likado.ru » Продажа квариры

Почему у вас не покупают недвижимость?

admin — Wed, 30 Sep 2020 07:13:44 +0000

Вы поместили информацию о продаже своего объекта недвижимости – например, квартиры, но проходит достаточное количество времени – неделя, месяц, другой. Клиенты приходят – смотрят, задают вопросы и уходят, обещая позвонить, но потом никто не звонит.

Почему недвижимость не продаётся – разберёмся в причинах.

Владельцы не готовятся к демонстрации своей недвижимости, и не считают это необходимым мероприятием. И это большая ошибка! Следует готовить не только квартиру, но и себя – многие хозяева встречают покупателей ну совсем в домашнем виде. Также необходимо убрать все лишние вещи, убраться, помыть посуду, навести порядок во всех комнатах. Если в квартире проживает несколько поколений, кошки и собаки, от которых у покупателей может быть аллергия, следует отправить бабушек-дедушек погулять с детьми и собаками, пока клиенты осматривают квартиру. Если объект сдаётся, необходимо лично присутствовать во время показов и к этому времени освободиться от арендаторов. Подобные меры облегчат и для покупателей, и для продавцов осмотр квартиры с возможной беседой об условиях возможной сделки.

Поведение владельцев квартир порой бывает чрезмерно эмоциональным. Комментарии собственников могут быть неуместными, снисходительный тон может быть оскорбительным для покупателей, а переговоры – излишне обильными на жизненные темы. Всё это раздражает покупателя, отвлекая от главной цели, и не способствует решению проблемы. Следует придерживаться тактичного поведения, сдержанности в переговорах и вежливого тона при общении с покупателями.

Ошибочное поведение продавцов – настойчивость и напористость, выставление условий с желанием подавить покупателя. Продавцам не следует начинать беседу первыми. Необходимо покупателям молча осмотреть квартиру и дать возможность первыми задать вопросы. Некорректные замечания, непозволительные шутки, да ещё на фоне душного воздуха с запахом вчерашних щей в квартире однозначно вспугнёт покупателя, и он поспешит ретироваться без дополнительных вопросов даже из квартиры с хорошими характеристиками.

Желание продавца осуществить продажу квартиры с мебелью, плюсуя стоимость затрат на весь ремонт с мебелью. Следует помнить, что ремонт и мебель – всего лишь дополнительная опция, которая не может навязываться покупателю по полной стоимости. И мебель, и ремонт имеют процент износа, даже если вы очень аккуратны по отношению к своему жилищу. Более того, у покупателей своё видение, каким должно быть жильё, и их вкусы и предпочтения могут разниться со вкусами и представлениями продавцов. Продавцу можно надеяться на покрытие своих затрат на ремонт лишь в том случае, если в квартире после ремонта никто не жил, и взгляды на дизайнерское решение квартиры у покупателя и продавца совпадают. Вопрос мебелью можно обсудить, если у покупателя есть к ней интерес, но не включать её цену в общую стоимость за квартиру, а предложить купить отдельно или оставить в качестве приятного бонуса.

Возможно, продавец торопится с продажей квартиры. Ситуация на рынке жилья постоянно меняется – даже ликвидные объекты могут «зависать», а неликвидные в один момент могут стать востребованными. Поэтому не следует торопиться и дождаться более благоприятного момента. Но это возможно лишь в том случае, если стоимость квартиры адекватна.

Завышенная цена объекта может стать проблемой при продаже недвижимости. Ждать своего покупателя в течение года – это неправильная тактика. Более того сам факт, что объект недвижимости продаётся длительное время, может отпугнуть покупателя. Для формирования правильной цены следует учесть множество факторов – и не только год, тип, планировку и этажность постройки, но и состояние коммуникаций и ремонта квартиры. Кроме того, изучите объявления других покупателей с похожими вариантами. Всё это поможет проанализировать адекватную цену.

