Президент России Владимир Путин на прошлой неделе в очередной раз обратил внимание на чрезмерную бюрократизацию строительной отрасли, которая, помимо прочего, зачастую осложняет работу в чрезвычайных ситуациях.

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Дмитрий Волков рассказал РИА Недвижимость, каким образом ведомство работает в этом направлении.

- Дмитрий Анатолиевич, президентом поставлена задача разработать меры по «разбюрокрачиванию» строительной отрасли. Однако подобная работа велась и ранее. Имеются ли сейчас возможности для ещё большей оптимизации процедур?

— Мы полагаем, что, несмотря на проделанную за прошедший год работу, есть существенные возможности для увеличения скорости строительства не только за счет улучшения технологии и повышения производительности труда, но и за счет снижения административной нагрузки и улучшения качества системы технического нормирования. Работа в этом направлении началась в 2019 году, и сейчас можно выделить пять основных направлений, или, иначе, пять шагов, сделав которые, можно получить серьёзное продвижение вперед в части скорости строительства без серьезных рисков удорожания, безопасности или управляемости в градостроительной деятельности.
Эти шаги касаются рабочей документации, экспертного и проектного сопровождения, территориального планирования, типового проектирования, технического нормирования и особого регулирования для чрезвычайных ситуаций.

- Расскажите о них подробнее.

— Во-первых, это переход к многостадийному проектированию и «встроенные» в строительный процесс возможности внесения и оценки изменений в проекте без остановки строительства. В прошлом году в Градостроительный кодекс мы ввели так называемое экспертное и проектное сопровождение. Это позволило вносить изменения в проект без необходимости проводить повторную экспертизу. Оценку каждого изменения может делать по выбору застройщика главный инженер проектной организации или экспертная организация, выдавшая положительное заключение первоначально. Это уже позволяет сэкономить три-шесть месяцев практически в каждом инвестиционном проекте.
Необходимо делать следующий шаг и вводить экспертное сопровождение еще до начала проектирования, до этапа подготовки задания на проектирование, на этапе концепции или подготовки обоснования инвестиций. Такая практика становится всё более широкой при осуществлении государственных инвестиций, особенно в зонах чрезвычайных ситуаций, например, ликвидации последствий паводка в Иркутской области. Так мы можем дополнительно сократить срок экспертизы и в целом строительства минимум еще на месяц.
Кроме того, от нынешнего одностадийного требуется перейти, а точнее вернуться, к многостадийному проектированию, что соответствует советскому опыту и международной практике. Законопроект, возвращающий используемое на практике, но совершенно неотрегулированное понятие рабочей документации, прошел процедуру всех необходимых согласований в правительстве. Многостадийное проектирование, возможность строить и сдавать объекты по рабочей документации вместе с гибким механизмом внесения изменений в проект без остановки стройки позволит дополнительно сэкономить не только до шести месяцев в крупных проектах, но и гибко управлять стоимостью и, в конечном счете, экономить средства инвестора или государства.

- При этом существенное время строители теряют на подготовку градостроительной документации…

— Внесение изменений в схемы территориального планирования, генеральные планы, правила землепользования и застройки, которые сейчас нужно сделать до начала проектирования и строительства, могут отнять даже не месяцы, а затянуться, вместе с земельными вопросами, на один-два года. Количество требуемых изменений, например, для нижегородской агломерации превышает 700 штук в год, в связи с быстро меняющейся экономической и градостроительной ситуацией. При этом только 87 проектов планировки территорий из 309 «дожидаются» таких изменений, остальные не могут быть утверждены, пока с момента внесения не пройдет более года. Возможность разработки и утверждения проектов планировки территории до изменения генпланов, СТП и ПЗЗ вместе с серьезным упрощением порядка внесения в них изменений, равно как и проектирование и начало строительства, запараллеленное с решением земельных вопросов, может сократить срок строительства на несколько месяцев, а по отдельным проектам – на несколько лет. Соответствующие нормативные акты Минстроем уже разработаны и могут быть приняты в самое ближайшее время.

- А есть ли потенциал в части проектов повторного применения?

— Неоднократно обсуждался вопрос дополнения использования проектов повторного применения типовым проектированием. Типовые проектные решения, исключающее необходимость прохождения большинства длительных процедур, например, экспертизы, могут сократить строителям три-шесть месяцев и более. Законопроект подготовлен, завершается его согласование в правительстве. Работа над созданием библиотек таких проектов на базе проектов повторного применения, в частности, по объектам первичного звена здравоохранения, уже ведется.

