Есть возможность изменить берега реки Омь. Она превращается в болото, в нее сливают что попало, а берега становятся свалкой мусора.

Проектировать жилой комплекс по ул. П. Некрасова и набережную Оми рядом с ним будут омские архитекторы. Об этом главному редактору газеты «Коммерческие Вести» Марату ИСАНГАЗИНУ рассказал генеральный директор АО «Основа Холдинг» Александр АНТРОПЕНКО. Он ответил и на ряд других вопросов, связанных с этой застройкой и строительными перспективами города Омска в целом.

– Александр Владимирович, как вы относитесь к критике ваших планов по застройке на улице П. Некрасова?

– Есть две позиции. Можно жить прошлым, застыв и не допуская ни малейших изменений. А можно – будущим, с уважением относясь к этому прошлому, но понимая, что оно позади: изменились люди, изменилось время. Не слишком ли много молодежи покидает наш Омск? Остановить эту миграцию возможно только одним: дать им увидеть перспективу. Не застывший на уровне казематов Федора Достоевского или хрущевок 60-х Омск, а развивающийся живой миллионный город. Безусловно, при этом мы говорим об архитектуре.

Будущая застройка на улице П. Некрасова не единственный наш проект. Только сегодня утром встречался в связи с реконструкцией помещений, которую проводит ООО «Строительные материалы Сибири», разговаривал с Банком ВТБ по поводу строительства испытательного полигона Ростеха, позже будет встреча с проектировщиками школы на Космическом проспекте. Когда обсуждаешь проблемы уже продвигающихся проектов, когда знаешь, что на этих объектах работает по 200 человек, понимаешь: жизнь здесь продолжается и движение есть. На наших встречах с руководителями образовательных учреждений (например, с и. о. ректора ОмГТУ Дмитрием МАЕВСКИМ о совместных проектах по IT-технологиям) мы обсуждаем замыслы того, что будет работать лишь десятилетия спустя, но их основы закладываются сегодня.

А просто спорить, не желая делать, можно долго. Эти споры зависят от уровня подготовки участников дискуссии, от их настроения, событий в их жизни. Когда сегодня я проезжал по центру и еще раз посмотрел на раскритикованное здание ЖК «Новый пионер» на Лермонтова в створе нашей площадки на Некрасова – недалеко от будущего пешеходного моста через Омку, в очередной раз убедился, что оно не инородно старой постройке, а, наоборот, обновляет ее своим нестандартным обликом. В связи с этим подумал о том, что текущая обстановка в нашем государстве, в мире в целом подталкивает нас к пересмотру позиций, пора консолидировать общество.

Мы обратились за экспертной оценкой стратегии застройки на улице П. Некрасова в федеральный Союз архитекторов. Пусть своим непредвзятым взглядом посмотрят специалисты российского уровня. Встречи, выступления были не зря: они помогают нам исключить ошибки в конструкциях проекта.

Безусловно, мы изучили все замечания, с заседания градостроительного совета. Многие вопросы уже сняты.

– Например?

– Там прозвучал вопрос о плотности застройки. Мы еще раз проанализировали и выяснили, что плотность застройки даже ниже, чем предусматривается по нормативам. Были предложения сдвинуть пешеходный мост, чтобы привязать его к будущей площадке размещения памятника Бухгольцу. Изучили: да, это можно сделать. Но попросили: дайте точный документ, где будет эта площадка со стороны улицы Лермонтова. Но пока документа не получили. Рассмотрели вопрос о единственной 19-й гимназии и увидели перспективу 64-й школы с учетом мостового перехода. Да и 19-я гимназия справляется с этой задачей.

– Но при чем здесь мостик, он же не располагается на вашей будущей стройплощадке?

– Проектировщики увязывают комплекс с окружающими и примыкающими площадями, объектами, улицами, зданиями, сооружениями и окружающим ландшафтом.

– Вы взяли на себя и проектирование набережной Оми на правом берегу перед впадением в Иртыш?

– Я вижу застройку градообразующей реки Омь – не только на нашем участке – в виде красивых высотных сооружений, потому что это должен быть новый город, город будущего, город IT-специалистов, врачей, учителей, архитекторов, созидателей, профессионалов, чьи специальности еще даже не появились.

– Но участок на набережной вам же не принадлежит? Это или муниципальные, или неразграниченные земли.

– Нет, но мы взяли на себя обязательство стать инвесторами по разработке проекта. Есть возможность изменить берега реки Омь. У меня сердце болит, когда вижу, что никто не занимается этой рекой, от которой получил имя наш город. Она превращается в болото, в нее сливают что попало, а берега становятся свалкой мусора. Мы смотрим фильмы о колонизации Марса, а у себя под боком допускаем все это – прямо в центре Омска. Не на Марсе нужно строить новые современные города, а на Земле. С новым технологическим уровнем сопровождения жизненного пространства.

– То есть вы предлагаете продолжить преобразование берегов Оми и выше по течению? Уже не только вашими силами?

– Мы еще раз посмотрели на стихийную застройку вдоль Оми до Октябрьского моста, видна необходимость создания рабочей группы муниципалитетом по обустройству этой части Омска и внесению изменений в генеральный план.

Меня радует, как застраивается Левобережье. Но необходимо изменять и центр города – организоваться в плане коммуникаций, сферы обслуживания, комфортных мест для прогулок, убрать где-то ограждения, которые в силу интересов собственников не придают комфортности другим омичам. Мы активно двигаемся на левый берег, не разобравшись с тем, что происходит на правом. Занимаясь будущей школой на Космическом проспекте, мы, например, обнаружили бесхозяйные водоводы, которые частично пролегают на участках, принадлежащим соседнему ТСЖ, – пересекаются интересы.

Депутатам, сотрудникам муниципалитета пора пересматривать концепцию отношения к городу, контактировать со всеми собственниками городского пространства. И не бояться иногда говорить правду. Взять разрушающиеся жилые дома на улицах Куйбышева и Жукова. Да, они частные. На них же страшно смотреть. А если пожар? Надо искать компромиссы, общаться с собственниками и принимать решение.

К тому же продолжение строительства на Левобережье, Тюкалинском тракте нуждается в дополнительных мощностях по электро-, теплоснабжению. А здесь в центре все уже есть, а значит, себестоимость жилищного строительства на создание инженерной инфраструктуры снижается на треть.

Когда мы говорим о развитии центра Омска как миллионного города, надо, на мой взгляд, выходить за пределы казематно-крепостного мышления. Если честно, я не знаком с яркими проектами тех, кто сейчас критикует будущую застройку на улице П. Некрасова. Критиковать, поносить всегда легче, чем работать, созидать.

– Насколько я понимаю, территория будущей застройки не пересекается с территорией Омской крепости?

– К Омской крепости это пространство сегодня никакого отношения не имеет. Дай бог тем, кто занимается крепостью, сил и средств привести ее в порядок. Крепость территориально сформирована. Но сходите туда в выходные дни – она пустует. Люди туда не идут. Она не живая. Нет там народной тропы. Мы же хотим сделать на Некрасова посещаемое, общегородское, самодостаточное пространство, работающее на омичей! 30% от всей площади застройки будет отдано под помещения общественно-делового назначения. Здесь есть несколько зданий и сооружений, которые не являются памятниками архитектуры, достопримечательностями города, но стали за давностью лет постройки – начало XIX века – памятниками истории. Таким зданием, например, является офис Омскэнерго, который реконструировали несколько лет назад при сохранении внешнего облика. Ему дали вторую жизнь.

