Чтобы обсудить, что было и будет со льготной и с нельготной ипотекой за круглым столом в редакции еженедельника «Коммерческие вести» собрались руководители направления ипотечного кредитования омских отделений банков.

Главный редактор издания Марат ИСАНГАЗИН обсудил с ними перспективы льготной ипотеки с господдержкой и последние тренды на рынке недвижимости в Омске.

Марат ИСАНГАЗИН: – На Петербургском международном экономическом форуме Президент РФ Владимир ПУТИН сообщил, что льготная ипотека продляется еще на год, но на несколько изменившихся условиях – ставка поднимается с 6,5% до 7%, размер кредита для регионов сокращается с 6 до 3 млн. рублей. Однако омские банки сегодня дают льготную ипотеку с господдержкой в среднем под 5,5%. Как это возможно?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор банка ВТБ (ПАО) в Омской области: – Государство решило, что будет субсидировать часть процентной ставки по кредитам, которые банки выдают на покупку новостроек. Но ставка должна быть не выше 6,5%. Банки посчитали размер субсидии и приняли решение, что при такой маржинальности есть возможность сделать дополнительную скидку. Заработать чуть меньше, но выдать больше кредитов за счет лучших условий для заемщиков.

Размер субсидии привязан к ключевой ставке. Она в последнее время дважды поднималась. Это повлияло на цены на вторичном рынке у отдельных игроков, но при этом в ипотеке по господдержке произошла обратная ситуация. ВТБ, в частности,  увеличил дисконт  и снизил конечную ставку для потребителя.

Марат ИСАНГАЗИН: – Сейчас омичи еще успевают подать заявку и до 1 июля получить ипотеку по старым условиям или уже стоит готовиться к новым?

Татьяна ВЕРНЕР, начальник Центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Ф-ла Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»: – Подача заявки и получение положительного решения по ипотеке в большинстве банков занимает всего сутки. Но в текущей ситуации, когда льготная программа действует до 1 июля 2021 года, то есть необходимо выйти на сделку именно до этого срока, даже получив одобрение в банке, нет гарантии, что вы успеете подобрать объект. В случае, если у Вас получиться найти подходящий объект для покупки, то в течение 3-5 дней можно полностью оформить сделку.

Марат ИСАНГАЗИН: – В Омске новые квартиры от крупных застройщиков считаются вторичным рынком, потому что они сами или риелторы выкупают их и выставляют на продажу. А в ипотеке с господдержкой такие квартиры участвуют?

Елена ДЕВЯТКОВА, руководитель Центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» в Омске: – Участвуют. Но есть определенные условия. И в семейной ипотеке, и в ипотеке с господдержкой главное – это покупка у юрлица, у первого собственника в данном случае. У ипотеки с господдержкой – это должен быть именно застройщик. Наши крупнейшие застройщики строят, оформляют на себя право собственности, потом продают по договорам купли-продажи. Их объекты вполне подходят под программу господдержки.

Марат ИСАНГАЗИН: – Они говорят, что их квартиры не особо много участвуют в ней…

Александр БОЖЕНКО – Речь идет о программе регионального субсидирования, которая реализуется через ОРИК (от ред.: Омская региональная ипотечная корпорация). Но «немного» – это ведь оценочная категория, есть люди, которые приходили и на региональную программу субсидирования в том числе.

Марат ИСАНГАЗИН: – Льготная ипотека какую долю занимает в общем количестве выданных в Омске ипотек?

Татьяна ВЕРНЕР: – По официальной статистике, размещенной на сайте ДОМ.РФ, в принципе, структура ипотечных выдач примерно одинаковая на территории Российской Федерации и выглядит она следующим образом: ипотека на строящееся жилье составляет около 30-35%, на вторичное жилье – около 50-55%, рефинансирование ранее оформленных кредитов – 10 %, оставшаяся небольшая доля-  кредитование жилых домов – 2%. В кредитных портфелях банков примерно такое соотношение будет сохранятся.

Марат ИСАНГАЗИН: – Т.е. ипотека на новостройки почти вся идет с господдержкой?

Татьяна ВЕРНЕР: – В текущей ситуации у нас в банке все ипотечные кредиты на строящееся жилье оформляются в рамках льготной ипотеки.

Александр БОЖЕНКО: – Но есть ограничения по сумме. До 1 июля максимальная – 6 млн. рублей. Более 95% объектов в регионе подпадают под эти критерии. Да, есть отдельные жилые комплексы, которые дороже, но они занимают небольшую долю. Есть квартиры, которые заемщики приобретают у нас в ипотеку, но находятся они в Москве. Такие объекты выходили за рамки 12 млн. рублей и не подходили под ипотеку с господдержкой. Их немного. Думаю, в пределах 5%, а во вторичке 1-2%.

Марат ИСАНГАЗИН: – Аналитики говорят, что у 59 регионов будут проблемы, потому что средняя стоимость жилья там выходит за рамки 3 млн. рублей, а вот остальные субъекты получат развитие. Омская область, как я понимаю, относится к последним?

Александр БОЖЕНКО: – Средний чек у нас пока до 3 млн. рублей.

Елена ДЕВЯТКОВА: – За последний месяц средний чек явно подрос. Долгое время он был 1,7 млн. рублей, сейчас 2 – 2,2 млн. рублей. Но не 3 млн. рублей. Так что у нас хороший потенциал.

Марат ИСАНГАЗИН: – Какой у вас первоначальный взнос?

Александр БОЖЕНКО: – Средний первоначальный взнос у нас тоже порядка 30%. Есть клиенты, которые приходят с минимальным – 10%, есть те, у кого нет ничего, только маткапитал. Это мы говорим про вторичное жилье. Но клиенты, покупающие трехкомнатную полнометражную квартиру, как правило, совершают не первую покупку, у них уже есть актив, который они продают. За счет этого формируется больший размер первоначального взноса. Покупателям, имеющим минимальный первоначальный взнос, будет сложнее, потому что 3 млн. рублей может не хватить на покупку квартиры в Омске. Для нашего региона это не так критично, как для Москвы и Санкт-Петербурга. Нововведение несколько охладит спрос и притормозит рост цен, потому что в прошлом году во всех регионах спрос вырос достаточно существенно, что повлекло увеличение стоимости. Мы говорим обо всех субъектах федерации. Есть регионы, где новостройки отсутствуют совсем. Но обратная сторона в том, что рост цены вызывает интерес у федеральных компаний заходить в наш регион. В частности, речь о двух, которые уже объявили о своем желании строить в Омске.

Марат ИСАНГАЗИН: – Сейчас семейной ипотеки меньше, чем ипотеки с господдержкой? Вы рассчитываете, что произойдет рост?

Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования Банка «Открытие» в Омске: – У нас по сравнению с прошлым годом доля семейной ипотеки увеличилась с 3 до 7%. Зафиксирована динамика именно межрегиональных сделок – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Анапа, т.е. у людей уже есть объект в городе, они его не продают, но покупают новостройки. Инвестируют. Плюс могут сделать рефинансирование уже оформленного объекта и уйти с той ставки, которая была ранее.

Татьяна ВЕРНЕР: – Семейная ипотека – достаточно узкий сегмент вы ипотечном кредитовании. Сейчас в ипотечном портфеле банков он  составляет не более 3-7%.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Согласно статистике ДОМ.РФ, львиную долю занимает господдержка, вторая по размеру, но в разы меньше – это семейная ипотека. На мой взгляд, то, что сейчас разрешат брать ипотеку семьям с одним ребенком, – это хорошая новость. У тех, кто взял до этого, появится возможность рефинансировать. Среди людей, которые оформили ипотеку по господдержке, допустим, около 50% были с одним ребенком. Они и будут потенциальными клиентами по рефинансированию. Поэтому, конечно, рост семейной ипотеки ожидаем. Инвестиционные квартиры тоже имеют место. Но таких в нашем городе меньше. Альфа-Банк зашел в семейную ипотеку  буквально пару месяцев назад. И первые сделки у нас были по рефинансированию, а не на приобретение.

Марат ИСАНГАЗИН: – Рефинансирование касается только льготных ипотек?

Александр БОЖЕНКО: – Нет, по всем остальным ипотечным программам ситуация еще интереснее. Резкое снижение ставок весной прошлого года спровоцировало снижение и по кредитам, и по депозитам, поэтому мы заметили достаточно большой пул покупателей-инвесторов. Сейчас ставки остаются на исторически минимальном уровне, и, конечно, клиентам, которые брали ипотеку 1,5 года назад, выгодно ее рефинансировать. Платежный период в масштабах ипотеки прошел достаточно маленький, а сумма долга существенно не снизилась. И сейчас есть возможность ее снизить на 1% минимум. В 2021 году у нас был яркий пример: клиент рефинансировал ипотеку, сократив срок на 16 лет. Когда он брал ее, ставка была 14,5%, а рефинансировал под 7,8%. Поэтому в прошлом году был всплеск интереса к этой услуге, и он продолжается – порядка трети сделок совершается по программе рефинансирования.

И второй момент. Допустим, клиент оформлял ипотеку в начале прошлого года, его квартира условно стоила 2 млн. рублей, рынок вырос, сейчас та же квартира оценивается в 3 млн. рублей. И он может дополнительно снизить ставку и увеличить сумму кредита. Часто клиенты после покупки квартиры берут потребительский кредит, чтобы сделать ремонт, а разница в ипотечных и потребительских ставках существенная. И сейчас, рефинансируя ипотечный кредит в ВТБ, он может взять дополнительную сумму – до 80% оценочной стоимости. Многие стали использовать эту возможность, чтобы погасить более дорогие потребительские кредиты.

Марат ИСАНГАЗИН: – Навскидку: какой процент покупателей недвижимости рассматривает ее как инвестиции?

Александр БОЖЕНКО: – Сложно сказать. По оценкам некоторых строительных компаний доля клиентов с наличными деньгами на пике прошлогоднего спроса возрастала  до уровня 50% и выше.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Для банка известный клиент всегда интереснее и понятнее, чем пока еще неизвестный. Когда банк кредитует того, у кого уже есть действующий кредит, видит его кредитную историю, предложение для него будет интереснее. Были случаи, когда наши клиенты брали кредит в одном банке, а через несколько месяцев приходили и рефинансировались в нашем. У нас, например, через 3 месяца можно это сделать.

Марат ИСАНГАЗИН: – А почему сразу не пришли в ваш банк?

Елена ДЕВЯТКОВА: – Потому что ставка на приобретение выше, чем на рефинансирование.

Татьяна ВЕРНЕР: – Это общая тенденция. Первая волна рефинансирования была запущена  в 2017-2018 годах, когда появилась  тенденция на первые снижения ставок по ипотечным кредитам, оформленным ранее. Вторая волна запустилась в 2020 году. Когда банки начали устанавливать беспрецедентно низкие ставки. Многие клиенты банков рефинансируются уже по второму кругу.

Марат ИСАНГАЗИН: – Квартира, которая покупается в ипотеку, становится залогом. Какой процент ее стоимости, согласно оценке, выдают банки?

Елена ДЕВЯТКОВА: – Банки выдают кредит до 80-90% от оценочной стоимости. Мы принимаем отчеты, которые делают лицензированные оценочные компании, делаем свою внутреннюю оценку. А вот первоначальный взнос в разных банках может быть от 50 до 90%. В отдельных случаях до 100%, если маткапитал закрывает сумму кредита.

Юлия РУПАСОВА: – Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. И чем выше оценили квартиру, тем больше при рефинансировании ты можешь взять сверху. У нас, например, клиент сделал рефинансирование – взял деньги сверху на потребительские цели, прошло определенное количество времени, он опять сделал рефинансирование и еще сверху взял.

Марат ИСАНГАЗИН: – Каждый раз новая оценка заказывается?

Юлия РУПАСОВА: – Да. Ее заказывает клиент.

Марат ИСАНГАЗИН: – Насколько я понимаю, все ипотечные кредиты должны страховаться. Можно этого не делать, но тогда процент увеличивается, да?

Татьяна ВЕРНЕР: – При ипотечном кредитовании могут оформляться три вида страхования: имущественное страхование, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. В соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации при ипотечном кредитовании в обязательном порядке должно быть застраховано только имущество, т.е. сама квартира, остальные два вида страхования являются добровольными. Если речь идет про  ипотеку на новостройку, то есть объект, по которому еще не зарегистрировано право собственности, то возможно оформить ипотеку без страхования. Титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика – это уже выбор клиента. Но, как правило, при отсутствии этих двух страховок, а именно титула и жизни, тарифами банков предусмотрено повышение процентной ставки по ипотеке на 1-2 пункта в зависимости от программы.

Марат ИСАНГАЗИН: – А как страховка соотносится с этим дополнительным процентом? Может то на то и приходится?

Александр БОЖЕНКО: – Я призываю всех наших партнеров относиться к страхованию не как к способу снижения процентной ставки, а как к страхованию рисков. Ипотека – длительный кредит, он оформляется в среднем на 20 лет. Это большой промежуток времени. Никто не знает, что произойдет завтра. И надо страховать свои риски – сможет ли заемщик и его семья погасить кредит вовремя. Поэтому и страховую компанию следует выбирать не ту, которая насчитает меньше, а ту, которая себя хорошо зарекомендовала на рынке, и при страховом случае заемщик или его близкие смогут получить страховую выплату, а не кредит в наследство. В прошлом году совершенно неожиданно в нашей жизни появился COVID-19 со всеми ограничениями и рисками для здоровья.   А ведь два года назад мы ничего об этом не знали. А здесь 20 лет…

Елена ДЕВЯТКОВА: – Это как у классика – «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». За счет чего происходит снижение тарифа? Не потому что страховая компания щедрая. Нужно понимать, что чем дешевле страховка, тем на меньшее количество рисков, страховых случаев ты застрахован.

Татьяна ВЕРНЕР: – Рассматривать, что дешевле – застраховаться или получить повышенную процентную ставку, нужно индивидуально, потому что в страховых компаниях целые списки тарифов для каждого возраста, каждой профессии. Например, самая дорогая категория – это мужчины, особенно после 45 лет. Вообще к мужчинам страховщики относятся более настороженно. По женщинам тарифы более дешевые в плане страхования. Когда страховщики считают тарифы, они спрашивают такие вещи как, вес, рост, наличие хронических заболеваний, так как все это влияет на тариф по страхованию и сумму оплачиваемой страховки. В некоторых ситуациях клиенту будет дешевле оплатить страхование, в других – отказаться от страхования и выбрать повышенную процентную ставку.

Елена ДЕВЯТКОВА: – У нас в риски включается еще и временная нетрудоспособность с 30 дня – это в результате травмы, несчастного случая и т.д. «Альфа Банк» на рынке ипотеки в Омске второй год. Казалось бы, срок не велик. Но за это небольшое время у нас уже было два случая возмещения по такому риску.

Марат ИСАНГАЗИН: – В США ипотеку выплачивают по 15-25 лет. А у нас она заключается на 20 лет, но, по-моему, чуть ли не все рассчитываются с банками за 7-8. Это так?

Татьяна ВЕРНЕР: – Есть несколько факторов, почему в России ипотеки погашают быстрее. Один из них – это все-таки стоимость жилья. Вот, например, мои знакомые в Италии тоже взяли ипотеку. Стоимость жилья составляет 250 тыс. евро. Доход семьи, 2– 2,5 тыс. евро. Вот и посчитайте… Конечно, процентная ставка в Европе и США меньше, тем не менее за 7 лет ипотеку не погасишь при таком уровне доходов и цен на недвижимость. У нас все-таки уровень цен на недвижимость гораздо ниже. И благодаря этому мы можем быстрее производить гашение.

Александр БОЖЕНКО: – Думаю, дело не столько в уровне цен, сколько в изменении стоимости денег. Квартиры, которые покупались в 2006-2008 годах, сейчас совершенно иных денег стоят. Но и люди зарабатывают больше, работая на тех же позициях. Деньги стали дешевле, а цена квартиры, которую купили в ипотеку, не поменялась. Соответственно, быстрее происходил процесс гашения. Сейчас, когда ставки становятся ниже, а стоимость квартир растет, средний срок выплаты кредита потихоньку увеличивается. Уверенно могу сказать, что кредиты, которые брались 10 лет назад и сейчас, будут разными по срокам гашения. Мы потихоньку движемся в сторону ситуации в США и на европейском рынке, но пока не дошли.

Марат ИСАНГАЗИН: – Лет 10 назад банки не любили, когда клиенты гасили кредиты гораздо раньше. Сейчас ситуация изменилась?

