Вступивший в действие 01.01.2017 Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) впервые предусмотрел положения, регулирующие взаимоотношения участников общей долевой собственности, у которых оформлены доли в праве собственности на помещения (здания), в которых расположены машино-места, а также определил порядок выдела в натуре машино-места, порядок уведомления остальных участников общей долевой собственности.

Предоставляя возможность выдела в натуре машино-места, Закон №315-ФЗ на практике создавал большое количество трудностей, так как предполагал непосредственное участие в процессе выдела машино-места всех участников общей долевой собственности, дорогостоящую процедуру образования машино-места.

Так, в случае, если до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности был вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место требовалось согласие иных участников долевой собственности, соглашение всех сособственников находящегося в общей долевой собственности помещения (здания).

️Законодателем были учтены проблемы, возникающие при реализации права собственника на выдел машино-места, в связи с чем 04.12.2024 был принят Федеральный закон от 23.11.2024 № 403-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 403-ФЗ) и Закон № 218-ФЗ, упростивший процедуру выдела.

Остановимся на основных его положениях.

Сведения о характеристиках объектов недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании документов, поступивших в орган регистрации в установленном указанным законом порядке (ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Одним из таких документов является технический план объекта недвижимости, подготовленный кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ.

Для выдела в натуре своей доли участник общей долевой собственности обеспечивает выполнение кадастровых работ по подготовке технического плана образуемого машино-места, в рамках проведения которых кадастровый инженер осуществляет в том числе согласование местоположения такого машино-места с участниками общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение, в котором находится образуемое машино-место.

«Предметом указанного согласования является определение местоположения машино-места, в процессе чего используются сведения, содержащиеся в проектной документации здания или сооружения, в которых образуется такое машино-место (при наличии этой документации, в том числе содержащихся в ней сведений о таком машино-месте), а также сведения, содержащиеся в документах, на основании которых приобретена доля в праве общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение, где образуется такое машино-место. Образование машино-места не должно приводить к нарушению прав других участников общей долевой собственности или собственников машино-мест, невозможности использования иных машино-мест в помещении, здании или сооружении, созданию угрозы безопасной эксплуатации таких объектов», – отметил генеральный директор ООО «Национальный земельный фонд», представитель СРО «Ассоциация «Объединение кадастровых инженеров», член Общественного совета при Управлении по Омской области Валерий Ярмошик.

В том случае, если соглашение участников общей долевой собственности отсутствует, кадастровый инженер может опубликовать извещения о предстоящем выделе в газете, в которой размещаются официальные документы для территории, на которой находится объект недвижимости, а также разместить соответствующую информацию в общедоступных местах в помещении, здании или сооружении, где образуется такое машино-место (например, доска объявлений, в подъезде, на входной двери).

Указанное извещение должно содержать не только данные правообладателя, который будет осуществлять выдел объекта в натуре, но и фрагмент графической части проекта технического плана, из которого можно понять, в каком месте, с какими границами и какой площадью будет образовано машино-место.

В том случае, если любой из участников общей долевой собственности возражает относительно местоположения образуемого машино-места в 30-дневный срок с момента размещения извещения необходимо направить такое возражение не только кадастровому инженеру, сведения о котором также указаны в извещении, но и в орган регистрации прав посредством почтовой связи либо по адресу электронной почты.

Возражения должны содержать данные об участнике общей долевой собственности, реквизиты документа, удостоверяющего личность, а также документа, на основании которого принадлежит право собственности, и причины, по которым машино-место не может быть сформировано.

В том случае, если в течение 30 дней такие возражения не поступают, местоположение образуемого объекта недвижимости считается согласованным.

Правообладатель вправе обратиться в орган регистрации с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на образованный объект недвижимости. К заявлению прикладывается технический план, подготовленный в форме электронного документа в формате XML. За осуществление учетно-регистрационных действий уплачивается государственная пошлина в размере, установленном п. 22.4 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом заявление о прекращении права общей долевой собственности на исходный объект недвижимости не требуется. Также не требуется предоставление соглашения об изменении долей в праве общей долевой собственности остальных сособственников помещения, здания или сооружения.

«При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на машино-место государственный регистратор самостоятельно вносит в ЕГРН новые сведения о размере долей в праве собственности на исходный объект недвижимости и направляет всем участникам общей долевой собственности уведомления о произошедших изменениях в ЕГРН. В том случае, если в результате выдела в натуре в исходном объекте недвижимости осталось только два участника общей долевой собственности, технический план может быть подготовлен исключительно в отношении обоих машино-мест. При этом действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав осуществляются на основании заявления любого из двух оставшихся участников общей долевой собственности», – пояснила заместитель руководителя Управления Росресстра по Омской области Анжелика Иванова.

До прекращения права общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение собственник машино-места вправе пользоваться общим имуществом для проезда, прохода, участвовать в общем собрании собственников исходного объекта недвижимости и несет бремя содержания такого имущества по правилам, предусмотренным статьями 259.1-259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, принятый в 2024 году Закон № 403-ФЗ значительно упростил процедуру выдела в натуре машино-места, сделав доступным и понятным алгоритм действий участника общей долевой собственности, кадастрового инженера и государственных регистраторов при осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на образуемое машино-место.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

«Эти действия в Управлении Росреестра по Омской области осуществляются в рамках Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель». Закон действует с августа 2017 года и именуется «лесной амнистией». За это время в орган регистрации поступило 600 заявлений об устранении пересечений земель лесного фонда с земельными участками иных категорий. В результате проведенной работы из земель лесного фонда была исключена площадь, равная 2 018 349 квадратным метрам, или 201,8 га», – уточнил руководитель Управления Росреестра по Омской области Сергей Чаплин.

Кроме того, путем корректировки сведений о площади, границах, категории 471 участка в границы населенных пунктов включена площадь, равная 465 370 квадратным метрам.

При реализации Закона о «лесной амнистии» также были устранены пересечения лесных участков со 170 земельными участками сельскохозяйственного назначения и 40 земельными участками иных категорий, с кадастрового учета сняты 153 лесных участка.

Важно: противоречия устраняются при совершении учетно-регистрационных действий на основании ст. 60.2, введенной Законом о «лесной амнистии» в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Названная статья позволяет при уточнении границ земельного участка, права на который возникли до 1 января 2016 года и до даты внесения в ЕГРН сведений о местоположении границ пересекающегося с ним лесного участка, осуществлять государственный кадастровый учет образуемого участка, занятого объектом недвижимости с зарегистрированным правом собственности до 1 января 2016 года.

«Орган регистрации прав вносит в ЕГРН описание местоположения границ и площади лесного участка в целях приведения их в соответствие со сведениями, содержащимися в межевом плане такого земельного участка, на основании заявления о государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка или о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на земельный участок. Без сомнения, «лесная амнистия» помогает защитить права граждан, столкнувшихся с трудностями при оформлении прав на земельные участки, которые оказались включены в состав лесного фонда. До принятия закона такие вопросы решались через суд, сейчас они регулируются во внесудебном порядке», – отметил генеральный директор ООО «Национальный земельный фонд», представитель СРО «Ассоциация «Объединение кадастровых инженеров» Валерий Ярмошик.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

Для определения точных границ земельного участка на местности, для объединения или раздела земельных участков, для разрешения судебных споров со смежными земельными участками, при возведении капитальных строений проводят работы – межевание земельного участка.

«Межевание – это комплекс работ, который позволяет определить, где на самом деле проходят границы земельного участка, какая у него площадь и форма. Так можно установить, восстановить, уточнить, а затем закрепить границы на местности. Данную процедуру уполномочен проводить кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков», – пояснил генеральный директор ООО «Национальный земельный фонд», представитель СРО «Ассоциация «Объединение кадастровых инженеров» Валерий Ярмошик.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

Межевой план оформляется в соответствии с действующим законодательством. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

«С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, который внес изменения в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идет о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них. В частности, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования», – обратила внимание заместитель руководителя Управления Росреестра по Омской области Анжелика Иванова.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области

Для определения точных границ земельного участка на местности, границы которого внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), проводят работы – вынос в натуру границ земельного участка.

Вынос в натуру границ земельного участка – это работы по определению на местности точек по известным координатам земельного участка из документов на него. Это одна из разновидностей геодезических работ, в результате проведения которых на участке устанавливаются и закрепляются межевые знаки. По результатам работ по выносу в натуру границ земельного участка будет видно на местности, какие именно границы ЗУ внесены в ЕГРН. Данную процедуру уполномочен проводить инженер-геодезист или кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации.

Границы в ЕГРН должны соответствовать фактическим границам используемого земельного участка. Вынос в натуру границ земельного участка чаще всего подготавливается для разрешения судебных споров с соседними земельными участками, при возведении капитальных строений, при утрате ранее установленных межевых знаков или в случае приобретения земельного участка.

«Конечным результатом выноса в натуру является составление акта выноса границ, который представляет собой документ, отражающий координаты точек границы участка и описание характеристик самой местности. Документ оформляется в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами, регулирующими процедуры определения границ земельных участков, и имеет юридическую силу», – отметил представитель СРО «Ассоциация «Объединение кадастровых инженеров» Валерий Ярмошик.

Пресс-служба Управления Росреестра по Омской области