Точно так мы думаем, как отремонтировать и наполнить жизнью бывшую насосную станцию и саму ТЭЦ-1, которые также являются памятниками истории.

Сейчас в том числе с участием университетов разрабатывается техническое задание на реконструкцию бывшей угольной ТЭЦ-1, чтобы оно могло дальше служить омичам, быть центром притяжения. У нас были мысли по созданию действующей модели электростанции на газе, ТЭЦ в миниатюре, открытой для посетителей, были даже переговоры с Siemens, но не срослось. Здесь нужно что-то современное, высокотехнологичное, как у китайцев, которые насыщают зрелищной частью свои исторические объекты. Но в Омске остро не хватает специалистов в этой части. Приходится искать.

– Вот омские архитекторы обижаются, что их мало привлекаете.

– Подписан договор на проектирование набережной с омскими архитекторами. Проект микрорайона на П. Некрасова тоже будут делать омские архитекторы, но под контролем авторов стратегии из московского Архитектурного бюро ASADOV.

В первой половине года закончим оформление договоров на проектирование микрорайона, в следующем году, дай бог, получим разрешение на строительство, начнем строить. Реконструкцией зданий насосной и механических мастерских займемся уже в этом году.

К тому же в ходе строительства будет усилена надежность инженерных коммуникаций, от которых питаются и соседние исторические здания на улице Партизанской. В частности, от здания ТЭЦ будет вынесена электроподстанция.

Приглашаю смотреть не с текущей позиции – из прошлого, а из будущего. А иначе что мы передадим следующим поколениям? Свои мысли о том, что прошло, о том, что им не удалось сделать?  Почему такие мысли должны быть определяющими? В СМИ в полемике критики называют проекты новой застройки как «Омск – город без прошлого». То есть они предлагают на въезде написать «Омск – город без будущего»?

Мы видим в перспективе Омск третьей столицей. В ближайшие десятилетия это должен быть не миллионный город, а 1,5-миллионный по населению. Мы рассматриваем этот проект как начало серьезного преобразования Омска и рассчитываем, что горожане, проектировщики, строители, бизнес-сообщества станут нашими партнерами в этом и создадут новую историю.

Источник: http://kvnews.ru

Чтобы обсудить, что было и будет со льготной и с нельготной ипотекой за круглым столом в редакции еженедельника «Коммерческие вести» собрались руководители направления ипотечного кредитования омских отделений банков.

Главный редактор издания Марат ИСАНГАЗИН обсудил с ними перспективы льготной ипотеки с господдержкой и последние тренды на рынке недвижимости в Омске.

Марат ИСАНГАЗИН: – На Петербургском международном экономическом форуме Президент РФ Владимир ПУТИН сообщил, что льготная ипотека продляется еще на год, но на несколько изменившихся условиях – ставка поднимается с 6,5% до 7%, размер кредита для регионов сокращается с 6 до 3 млн. рублей. Однако омские банки сегодня дают льготную ипотеку с господдержкой в среднем под 5,5%. Как это возможно?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области: – Государство решило, что будет субсидировать часть процентной ставки по кредитам, которые банки выдают на покупку новостроек. Но ставка должна быть не выше 6,5%. Банки посчитали размер субсидии и приняли решение, что при такой маржинальности есть возможность сделать дополнительную скидку. Заработать чуть меньше, но выдать больше кредитов за счет лучших условий для заемщиков.

Размер субсидии привязан к ключевой ставке. Она в последнее время дважды поднималась. Это повлияло на цены на вторичном рынке у отдельных игроков, но при этом в ипотеке по господдержке произошла обратная ситуация. ВТБ, в частности,  увеличил дисконт  и снизил конечную ставку для потребителя.

Марат ИСАНГАЗИН: – Сейчас омичи еще успевают подать заявку и до 1 июля получить ипотеку по старым условиям или уже стоит готовиться к новым?

Татьяна ВЕРНЕР, начальник Центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Ф-ла Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»: – Подача заявки и получение положительного решения по ипотеке в большинстве банков занимает всего сутки. Но в текущей ситуации, когда льготная программа действует до 1 июля 2021 года, то есть необходимо выйти на сделку именно до этого срока, даже получив одобрение в банке, нет гарантии, что вы успеете подобрать объект. В случае, если у Вас получиться найти подходящий объект для покупки, то в течение 3-5 дней можно полностью оформить сделку.

Марат ИСАНГАЗИН: – В Омске новые квартиры от крупных застройщиков считаются вторичным рынком, потому что они сами или риелторы выкупают их и выставляют на продажу. А в ипотеке с господдержкой такие квартиры участвуют?

Елена ДЕВЯТКОВА, руководитель Центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» в Омске: – Участвуют. Но есть определенные условия. И в семейной ипотеке, и в ипотеке с господдержкой главное – это покупка у юрлица, у первого собственника в данном случае. У ипотеки с господдержкой – это должен быть именно застройщик. Наши крупнейшие застройщики строят, оформляют на себя право собственности, потом продают по договорам купли-продажи. Их объекты вполне подходят под программу господдержки.

Марат ИСАНГАЗИН: – Они говорят, что их квартиры не особо много участвуют в ней…

Александр БОЖЕНКО – Речь идет о программе регионального субсидирования, которая реализуется через ОРИК (от ред.: Омская региональная ипотечная корпорация). Но «немного» – это ведь оценочная категория, есть люди, которые приходили и на региональную программу субсидирования в том числе.

Марат ИСАНГАЗИН: – Льготная ипотека какую долю занимает в общем количестве выданных в Омске ипотек?

Татьяна ВЕРНЕР: – По официальной статистике, размещенной на сайте ДОМ.РФ, в принципе, структура ипотечных выдач примерно одинаковая на территории Российской Федерации и выглядит она следующим образом: ипотека на строящееся жилье составляет около 30-35%, на вторичное жилье – около 50-55%, рефинансирование ранее оформленных кредитов – 10 %, оставшаяся небольшая доля-  кредитование жилых домов – 2%. В кредитных портфелях банков примерно такое соотношение будет сохранятся.

Марат ИСАНГАЗИН: – Т.е. ипотека на новостройки почти вся идет с господдержкой?

Татьяна ВЕРНЕР: – В текущей ситуации у нас в банке все ипотечные кредиты на строящееся жилье оформляются в рамках льготной ипотеки.

Александр БОЖЕНКО: – Но есть ограничения по сумме. До 1 июля максимальная – 6 млн. рублей. Более 95% объектов в регионе подпадают под эти критерии. Да, есть отдельные жилые комплексы, которые дороже, но они занимают небольшую долю. Есть квартиры, которые заемщики приобретают у нас в ипотеку, но находятся они в Москве. Такие объекты выходили за рамки 12 млн. рублей и не подходили под ипотеку с господдержкой. Их немного. Думаю, в пределах 5%, а во вторичке 1-2%.

Марат ИСАНГАЗИН: – Аналитики говорят, что у 59 регионов будут проблемы, потому что средняя стоимость жилья там выходит за рамки 3 млн. рублей, а вот остальные субъекты получат развитие. Омская область, как я понимаю, относится к последним?