Неграмотное объявление и плохие фото для демонстрации квартиры. Качественные фотографии объекта недвижимости – чёткие, светлые и с выгодными ракурсами являются залогом успеха для продажи. Именно они определяют эмоциональное впечатление для покупателя. Если вы – плохой фотограф, в данном случае стоит нанять профессионала. До прихода профессионального фотографа следует произвести уборку, вывезти лишнюю мебель и навести «косметику» в оформлении квартиры. Хорошие фотографии увеличивают количество звонков на 30 процентов!

Особенностями квартиры является целый список параметров, рассматриваемых многими клиентами, как недостатки – часть из них абсолютно не критичны – это легко исправить, другие минусы можно представить иначе и преподнести как плюсы.

Особенности, которые можно превратить в плюсы:

- последний этаж пугает покупателей из-за возможных протечек крыши, но может стать большим плюсом, если его преподнести как видовую характеристику с возможностью прекрасного вида из окна;

- угловая квартира может стать плюсом, если преподнести как вид на две стороны;

- старый дом, как правило, имеет высокие потолки, что является дополнительным плюсом;

- неблагоприятное расположение дома не для всех покупателей является большим минусом, но, например, развитая инфраструктура района может стать главным достоинством для удачной продажи.

Особенности, за которые покупатели, возможно, попросят скидку: плохая освещённость, первый этаж, неудачная планировка (узкий длинный коридор, помещения неправильной формы, кухня небольшой площади, окна на крупную магистраль), отсутствие лифта и др., поэтому следует быть подготовленными к торгу с покупателями, учитывая все эти моменты.

Сложности с документами могут стать существенной преградой на пути реализации объекта – например, оформление дополнительной документации отпугивает покупателей. Это может быть жильё с ипотекой или с не узаконенной перепланировкой; объекты, находящиеся в обременении или в собственности менее года; квартира, полученная по наследству или по договору ренты; квартиры, собственниками которой являются инвалиды, асоциальные элементы или несовершеннолетние дети.

Плохое состояние квартиры и отсутствие ремонта. Потрёпанная квартира отпугнёт любого человека. Недорогой косметический ремонт сделает квартиру аккуратной и свежей, что станет эмоциональным плюсом к продаже квартиры.

Заключение

Любую недвижимость можно продать, но сроки и цены в разных ситуациях – это вопрос, который решить самостоятельно не всегда представляется возможным. Это посильно только для профессиональных Агентств недвижимости, специалисты которых не только, дадут советы и рекомендации, но и возьмут на себя решение проблем со сложными квартирами, помогут оформить дополнительную документацию и грамотно проведут переговоры с потенциальными покупателями. Психология продаж – это искусство вести торги, и только профессиональные специалисты смогут осуществить быструю и выгодную продажу вашей квартиры.

Информация предоставлена АН «Доверие»

Какая сделка без агента?

admin — Fri, 28 Aug 2020 18:06:48 +0000

Покупка и продажа квартиры, пожалуй, одно из самых серьёзных испытаний в жизни каждого человека. Здесь столько подводных рифов и течений, что без опытного лоцмана не обойтись. А может ли обычный человек без специальной подготовки успешно провести сделку?

Может, утверждает генеральный директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Александр КАЮКИН, нужно лишь следовать некоторым нехитрым правилам и советам.

Всё начинается с оценки

- Прежде всего, необходимо понять, сколько стоит ваша квартира и что потребуется для того, чтобы её продать, – говорит Александр Геннадьевич. – Существует три наиболее распространённых способа оценки, которые применяет большинство непрофессиональных игроков. Первый сравнительный, когда вы сравниваете выставленные на продажу варианты со своим и делаете соответствующие выводы. Второй позволяет привлечь профессионального оценщика и получить готовый отчёт, а третий в народе называют «мне столько надо». Например, у вас 400 тыс. рублей, а квартира, которую вы хотите приобрести, стоит 3 млн. Путём несложных подсчётов нетрудно понять, что ваш запрос тянет на 2 млн 600 тыс. рублей и т. д.

Советую использовать сравнительный подход, который позволяет в интернете находить варианты, наиболее подходящие по параметрам под вашу квартиру, сделать некий срез и подсчитать среднюю стоимость.