Татьяна ВЕРНЕР: – Для банка главное, чтобы кредиты выдавались и погашались своевременно. А будет это досрочное погашение или плановое… Конкретного негатива к клиенту, если он сделал досрочное гашение, нет. Ведь всегда есть шанс, что он придет к тебе за второй ипотекой.

Юлия РУПАСОВА: – Мне кажется, сейчас отношение людей к кредитам поменялось. Это считается нормальной ситуацией. По-моему, нет человека, который бы не являлся клиентом того или иного банка.

Марат ИСАНГАЗИН: – Одна омичка рассказывала, что, живя в США, стала типичной занудной американкой. Они там все досконально считают. А наши всегда подписывали не глядя. Изменился российский потребитель, стал более тщательно высчитывать проценты, выяснять, в каком банке выгоднее условия?

Александр БОЖЕНКО: – Многие по-прежнему не считают, но, когда речь идет об ипотечных кредитах – это большая сумма, подходят более трепетно. Мало тех, кто может махнуть рукой: «На 2% больше? Да без разницы, банк рядом с домом – пойду в него». Нет, люди начинают выбирать и учатся считать, где выгоднее, учитывать допзатраты. Есть ставка, а есть допзатраты. И зачастую ставка в банке может казаться меньше, но если посмотреть по совокупности продуктов, которые клиент будет вынужден приобрести, то выгода теряется. Второй момент – надо ориентироваться не только по ставке, которая обозначена в договоре, а по сумме ежемесячного платежа, потому что могут быть отличия.

Татьяна ВЕРНЕР: – Есть клиенты, которые даже спекулируют этим – предложите-ка мне ставку получше.

Юлия РУПАСОВА: – Думаю, в среднем наш партнерский канал занимает 50-65% от доли полученных заявок и в доле выдачи. Сейчас риелторы – такие же брокеры по недвижимости, они компетентные, проходят обучение в банке. Мы сами – банки – рекомендуем партнеров клиенту.

Марат ИСАНГАЗИН: – Кроме новостроек Стройбетона и ЗСЖБ 6 по эскроу-счетам в Омске еще кто-то работает?

Александр БОЖЕНКО: – Объективно по объему строительства и проданных квартир «Сибградстрой Инвест» опередил названных вами партнеров. Он тоже работает по эскроу-счетам. С использованием этой схемы строится ЖК «Енисейский», ЖК «ЭкоПарк». Рынок есть, но мы ожидали больше застройщиков. Сейчас в Омске практически не осталось квартир, которые бы продавались без эскроу. Возможно, штучные.

Юлия РУПАСОВА: – «Сибградстрой Инвест» на эскроу-финансировании в нашем банке, и для них рассмотрение заявок занимает сутки.

Марат ИСАНГАЗИН: – Застройщики говорят, что это хороший механизм для банков…

Александр БОЖЕНКО: – Здесь две стороны. С одной – клиент может не беспокоиться за сохранность денежных средств. С другой – он не получит скидку, покупая жилье на старте строительства, за  риск. Все застройщики, по сути, сейчас ставят цену на строящиеся квартиры, как за готовое жилье.

Марат ИСАНГАЗИН: – В Омске много случаев, когда люди с ипотекой не справляются, квартиры изымаются через суд?

Александр БОЖЕНКО: – Закон об ипотечных каникулах действует с прошлого года. Но по большому счету банки и раньше шли навстречу, если клиенты попадали в сложную ситуацию, — оформляли реструктуризацию. Сейчас у заемщика есть право, если он попал в сложную ситуацию и понимает, что она временная, оформить ипотечные каникулы сроком на 6 месяцев. Но надо понимать, что это не тот случай, когда платит государство или банки. Человек просто сдвигает график платежей на полгода. Фактически без увеличения. Таким правом можно воспользоваться только один раз за всю жизнь. И надо понимать, что «хочу съездить в отпуск» – не тот вариант, когда надо брать ипотечные каникулы. У банка ВТБ сейчас есть допсервис – рефинансировать и взять отложенный платеж на 3 месяца. Это не ипотечные каникулы, там несколько выше процентная ставка.

Юлия РУПАСОВА: – Не так много людей воспользовались ипотечными каникулами. Да, был большой поток клиентов — за счет того, что люди считали: это просто так дается.

Татьяна ВЕРНЕР: – Клиент должен предоставить определенный пакет документов, подтверждающий, что у него произошли какие-то события, повлекшие тяжелую финансовую ситуацию – сокращение доходов, увольнение с работы, тяжелое заболевание и т.д.

Александр БОЖЕНКО: – Ситуации, когда квартиры по решению суда изымаются, единичные. Они случаются только когда у клиентов абсолютно нет готовности идти на контакт. Мы заинтересованы, чтобы ситуация решилась комфортно для обеих сторон.

Марат ИСАНГАЗИН: – По информации ТАСС, цены на квартиры в Омске в 2020 году выросли на 25%. Это больше, чем в среднем по России?

Татьяна ВЕРНЕР: – На РБК читала статью, в которой составили рейтинг городов по уровню увеличения цен на недвижимость за период с мая 2018 года по май 2021 года. Так вот в Омске, согласно этого рейтинга, увеличение стоимости цен на недвижимость за указанный период составило на 38%. При этом Омск находится в середине этого рейтинга, а лидирующие позиции занимают такие города, как Сочи – 68%, Казань- 46%, Калининград – 43%.

Марат ИСАНГАЗИН: – Говорят, что ожидается всплеск продаж прав на квартиры.

Елена ДЕВЯТКОВА: – Это на этапе строительства. Договор долевого участия говорит о том, что дольщик, когда вкладывает свои средства, приобретает права требования на объект. Они тоже могут перекупаться. Например, я вложилась в новостройку, но она мне не нравится и хочу другую, соответственно, буду продавать свои права требования по договору уступки, и тот, кто у меня их купит, приобретет еще первичный рынок, потому что права собственности пока на квартиру нет.

Марат ИСАНГАЗИН: – Какие тренды на вторичном рынке? Какой процент на ипотеку там? Это особенность России или Омска, что цены на вторичном рынке выше, чем на первичном?

Александр БОЖЕНКО: – У нас по-прежнему от 7,4%. Сейчас эта история меняется. Раньше на стадии строительства застройщики продавали рискованный продукт (пока дом не был возведен), и новостройки стоили дешевле. Сейчас ситуация поменялась и стала, на мой взгляд, более справедливой. Квартира в новостройке – это новый дом, новые коммуникации. Если мы берем любой новый микрорайон, то понимаем, что это экономически активное население. Ситуация выравнивается. Исключения могут быть, когда вторичное жилье достаточно свежее и очень большие средства вложены в ремонт. Понятно, что оно будет стоить дороже новостройки. Этот тренд в целом по стране. Подорожанию новостроек способствовала и льготная ипотека.

Татьяна ВЕРНЕР: – Для меня в 2020 году основной тренд на рынке недвижимости – это появившийся дефицит на рынке жилья. На моей памяти, это первый раз, когда квартиры просто улетали, скупали все, даже то, что не могло продаться годами – и квартиры с неузаконенными перепланировками, с собственниками несовершеннолетними детьми, то есть квартиры к покупке которых обычно подходят более настороженно. Цены менялись прямо на сделках! А сейчас все ждут – упадет все-таки цена на рынке недвижимости или нет. Хотя определенное падение произошло, но только некоторых сегментах рынка недвижимости, как правило, это менее ликвидные квартиры, в удаленных районах города. В центре, на Левом берегу никакого снижения цены нет.

Юлия РУПАСОВА: – Вторичка выросла хорошо, причем, старый фонд – панельки, 9-этажки, трехэтажки. Три месяца назад квартира стоила 1,3 млн. рублей, а сейчас 1,9 млн. рублей. Думаю, будет стагнация цен с учетом того, что госпрограмма меняется. На вторичном рынке сейчас стало много быстрых продаж. Люди в рамках инвестирования покупали: нашли дешевле, сделали «косметику», продали – получили плюс 500 тыс. рублей. Все реально уходило с молотка. У меня на сделки приходили люди и говорили: «Мы даем на 300 дороже».

Марат ИСАНГАЗИН: – Большое спасибо, что поделились с нами информацией, которая, наверняка, станет полезной для тех, кто планирует в самое ближайшее время решить свой квартирный вопрос. Разговор, на мой взгляд, получился интересным и конструктивным.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

В редакции «Коммерческих вестей» за круглым столом собравшиеся омские застройщики – участники омского рынка новостроек, среди которых были как «новички», так и и крупнейшие игроки, обсудили те изменения, которые произошли в 2019 на рынке недвижимости, рассказали о динамике цен на первичном рынке, о дефиците квартир в новостройках, об изменившихся предпочтениях омичей и своих планах на ближайшее будущее.

В разговоре поучаствовал и записал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ.

Новостройки продолжают расти в цене 

Николай ГОРНОВ, обозреватель-аналитик «Коммерческих вестей». Год практически заканчивается. Было бы хорошо, если бы каждый из присутствующих застройщиков для начала коротко подвел итоги уходящего года. В общем, что планировалось, что получилось или не получилось, что мешает и помогает жить? И еще хочется узнать, заодно, как оценивает каждый из вас сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек…

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Год действительно заканчивается, и уже можно с уверенностью сделать вывод, что ситуация на строительном рынке города Омска действительно стабилизировалась. Кто-то видит в этом хорошее, кто-то – плохое, к стабильности можно относиться по-разному, но стабильность наступила, каких-то резких всплесков не ожидается. Если говорить о планах на текущий год, мы рассчитывали сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры к концу года мы выйдем. Нераспроданных квартир у нас сейчас минимум, порядка, нескольких сотен. Мы строим и сдаем столько, сколько требуется городу. Если рынок скажет нам, что нужно больше квартир построить, мы построим и сдадим больше. За счет такой политики, которой придерживаются сегодня и другие крупные застройщики, цены на ранке недвижимости пошли вверх. Не так чтобы резко, но рост есть.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс». Поддержу полностью коллегу, мы тоже сдаем ровно столько, сколько у нас покупают. Может, чуть больше сдаем, с небольшим профицитом, чтобы было с чем работать. Планировали в этом году сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры выходим. Есть два дома, на которые, вполне возможно, мы успеем в этом году получить постановление о вводе в эксплуатацию, и тогда у нас будет около 50 тысяч квадратных метров, если не успеем по одному дому – будет примерно 41 тысяча. Остатки у нас совсем небольшие. Если считать квартиры только в готовых домах, то есть, где можно заезжать и жить, таких примерно 60-70 квартир. Это запас буквально на месяц-полтора продаж. Задача на будущий год – попытаться сдавать по дому в месяц, чтобы выйти к концу года на 60-70 тысяч квадратных метров в месяц. Это только по городу Омску я говорю, естественно, не считая иногородней застройки. Но все будет зависеть от спроса. Пока вроде бы рынок нас поддерживает, тенденция положительная есть.

Николай ГОРНОВ. Выросли цены на новостройки?

Вячеслав ГУРИНОВ. В среднем примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Из них, 5% – это результат повышения НДС, и еще 5% – за счет небольшого дефицита новостроек в Омске. В принципе, квартиры есть, но не всегда хватает тех, которые нужны покупателям в данный момент. Цикл подготовительный длинный – от момента проектирование до получение разрешения на строительство с согласованиями всех условий проходит порядка двух лет, а потребности и приоритеты покупателей меняются достаточно быстро. В результате мы вошли в стадию, когда у нас у всех есть небольшой перебор с однокомнатными квартирами. Сейчас покупатели «заточены» на 2-3-комнатные квартиры, и желательно с площадью побольше. Сейчас мы все пытаемся дать больше «двушек», то это, опять же, все проекты 2021-2022 годов. Но никто не даст гарантию, что к тому моменту тренд не изменится, и людям опять не понадобятся 1-комнатные.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». Да, стабильность на строительном рынке наступила, цены действительно подросли, в этом я поддержу коллег. Если говорить о результатах, а мы застраиваем левобережный микрорайон «Кузьминки», то один дом на 483 квартиры мы сдали в марте, сейчас готовим к сдаче еще один такой же большой дом, в декабре, я думаю, люди в него уже начнут заселяться, и тогда выйдем на 55-60 тысяч квадратных метров. И параллельно возводим сразу пять домов – три одноподъездных высотки и два высотных трехподъездных дома. В 2020 году планируем сдать два, в 2021 году – еще два. На перспективу забиваем сваи еще для двух высоток. В целом комплекс «Кузьминки» будет состоять из 17 домов. Сдали мы шесть, готовим седьмой, а остальные планируем построить и сдать максимум до 2024 года.

Не проданных у нас сейчас, если считать только готовые объекты, порядка 150-200 квартир. Это вместе с тем домом, который мы еще готовимся сдавать. Так что соглашусь и с тем, что в Омске ощущается некоторый дефицит новостроек. Связан он, в том числе, с квартирографией. Долгое время были востребованы небольшие квартиры, и вдруг два года назад стал расти интерес к 2-3-комнатным квартирам. И они сегодня раскупаются, действительно, как горячие пирожки. В 22-этажной «свечке», которая будет сдаваться в мае 2020 года, свободных 2-комнатных и 3-комнатных уже нет, все раскуплены. И, кстати, однокомнатные с самым маленьким метражом раскуплены. Остались 1-комнатные среднего метража. И в доме, который сдадим в конце 2020 года, там тоже сейчас активно раскупаются 2-комнатные квартиры.

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ №5 Треста Железобетон». Наш завод не являемся застройщиком, мы выступаем в качестве инвестора. Участвуем во многих проектах, строим в Порт-Артуре, на улице Ватутина, в микрорайоне Прибрежный, вкладываем в строительство жилья и денежные средства, и железобетонные изделия. Если говорить о готовом жилье, у нас сегодня в продажи его практически нет, порядка 90% квартир распродается на этапе строительства. Все планы на этот год у нас реализованы. Все объекты, которые мы должны были проинвестировать, уже проинвестированы. Все дома, в которых мы участвуем, сдаются в запланированные сроки. По цене согласна – стоимость квадратного метра в новостройках выросла. По моим ощущениям, значительно выросла. И это понятно, игроков на этом рынке становится меньше, никто не демпингует, все хотят иметь нормальную рентабельность. Изменения покупательских предпочтений мы тоже ощутили. У нас в Прибрежном строился дом, где, так уж получилось, были одни 3-комнатные квартиры. Такой проект, ничего не поделаешь. Но как раз в тот момент, когда этот дом сдавался, на рынке образовался дефицит 3-комнатных квартир.  Общем, повезло, угадали.

Марина БОБРОВА, начальник отдела недвижимости ООО «КапиталСтрой». У нас небольшая компания, как застройщик мы на рынке совсем недавно, с прошлого года, хотя мы и новички, в течение 15 лет работали в качестве генподрядчика на многих проектах, которые реализовывал трест №4. На сегодняшний момент мы планируем сдачу двух девятиэтажных кирпичных домов в границах улиц 1-я Северная и 3-я Северная, в одном доме 6 тысяч квадратных метров, в другом – 7 тысяч квадратных метров, фактически мы построили их за год. В этом же районе, который я считаю очень перспективным, мы планируем строить жилые дома и дальше. В доме на улице 1-я Северная квартиры пока не продаются вообще, во втором доме используем схему жилищно-строительного кооператива, банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты под такую схему, поэтому физические лица купили только треть квартир. Но часть квартир выкупили инвесторы, так что в целом, можно сказать, реализована половина дома, включая нежилые помещения. Опыт в строительстве у нас довольно большой, в том числе, опыт «Серебряного берега», где 1-комнатных квартир построено очень много, а 3-комнатные и 4-комнатные оказались в дефиците, и мы еще на стадии проекта закладывали квартиры большей площади.

Николай ГОРНОВ. На недавнем круглом столе в «Коммерческих вестях», когда обсуждали рынок ипотеки, директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН выразил мнение, что сегодня на омском рынке недвижимости уже нет дисбаланса между вторичным и первичным рынками. Мол, у омских застройщиков виден очень четкий план развития, они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наши застройщики, по мнению Максима РЕПИНА, очень внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Согласны застройщики с таким мнением?

Владимир ГРИНЕВ. «Капитал» читали точно. И рынок действительно сбалансировался в последние год-полтора. И мы к этому процессу руки приложили, естественно. Если вспомнить наши высказывания за круглым столом в «Коммерческих вестях» два года назад, когда речь шла о новостройках, мы были намного более пессимистичны в своих прогнозах.