Александр БОЖЕНКО: – Средний чек у нас пока до 3 млн. рублей.

Елена ДЕВЯТКОВА: – За последний месяц средний чек явно подрос. Долгое время он был 1,7 млн. рублей, сейчас 2 – 2,2 млн. рублей. Но не 3 млн. рублей. Так что у нас хороший потенциал.

Марат ИСАНГАЗИН: – Какой у вас первоначальный взнос?

Александр БОЖЕНКО: – Средний первоначальный взнос у нас тоже порядка 30%. Есть клиенты, которые приходят с минимальным – 10%, есть те, у кого нет ничего, только маткапитал. Это мы говорим про вторичное жилье. Но клиенты, покупающие трехкомнатную полнометражную квартиру, как правило, совершают не первую покупку, у них уже есть актив, который они продают. За счет этого формируется больший размер первоначального взноса. Покупателям, имеющим минимальный первоначальный взнос, будет сложнее, потому что 3 млн. рублей может не хватить на покупку квартиры в Омске. Для нашего региона это не так критично, как для Москвы и Санкт-Петербурга. Нововведение несколько охладит спрос и притормозит рост цен, потому что в прошлом году во всех регионах спрос вырос достаточно существенно, что повлекло увеличение стоимости. Мы говорим обо всех субъектах федерации. Есть регионы, где новостройки отсутствуют совсем. Но обратная сторона в том, что рост цены вызывает интерес у федеральных компаний заходить в наш регион. В частности, речь о двух, которые уже объявили о своем желании строить в Омске.

Марат ИСАНГАЗИН: – Сейчас семейной ипотеки меньше, чем ипотеки с господдержкой? Вы рассчитываете, что произойдет рост?

Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования Банка «Открытие» в Омске: – У нас по сравнению с прошлым годом доля семейной ипотеки увеличилась с 3 до 7%. Зафиксирована динамика именно межрегиональных сделок – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Анапа, т.е. у людей уже есть объект в городе, они его не продают, но покупают новостройки. Инвестируют. Плюс могут сделать рефинансирование уже оформленного объекта и уйти с той ставки, которая была ранее.

Татьяна ВЕРНЕР: – Семейная ипотека – достаточно узкий сегмент вы ипотечном кредитовании. Сейчас в ипотечном портфеле банков он  составляет не более 3-7%.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Согласно статистике ДОМ.РФ, львиную долю занимает господдержка, вторая по размеру, но в разы меньше – это семейная ипотека. На мой взгляд, то, что сейчас разрешат брать ипотеку семьям с одним ребенком, – это хорошая новость. У тех, кто взял до этого, появится возможность рефинансировать. Среди людей, которые оформили ипотеку по господдержке, допустим, около 50% были с одним ребенком. Они и будут потенциальными клиентами по рефинансированию. Поэтому, конечно, рост семейной ипотеки ожидаем. Инвестиционные квартиры тоже имеют место. Но таких в нашем городе меньше. Альфа-Банк зашел в семейную ипотеку  буквально пару месяцев назад. И первые сделки у нас были по рефинансированию, а не на приобретение.

Марат ИСАНГАЗИН: – Рефинансирование касается только льготных ипотек?

Александр БОЖЕНКО: – Нет, по всем остальным ипотечным программам ситуация еще интереснее. Резкое снижение ставок весной прошлого года спровоцировало снижение и по кредитам, и по депозитам, поэтому мы заметили достаточно большой пул покупателей-инвесторов. Сейчас ставки остаются на исторически минимальном уровне, и, конечно, клиентам, которые брали ипотеку 1,5 года назад, выгодно ее рефинансировать. Платежный период в масштабах ипотеки прошел достаточно маленький, а сумма долга существенно не снизилась. И сейчас есть возможность ее снизить на 1% минимум. В 2021 году у нас был яркий пример: клиент рефинансировал ипотеку, сократив срок на 16 лет. Когда он брал ее, ставка была 14,5%, а рефинансировал под 7,8%. Поэтому в прошлом году был всплеск интереса к этой услуге, и он продолжается – порядка трети сделок совершается по программе рефинансирования.

И второй момент. Допустим, клиент оформлял ипотеку в начале прошлого года, его квартира условно стоила 2 млн. рублей, рынок вырос, сейчас та же квартира оценивается в 3 млн. рублей. И он может дополнительно снизить ставку и увеличить сумму кредита. Часто клиенты после покупки квартиры берут потребительский кредит, чтобы сделать ремонт, а разница в ипотечных и потребительских ставках существенная. И сейчас, рефинансируя ипотечный кредит в ВТБ, он может взять дополнительную сумму – до 80% оценочной стоимости. Многие стали использовать эту возможность, чтобы погасить более дорогие потребительские кредиты.

Марат ИСАНГАЗИН: – Навскидку: какой процент покупателей недвижимости рассматривает ее как инвестиции?

Александр БОЖЕНКО: – Сложно сказать. По оценкам некоторых строительных компаний доля клиентов с наличными деньгами на пике прошлогоднего спроса возрастала  до уровня 50% и выше.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Для банка известный клиент всегда интереснее и понятнее, чем пока еще неизвестный. Когда банк кредитует того, у кого уже есть действующий кредит, видит его кредитную историю, предложение для него будет интереснее. Были случаи, когда наши клиенты брали кредит в одном банке, а через несколько месяцев приходили и рефинансировались в нашем. У нас, например, через 3 месяца можно это сделать.

Марат ИСАНГАЗИН: – А почему сразу не пришли в ваш банк?

Елена ДЕВЯТКОВА: – Потому что ставка на приобретение выше, чем на рефинансирование.

Татьяна ВЕРНЕР: – Это общая тенденция. Первая волна рефинансирования была запущена  в 2017-2018 годах, когда появилась  тенденция на первые снижения ставок по ипотечным кредитам, оформленным ранее. Вторая волна запустилась в 2020 году. Когда банки начали устанавливать беспрецедентно низкие ставки. Многие клиенты банков рефинансируются уже по второму кругу.

Марат ИСАНГАЗИН: – Квартира, которая покупается в ипотеку, становится залогом. Какой процент ее стоимости, согласно оценке, выдают банки?

Елена ДЕВЯТКОВА: – Банки выдают кредит до 80-90% от оценочной стоимости. Мы принимаем отчеты, которые делают лицензированные оценочные компании, делаем свою внутреннюю оценку. А вот первоначальный взнос в разных банках может быть от 50 до 90%. В отдельных случаях до 100%, если маткапитал закрывает сумму кредита.

Юлия РУПАСОВА: – Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. И чем выше оценили квартиру, тем больше при рефинансировании ты можешь взять сверху. У нас, например, клиент сделал рефинансирование – взял деньги сверху на потребительские цели, прошло определенное количество времени, он опять сделал рефинансирование и еще сверху взял.

Марат ИСАНГАЗИН: – Каждый раз новая оценка заказывается?

Юлия РУПАСОВА: – Да. Ее заказывает клиент.

Марат ИСАНГАЗИН: – Насколько я понимаю, все ипотечные кредиты должны страховаться. Можно этого не делать, но тогда процент увеличивается, да?

