Консалтинговая компания NF Group оценила жилые комплексы с самыми дорогими пентхаусами в России. В рейтинг попали проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Стоимость вошедших в рейтинг лотов варьируется от 1,25 млрд до 7,33 млрд рублей. Цена единственного вошедшего в подборку петербургского объекта составила 2,6 млрд рублей, что, по мнению аналитиков компании, соответствует средним ценам на пентхаусы в столице.

Эксперты Villagio Estate в свою очередь проанализировали ситуацию на элитном загородном рынке недвижимости и пришли к выводу, что по итогам 2023 года продажи загородной элитной недвижимости в Московском регионе почти вдвое превысили результат за весь 2022 год. Объем предложения на первичном рынке загородной высокобюджетной жилой недвижимости увеличился на 36%.

За 5 месяцев 2024 года в Московском регионе было продано 412 объектов высокобюджетной загородной недвижимости, тогда как за весь 2023-й было реализовано всего 218 объектов, – подсчитали аналитики Villagio Estate. Наиболее активным спросом пользовались проекты-новинки, половина сделок пришлась на доминирующие в предложении участки без подряда. Они же лидируют в первичном предложении, объем которого за год вырос на 36%.  Однако, дефицит качественного готового предложения в элитных подмосковных проектах на первичном рынке сохраняется, что также стимулирует рост цен на ликвидные предложения.

Несмотря на то, что средняя площадь предлагаемого к продаже коттеджа за год снизилась на 20%, до 620 кв. м, в сегменте участков снижение составило всего 5%, до 21 сотки, зато в цене они прибавили 34%,

Говоря о трендах в строительстве загородной недвижимости, коммерческий директор Villagio Realty Алексей Коротких отмечает, что в 2023 году на рынке элитной загородной недвижимости наблюдался колоссальный рост потребительского спроса. Но 2024 оказался еще лучше. «За первые полгода мы продали столько, сколько за весь прошлый год. Я говорю только о тех объектах, которые построил Villagio Estate. А, это премиальные поселки: Millenium Park, Гринфилд, Монтевиль, Ренессанс парк, Медиссон парк, Шервуд и др. Это некий загородный кластер премиальных поселков на Новорижском шоссе. У нас в прошлом году в КП Millenium Park продавались два новых квартала с участками под строительство. И в этом году мы их почти полностью реализовали. Каждый месяц было по 29-30 сделок, без учета вторичных продаж домов и участков. Это рекордное число сделок за последние 4 года», – говорит Алексей Коротких.

Такой высокий спрос на объекты подмосковного рынка элитной загородной недвижимости эксперт объясняет возросшими банковскими ставками и дефицитом качественного готового предложения.

«Высокие банковские ставки сейчас не позволяют девелоперам строить что-то новое в том объеме, как это было раньше, скажем 5-10 лет назад. Маржинальность проектов низкая. А значит, новые проекты, со своей инфраструктурой, такие как КП Millenium Park, в ближайшее время не появятся на рынке. Кроме того, земля – ограниченный ресурс, который имеет свойство заканчиваться, а спрос большой. Постковидный синдром до сих пор продолжается. Люди хотят жить за городом, иметь свой дом. На Новой Риге на спрос влияет также динамичное развитие инфраструктурных проектов. Ограниченный сегмент, дефицит предложения – все это также ведет к росту цен», – добавляет эксперт.

Инвестиционных сделок и покупок для постоянного проживания за городом, примерно поровну, – считает Алексей Коротких. Причем, маржинальность инвестиционных проектов довольно высокая. Так, например, когда два года назад участки в новых кварталах КП Millenium Park только выходили на реализацию, цена за сотку начиналась от 3,5 млн руб. Сейчас стоимость сотки составляет уже около 5 млн руб. В тех кварталах, которые уже построены и где уже сформировался вторичный рынок, цена 5 лет назад составляла 1,5-2 млн руб. за сотку. Сейчас около 7 млн. руб. за сотку. Это, по мнению Алексея Коротких, большой прогресс. Плюс к этому, доходность инвестиционных проектов на порядок выше, чем проценты по банковским вкладам. «Когда начинается строительство дома, то у инвестора появляется дополнительная маржинальность. Никто не хочет делать ремонт самостоятельно – это сейчас долго и дорого. Но у нас есть инвесторы, которые делают ремонт и продают дом «под ключ», цена которого уже в разы выше. Например, средняя стоимость участка площадью 15 соток – от 67 млн руб. Строительство дома 400 кв м с отделкой «под ключ» обойдется от 120 млн руб.», – делится Алексей Коротких.

