Сегодня на рынке недвижимости существует две схемы покупки новостроек : по Закону РФ №214-ФЗ и покупка по ЖСК.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, в который вступает покупатель новостройки. Решение о принятии нового члена принимается на  общем собрании членов, путем подачи заявления о вступлении в члены кооператива. Теоретически у членов кооператива есть возможность контролировать его деятельность, порядок расхода внесенных денег, исключать неплательщиков, изучать финансовую документацию, переизбирать не справляющегося со своими обязанностями председателя. Фактически, таких энтузиастов, вникающих и управляющих строительным процессом, среди дольщиков, имеющих единственное намерение – вложить деньги и получить по факту готовое жилье, еще надо поискать.

С другой стороны, допустим, нарушаются сроки строительства, или дом «получился» откровенно с недостатками. Дольщики, опираясь на договор долевого участия, могут обратиться в суд с требованиями к застройщику, в связи с существенными нарушениями.

А с кого спрашивать, при тех же проблемах, будучи  членом кооператива? Фактически с самих себя, потому что  кооператив – это некоммерческая организация, имущество которой сформировано в основном из взносов самих пайщиков. Кроме того, стоит обратить внимание на структуру платежей в кооперативе.  Даже если вы внесли за квартиру все сразу, нахождение  в кооперативе подразумевает уплату текущих членских взносов. Более того, на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ, члены потребительского кооператива , после утверждения ежегодного баланса , обязаны покрывать в течении трех месяцев образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов.  Ко всему сказанному нужно добавить, что договор паенакопления не регистрируется в Росреестре.

Банки также неохотно работают с схемой ЖСК. А те, которые работают, имеют очень жёстские условия: это и повышенный процент, и необходимость дополнительного обеспечения в виде иной недвижимости или поручительства. Дополнительное обеспечение требуется на период строительства, до регистрации объекта в Росреестре.

Автор: Наталья Попова, начальник отдела новостроек
агентства недвижимости «Аркада-стиль»