Метод достаточно прост, хотя и не учитывает детализацию. Ведь, не побывав на месте, а только из объявления вы не сможете оценить реальное состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории и т. д. А ещё я рекомендую эти варианты прозванивать на предмет их реальной продажи, чтобы не занизить стоимость своей квартиры. Очень часто дешёвые варианты находятся на этапе бронирования, под авансом, задатком и продолжают рекламироваться до момента совершения сделки. Это нормальная практика, ничего страшного в этом нет.

Реклама и продвижение

После того как вы определились с оценкой своего запроса, с какой ценой вы будете выходить на рынок, нужно умело предложить товар потенциальному покупателю. Таким образом, мы переходим к следующему этапу — реклама и продвижение. И здесь ваша задача – оповестить всех потенциальных приобретателей недвижимости, какой замечательный объект появился на рынке.

Для этого нужно сделать как можно больше хороших фото своей квартиры, составить полное её описание и разместить объявление с фото на всех популярных ресурсах рынка недвижимости. Лично я рекомендую MLSN.RU, Avito.ru, ДомКлик, Omskrielt.сom, Likado.ru. Размещать объявления следует на всех сайтах одновременно, т. к. многие покупатели, как правило, заходят только на один и могут не увидеть ваше предложение.

После того как вы разместили объявление, желательно хотя бы раз в неделю отслеживать его расположение на сайте, как выполняются поисковые запросы. Проблема в том, что объявления очень быстро «проваливаются» вниз и выбывают из рейтинга. Сайты просят деньги за то, чтобы поднять ваше объявление, и мы рекомендуем хотя бы иногда пользоваться этой возможностью. Но самое главное – не ошибиться с ценой. Если цена на квартиру будет слишком завышена, то даже нахождение в топе не гарантирует её быстрой реализации.

Главное — безопасность!

Следующий шаг – это приём звонков. На какие нюансы следует обратить внимание? Во-первых, люди будут звонить тогда, когда им удобно. Во-вторых, много звонков вам поступит от риэлторов. Они будут уверять, что у них есть покупатели на вашу квартиру, и они готовы этих покупателей привести.

Кто-то говорит принципиальное нет, никаких агентов, кто-то соглашается. Я бы советовал от риэлторов не отказываться, пусть приходят, смотрят. У каждого из них действительно много клиентов, возможно, кто-то из них приведёт «вашего» и вы будете готовы за это заплатить.

Наибольшее количество звонков раздаётся в интервале между 11 и 16 час. Желательно принять максимальное количество звонков, всё это время телефон должен находиться в зоне действия сети. Следующим действием будет показ квартиры потенциальным покупателям. Здесь также существует ряд правил, которых нужно придерживаться.

Первое – это соблюдение безопасности. Вы никогда не знаете, какой человек придёт в вашу квартиру. Поэтому перед показом запишите на листочке ФИО, номер телефона визитёра и храните до совершения сделки. На время показа в квартире не должны находиться только престарелые родители, несовершеннолетние дети, подростки, одинокие женщины. Лучше, если с вашей стороны будут присутствовать несколько человек, даже если в квартире никто не живет.

В квартире должно быть чисто, светло, желательно без домашних животных, агрессивно настроенных по отношению к чужим. Люди по-разному относятся к посторонним запахам и животным, поэтому постарайтесь нивелировать этот момент. Всегда приятно, когда пахнет домашней выпечкой, кофе. Позаботьтесь, чтобы был чистым подъезд, все лампочки горели. Одним словом, чтобы человек, попав в ваше жильё, не испортил первое впечатление.

И ещё совет: уберите из поля зрения все ценные вещи – кошелек, телефон, перчатки, часы, чтобы не провоцировать людей взять что-то на память о вас и вашей квартире. Догнать и отобрать будет практически нереально.

