения, как аналитик. Взаимоотношения риэлторов и строителей должны начинаться задолго до старта продаж, потому что сегодня строят даже не вчерашнюю серию, а трижды позавчерашнюю. Конечно, тяжело продавать сегодня то, что заложили еще в 2014 году, а запланировано было в 1984 году. В других регионах мы видим другие проекты, с другим качеством жизни, с изначально спланированной комфортной средой. А в Омске мы уже несколько лет говорим об этом, но строительное сообщество нас не слышит. За исключением отдельных застройщиков. Несколько проектов, которые реализуются, мы консультируем именно на уровне проекта, сидим за одним столом с архитекторами. А для большинства застройщиков пока еще выгодней взаимодействовать с чиновниками, чтобы получить преференции. И в этом главная проблема.

Куда бегут омичи?

Константин РОМАНКО. Мы сейчас обсуждаем тему: когда же у нас все вырастет и настанет всем счастье. На самом деле, может, и вообще не вырастет. Все зависит от факторов, оценить и подсчитать которые почти нереально. И когда приводят доводы, что в 2017 году наступит оживление рынка, лично меня эти доводы не очень убеждают. Да, у нас существует колоссальный отложенный спрос. И очень многие продавцы ждут, когда рынок оживится. Но это все теоретические рассуждения. Когда произойдет толчок, который придаст рынку ускорение, – не знает никто.

Елена ТАТАРИНОВА, директор АН «Держава». Мы сейчас много работаем с застройщиками Краснодарского края и Санкт-Петербурга, и я вижу, что на сегодняшний день мы можем предложить своим клиентам жилье в Краснодаре и Санкт-Петербурге с нормальными планировками по ценам, вполне сопоставимым с омскими. Это просто парадокс. В Краснодаре квартиры-студии с отделкой можно купить за полтора-два миллиона рублей. Омичи продают квартиры на вторичном рынке и уезжают туда. Люди ищут работу, находят ее в Санкт-Петербурге и уезжают. Кто-то покупает недвижимость как инвестиционную. Квартира в Санкт-Петербурге в любом случае более ликвидна, чем в Омске, и окупится она быстрее, если ее просто сдавать. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Омске в три раза меньше. Инвестиционная привлекательность омской недвижимости на очень низком уровне. И привлекательность города тоже. Омск не успевает подстраиваться под требования времени.

Вячеслав ГУРИНОВ. В Питере и Москве масштабы другие. Там сразу по половине микрорайона закладывают. И продают потом квартиры по всей стране. У нас один дом закладывают, в лучшем случае два. А инфраструктура и так называемый соцкультбыт – это вообще отдельная тема. Мы готовы строить садики, но у нас их не покупают. Если в отдельном микрорайоне садика нет и его жители за двадцать километров детей возят, то это никого не волнует. Потому что программа садиков в масштабах страны уже реализована. И так же встанет потом вопрос про школу. И также не будет решен. Денег в бюджете нет, потому что нет инвестиций в регион. Мы говорим, что у нас все хорошо, а на самом деле просто вымираем.

Дмитрий САЛАМАТОВ, генеральный директор АН «Содос». У нас в сентябре 2017 года будут выборы в горсовет. Сейчас уже февраль. Кто-нибудь заметил политическую активность потенциальных кандидатов в горсовет? Я, во всяком случае, заметил только один плакат. Если даже на агитацию кончились деньги, то что говорить об обычных людях. А если говорить о рынке недвижимости, то риэлторы, насколько я помню, были виноваты всегда и во всем. В 2006 году рынок взлетел – виноваты риэлоры, они цены взвинтили. В 2008 году рынок стал падать – опять риэлторы виноваты. А разве это нормально, что рынок был так перегрет перед кризисом? В то время квартира в каком-нибудь социальном районе в Нью-Йорке стоила почти столько же, как квартира в социальном районе Омска. Сейчас, конечно, мы с Нью-Йорком уже не сравнимся по ценам, но с Санкт-Петербургом – вполне. Естественно, омичи продают квартиры здесь и едут туда. И уже даже обвиняют омичей, что они обрушили рынок труда в Санкт-Петербурге. И уезжают как раз те, кто мог бы поднимать здесь производство.

Николай ГОРНОВ. Да, транзакционные издержки у нас высокие. Выше, чем в других регионах, к сожалению. Плюс к этому теперь добавился еще один институт – нотариат. Насколько я понимаю, для некоторых сделок с недвижимостью требуется и нотариальное заверение договора?

Анна ЧЕРНЕНКО, нотариус города Омска. Изменение законодательства действительно произошло. В 2015 году был принят федеральный закон, который вернул нотариусов в круг участников сделок с недвижимостью. А в 2016 году законодательные изменения продолжились, и в 2017 году эти изменения вступили в силу. Но сегодня обращение к нотариусу предполагает не только гарантию защиты прав собственника и обеспечение юридической чистоты сделки, но и высокий уровень комфорта благодаря работе нотариуса в режиме «одного окна». Нотариус сам проверяет предъявленные документы, готовит проекты договоров, сам запрашивает и передает все необходимые сведения в органы государственной регистрации. Право собственности по сделке, удостоверяемой нотариусом, регистрируется в ускоренном режиме – один день в случае подачи документов в Росреестр в электронном виде и три дня при подаче документов в обычном формате. Благодаря недавним законодательным поправкам для удостоверения сделки с недвижимостью можно обратиться к любому нотариусу субъекта РФ, где находится эта недвижимость. Если продавец проживает в Омске, а продаваемая квартира находится, например, в Калачинске или Таре, то никуда ездить не придется. Достаточно обратиться к любому омскому нотариусу.

Николай ГОРНОВ. Какие сделки требуют нотариального заверения?

Ольга ФРИК, нотариус города Омска. Сегодня закон требует нотариального удостоверения договора, когда речь идет о сделках по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, сделках с имуществом несовершеннолетних или недееспособных граждан. По нашим оценкам, будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению примерно 30% договоров в общем обороте недвижимого имущества. Но было бы неправильно, на мой взгляд, воспринимать нотариальную форму как дополнительное финансовое и временное обременение для участников сделки и какое-то препятствие. Мы будем стремиться отвечать современным тенденциям.

Николай ГОРНОВ. И хотелось бы еще понять, каков запас прочности у омского рынка недвижимости? Какое снижение он выдержит?

Константин РОМАНКО. У вторичного рынка дна нет. Он может падать долго.

Вячеслав ГОРЮНОВ. У первичного рынка тоже нет дна. Если застройщикам срочно понадобятся деньги на зарплату, они будут продавать квартиры и ниже себестоимости.

Николай ГОРНОВ. И что же сейчас делать продавцам и покупателям?

Нина КАРПЕНКО. Продавцам – продавать, покупателям – покупать. И прислушиваться к рекомендациям и советам риэлторов.

Максим РЕПИН. Напомню, в 2008 году рынок упал, а потом вырос. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости, возможно, будет расти. Тренд на рынке недвижимости растущий в пределах инфляции. Причем примерно одинаковый во всем мире. И запас прочности у российского рынка большой, поскольку нет сегодня ни одного значимого фактора, который мог бы негативно повлиять на рынок.

При поддержке: