В разговоре поучаствовал и записал самые интересные его моменты обозреватель-аналитик Николай ГОРНОВ.

Новостройки продолжают расти в цене 

Николай ГОРНОВ, обозреватель-аналитик «Коммерческих вестей». Год практически заканчивается. Было бы хорошо, если бы каждый из присутствующих застройщиков для начала коротко подвел итоги уходящего года. В общем, что планировалось, что получилось или не получилось, что мешает и помогает жить? И еще хочется узнать, заодно, как оценивает каждый из вас сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек…

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Год действительно заканчивается, и уже можно с уверенностью сделать вывод, что ситуация на строительном рынке города Омска действительно стабилизировалась. Кто-то видит в этом хорошее, кто-то – плохое, к стабильности можно относиться по-разному, но стабильность наступила, каких-то резких всплесков не ожидается. Если говорить о планах на текущий год, мы рассчитывали сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры к концу года мы выйдем. Нераспроданных квартир у нас сейчас минимум, порядка, нескольких сотен. Мы строим и сдаем столько, сколько требуется городу. Если рынок скажет нам, что нужно больше квартир построить, мы построим и сдадим больше. За счет такой политики, которой придерживаются сегодня и другие крупные застройщики, цены на ранке недвижимости пошли вверх. Не так чтобы резко, но рост есть.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «Новострой КПД плюс». Поддержу полностью коллегу, мы тоже сдаем ровно столько, сколько у нас покупают. Может, чуть больше сдаем, с небольшим профицитом, чтобы было с чем работать. Планировали в этом году сдать порядка 40-50 тысяч квадратных метров, и на эти цифры выходим. Есть два дома, на которые, вполне возможно, мы успеем в этом году получить постановление о вводе в эксплуатацию, и тогда у нас будет около 50 тысяч квадратных метров, если не успеем по одному дому – будет примерно 41 тысяча. Остатки у нас совсем небольшие. Если считать квартиры только в готовых домах, то есть, где можно заезжать и жить, таких примерно 60-70 квартир. Это запас буквально на месяц-полтора продаж. Задача на будущий год – попытаться сдавать по дому в месяц, чтобы выйти к концу года на 60-70 тысяч квадратных метров в месяц. Это только по городу Омску я говорю, естественно, не считая иногородней застройки. Но все будет зависеть от спроса. Пока вроде бы рынок нас поддерживает, тенденция положительная есть.

Николай ГОРНОВ. Выросли цены на новостройки?

Вячеслав ГУРИНОВ. В среднем примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Из них, 5% – это результат повышения НДС, и еще 5% – за счет небольшого дефицита новостроек в Омске. В принципе, квартиры есть, но не всегда хватает тех, которые нужны покупателям в данный момент. Цикл подготовительный длинный – от момента проектирование до получение разрешения на строительство с согласованиями всех условий проходит порядка двух лет, а потребности и приоритеты покупателей меняются достаточно быстро. В результате мы вошли в стадию, когда у нас у всех есть небольшой перебор с однокомнатными квартирами. Сейчас покупатели «заточены» на 2-3-комнатные квартиры, и желательно с площадью побольше. Сейчас мы все пытаемся дать больше «двушек», то это, опять же, все проекты 2021-2022 годов. Но никто не даст гарантию, что к тому моменту тренд не изменится, и людям опять не понадобятся 1-комнатные.

Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». Да, стабильность на строительном рынке наступила, цены действительно подросли, в этом я поддержу коллег. Если говорить о результатах, а мы застраиваем левобережный микрорайон «Кузьминки», то один дом на 483 квартиры мы сдали в марте, сейчас готовим к сдаче еще один такой же большой дом, в декабре, я думаю, люди в него уже начнут заселяться, и тогда выйдем на 55-60 тысяч квадратных метров. И параллельно возводим сразу пять домов – три одноподъездных высотки и два высотных трехподъездных дома. В 2020 году планируем сдать два, в 2021 году – еще два. На перспективу забиваем сваи еще для двух высоток. В целом комплекс «Кузьминки» будет состоять из 17 домов. Сдали мы шесть, готовим седьмой, а остальные планируем построить и сдать максимум до 2024 года.

Не проданных у нас сейчас, если считать только готовые объекты, порядка 150-200 квартир. Это вместе с тем домом, который мы еще готовимся сдавать. Так что соглашусь и с тем, что в Омске ощущается некоторый дефицит новостроек. Связан он, в том числе, с квартирографией. Долгое время были востребованы небольшие квартиры, и вдруг два года назад стал расти интерес к 2-3-комнатным квартирам. И они сегодня раскупаются, действительно, как горячие пирожки. В 22-этажной «свечке», которая будет сдаваться в мае 2020 года, свободных 2-комнатных и 3-комнатных уже нет, все раскуплены. И, кстати, однокомнатные с самым маленьким метражом раскуплены. Остались 1-комнатные среднего метража. И в доме, который сдадим в конце 2020 года, там тоже сейчас активно раскупаются 2-комнатные квартиры.

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ №5 Треста Железобетон». Наш завод не являемся застройщиком, мы выступаем в качестве инвестора. Участвуем во многих проектах, строим в Порт-Артуре, на улице Ватутина, в микрорайоне Прибрежный, вкладываем в строительство жилья и денежные средства, и железобетонные изделия. Если говорить о готовом жилье, у нас сегодня в продажи его практически нет, порядка 90% квартир распродается на этапе строительства. Все планы на этот год у нас реализованы. Все объекты, которые мы должны были проинвестировать, уже проинвестированы. Все дома, в которых мы участвуем, сдаются в запланированные сроки. По цене согласна – стоимость квадратного метра в новостройках выросла. По моим ощущениям, значительно выросла. И это понятно, игроков на этом рынке становится меньше, никто не демпингует, все хотят иметь нормальную рентабельность. Изменения покупательских предпочтений мы тоже ощутили. У нас в Прибрежном строился дом, где, так уж получилось, были одни 3-комнатные квартиры. Такой проект, ничего не поделаешь. Но как раз в тот момент, когда этот дом сдавался, на рынке образовался дефицит 3-комнатных квартир.  Общем, повезло, угадали.

