По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам независимо от того, на кого оно оформляется. Если муж и жена не подписали брачный договор, то после развода приобретенное в ипотеку жилье будет делиться пополам, так же как и остальное имущество.

Несовершеннолетние дети не повлияют на раздел совместно нажитого имущества, поскольку пока не имеют отношения к собственности родителей. Исключение составляет ипотека с материнским капиталом. В этом случае приобретаемое в ипотеку жилье также оформляется на родителей, но дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются в соответствии с законом после полного погашения ипотечного кредита.

В некоторых случаях имущество, приобретенное до брака, могут также признать совместно нажитым. Например, если до свадьбы один из супругов взял ипотеку и в браке продолжает осуществлять платежи по кредиту. Поскольку бюджет обоих супругов в браке считается общим, то и платежи по кредиту производятся из общих денег.

Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, при разводе у них возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Когда нет брачного договора, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение и прописать в нем все детали раздела имущества.

При заключении нотариального соглашения супруги могут выбрать один из нескольких вариантов оформления ипотечной собственности:

• При разделе совместно нажитого имущества обязательства по кредитному договору и объект залога по обоюдному согласию остаются у одного из супругов. Это самый справедливый и часто используемый вариант раздела ипотечной собственности — он не несет практически никаких рисков для заемщиков: единоличным собственником квартиры становится тот, кто выплачивает кредит.
• Обязательства по кредитному договору и объект залога могут делиться между бывшими супругами по долям. Такой вариант также применяется нечасто и не подходит супругам, которым сложно определить порядок пользования долевой собственностью в общей квартире. Например, один из супругов хочет сдать ипотечную квартиру, а другой — проживать в ней сам. Это сложный вариант раздела имущества, поскольку уполномоченный заемщик в банке может быть только один, а кредит в таком случае должны выплачивать оба уже чужих друг другу человека. Возрастает риск, что один из бывших супругов перестанет платить по кредиту, но при этом не будет готов уступать долю в ипотечной квартире.
• При разводе супруги самостоятельно или через партнеров банка ищут покупателя на квартиру и уже совместно с ним подают в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. После продажи квартиры бывшие супруги гасят долг перед банком, а оставшиеся деньги могут поделить поровну.

Иногда при разводе по обоюдному согласию супруги не оформляют нотариально заверенное соглашение на раздел имущества. И делают ошибку. Ведь если вы приобретаете квартиру в браке и записываете собственность на себя, то при разводе останетесь единоличным собственником квартиры, но с одним нюансом. По закону это совместно нажитая собственность, и если через несколько лет вам захочется продать такую квартиру, то потребуется согласие бывшего супруга.

Поэтому брачный договор – вопрос, актуальный. Ипотечным заемщикам тоже имеет смысл оценить риски раздела имущества при разводе и, чтобы не искушать судьбу, договориться со второй половиной и зафиксировать условия своих имущественных отношений в брачном контракте.

63-55-88
angalleon@mail.ru
 Ул. Пушкина, 67 к.1, оф. 405

Информацию предоставило АН «Галеон»

Как следует из федерального закона, который подписал прямо перед новогодними праздниками президент России Владимир Путин, также нотариусы смогут совершать сделки с долями земельных участков и любой принадлежащей несовершеннолетним недвижимостью.

Чтобы продать свою часть квартиры, родственникам необходимо выделить ее в виде отдельной доли, после чего предложить приобрести ее другим совладельцам недвижимости. В случае если на официальное извещение в течение месяца не будет получен положительный ответ, доля может быть продана постороннему лицу, то есть квартира станет коммунальной.

По закону, нарушение подобной процедуры извещения и приоритетного приобретения является основанием для признания сделки недействительной. Это причиняет ущерб как самим владельцам жилья, так и законопослушному приобретателю. Однако до последнего времени не существовало механизма проверки того, было ли отправлено или получено подобное уведомление, а также что именно в нем содержалось. Это приводило к частым конфликтам между собственниками.

Теперь же все сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу официально подлежат нотариальному удостоверению. И нотариусы будут удостоверять сделки по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности или при предоставлении им подтверждающих отказ приоритетных покупателей документов.

Также нотариусы должны будут заверять соглашение о разделе общего имущества супругов, а также согласие супругов на сделки с имуществом, право на которое требует государственной регистрации.

«При разделе общего имущества супругов зачастую соглашение о разделе имущества заключалось на кабальных для одной из сторон условиях. Данное обстоятельство вызвано финансовой зависимостью одной стороны от другой и оказываемым в связи с этим давлением. Отсутствием необходимости нотариально удостоверенного согласия супругов на сделки зачастую пользовались мошенники либо недобросовестные супруги, намеренно ущемлявшие права другого супруга», – говорят в Федеральной нотариальной палате.

