Негативный сценарий на рынке недвижимости в 2022 году не реализовался. Активная господдержка, профессионализм участников рынка и относительно плавная просадка экономики позволили «первичке» быстрее адаптироваться к новым условиям.

Продление льготной госипотеки до 1 июля 2024 года даст возможность рынку новостроек продолжать стабилизироваться в 2023 году. Продажи на вторичном рынке в следующем году будут восстанавливаться. А цены на жилье, при отсутствии новых шоков, останутся примерно на уровне 2022 года, полагает Константин Енин, эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие».

Летом 2022 года на волне оптимизма застройщики ускорили вывод новых площадей на рынок. Но спад продаж в конце сентября привел к увеличению доли непроданного жилья в новостройках. Сохранение общей экономической неопределенности создает предпосылки к уменьшению объемов вывода новых площадей на рынок в 2023 году. Снижение совокупного объема строящегося жилья будет фактором поддержки высокого уровня цен.

С другой стороны, в 2023 году ужесточится политика Банка России в части дополнительного субсидирования ипотечных ставок застройщиками.  Хотя еще не до конца ясны новые условия, в базовом сценарии предполагается рост средневзвешенной ипотечной ставки для кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) с текущих менее 4% до 5-6% годовых. Реализация этого сценария позволит рынку стабилизироваться. Поэтому цены на жилье в новом году в среднем останутся на уровне 2022 года.

По результатам 2023 года ожидается небольшой рост количества проданного первичного жилья по сравнению с 2022-м – в пределах 5%.  Впрочем, этот результат станет прежде всего эффектом низкой базы: в 2022 году совокупное количество сделок по ДДУ может составить около 670 тысяч, что на четверть меньше рекордного показателя 2021 года, когда были проданы почти 900 тысяч ДДУ. На результат 2022 года повлияли аномально низкие продажи в течение почти четырех месяцев, начиная с марта.

Одним из перспективных сегментов рынка в 2023 году может стать индивидуальное жилищное строительство. В этом сегменте сохраняется поддержка государства, продолжающаяся реформа укрепляет защиту покупателя такого жилья, а рост спроса при стагнации на рынке новостроек привлекает системных игроков. Также в пользу частного домостроения в 2023 году будет играть высокая стоимость квартир в новостройках. По цене двух- или трехкомнатной квартиры можно приобрести качественный дом в пригороде. Этот фактор может привести к ухудшению качества многоэтажного жилья. Покупатель средних и крупных метражей «переедет» в малоэтажное жилье, а новостройки станут предлагать в основном студии и однушки.

Проблему поможет решить комплексная застройка территории, когда в одном проекте строится разноформатная недвижимость. Именно в этом направлении продолжается реформа строительства в последние годы, но отсутствие интереса девелоперов к прочим сегментам на фоне роста рынка новостроек не давало активно реализовываться подобным проектам. Проблемами в ИЖС остаются: для клиента – отсутствие социальной инфраструктуры и удаленность от места работы, для девелоперов и банков – непрозрачность рынка, необходимость выстраивания новых механизмов и невозможность прогнозирования будущих темпов продаж. В 2022 году, по сообщениям рядов банков, на ИЖС выдано более 100 млрд руб. ипотеки. В 2023 году эта цифра может увеличиться втрое и даже больше.

На вторичном рынке основной сдерживающий фактор – «перекос» ипотечных ставок по сравнению с новостройками. Тем не менее, жилье остается базовой необходимостью для населения. Поэтому сделки на «вторичке» в 2023 году будут продолжаться, их объемы останутся примерно на треть ниже показателей 2020-2021 годов, но могут вырасти на 20-25% по отношению к продажам 2022-го. В итоге рост цен на вторичное жилье по результатам 2023 года может составить 5-10%, при отсутствии новых значимых внешних потрясений.

В целом, рынок жилья в России в 2023 году, при сохранении текущей ситуации, продолжит динамику конца 2022-го, плавно адаптируясь к новой экономической реальности. Господдержка будет сглаживать возможные шоки на первичном рынке. При этом темпы продаж будут значительно отставать от значений 2020-2021 годов. Тем не менее, этих темпов достаточно для продолжения полноценной загрузки девелоперов, хотя на фоне сокращающейся маржинальности бизнеса они будут искать новые рынки.

Банк «Открытие» входит в Группу ВТБ и внесен в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховые компании «Росгосстрах» и «Росгосстрах Жизнь», «Открытие Инвестиции» (бренд, включающий продукты брокерской компании и УК «Открытие»), «НПФ Открытие», ООО «Открытие Факторинг» и др. Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA») и НКР («АA+.ru»).