Татьяна ВЕРНЕР: – При ипотечном кредитовании могут оформляться три вида страхования: имущественное страхование, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. В соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации при ипотечном кредитовании в обязательном порядке должно быть застраховано только имущество, т.е. сама квартира, остальные два вида страхования являются добровольными. Если речь идет про  ипотеку на новостройку, то есть объект, по которому еще не зарегистрировано право собственности, то возможно оформить ипотеку без страхования. Титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика – это уже выбор клиента. Но, как правило, при отсутствии этих двух страховок, а именно титула и жизни, тарифами банков предусмотрено повышение процентной ставки по ипотеке на 1-2 пункта в зависимости от программы.

Марат ИСАНГАЗИН: – А как страховка соотносится с этим дополнительным процентом? Может то на то и приходится?

Александр БОЖЕНКО: – Я призываю всех наших партнеров относиться к страхованию не как к способу снижения процентной ставки, а как к страхованию рисков. Ипотека – длительный кредит, он оформляется в среднем на 20 лет. Это большой промежуток времени. Никто не знает, что произойдет завтра. И надо страховать свои риски – сможет ли заемщик и его семья погасить кредит вовремя. Поэтому и страховую компанию следует выбирать не ту, которая насчитает меньше, а ту, которая себя хорошо зарекомендовала на рынке, и при страховом случае заемщик или его близкие смогут получить страховую выплату, а не кредит в наследство. В прошлом году совершенно неожиданно в нашей жизни появился COVID-19 со всеми ограничениями и рисками для здоровья.   А ведь два года назад мы ничего об этом не знали. А здесь 20 лет…

Елена ДЕВЯТКОВА: – Это как у классика – «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». За счет чего происходит снижение тарифа? Не потому что страховая компания щедрая. Нужно понимать, что чем дешевле страховка, тем на меньшее количество рисков, страховых случаев ты застрахован.

Татьяна ВЕРНЕР: – Рассматривать, что дешевле – застраховаться или получить повышенную процентную ставку, нужно индивидуально, потому что в страховых компаниях целые списки тарифов для каждого возраста, каждой профессии. Например, самая дорогая категория – это мужчины, особенно после 45 лет. Вообще к мужчинам страховщики относятся более настороженно. По женщинам тарифы более дешевые в плане страхования. Когда страховщики считают тарифы, они спрашивают такие вещи как, вес, рост, наличие хронических заболеваний, так как все это влияет на тариф по страхованию и сумму оплачиваемой страховки. В некоторых ситуациях клиенту будет дешевле оплатить страхование, в других – отказаться от страхования и выбрать повышенную процентную ставку.

Елена ДЕВЯТКОВА: – У нас в риски включается еще и временная нетрудоспособность с 30 дня – это в результате травмы, несчастного случая и т.д. «Альфа Банк» на рынке ипотеки в Омске второй год. Казалось бы, срок не велик. Но за это небольшое время у нас уже было два случая возмещения по такому риску.

Марат ИСАНГАЗИН: – В США ипотеку выплачивают по 15-25 лет. А у нас она заключается на 20 лет, но, по-моему, чуть ли не все рассчитываются с банками за 7-8. Это так?

Татьяна ВЕРНЕР: – Есть несколько факторов, почему в России ипотеки погашают быстрее. Один из них – это все-таки стоимость жилья. Вот, например, мои знакомые в Италии тоже взяли ипотеку. Стоимость жилья составляет 250 тыс. евро. Доход семьи, 2– 2,5 тыс. евро. Вот и посчитайте… Конечно, процентная ставка в Европе и США меньше, тем не менее за 7 лет ипотеку не погасишь при таком уровне доходов и цен на недвижимость. У нас все-таки уровень цен на недвижимость гораздо ниже. И благодаря этому мы можем быстрее производить гашение.

Александр БОЖЕНКО: – Думаю, дело не столько в уровне цен, сколько в изменении стоимости денег. Квартиры, которые покупались в 2006-2008 годах, сейчас совершенно иных денег стоят. Но и люди зарабатывают больше, работая на тех же позициях. Деньги стали дешевле, а цена квартиры, которую купили в ипотеку, не поменялась. Соответственно, быстрее происходил процесс гашения. Сейчас, когда ставки становятся ниже, а стоимость квартир растет, средний срок выплаты кредита потихоньку увеличивается. Уверенно могу сказать, что кредиты, которые брались 10 лет назад и сейчас, будут разными по срокам гашения. Мы потихоньку движемся в сторону ситуации в США и на европейском рынке, но пока не дошли.

Марат ИСАНГАЗИН: – Лет 10 назад банки не любили, когда клиенты гасили кредиты гораздо раньше. Сейчас ситуация изменилась?

Татьяна ВЕРНЕР: – Для банка главное, чтобы кредиты выдавались и погашались своевременно. А будет это досрочное погашение или плановое… Конкретного негатива к клиенту, если он сделал досрочное гашение, нет. Ведь всегда есть шанс, что он придет к тебе за второй ипотекой.

Юлия РУПАСОВА: – Мне кажется, сейчас отношение людей к кредитам поменялось. Это считается нормальной ситуацией. По-моему, нет человека, который бы не являлся клиентом того или иного банка.

Марат ИСАНГАЗИН: – Одна омичка рассказывала, что, живя в США, стала типичной занудной американкой. Они там все досконально считают. А наши всегда подписывали не глядя. Изменился российский потребитель, стал более тщательно высчитывать проценты, выяснять, в каком банке выгоднее условия?

Александр БОЖЕНКО: – Многие по-прежнему не считают, но, когда речь идет об ипотечных кредитах – это большая сумма, подходят более трепетно. Мало тех, кто может махнуть рукой: «На 2% больше? Да без разницы, банк рядом с домом – пойду в него». Нет, люди начинают выбирать и учатся считать, где выгоднее, учитывать допзатраты. Есть ставка, а есть допзатраты. И зачастую ставка в банке может казаться меньше, но если посмотреть по совокупности продуктов, которые клиент будет вынужден приобрести, то выгода теряется. Второй момент – надо ориентироваться не только по ставке, которая обозначена в договоре, а по сумме ежемесячного платежа, потому что могут быть отличия.

Татьяна ВЕРНЕР: – Есть клиенты, которые даже спекулируют этим – предложите-ка мне ставку получше.

Юлия РУПАСОВА: – Думаю, в среднем наш партнерский канал занимает 50-65% от доли полученных заявок и в доле выдачи. Сейчас риелторы – такие же брокеры по недвижимости, они компетентные, проходят обучение в банке. Мы сами – банки – рекомендуем партнеров клиенту.

Марат ИСАНГАЗИН: – Кроме новостроек Стройбетона и ЗСЖБ 6 по эскроу-счетам в Омске еще кто-то работает?

Александр БОЖЕНКО: – Объективно по объему строительства и проданных квартир «Сибградстрой Инвест» опередил названных вами партнеров. Он тоже работает по эскроу-счетам. С использованием этой схемы строится ЖК «Енисейский», ЖК «ЭкоПарк». Рынок есть, но мы ожидали больше застройщиков. Сейчас в Омске практически не осталось квартир, которые бы продавались без эскроу. Возможно, штучные.

Юлия РУПАСОВА: – «Сибградстрой Инвест» на эскроу-финансировании в нашем банке, и для них рассмотрение заявок занимает сутки.