Источник: https://realty.mail.ru

Очень часто участники долевой собственности индивидуального жилого дома хотят стать самостоятельными собственниками своих комнат. Причинами того могут быть различные конфликты между соседями, а также правовая зависимость собственников друг от друга. Например, чтобы продать свою долю, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, чтобы построить пристройку, провести перепланировку необходимо получить согласие сособствееников и т.д. Иногда собственники не могут договориться между собой и пытаются отстоять свои права в органах государственной регистрации, что не приводит к ожидаемому их результату.

О том, при каких условиях раздел долевой собственности становится возможным и как правильно осуществить эту процедуру, нам рассказала Лариса Ивановна Ведерникова, кадастровый инженер, главный специалист городского юридического центра недвижимости «Эталон».

В соответствие со ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли в натуре всегда влечет прекращение права общей собственности, поскольку при выделе (а по сути разделе) возникают два или более самостоятельных объекта права, в отношении которых у каждого из бывших сособственников возникает право единоличной собственности. Для выдела необходимо осуществить государственный кадастровый учет выделяемых объектов и зарегистрировать на них права, однако, кадастровый учет части жилого дома (жилого помещения в жилом доме) законом «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрен. Поэтому либо проводим раздел дома через процедуру реконструкции, либо по решению суда осуществляем кадастровый учет частей  дома, т.е. комплекса помещений.

Для того чтобы разделить дом необходимо соблюсти несколько условий:

1. Согласие всех собственников
2. Техническая возможность раздела.
3. Правовая возможность раздела.

Если для достижения первого условия достаточно сесть за стол переговоров и договориться о разделе, то для достижения второго и третьего условия необходимо обладать некоторыми знаниями. Чтобы понять есть ли техническая возможность раздела дома, нужно ответить на вопрос: Можно ли ваш дом разделить на два дома? Если затрудняетесь ответить на этот вопрос, то ответьте на другой вопрос: Можно ли провести реконструкцию вашего дома, после которой получатся два «самостоятельных» дома? «Самостоятельные» дома — это здания, у которых нет общих конструктивных элементов, т.е. нет общей стены, нет общей крыши, нет общего фундамента, нет общих коммуникаций. И если вы считаете, что возможно провести такую реконструкцию, то переходим к обсуждению третьего условия.

Сначала необходимо обратиться в орган местного самоуправления и получить разрешение на реконструкцию. Разрешение на реконструкцию вы получите, если на раздел согласны все собственники, если у вас оформлены права на земельный участок, на котором расположен дом, если у вас есть проект реконструкции, который подготовлен архитектором, являющимся членом СРО, и если есть другие документы (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). После получения разрешения на реконструкцию необходимо провести эту реконструкцию и ввести в эксплуатацию уже два образованных здания (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Одним из документов, которые вы будете представлять в орган местного самоуправления, наделенного полномочиями выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план здания, а в данном случае — это два технических плана. Этот документ вам подготовит кадастровый инженер. В результате раздела образовалось два здания с одним адресом. Чтобы установить почтово-адресную нумерацию домам, необходимо обратится  в администрацию муниципального образования, на территории которого расположены дома и получить соответствующее постановление (распоряжение).

При наличии технических планов и разрешения на ввод реконструированного дома необходимо осуществить государственный кадастровый учет зданий и зарегистрировать права на здания.

Еще до недавнего времени практика раздела была основана на менее трудоемких процедурах. Так до 01.01.2013 г. образовывались части жилого дома. Организации технической инвентаризации готовили технические паспорта на части жилого дома, участники долевой собственности составляли между собой соглашение, по которому прекращали долевую собственность на жилой дом и устанавливали собственность на части дома, регистрировали это соглашения в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в результате чего получали свидетельства на части жилого дома.

После 01.01.2013 г. в соответствие с федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о  частях объекта недвижимости вносят в государственный кадастр недвижимости в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав, т.е. части жилого дома это уже не объекты недвижимости. Многим по аналогии с частями дома удалось образовывать жилые помещения в жилом доме и получить на них свидетельства.

На сегодняшний день внесудебная практика образования жилых помещений в жилом доме, имеющих статус объектов недвижимости, прекращена, и осуществить кадастровый учет жилого помещения в жилом доме возможно только на основании судебного решения.

Раздел дома или выдел доли в натуре — процедуры длительные и сложные, и для того, чтобы понимать правовые последствия этих действий, лучше проконсультироваться со специалистом.