Марина БОБРОВА, начальник отдела недвижимости ООО «КапиталСтрой». У нас небольшая компания, как застройщик мы на рынке совсем недавно, с прошлого года, хотя мы и новички, в течение 15 лет работали в качестве генподрядчика на многих проектах, которые реализовывал трест №4. На сегодняшний момент мы планируем сдачу двух девятиэтажных кирпичных домов в границах улиц 1-я Северная и 3-я Северная, в одном доме 6 тысяч квадратных метров, в другом – 7 тысяч квадратных метров, фактически мы построили их за год. В этом же районе, который я считаю очень перспективным, мы планируем строить жилые дома и дальше. В доме на улице 1-я Северная квартиры пока не продаются вообще, во втором доме используем схему жилищно-строительного кооператива, банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты под такую схему, поэтому физические лица купили только треть квартир. Но часть квартир выкупили инвесторы, так что в целом, можно сказать, реализована половина дома, включая нежилые помещения. Опыт в строительстве у нас довольно большой, в том числе, опыт «Серебряного берега», где 1-комнатных квартир построено очень много, а 3-комнатные и 4-комнатные оказались в дефиците, и мы еще на стадии проекта закладывали квартиры большей площади.

Николай ГОРНОВ. На недавнем круглом столе в «Коммерческих вестях», когда обсуждали рынок ипотеки, директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН выразил мнение, что сегодня на омском рынке недвижимости уже нет дисбаланса между вторичным и первичным рынками. Мол, у омских застройщиков виден очень четкий план развития, они чувствуют спрос и удовлетворяют его в той части, в которой нужно удовлетворить, не допуская при этом перенасыщения рынка. Наши застройщики, по мнению Максима РЕПИНА, очень внимательно читали в свое время «Капитал» Карла Маркса. В итоге мы имеем очень стабильный рынок. Согласны застройщики с таким мнением?

Владимир ГРИНЕВ. «Капитал» читали точно. И рынок действительно сбалансировался в последние год-полтора. И мы к этому процессу руки приложили, естественно. Если вспомнить наши высказывания за круглым столом в «Коммерческих вестях» два года назад, когда речь шла о новостройках, мы были намного более пессимистичны в своих прогнозах.

Вячеслав ГУРИНОВ. К балансу на рынке привел легкий дефицит нового жилья. Сказать, что это было сделано всеми застройщиками целенаправленно – скорей всего, нет. Я думаю, все сделали правильные выводы из кризисов и стали строить ровно столько, сколько омский рынок готов переварить в силу текущей покупательской способности омичей, сегодняшний требований к качеству жизни, тревожной для всех тенденции оттока наиболее активного населения из Омска и всего остального. На миллион квадратных метров в год мы уже не выйдем в ближайшее десятилетие точно. Крупные омские застройщики, вероятнее всего, будут сдавать по 50-60 тысяч квадратных метров.

Николай ГОРНОВ. Вы сегодня оглядываетесь друг на друга? Учитываете перспективные планы других застройщиков? Или строительный рынок сегодня предельно сегментирован и позволяет всем работать, не толкаясь локтями?

Владимир ГРИНЕВ. Мы друг на друга смотрим, но не толкаемся. Это если коротко.

Вячеслав ГУРИНОВ. По большому счету, у всех крупных застройщиков география сегодня разная. Бывают у нас смежные площадки, но это все перекрывается ценовой политикой. Кто хочет купить подешевле, тот выбирает дома из сборного железобетона. Если кому-то нужен кирпичный дом, это будет уже дороже, соответственно. Каждый находит своего покупателя.

Валерия ЖИГАДЛО. У всех разные технологии, разные цены, застройщиков даже в один ряд сегодня трудно поставить.

Кому нужны эскроу-счета?

Николай ГОРНОВ. Почему у омских застройщиков такое недоверие к эскроу-счетам? Во всех крупных городах – это уже обычное явление, массовый инструмент, а для Омска все еще диковинка. Почему ни одного эскроу-счета у нас до сих пор не открыто?

Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке операционного офиса «Омский» банка ВТБ (ПАО). Поправлю вас, в Омске есть открытые эскроу-счета, хотя застройщик действительно не омский, московский.

Валерия ЖИГАДЛО. Мне вся эта система непонятна по одной простой причине: почему государство, защищая покупателя недвижимости, не думает о защите застройщика? По факту получается, что пока покупатель не подпишет акт приема-передачи квартиры с застройщиком, деньги банк не отдаст. А мы прекрасно знаем, что у нас есть как добросовестные покупатели, так и не очень добросовестные. Не секрет, как только дом сдается, сразу на всех подъездах появляются листовки с инструкцией, как взыскивать денежные средства с застройщика. По моим ощущениям, эскроу-счета не будут пользоваться популярностью, застройщики предпочтут использовать проектное финансирование, либо просто станут строить на свои и продавать квартиры уже после сдачи дома.

Александр БОЖЕНКО. Да, вы правы, главная цель поправок в законодательство – защита покупателя, приобретающего недвижимость по договору долевого участия. Позиция государства – физическое лицо является в этой сделке менее защищенным, чем застройщик, обладает меньшими возможностями, и чтобы избежать рисков, которые вызвали в свое время появление обманутых дольщиков, были введены эскроу-счета, на которых должны храниться денежные средства соинвестора до момента ввода в эксплуатацию дома, где приобретена квартира. Другой момент, что в эскроу-счетах, как в любом нововведении, есть не только плюсы, но и минусы, которых коснулась Валерия. Эскроу-счета – инструмент новый, и он будет дорабатываться.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Мы продаем квартиры по 214-ФЗ, по договорам долевого участия. Сейчас уже разобрались, конечно, в этом вопросе, понимание есть, но даже в начале 2019 года никто из банкиров не мог нам объяснить, как будет работать этот механизм. Пока нам удается продавать без использования эскроу-счетов. То есть в тот момент, когда было непонимание, мы ускорились, начали быстро строить, достигли такой степени готовности объектов, когда в эскроу-счетах уже нет необходимости, но в будущем, конечно, мы их не избежим. Закон – есть закон. У нас других вариантов нет.

Александр БОЖЕНКО. Я уверен, со временем будут полностью соблюдены все интересы как покупателей квартир, так и застройщиков. Впрочем, и на текущий момент плюсы для застройщиков есть. Прежде всего, это снижение рисков. Сейчас на стадии строительства застройщики бронируют квартиры, но бронирование – это гораздо более скромные суммы, а эскроу – это, по-сути, еще одна форма аккредитивных расчетов.

Марина БОБРОВА. Надо еще учесть, что в тот момент, когда деньги покупателей станут доступны для застройщика, цена квадратного метра вполне может быть уже выше, чем в момент, когда покупатель оплачивал свою квартиру. Процесс строительства – полтора-два года. На этом застройщик однозначно потеряет.

Николай ГОРНОВ. То есть, гипотетически возможна ситуация, когда застройщик, заключив договор с дольщиком, продал ему квартиру по цене в 45 тысяч за «квадрат». А спустя полтора-два года в  момент получения денег с эскроу-счета дольщика застройщик эту же квартиру мог продать дороже, выставив цену в 50 тысяч за «квадрат». Недополученная прибыль – 5 тысяч с каждого метра. Я правильно понял?

Вячеслав ГУРИНОВ. Все может быть. Хотя в данном случае, как я думаю, это будет ошибка в расчетах, и эскроу здесь ни при чем. Застройщик, когда начинает бронировать квартиры в конкретном дом, – он же понимает, по какой цене будет продавать. То есть он уже закладывает в цену и инфляцию, и тенденции, которые будут влиять на рынок в ближайшие пару лет. По моему мнению, эскроу-счета невыгодны тем, что эти деньги не работают. Они просто так лежат. И даже проценты на них не начисляются. Деньгами на эскроу-счетах может воспользоваться только банк. Была бы какая-то депозитная часть, да еще с капитализацией процентов – это другое дело. Застройщик этой депозитной частью хотя бы инфляцию мог перекрыть. Но банковское лобби сильнее, чем лобби застройщиков, поэтому мы имеем то, что имеем. Ко всему прочему, эскроу-счета можно успешно использовать в схеме рейдерского захвата застройщика, мы все эти схемы знаем, поэтому, просчитав риски, предпочитаем строить за свои, а реализовывать уже готовые квартиры, после ввода дома. И многие коллеги, как я понимаю, пришли к такому же выводу.

Вячеслав КРАВЧЕНКО. Объективные цифры – обманутых дольщиков по всей России всего было 4%. Из-за такого незначительного количества были приняты такие драконовские меры. Подавляющее большинство ничего не выиграло, а получило только рост цен на новостройки. Мы же прекрасно понимаем, что все свои риски застройщики так или иначе будут закладывать в цену квадратного метра. А омским ценам есть куда расти. В соседних регионах точно такое же по качеству жилье в новостройках продается дороже в два раза. Ну а в Казани – мы недавно общались с коллегами – дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр никто уже и не продает.

Александр БОЖЕНКО. Хочу внести поправку, как человек, проживший пять лет в Тюмени. Там новостройки действительно дороже омских, но не в два раза. 70 тысяч за квадратный метр – это готовые квартиры в хороших домах. Но можно купить жилье и по цене в 55 тысяч за квадратный метр. Еще хотелось бы сказать пару слов о сопровождении эскроу-счетов банками. Банки действительно не начисляют проценты, но и ничего не получают за сопровождение. В данном случае, банк просто контролирует, чтобы эти денежные средства были использованы по целевому назначению, то есть на строительство конкретного дома. Эту функцию банки выполняют, еще раз подчеркну, бесплатно. И я искренне считаю, что у эскроу-счетов плюсов больше, чем минусов. Благодаря этому механизму еще больше потенциальных покупателей жилья обратят внимание именно на новостройки.

Аренда или ипотека?

Николай ГОРНОВ. Какое количество квартир в новостройках покупается сегодня на ипотечные деньги?

Валерия ЖИГАДЛО. Порядка 60%, я думаю.

Владимир ГРИНЕВ. 60% – это только прямые покупки квартир с использованием ипотечных кредитов. А если учесть, что многие покупают квартиры в новостройках, продав свою квартиру на вторичном рынке, а их покупатели тоже брали ипотеку, то окажется, что ипотечные деньги обеспечивают на первичном рынке процентов 80% сделок, как минимум.

Николай ГОРНОВ. Но ведь не обязательно покупать квартиру в собственность. В мире широко распространена практика, когда жилье снимают на длительный срок. В России доля институционального арендного фонда крайне низка по сравнению с зарубежными странами. Но подвижки уже есть. В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды  – арендный дом на базе МФК «Лайнер». В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске. В 2020 году на рынок выйдут сразу три проекта арендного жилья в Москве. Актуальна ли эта тема для Омска?