Вячеслав ГУРИНОВ. К балансу на рынке привел легкий дефицит нового жилья. Сказать, что это было сделано всеми застройщиками целенаправленно – скорей всего, нет. Я думаю, все сделали правильные выводы из кризисов и стали строить ровно столько, сколько омский рынок готов переварить в силу текущей покупательской способности омичей, сегодняшний требований к качеству жизни, тревожной для всех тенденции оттока наиболее активного населения из Омска и всего остального. На миллион квадратных метров в год мы уже не выйдем в ближайшее десятилетие точно. Крупные омские застройщики, вероятнее всего, будут сдавать по 50-60 тысяч квадратных метров.

Николай ГОРНОВ. Вы сегодня оглядываетесь друг на друга? Учитываете перспективные планы других застройщиков? Или строительный рынок сегодня предельно сегментирован и позволяет всем работать, не толкаясь локтями?

Владимир ГРИНЕВ. Мы друг на друга смотрим, но не толкаемся. Это если коротко.

Вячеслав ГУРИНОВ. По большому счету, у всех крупных застройщиков география сегодня разная. Бывают у нас смежные площадки, но это все перекрывается ценовой политикой. Кто хочет купить подешевле, тот выбирает дома из сборного железобетона. Если кому-то нужен кирпичный дом, это будет уже дороже, соответственно. Каждый находит своего покупателя.

Валерия ЖИГАДЛО. У всех разные технологии, разные цены, застройщиков даже в один ряд сегодня трудно поставить.

Кому нужны эскроу-счета?

Николай ГОРНОВ. Почему у омских застройщиков такое недоверие к эскроу-счетам? Во всех крупных городах – это уже обычное явление, массовый инструмент, а для Омска все еще диковинка. Почему ни одного эскроу-счета у нас до сих пор не открыто?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса «Омский» банка ВТБ (ПАО). Поправлю вас, в Омске есть открытые эскроу-счета, хотя застройщик действительно не омский, московский.

Валерия ЖИГАДЛО. Мне вся эта система непонятна по одной простой причине: почему государство, защищая покупателя недвижимости, не думает о защите застройщика? По факту получается, что пока покупатель не подпишет акт приема-передачи квартиры с застройщиком, деньги банк не отдаст. А мы прекрасно знаем, что у нас есть как добросовестные покупатели, так и не очень добросовестные. Не секрет, как только дом сдается, сразу на всех подъездах появляются листовки с инструкцией, как взыскивать денежные средства с застройщика. По моим ощущениям, эскроу-счета не будут пользоваться популярностью, застройщики предпочтут использовать проектное финансирование, либо просто станут строить на свои и продавать квартиры уже после сдачи дома.

Александр БОЖЕНКО. Да, вы правы, главная цель поправок в законодательство – защита покупателя, приобретающего недвижимость по договору долевого участия. Позиция государства – физическое лицо является в этой сделке менее защищенным, чем застройщик, обладает меньшими возможностями, и чтобы избежать рисков, которые вызвали в свое время появление обманутых дольщиков, были введены эскроу-счета, на которых должны храниться денежные средства соинвестора до момента ввода в эксплуатацию дома, где приобретена квартира. Другой момент, что в эскроу-счетах, как в любом нововведении, есть не только плюсы, но и минусы, которых коснулась Валерия. Эскроу-счета – инструмент новый, и он будет дорабатываться.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Мы продаем квартиры по 214-ФЗ, по договорам долевого участия. Сейчас уже разобрались, конечно, в этом вопросе, понимание есть, но даже в начале 2019 года никто из банкиров не мог нам объяснить, как будет работать этот механизм. Пока нам удается продавать без использования эскроу-счетов. То есть в тот момент, когда было непонимание, мы ускорились, начали быстро строить, достигли такой степени готовности объектов, когда в эскроу-счетах уже нет необходимости, но в будущем, конечно, мы их не избежим. Закон – есть закон. У нас других вариантов нет.

Александр БОЖЕНКО. Я уверен, со временем будут полностью соблюдены все интересы как покупателей квартир, так и застройщиков. Впрочем, и на текущий момент плюсы для застройщиков есть. Прежде всего, это снижение рисков. Сейчас на стадии строительства застройщики бронируют квартиры, но бронирование – это гораздо более скромные суммы, а эскроу – это, по-сути, еще одна форма аккредитивных расчетов.

Марина БОБРОВА. Надо еще учесть, что в тот момент, когда деньги покупателей станут доступны для застройщика, цена квадратного метра вполне может быть уже выше, чем в момент, когда покупатель оплачивал свою квартиру. Процесс строительства – полтора-два года. На этом застройщик однозначно потеряет.

Николай ГОРНОВ. То есть, гипотетически возможна ситуация, когда застройщик, заключив договор с дольщиком, продал ему квартиру по цене в 45 тысяч за «квадрат». А спустя полтора-два года в  момент получения денег с эскроу-счета дольщика застройщик эту же квартиру мог продать дороже, выставив цену в 50 тысяч за «квадрат». Недополученная прибыль – 5 тысяч с каждого метра. Я правильно понял?

Вячеслав ГУРИНОВ. Все может быть. Хотя в данном случае, как я думаю, это будет ошибка в расчетах, и эскроу здесь ни при чем. Застройщик, когда начинает бронировать квартиры в конкретном дом, – он же понимает, по какой цене будет продавать. То есть он уже закладывает в цену и инфляцию, и тенденции, которые будут влиять на рынок в ближайшие пару лет. По моему мнению, эскроу-счета невыгодны тем, что эти деньги не работают. Они просто так лежат. И даже проценты на них не начисляются. Деньгами на эскроу-счетах может воспользоваться только банк. Была бы какая-то депозитная часть, да еще с капитализацией процентов – это другое дело. Застройщик этой депозитной частью хотя бы инфляцию мог перекрыть. Но банковское лобби сильнее, чем лобби застройщиков, поэтому мы имеем то, что имеем. Ко всему прочему, эскроу-счета можно успешно использовать в схеме рейдерского захвата застройщика, мы все эти схемы знаем, поэтому, просчитав риски, предпочитаем строить за свои, а реализовывать уже готовые квартиры, после ввода дома. И многие коллеги, как я понимаю, пришли к такому же выводу.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Объективные цифры – обманутых дольщиков по всей России всего было 4%. Из-за такого незначительного количества были приняты такие драконовские меры. Подавляющее большинство ничего не выиграло, а получило только рост цен на новостройки. Мы же прекрасно понимаем, что все свои риски застройщики так или иначе будут закладывать в цену квадратного метра. А омским ценам есть куда расти. В соседних регионах точно такое же по качеству жилье в новостройках продается дороже в два раза. Ну а в Казани – мы недавно общались с коллегами – дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр никто уже и не продает.

Александр БОЖЕНКО. Хочу внести поправку, как человек, проживший пять лет в Тюмени. Там новостройки действительно дороже омских, но не в два раза. 70 тысяч за квадратный метр – это готовые квартиры в хороших домах. Но можно купить жилье и по цене в 55 тысяч за квадратный метр. Еще хотелось бы сказать пару слов о сопровождении эскроу-счетов банками. Банки действительно не начисляют проценты, но и ничего не получают за сопровождение. В данном случае, банк просто контролирует, чтобы эти денежные средства были использованы по целевому назначению, то есть на строительство конкретного дома. Эту функцию банки выполняют, еще раз подчеркну, бесплатно. И я искренне считаю, что у эскроу-счетов плюсов больше, чем минусов. Благодаря этому механизму еще больше потенциальных покупателей жилья обратят внимание именно на новостройки.

Аренда или ипотека?

Николай ГОРНОВ. Какое количество квартир в новостройках покупается сегодня на ипотечные деньги?

Валерия ЖИГАДЛО. Порядка 60%, я думаю.

Владимир ГРИНЕВ. 60% – это только прямые покупки квартир с использованием ипотечных кредитов. А если учесть, что многие покупают квартиры в новостройках, продав свою квартиру на вторичном рынке, а их покупатели тоже брали ипотеку, то окажется, что ипотечные деньги обеспечивают на первичном рынке процентов 80% сделок, как минимум.

Николай ГОРНОВ. Но ведь не обязательно покупать квартиру в собственность. В мире широко распространена практика, когда жилье снимают на длительный срок. В России доля институционального арендного фонда крайне низка по сравнению с зарубежными странами. Но подвижки уже есть. В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды  – арендный дом на базе МФК «Лайнер». В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске. В 2020 году на рынок выйдут сразу три проекта арендного жилья в Москве. Актуальна ли эта тема для Омска?

Вячеслав ГУРИНОВ. Неактуальна, потому что такой бизнес нерентабелен. Нас призывают строить доходные дома, приводя в пример рынок Германии и других стран. Но давайте просто посчитаем. Себестоимость 100-квартирного дома – порядка 300 млн рублей. В нем будет, условно, 50 квартир 1-комнатных и 50 квартир двухкомнатных. Почем эти квартиры можно сдать в аренду, если это не очень отдаленное от центра место? Я думаю, месячная аренда должна быть на уровне 12-13 тысяч рублей. Но если я 100 квартир выведу на рынок одновременно, то первых арендаторов мне придется заманивать низкой ценой, то есть ставкой на уровне 8-10 тысяч рублей. Возьмем для круглого счета 10 тысяч. Получаем, что 100 квартир по 10 тысяч рублей мне приносят миллион в месяц, то есть 12 миллионов рублей в год. Это при условии, что платят все. Минус налоги и расходы, и получается, что максимум я смогу заработать 10 млн в год. Что это значит? А это значит, что 30 лет я буду отбивать только затраты на строительство этого доходного дома, не считая затрат на амортизацию этих квартир. А амортизация будет значительной. За 30 лет мне придется неоднократно в каждой квартире сделать текущие и капитальные ремонты, нужно будет много раз поменять мебель. Назовите мне хоть одного застройщика, готового пойти в банк, чтобы взять кредит в 300 млн рублей под 10% годовых, построить доходный дом и ждать 30 лет, пока эти деньги ему вернутся назад. Полученных от аренды средств мне не хватит даже на оплату процентов банку.

Николай ГОРНОВ. То есть, перспектив у этого бизнеса в России никаких?

Вячеслав ГУРИНОВ. Перспектива есть только в одном случае. Например, случился какой-то кризис, продажи встали полностью, у застройщика осталась масса квартир, и он решит сдавать их в аренду, потому что содержать эти квартиры за свой счет будет слишком хлопотно и накладно. Но после такого кризиса он вряд ли будет строить что-то еще. Коллеги меня поправят, если я не прав, но нормальный срок окупаемости проекта – от 5 до 7 лет. Бизнес с 30-летней окупаемостью – это вообще несерьезно.

Валерия ЖИГАДЛО. Есть у нас совместный проект с апарт-отелем «Маршалл», и мы сейчас как раз размышляем по поводу долгосрочной аренды, доходного дома и управляющей компании, которая всем этим займется. Может быть. Как один из вариантов.

Николай ГОРНОВ. Сделаем пометку и через пару лет обязательно вернемся к этому разговору. Надеюсь, что ЗСЖБ-5 поделится своим опытом управления доходным домом в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ. Все почему-то спрашивают застройщиков про доходные дома, а ведь у нас есть прибыльные компании и вертикально-интегрированные холдинги, которые могли бы строить доходные дома для своих работников, молодых специалистов, есть государство, в конце-концов, которое должно забиться о молодых учителях, врачах и прочих бюджетниках, у государства намного больше денег, чем у любого из застройщиков, но на рынок арендного жилья почему-то не выходят ни успешные компании, ни государство. Примеры есть, но их очень мало. Вот, собственно, и ответ на ваш вопрос.

И детский сад под окном…

Николай ГОРНОВ. Все крупные омские застройщики занимаются развитием территорий, строят микрорайоны, но эти микрорайоны нуждаются в социальной инфраструктуре – школах, детских садах и так далее…

Владимир ГРИНЕВ. Не к нам вопрос. Школы и детские сады – это муниципальная власть.

Николай ГОРНОВ. Не могу согласиться. Вот я открываю новости и вижу, что портал недвижимости Domofond.ru на основании опроса жителей 200 городов России составил рейтинг привлекательности городов для семей с детьми, и Омск в этом рейтинге оказался на 122 месте. Омск теряет привлекательность в глазах молодых семей, они уже не хотят покупать здесь недвижимость и попросту уезжают. В такой ситуации рынок недвижимости просто обречен на деградацию. Разве застройщикам не выгодно, чтобы детские сады были? Недвижимость в хорошем микрорайоне всегда будет стоить дороже, значит нужно как-то взаимодействовать с властью. Разве я не прав?

Александр БОЖЕНКО. Маленький комментарий по поводу объективности рейтингов, где Омск на 122 месте. Я жил в Тюмени в микрорайоне, который строила прекрасная компания «Брусника», у моих друзей, которые остались там, ребенок пошел в этом году в школу, и у него в классе 48 детей. Мой сын пошел в школу в Омске, у него в классе 28 детей. В таких рейтингах, я считаю, очень высок элемент субъективизма. Из Омска идет большой поток негативной информации, мы разучились ценить многие вещи. В Омске динамика положительная есть, я ее вижу. И мои друзья из Тюмени, когда приезжают в Омск, динамику видят. Понятное, что многое можно было бы делать лучше, но мазать все серой краской, поливать грязью все подряд – это неправильно, я считаю. У нас много положительного происходит.

Валерия ЖИГАДЛО. Я думаю, многое зависит от самих людей. Если каждый из нас в своем микрорайоне будет писать заявления в администрацию о нехватке детских садов, если соберется большое количество подписей, власти не смогут эти обращения проигнорировать.

Вячеслав ГУРИНОВ. Могу рассказать реальную историю про детский садик. Без серых и прочих красок. У нас есть микрорайон на улице 28-я Северная. Там запроектирован садик. В конце 2014 года мы получаем разрешение на строительство. В министерстве имущественных отношений нам говорят: начинайте строить, в следующем году мы у вас этот садик купим. Мы договариваемся по цене, обе стороны довольны, мы начинаем строить. Проходит полгода. В июне нам говорят: извините, но денег нет. В целом по стране эта проблема стала не такой острой, и федеральную программу по садикам закрыли. В итоге садик так и стоит все это время в высокой степени готовности, чтобы его ввести в эксплуатацию нам требуется месяца три максимум. Сегодня власти вроде бы и готовы купить, но проект-то 2014 года, а в России за это время пожары случились в общественных зданиях, поэтому пожарные нормы ужесточили. Проект у меня действующий, проблем с ним нет, я это здание введу в эксплуатацию, но начнет ли оно функционировать в качестве детского сада – это вопрос уже не мой. У нас масса всевозможных контрольных органов, и все они делают, что хотят. Я не против социальной инфраструктуры. Но нет инициативы. А если есть, то вялая. И, самое главное, нет консолидации интересов между различными ветвями власти.

Владимир ГРИНЕВ. Мы застраиваем площадку на Космическом проспекте более 10 лет, все дома заселены, в середине микрорайона – большой пустырь. Там должна была стоять школа. Но я не уверен, что она появится в ближайшие несколько лет. В микрорайоне «Амурский-2» тоже много лет стоял пустырь, наконец-то в этом году школу начали строить. И там еще есть пустое место под вторую школу. Когда дойдет очередь до нее – я не знаю.

Николай ГОРНОВ. А что говорит рынок? Влияет ли на цену недвижимости отсутсвие школ и детских садов в новых микрорайонах? Или вашим покупателям инфраструктура не важна, главное, чтобы цена на квартиры была адекватной?

Владимир ГРИНЕВ. Покупатель стал разборчивее. Скажем так, если бы школа была, то квартиры продавались бы быстрее. Но все равно школа – пока не определяющий фактор. Из-за отсутствия школы или детского сада в микрорайоне не купят квартиру 5%, не больше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Уверен, эти 5% поищут, а потом все равно вернутся туда, где изначально планировали покупать, потому что детских садов и школ нет практически ни в одном новом микрорайоне. Кстати, когда я учился в школе, моя школы находилась  в трех остановках от дома. И все нормально.

Александр БОЖЕНКО. Еще добавлю несколько штрихов, как банковский работник. За 8 месяцев текущего года банк ВТБ увеличил количество выданных ипотечных кредитов в Омске на 37%. Это официальные данные. И эта цифра говорит о том, что рынок оживляется. В дальнейшем, я думаю, он оживится еще больше.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости и новостройки – темы почти бесконечные, можно говорить и спорить долго, но наше время заканчивается. Благодарю всех, что приняли участии в дискуссии.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

Сегодня, как говорят участники рынка, уже почти не осталось людей, которые брали ипотеку под высокий процент и до сих пор ее не рефинансировали. 