На данный момент самый дорогой дом в КП Millenium Park выставлен на продажу за 1,5 млрд руб.

Информация предоставлена MRC-club

Уже некоторое время я, участвуя в работе экспертной группы, наблюдаю за действиями областного правительства, которое разрабатывает различные мероприятия по обеспечению благоприятного инвестиционного климата в регионе. Эксперты оценивают, голосуют, поднимают руки, эти оценки уходят в Агентство стратегических инициатив, все вроде бы замечательно и хорошо, программа по увеличению инвестиций есть, она работает, вот только инвестиций в регион не прибавляется.

Почему? На мой взгляд, причин здесь множество. Не берусь перечислять их все, ограничусь лишь наиболее близкой мне сферой земельных отношений. Без земли, как известно, не обходится ни один бизнес. И потенциальный инвестор, если он действительно заинтересован в расширении своего бизнеса, первым делом обратит внимание, как в регионе выстроены земельные отношения. А с землей у нас, к сожалению, все очень плохо.

Яркий пример – условия выкупа земли. Напомню, в 2001 году, когда начал действовать Земельный кодекс РФ, всем землепользователям, у которых в собственности были приватизированные объекты недвижимости, предоставлялось право приобрести в собственность государственные земельные участки под этими объектами по цене всего в 2,5% от их кадастровой стоимости. Для земельных участков под иными объектами (которые раньше не находились в муниципальной или государственной собственности) был другой порядок выкупа, и цену определяла региональная власть.

В Омской области на тот момент действовало постановление регионального правительства № 96-п от 25 августа 2005 года, которым Омск был разделен на зоны, и в самых центральных местах города выкупная стоимость земли была на уровне 17-кратной ставки земельного налога (1,5% от кадастровой стоимости), а на окраине – 5-кратной ставки. Надо отметить, все эти условия для землепользователей были достаточно лояльными. Я не располагаю статистикой, но, по моим данным, многие предприниматели воспользовались своим правом и выкупили земельные участки за 2,5% от кадастровой стоимости.

В июле 2012 года председатель правительства, губернатор Виктор НАЗАРОВ подписал постановление правительства Омской области № 142-п, которым минимальная цена выкупа земли увеличивалась до 15% от кадастровой стоимости (для собственников зданий, которые считались субъектами малого и среднего бизнеса), а для всех остальных – 20%. Понятно, что предприниматели, кто не успел или не захотел выкупить земельные участки по льготной цене в 2,5%, не торопились выкупать их за 15%, тем не менее норма эта действовала и возможность такая была.

Ради объективности хочу отметить, что к 2012 году изменилась и ситуация с кадастровой оценкой земли. В период с 2008-го по 2012 год кадастровая стоимость земли в Омске была вообще чудовищная, и она даже рядом не лежала с рыночной (в отдельных случаях превышение было тридцатикратное), так что цена в 15% от новой кадастровой стоимости, которую рассчитало областное БТИ в 2011 году, нередко оказывалась сопоставимой с ценой в 2,5% от старой кадастровой стоимости. А иногда бывала даже и ниже, так что предпринимателям имело смысл выкупать землю даже в этих, формально более жестких условиях.

Что происходит дальше. 5 октября 2015 года принимается очередное постановление правительства, которым утвержден порядок определения цены земельных участков, которым цена для подавляющего большинства землепользователей устанавливается на уровне 40% от ее кадастровой стоимости. Эти 40%, по моему разумению как эксперта, слишком дорого для бизнеса. Во многих случаях 40% от кадастровой стоимости – это и есть рыночная цена земли. Поэтому такое решение регионального правительства я приветствовать не могу.

Мне представляется, что оно не вяжется с мероприятиями по обеспечению благоприятного инвестиционного климата. И я неоднократно говорил об этом губернатору на различных совещаниях и на его встречах с предпринимателями. Мне было сказано: давайте посмотрим, как будет развиваться ситуация. Можно и посмотреть, конечно, вот только прошел уже почти год, а правительство все еще смотрит.

Я, как бывший чиновник, прекрасно понимаю, что на пустом месте такие решения не принимаются. Они должны основываться на статистических данных. Сначала нужно было выяснить, сколько земельных участков выкупалось по льготной цене в 2,5%, потом сопоставить эти данные с количеством земельных участков, выкупленных за 15%, а потом уже принимать решение об увеличении выкупной цены. Можно было бы, к примеру, поднимать цену не так резко. Или предусмотреть льготы для малого или социально-ориентированного бизнеса.