Марат ИСАНГАЗИН: – Застройщики говорят, что это хороший механизм для банков…

Александр БОЖЕНКО: – Здесь две стороны. С одной – клиент может не беспокоиться за сохранность денежных средств. С другой – он не получит скидку, покупая жилье на старте строительства, за  риск. Все застройщики, по сути, сейчас ставят цену на строящиеся квартиры, как за готовое жилье.

Марат ИСАНГАЗИН: – В Омске много случаев, когда люди с ипотекой не справляются, квартиры изымаются через суд?

Александр БОЖЕНКО: – Закон об ипотечных каникулах действует с прошлого года. Но по большому счету банки и раньше шли навстречу, если клиенты попадали в сложную ситуацию, — оформляли реструктуризацию. Сейчас у заемщика есть право, если он попал в сложную ситуацию и понимает, что она временная, оформить ипотечные каникулы сроком на 6 месяцев. Но надо понимать, что это не тот случай, когда платит государство или банки. Человек просто сдвигает график платежей на полгода. Фактически без увеличения. Таким правом можно воспользоваться только один раз за всю жизнь. И надо понимать, что «хочу съездить в отпуск» – не тот вариант, когда надо брать ипотечные каникулы. У банка ВТБ сейчас есть допсервис – рефинансировать и взять отложенный платеж на 3 месяца. Это не ипотечные каникулы, там несколько выше процентная ставка.

Юлия РУПАСОВА: – Не так много людей воспользовались ипотечными каникулами. Да, был большой поток клиентов — за счет того, что люди считали: это просто так дается.

Татьяна ВЕРНЕР: – Клиент должен предоставить определенный пакет документов, подтверждающий, что у него произошли какие-то события, повлекшие тяжелую финансовую ситуацию – сокращение доходов, увольнение с работы, тяжелое заболевание и т.д.

Александр БОЖЕНКО: – Ситуации, когда квартиры по решению суда изымаются, единичные. Они случаются только когда у клиентов абсолютно нет готовности идти на контакт. Мы заинтересованы, чтобы ситуация решилась комфортно для обеих сторон.

Марат ИСАНГАЗИН: – По информации ТАСС, цены на квартиры в Омске в 2020 году выросли на 25%. Это больше, чем в среднем по России?

Татьяна ВЕРНЕР: – На РБК читала статью, в которой составили рейтинг городов по уровню увеличения цен на недвижимость за период с мая 2018 года по май 2021 года. Так вот в Омске, согласно этого рейтинга, увеличение стоимости цен на недвижимость за указанный период составило на 38%. При этом Омск находится в середине этого рейтинга, а лидирующие позиции занимают такие города, как Сочи – 68%, Казань- 46%, Калининград – 43%.

Марат ИСАНГАЗИН: – Говорят, что ожидается всплеск продаж прав на квартиры.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Это на этапе строительства. Договор долевого участия говорит о том, что дольщик, когда вкладывает свои средства, приобретает права требования на объект. Они тоже могут перекупаться. Например, я вложилась в новостройку, но она мне не нравится и хочу другую, соответственно, буду продавать свои права требования по договору уступки, и тот, кто у меня их купит, приобретет еще первичный рынок, потому что права собственности пока на квартиру нет.

Марат ИСАНГАЗИН: – Какие тренды на вторичном рынке? Какой процент на ипотеку там? Это особенность России или Омска, что цены на вторичном рынке выше, чем на первичном?

Александр БОЖЕНКО: – У нас по-прежнему от 7,4%. Сейчас эта история меняется. Раньше на стадии строительства застройщики продавали рискованный продукт (пока дом не был возведен), и новостройки стоили дешевле. Сейчас ситуация поменялась и стала, на мой взгляд, более справедливой. Квартира в новостройке – это новый дом, новые коммуникации. Если мы берем любой новый микрорайон, то понимаем, что это экономически активное население. Ситуация выравнивается. Исключения могут быть, когда вторичное жилье достаточно свежее и очень большие средства вложены в ремонт. Понятно, что оно будет стоить дороже новостройки. Этот тренд в целом по стране. Подорожанию новостроек способствовала и льготная ипотека.

Татьяна ВЕРНЕР: – Для меня в 2020 году основной тренд на рынке недвижимости – это появившийся дефицит на рынке жилья. На моей памяти, это первый раз, когда квартиры просто улетали, скупали все, даже то, что не могло продаться годами – и квартиры с неузаконенными перепланировками, с собственниками несовершеннолетними детьми, то есть квартиры к покупке которых обычно подходят более настороженно. Цены менялись прямо на сделках! А сейчас все ждут – упадет все-таки цена на рынке недвижимости или нет. Хотя определенное падение произошло, но только некоторых сегментах рынка недвижимости, как правило, это менее ликвидные квартиры, в удаленных районах города. В центре, на Левом берегу никакого снижения цены нет.

Юлия РУПАСОВА: – Вторичка выросла хорошо, причем, старый фонд – панельки, 9-этажки, трехэтажки. Три месяца назад квартира стоила 1,3 млн. рублей, а сейчас 1,9 млн. рублей. Думаю, будет стагнация цен с учетом того, что госпрограмма меняется. На вторичном рынке сейчас стало много быстрых продаж. Люди в рамках инвестирования покупали: нашли дешевле, сделали «косметику», продали – получили плюс 500 тыс. рублей. Все реально уходило с молотка. У меня на сделки приходили люди и говорили: «Мы даем на 300 дороже».

Марат ИСАНГАЗИН: – Большое спасибо, что поделились с нами информацией, которая, наверняка, станет полезной для тех, кто планирует в самое ближайшее время решить свой квартирный вопрос. Разговор, на мой взгляд, получился интересным и конструктивным.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

В последнее время на рынке жилой недвижимости Омска обозначились противоречивые на первый взгляд тенденции. Во-первых, очевиден дефицит квартир в новостройках: около 1000 оферт – маловато для города-миллионника. Второе – несколько месяцев подряд наблюдается медленный, но стабильный рост цен на квартиры в новых домах. Однако при этом в городе сохраняется низкий спрос на жилье. Эту и другие

Вторичка на «полке», первичка — растет

Марат ИСАНГАЗИН, главный редактор «КВ». Во время недавнего визита в Омск президента России одной из важнейших тем стало то, что в Омске сосредоточено более 3000 нераспроданных квартир. После этого губернатор Омской области собрал ведущих строителей региона для обсуждения проблем строительного сектора. Было сказано, что в I полугодии 2018 года сдача жилья даже по отношению к провальному в этом отношении 2017 году упала на 20%. Что все-таки сейчас происходит на рынке?

Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС». В 2017 году у нас еще было снижение и на первичном, и на вторичном рынке. Осенью 2017 года и зимой 2017-2018 годов дно у нас было пройдено. Больше снижения в Омске практически не было, и уже в 2018 году мы медленно где-то подрастаем и где-то стабилизируемся. На вторичном рынке – практически «ценовая полка» – ни вверх, ни вниз. А вот первичный рынок несколько месяцев подряд демонстрирует небольшие приросты в цене 1 кв. метра. То есть с точки зрения цен у нас стабильность. С 2016 года никакой значительной волатильности не происходит. Собственно, как и с инфляцией у нас в стране. Что касается оферт, то их объем на первичном рынке жилья Омска сегодня – 750-850. При этом цена примерно как и год назад – 40 600 рублей за 1 кв. метр. Но число оферт год назад составляло около 1400. То есть в показателе продаж новых квартир произошло снижение. Я глубоко убежден как профессионал, что у нас нет никакой «затоварки», нет 3000 нераспроданных квартир. На рынке новостроек Омска – жесткий дефицит для города-миллионника. Потому что у нас к сегодняшнему дню меньше реальных 1000 квартир, а ведь сюда входят и проблемные дома, и квартиры со сниженной ликвидностью – первые и последние этажи, не совсем удачное месторасположение.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». В феврале 2017 года, когда мы встречались в прошлый раз, звучала цифра 2500 – 3000 квартир. Сегодня мы на пять стройкомпании (ЗСЖБ-6, ГК «Стройбетон», ООО «Манрос-Нефтехим», ООО «Перспектива» и ООО «Сибградстрой Инвест». – Прим. автора) наберем около 1100 квартир. Давайте вспомним, как мы выходили из кризиса 2009 года. Мы уходили и уходили – до тех пор, пока не достигли серьезного дефицита по стройкам, после чего пошла господдержка по ипотеке. Но ставка по ипотеке сегодня и так ниже, чем была тогда по господдержке. Тогда было 11%, а сейчас средняя ставка в банках – 9%. И все бы хорошо, но народ-то не берет. Да, сумма кредита увеличилась. И это опять же исходит из того, что на первичном рынке складывается дефицит и застройщики потихоньку начинают поднимать ценник.

Все дорожает, народ уезжает

Светлана ДИНЕГИНА, обозреватель «КВ». С чем это связано, если спрос по-прежнему остается низким?

Вячеслав ГУРИНОВ. Это происходит не оттого, что мы хотим нажиться, а потому, что мы считаем реальную инфляцию в стране, а не ту, которую нам хочет показать государство. Мы видим, насколько дорожают бензин и газ, материалы, пошлины на материалы, поставляемые из-за рубежа, – у нас разница по цене на один и тот же такой материал в закупках в августе и в сентябре достигает 15-20%. Застройщики просто вынуждены поднимать ценник, чтобы не уйти в минус. И второй момент – у нас нет никаких подвижек на вторичном рынке, который всегда давал толчок для приобретения жилья на первичном рынке. В итоге мы находимся в «плавающем» положении, как рынок, – то вверх, то вниз. Так, июль у нас был хороший, хотя он всегда считался провальным месяцем, а август оказался чуть похуже – он к июлю просел на 2-3%, хотя обычно был лучше. Потому что приезжали люди, в основном с Севера, чтобы купить квартиры для детей, которые поступают. И если углубляться, то проблема в том, что люди не хотят учиться в Омске. Если раньше мы могли ориентироваться на северян, которые посылали детей учиться в Омск и за счет этого вторичный рынок и аренда подрастали, то теперь такого нет. Все планируют куда-то уезжать – в Новосибирск, Екатеринбург, Москву, Санкт-Петербург и т.д. То же самое у нас и с рабочими местами, отток населения все так же идет.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Самое обидное, что из Омска уезжают люди, которые обладают опытом, умением и знаниями. Которые могут и работать, и научить других. Приходится искать – наставников найти вообще тяжело. А если набирать тех, кто не умеет работать, это отразится на качестве.

Марат ИСАНГАЗИН.  При этом государство сегодня ставит задачу строить больше…

Вячеслав ГУРИНОВ. Тут главный вопрос – для кого? Если надо построить 1, 2 или 3 млн. кв. метров жилья – это не проблема. Если надо – к 2019 году мы вместе можем построить даже 2 млн. квадратов, но кто их купит? Государство покупать не собирается. Тогда кто? У «Стройбетона» стоят коробки, которые он за 1,5-2 месяца может закончить и сдать, у меня тоже есть такие. Если объективно смотреть, в коробках на сегодня в городе стоит две тысячи квартир. И их даже в рекламе нет. Их можно в момент сдать, но кому потом налоги платить за эти квартиры? А коммуналку? Плюс дома после сдачи надо обслуживать. Нет, лучше пусть они будут обнесены колючей проволокой, а потом окошки поставим, обойки поклеим и все, можно продавать и заселять людей. В 2008-2009 годах мы так же остались с коробками, и весь 2009 год эти коробки продавали – причем не Омску, а Минобороны. Тогда мы и выжили за счет этой господдержки. В 2010 году у нас в городе тоже сложился дефицит. Так происходит и сейчас. Чтобы не было дефицита, надо покупать больше. 

Крен спроса в сторону «двушек»

Светлана ДИНЕГИНА. На какие объекты спрос сохраняется среди омичей?

Вячеслав ГУРИНОВ. В Омске есть клиент на любую квартиру, но их нет многоразово. Грубо говоря, я сдал дом на 150 квартир. 90 из них я продал, а 60 квартир у меня стоят пустые. И я не могу сориентироваться по спросу. С нашим законодательством я не могу перед стройкой даже проект поменять, когда реально пойму, чего люди хотят. Потому что проект делается года за три до сдачи дома. Мы несколько раз пытались экспериментировать, собирали отзывы, что люди хотят покупать, брали мнения риелторов на этот счет, проходило время, мы получали разрешения на строительство, проходила госэкспертиза, пока мы строим дом, пока мы его сдаем – проходит полтора года, и люди уже не хотят эти квартиры покупать, они хотят другие. То есть два года назад это был ликвид, а сегодня это уже частично неликвид, потому что рынок поменялся.

Максим РЕПИН. По статистике у нас еще год назад удельная цена на 1 кв. метр 1-комнатной квартиры была выше, чем 2-комнатной. А сегодня средняя цена квадрата в 2-комнатной квартире уже выше, чем в 1-комнатной. То есть на рынке возник платежеспособный спрос на «двушки».

Александр ЗАВЬЯЛОВ, директор по продажам ООО «МанросКонсалтинг». В 2014-2015 годах спрос был на малогабаритное жилье. Но со временем, и здесь надо отдать должное банкам, ипотечная ставка стала опускаться, и та аудитория, которая покупала до этого 1-комнатные квартиры, теперь предпочитает 2-комнатные квартиры. Сейчас «двушки» пользуются хорошим спросом, но сколько это продлится? Если банки опять начнут поднимать ипотечные ставки, люди вернутся к малогабаритному жилью. Рынок – он цикличный, и застройщику действительно очень тяжело угадать, с каким продуктом лучше выходить.

Вячеслав ГУРИНОВ. При этом есть такая проблема, как административные барьеры. Техусловия мы получаем по 3-4 месяца, потом проходим экспертизу – это еще в среднем 3 месяца с отработкой всех замечаний, потом идет сама стройка, у нас панельные дома, и на дом в среднем уходит год, а у кого монолитно-кирпичные – уже 2 года на дом уходит. И когда этот дом построен – в нем ничего уже переделать невозможно, потому что по нынешнему законодательству, даже если спрос поменялся, когда дом достроен до середины и наверху еще можно что-то поменять, – это надо по новой весь круг согласований проходить и только потом продолжать строить.

Владимир ГРИНЕВ. Причем если строительство шло в рамках 214-ФЗ, то в проекте ничего вообще в принципе поменять не получится. 