- У представителей отрасли также имеются вопросы по техническому нормированию. Как быть со «снипами-хрипами»?

— Действительно, существующая система технического нормирования в строительстве подвергается справедливой критике. К сожалению, за последние годы управляемость в этом вопросе постоянно ухудшается. Большая беда, что мы ушли от «одноканальности» их принятия. Президент не в первый раз обращает внимание на это. Еще по итогам заседания Госсовета по вопросам строительства в 2016 года было поручено исключить случаи, издания нормативно-технических документов без согласования с Минстроем, но все практические шаги в этой области идут очень трудно. Так, сейчас документы с обязательными требованиями к проектировщикам и строителям, которые нужны и при прохождении экспертизы, и при осуществлении государственного строительного надзора, разрабатывают семь федеральных органов власти. Такого нет нигде в мире! Это рождает многочисленные коллизии, дублирования и избыточные требования.
Для уменьшения количества обязательных требований Минстрой в рамках своей компетенции разработал соответствующие изменения в так называемый «перечень 1521″, где они закреплены. Это уменьшает их количество на 30% (примерно с 10 тысяч до 7 тысяч требований). Дальнейшим шагом должно стать, что было также поручено президентом по итогам заседания Госсовета по вопросам строительства в мае 2016 года, создание «одноканального» технического регулирования по принципу: разрабатывает каждый, а выпускает и отвечает за отсутствие коллизий и дублирования – один. Запланировано заменить при этом перечень отдельных обязательных требований компактными и систематизированными обязательными к применению строительными нормами, содержащими исключительно необходимые вещи. Это дополнительно уменьшит количество обязательных требований еще примерно на 4 тысячи штук. Изменения в технический регламент о безопасности зданий и сооружений, необходимые для этого, разработаны и находятся на последнем этапе согласования перед внесением в правительство. Правительство поручило сократить сроки строительства объектов.
Кроме того, в прошлом году законодательно урегулирован единый реестр, где будут содержаться все документы, необходимые для экспертизы и государственного строительного надзора, что исключительно важно для строителей. Подзаконные акты, необходимые для его работы также разработаны и прошли необходимые согласования, могут также быть приняты в ближайшее время. Строительные нормы, уменьшение количества обязательных требований до разумного минимума, «одноканальное» техническое регулирование позволят кратно уменьшить так называемые «дополнительные» документы, прежде всего, спецтехусловия (СТУ) и различные расчетные обоснования, практика увеличения которых наметилась в настоящее время. Так, например, количество СТУ, разрабатываемых в 2017 году, превысило 2,5 тысячи. В 2019 их разработали уже более 4,5 тысячи. С учетом того, что каждое СТУ стоит от 500 тысяч до 3 миллионов рублей и более и «отнимает» 1-2 месяца, этот квазиучастник в стройке начинает весьма негативно влиять на процесс. Предлагаемые меры могут сократить их количество кратно, сделав механизм СТУ действительно исключением из правила, которое нужно только тогда, когда нет и не может быть иного выхода.

- Что может измениться в строительстве при чрезвычайных ситуациях?

— Важность работы в условиях чрезвычайной ситуации в последнее время мы осознали особенно четко. Любые, даже самые совершенные правила, рассчитанные на регулярный порядок, в этом случае, как правило, не годятся.
Посмотрим на примере. В «обычном» инвестиционном процессе, в самом простом случае для строительства, к примеру, типовой больницы из легких конструкций при условии выделенного финансирования требуется: отвести землю и привести в соответствие градостроительную документацию (6-18 месяцев), организовать конкурс на проектирование (2 месяца), запроектировать (1 месяц), пройти экспертизу (2 месяца), организовать конкурс на строительство (2 месяца), построить (1-2 месяца), сдать в эксплуатацию и оформить права на землю и объект недвижимости (1 месяц). Итого 16-28 месяцев. Процесс проектирования и строительства при этом занимает 10-18%. Остальное – административная нагрузка, разрешения, оформление. Назовем это коэффициент эффективности. В этом случае он 0,1-0,18. Эффективностью такое соотношение назвать невозможно.
При реализации предлагаемых нами изменений сроки очень существенно сокращаются: отвести землю и привести в соответствие градостроительную документацию – 1 месяц, организовать конкурс на проектирование — 2 месяца, запроектировать – 1 месяц, пройти экспертизу – 0 месяцев, организовать конкурс на строительство – 2 месяца, построить – 1-2 месяца, сдать в эксплуатацию и оформить права на землю и объект недвижимости – 1 месяц. Итого 8-9 месяцев. Проектирование и строительство уже занимает 30-40% времени. То есть коэффициент эффективности – 0,3-0,4. В проектах более сложных и долговечных зданий с нормативным сроком строительства, скажем, 12 месяцев, он повышается превышает 0,7, и это уже неплохо.
Ясно, что в условиях чрезвычайной ситуации этого недостаточно. Все процессы, включая проектирование и строительство, требуется осуществлять параллельно. Необходимо исключить потерю времени на конкурсные процедуры. Это позволит сократить время реализации проекта практически до нормативного срока строительства и сделать коэффициент эффективности более 1. Делать так в «обычных» условиях – едва ли рационально. В существенном количестве строительных проектов требуется время на «предотвращение конфликтов», в том числе связанных с мнением населения. Особенно это касается жилищного и коммерческого строительства. Требуется время на качественную проверку решений, для того, чтобы избежать в будущем техногенных катастроф. Вместе с тем, когда мы ликвидируем последствия наводнения, пожара или эпидемии, скорость приобретает абсолютно первостепенное значение. Таким образом, особый порядок реализации строительных проектов в условиях чрезвычайно ситуации, установленный законом и не требующий каждый раз принятия схожих по сути решений, позволит «разрешать строить», «строить» и «оформлять стройку» за время, меньшее нормативного срока проектирования и строительства. То же касается и строительных норм, которые в этом случае можно упростить, понимая при этом, что мы сознательно поступаемся частью надежности и долговечности, выигрывая в сроках и цене. Соответствующие предложения министерством строительства подготовлены и могут быть реализованы уже в этом году.

Источник: http://www.minstroyrf.ru

Исполняющий обязанности министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин выступил 6 мая на совещании под председательством президента страны.

Стасишин отчитался о выполнении Минстроем России поручений президента — по реализации программ по льготной ипотеке и субсидированию кредитов застройщикам. По словам и. о. министра, общий объем господдержки первичного рынка жилья составляет порядка 13,5 млн кв. м.

Интервью с исполняющим обязанности министра строительства и ЖКХ России Никитой Стасишиным