15 октября в редакции «Коммерческих вестей» состоялся очередной круглый стол с представителями банковского сектора и профессиональными участниками рынка недвижимости. Эксперты обсуждали актуальные новости, изменения на ипотечном рынке и перспективы омской недвижимости, цены на которую все еще стагнируют. В разговоре поучаствовал и зафиксировал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ. 

Николай ГОРНОВ. Месяц назад, насколько я помню, новый управляющий банком «Открытие» в Омске Вячеслав БРЮХАНОВ заявлял, что планирует активно развивать  розничный бизнес, а драйвером роста станет ипотечное кредитование. Мол, ставка по ипотеке в банке «Открытие» сегодня – одна из самых привлекательных на рынке. Это так? Насколько ваша ипотека конкурентна на рынке?

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА, заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие» в Омске. Да, у нас уже есть первые успехи. Амбиции у банка «Открытие» большие, мы пытаемся войти в ТОП-3 российских банков и буквально по всем розничным продуктам движемся уверенно вверх. Что касается ипотеки, то в масштабах страны мы вошли в ТОП-7 по размеру портфеля и планируем к началу следующего года подняться еще на одну строчку вверх. А по выданным ипотечным кредитам мы уже на четвертом месте находимся.

Николай ГОРНОВ. Омск отличается от остальной страны?

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. Отличается тем, что исторически у нас был в Омске только один офис. В настоящее время количество офисов увеличилось до восьми. Фактически модуль ипотечного кредитования у нас развивается с мая 2019 года. До этого этот рынок осваивался Бинбанком, который вошел в структуру банка «Открытие». Мы переформатировали многие процессы, разработали новые программы и условия по ним. То есть фактически начали все заново. На ипотечном рынке страны банк «Открытие»  – четвертый по выдаче, и мы в Омске стремимся к такому же результату.

Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования банка «Открытие» в Омске. Если говорить о ставках. Мы стараемся предлагать сегодня самые низкие ставки среди всех банков. Самая минимальная ставка у нас на приобретение квартир в новостройках – 8,25% годовых. И это без госпрограмм. По программе рефинансирования сторонних кредитов мы предлагаем ставку 9,2%. Но омский рынок недвижимости специфичный. Сейчас больше распространены сделки по приобретению жилья на вторичном рынке. Новостройки, по нашим оценкам, занимают в общем объеме ипотечных сделок не более 25%. Для вторичного рынка у нас тоже есть очень интересные продукты, по которым мы предлагаем привлекательные ставки – от 8,4% с учетом различных бонусов. И все это, естественно, без скрытых платежей, «коробочных» продуктов, мы никому ничего не навязываем, не «зашиваем» в тело кредита дополнительные платежи.

Первые результаты уже есть. С июня по август мы имеем прирост по выдаче в 30%. Если говорить о продуктовой линейке, то это пока квартиры. Частный сектор мы еще не охватили. Планируем со следующего года начать кредитовать приобретение коттеджей, таунхаусов. Причем не только в самом Омске, но и в радиусе 100 километров от него. Требования к заемщикам  у нас достаточно лояльные. Нужен минимальный трудовой стаж, официальное трудоустройство, возраст – от 18 лет. Главное, чтобы у человека было желание заключить сделку. Одобрение проходит быстро. Если выбран объект, то время выхода на сделку – три рабочих дня.

Николай ГОРНОВ. Учитываете только официальный доход?

Юлия РУПАСОВА. Нет, справку по форме 2-НДФЛ мы не требуем, только по форме банка. Мы понимаем все сложности заемщиков.

Николай ГОРНОВ. А как чувствует себя старожилы омского ипотечного рынка?

Елена ДЕВЯТКОВА, начальник сектора партнерских продаж Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский». Газпромбанк занимает стабильную позицию в ТОП-3 на протяжении уже многих лет. Мы кредитуем разноплановые объекты недвижимости, достаточно лояльно относимся к перепланировкам, снижаем требования к заемщикам. 2019 год показывает достойные результаты, мы повторяем рыночные тенденции, сохраняя чуть превышающую рынок позицию. Наши ставки более чем конкурентны, например, Газпромбанк предлагает своим клиентам субсидируемый государством продукт для молодых семей, в которых с 01.01.2018 г. родился второй или последующий ребенок, – «Семейная ипотека». Процентная ставка по нему составляет 4,9% годовых. Данная программа достаточно востребована на всей территории России. В Омске, возможно, спрос на нее чуть ниже, чем в других регионах, поскольку наш город, как уже упоминала коллега, сегодня ориентирован на больше на вторичный рынок жилья, а эта программа рассчитана на новостройки. Если не брать в расчет субсидированную программу, то минимальная ставка Газпромбанка – 8,7% годовых, она действует для кредитов от 5 миллионов рублей, 8,9% годовых – для кредитов от 3 миллионов рублей. Прочие суммы – от 9,2% годовых. Также Газпромбанк предлагает своим клиентам и Военную ипотеку по ставке 9,1% годовых, и рефинансирование со ставкой 9,2% годовых.

Николай ГОРНОВ. Ипотека с госучастием – там какие-то жесткие условия для заемщиков. 

Елена ДЕВЯТКОВА. Существуют определенные ограничения. Программа государственного субсидирования предполагает приобретение жилья либо на первичном рынке по договорам долевого участия или уступки прав требования, либо с оформленным правом собственности у первого собственника-– юридического лица. 

Николай ГОРНОВ. Не совсем понял про новостройки. Вроде бы в Омске ненамного меньше строят, чем в других регионах…

Елена ДЕВЯТКОВА. Если говорить о статистике, то многие омские застройщики начинают реализацию квартир только после сдачи дома и оформления на себя права собственности. Фактически – это новостройка, документально – уже вторичный рынок, и в банковскую статистику сделок первичного рынка такие объекты недвижимости не попадают.

Николай ГОРНОВ. А что тогда попадает в статистику первичного рынка?

Елена ДЕВЯТКОВА. Объекты недвижимости, которые реализуются до первого оформления права собственности на них. Например, по договорам долевого участия в строительстве, по договорам пая и иным схемам реализации. На сегодняшний день в нашем омском портфеле таких сделок не много – не более 7%. Какие-то прогнозы по изменению ситуации строить сложно. На сегодняшний день, например, насколько я знаю, в Омске не заключено ни одного договора долевого участия с использованием эскроу-счетов.

Николай ГОРНОВ. У нас еще один новичок на рынке ипотеки – «Национальная фабрика ипотеки». Какие планы у вас? Какие продукты предлагаете? Чего хотите?

Ольга НЕЁЛОВА, региональный директор – руководитель ипотечного центра ООО «Национальная фабрика ипотеки» в городе Омске. Компания наша появилась на свет чуть больше года назад, «Национальная фабрика ипотеки» – это новый оператор ипотечного рынка. В Омске мы работаем с 15 апреля 2019 года. Ипотечные кредиты выдаем с баланса Руснарбанка. И «Национальная фабрика ипотеки», и Руснарбанка – они входят в группу компании «Регион», куда входят еще несколько банков, страховая, лизинговая, брокерская компании, есть и свой депозитарий. Наш бренд – «Ипотека 24». Наш стратегический партнер – «ДОМ.РФ», бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитовая.

С ипотечными продуктами мы работаем активно, решения принимаем быстро, как правило, в день обращения, кредитуем заемщиков, приобретающих квартиры, апартаменты, таунхаусы, работаем на вторичном рынке. За первый год наш портфель по всем регионам превысил несколько миллиардов рублей, и это хороший результат. Также мы выдаем кредиты на разные цели под залог имеющейся в собственности недвижимости. Такими кредитами пользуются обычно предприниматели, получают кредиты как физические лица на 20 лет по ипотечной ставке. Третий наш продукт – консолидация долгов. Все мы знаем, что люди сегодня закредитованы, и мы помогаем им снизить долговую нагрузку по картам, автокредитам, потребительским кредитам. Получая один недорогой ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости, замещая этим кредитом несколько дорогих, можно снизить долговую нагрузку в 4-5 раз.

Условия кредитования у нас различные, они зависят от кредитной истории заемщика. Для клиентов с хорошей историей минимальный первоначальный взнос – 10% от суммы сделки (при наличии сертификата на материнский капитал). Если испорченная кредитная история, то и первоначальный взнос будет выше – 50% от цены недвижимости. Естественно, разная будет и ставка по кредиту.

Николай ГОРНОВ. Вы не рассказали про размер процентной ставки…

Ольга НЕЁЛОВА. В стоимости ипотеки мы не конкурируем с крупными банками. У нас минимальная ставка 11,9% годовых. У нас есть свои преимущества, например, мы не учитываем расходы по кредитным картам, расходы на иждивенцев, кредитуем заемщиков до 75 лет на момент погашения кредита.

Николай ГОРНОВ. Есть у вас планы по завоеванию омского рынка? Какие задачи ставит вам руководство?

Ольга НЕЁЛОВА. Планы у нас есть, и планы грандиозные. Мы должны серьезно прирасти в 2020 году, а прирасти мы сможем, только если предложим клиентам интересные новые продукты. И мы сейчас разрабатываем такой продукт, который должен затронуть рынок и потребителей по новостройкам, будет доступным для широкой массы потребителей и для межрегионального формата сделок.

Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС». Я сейчас смотрел на цифры, которые захватил с собой, и вспомнил декабрь 2014 года. В то время кризис уже чувствовался, и цена за квадратный метр жилой недвижимости на вторичном рынке Омска была на уровне 49 500 рублей. Это средняя, естественно, цена. Сегодня, почти пять лет спустя, в сентябре 2019 года, цена того же самого метра находится на уровне 46 248 рублей. Если вспомнить, что происходило с рынком за это время, то он сначала сильно упал, и очень долго стагнировал, а потом очень медленно стал отрастать, очень плавно, без каких-либо рывков, буквально по капельке, потому что нет никаких факторов, которые могли бы способствовать этому росту. Тем не менее рост есть. Я думаю, что растем мы в основном на ощущениях. На том, что людям свойственно верить в лучшее и хорошее. Это во-первых.

 Во-вторых, коллеги из банков энергично работают, проводят сделки по слиянию и поглощению, разрабатывают и предлагают рынку новые ипотечные продукты. В-третьих, есть подвижки и со стороны государства. Власти предлагают новые программы, субсидируют ипотечные продукты для малообеспеченных категорий своих граждан. Уже планируются, как я слышал, новые продукты со ставкой на уровне 0,1%. И эта стратегия – она в целом дает приток капитала на рынок недвижимости, да и дает повод для оптимизма профессиональным участникам рынка.

Если говорить о ситуации на омском рынке недвижимости, то сегодня уже нет, я считаю, дисбаланса между вторичным и первичным рынками. У застройщиков есть очень четкий план развития. Они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наверное, наши застройщики внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса и при этом имеют большой опыт работы на рынке. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Казалось бы, на таком стабильном рынке скучно работать. Но… Я смотрю на коллег и вижу: им не скучно, они создают новые продукты, они готовят бомбы, чтобы раскачать спрос.

Что касается эскроу-счетов. Да, по информации на 12 сентября текущего года в Омске не был открыт ни один эскроу-счет. Причина в том, на мой взгляд, что наши застройщики уверенно стоят на ногах, они строят за свой счет. Их немного, но, согласно правилу Парето, как раз эти 20% и поставляют на рынок 80% новостроек. А остальные и рады были бы, но не могут воспользоваться этой возможностью. Они приходят в банки, но продукты эскроу-счетов «заточены» на застройщиков, которые по региональным меркам считаются очень крупными.

Ольга НЕЁЛОВА. Первый эскроу-счет был открыт в Тюмени, кстати, строительной компанией «Брусника».

Николай ГОРНОВ. Так это очень крупный игрок на рынке недвижимости, «Брусника» строит в Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, Сургуте, в Подмосковье, возглавляет рейтинг девелоперов Урала и Западной Сибири.

Максим РЕПИН. Эскроу-счета будут открыты и у нас. Мы же понимаем, что эта система предназначена не только для упорядочения ипотеки и гарантий покупателям жилья в домах, которые находятся в стадии строительства, но и в целом для восстановления проектного финансирования в строительной отрасли, которое умерло в августе 2008 года. До этого в каждом регионе работал проектный офис Сбербанка, он кредитовал в том числе застройщиков. Сбербанк выдавал деньги на весь период строительства, эта система работала,  наша компания сопровождала несколько таких проектов. И не только Сбербанк, другие крупные банки тоже имели проектные офисы в регионах. А в последние десять лет строительная отрасль не кредитовалась в России в принципе.

Николай ГОРНОВ. Почему? Высокие риски?

Максим РЕПИН. Я не думаю, что из-за высоких рисков. Риски есть в каждом бизнесе, в каждой отрасли, и у нас много людей, умеющих работать с рисками. Вопрос в разработке продукта – это да, никто из банков этим не занимался.

Елена ДЕВЯТКОВА. В других регионах наши коллеги очень активно работают и с эскроу-счетами, и с проектным финансированием.  Например, в Новосибирске Газпромбанк сотрудничает со многими строительными компаниями. В соседнем Барнауле, который меньше нашего города почти в два раза, стабильно работающих застройщиков больше, чем в Омске. И там тоже уже есть открытые эскроу-счета, и реализуемые проекты.

Николай ГОРНОВ. Как поживают, кстати, цены на новостройки в Омске?

Максим РЕПИН. Цены на первичном рынке выросли с начала года на 4,63%. Этот показатель выше, чем инфляция. И это очень хорошо, можно уже говорить о качественном управлении спросом со стороны застройщиков и стабильном развитии строительной отрасли. На сегодняшний день, например, на первичном рынке всего 900 квартир, которые выставлены на продажу. Это вместе с квартирами, оформленными на застройщика, банки относят их ко вторичному рынку. Реально строящихся – 400 квартир.

Николай ГОРНОВ. Не маловато для миллионного города?

Максим РЕПИН. На мой взгляд, это не просто дефицит, а жесточайших дефицит новостроек.

Николай ГОРНОВ. Рынок ипотеки тоже растет?

Максим РЕПИН. Рынок ипотеки – он как раз и является главным драйвером и локомотивом для рынка недвижимости. Если ипотека растет, то с некоторым лагом будет расти и рынок недвижимости.

Николай ГОРНОВ. Лучший драйвер для роста ипотеки – это государственная поддержка, с этим никто не станет спорить. Есть перспективные госпрограммы, которые будут поддерживать интерес со стороны потенциальных заемщиков?

Юлия РУПАСОВА. Сейчас мы видим в основном сертификаты. Дают сертификаты на детей-инвалидов, на третьего ребенка в семье.

Елена ДЕВЯТКОВА. Отличным подспорьем для ипотеки стало бы распространение действия субсидированной программы на приобретение квартир не только у юридических лиц, но и у физических, у граждан, по аналогии с тем, как это работает сейчас на Дальнем Востоке. Для Омска, где на рынке недвижимости доминируют сделки по приобретению жилья у физических лиц, такого решения очень не хватает.

Если говорить о сертификатах в частности и о программах государственной поддержки в целом, хотелось бы сделать акцент на обязательных  разъяснениях по их применению. В средствах массовой информации и в сети Интернет довольно обширно освещаются все нововведения. На мой взгляд, гражданам, имеющим право на получение государственной льготы или субсидии, все же стоит более внимательно изучать условия применения данных льгот, чтобы в дальнейшем не постигло разочарование от невозможности их использования. В качестве примера можно привести право на получение 450 000 рублей при рождении в семье третьего ребенка. Данные средства допускается направлять исключительно на погашение уже имеющейся ипотеки. Мы проводим разъяснительную работу на эту тему при обращении клиентов, поскольку некоторые из них полагают, что данную субсидию можно использовать на еще не полученный кредит, в качестве первоначального взноса по аналогии с средствами материнского капитала. Пока такая возможность государством не предусмотрена.

Николай ГОРНОВ. Клиенты ипотечные в Омске отличаются от заемщиков из других регионов?

Ольга НЕЁЛОВА. «Средний чек» сильно отличается. По нашим данным, в Новосибирске средняя сумма кредита – 2 миллиона рублей. В Омске – 1,3-1,4 миллиона рублей.