Торгуйтесь взвешенно

- Существует негласное правило: если первый же покупатель соглашается купить вашу квартиру, лучше ему отказать, – советует генеральный директор агентства «ЛЕДОН» Александр Каюкин. – Из этой ситуации следует, что вы занизили цену на свой объект и нужно дождаться второго, третьего покупателя. Найдите вескую причину, чтобы нивелировать этот риск, не принимайте предоплату от первого покупателя. Если появится риэлтор со своим покупателем, то считайте это благом, т. к. часть работы при продаже квартиры он, скорее всего, сделает для вас бесплатно, либо за небольшие деньги.

После того как вы нашли покупателя, можно и поторговаться. Здесь важно выдержать торг: помните, сколько вам нужно получить на руки, и внимательно следите за тем объектом, который вы собираетесь приобретать. Если это обмен – не опускайтесь ниже того уровня, после которого совершить сделку вы уже не сможете. Поэтому торгуйтесь взвешенно, с учётом всех обстоятельств и рисков.

Как только вы пришли к устному соглашению относительно цены, можно переходить к следующему этапу – формализация отношений. Существует три наиболее распространённых способа фиксации взаимоотношений — это аванс, задаток и «честное купеческое слово». При заключении сделок с недвижимостью не следует верить на слово, даже купеческое, а вот авансом или задатком воспользоваться стоит.

В чём их отличие? Аванс возвратен при отказе любой из сторон. Задаток возвращается при отказе продавца в двойном размере, а покупатель, который внёс задаток и отказался от приобретения квартиры, теряет право требовать задаток вообще. Мы рекомендуем к соглашению о задатке обязательно заключить предварительный договор купли-продажи. Что касается размера задатка, в Омском регионе он составляет от 10 до 50 тыс. рублей, в зависимости от стоимости квартиры. На вопрос, что всё-таки выбрать, отвечу так: если квартиру вы продаёте дёшево или, по крайней мере, так считаете, то – аванс, если дорого, тогда задаток. Ну и, конечно, придётся учесть мнение покупателя, который будет настаивать либо на авансе, либо на задатке с предварительным соглашением.

Обойдёмся без сюрпризов!

После заключения предварительного соглашения начинаем готовить пакет документов. Здесь всё достаточно просто: все покупатели хотят получить гарантию того, что квартира не имеет долгов по коммунальным платежам, а количество зарегистрированных лиц соответствует заявленным. Что в вашей квартире не прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Это позволит в будущем избежать неприятных сюрпризов. Всё зависит от того, какие документы у вас потребует покупатель или банк. Какие-то справки сегодня можно получить дистанционно, какие-то только при личном посещении организаций.

Когда пакет документов будет сформирован, вам необходимо согласовать процедуру проведения сделки: определить дату, время, место и т. д. В результате сделки вы окажетесь с определённой суммой на руках, которую в целях безопасности лучше поместить в банк. Постарайтесь проводить сделки с перечислением денежных средств, тогда не придётся озадачиваться проверкой купюр и вопросами безопасности.

И это ещё не всё. После того как все документы подписаны, а деньги переданы, остаётся такой момент, как физическое и юридическое освобождение квартиры. Нужно вынести вещи и сняться с регистрационного учёта. В Омске на освобождение квартиры в среднем отводится 10-14 дней и столько же на снятие с регистрационного учёта.

Вот, собственно, и все действия. Если вы понимаете, что ни времени, ни сил на организацию такого масштабного и ответственного мероприятия у вас нет, всегда можно привлечь специалиста. Он поможет сопроводить сделку, подготовить пакет документов, внести предоплату и т. д. Можно получить полную риэлторскую услугу, а можно часть, либо действовать самостоятельно.

Желаю всем успеха, и постараться избежать ошибок. Ведь речь идёт о самом дорогом имуществе – квартире, потеря которой может привести к самым печальным последствиям.

Информация предоставлена Компанией «ЛЕДОН»

Продажа квартиры: мифы и реальность

admin — Mon, 25 Jan 2016 03:00:58 +0000

Продажа квартиры – сложный процесс, для которого необходимы знания и опыт. Чтобы не повторять чужих ошибок, стоит заранее узнать о наиболее распространенных заблуждениях продавцов.