— Только что завершилось совещание у президента, на котором мэр Москвы допустил возобновление работы промпредприятий и строек в столице. Это важный шаг для отрасли. Как в целом вы оцениваете текущее положение в стройиндустрии?
— У нас в стройке находится порядка 100 млн кв. м, порядка 32 млн кв. м уже строится с использованием счетов эскроу. Эти меры, о которых мы сегодня докладывали президенту по итогам его поручений, — они направлены по двум направлениям: стимулирование спроса и поддержка предложения.
Стимулирование спроса — мы знаем, что заработала дополнительная программа льготного ипотечного кредитования, которая продлится до 1 ноября 2020 года, и любой желающий может взять кредит на первичном рынке жилья по ставке 6,5%.<…> По сути, это аналог программы, которая была в 2014–2016 годах, когда ключевая ставка взлетела и мы субсидировали ипотечный кредит до 12,5%. Тогда поддержали порядка 25 млн кв. м строящегося жилья через спрос. Сегодня ставка 6,5%. Это [снижение достигнуто], на секундочку, за буквально несколько лет, с учетом сложившейся ситуацией с пандемией, ставками на нефть и всем остальным, — мы считаем, что это очень серьезное решение, которое было озвучено президентом, и большое спасибо Минфину, потому что оператором программы является он. Я не буду на себя брать лавры тех, кто выпустил постановление о правилах [субсидирования] за два дня — постановлением правительства были выделены средства из Резервного фонда в размере 6 млрд руб. в этом году. А параллельно с этим банки, не дожидаясь программы, — ВТБ, Сбербанк, «Дом.РФ», Альфа-банк и Промсвязьбанк — начали принимать заявки. На сегодняшний день уже принято более 20 тыс. [заявок на кредиты]. <…>
Это огромная победа, и это даст возможность в нынешней ситуации поддержать застройщиков. Особенно в Москве и Московской области. <…> Когда полтора месяца закрыты стройки, когда компании должны содержать свои штаты, когда они должны платить проценты по кредитам, вносить арендные платежи — это достаточно серьезно, и никакая компания долго содержать своих сотрудников, платить им зарплату технически не сможет. Поэтому здесь работает вторая мера поддержки, которая завязана на субсидировании ставок по кредитам, на любые кредиты в рамках жилищного строительства. Эту программу приняли 30 апреля, на нее также из Резервного фонда выделено 12 млрд руб., и сейчас мы формируем комиссию в Минстрое с представителями Центрального банка, Минфина и остальных ведомств — для того, чтобы в течение мая начать прием заявок на субсидирование таких кредитов.
И третья мера, которая сегодня введена, это дострой проблемных объектов. Тоже как одна из антикризисных мер, 30 млрд руб. в капитализированный фонд дольщиков — тоже серьезная поддержка по уже накопленной проблеме обманутых дольщиков.
И четвертое — сейчас разрабатываются правила выдачи государственных гарантий под выкуп строящегося жилья с вводом в 2020 году <…> Я думаю, что, лично мое мнение, эта программа должна распространяться как раз на регионы, где была остановлена стройка, где работают системообразующие застройщики, которые также могут получить поддержку по формированию перечня из 56 застройщиков, которые работают и являются системообразующими.
— Месячный простой строек в двух крупнейших для строительной отрасли России регионах — Москве и Московской области — как отразится в целом на показателях по объему ввода жилья и годовым планам?
— Мы пока еще анализируем с коллегами из Москвы и области, будут ли передвинуты сроки ввода домов, но если вы заметили, условием выделения мер любой поддержки будет сохранение сроков ввода по действующим проектным декларациям по состоянию на 1 мая 2020 года. <…> С учетом льготной ипотеки, я думаю, что все эти факторы могут привести к быстрому восстановлению строек.
— Вы упомянули список системообразующих компаний, за финансовым состоянием которых государство следит, это крупные девелоперские компании. Каково финансовое состояние этих компаний? Как они себя чувствуют?
— Правительство действительно вместе с коллегами из банков делает стресс-тесты состояния компаний. И пока тревожных звоночков от той или иной компании, у которых критерием [включения в список системообразующих] было в моменте строительства не менее 400 тыс. кв. м <…>, мы пока не видим тревожных звонков. Но, еще раз, мы очень сдержанно подходим к публичным высказываниям о той или иной ситуации в той или иной компании.
— Как прошлогодняя реформа эскроу помогла в текущей стрессовой ситуации?
— Вы знаете, не помешала — уже хорошо. Я объясню, почему я так оцениваю. На самом деле эффективная ставка по проектному финансированию зависит от скорости продаж. В апреле и мае 2020 года мы увидели снижение продаж. <…> Все проекты, по которым сегодня выдано проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, имеют достаточно большой запас прочности. То есть из 32 млн кв. м, по которым одобрено проектное финансирование с использованием эскроу, рентабельность проектов точно превышает 20%. Соответственно, они смогли пережить снижение спроса. Но мы с вами должны честно ответить себе, что если мы не будем поддерживать низкорентабельные проекты в регионах, <…> у нас там просто не будет стройки. И такие меры поддержки никак сейчас не связаны с коронавирусом. Они, скорее, связаны с выполнением национальных показателей по строительству в 2020–2024 году 120 млн кв. м.
<…>
Конечно, переход на счета эскроу не позволил в моменте получить новых обманутых дольщиков. Но в то же время, и это не секрет, в регионах, где рентабельность меньше 20%, единичные случаи выдачи проектного финансирования. И тем самым мы видим снижение объема выхода новых проектов на стройку. Конечно, это не сказывается в городах-миллионниках. <…>
— Цель по выходу на 120 млн кв. м жилья в 2024 году никто не отменял?
— Ее никто не отменял, но мы должны честно себе ответить: «Нужно строить не просто жилье. Нужно создавать комфортную среду проживания». А это означает, что параллельно с жильем нужно строить садики, школы. Опережающими темпами строить дороги и инженерную инфраструктуру. К сожалению, без поиска дополнительных средств в регионах на строительство инфраструктуры никакого качественного строительства не будет. А такой запрос у наших граждан есть. И мы работаем не на то, чтобы отчитаться по 120 миллионах. А реально, чтобы это был качественное, комфортное жилье со всем спектром инфраструктуры, которая необходима. А не тогда, когда построили микрорайон, а там ни одного садика и школы. Нет, так больше не пойдет.
— Вопрос про [главу Минстроя России] Владимира Якушева и [замминстра] Дмитрия Волкова. На прошлой неделе Минстрой сообщил об их госпитализации с коронавирусной инфекцией. Подробнее расскажите пожалуйста об их самочувствии.
— С министром на связи, он чувствует себя хорошо, все подходы к докладам президенту смотрит лично. Работает из больницы, эффективность никак не снижается. Дмитрий Волков — я с ним разговариваю, просто звоню ему спросить, как он себя чувствует. Надеюсь, что в скором времени оба пойдут на поправку и все будет хорошо. Дай бог им здоровья.

Источник: http://www.minstroyrf.ru