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».

2021 год стал рекордным по объему жилищного строительства, количеству сделок по продаже жилья, а также выдачам ипотечных кредитов за всю историю наблюдений. В наступающем году мы, скорее всего, увидим некоторое снижение цен на недвижимость, рост ипотечных ставок и уменьшение объемов выдачи ипотеки.

В 2021 году рынок был разогрет государственной программой льготной ипотеки и поддержан ажиотажным спросом на жилье. Это привело к абсолютным рекордам как по количеству проданного жилья, так и по выдачам ипотечных кредитов.

В 2022 году рынок будет стремиться к равновесному состоянию. Первичный рынок будет поддерживаться множеством сохраняющихся льготных ипотечных госпрограмм. В октябре 2021 года в 16 регионах России средний выдаваемый ипотечный кредит был меньше чем 3 млн рублей. Еще в 26 регионах сумма кредита была в пределах 3-3,5 млн рублей. То есть почти половина регионов страны укладываются в максимальный размер кредита по государственной программе льготной ипотеки. И, следовательно, все еще могут рассчитывать на субсидированную ставку по госпрограмме вплоть до середины 2022 года. Кроме того, на Дальнем Востоке действует своя госпрограмма, которая позволяет сохранять доступность ипотеки на высоком уровне даже на фоне роста цен на жилье.

При этом на первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен. Однако с учетом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10-12%. Что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки. Цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3-5%.

Несмотря на некоторое снижение цен, неизбежное удорожание ипотеки повлияет на выдачи и рынок жилья. «Открытие Research» ожидает, что в 2022 году спрос начнет возвращаться к относительно умеренным уровням допандемийных 2018-2019 годов, когда ставки по ипотеке были близки к нынешнему прогнозируемому диапазону. По сравнению с этим периодом выдачи в 2022 году могут оказаться на 10-15% выше, в том числе благодаря большей господдержке ипотеки. Вместе с тем количество выданных ипотечных кредитов в 2022 году будет значительно уступать рекордным показателям 2020-2021 годов. Финансовая нагрузка на ипотечных заемщиков неуклонно растет. На первичном рынке жилья в среднем по РФ размер ежемесячного платежа по ипотеке превысил уровни 2019 года еще весной 2021-го, а на вторичном рынке – летом. Этот рост продолжается в обоих сегментах до сих пор. В случае дальнейшего повышения ЦБ ключевой ставки в 2022 году доступность ипотеки для населения снизится еще сильнее.

Таким образом, по итогам 2022 года, по нашим оценкам, объем выдач может составить 1,2-1,3 млн ипотек на сумму 4,2-4,4 трлн рублей, что на 20-25% меньше нынешних показателей. Однако погрешность прогноза остается значительной по причине неоднородности рынка и общей неопределенности переходного процесса, вызванного завершением госипотеки и ажиотажного спроса.

Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховые компании «Росгосстрах» и «Росгосстрах Жизнь», «Открытие Брокер», Управляющая компания «Открытие», «НПФ Открытие», АО «Балтийский лизинг», ООО «Открытый лизинг», ООО «Открытие Факторинг», «РГС Банк», АО «Таможенная карта». Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA») и НКР («АA+.ru»), а также международными агентствами Fitch («BB+») и Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».

Пандемия COVID-19 существенно повлияла на инвестиционную привлекательность конкретных видов недвижимости в России. Сейчас наибольшей популярностью пользуются склады, затем – офисы. Торговая и гостиничная недвижимость менее популярны, хотя отдельные объекты могут быть весьма привлекательными.

Особенности развития рынков

Щедрая господдержка рынка жилья и снижение ипотечных ставок с середины 2019-го до весны 2021 года позволяли застройщикам демонстрировать рекордные продажи. Параллельно идет консолидация рынка – укрупнение застройщиков и усиление конкуренции между ними. Выход на рынок заимствований позволяет девелоперу не только диверсифицировать долг, но и заявить о себе как о надежном игроке. Благоприятная конъюнктура позволила девелоперам в последние два года закрыть ряд заметных сделок на рынке капиталов. Бурный рост рынка жилья и усилия государства по его поддержке привели к появлению новых для РФ инвестиционных продуктов или росту интереса к существующим – ипотечным ценным бумагам, инфраструктурным облигациям.