Эти дорогие коммуникации

Марат ИСАНГАЗИН. Что касается подключения инженерных сетей, у застройщиков есть отработанная схема? На протяжении трех-четырех последних лет в АСИ (Агентство стратегических инициатив) говорят о том, что в Омской области проблемы в основном с количеством и сроками подключений к инженерным сетям. У нас эти проблемы как-то решаются?

Владимир ГРИНЕВ. Эти проблемы мы решаем своими силами. Когда возникли проблемы с теплом в микрорайоне Амурский-2, мы построили свою котельную и так вышли из положения. Мы можем построить и подстанцию, но выкопать колодцы на все дома и качать из них воду не можем. Есть проблемы, которые мы не можем решить в принципе.

Вячеслав ГУРИНОВ. Проблема тепла – решаема. Всегда есть варианты: если большой микрорайон – ставится котельная. Но, опять же, и с ТГК-11 проблем нет. Основные проблемы у нас с Водоканалом. Можно говорить напрямую: срок исполнения договора у них – год. Мы говорим на каждой встрече, что 35-40% себестоимости новостройки у нас – это инженерные сети. И это, в частности, то, что фактически принадлежит городу, области. Водоканал же сети у муниципалитета в аренду берет. Город не способен решить эту проблему – чтобы было дешевле. У наших энергетиков, у коммунальщиков – инвестпрограмма заключается не в том, чтобы что-то построить, всех подключить и так заработать деньги. Она заключается в том, чтобы поднять тарифы и на этом заработать. Мне как бизнесмену такая инвестпрограмма непонятна. Обычно надо что-то во что-то вложить, чтобы потом что-то получить.

Марат ИСАНГАЗИН. Это позиция в том числе и РЭК? Она же тарифы утверждает.

Вячеслав ГУРИНОВ. Это позиция и РЭК, и государства в целом. Из УФАС же ни к кому не пришли, не погрозили, не сказали, что это не инвестпрограмма. 

Рынок толкает ипотека

Марат ИСАНГАЗИН. Вернемся к банковскому сектору. Какова у вас сегодня доля ипотеки в сделках? 1,5 года назад это было около 70-80%, а у кого-то доходило и до 100%. Какие тенденции можно отметить в сфере ипотечного кредитовании сейчас?

Владимир ГРИНЕВ. Ипотека непосредственно на наши объекты – порядка 60%. И около 15-20% – опосредованная ипотека, когда люди продали свое вторичное жилье посредством ипотечного кредита и полученные ипотечные деньги отдают нам.

Александр ЗАВЬЯЛОВ. Ипотека как была локомотивом, так и осталась. У нас доля ипотеки – 70-80%.

Иван ЧАНЧИЛОВ, руководитель группы по работе с партнерами, Банк ВТБ (ПАО). Что касается движения ставок, то в нашем банке пока все остается на прежнем уровне. Единственное, подключусь к вышесказанному – действительно, клиент меняется, меняется потребность. Если раньше был больше возрастной клиент, который брал меньшие по площади квартиры, то сейчас клиент помолодел и площадь квартир ему нужна большая. Если смотреть по выданным кредитам, то от общего объема выдачи ипотеки примерно 20% – это первичный рынок, т. е. недостроенные дома, дома дольщиков и ЖСК. Есть федеральная программа, похожая на господдержку, – ипотека под 6% годовых для молодых семей, которая идет за счет государства. Она работает сейчас по всей стране, но не пользуется популярностью. Потому что, видимо, все боятся следующего этапа: когда заканчивается три года ипотеки, ставка устанавливается на 2 п.п. выше, чем ставка ключевая на данный момент. Заемщики предпочитают брать ипотеку по обычной ставке. Хотя средний закрытый кредит сегодня – от 7 лет. Отмечу также, что сумма среднего чека из года в год растет. Если сравнивать с прошлым годом – там был 1 млн. 600 тысяч рублей, а сейчас – 1 млн. 700 тысяч. Раньше люди относились к ипотеке, как к кабале, а сейчас рассматривают ее как единственно возможный способ купить себе жилье здесь и сейчас. Соответственно, народ перестал копить, то есть копят минимальную часть на первоначальный взнос и остальное добирают посредством ипотеки. 

О «нормальном рефинансировании»

Марат ИСАНГАЗИН. У нас срок возврата ипотечного кредита – от 7 лет, а как поговоришь с кем-то, кто живет в Штатах, в Европе, все говорят, 20-25 лет платим. А у нас – 7 лет и все, закрыли. Неплохо живем, наверное?

Вячеслав ГУРИНОВ. В Европе и США давно работает то, что лишь недавно заработало в России. Нормальное рефинансирование у нас запустили с 2017 года. Почему европейцы долго сидят в кредите? Потому что у них идет постоянное рефинансирование этого кредита. То есть пошел человек купить дом, который условно стоит 50 тыс. долларов. У него есть 10 тыс. своих накоплений и 40 тыс. он взял в кредит. Через пять лет у него дети пошли учиться в колледж, надо платить за учебу. Как? Он заказывает переоценку дома, кредит на который закрыл на 20 тыс. долларов, и с учетом остатка по кредиту ему наличными выдают еще 20 тыс., которые он направляет на обучение детей. И в дальнейшем он может, например, так же получить деньги на пригородный домик, но не брать на него ипотеку, а заложить тот же самый дом или бизнес открыть какой-то и т. д. У него просто постоянный действующий кредит, на который он меняет либо залог, либо сумму.

Иван ЧАНЧИЛОВ. Программа рефинансирования работает так, что человек может себе в нагрузку взять еще кредит под ту же квартиру при условии, что ее оценочная стоимость будет позволять это. И дальше пользоваться, получить эти деньги наличными и тратить их.

Максим РЕПИН. Мы постепенно приходим к тому, чем пользуются уже во всем мире. Что может быть обеспечением по кредиту у человека? Стабильная работа, если есть гарантия, что она стабильна. И какой-то залог, капитал, и обычно это недвижимость. Поэтому все прочие потребности человека – в машине, в обучении, в лечении, в чем-то еще – они решаются в том числе благодаря этому залогу, где сумма кредита меняется при переоценке этого залога, и он используется для получения этих кредитов.

Вячеслав ГУРИНОВ. Через два-три года у нас население будет более грамотным в этом плане и будет гораздо лучше этим инструментом оперировать. До 2017 года было так: надо денег – закрой ипотечный кредит, возьми под залог новой квартиры другой кредит и получи себе наличные деньги. Сейчас это все можно сделать, «не отходя от кассы». Пошел, оценку заказал и получил наличные средства.

Почему растет средний чек?

Марат ИСАНГАЗИН. Средняя стоимость ипотечного кредита сегодня растет, почему это происходит?

Вячеслав ГУРИНОВ. Вопрос не в том, что у нас люди стали жить лучше. Эту цифру в среднем надо, наверное, пополам поделить: 50% хотят жить лучше, а еще 50% вынуждены взять больший кредит, потому что не смогли вовремя продать свою квартиру. На объект, который им нужен, есть часть накоплений, они планировали занять полмиллиона и свою квартиру продать за 1,5 млн. рублей. А вышло так, что приходится брать больше. Эти люди тоже влияют на средний чек – их нельзя не учитывать. Вторичный рынок стоит, не все продают за столько, за сколько хотели.