Вячеслав ГУРИНОВ. Неактуальна, потому что такой бизнес нерентабелен. Нас призывают строить доходные дома, приводя в пример рынок Германии и других стран. Но давайте просто посчитаем. Себестоимость 100-квартирного дома – порядка 300 млн рублей. В нем будет, условно, 50 квартир 1-комнатных и 50 квартир двухкомнатных. Почем эти квартиры можно сдать в аренду, если это не очень отдаленное от центра место? Я думаю, месячная аренда должна быть на уровне 12-13 тысяч рублей. Но если я 100 квартир выведу на рынок одновременно, то первых арендаторов мне придется заманивать низкой ценой, то есть ставкой на уровне 8-10 тысяч рублей. Возьмем для круглого счета 10 тысяч. Получаем, что 100 квартир по 10 тысяч рублей мне приносят миллион в месяц, то есть 12 миллионов рублей в год. Это при условии, что платят все. Минус налоги и расходы, и получается, что максимум я смогу заработать 10 млн в год. Что это значит? А это значит, что 30 лет я буду отбивать только затраты на строительство этого доходного дома, не считая затрат на амортизацию этих квартир. А амортизация будет значительной. За 30 лет мне придется неоднократно в каждой квартире сделать текущие и капитальные ремонты, нужно будет много раз поменять мебель. Назовите мне хоть одного застройщика, готового пойти в банк, чтобы взять кредит в 300 млн рублей под 10% годовых, построить доходный дом и ждать 30 лет, пока эти деньги ему вернутся назад. Полученных от аренды средств мне не хватит даже на оплату процентов банку.

Николай ГОРНОВ. То есть, перспектив у этого бизнеса в России никаких?

Вячеслав ГУРИНОВ. Перспектива есть только в одном случае. Например, случился какой-то кризис, продажи встали полностью, у застройщика осталась масса квартир, и он решит сдавать их в аренду, потому что содержать эти квартиры за свой счет будет слишком хлопотно и накладно. Но после такого кризиса он вряд ли будет строить что-то еще. Коллеги меня поправят, если я не прав, но нормальный срок окупаемости проекта – от 5 до 7 лет. Бизнес с 30-летней окупаемостью – это вообще несерьезно.

Валерия ЖИГАДЛО. Есть у нас совместный проект с апарт-отелем «Маршалл», и мы сейчас как раз размышляем по поводу долгосрочной аренды, доходного дома и управляющей компании, которая всем этим займется. Может быть. Как один из вариантов.

Николай ГОРНОВ. Сделаем пометку и через пару лет обязательно вернемся к этому разговору. Надеюсь, что ЗСЖБ-5 поделится своим опытом управления доходным домом в Омске.

Вячеслав ГУРИНОВ. Все почему-то спрашивают застройщиков про доходные дома, а ведь у нас есть прибыльные компании и вертикально-интегрированные холдинги, которые могли бы строить доходные дома для своих работников, молодых специалистов, есть государство, в конце-концов, которое должно забиться о молодых учителях, врачах и прочих бюджетниках, у государства намного больше денег, чем у любого из застройщиков, но на рынок арендного жилья почему-то не выходят ни успешные компании, ни государство. Примеры есть, но их очень мало. Вот, собственно, и ответ на ваш вопрос.

И детский сад под окном…

Николай ГОРНОВ. Все крупные омские застройщики занимаются развитием территорий, строят микрорайоны, но эти микрорайоны нуждаются в социальной инфраструктуре – школах, детских садах и так далее…

Владимир ГРИНЕВ. Не к нам вопрос. Школы и детские сады – это муниципальная власть.

Николай ГОРНОВ. Не могу согласиться. Вот я открываю новости и вижу, что портал недвижимости Domofond.ru на основании опроса жителей 200 городов России составил рейтинг привлекательности городов для семей с детьми, и Омск в этом рейтинге оказался на 122 месте. Омск теряет привлекательность в глазах молодых семей, они уже не хотят покупать здесь недвижимость и попросту уезжают. В такой ситуации рынок недвижимости просто обречен на деградацию. Разве застройщикам не выгодно, чтобы детские сады были? Недвижимость в хорошем микрорайоне всегда будет стоить дороже, значит нужно как-то взаимодействовать с властью. Разве я не прав?

Александр БОЖЕНКО. Маленький комментарий по поводу объективности рейтингов, где Омск на 122 месте. Я жил в Тюмени в микрорайоне, который строила прекрасная компания «Брусника», у моих друзей, которые остались там, ребенок пошел в этом году в школу, и у него в классе 48 детей. Мой сын пошел в школу в Омске, у него в классе 28 детей. В таких рейтингах, я считаю, очень высок элемент субъективизма. Из Омска идет большой поток негативной информации, мы разучились ценить многие вещи. В Омске динамика положительная есть, я ее вижу. И мои друзья из Тюмени, когда приезжают в Омск, динамику видят. Понятное, что многое можно было бы делать лучше, но мазать все серой краской, поливать грязью все подряд – это неправильно, я считаю. У нас много положительного происходит.

Валерия ЖИГАДЛО. Я думаю, многое зависит от самих людей. Если каждый из нас в своем микрорайоне будет писать заявления в администрацию о нехватке детских садов, если соберется большое количество подписей, власти не смогут эти обращения проигнорировать.

Вячеслав ГУРИНОВ. Могу рассказать реальную историю про детский садик. Без серых и прочих красок. У нас есть микрорайон на улице 28-я Северная. Там запроектирован садик. В конце 2014 года мы получаем разрешение на строительство. В министерстве имущественных отношений нам говорят: начинайте строить, в следующем году мы у вас этот садик купим. Мы договариваемся по цене, обе стороны довольны, мы начинаем строить. Проходит полгода. В июне нам говорят: извините, но денег нет. В целом по стране эта проблема стала не такой острой, и федеральную программу по садикам закрыли. В итоге садик так и стоит все это время в высокой степени готовности, чтобы его ввести в эксплуатацию нам требуется месяца три максимум. Сегодня власти вроде бы и готовы купить, но проект-то 2014 года, а в России за это время пожары случились в общественных зданиях, поэтому пожарные нормы ужесточили. Проект у меня действующий, проблем с ним нет, я это здание введу в эксплуатацию, но начнет ли оно функционировать в качестве детского сада – это вопрос уже не мой. У нас масса всевозможных контрольных органов, и все они делают, что хотят. Я не против социальной инфраструктуры. Но нет инициативы. А если есть, то вялая. И, самое главное, нет консолидации интересов между различными ветвями власти.