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. По банку «Открытие» средний размер ипотечного кредита в целом по России – 2,5 млн. рублей, в Омске – 1,5 миллиона рублей. И мы отмечаем еще одну печальную тенденцию: Омск, по сути, становится регионом-донором для ипотечных сделок. Люди, которые планируют переезжать на постоянное место жительства в другой регион, берут ипотеку в Омске, а покупают жилье в других регионах. Большая часть уезжает в Москву, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Калининградскую область. Мы, как банк, ничего не теряем, мы их профинансировали, но за региональную экономику обидно, она эти деньги не получила. И интересно было бы, на мой взгляд, сопоставить динамику роста рынка ипотеки с динамикой реальных продаж на рынке недвижимости. Я думаю, мы увидим существенную дельту, которая и покажет отток ипотечных денег из региона.

Максим РЕПИН. Да, такая проблема имеет место быть. Но если мы посмотрим в абсолютных показателях, кто самый большой донор, то самым большим окажется Нижегородская область. На сегодняшний день это наиболее яркий пример из всех регионов России. А по оттоку населения очень показателен Дальний Восток. В Омске работают порядка 6 государственных программ софинансирования и поддержки ипотеки, а в Хабаровске – 18 программ, и все работают хорошо, тем не менее отток населения не уменьшается. По поводу ипотечных инструментов для вторичного рынка – полностью поддерживаю. Если ипотечные программы, действующие сейчас на первичном рынке, выйдут на вторичный рынок, то это будет мощный драйвер, который обеспечит развитие ипотечного рынка на два года вперед.

Николай ГОРНОВ. А как насчет снижения ипотечных ставок? Последние десять лет я регулярно слышу от банков о снижении ставок. Если бы они так снижались, как говорят банки, мы бы уже имели нулевую ставку по ипотеке, как в некоторых экономически развитых странах.

Максим РЕПИН. Конечно, ставка снижается не так, как говорят, но она действительно снижается. И люди действительно рефинансируют свои ипотечные кредиты, снижая долговую нагрузку. Если я не ошибаюсь, половина всех ипотечных кредитов, выданных за долгие-долгие годы, были рефинансированы в 2018 году. И это снижение ставок было для рынка принципиально важным. Да, в ноябре 2018 года ставки опять поднялись выше 10% годовых, но прошло меньше года и сегодня мы снова слышим про 8,25% годовых.

Николай ГОРНОВ. Правильно ли я понял, что рефинансирование старых ипотечных кредитов происходит сегодня по ставке чуть выше 9% годовых. Или рефинансировать уже некого?

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. Нет, еще есть клиенты, у которых действует ипотека под 12-15%.

Елена ДЕВЯТКОВА. Недавно к нам обратился клиент за рефинансированием, он брал ипотеку в 2014 году под 16% годовых.

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. Есть еще банки, которые не рефинансируют собственных клиентов, либо устанавливают дополнительные требования к ним. Достаточно часто клиент не может получить рефинансирование в собственном банке. Но можно существенно улучшить условия по действующей ипотеке обратившись к банку-конкуренту, что, собственно, и происходит.  Таким образом клиенты могут значительно снизить выплаты по своей ипотеке.

Николай ГОРНОВ. Я понимаю, что ипотека по ставке 8,25% годовых – она выглядит привлекательно, но не все могут выполнить условия банка, чтобы получить такую ипотеку. А по какой ставке ипотеку получает большинство?

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. У нас сейчас нет ставки выше, чем 9,2% годовых.

Елена ДЕВЯТКОВА. У нас разбег ставок – от 8,7% до 10% годовых. В зависимости от суммы кредита, размеров первоначального взноса и от того, является ли заемщик зарплатным клиентом нашего банка. При использовании материнского капитала в качестве первоначального взноса для некоторых категорий заемщиков можно совсем обойтись без привлечения собственных средств, при этом наиболее выгодные ставки Газпромбанк предлагает при общем размере первоначального взноса от 20%.

Николай ГОРНОВ. Какой срок ипотеки на сегодняшний день самый популярный?

Елена ДЕВЯТКОВА. 15-20 лет. Как правило, это максимально приемлемый срок для заемщиков.

Николай ГОРНОВ. Есть люди, которые выплатили один ипотечный кредит и пришли за вторым? Или одного опыта ипотеки большинству достаточно?

Елена ДЕВЯТКОВА Средний срок жизни ипотечного кредита, коллеги меня поддержат, – около 7-8 лет. Да, часто встречаются ситуации, когда люди, погасив один ипотечный кредит, приходят за следующим. У нас есть клиенты, которые обслуживают две-три ипотеки одновременно. Наш банк не накладывает ограничений на количество одновременно действующих ипотек, если ваша платежеспособность позволяет обслуживать все кредитные обязательства.

Юлия РУПАСОВА. В банке «Открытие» тоже есть клиенты, у которых несколько ипотечных кредитов одновременно. Кто-то, например, берет квартиру в Омске, одновременно в Новосибирске, а потом покупают новостройку в Москве.

Николай ГОРНОВ. Требования к заемщикам со временем упрощаются?

Юлия РУПАСОВА. У каждого банка свои программы, свои требования к заемщикам. Понятно, что под самые привлекательные программы с низкими ставками и клиенты выбираются банками самые надежные и платежеспособные. Когда ставка повыше, то и требования к клиентам не такие строгие. Все очень индивидуально.

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. Еще хотелось бы дополнить с точки зрения рисков. Есть банки с небольшими портфелями ипотеки, у них одно понимание портфельных рисков. У банков с большими портфелями – другое понимание. И они могут себе позволить определенное послабление. Но от стандартных минимальных требований мы никуда не уйдем – возраст, стаж работы на одном месте.

Николай ГОРНОВ. Я пытаюсь понять, становится ли доступнее сам ипотечный продукт.

Елена ДЕВЯТКОВА. Да, становится доступнее. Газпромбанк изначально являлся отраслевым банком, обслуживающим крупные предприятия нефтегазовой отрасли. Сейчас взят курс на активное развитие розничного направления, банк вышел на более широкий рынок, требования к заемщикам стали менее жесткими, условия более лояльными. Например, собственников бизнеса мы рассматриваем как наемных работников, получающих стабильный доход. С первого октября снизились требования к стажу на последнем месте работы: теперь он составляет всего три месяца.

Анастасия ТЕРЕНТЬЕВА. Не будем забывать, что лояльность банков к клиентам ограничивается Центральным Банком Российской Федерации. Если банк даже готов рискнуть, то он должен сформировать повышенный резерв. А возможность сформировать такой резерв напрямую зависит от устойчивости банка.

Николай ГОРНОВ. Осталось понять, что наш ждет в ближайшее время. Какие прогнозы по рынку недвижимости и по рынку ипотеки?

Максим РЕПИН. Рынок ипотеки в Омске уже сформировался, рынок недвижимости тоже сформировался, он достаточно стабилен, как я уже говорил, что будут делать застройщики — уже понятно, соответственно, понятна и стоимость квартир, которые появятся в ближайший год на рынке, соответственно, и свои планы можно строить, я считаю, вполне уверенно. Если говорить о ценах, то рост на первичном рынке продолжится. Но резкого всплеска не произойдет, если не случится каких-то глобальных изменений в экономике России. Государство, к сожалению, дает нам рыбу, но не удочку. Вместо того чтобы повышать реальные доходы населения, давать возможность гражданам России заработать, государство придумывает программы софинансирования ипотечных кредитов. То есть пусть женщина зарабатывает мало, но если родит третьего ребенка, то мы дадим ей возможность частично погасить долги за купленную в ипотеку квартиру. И вот женщина, работающая на трех работах, начинает думать: а что, делать нечего, надо в 2020 году рожать третьего.

Елена ДЕВЯТКОВА. 2019 год оказался несколько не таким, как ожидали участники рынка. В целом с прогнозами, как мне кажется, нужно быть осторожней. Всем известны примеры прозвучавших предположений о возможном снижении ипотечных ставок, и этот прогноз непосредственно повлиял на спрос со стороны населения. Но вместо ожидаемого снижения ставок был получен рост стоимости квартир.

Николай ГОРНОВ. Да, не могу не согласиться, жить лучше здесь и сейчас и не ждать милостей от природы. Спасибо всем, что нашли время и пришли в редакцию «Коммерческих вестей».

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

Город сегодня не особенно интересен для инвестиций и произойдут ли положительные изменения в 2017-2018 годах — большой вопрос.

В «Коммерческих вестях» состоялся третий круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие риэлторы, управляющие, эксперты, представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались пути выхода из вялотекущего кризиса, в котором пребывает омский рынок коммерческой недвижимости. Статистика говорит, что Омск сегодня занимает последнее место среди городов-миллионников по объему офисных площадей на 1 тысячу жителей и десятое место среди региональных городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему торговых площадей (самым новым из крупных торговых объектов Омска является ТЦ «Мега», открытый еще в 2009 году). Плохо в Омске и со складскими площадями: на рынке представлены в основном индустриальные объекты низкого качества. Причины такой ситуации обсуждали на минувшей неделе участники круглого стола в «КВ».

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Для начала озвучу данные данные по коммерческим объектам, собранные компанией «ОМЭКС». В 2015 году торговые площади в Омске подешевели в среднем на 3%, а в 2016 году — на 1,8%. Офисные площади в 2015 году подешевели на 4,9%, в 2016 году — на 6%. Производственнос-кладская недвижимость потеряла в 2015 году 4,2%, в прошлом году — 6,1%. В общем, все не очень радужно…

Дмитрий САЛАМАТОВ, директор ООО «СОДОС». По нашим оценкам, объем рынка, количество сделок — все уменьшилось, конечно. И спрос достаточно сильно снизился. У нас были годы, когда звонки начинались с 3 января, а 4 мы уже выходили на работу. А в этом году с начала января всего 8 звонков было по поводу индустриальной недвижимости. При том, что у нас порядка 200 объектов на продажу выставлено. На офисную и торговую недвижимость спрос выше. А самый спросовый сегмент — до 150 квадратных метров. Крупные игроки к нам не торопятся заходить. В прошлом году только «Пятерочка» зашла. Офисные центры, которые планировали сдать еще в 2015 году, — многие еще даже не начинали строить. На рынке и так площадей много пустует.

Николай ГОРНОВ. Нет спроса…

Дмитрий САЛАМАТОВ. И собственники не всегда понимают, для чего они построили тот или иной объект. Типичный пример для города Омска: есть земельный участок, построили трехэтажное торговое здание, и ищут того, кто им найдет арендаторов, чтобы занять пустующие площади. Зачем там нужен был торговый центр, если через двести метров промзона — никто не знает. Но построили. Говорят: а что еще было строить?

Николай ГОРНОВ. Нет других идей?

Дмитрий САЛАМАТОВ. По сторонам не смотрели. Может, в этом конкретном месте был бы более уместен офисный центр. Или пусть торговый, но не в три этажа, а в два, например. Но ведь каждый последующий этаж удешевляет среднюю стоимость квадратного метра, поэтом у нас всегда строят с запасом.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Если говорить о спросе. Есть «Магнит», который сегодня ждет сдачи каждого нашего нового объекта. Но мы и предлагаем именно специализированные помещения под магазин, где арендатору ничего переделывать не приходится. Что касается офисов, то в 2007-2010 годах спрос был, конечно, гораздо выше, чем сегодня. Стрит-ритейл — это когда выкупались помещения на первых этажах — на сегодняшний день потихоньку умирает. Происходит насыщение новыми объектами, плюс на рынок выходит большое количество вторичных, поскольку многие предприниматели уезжают из региона. Загляните на несколько специализированных порталов, увидите порядка 150-200 предложений по продаже готовых бизнесов в Омске. И значительная часть продаж, порядка 35-40%, связана именно с переездом в другие регионы.

Николай ГОРНОВ. А продавцы коммерческой недвижимости соглашаются снижать цену от первоначальной. Или не поддаются на уговоры покупателей?

Дмитрий САЛАМАТОВ. Если кому срочно деньги нужны, то цены снижают. И процент уторговывания может быть значительным — от 5% до 25% от первоначально заявленной цены.

Владимир ВАСИЛЬЕВ, руководитель УК «Тесла». Сейчас, конечно, риски достаточно высоки для инвесторов, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость. В прошлом году у банков, насколько я знаю, еще добавилось проблемных активов. Объем их уже совсем немаленький. И если раньше было хотя понимание, что накапливающие проблемные активы можно будет реализовать за год-два-три, то сейчас невозможно оценить сроки вообще. По Омску я с такими примерами не сталкивался, но в Москве уже масса случаев, когда люди брали кредиты на бизнес, а потом уже готовый бизнес возвращался в банк.

У Омска свои особенности. Соглашусь с коллегами, я тоже сталкивался с собственниками, которые построили непонятно что, а потом не знали, как именно все это использовать. При этом перед ритейлом, который развивается на западе и думает об экспансии на восток, встает проблема нехватки качественных площадей во многих городах. Я говорю, естественно, о крупных игроках, которые рассматривают площади в крупных торговых комплексах. Им требуется торговая галерея, они не «садятся» по одному, у них есть требования даже по высоте потолков, не говоря уж о других параметрах. И если площади по каким-то параметрам не соответствуют их требованиям, в нынешней ситуации они предпочитают вообще не открываться.

Николай ГОРНОВ. В других городах Сибири ситуация на рынке более оптимистичная?

Владимир ВАСИЛЬЕВ. На мой субъективный взгляд, сейчас интересные проекты реализуются в Иркутске, Красноярске. Это города, где денежный поток по понятным причинам не прервался. Там есть лес, есть другие ресурсы, где высока доля «черного рынка», и эти деньги приходят в качестве инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость, увеличивая количество крупных сделок и интересных проектов.

Николай СУББОТОВИЧ, начальник отдела кредитования малого бизнеса ВТБ-24 в Омске. Присоединюсь к мнению коллег, 2016 год был практически мертвым на рынка коммерческой недвижимости. Активность по финансированию на покупку или строительство коммерческой недвижимости была почти равно нулю. И это при том, что были достаточно низкие ставки по кредитам. Мы за первые полтора месяца 2017 года реализовали уже больше сделок, чем за весь 2016 год. Крупные корпорации реализовывали свои непрофильные активы по интересным ценам, и предприниматели, воспользовавшись ситуацией, охотно их покупали.

Андрей НАРТЫМОВ, заместитель управляющего делами ООО «Основа Холдинг». У нас спад произошел по офисным помещениям, поскольку крупных игроков, которым требуются площади свыше 100 квадратных метров, на рынке почти не стало. Основная востребованность сейчас идет по мелким помещениям. Есть у нас офисные центры, где стоимость аренды практически не снизилась. В прошлом году зашла в Омск «Пятерочка» — оживила рынок. Проявляла себя сеть «Фармакопейка», которая искала себе помещения складские и офисные, но у нее требования были сверхъестественные, и мы не смогли договориться. По производственным помещениям мы тоже отмечаем спад. Спрос продолжается на мелкие помещения, чтобы автомойку организовать или СТО.

Николай ГОРНОВ. У вашей компании, насколько мне помнится, были планы по строительству гостиницы «Хилтон»…

Андрей НАРТЫМОВ. Да, планы были, но сейчас этот проект «заморожен». Здание бывшей обувной фабрики на Интернациональной, где планировалось строить гостиничный комплекс, мы хотим перепрофилировать под другой проект.

Николай ГОРНОВ. Под какой?

Андрей НАРТЫМОВ. Будем думать. Если есть предложения, готовы их выслушать. Готовы рассмотреть предложения и по поводу земельного участка на Петра Некрасова, где ТЭЦ-1. Он сейчас в аренде у автошколы, земля не пустует, но хотелось бы использовать эту территорию с большей эффективностью.

Александр ПРУДСКИЙ, директор ООО «Апарт-отель «МАРШАЛ». Самая важная  проблема на сегодняшний день — отсутствие якорных арендаторов. Если не выкуплено хотя бы 50-60% площадей на начальной стадии строительства будущего объекта, зачастую не имеет смысла и начинать проект, иначе построенное здание будет стоять пустым. Что касается нашей компании, мы занимаемся апартаментами, это очень интересный сегмент, который находится между рынками жилой и коммерческой недвижимости. Люди инвестируют, приобретают объекты недвижимость, а потом получают доход за счет сдачи своего имущества в аренду, причем этим имуществом они могут управлять как сами, так и через управляющую компанию. В Омске этот сегменты рынка недвижимости не развит вообще, а в Москве на начало февраля, судя по статистике, одна треть всех предложений приходилась на апартаменты.

Николай ГОРНОВ. Апарт-отель — это гостиница, если я правильно понимаю?