Максим РЕПИН. Очень важно время проведения операции. Если до кризиса у нас любая ликвидная квартира продавалась за 2-3 недели, то сейчас она может продаваться 6 месяцев. Это временное плечо сильно влияет и на сам рынок, и на ситуацию с ипотекой. Средний чек по ипотеке растет, потому что люди не могут продать свое в установленное время, поэтому они вынуждены больше занимать у банка. Но есть еще и другая сторона этого вопроса: чем дольше жилье продается, тем выше себестоимость у застройщиков – и опять же возрастает цена. И получается парадокс: мы хотели бы продавать дешевле, но продаем дороже, хотя оно и не продается, потому что себестоимость выросла за счет того, что вот эта оборачиваемость увеличилась. У нас самые большие проблемы на рынке – не в цене.  

О проблемах и перспективах

Марат ИСАНГАЗИН. В феврале 2017 года вы говорили, что в месяц продается 150 квартир, как сейчас?

Вячеслав ГУРИНОВ. Сейчас побольше. По сравнению с тем, что мы видели 1,5 года назад, конечно рынок дал всплеск. Падение конца 2016 года давно вышло на уровень конца 2014 года.

Марат ИСАНГАЗИН. У менее крупных компаний, наверное, больше проблем, чем у наших «мастодонтов»?

Александр ЗАВЬЯЛОВ. Сейчас проблема у всех одна – это кризис спроса. Покупательная способность очень низкая. Поэтому более крупные компании вынуждены уменьшать объемы строительства. А та компания, которую я представляю, как строила определенное количество квадратов, так и строит.

Марат ИСАНГАЗИН. На вышеупомянутой встрече со строителями глава Омской области в качестве перспективы упомянул госпрограммы: строительство жилья в селах для молодых специалистов, капремонт, возведение сельских клубов, ремонт объектов здравоохранения – эти программы якобы могут стать спасением для стройкомпаний. Это перспективы?

Владимир ГРИНЕВ. В Омске работают две госпрограммы: предоставление жилья детям-сиротам – она идет через минимущества Омской области, а также расселение ветхого и аварийного жилья – она идет в основном через город, через департамент жилищной политики. Мы участвуем в обеих этих программах, но хотелось бы, конечно, чтобы цены по ним были повыше. Прохождение бумаг и денег по этим программам как было долгим, так и остается. 

Почему Омск не «регенерирует»?

Марат ИСАНГАЗИН. Когда в 2005 году к нам приезжали французы, они все удивлялись, что в отличие от многих российских городов центр Омска – это частный сектор. В свое время бывший мэр Виктор ШРЕЙДЕР пытался запустить у нас программу регенерации, чтобы заменить частные дома на многоэтажки. Почему эта программа у нас не пошла?

Вячеслав ГУРИНОВ. Если мы начнем считать, то увидим, что везде стоят уже нормальные коттеджи, у которых стоимость не 1,5 млн., а 7-8 млн. рублей. А если их на площадке надо штук пять снести – это все неизбежно скажется на стоимости квадратного метра.

Александр ЗАВЬЯЛОВ. Самое обидное, когда ты приходишь и видишь, что дома уже в земле, и предлагаешь: ребята, мы построим новый дом, давайте мы вам там квартиру дадим? И начинается сразу что? «Пришел застройщик, денег много, сейчас мы на его плечах поедем в рай!».

Владимир ГРИНЕВ. Тут проще говорить на примерах. Мы строили дом на ул. Жукова, 107. Под подъездом № 10 стоял небольшой дом, в котором жил ветеран войны. У него в собственности был и дом, и участок под ним. 16 или 18 млн. нам пришлось отдать за этот вот объект. Рядом стоял еще один дом – ул. Учебная, 176. Там проживали четыре семьи выходцев из Средней Азии. Тоже все было в собственности. Обошелся он примерно в 20 млн. И таких примеров очень много. Поэтому эта программа и не работает – механизма расселения нет.

Александр ЗАВЬЯЛОВ. В Советском Союзе было так: приходит застройщик, а там дом в 50 кв. метров – вот 50 квадратов он и должен предоставить. Сейчас можно сделать оценку и так выкупить, только если жилье не приватизировано. Если оно в собственности – придется договариваться с собственником. Или дорабатывать законодательство.

Максим РЕПИН. Есть у нас в России законодательство, связанное с изъятием земельных участков в собственность, и это законодательство работает у нас в разных направлениях. Так, если у нас принимается решение по развитию программы, например, дорожного строительства, то четко определяются участки, которые подлежат изъятию. Это государственная или муниципальная программа. Это работает в Москве и в Сочи, а все остальные застройщики страны сталкиваются с большой проблемой расселения, потому что могут только на открытом рынке договариваться с собственником недвижимости. Если бы у нас муниципалитет вместо красивых слов запустил программу и было бы изъятие в соответствии с рыночной оценкой, то никто бы не требовал за объект за 4 млн. рублей 16 или 30 млн. А мы за последние 10 лет «вели» не менее 10 таких объектов.

Вячеслав ГУРИНОВ. Тогда должен работать механизм – аукцион, наверное. То есть область заказала оценку земельных участков, собственности, которая там стоит, – оценили, подсчитали, выставили на аукцион стоимость участка с учетом сноса, и мы уже тогда посмотрим, стоит или нет брать на себя эту площадку. 

О пользе «Рынка новостроек»

Светлана ДИНЕГИНА. В середине октября в Омске пройдет «Ярмарка новостроек», организуемая местными стройкомпаниями. Для чего она нужна застройщикам и чем полезна омичам?

Владимир ГРИНЕВ. Во-первых, мы хотим, чтобы жители Омска знали, что такие ярмарки проводятся, что они становятся регулярными и что на них есть возможность что-то купить. Второе – нам, естественно, хочется что-то продать. Третье – нам нужно ознакомить омичей с нашими хотя бы самыми ближайшими планами.

Вячеслав ГУРИНОВ. В целом, глобально, для чего вообще нужна ярмарка – туда идут практически все аккредитованные банком ВТБ застройщики. На ней жители Омска смогут увидеть, кто живой еще есть на этом рынке сегодня. А это, как минимум, на 90% безрисковое вложение денежных средств. 90% – потому что законодательство ситуацию жизненную меняет и трудно что-то спрогнозировать. Конечно, что-то продать тоже хотелось бы.

Светлана ДИНЕГИНА. А скидки будут?

Вячеслав ГУРИНОВ. Посмотрим. Возможно, будут, но на какой-то «полуликвид». Например, вот сдался у меня дом, в котором в соответствии со спросом было запроектировано 80 студий – из 160 квартир. Но сегодня этого спроса уже меньше, и поскольку я сейчас на рынок выплескиваю порядка 50 студий в одном и том же месте – понятно, что я готов по ним дисконтировать, мне нужно их продать как можно быстрее. И есть 3-комнатные квартиры, на которые хороший спрос, – по ним никакого дисконта, понятно, не будет.

Марат ИСАНГАЗИН. Можем ли мы сегодня прогнозировать хотя бы ближайшее будущее рынка недвижимости?

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы не можем просчитать экономику РФ наперед. Но если власть обращается к нам с просьбой строить больше – от нас тоже обращение к власти: создайте условия, чтобы люди оставались в Омске и могли покупать больше квартир.

В заключение все участники круглого стола пригласили омичей и гостей нашего города 20 октября на 4-ю городскую Ярмарку новостроек в ТЦ «Континент».