Рынок помещений свободного назначения или стрит-ритейл – это, в основном, коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Сегмент традиционно пользуется спросом у частных инвесторов и показывает значительный рост. В Москве в первом полугодии 2021 года Росреестр зафиксировал только на первичном рынке увеличение сделок с помещениями свободного назначения в 2,2 раза к аналогичному периоду 2020 года и почти в 1,8 раза – к первому полугодию 2019-го. Рост интереса инвесторов к сегменту и относительно высокий чек для вхождения привели к появлению рынка коллективных инвестиций, когда для покупки объекта привлекаются несколько клиентов. Схема максимально упрощена, но имеет ряд недостатков, главный – низкая ликвидность доли, которую в случае выхода из проекта трудно продать.

Одна из особенностей рынка торговых центров в России – дефицит качественных торговых площадей в городах. Сейчас фокус смещается от крупных ТРЦ к формату «магазин у дома», а также к объектам вроде транспортно-пересадочных узлов. Негативный информационный фон, сопровождающий рынок торговой недвижимости, подталкивает целевых инвесторов к поиску дистресс-активов и снижает интерес к остальным.

Рынок офисной недвижимости находится в равновесном состоянии. После 2014 года девелоперы осторожно подходят к строительству офисных помещений, что привело к небольшому дефициту крупных площадей класса А. Строительство поддерживают крупные арендаторы. Дефицит качественного предложения позволяет новым проектам выходить на рынок. Иная картина – с бизнес-центрами В-класса. Даже в крупных городах идет конкуренция свободных помещений с офисами класса В. Находясь примерно в одной ценовой категории, помещения свободного назначения имеют ряд преимуществ: в частности, их легче обслуживать. На этом фоне региональный рынок офисов В-класса стагнирует.

В период пандемии значительно вырос спрос на склады со стороны арендаторов и инвесторов. Основная причина – рост интернет-торговли, по данным Data Insight, в 2020 году в России он составил 78%. Крупнейшие сделки в 2020-2021 годах также обеспечили онлайн-ритейлеры. Развитие интернет-магазинов изменило структуру торговли – часть функций ТЦ на себя забрали склады, что позволило ритейлерам снизить издержки на аренду, но привело к борьбе за последнюю милю.

Пандемия встряхнула рынок гостиниц. Государство компенсировало часть потерь отельерам и запустила программу кешбэка на внутренний туризм. Закрытые границы также способствовали росту интереса к направлениям внутри России. Комплексная господдержка и увеличение интереса к внутреннему туризму способны дать толчок развитию гостиничного бизнеса в РФ.

Общий тренд доходности

На российском рынке коммерческой недвижимости инвесторы обычно ожидают доходность на уровне 10%, что соответствует 10-летней окупаемости инвестиций. На такой средний индикатор ориентируется рынок. В реальности доходность ликвидной недвижимости находится в пределах 8-12%, в зависимости от качества объекта и привлекательности места. Сильный рост цен новостроек при сохранившихся ставках аренды сделал приобретение квартир для получения дохода от сдачи еще менее привлекательным. Даже до пандемии и последнего скачка цен средняя доходность от сдачи жилья была на уровне 4-6% и только в лучших локациях могла достигать 10%. Тем не менее, стабильный рост цен привлекает в сегмент спекулятивных покупателей, которые рассматривают аренду как дополнительный доход.

Одновременно, благодаря развитию электронных банковских сервисов и активному выходу застройщиков на рынок заимствований, растет популярность инвестиционных инструментов (акции, облигации и паи), дающих доходность близкую к физической покупке жилья.

В ближайшие годы высокий спрос на склады продолжит снижать их доходность, а снижение популярности ТЦ, напротив, приведет к росту доходности. При этом среднерыночная доходность останется на уровне 10%. На рынке новостроек в 2022 году ожидается снижение средних цен в пределах 5-10% год к году из-за роста ставок по ипотеке на фоне стагнирующих доходов и завершения ажиотажного спроса на жилье. С 2023 года цены на первичном рынке продолжат рост темпами 4-6% в год. Тем не менее, средняя доходность от сдачи в аренду квартир останется ниже 5-6%, так как ставки аренды не будут успевать за ростом цен.

Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA-») и НКР («АA+.ru»), а также международным агентством Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».

Льготная государственная программа субсидирования ипотеки продлена еще минимум на год, при этом ставка по ней поднимется с 6,5% до 7%, а максимальная сумма кредита снизится для всех регионов до 3 млн рублей. Впрочем, новые условия госпрограммы не предвещают тектонических сдвигов на рынке жилья. При этом дефицит предложения и рост себестоимости строительства не позволят ценам вернуться к уровням даже 2020 года.