Александр ПРУДСКИЙ. Юридически такого понятия, как апартаменты, пока нет. Это уже не квартира, но еще не гостиница. Это нечто среднее. Апартаменты дополняют рынок жилой недвижимости, расширяют рынок аренды, а так же разнообразят гостиничный рынок. В Омске, по некоторым данным, сдается в аренду порядка 20-25 тысяч жилых помещений. Спрос на арендное жилье достаточно высок. Но этот рынок, к сожалению, очень хаотичен и не цивилизован. Строительство апартаментов — это путь к формированию цивилизованного рынка арендного жилья.

Николай ГОРНОВ. Когда планируется сдать апарт-отель «МАРШАЛ»? Любопытно посмотреть, что у вас получится в итоге. Будет что-то типа доходного дома?

Алексанр ПРУДСКИЙ. Объект этот был проблемным, скрывать не стану. Но теперь у нас партнер появился, ЗСЖБ-5 треста Железобетон, и мы нацелены на сдачу в 2018 году. И будет не совсем доходный дом в том смысле, который вкладывают обычно в это понятие. Апарт-отель — это гостиница квартирного типа, только с длительными сроками проживания.

Алексей ЗЫКОВ, руководитель проекта Likado.ru. Интерес к этому сегменту рынка достаточно высок. Например, Столыпинский клуб Бориса ТИТОВА предлагает провести целевую эмиссию, чтобы в течение десяти лет ввести в эксплуатацию порядка 500 млн квадратных метров арендного жилья. Единственная слабость проекта «МАРШАЛ», на мой взгляд, — это привязка к одному конкретному месту на Маршала Жукова.   Допустим, поменял работу человек, а до нового места работы ехать далеко от «МАРШАЛА». Если строить, то нужно строить сразу несколько объектов. Один пусть будет в центре, другой — на левобережье, третий — еще где-нибудь.

Николай ГОРНОВ. А что маркетологи думают по поводу ситуации на рынке коммерческой недвижимости? Что-то важное происходило в прошлом году?

Дмитрий САПУНОВ, руководитель Агентства маркетинга продаж. Да по большому счету ничего не происходило. Шла вялотекущая жизнь города Омска, в том числе, в рамках рынка коммерческой недвижимости. Что-то сдавалось, что-то продавалось. Все основные сделки проходили между игроками омского рынка. Условно говоря, удалось кому-то получить где-то на чем-то дополнительный доход, и они сразу же вкладывали эти деньги в недвижимость. А потом думали, как ее продать. У меня недавно был разговор с одним инвестором. Он купил недвижимость, а через два месяца ему понадобилось ее срочно продать. Купил за 100 млн рублей, продать готов даже за 90 млн, потому что деньги срочно понадобились. А я спрашиваю: зачем тогда покупал? Он говорит: предложение показалось уж очень заманчивым. Там, мол, преимущество есть — подвал. Правда подвал нужно еще привести в порядок…

И вот так во всем — доминирует какая-то невнятность на рынке коммерческой недвижимости. На мой взгляд, последним внятным периодом были 2007-2009 годы. Тогда была, кстати, и потребность в маркетинге. А на сегодняшний день у большинства владельцев потребность такая отсутствует полностью. Да она и вообще в Омске отсутствует — потребность в маркетинге. И это проблема. И причина того, что Омск не развивается. Как можно развиваться, если нет стратегии и даже нет внятного понимания, куда нужно двигаться? Строятся огромные жилые микрорайона, а у застройщиков этих микрорайонов нет понимания, кому они будут продавать там квартиры.

Мне всегда была интересна реклама застройщиков. Я пытаюсь понять, чем они хотят меня, как покупателя, привлечь. Чем отличаются жилые микрорайоны друг т друга? Как мы должны понимать рекламу с каменным скворечником, в котором сидит кролик? Нет, в той рекламе были и убедительные аргументы — ипотека под 6% годовых и так далее. Но вот зачем этот кролик в скворечнике — я не понимаю. Все это потому, что в основе работы большинства компаний — производственный подход. Главное для них — построить и как-то пропихнуть. А маркетинговая составляющая из бизнеса полностью изъята. Плюс к этому, большинство маркетологов в Омске не умеют работать. Наши маркетологи, и наши продажники в массе своей не понимают, что они продают и кому. Ключевой аргумент при продажах: купи, потому что у нас дешево. И на большее их не хватает.

Когда мне говорят: это потому, что денег у населения нет, я категорически не могу согласиться с этим тезисом. Деньги у людей есть, они складывают их на депозитах, поскольку рынок недвижимости не может предложить им сегодня ничего внятного. А доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость, я в этом уверен, может быть выше, чем доходность по банковским депозитам.

Николай ГОРНОВ. Апартаменты — чем не идея для «народных инвестиций»?

Дмитрий САПУНОВ. У апарт-отелей есть два направления. Первые больше на рынок жилья ориентируются, вторые — ближе к офисам. Мне кажется, без офисной составляющей будет трудно развивать эти проекты.

Вячеслав ГУРИНОВ. Разговоры о том, что нам нужно арендное жилье я слышу с прошлого кризиса. На мой взгляд, строить и содержать доходный дом, исходя из недорогих арендных ставок, может себе позволить сегодня только правительство РФ. Построить доходный дом — это значит закопать 300 млн рублей лет на 15-20 примерно. А апарт-отелей для Омска на сегодняшний день вполне достаточно трех. И нужны действительно офисные арендаторы, чтобы они обеспечили комфорт. Да строить апарт-отели проще и дешевле, чем жилье, для них не нужна инфраструктура, не нужны парковки, детские площадки, которые съедают часть земельного участка. Но перспективы продаж апартаментов в качестве инвестиционных вложений — я не готов пока оценивать. Если я продаю жилой дом, я знаю, что там будет примерно 15% инвестиционных квартир, а все остальные приобретут люди, которые будет в них проживать. Как продавать апартаменты — я пока не знаю.

Анна ГУБАНОВА, эксперт по работе с партнерами ВТБ-24 в Омске. Одним из инструментов продаж является как раз банковская ипотека. Наш банк предоставляет ипотечные кредиты, в том числе, на приобретение апартаментов. Первоначальный взнос — всего 20%. И ставки очень интересные. И кредитуем мы как физических лиц, так и юридических лиц. Никаких ограничений для приобретения апартаментов у нас для клиентов нет.

Дмитрий САПУНОВ. Доходные дома — они уже в Омске есть по факту. Частные лица  приобретали жилье целыми подъездами, и сейчас они сдают эти квартиры в аренду. Но не афишируют такую деятельность.

Николай ГОРНОВ. Все же хотелось бы понять: есть ли на рынке коммерческой недвижимости точки роста? Чего ждать? Будут ли позитивные изменения в 2017-2018 годах?

Дмитрий САПУНОВ. Точки роста — грустная тема. А ждать можно продаж коммерческой недвижимости, которая не оправдала ожидания владельцев. Уже сегодня, насколько я знаю, в некоторых случаях купить объекты недвижимости дешевле, чем их построить.       

Владимир ВАСИЛЬЕВ. Можно купить по цене в 20 тысяч рублей за квадратный метр. Это будет не новое здание, конечно, но вполне нормальное, функционирующее, без каких-то глобальных проблем.

Вячеслав ГУРИНОВ. Банки сейчас много продают коммерческой  недвижимости, которую они забирали за долги. Цена колеблется от 18 тысяч до 30 тысяч рублей за квадратный метр. Причем есть такие объекты, которые еще год назад стоили намного дороже. И я полагаю, что банки уступят в цене еще немного, если найдется реальный покупатель.

Николай ГОРНОВ. Получается, что в Омске есть недорогие активы, но не хватает маркетинговых идей и энергичных людей, которые могут эффективно использовать эти активы, потому что предприниматели бегут из города. Но если мы достигли дна, то скоро должен начаться рост. Я правильно понимаю?

Дмитрий САПУНОВ. Ну цикл-то понятен, за спадом обязательно последует подъем. Другой вопрос — когда мы стартуем. Не думаю, что это произойдет именно в 2017 году. Пока не понятно, что именно может стать драйвером для роста. Если бы, к примеру, внедрить технологии, удешевляющие стоимость строительства торговых объектов, то сегмент нового строительства оживился бы точно. Но в целом Омск сегодня не особо интересен для инвестиций. Уже сейчас у нас избыточное количеств коммерческих площадей. При очень низкой деловой активности.

Александр ПРУДСКИЙ. Да и некуда уже снижать себестоимость строительства. Как снизить себестоимость, если металл одномоментно подорожал на 30%? Металл — он одинаково стоит и в Москве, и в Омске. Но при этом в Омске рыночная стоимость недвижимости в разы ниже. В Москве есть маржа, им есть куда падать. В Омске падать уже некуда. Продажи идут практически по себестоимости. Просто потому, что застройщикам нужно как-то выжить.

Николай СУББОТОВИЧ. В Омске не развит совсем сегмент технопарков, индустриальных парков. Как вариант для развития — он вполне приемлемый, на мой взгляд.

Дмитрий САПУНОВ. Да, где-то они точно есть — точки роста.

При поддержке: 

На минувшей неделе в «Коммерческих вестях» состоялся второй круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались механизмы финансирования жилья, в том числе через ипотеку.

По информации Омского отделения Сибирского ГУ ЦБ РФ, в 2016 году всеми банками в Омской области было выдано в общей сложности ипотечных кредитов на 16,2 млрд рублей,  что на четверть больше, чем в 2015 году. Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки смогли 11,5 тысячи омичей. Средний размер ипотечного кредита – 1,4 млн рублей, средняя ставка за год снизилась с 13,6% до 12,8%, средний срок выдаваемых в прошлом году ипотечных кредитов – 16 лет. При этом рынок недвижимости почему-то продолжал стагнировать и снижаться.

Участники круглого стола, обсудив возможность дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования в 2017 году, не смогли прийти к единому мнению по вопросу влияния ипотеки на рынок новостроек.

Ипотека пошла в рост?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы выслушать для начала представителей банков, работающих с ипотекой. Какие ипотечные продукты у вас есть? Каковы ваши ожидания на текущий год?

Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения Сбербанка РФ. Если говорить об объемах, в 2016 году мы выдали не больше, чем в 2015 году, порядка 5 млрд рублей. На 2017 год мы планируем прирост на уровне 7 – 12 процентов. Со стороны банков общая ситуация с ипотекой выглядит не так уж плохо. Хотя если говорить о первичном рынке жилья, то количество новостроек в нашем кредитном портфеле снижается. Если раньше объем кредитов для приобретения квартир в новостройках доходил до 50% в общем объеме выдачи, то теперь он варьируется от 10% до 15% максимум. И даже те клиенты, кто первоначально подавал заявку на первичное жилье, частенько переориентируются на вторичный рынок. То есть люди в банк приходят, они хотят купить квартиру в новостройке, но по разным причинам не доходят до застройщиков. Чаще всего мы видим, когда анализируем ситуацию, что покупатели недвижимости не находят на первичном рынке объекты, которые бы их устраивали. На вторичном рынке можно пробрести квартиры с ремонтом и даже мебелью, так как многие уезжают из Омска, да и цены на первичном рынке стали уже выше, чем на вторичном. Застройщики по понятным причинам не могут опуститься до тех цен, по которым реализуются квартиры вторичного рынка. При этом у застройщиков доля покупок с использованием ипотечных продуктов растет. Если раньше с ипотекой продавалось от 40% до 60% квартир, то сейчас эта доля у некоторых застройщиков выросла даже до 100%.

Николай ГОРНОВ. Какая средняя стоимость ипотеки у Сбербанка?

Юлия АБРАМОВА. Для каждого клиента ставка индивидуальная, конечно, поскольку она зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Ну а в среднем ставки для строящегося жилья – от 12%. Для готового жилья в новостройках – на полпроцента ниже. Минимальная ставка для вторичного рынка – 10,5%.

Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) в Омске. У нас на сегодняшний день ставки на ипотеку для новостроек ниже. С 1 февраля ставка на новостройки от 11,5% до 12,5% в зависимости от квартиры, которую покупает клиент. Ниже ставка, если приобретается квартира площадью свыше 65 кв. метров. Это как раз в интересах застройщиков, которые всегда говорили, что большие квартиры раскупаются хуже. Еще один момент я бы отметила, что у нас выросла доля продаж готовых квартир от застройщиков.

Николай ГОРНОВ. У вас ипотека с господдержкой когда закончилась?

Ольга ПЕТРОВА. Как и все банки, мы прекратили принимать заявки на кредиты с господдержкой в конце декабря 2016 года. Но кредиты по этим заявкам мы продолжаем выдавать, и они будут выдаваться, я думаю, до конца февраля. Спрос на ипотечные кредиты есть, и мы прогнозируем, что он будет расти. Под этот спрос мы разрабатываем новые ипотечные программы, в том числе для покупателей жилья в новостройках.

Ольга НЕЕЛОВА, управляющий филиалом АО «Банк Жилищного Финансирования» в городе Омске. У нас объем выдачи в 2016 году остался на уровне предыдущего года, поскольку повышенным спросом пользовалась ипотека с господдержкой, а мы на новостройках не специализировались. У нас были квартиры с первичного рынка, но в небольшом объеме. Сегодня мы строящееся жилье тоже не кредитуем, но если у застройщиков уже оформлено право собственности на юрлицо, это такой идеальный вариант, то даем ипотеку по ставке 12%. Еще у нас есть программа кредитования под залог имеющейся в собственности недвижимости, и по этой программе мы выдаем кредиты на разные цели, в том числе на покупку жилья в новостройках, причем не только в Омске, но и в других городах. На 2017 год у нас тоже большие планы, спрос на ипотеку есть, и даже в январе был спрос.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ, директор по ипотеке управления ипотечных продаж ПАО «Банк УРАЛСИБ» (Москва). Наш банк в прошлом году продемонстрировал существенный рост ипотечного портфеля, объем кредитов по всей стране вырос в шесть раз, и мы сегодня делает ставку именно на новостройки. Сейчас у нас минимальная ставка на ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках – 11,25% годовых. Эта ставка по всей России действует, в том числе в Омске. Что касается господдержки, она у нас тоже закончилась в декабре прошлого года, но при этом до 31 января мы принимали заявки на кредиты по ставке 10,8% и будем выдавать эти кредиты до 1 апреля. Что касается застройщиков, то в 2017 году у нас планируется пилотный проект «Ипотечные каникулы», который точно увеличит воронку продаж. Мы его в Москве уже запустили, и через месяц он заработает по всей стране. В чем смысл новой программы? Те люди, которые снимают квартиру, они не могут зачастую позволить себе еще и ипотеку. Мы предлагаем им вариант, при котором они на первых годах могут уменьшить ипотечный платеж в два раза. Через два года их квартира достраивается, они переезжают и уже не платят аренду.

Николай ГОРНОВ. По вашей статистике, есть какие-то отличия заемщиков и рынка недвижимости Омской области от других регионов страны?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. По нашим оценкам, Омск – это такой среднестатистический город России. Если всю страну разделить пополам, условно говоря, то разделителем будет Омск. Мы наблюдаем в Омске среднюю зарплату, как в среднем по России, мы видим в Омске среднее по стране количество ипотечных сделок, портрет заемщика в Омске – молодая семья, где супруги в возрасте от 32 до 37 лет, у которых в среднем от одного до двух детей, и они используют в качестве первоначального взноса материнский капитал. Собственно, не надо даже заказывать статистических исследований, можно просто взять Омск и сразу будет понятно, что в России происходит.

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель директора Омского филиала АО «ГАЗПРОМБАНК» в городе Новосибирске. У нас в прошлом году по Омской области выдача ипотеки выросла  на 290%. Но это не потому, конечно, что мы прорыв какой-то совершили, это сказался эффект низкой базы. На текущий 2017 год мы также смотрим позитивно, планируем увеличить выдачу еще на 170%. Наши процентные ставки на сегодняшний день – от 10% до 13%. Доля новостроек во всем портфеле ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оказалась  небольшой, к сожалению, порядка 25%. Судя по тому, что прогнозируется снижение объемов строительства по закону 214-ФЗ о долевом участии, доля квартир в новостройках в нашем портфеле будет снижаться еще.

Будет ли дефицит новостроек?