Миф № 1: Самое главное – найти хорошего агента

Часто продавцы выбирают агента по принципу знакомства или родственных связей. При этом продавцы забывают обратить внимание на то, в каком агентстве работает выбранный риелтор. В этом и состоит основная ошибка.

Именно к выбору агентства стоит подойти наиболее тщательно. Нужно выяснить, сколько лет фирма работает на рынке, является ли членом профессиональной организации, какой комплекс услуг оказывает. Важно также узнать о репутации агентства, спросить о наградах и сертификатах и др.

Миф № 2: Квартиру можно оценить по телефону

Многие продавцы предполагают, что для оценки стоимости квартиры достаточно описать ее грамотному риелтору. Если специалист не может с ходу назвать точную цену – он ничего не понимает в рынке недвижимости. Некоторые считают, что, обзвонив несколько агентств недвижимости, можно высчитать среднее арифметическое, которое и будет настоящей ценой квартиры. Конечно, определить порядок стоимости квартиры можно и по заочному описанию. Однако даже в одном доме одинаковые по площади квартиры могут стоить по-разному. Цена такой «экспресс-оценки» может отличаться от окончательной даже не на десятки, а на сотни тысяч рублей. Назвать точную цену недвижимости специалист может только после тщательного анализа рынка.

Миф № 3: Нужно обращаться сразу в несколько агентств

Серьезные агентства недвижимости работают с продавцами квартир только по договору. Однако этот договор предполагает эксклюзивные отношения – то есть обязывает продавца в течение определенного срока не обращаться в другие агентства. Это условие настораживает многих продавцов: они ошибочно полагают, что заключение эксклюзивного договора существенно снижает их шансы быстро продать квартиру.

Казалось бы, если продажей квартиры будет заниматься не один, а десять риелторов из десяти агентств, продажа произойдет быстрее и выгоднее. Однако, учитывая, что сегодня все риелторы работают с открытыми базами и каталогами, продавец не выиграет от своей хитрости. В лучшем случае, его квартира появится в нескольких бесплатных каталогах (причем одновременно). Пользы от такой «рекламы» будет немного.

Миф № 4: Проверка истории квартиры продавцу не нужна

Проверка истории квартиры предполагает экспертизу возникновения и перехода прав собственности на объект недвижимости профессиональными юристами. Основная задача проверки — выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в судебном порядке. На первый взгляд, в этой услуге заинтересован только покупатель квартиры.

Однако на деле такая проверка необходима и продавцу. Проверка истории положительно сказывается на цене квартиры и скорости ее продажи: покупатель делает выбор в пользу проверенных объектов и готов платить за них дороже.

Миф № 5: Существует единый список документов, необходимых для продажи квартиры

Каждая сделка имеет свои особенности, которые влияют на состав необходимого пакета документов. Здесь играют роль многие факторы: количество и возраст владельцев, наличие среди собственников несовершеннолетних, инвалидов, форма собственности, тип дома, сделанные перепланировки и т.д. При сборе документов важно знание многих практических деталей: график работы государственных служб, паспортных столов, наличие личных связей и т.д. Именно поэтому продавцам не рекомендуется самостоятельно собирать документы: это чревато потерей времени и потраченными нервами.

Миф № 6: Чем больше людей просмотрели объект, тем лучше работает агент

Как правило, большое количество просмотров происходит в тех случаях, когда продавец пытается действовать самостоятельно или нанимает неопытного агента.

Глядя, как их квартира превращается в проходной двор, продавцы радуются: чем больше посетителей, тем выгоднее будет продажа. Однако следует помнить о том, что не все посетители являются потенциальными покупателями. Возможно, они неправильно поняли данные, указанные в рекламе, возможно, надеются значительно изменить условия в свою пользу, а возможно, просто любопытствуют.

Миф №7: Главная задача агента – найти покупателя

Одно из самых распространенных заблуждений, которое приводит к печальным последствиям. Найти покупателя – задача несложная. Однако именно с этого момента начинается самая ответственная для агента и самая важная для продавца часть работы. Ведь задача риелтора обеспечить своему клиенту максимально выгодные ценовые условия – для этого требуется опыт ведения переговоров. После достижения договоренностей необходимо оформить сделку и зарегистрировать права собственности. И самое главное – риелтор должен обеспечить продавцу надежные и безопасные расчеты.

