Сегодня на рынке недвижимости существует две схемы покупки новостроек : по Закону РФ №214-ФЗ и покупка по ЖСК.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, в который вступает покупатель новостройки. Решение о принятии нового члена принимается на  общем собрании членов, путем подачи заявления о вступлении в члены кооператива. Теоретически у членов кооператива есть возможность контролировать его деятельность, порядок расхода внесенных денег, исключать неплательщиков, изучать финансовую документацию, переизбирать не справляющегося со своими обязанностями председателя. Фактически, таких энтузиастов, вникающих и управляющих строительным процессом, среди дольщиков, имеющих единственное намерение – вложить деньги и получить по факту готовое жилье, еще надо поискать.

С другой стороны, допустим, нарушаются сроки строительства, или дом «получился» откровенно с недостатками. Дольщики, опираясь на договор долевого участия, могут обратиться в суд с требованиями к застройщику, в связи с существенными нарушениями.

А с кого спрашивать, при тех же проблемах, будучи  членом кооператива? Фактически с самих себя, потому что  кооператив – это некоммерческая организация, имущество которой сформировано в основном из взносов самих пайщиков. Кроме того, стоит обратить внимание на структуру платежей в кооперативе.  Даже если вы внесли за квартиру все сразу, нахождение  в кооперативе подразумевает уплату текущих членских взносов. Более того, на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ, члены потребительского кооператива , после утверждения ежегодного баланса , обязаны покрывать в течении трех месяцев образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов.  Ко всему сказанному нужно добавить, что договор паенакопления не регистрируется в Росреестре.

Банки также неохотно работают с схемой ЖСК. А те, которые работают, имеют очень жёстские условия: это и повышенный процент, и необходимость дополнительного обеспечения в виде иной недвижимости или поручительства. Дополнительное обеспечение требуется на период строительства, до регистрации объекта в Росреестре.

Автор: Наталья Попова, начальник отдела новостроек
агентства недвижимости «Аркада-стиль»

О том, что и как выгоднее покупать в кризисный 2015 год и какие существуют на сегодняшний день банковские инструменты для покупки жилья, нам рассказала начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Аркада-стиль» (г. Омск) Наталья Попова.

Несмотря на изменяющиеся условия на рынке недвижимости, сегодня новостройки все еще остаются востребованными среди покупателей. Как отмечают аналитики, цены на квартиры вторичного жилья начинают постепенно снижаться, чего нельзя сказать о первичном рынке недвижимости. Квартиры типа «хрущевки» постепенно уходят в прошлое, и по законам экономического равновесия такие квартиры будут падать в цене. По данным Омскстата, за март-апрель 2015 года темпы строительства первичного жилья выросли на 28,4% по сравнению с этим же периодом 2014 года.

На данный момент застройщики предлагают жителям города варианты квартир на любой вкус и кошелек — от эконом- до бизнес-класса в любом районе города. Еще один плюс, который делает новостройки еще более привлекательными для покупателей, — это банковские продукты с государственной поддержкой. С марта этого года ряд крупных коммерческих банков активизировался в области первичного жилья. Так, в рамках специальных условий заемщики банка могут получить ипотечный кредит на покупку новостройки со значительной скидкой на первый год кредитования. В таблице 1 приведены соответствия первоначального взноса и ипотечной ставки по специальной программе.

По истечении первого года ставка изменяется в соответствии с условиями программы «Ипотечный кредит с государственной поддержкой» до 11,9%. Это очень важно при покупке новостройки, так как самым сложным периодом платежа является именно период стройки.

Для того чтобы попасть под ипотечную программу с государственной поддержкой, необходимо учесть несколько условий:
1. Собственником недвижимости должно быть юридическое лицо.
2. Это может быть как готовое жилье со свидетельством, так и квартира в строящемся доме, но строительство должно осуществляться по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ.
3. Первоначальная ставка должна быть не менее 20%.
4. При данной процентной ставке обязательным является страхование жизни.

Условия для участников специальной ипотечной программы:
— граждане РФ;
— возраст от 21 года на момент подачи заявки и до 65 лет на дату окончания срока кредитования;
— доход может быть как по 2-НДФЛ, так и по форме банка;
— стаж на последнем месте работы от 4 месяцев.

Особенно хотелось бы подчеркнуть понятие степени готовности стройки. Здесь очень многие неверно трактуют требования ипотеки с «государственной поддержкой». Данная программа не имеет какие-­либо ограничения для строек по 214-ФЗ. Банки сами определяют для себя застройщиков, с которыми они хотят работать. Банки выбирают объекты с разной степенью готовности, начиная с нулевого цикла (котлована), и проводят аккредитацию объектов застройщика. Но также существует ряд банков, которые выбирают для себя объекты с более высокой степенью готовности, например 30%, а то и 50%. Каждый банк, работая с этой программой, самостоятельно определяет для себя риски.

Кроме новостроек, строящихся по договору долевого участия, на рынке недвижимости есть ряд новостроек, строящихся по другим схемам. Например, новостройки по ЖСК, где основным документом является договор пая, не регистрирующийся в Росреестре. Программа с господдержкой не предусматривает ипотеку по ЖСК. Но и в этом случае коммерческие банки идут на снижение процентной ставки. Несколько банков в городе дают ипотеку по ЖСК под 16-18% , при этом обязательным условием является наличие дополнительного обеспечения — это или иная недвижимость родственников, которая ставится под залог до оформления права собственности на новостройку, или поручительство на период стройки. Но уже появился банк, который аккредитовал застройщика по ЖСК и предложил ипотеку под 14-15% без дополнительного обеспечения. При этом ипотека дается на 20 лет при первоначальном взносе от 30%.

Есть еще один интересный банковский продукт для покупки новостройки. Здесь 70% от имеющегося жилья покупателя идет на первоначальный взнос по ипотеке для покупки новостройки (новостройка по ДДУ). При этом заемщик проживает в своей квартире, пока строится его новое жилье. В среднем это занимает около года. Покупатель в течение этого времени не платит за кредит, взятый на первоначальный взнос, а оплачивает только ипотеку. Через год, продав свою старую квартиру, он закрывает кредит, взятый на первоначальный взнос, и проценты по нему.

Можно сделать вывод, что на сегодняшний день существует ряд выгодных инструментов для покупки новостройки, которые делают первичное жилье более доступным для приобретения, но в то же время провоцируют и рост цены на них.

 Агентство недвижимости «Аркада-стиль»