Николай ГОРНОВ. Получается странная картина – у большинства банков с ипотекой все в порядке, она даже растет, а омский рынок недвижимости при этом стагнирует и падает…

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Первый момент я хотел бы отметить по поводу цен. Когда цены на жилье в новостройках выше, чем на вторичном рынке – это как раз нормально, на мой взгляд, хотя дешевеет «вторичка» не везде, и если смотреть «среднюю температуру по больнице», то квадратные метры в новостройках все еще дешевле. Разница в цене – примерно 4 тысячи рублей. А за то, что ипотека на вторичном рынке стала дешевле, чем на первичном, за это большое спасибо всему банковскому сектору, потому что без продаж на вторичном рынке не может существовать и первичный рынок. Второй момент – я рад, что почти все банки приросли по ипотечному портфелю, в том числе Газпромбанк. Третий момент – изменения в законе 214-ФЗ, из-за которых этот закон в городе Омске умрет, скорей всего, на 90%. Это как минимум. На рынке строительства жилья останутся либо крупные предприятия с большими оборотными средствами, которые могут себе позволить строить и вводить дома за свой счет, а потом уже реализовать готовые квартиры, либо застройщики, которые будут строить жилье по схеме ЖСК, к которой банки относятся с осторожностью. Доля первичного рынка, скорей всего, упадет. Застройщикам, многие из которых уже исчерпали свои резервы, остается только один вариант – выживать и ждать, когда изменится ситуация на рынке и начнется подъем. Скорей всего в этом году вырастет количество долгостроя. Если говорить о наших позитивных ожиданиях, мы ждем снижения ключевой ставки. Такая задача уже стоит перед правительством, а если ключевая ставка будет падать, то, соответственно, будут снижаться и ипотечные ставки, и кредиты в этом году могут оказаться в районе 10,5% и на первичный, и на вторичный рынок.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Закон о долевом участии умер, это факт. В этом году последние дома по 214-ФЗ будут сдаваться, а в следующем году уже не будет ни одного. Мы уже тоже перешли на продажи готового жилья: вводим дом, оформляем право собственности на квартиры и продаем. На наш взгляд, это единственная сегодня реальная схема работы с новостройками.

Николай ГОРНОВ. А какой сегодня процент ипотечных продаж у группы компаний «Стройбетон»? Действительно до 100% может дойти, как говорят представители банков?

Владимир ГРИНЕВ. По последним подсчетам, у нас ипотечных покупателей порядка 80 – 85%. Причем оставшиеся 15 – 20% покупателей – это люди, которые продали свое жилье на вторичном рынке, а покупатели этого жилья тоже воспользовались ипотечными кредитами. Конечно, застройщики сильно зависят от ипотеки, с этим бессмысленно спорить. И от помощи государства зависят, и от наличия различных государственных программ, таких как расселение аварийного жилья, жилищные сертификаты военнослужащим, ветеранам и так далее.

Юлия АБРАМОВА. А можно задать вопрос застройщикам? Почему вы считаете, что будет дефицит жилья на первичном рынке?

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». Потому что рынок сегодня не затоварен абсолютно. По нашей оценке, сегодня на первичном рынке представлено 3 166 оферт. Рынок легко поглотит это количество, тем более что объемы вводимого жилья в 2017 – 2018 годах будут уменьшаться.

Юлия АБРАМОВА. А есть данные, сколько хотя бы примерно квартир от застройщиков продается за месяц?

Максим РЕПИН. Точных данных о продажах застройщиков у нас нет. Таких баз нет в принципе. Я знаю единственный пример, когда в Екатеринбурге аналитики попытались объединить информацию о продажах застройщиков, да и то не всех, им удалось охватить только 60% рынка.

Юлия АБРАМОВА. Я это к тому спрашивала, что по нашим подсчетам на первичном рынке дефицит не предвидится. На сегодняшний день объектов на первичном рынке выставлено на продажу даже больше, чем на вторичном. По нашим оценкам, на первичном рынке – порядка 4,5 тысячи квартир. По другим оценкам – 4,3 тысячи. И сюда еще не входят квартиры, выставленные на продажу застройщиками, которые на сегодняшний день не аккредитованы банками. В месяц, по нашим подсчетам, в Омске продается в среднем 150 квартир в новостройках, и если сопоставить количество продаваемых квартир с общим объемом квартир на рынке, то нетрудно подсчитать, что эти запасы будут продаваться не менее двух лет.

Игорь ХАРТМАН, генеральный директор «Завод ЖБИ № 7». А можно вопрос к банкам? Готовы ли банки работать сегодня с ЖСК?

Юлия АБРАМОВА. Некоторое время мы не работали с ЖСК и объявляли об этом открыто, причина была в том, что мы переходили на другое программное обеспечение, но с осени прошлого года опять работаем. Разумеется, с ЖСК нам работать сложнее, чем с застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ или реализуют готовое жилье. Если клиент приобретает квартиру в строящемся доме по схеме ЖСК, то мы выдаем кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Ольга ПЕТРОВА. Мы принимаем в качестве обеспечения и жилье третьих лиц – бабушек, дедушек и так далее.

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Работа с ЖСК – это работа не с документами, с помощью которых оформляется сделка, а непосредственно с застройщиком. Оцениваются риски именно застройщика. Если он имеет за спиной многолетний опыт работы – это один вариант. А если заложил первый дом – другой вариант.

Игорь ХАРТМАН. Продолжение того же вопроса. Что нужно сделать застройщику, чтобы банки стали ему доверять?

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Иметь успешно построенные и сданные объекты. Для Омска – не менее 60 тысяч квадратных метров жилья.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. В сложившейся экономической ситуации банки вынуждены будут работать с застройщиками и по ЖСК. Но в 2017 году, я думаю, этот вопрос еще не будет так уж сильно актуален. В текущем году еще будут сдаваться дома, которые строились в рамках законодательства о долевом участии. А в 2018 году, я думаю, банки придумают способы, как с минимальными рисками кредитовать население для покупки жилья и по схеме ЖСК.

Николай ГОРНОВ. А ставки когда будут снижаться?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. Банки часто демонизируют, а на самом деле маржа по ипотеке – она сегодня очень маленькая. Банкам во многом выгоднее работать с потребительским кредитованием, чем выдавать ипотечные кредиты. Сравните ключевую ставку и процентные ставки по ипотеке – разница менее одного процента. С учетом рисков, банки сегодня практически ничего на ипотеке не зарабатывают. Тем не менее этот продукт для нас важен, поскольку выстраиваются долгосрочные отношения с клиентами – в среднем  на 7-8 лет, если учитывать досрочное погашение кредитов.

Максим РЕПИН. Позволю себе небольшую ремарку по поводу количества предложений на первичном рынке. Да, сегодня предложения есть, но в ближайшие годы нового жилья будет выходить на рынок намного меньше, и даже если динамика продаж останется на том же уровне – в среднем 150 квартир в месяц, по оценке Сбербанка – на рынке точно будет дефицит, потому что уже сегодня, как уверяют риэлторы, выбирать особо не из чего. Сложности станут очевидными, когда рынок опустится на уровень в две тысячи оферт, к этому времени уже накопится большой отложенный спрос.

Что в перспективе?  

Николай ГОРНОВ. Любопытно узнать планы холдинга «Трест Железобетон». Вы не планируете сокращать количество вводимого жилья?

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ-5 треста Железобетон». Мы строим много, продаем и по договорам долевого участия, и готовое жилье, и начинаем пробовать ЖСК. Понимая, что с января 2017 года будет проблематично продавать жилье по договорам долевого участия, мы пытаемся опередить ситуацию. И я соглашусь с уже высказанным мнением, что главное для покупателей – репутация застройщика. Если застройщика знают как надежного, если он сдает дома вовремя, то покупатели у него будут. А с банками мы готовы работать с любыми. И строить мы намерены  в прежних объемах, ничего сокращать не планируем. У нас много новых перспективных проектов.

Юлия АБРАМОВА. Понятно, что вы не будете останавливать объекты, которые вы уже начали. А будут ли у вас в 2017 году новые площадки?

Валерия ЖИГАДЛО. Наша новая площадка – апарт-отель «Маршал», мы зашли на этот объект буквально два месяца назад. Это большой 14-этажный дом в границах улиц Маршала Жукова и Бульварной, необычный для Омска проект, сейчас мы на третьем этаже. Еще мы сейчас достраиваем долгострой на улице Малиновского, и на улице Волгоградской у нас есть большая площадка, и на улице Транссибирской. Мы смотрим в будущее оптимистично.

Николай ГОРНОВ. Тогда я совсем запутался. Банки выдают ипотеку, объем ипотеки вырос и будет расти в 2017 году, как заверяет нас первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ, крупные застройщики не планируют снижать темпы строительства, а рынок недвижимости почему-то стагнирует. Разве ипотека – не драйвер рынка?

Максим РЕПИН. Суть в том, что увеличилось количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки, поэтому объем ипотеки вырос и увеличивалось количество ипотечных сделок в общем объеме продаж у застройщиков, тем не менее общее количество продаж квартир в новостройках не выросло, а снизилось.

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы за два года приросли на 25% по ипотечным сделкам, но это говорит не о том, что у нас выросло количество сделок по продаже, а о том, что у людей практически закончились сбережения. Причем я говорю о сбережениях в целом, а не только о тех, которые могут пойти на рынок недвижимости. Что дальше? Прироста рабочих мест в городе не наблюдается, реальные доходы у омичей не растут. Да, рост ипотеки будет, но рано или поздно количество ипотечных сделок достигнет 100%, и тогда весь рынок просто встанет. Люди закредитуются, а вторую ипотеку у нас в стране не дают.

Николай ГОРНОВ. А что, кроме ипотеки нет других эффективных инструментов, которые бы позволили финансировать строительство жилья? Могут же быть, например, партнерские программы застройщиков и банков, по которым банки будут выделять деньги на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья?

Вячеслав ГУРИНОВ. У нас хватает оборотов, чтобы строить за свои деньги.

Николай ГОРНОВ. Не у всех же хватает. И проекты бывают разные. Вам хватает на жилье эконом-класса, а рынок требует разнообразия…

Вячеслав ГУРИНОВ. Если рассматривать кредитование, банк никогда не предложит ни одному застройщику кредит дешевле, чем ставка по его же ипотечным продуктам. И если на квадратный метр нагрузить еще несколько тысяч рублей кредитной нагрузки, то мы получим цену уже не в 40 тысяч рублей, а 45 тысяч, а по такой цене на сегодняшнем падающем рынке квартиры вообще никто не будет покупать. Все покупатели, кто рассматривал потенциально новостройки, переориентируются на вторичное жилье. Нам придется снижать цену и уходить в минус, и дальше будет стандартная финансовая пирамида. Такие компании и сегодня есть, кто работает по схеме пирамид. Даже не имея кредитов, они уже находятся в ситуации, когда им нужно продать следующий дом, чтобы достроить предыдущий.

Юлия АБРАМОВА. На самом деле доля ипотеки в 80% от общего количества сделок на рынке – это не так уж и много, это здоровая доля. За рубежом доля ипотеки даже выше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Российская ипотека сильно отличается от зарубежной и условиями, и существенно более низкими процентными ставками. Там люди имеют возможность взять не один, а несколько кредитов. В наших реалиях доход у людей настолько низкий, что он не позволяет взять вторую ипотеку.

Максим РЕПИН. Напомню, что нужно разделять два понятия – количество ипотечных сделок при продаже недвижимости и проникновение ипотеки. Уровень закредитованности населения ипотечными кредитами в России достаточно низкий. Ипотека, конечно, играет ключевую роль для рынка, но это не бензин. Ипотека – это стартерная батарея, условно говоря. А чтобы рынок завелся и поехал, нужны собственные доходы населения. И чем они выше, тем лучше будут продажи. Теперь что касается перспектив рынка с точки зрения новых площадок. В Омске земельных участков первого вида разрешенного использования – именно под жилищное строительство – на рынке присутствует очень немного, буквально 20 – 30. В 2014 году, когда рынок был растущий, земля под жилье стоила в среднем 3 900 рублей за квадратный метр. Сейчас, судя по цене земельных участков, инвестиционные ожидания сошли на ноль, и на 1 января 2017 года цена земельных участков под строительство жилья в среднем по Омску упала до 2 900 рублей за квадратный метр. Спрос на землю в Омске упал, из чего можно сделать вывод, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим каких-то новых больших проектов.

Николай ГОРНОВ. И количество застройщиков, насколько я понимаю, будет сильно сокращаться…

Юлия АБРАМОВА. Для сравнения: раньше у Сбербанка было аккредитовано порядка 30 застройщиков, а сейчас порядка 10, которые реально строят и продают. На рынке осталось очень мало покупателей, отсюда и сокращение количества продавцов. Был даже период, когда наши клиенты отказывались от одобренной ипотеки. Говорили: нет, мы немного подождем, у нас сейчас непонятная ситуация с работой.

Николай ГОРНОВ. А есть ли смысл ждать снижения ипотечных ставок и сдвигать свои планы по приобретению жилья?

Юлия АБРАМОВА. Предположим, что ставка снизится на один процент. А что мы увидим на рынке? Как только начнет снижаться ставка, рынок сразу активизируется, и цены пойдут вверх.

Ольга ПЕТРОВА. Именно так и будет. Ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть необходимость. Если устраивает цена на ту квартиру, которую вы выбрали, то берите ипотеку, не ждите, когда снизится ставка и изменятся условия.

Максим РЕПИН. И не будем забывать, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости обязательно вырастет.

Рынок жилой недвижимости в Омске упал и может не вернуться к прежним ценам.

Непростую ситуацию на рынке жилой недвижимости города на минувшей неделе за круглым столом в «КВ» обсудили аналитики и руководители риэлторских компаний. По данным Омскстата, в минувшем году в Омской области организации и индивидуальные застройщики ввели в эксплуатацию 12,4 тыс. квартир общей площадью 760,3 тысячи кв. метров, что на 13% меньше, чем годом ранее. По оценкам аналитиков, стоимость жилья снизилась и на первичном, и на вторичном рынках. На рынке жилой недвижимости на конец 2016 года, по оценкам экспертов, такая же ситуация, как в экономике в целом, – выхода из кризиса пока не видно. А на омский рынок давят еще и дополнительные региональные факторы.

Куда падают цены?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы для начала понять, что вообще произошло за 2016 год с ценами на рынке…

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в декабре 2015 года составляла 42 771 рубль, а к декабрю 2016 года опустилась до уровня 40 475 рублей. Снижение составило 5,4%. На вторичном рынке ситуация была похожая, с 46 659 рублей в декабре 2015 года средняя цена опустилась к декабрю 2016 года до 44 259 рублей. Снижение – 5,1%. Цифры вполне сопоставимые с инфляцией в части индекса потребительских цен. Если посмотреть ценовой график за последние 10 лет, то мы увидим, что снижение рынка началось со второго квартала 2015 года, а рост был в 2013 – 2014 годах. Предыдущий подъем был перед кризисом 2008 года. По результату обсуждений с аналитиками из других регионов мы считаем, что как раз сейчас происходит переход рынка в новую фазу, и в перспективе на год-два у нас прогнозируется стабилизация рынка и нарастание отложенного спроса, что в долгосрочном периоде неумолимо вытянет весь рынок вверх. Но стабилизация начнется не раньше, чем во втором полугодии 2017 года. А рост ожидается тоже в пределах инфляции.

Константин РОМАНКО, директор АН «АРКАДА-СТИЛЬ». Небольшая ремарка: если инфляция у нас была выше 5% в этом году и цены снизились на 5%, то это значит, что фактически рынок жилой недвижимости потерял более 10%.

Николай ГОРНОВ. Максим Александрович, как я вижу, сторонник позитивного сценария. А что думают о негативных тенденциях другие участники рынка недвижимости?

Вячеслав ГОРЮНОВ, генеральный директор АН «МИРАН-Недвижимость». Я лично ко всем этих графикам отношусь как к кардиограмме сердца. Рынок так живет. И то, что мы сегодня оказались в новой реальности, – это нормально. Цены стали такими, какими должны быть. Рынок расставил все на свои места. Хотя половина продавцов на вторичном рынке – я уверен в этом – до сих пор думают, что их квартиры недооценены.

Николай ГОРНОВ. Какие тенденции вообще доминировали в прошлом году?

Павел КРУЧИНСКИЙ, директор АН «МИАРД». Я бы отметил для начала, что региональные рынки – они друг от друга отличаются, поскольку в разных регионах происходят свои макроэкономические и политические события, которые влияют на уровень спроса и предложения на рынке недвижимости. А если говорить об общей ситуации, то можно вспомнить и о санкциях, которые были введены против России, ведь они тоже отразились на рынке недвижимости, поскольку покупательский спрос упал, и о политических событиях, начиная от выборов президента США до выборов в Госдуму РФ, и о недовольстве правительством, в котором нет понимания, как преодолеть экономический спад в стране и улучшить инвестиционный климат. На рынок, на мой взгляд, в прошлом году в равной степени давили как рыночные, так и внерыночные факторы. Причем как региональные, так и внутригородские. В СМИ красиво говорится об инвестиционной политике и так далее, а по факту ничего не происходит. И мы все прекрасно понимаем, что недовольство большинства омичей местными властями тоже негативно влияет на рынок недвижимости.

