Рассмотрим ключевые правовые особенности при владения долей в праве общей долевой собственности на основании новых вступивших в силу Решений судов общей юрисдикции и Пленума Верховного суда:

1. Сдача доли в аренду требует единогласного согласия всех совладельцев.

Верховный суд РФ поставил точку в затянувшихся спорах: если вы владеете комнатой в коммунальной квартире и хотите сдавать её без одобрения соседей, сделать это не получится. Даже если речь идёт только о вашей изолированной жилплощади, наниматель автоматически получает доступ к местам общего пользования. А распоряжение общим имуществом возможно только по правилам ст. 247 ГК РФ, с согласия каждого дольщика.

2. Ошибка с адресом для уведомления о продаже может стоить сделки.

Судебная практика теперь строже подходит к процедуре оповещения совладельцев о намерении продать долю (реализация преимущественного права покупки). Уведомление должно идти строго по месту постоянной регистрации совладельца, иначе договор купли-продажи признают недействительным. Продавцу придётся не только вернуть деньги покупателю, но и компенсировать его убытки.

3. Выкупить детскую долю невозможно до совершеннолетия ребёнка.

Верховный суд РФ отказал собственнику в принудительном выкупе 1/9 доли квартиры, так как она принадлежала несовершеннолетнему. Высшая инстанция пояснила: у ребёнка нельзя признать отсутствие «существенного интереса» к жилью, даже если доля крошечная. Несовершеннолетний не может в полной мере осознанно отказаться от своих прав или реализовать их самостоятельно.

Поэтому до достижения 18 лет владельцем доли-ребёнка, стать единоличным хозяином всей квартиры не возможно.

4. Попытка «улучшить» долю за счёт общего имущества пресекается судами.

Случай из практики: собственник ½ доли в двухкомнатной квартире решил сделать отдельный вход в свою часть и переоборудовать коридор общего пользования под кладовую. Другие сособственники (по ¼ доли каждый) обратились в суд. Судья встал на их сторону, указав, что любые перепланировки, затрагивающие общее имущество, требуют письменного согласия всех владельцев долей. Самоуправное переустройство обяжут снести за свой счёт, а также выплатить соседям компенсацию морального вреда.

5. Запрет вселения родственников без одобрения других дольщиков.

Новый прецедент: мужчина владел ½ доли в трёхкомнатной квартире и попытался прописать (вселить) свою престарелую мать. Второй собственник (его брат) был против. Суд первой инстанции разрешил вселение, но апелляция отменила это решение: порядок пользования общим имуществом и возможность проживания третьих лиц (не совладельцев) определяются по соглашению всех дольщиков. Единственный безусловный случай – собственные несовершеннолетние дети.

Самое главное, что нужно иметь ввиду при владении долей в праве собственности – это то, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Материал подготовлен экспертом РГР по правовым вопросам, Екатериной Горновой.

Источник: https://rgr.ru

В 2021 году 61% семей использовали маткапитал для улучшения жилищных условий. При этом в квартире, куда семья вкладывает маткапитал, нужно обязательно выделить доли детям.

Когда выделять доли?

Если маткапитал перечисляют напрямую продавцу квартиры и в сделке нет кредитных денег, доли выделяют в жилье сразу при покупке.

Если маткапитал вложили в ипотеку – то в течение 6 месяцев с момента, когда родители выплатили кредит и сняли обременение. Но выделить доли можно и в ипотечной квартире, даже если еще не погасили кредит, если банки дает добро.

Когда кредит рефинансируют, то доли выделяют после того, как родители полностью погашают ипотеку по новому договору.

Кому выделять доли?

Выделяют доли тем детям, которые есть на момент, когда распределяют доли. Например, когда семья вкладывала маткапитал в ипотеку, у них был один ребенок. Когда они выплатили ипотеку и сняли обременение – уже трое детей. Доли в данном случае нужно выделять всем детям.

Как выделить доли?

Если жилье покупается без кредита, доли выделяют сразу по договору купли-продажи.

Если жилье покупают в ипотеку, обычно кредитный договор и право собственности оформляют только на супругов или кого-то одного из них.

Когда заемщики погашают ипотеку, они должны подписать соглашение о выделении долей, заплатить госпошлину и зарегистрировать соглашение в Росреестре. С этого момента в квартире появляются доли, которые уже принадлежат детям.