Я пытался выяснить причину такой высокой выкупной цены в неформальной беседе с представителями регионального министерства имущественных отношений. Мне было сказано, что за основу взята московская практика. Но корректно ли слепо копировать практику столичного региона – большой вопрос. Для меня лично очевидно, что доходы (как и возможности, собственно) предпринимателей Москвы и Омска сильно разнятся. Все прекрасно знают, что в столице сосредоточено 75% всего российского капитала. Получается, что мы хомут с владимирского тяжеловоза пытаемся надеть на маленького теленочка. На мой взгляд, этот хомут теленочка просто-напросто задавит.

Еще одна очень горячая тема – арендная плата за землю. Аренда у нас регулируется постановлением правительства Омской области № 108-п от 25 апреля 2015 года, из которого мы знаем, что стоимость аренды областной и неразграниченной земли рассчитывается по специальной формуле и равняется произведению рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании оценки, и ставки рефинансирования Центрального банка России (на сегодняшний день – 11,5%).

То есть если раньше арендная плата была в пределах 1,5-2% от кадастровой стоимости, то теперь – 11,5% от рыночной стоимости. Даже если мы учтем, что рыночная стоимость земли у нас в регионе несколько ниже кадастровой, то разница в арендной плате все равно получится ощутимой. И настолько ощутимой, что к нам уже обращаются предприниматели, чтобы мы помогли им расторгнуть договоры аренды из-за неподъемной арендной платы.

Не менее интересная ситуация с оплатой за перераспределенные земельные участки. Понятие перераспределенных участков появилось в марте 2015 года, после очередного изменения в земельном законодательстве. Суть этого изменения в том, что в России далеко не всегда совпадают по площади оформленные в собственность земельные участки и фактически используемые. У некоторого количества промышленных предприятий площадь участка «по забору» больше, чем площадь участка, поставленного на кадастровый учет.

И законодатель на федеральном уровне решил применить принцип амнистии. Дарить никто никому ничего не собирается, конечно, но у собственников появилась возможность выкупить эти кусочки земли, которыми он фактически пользуется. По какой же цене предлагается это сделать омским предпринимателям? Цена, если кто не знал, определяется по длинной формуле из постановления правительства Омской области № 210-п от 12 августа 2015 года. Я не поленился и подставил в эту формулу значения для ряда конкретных земельных участков.Цену выкупа получил в диапазоне от 92% до 98% от кадастровой стоимости. Возникает вопрос: если это амнистия, то какой смысл в ней при такой выкупной цене?

У меня нет результатов социологических исследований, но у нас большая клиентская база, и когда мы рассказываем омским предпринимателям о такой возможности, как выкуп перераспределенных земельных участков, они очень удивляются цене. И не зря удивляются, собственно, поскольку на федеральном уровне цена выкупа намного ниже. Правительство РФ своим постановлением № 1308 от 3 декабря 2014 года определило размер оплаты за присоединяемые дополнительно земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на уровне 15% от кадастровой стоимости. Разница между федеральной землей и областной – более шести раз.

Думаю, любой потенциальный инвестор, ознакомившись с ситуацией в различных регионах, много раз подумает, когда будет принимать решение о размещении своих инвестиций в Омскую область. Власти нашего субъекта Федерации выглядят далеко не самым лучшим образом на фоне других. С точки зрения потенциального инвестора гайки в Омской области закручивают до предела. Вот и получается: гладко было на бумаге, да забыли про овраги. И сколько бы мы ни сочиняли бумаг с планами об улучшении инвестиционного климата в регионе, ни один здравомыслящий инвестор нам не поверит.

Проблема, как мне кажется, еще и в том, что вышеперечисленные нормативные акты появились с подачи министерства имущественных отношений, которое всегда ставит во главу угла сиюминутную выгоду. Чем больше денег поступит в бюджет завтра, тем лучше. На самом деле этими вопросами, на мой взгляд, должно было заниматься министерство экономики. А если я не прав, пусть меня поправят, приведут аргументированные доводы, подкрепленные статистическими данными. И если окажется, что омские предприниматели, не пожелавшие 10 лет назад выкупать земельные участки за 2,5% от кадастровой стоимости, сегодня становятся в очередь, чтобы выкупить эти же участки за 40%, то я сниму шляпу и принесу нашим органам власти публичные извинения за свои домыслы. Но интуиция и опыт мне подсказывают, что я прав.

Источник: газета «Коммерческие вести» от 17 августа 2016 года