*****

Работа риелторов зачастую не видна клиентам, поэтому у них иногда складывается впечатление, что продать жилье очень просто. Это опасное заблуждение!

Агентство недвижимости «Держава» окажет Вам профессиональную помощь в продаже недвижимости, соблюдая при этом Ваши интересы и безопасность. Кроме этого АН «Держава» является одним из немногих агентств недвижимости, предоставляющих своим клиентам правовое гарантийное обслуживание по предоставленным услугам, в т.ч. участие в разрешении проблем в случае их возникновения. Поэтому клиенты АН «Держава» получают после сделки купли-продажи недвижимости «СЕРТИФИКАТ на правовое гарантийное обслуживание» сроком на 3 года.

Автор: Елена Татаринова, директор агентства недвижимости «Держава»

Дружеские советы от «Державы» для продавцов квартир

admin — Mon, 07 Dec 2015 10:45:22 +0000

Продавая жильё, человек расстается с частью своей жизни, со своим домом, в который он вложил немало средств и душевных сил. О чем стоит подумать, когда вы принимаете решение о продаже квартиры?

Совет 1. Квартиру к продаже нужно подготовить.

Чистота – это важный компонент процесса подготовки квартиры к продаже. Впечатление от квартиры начинается не от входной двери, а намного раньше – еще в подъезде. Поэтому нужно позаботиться и о чистоте подъезда, достаточном освещении на лестничной клетке. А вот делать в квартире шикарный ремонт, чтобы продать подороже, не имеет смысла — затраченные деньги целиком никогда не возвращаются. Гораздо разумнее сделать небольшой косметический ремонт, чтобы квартира выглядела прилично, а новые владельцы уже сделают ремонт сами, руководствуясь своими потребностями и вкусом.

Совет 2. Как оценить квартиру?

Прежде всего нужно понимать, что цену квартиры определяет не риэлтор, не продавец и даже не покупатель, а рынок, т.е. то соотношение спроса и предложения, которое существует в данный конкретный момент. По теории вероятности, возможность того, что вы продадите квартиру по более высокой (в сравнении с аналогами) цене, существует, однако она очень мала. Итак, в нынешней рыночной ситуации главная ошибка — неадекватная цена: назначив завышенную стоимость, продавец рискует потерять время, недооценив — потерять деньги.

Совет 3. Правильная реклама.

Если вы решили рекламировать квартиру самостоятельно, постарайтесь охватить все бесплатные рекламные площадки – интернет, газеты, журналы. При этом помните, что объявления с фотографиями привлекают гораздо больше внимания, нежели простые строчки. Если вы продаете квартиру через агентство недвижимости, оно и определяет, в каких изданиях лучше разместить конкретный объект недвижимости, при этом оплачивает стоимость рекламы, риэлтор принимает звонки, производя «первичный отсев» любопытствующих.

Совет 4. Правила показа квартиры.

Во время показа добиваемся ощущения впечатления широты и простора: проветриваем помещение, включаем все возможные лампы, открываем межкомнатные двери, «высший пилотаж» — аромат кофе или свежей выпечки, витающий в квартире.
Ошибкой может стать одновременная сдача квартиры в наем и попытка ее продать. Квартиранты не заинтересованы в продаже квартиры и вполне способны затруднить процесс.

Совет 5. Будьте готовы к торгу.

Торг — неотъемлемая часть любой сделки. При оценке помещения будьте объективны. Отсутствие телефона, балкона, удаленность от остановки общественного транспорта и крайние этажи — являются довольно серьезными недостатками.

Совет 6. Не бойтесь обращаться к профессионалам.

Вам, продавцам, помощь профессионала не будет стоить ничего (в большинстве риэлторских компаний). А значит, не стоит ею пренебрегать. Многие агентства недвижимости работают только по эксклюзивным договорам.

Автор: Елена Татаринова, директор агентства недвижимости «Держава»