Владимир ГРИНЕВ. Мы застраиваем площадку на Космическом проспекте более 10 лет, все дома заселены, в середине микрорайона – большой пустырь. Там должна была стоять школа. Но я не уверен, что она появится в ближайшие несколько лет. В микрорайоне «Амурский-2» тоже много лет стоял пустырь, наконец-то в этом году школу начали строить. И там еще есть пустое место под вторую школу. Когда дойдет очередь до нее – я не знаю.

Николай ГОРНОВ. А что говорит рынок? Влияет ли на цену недвижимости отсутсвие школ и детских садов в новых микрорайонах? Или вашим покупателям инфраструктура не важна, главное, чтобы цена на квартиры была адекватной?

Владимир ГРИНЕВ. Покупатель стал разборчивее. Скажем так, если бы школа была, то квартиры продавались бы быстрее. Но все равно школа – пока не определяющий фактор. Из-за отсутствия школы или детского сада в микрорайоне не купят квартиру 5%, не больше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Уверен, эти 5% поищут, а потом все равно вернутся туда, где изначально планировали покупать, потому что детских садов и школ нет практически ни в одном новом микрорайоне. Кстати, когда я учился в школе, моя школы находилась  в трех остановках от дома. И все нормально.

Александр БОЖЕНКО. Еще добавлю несколько штрихов, как банковский работник. За 8 месяцев текущего года банк ВТБ увеличил количество выданных ипотечных кредитов в Омске на 37%. Это официальные данные. И эта цифра говорит о том, что рынок оживляется. В дальнейшем, я думаю, он оживится еще больше.

Николай ГОРНОВ. Рынок недвижимости и новостройки – темы почти бесконечные, можно говорить и спорить долго, но наше время заканчивается. Благодарю всех, что приняли участии в дискуссии.

Проведение круглого стола организовано по инициативе и при поддержке сайта likado.ru

На минувшей неделе в «Коммерческих вестях» состоялся второй круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались механизмы финансирования жилья, в том числе через ипотеку.

По информации Омского отделения Сибирского ГУ ЦБ РФ, в 2016 году всеми банками в Омской области было выдано в общей сложности ипотечных кредитов на 16,2 млрд рублей,  что на четверть больше, чем в 2015 году. Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки смогли 11,5 тысячи омичей. Средний размер ипотечного кредита – 1,4 млн рублей, средняя ставка за год снизилась с 13,6% до 12,8%, средний срок выдаваемых в прошлом году ипотечных кредитов – 16 лет. При этом рынок недвижимости почему-то продолжал стагнировать и снижаться.

Участники круглого стола, обсудив возможность дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования в 2017 году, не смогли прийти к единому мнению по вопросу влияния ипотеки на рынок новостроек.

Ипотека пошла в рост?

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы выслушать для начала представителей банков, работающих с ипотекой. Какие ипотечные продукты у вас есть? Каковы ваши ожидания на текущий год?

Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения Сбербанка РФ. Если говорить об объемах, в 2016 году мы выдали не больше, чем в 2015 году, порядка 5 млрд рублей. На 2017 год мы планируем прирост на уровне 7 – 12 процентов. Со стороны банков общая ситуация с ипотекой выглядит не так уж плохо. Хотя если говорить о первичном рынке жилья, то количество новостроек в нашем кредитном портфеле снижается. Если раньше объем кредитов для приобретения квартир в новостройках доходил до 50% в общем объеме выдачи, то теперь он варьируется от 10% до 15% максимум. И даже те клиенты, кто первоначально подавал заявку на первичное жилье, частенько переориентируются на вторичный рынок. То есть люди в банк приходят, они хотят купить квартиру в новостройке, но по разным причинам не доходят до застройщиков. Чаще всего мы видим, когда анализируем ситуацию, что покупатели недвижимости не находят на первичном рынке объекты, которые бы их устраивали. На вторичном рынке можно пробрести квартиры с ремонтом и даже мебелью, так как многие уезжают из Омска, да и цены на первичном рынке стали уже выше, чем на вторичном. Застройщики по понятным причинам не могут опуститься до тех цен, по которым реализуются квартиры вторичного рынка. При этом у застройщиков доля покупок с использованием ипотечных продуктов растет. Если раньше с ипотекой продавалось от 40% до 60% квартир, то сейчас эта доля у некоторых застройщиков выросла даже до 100%.

Николай ГОРНОВ. Какая средняя стоимость ипотеки у Сбербанка?

Юлия АБРАМОВА. Для каждого клиента ставка индивидуальная, конечно, поскольку она зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Ну а в среднем ставки для строящегося жилья – от 12%. Для готового жилья в новостройках – на полпроцента ниже. Минимальная ставка для вторичного рынка – 10,5%.

Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) в Омске. У нас на сегодняшний день ставки на ипотеку для новостроек ниже. С 1 февраля ставка на новостройки от 11,5% до 12,5% в зависимости от квартиры, которую покупает клиент. Ниже ставка, если приобретается квартира площадью свыше 65 кв. метров. Это как раз в интересах застройщиков, которые всегда говорили, что большие квартиры раскупаются хуже. Еще один момент я бы отметила, что у нас выросла доля продаж готовых квартир от застройщиков.

Николай ГОРНОВ. У вас ипотека с господдержкой когда закончилась?

Ольга ПЕТРОВА. Как и все банки, мы прекратили принимать заявки на кредиты с господдержкой в конце декабря 2016 года. Но кредиты по этим заявкам мы продолжаем выдавать, и они будут выдаваться, я думаю, до конца февраля. Спрос на ипотечные кредиты есть, и мы прогнозируем, что он будет расти. Под этот спрос мы разрабатываем новые ипотечные программы, в том числе для покупателей жилья в новостройках.

Ольга НЕЕЛОВА, управляющий филиалом АО «Банк Жилищного Финансирования» в городе Омске. У нас объем выдачи в 2016 году остался на уровне предыдущего года, поскольку повышенным спросом пользовалась ипотека с господдержкой, а мы на новостройках не специализировались. У нас были квартиры с первичного рынка, но в небольшом объеме. Сегодня мы строящееся жилье тоже не кредитуем, но если у застройщиков уже оформлено право собственности на юрлицо, это такой идеальный вариант, то даем ипотеку по ставке 12%. Еще у нас есть программа кредитования под залог имеющейся в собственности недвижимости, и по этой программе мы выдаем кредиты на разные цели, в том числе на покупку жилья в новостройках, причем не только в Омске, но и в других городах. На 2017 год у нас тоже большие планы, спрос на ипотеку есть, и даже в январе был спрос.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ, директор по ипотеке управления ипотечных продаж ПАО «Банк УРАЛСИБ» (Москва). Наш банк в прошлом году продемонстрировал существенный рост ипотечного портфеля, объем кредитов по всей стране вырос в шесть раз, и мы сегодня делает ставку именно на новостройки. Сейчас у нас минимальная ставка на ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках – 11,25% годовых. Эта ставка по всей России действует, в том числе в Омске. Что касается господдержки, она у нас тоже закончилась в декабре прошлого года, но при этом до 31 января мы принимали заявки на кредиты по ставке 10,8% и будем выдавать эти кредиты до 1 апреля. Что касается застройщиков, то в 2017 году у нас планируется пилотный проект «Ипотечные каникулы», который точно увеличит воронку продаж. Мы его в Москве уже запустили, и через месяц он заработает по всей стране. В чем смысл новой программы? Те люди, которые снимают квартиру, они не могут зачастую позволить себе еще и ипотеку. Мы предлагаем им вариант, при котором они на первых годах могут уменьшить ипотечный платеж в два раза. Через два года их квартира достраивается, они переезжают и уже не платят аренду.

Николай ГОРНОВ. По вашей статистике, есть какие-то отличия заемщиков и рынка недвижимости Омской области от других регионов страны?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. По нашим оценкам, Омск – это такой среднестатистический город России. Если всю страну разделить пополам, условно говоря, то разделителем будет Омск. Мы наблюдаем в Омске среднюю зарплату, как в среднем по России, мы видим в Омске среднее по стране количество ипотечных сделок, портрет заемщика в Омске – молодая семья, где супруги в возрасте от 32 до 37 лет, у которых в среднем от одного до двух детей, и они используют в качестве первоначального взноса материнский капитал. Собственно, не надо даже заказывать статистических исследований, можно просто взять Омск и сразу будет понятно, что в России происходит.

Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель директора Омского филиала АО «ГАЗПРОМБАНК» в городе Новосибирске. У нас в прошлом году по Омской области выдача ипотеки выросла  на 290%. Но это не потому, конечно, что мы прорыв какой-то совершили, это сказался эффект низкой базы. На текущий 2017 год мы также смотрим позитивно, планируем увеличить выдачу еще на 170%. Наши процентные ставки на сегодняшний день – от 10% до 13%. Доля новостроек во всем портфеле ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оказалась  небольшой, к сожалению, порядка 25%. Судя по тому, что прогнозируется снижение объемов строительства по закону 214-ФЗ о долевом участии, доля квартир в новостройках в нашем портфеле будет снижаться еще.

Будет ли дефицит новостроек?

Николай ГОРНОВ. Получается странная картина – у большинства банков с ипотекой все в порядке, она даже растет, а омский рынок недвижимости при этом стагнирует и падает…

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Первый момент я хотел бы отметить по поводу цен. Когда цены на жилье в новостройках выше, чем на вторичном рынке – это как раз нормально, на мой взгляд, хотя дешевеет «вторичка» не везде, и если смотреть «среднюю температуру по больнице», то квадратные метры в новостройках все еще дешевле. Разница в цене – примерно 4 тысячи рублей. А за то, что ипотека на вторичном рынке стала дешевле, чем на первичном, за это большое спасибо всему банковскому сектору, потому что без продаж на вторичном рынке не может существовать и первичный рынок. Второй момент – я рад, что почти все банки приросли по ипотечному портфелю, в том числе Газпромбанк. Третий момент – изменения в законе 214-ФЗ, из-за которых этот закон в городе Омске умрет, скорей всего, на 90%. Это как минимум. На рынке строительства жилья останутся либо крупные предприятия с большими оборотными средствами, которые могут себе позволить строить и вводить дома за свой счет, а потом уже реализовать готовые квартиры, либо застройщики, которые будут строить жилье по схеме ЖСК, к которой банки относятся с осторожностью. Доля первичного рынка, скорей всего, упадет. Застройщикам, многие из которых уже исчерпали свои резервы, остается только один вариант – выживать и ждать, когда изменится ситуация на рынке и начнется подъем. Скорей всего в этом году вырастет количество долгостроя. Если говорить о наших позитивных ожиданиях, мы ждем снижения ключевой ставки. Такая задача уже стоит перед правительством, а если ключевая ставка будет падать, то, соответственно, будут снижаться и ипотечные ставки, и кредиты в этом году могут оказаться в районе 10,5% и на первичный, и на вторичный рынок.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Закон о долевом участии умер, это факт. В этом году последние дома по 214-ФЗ будут сдаваться, а в следующем году уже не будет ни одного. Мы уже тоже перешли на продажи готового жилья: вводим дом, оформляем право собственности на квартиры и продаем. На наш взгляд, это единственная сегодня реальная схема работы с новостройками.