Масштабность программы сохранится  

Фактически новые условия программы льготной ипотеки означают ее сворачивание в крупных городах с высоким спросом. Согласно данным ЦБ, в апреле размер среднего выданного ипотечного кредита в России составил 3,85 млн рублей, что выше нового лимита в 3 млн рублей. Если исключить Дальневосточный федеральный округ, где действует «Дальневосточная ипотека», в апреле всего в 26 регионах средняя выданная ипотека на новостройку была менее 3 млн рублей. При этом, с учетом установленного лимита в 3 млн рублей и 20% первоначального взноса, средняя цена приобретенной по госпрограмме квартиры составит 3,75 млн. Квартиры с таким бюджетом можно найти практически во всех регионах за пределами основных центральных агломераций. То есть масштабность программы сохраняется, и она будет охватывать всю страну. Но в её фокус попадут именно те локации, где действительно нужно поддержать и спрос, и предложение

Спрос на первичном рынке сократится, но это не снизит цены на жилье

Новая ставка по льготной программе составляет 7%, что близко к рыночным уровням ставки на новостройки в пределах 7-7,5%. Это снижает стимулирующий эффект от продления субсидирования. При этом ожидается, что на конкурентных и высоколиквидных рынках застройщики и банки смогут предложить своим клиентам дополнительные опции, которые позволят сохранить фактическую ставку для клиента около 6%. Благодаря этому удастся избежать сильных колебаний цен в среднесрочной перспективе. То есть в крупных городах цена новостроек сохранится благодаря возвращению рыночных механизмов, а в малых будет поддерживаться льготной ипотекой.

По расчетам «Открытие Research», при росте ставки на 1 процентный пункт, количество домохозяйств, которые могут себе позволить комфортно обслуживать ипотеку, сократится в среднем по стране на 4-5% от текущего значения. Также, исходя из наших расчетов, для сохранения объема рынка и компенсации роста стоимости ипотеки застройщикам нужно будет в среднем по России снизить цены на жилье на 8%. Однако им легче перенести небольшое снижение темпов продаж, нежели падение цены. Тем более прошедший год дал возможность многим девелоперам накопить достаточную подушку безопасности. Это еще раз подтверждает, что в ближайшее время не стоит рассчитывать на значимое падение цен на жилье: скорее они продолжат находиться в равновесном состоянии.

Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховые компании «Росгосстрах» и «Росгосстрах Жизнь», «Открытие Брокер», Управляющая компания «Открытие», «НПФ Открытие», АО «Балтийский лизинг», ООО «Открытый лизинг», ООО «Открытие Факторинг», «РГС Банк», АО «Таможенная карта». Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA-») и НКР («АA+.ru»), а также международным агентством Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».

Российский рынок ипотеки в 2021 году ждет замедление по сравнению с рекордным 2020-м, когда, по данным ЦБ, было выдано более 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей. Фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже и будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.

По оценкам «Открытие Research», в этом году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может снова активизироваться – ожидаемое постепенное восстановление экономики после пандемии должно привести к росту доходов населения, который компенсирует текущий уровень цен на жилье.

Охлаждение рынка

В апреле 2021 года рынок жилья начал проявлять признаки равновесия – замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый программой льготной ипотеки. По данным ЕИСЖС, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.

Об охлаждении рынка говорит и уменьшение количества сделок на рынке недвижимости. При этом в годовом выражении ипотека пока растет: по данным Frank RG, в первом квартале выдано почти 420 тыс. ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье, что на 21% выше, чем за аналогичный период 2020 года. Общая сумма достигла 1,17 трлн руб., что на 40% выше, чем годом ранее.

Тем не менее факторы роста ипотечного рынка постепенно сходят на нет. Ключевая ставка вновь была повышена и достигла 5%. Это постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам – их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту. Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в т.ч. увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Что также может сократить объем выдачи.

Инвестиционный мотив приобретения квартир также можно считать исчерпанным. Основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки. Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок.

Льготную ипотеку ждет коррекция

Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке все еще действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством. Завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки. В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией в 2018-2019 гг., может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.

Очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки – ее трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций. С одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. С другой, дает государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков.

Ставки будут расти

До конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%. Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам, повышение ставки на 1 п.п. увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.

Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховые компании «Росгосстрах» и «Росгосстрах Жизнь», «Открытие Брокер», Управляющая компания «Открытие», «НПФ Открытие», АО «Балтийский лизинг», ООО «Открытый лизинг», ООО «Открытие Факторинг», «РГС Банк», АО «Таможенная карта». Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA-») и НКР («АA+.ru»), а также международным агентством Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.

Информация предоставлена пресс-службой банка «Открытие»