Можно ли не выделять доли?

Согласно закону о материнском капитале и подп. «в» п. 15.1 правил направления средств жилье должно стать собственностью всех членов семьи.

Если доли не выделить, родителей могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве или обязать вернуть государственные средства ПФР.

Если продать квартиру и не выделить доли, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей.

63-55-88
angalleon@mail.ru
 Ул. Пушкина, 67 к.1, оф. 405

Информацию предоставило АН «Галеон»

Некоторые собственники, чтобы продать квартиру побыстрее и дороже могут скрыть проблемы с документами. Из-за недосказанного продажа квартиры может затянуть, а родственники могут оспорить сделку, а покупатели – останутся недовольны покупкой.

В этой статье мы расскажем кто имеет право претендовать на жилье и как обезопасить сделку.

Супруги

Квартира, которую приобрели в браке, принадлежит мужу и жене. Если в документах указан 1 собственник, то второй все равно имеет право на 50% квартиры. Но есть случай, в котором квартира будет принадлежать только одному из супругов. В этом случае составляют брачный договор. При разводе, если имущество не поделили, то квартира считается все равно общей. Если продать квартиру без согласия одного из супругов, то он может подать иск в суд и оспорить сделку. В этом случае новым владельцам придется вернуть квартиру, а продавцу отдать полученные деньги.

У бывшего супруга есть 3 года, чтобы подать иск в суд.

Как обезопасить сделку:

- Взять нотариальное заявления продавца о том, что на момент покупки в браке не состоял. Если состоял в браке, то согласие на продажу.

- Если есть брачный договор, то попросить его копию.

- Спрашивать разрешения супруга не нужно, если квартиру куплена до брака или после развода.

Использование материнского капитала

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то детям необходимо выделить доли. Если родители по какой-либо причине забыли выделить доли, то в суд могут подать органы опеки или ребенок после совершеннолетия.

Как обезопасить сделку:

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то у продавца должно быть разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Собственник отозвавший доверенность

Если квартиру продают по доверенность, то есть риск купить недвижимость по недействующей доверенности. Сделка, которая была заключена по недействующей доверенность, можно легко оспорить в суде.

Что проверить при покупке квартиры, чтобы потом ее не потерять:

1.Паспорт продавца. Посмотреть состоит ли он в браке.

2. Выписку из ЕГРН.

3. Справку из ПФР

А провести безопасную сделку Вам помогут специалисты АН Галеон.

63-55-88
angalleon@mail.ru
 Ул. Пушкина, 67 к.1, оф. 405

Информацию предоставило АН «Галеон»

Как следует из федерального закона, который подписал прямо перед новогодними праздниками президент России Владимир Путин, также нотариусы смогут совершать сделки с долями земельных участков и любой принадлежащей несовершеннолетним недвижимостью.

Чтобы продать свою часть квартиры, родственникам необходимо выделить ее в виде отдельной доли, после чего предложить приобрести ее другим совладельцам недвижимости. В случае если на официальное извещение в течение месяца не будет получен положительный ответ, доля может быть продана постороннему лицу, то есть квартира станет коммунальной.

По закону, нарушение подобной процедуры извещения и приоритетного приобретения является основанием для признания сделки недействительной. Это причиняет ущерб как самим владельцам жилья, так и законопослушному приобретателю. Однако до последнего времени не существовало механизма проверки того, было ли отправлено или получено подобное уведомление, а также что именно в нем содержалось. Это приводило к частым конфликтам между собственниками.

Теперь же все сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу официально подлежат нотариальному удостоверению. И нотариусы будут удостоверять сделки по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности или при предоставлении им подтверждающих отказ приоритетных покупателей документов.

Также нотариусы должны будут заверять соглашение о разделе общего имущества супругов, а также согласие супругов на сделки с имуществом, право на которое требует государственной регистрации.

«При разделе общего имущества супругов зачастую соглашение о разделе имущества заключалось на кабальных для одной из сторон условиях. Данное обстоятельство вызвано финансовой зависимостью одной стороны от другой и оказываемым в связи с этим давлением. Отсутствием необходимости нотариально удостоверенного согласия супругов на сделки зачастую пользовались мошенники либо недобросовестные супруги, намеренно ущемлявшие права другого супруга», – говорят в Федеральной нотариальной палате.

Источник: https://realty.mail.ru