Николай ГОРНОВ. А какой сегодня процент ипотечных продаж у группы компаний «Стройбетон»? Действительно до 100% может дойти, как говорят представители банков?

Владимир ГРИНЕВ. По последним подсчетам, у нас ипотечных покупателей порядка 80 – 85%. Причем оставшиеся 15 – 20% покупателей – это люди, которые продали свое жилье на вторичном рынке, а покупатели этого жилья тоже воспользовались ипотечными кредитами. Конечно, застройщики сильно зависят от ипотеки, с этим бессмысленно спорить. И от помощи государства зависят, и от наличия различных государственных программ, таких как расселение аварийного жилья, жилищные сертификаты военнослужащим, ветеранам и так далее.

Юлия АБРАМОВА. А можно задать вопрос застройщикам? Почему вы считаете, что будет дефицит жилья на первичном рынке?

Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». Потому что рынок сегодня не затоварен абсолютно. По нашей оценке, сегодня на первичном рынке представлено 3 166 оферт. Рынок легко поглотит это количество, тем более что объемы вводимого жилья в 2017 – 2018 годах будут уменьшаться.

Юлия АБРАМОВА. А есть данные, сколько хотя бы примерно квартир от застройщиков продается за месяц?

Максим РЕПИН. Точных данных о продажах застройщиков у нас нет. Таких баз нет в принципе. Я знаю единственный пример, когда в Екатеринбурге аналитики попытались объединить информацию о продажах застройщиков, да и то не всех, им удалось охватить только 60% рынка.

Юлия АБРАМОВА. Я это к тому спрашивала, что по нашим подсчетам на первичном рынке дефицит не предвидится. На сегодняшний день объектов на первичном рынке выставлено на продажу даже больше, чем на вторичном. По нашим оценкам, на первичном рынке – порядка 4,5 тысячи квартир. По другим оценкам – 4,3 тысячи. И сюда еще не входят квартиры, выставленные на продажу застройщиками, которые на сегодняшний день не аккредитованы банками. В месяц, по нашим подсчетам, в Омске продается в среднем 150 квартир в новостройках, и если сопоставить количество продаваемых квартир с общим объемом квартир на рынке, то нетрудно подсчитать, что эти запасы будут продаваться не менее двух лет.

Игорь ХАРТМАН, генеральный директор «Завод ЖБИ № 7». А можно вопрос к банкам? Готовы ли банки работать сегодня с ЖСК?

Юлия АБРАМОВА. Некоторое время мы не работали с ЖСК и объявляли об этом открыто, причина была в том, что мы переходили на другое программное обеспечение, но с осени прошлого года опять работаем. Разумеется, с ЖСК нам работать сложнее, чем с застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ или реализуют готовое жилье. Если клиент приобретает квартиру в строящемся доме по схеме ЖСК, то мы выдаем кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Ольга ПЕТРОВА. Мы принимаем в качестве обеспечения и жилье третьих лиц – бабушек, дедушек и так далее.

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Работа с ЖСК – это работа не с документами, с помощью которых оформляется сделка, а непосредственно с застройщиком. Оцениваются риски именно застройщика. Если он имеет за спиной многолетний опыт работы – это один вариант. А если заложил первый дом – другой вариант.

Игорь ХАРТМАН. Продолжение того же вопроса. Что нужно сделать застройщику, чтобы банки стали ему доверять?

Андрей ФЕДОСЕЕВ. Иметь успешно построенные и сданные объекты. Для Омска – не менее 60 тысяч квадратных метров жилья.

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. В сложившейся экономической ситуации банки вынуждены будут работать с застройщиками и по ЖСК. Но в 2017 году, я думаю, этот вопрос еще не будет так уж сильно актуален. В текущем году еще будут сдаваться дома, которые строились в рамках законодательства о долевом участии. А в 2018 году, я думаю, банки придумают способы, как с минимальными рисками кредитовать население для покупки жилья и по схеме ЖСК.

Николай ГОРНОВ. А ставки когда будут снижаться?

Дмитрий ОВЧИННИКОВ. Банки часто демонизируют, а на самом деле маржа по ипотеке – она сегодня очень маленькая. Банкам во многом выгоднее работать с потребительским кредитованием, чем выдавать ипотечные кредиты. Сравните ключевую ставку и процентные ставки по ипотеке – разница менее одного процента. С учетом рисков, банки сегодня практически ничего на ипотеке не зарабатывают. Тем не менее этот продукт для нас важен, поскольку выстраиваются долгосрочные отношения с клиентами – в среднем  на 7-8 лет, если учитывать досрочное погашение кредитов.

Максим РЕПИН. Позволю себе небольшую ремарку по поводу количества предложений на первичном рынке. Да, сегодня предложения есть, но в ближайшие годы нового жилья будет выходить на рынок намного меньше, и даже если динамика продаж останется на том же уровне – в среднем 150 квартир в месяц, по оценке Сбербанка – на рынке точно будет дефицит, потому что уже сегодня, как уверяют риэлторы, выбирать особо не из чего. Сложности станут очевидными, когда рынок опустится на уровень в две тысячи оферт, к этому времени уже накопится большой отложенный спрос.

Что в перспективе?  

Николай ГОРНОВ. Любопытно узнать планы холдинга «Трест Железобетон». Вы не планируете сокращать количество вводимого жилья?

Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ-5 треста Железобетон». Мы строим много, продаем и по договорам долевого участия, и готовое жилье, и начинаем пробовать ЖСК. Понимая, что с января 2017 года будет проблематично продавать жилье по договорам долевого участия, мы пытаемся опередить ситуацию. И я соглашусь с уже высказанным мнением, что главное для покупателей – репутация застройщика. Если застройщика знают как надежного, если он сдает дома вовремя, то покупатели у него будут. А с банками мы готовы работать с любыми. И строить мы намерены  в прежних объемах, ничего сокращать не планируем. У нас много новых перспективных проектов.

Юлия АБРАМОВА. Понятно, что вы не будете останавливать объекты, которые вы уже начали. А будут ли у вас в 2017 году новые площадки?

Валерия ЖИГАДЛО. Наша новая площадка – апарт-отель «Маршал», мы зашли на этот объект буквально два месяца назад. Это большой 14-этажный дом в границах улиц Маршала Жукова и Бульварной, необычный для Омска проект, сейчас мы на третьем этаже. Еще мы сейчас достраиваем долгострой на улице Малиновского, и на улице Волгоградской у нас есть большая площадка, и на улице Транссибирской. Мы смотрим в будущее оптимистично.

Николай ГОРНОВ. Тогда я совсем запутался. Банки выдают ипотеку, объем ипотеки вырос и будет расти в 2017 году, как заверяет нас первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ, крупные застройщики не планируют снижать темпы строительства, а рынок недвижимости почему-то стагнирует. Разве ипотека – не драйвер рынка?

Максим РЕПИН. Суть в том, что увеличилось количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки, поэтому объем ипотеки вырос и увеличивалось количество ипотечных сделок в общем объеме продаж у застройщиков, тем не менее общее количество продаж квартир в новостройках не выросло, а снизилось.

Вячеслав ГУРИНОВ. Мы за два года приросли на 25% по ипотечным сделкам, но это говорит не о том, что у нас выросло количество сделок по продаже, а о том, что у людей практически закончились сбережения. Причем я говорю о сбережениях в целом, а не только о тех, которые могут пойти на рынок недвижимости. Что дальше? Прироста рабочих мест в городе не наблюдается, реальные доходы у омичей не растут. Да, рост ипотеки будет, но рано или поздно количество ипотечных сделок достигнет 100%, и тогда весь рынок просто встанет. Люди закредитуются, а вторую ипотеку у нас в стране не дают.

Николай ГОРНОВ. А что, кроме ипотеки нет других эффективных инструментов, которые бы позволили финансировать строительство жилья? Могут же быть, например, партнерские программы застройщиков и банков, по которым банки будут выделять деньги на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья?

Вячеслав ГУРИНОВ. У нас хватает оборотов, чтобы строить за свои деньги.

Николай ГОРНОВ. Не у всех же хватает. И проекты бывают разные. Вам хватает на жилье эконом-класса, а рынок требует разнообразия…

Вячеслав ГУРИНОВ. Если рассматривать кредитование, банк никогда не предложит ни одному застройщику кредит дешевле, чем ставка по его же ипотечным продуктам. И если на квадратный метр нагрузить еще несколько тысяч рублей кредитной нагрузки, то мы получим цену уже не в 40 тысяч рублей, а 45 тысяч, а по такой цене на сегодняшнем падающем рынке квартиры вообще никто не будет покупать. Все покупатели, кто рассматривал потенциально новостройки, переориентируются на вторичное жилье. Нам придется снижать цену и уходить в минус, и дальше будет стандартная финансовая пирамида. Такие компании и сегодня есть, кто работает по схеме пирамид. Даже не имея кредитов, они уже находятся в ситуации, когда им нужно продать следующий дом, чтобы достроить предыдущий.

Юлия АБРАМОВА. На самом деле доля ипотеки в 80% от общего количества сделок на рынке – это не так уж и много, это здоровая доля. За рубежом доля ипотеки даже выше.

Вячеслав ГУРИНОВ. Российская ипотека сильно отличается от зарубежной и условиями, и существенно более низкими процентными ставками. Там люди имеют возможность взять не один, а несколько кредитов. В наших реалиях доход у людей настолько низкий, что он не позволяет взять вторую ипотеку.

Максим РЕПИН. Напомню, что нужно разделять два понятия – количество ипотечных сделок при продаже недвижимости и проникновение ипотеки. Уровень закредитованности населения ипотечными кредитами в России достаточно низкий. Ипотека, конечно, играет ключевую роль для рынка, но это не бензин. Ипотека – это стартерная батарея, условно говоря. А чтобы рынок завелся и поехал, нужны собственные доходы населения. И чем они выше, тем лучше будут продажи. Теперь что касается перспектив рынка с точки зрения новых площадок. В Омске земельных участков первого вида разрешенного использования – именно под жилищное строительство – на рынке присутствует очень немного, буквально 20 – 30. В 2014 году, когда рынок был растущий, земля под жилье стоила в среднем 3 900 рублей за квадратный метр. Сейчас, судя по цене земельных участков, инвестиционные ожидания сошли на ноль, и на 1 января 2017 года цена земельных участков под строительство жилья в среднем по Омску упала до 2 900 рублей за квадратный метр. Спрос на землю в Омске упал, из чего можно сделать вывод, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим каких-то новых больших проектов.

Николай ГОРНОВ. И количество застройщиков, насколько я понимаю, будет сильно сокращаться…

Юлия АБРАМОВА. Для сравнения: раньше у Сбербанка было аккредитовано порядка 30 застройщиков, а сейчас порядка 10, которые реально строят и продают. На рынке осталось очень мало покупателей, отсюда и сокращение количества продавцов. Был даже период, когда наши клиенты отказывались от одобренной ипотеки. Говорили: нет, мы немного подождем, у нас сейчас непонятная ситуация с работой.

Николай ГОРНОВ. А есть ли смысл ждать снижения ипотечных ставок и сдвигать свои планы по приобретению жилья?

Юлия АБРАМОВА. Предположим, что ставка снизится на один процент. А что мы увидим на рынке? Как только начнет снижаться ставка, рынок сразу активизируется, и цены пойдут вверх.

Ольга ПЕТРОВА. Именно так и будет. Ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть необходимость. Если устраивает цена на ту квартиру, которую вы выбрали, то берите ипотеку, не ждите, когда снизится ставка и изменятся условия.

Максим РЕПИН. И не будем забывать, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости обязательно вырастет.