Если говорить про 2017 год, то мы живем ожиданиями перемен, ожидаем выборов в горсовет, нового мэра, появления новых лиц в местной политике. И хотя уже понятно, что предложение будет по-прежнему превышать спрос, а на вторичном рынке ожидается либо снижение цен, либо стагнация, но мы все же надеемся на положительные сдвиги. Мы считаем возможным, например, снижение ставок по ипотеке, и это повысит ее доступность. Надеемся, что в этом году реализуется отложенный спрос. Деньги у населения есть, но те, кто хотел бы приобрести недвижимость, в прошлом году чего-то выжидали. Когда эти люди поймут, что снижение цен приостановилось, рынок оживится.

Нина КАРПЕНКО, директор АН «Недвижимость-Гарант». Большое значение для населения стал иметь экономический фактор, люди стали меньше ждать радикальных позитивных изменений и начали жить в существующей реальности. В 2016 году на рынок недвижимости было выставлено очень большое количество объектов, а спрос при этом практически пропал. Вот в связи с этим и произошли резкие изменения в целом. Почему так произошло? Одна из причин – миграция. Люди уезжают из Омска. Тем не менее ипотечные кредиты выдаются, сделки с недвижимостью проходят. Двигателем рынка была и остается ипотека. Какие квартиры сегодня покупают? Преимущественно квартиры эконом-класса. Что касается сегмента элитного жилья, то там сделки проходят с очень большим дисконтом. Если люди реально хотят продать элитное жилье, они вынуждены снижать цену до 10% от первоначально заявленной. Завышенная цена не заинтересует покупателя. Помощь продавцам выражается в независимом анализе объективной цены, что способствует реальной продаже. Характерный признак времени: сейчас у людей нет отложенного ожидания, поэтому жилищный вопрос решает тот, у кого в этом есть потребность.

Вячеслав ГОРЮНОВ. Когда рынок был на пике, это было время инвестиций в недвижимость. Люди вкладывали деньги, рассчитывая получить определенные дивиденды. В прошлом году рынок недвижимости инвесторов уже не интересовал, они вкладывались в другие инструменты – в валюту, банковские депозиты. Сейчас, я считаю, слово за банками.

Ждем теперь выгодных ставок по ипотеке, но уже без поддержки. Им дали ориентир – 10%.

Юрий ЛАГУТИН, руководитель отдела новостроек АН «АВЕСТА-РИЭЛТ». В Омске порядка 300 тысяч домохозяйств. Средний доход на семью, я думаю, не выше 50 тысяч рублей. В 2013–2014 годах семья тратила на жизнь в среднем 30 тысяч рублей, а 20 тысяч рублей у нее оставалось для долгосрочных целей. Если 20 тысяч рублей мы умножим на 300 тысяч семей, то получим 6 млрд рублей. На эти деньги претендовали и застройщики, и автомобильные дилеры, и туристические агентства, и другие представители сферы услуг. Сегодня доходы семей остались прежними, а расходы выросли. По моим ощущениям, на жизнь сегодня тратятся почти все деньги, которые зарабатываются. Свободная денежная масса, которая поддерживала платежеспособный спрос, – она на сегодняшний день очень маленькая. Спрос падает на все. Автодилеры сокращают персонал, турагентства закрываются одно за другим, в банковской сфере большие изменения – мелкие лишаются лицензии, в крупных происходят ротации. Продавцы не хотят верить, что им придется понижать уровень своих ожиданий. Покупатели тоже не торопятся покупать, ждут дальнейшего снижения цен.

И я, если честно, не питаю особых иллюзий и не жду, что в 2017 году все как-то вдруг изменится. Я ожидаю, что в текущем году спрос и предложение сбалансируются. Застройщики уже находятся на нижней точке рентабельности, некоторые продают квартиры практически по себестоимости, а некоторые идут и на осознанную фиксацию убытков. Есть ощущение, что весь 2017 год мы будем продавать жилье, построенное в прошлом году. Кстати сказать, изменились и сделки на рынке. Если раньше люди продавали свою квартиру, чтобы купить другую, но с большей площадью, то сейчас примерно 25-30% от проведенных сделок – это продажи омских квартир по причине переезда их владельцев в другие регионы. Спрашиваю: почему продаете, мне говорят: уезжаю в Краснодар, Санкт-Петербург, Новосибирск, Тюмень. И даже те крохи денег, которые есть, уходят с омского рынка в другие регионы.

Кто виноват?

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». На мой взгляд, в России слишком много аналитиков, и это плохо отражается на рынке. Как только начинается очередной кризис, появляются какие-то московские аналитики и начинают вещать. В один день все говорят, что мы ждем подъема на рынке, после чего продавцы не хотя снижать цену, в другой день приходят другие аналитики и так же уверенно заявляют, что рынок завтра начнет падать, после чего покупатели не хотят покупать, и в итоге все сидят в ожидательной позиции. А проблема омского рынка – это местные власти. Теперь об ипотеке. Субсидированная ипотека на покупку жилья на первичном рынке – это хорошо, спорить не стану. Но эта субсидированная ипотека за два года практически уничтожила ипотеку на приобретение жилья на вторичном рынке. Первичный рынок должен по определению стоить дороже, чем вторичный, если проводить аналогию с теми же автомобилями, а у нас все наоборот.

Теперь о том, что имеют застройщики в 2017 году. Ужесточение законодательства о долевом участии приведет к тому, что 214-фз в Омске умрет. Скорей всего, никто не захочет связываться с договорами долевого участия, потому что там страхование и нужно платить деньги в фонд обманутых дольщиков. И останутся либо сильные игроки, у кого хватает ресурсов, чтобы строить за свой счет, а потом спокойно продавать готовое жилье, либо все начнут использовать схему ЖСК. В ЖСК никто ни за что не отвечает, там формально члены ЖСК нанимают застройщика для строительства дома, а не застройщик берет с покупателей деньги. Часть застройщиков, я думаю, уйдет с рынка, достроив начатые дома, поскольку начинать новые им будет не на что. А часть начатых домов уже и не будет достроена.

Максим РЕПИН. В части соотношения цен на первичном и вторичном рынках могу добавить, что Омский регион действительно входит в группу регионов, где вторичное жилье стоит дороже. Они приблизились по ценам только в 2016 году. Если от цен на «вторичке» отнять стоимость ремонтов, то они будут совсем рядом. Но перелома пока не произошло.

Николай ГОРНОВ. А сейчас интерес у покупателей больше ко вторичному или к первичному рынку?

Максим РЕПИН. Сейчас мы видим начало положительного тренда именно на вторичном рынке. По нашим наблюдениям, в конце года рынок уже достиг дна и был небольшой отскок. Позитив небольшой, но он есть. Обычно в кризис происходит несколько отскоков, и только после этого начинается уверенный рост.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Мое мнение, что большинству риэлторов-посредников, к сожалению, нет разницы, что было раньше, и совершенно все равно, что будет потом. Главное – это провести сделку сегодня. И чтобы сделок проходило как можно больше. Продажа новостроек – это другое. Сейчас мы продаем дома, которые закладывались пару лет назад, когда были немного другие цены, а спросом пользовались немного другие компоновки квартир. И чтобы строителям выжить, есть два варианта: снизить объемы, чтобы поддержать цены на более высоком уровне, или использовать государственные рычаги – ипотеку с господдержкой для покупателей квартир на первичном рынке и так далее.

Нина КАРПЕНКО. Есть и третий способ: поддерживать отношения с риэлторами…

Вячеслав ГУРИНОВ. К сожалению, в 2014-2015 годах некоторые риэлторы изрядно «наигрались» с деньгами клиентов. Риэлтор всегда в первую очередь будет продавать те объекты, где ему процент пообещали больше.

Владимир ГРИНЕВ. Любой агент хочет заработать деньги. Да, руководитель компании думает о будущем, о перспективах, но агент все равно поведет туда, где ему предложат больше за сделку.

Вячеслав ГОРЮНОВ. Лично я сильно сомневаюсь, что покупателя можно куда-то увести, если он того не хочет. И знаю массу примеров, когда в регионах застройщики сотрудничают с риэлторами. Это тот же Новосибирск, где очень хорошие результаты. А омские застройщики создают собственные отделы продаж.

Павел КРУЧИНСКИЙ. На самом деле, если говорить объективно, Омск очень сильно отстает от других регионов в культуре взаимоотношений двух институтов – строителей и риэлторов. Собственные отделы продаж – это хорошо. Но если крупный проект, то собственными силами застройщик-девелопер не справится. Нужно создавать понятную и прозрачную систему выплаты комиссионных, привлекать к продажам агентов, которые будут одновременно и рекламировать проект. Застройщику все же лучше сконцентрироваться на своем прямом бизнесе – строительном. Но в Омске, в отличие от Новосибирска, до таких взаимовыгодных отношений, к сожалению, не доросли. У нас, порой, и сделают продукт, но заработать на этом продукте не могут. Понятно, что у нас себестоимость строительства жилья такая же, как в Новосибирске, а рыночная стоимость квартир меньше. И строители не хотят, естественно, платить комиссию. Им выгоднее подкупить агентов, платить им из-под полы. Но нам, я считаю, нужно не обвинять друг друга, а сотрудничать. Это просто болезнь роста нашего рынка недвижимости. Это пройдет.

Максим РЕПИН. А я добавлю свою точку зрения, как аналитик. Взаимоотношения риэлторов и строителей должны начинаться задолго до старта продаж, потому что сегодня строят даже не вчерашнюю серию, а трижды позавчерашнюю. Конечно, тяжело продавать сегодня то, что заложили еще в 2014 году, а запланировано было в 1984 году. В других регионах мы видим другие проекты, с другим качеством жизни, с изначально спланированной комфортной средой. А в Омске мы уже несколько лет говорим об этом, но строительное сообщество нас не слышит. За исключением отдельных застройщиков. Несколько проектов, которые реализуются, мы консультируем именно на уровне проекта, сидим за одним столом с архитекторами. А для большинства застройщиков пока еще выгодней взаимодействовать с чиновниками, чтобы получить преференции. И в этом главная проблема.

Куда бегут омичи?

Константин РОМАНКО. Мы сейчас обсуждаем тему: когда же у нас все вырастет и настанет всем счастье. На самом деле, может, и вообще не вырастет. Все зависит от факторов, оценить и подсчитать которые почти нереально. И когда приводят доводы, что в 2017 году наступит оживление рынка, лично меня эти доводы не очень убеждают. Да, у нас существует колоссальный отложенный спрос. И очень многие продавцы ждут, когда рынок оживится. Но это все теоретические рассуждения. Когда произойдет толчок, который придаст рынку ускорение, – не знает никто.

Елена ТАТАРИНОВА, директор АН «Держава». Мы сейчас много работаем с застройщиками Краснодарского края и Санкт-Петербурга, и я вижу, что на сегодняшний день мы можем предложить своим клиентам жилье в Краснодаре и Санкт-Петербурге с нормальными планировками по ценам, вполне сопоставимым с омскими. Это просто парадокс. В Краснодаре квартиры-студии с отделкой можно купить за полтора-два миллиона рублей. Омичи продают квартиры на вторичном рынке и уезжают туда. Люди ищут работу, находят ее в Санкт-Петербурге и уезжают. Кто-то покупает недвижимость как инвестиционную. Квартира в Санкт-Петербурге в любом случае более ликвидна, чем в Омске, и окупится она быстрее, если ее просто сдавать. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Омске в три раза меньше. Инвестиционная привлекательность омской недвижимости на очень низком уровне. И привлекательность города тоже. Омск не успевает подстраиваться под требования времени.

Вячеслав ГУРИНОВ. В Питере и Москве масштабы другие. Там сразу по половине микрорайона закладывают. И продают потом квартиры по всей стране. У нас один дом закладывают, в лучшем случае два. А инфраструктура и так называемый соцкультбыт – это вообще отдельная тема. Мы готовы строить садики, но у нас их не покупают. Если в отдельном микрорайоне садика нет и его жители за двадцать километров детей возят, то это никого не волнует. Потому что программа садиков в масштабах страны уже реализована. И так же встанет потом вопрос про школу. И также не будет решен. Денег в бюджете нет, потому что нет инвестиций в регион. Мы говорим, что у нас все хорошо, а на самом деле просто вымираем.

Дмитрий САЛАМАТОВ, генеральный директор АН «Содос». У нас в сентябре 2017 года будут выборы в горсовет. Сейчас уже февраль. Кто-нибудь заметил политическую активность потенциальных кандидатов в горсовет? Я, во всяком случае, заметил только один плакат. Если даже на агитацию кончились деньги, то что говорить об обычных людях. А если говорить о рынке недвижимости, то риэлторы, насколько я помню, были виноваты всегда и во всем. В 2006 году рынок взлетел – виноваты риэлоры, они цены взвинтили. В 2008 году рынок стал падать – опять риэлторы виноваты. А разве это нормально, что рынок был так перегрет перед кризисом? В то время квартира в каком-нибудь социальном районе в Нью-Йорке стоила почти столько же, как квартира в социальном районе Омска. Сейчас, конечно, мы с Нью-Йорком уже не сравнимся по ценам, но с Санкт-Петербургом – вполне. Естественно, омичи продают квартиры здесь и едут туда. И уже даже обвиняют омичей, что они обрушили рынок труда в Санкт-Петербурге. И уезжают как раз те, кто мог бы поднимать здесь производство.

Николай ГОРНОВ. Да, транзакционные издержки у нас высокие. Выше, чем в других регионах, к сожалению. Плюс к этому теперь добавился еще один институт – нотариат. Насколько я понимаю, для некоторых сделок с недвижимостью требуется и нотариальное заверение договора?

Анна ЧЕРНЕНКО, нотариус города Омска. Изменение законодательства действительно произошло. В 2015 году был принят федеральный закон, который вернул нотариусов в круг участников сделок с недвижимостью. А в 2016 году законодательные изменения продолжились, и в 2017 году эти изменения вступили в силу. Но сегодня обращение к нотариусу предполагает не только гарантию защиты прав собственника и обеспечение юридической чистоты сделки, но и высокий уровень комфорта благодаря работе нотариуса в режиме «одного окна». Нотариус сам проверяет предъявленные документы, готовит проекты договоров, сам запрашивает и передает все необходимые сведения в органы государственной регистрации. Право собственности по сделке, удостоверяемой нотариусом, регистрируется в ускоренном режиме – один день в случае подачи документов в Росреестр в электронном виде и три дня при подаче документов в обычном формате. Благодаря недавним законодательным поправкам для удостоверения сделки с недвижимостью можно обратиться к любому нотариусу субъекта РФ, где находится эта недвижимость. Если продавец проживает в Омске, а продаваемая квартира находится, например, в Калачинске или Таре, то никуда ездить не придется. Достаточно обратиться к любому омскому нотариусу.

Николай ГОРНОВ. Какие сделки требуют нотариального заверения?

Ольга ФРИК, нотариус города Омска. Сегодня закон требует нотариального удостоверения договора, когда речь идет о сделках по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, сделках с имуществом несовершеннолетних или недееспособных граждан. По нашим оценкам, будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению примерно 30% договоров в общем обороте недвижимого имущества. Но было бы неправильно, на мой взгляд, воспринимать нотариальную форму как дополнительное финансовое и временное обременение для участников сделки и какое-то препятствие. Мы будем стремиться отвечать современным тенденциям.

Николай ГОРНОВ. И хотелось бы еще понять, каков запас прочности у омского рынка недвижимости? Какое снижение он выдержит?

Константин РОМАНКО. У вторичного рынка дна нет. Он может падать долго.

Вячеслав ГОРЮНОВ. У первичного рынка тоже нет дна. Если застройщикам срочно понадобятся деньги на зарплату, они будут продавать квартиры и ниже себестоимости.

Николай ГОРНОВ. И что же сейчас делать продавцам и покупателям?

Нина КАРПЕНКО. Продавцам – продавать, покупателям – покупать. И прислушиваться к рекомендациям и советам риэлторов.

Максим РЕПИН. Напомню, в 2008 году рынок упал, а потом вырос. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости, возможно, будет расти. Тренд на рынке недвижимости растущий в пределах инфляции. Причем примерно одинаковый во всем мире. И запас прочности у российского рынка большой, поскольку нет сегодня ни одного значимого фактора, который мог бы негативно повлиять на рынок.

При поддержке: