Сегодня мы поговорим о причинах отказов банков. В условиях кризиса доля «отказников» банков резко увеличилась. Эта ситуация понятна и обоснована, и когда дефолт заемщиков очень близок к реальности, портфель банков должен быть особенно качественным.

Причины отказов банков по степени убывания:

1. Плохая кредитная история.
2. Закредитованность клиента.
3. Низкий доход клиента.
4. Ваш «скелет в шкафу».
5. Маленький стаж при смене работы.
6. Ложная информация о доходах.
7. Возраст, не соответствующий требованиям банка.
8. Неправильная подача документов.
9. Отсутствие кредитной истории.

Итак, рассмотрим каждую причину отказов банков в отдельности.

1. Плохая кредитная история. К сожалению, самый большой процент отказов идет из-за просрочек по кредитам. Даже если кредит закрыт, информация в бюро кредитных историй хранится 15 лет. И факты просрочки даже по закрытым кредитам остаются в истории. По кредитной истории просрочки систематизированы до 3 дней, до 30 дней, до 60 дней, до 90 дней и выше. Банки не работают с просрочками свыше 90 дней, а все остальное индивидуально. Большое значение имеют количество просрочек: 1-2 раза это может быть случайность, а вот 6-8 просрочек это уже система.
2. Закредитованность клиента. Не менее большой процент отказов из-за большого количества кредитов у населения. Сегодня у каждого есть кредитные карты, и в большинстве своем они не нужны, их вам презентовали в магазинах. У многих эти карты не активированы, многие их даже выбросили за ненадобностью. Банкиры кредитные карты считают кредитом с высокой ставкой. Ведь вы же в любой момент можете воспользоваться этой картой. Я все время говорю о том, что если вам карта не нужна, то не нужно ее брать. Это не тот продукт, который нужно хранить впрок. И уж тем более нельзя ее рвать, резать на мелкие кусочки (как советует ряд продавцов) или выбрасывать. Если у вас появилась такая карта, то ее нужно закрывать. Сделайте это прямо сейчас. Для этого необходимо написать заявление о закрытии карты. Если банк не присутствует в вашем городе, зайдите на сайт банка и задайте вопрос в службу поддержки, как это можно сделать. Карты закрываются до 60 дней.
3. Низкий доход клиента. Сегодня это особенно актуально, т.к. в условиях кризиса доход населения резко упал. При этом банки подняли планку минимального дохода, и ряд банков не кредитует при доходе менее 25 тыс. рублей. А это сегодня средний доход омича. Выход один — искать созаёмщика или поручителя с доходом.
4. Ваш «скелет в шкафу». С прошлого кризиса 2008 года, когда банки столкнулись с большим дефолтом закладных, большое внимание стало уделяться на сбор информации о заемщиках. Сегодня у служб безопасности банков много баз, по которым они проверяют клиентов. Я, например, с замиранием сердца жду проверки своего клиента службой безопасности. Кроме этого в вашей кредитной истории появилась четвертая — информационная, часть, куда стекается информация о ваших долгах в коммунальные службы, налоговые и телефонные долги и т. д.
5. Маленький стаж при смене работы. Очень многие предприятия реорганизуются через закрытые юр. лица, а работников переоформляют через увольнение. А стаж на последнем месте работы должен быть по ряду банков не менее 6 месяцев. Вот и получается, что работаете Вы давно, а стаж на вашем предприятии после смены юр.лица не более 2 месяцев и взять ипотеку вы не можете. Требуйте от работодателя, чтобы ваше переоформление было переводом, а не через увольнение.
6. Ложная информация о доходах. Очень часто мне клиенты говорят: «Я принесу вам справку, какую скажете, с любым доходом». И это очень плохо. Вы забываете, что любые справки проверяются, а вычислить «левую» справку не так сложно. А итог такой: Вы не только получите отказ по этому банку, но и испортите свою кредитную историю. И об этом мошенничестве теперь будут знать все банки, куда вы обратитесь, т.к. появилась информационная часть в вашей кредитной истории, где банк в случае отказа в выдаче кредита должен указать причину.
7. Возраст не соответствует требованиям банка. Очень часто обращаются за кредитом после 40 лет ближе к 50 годам. Многие банки кредитуют до пенсионного возраста или до 60-65 лет на момент окончания кредита. Вот и получается срок короткий, платеж некомфортный, доход требуется высокий.
8. Неправильная подача документов. Профессиональная подача пакета документов — очень важный момент, который многие недооценивают. У каждого банка, есть свои особенности: один банк очень щепетильно относится к образованию, и не подав документы об образовании, можно получить отказ, а другой банк документы об образовании вообще не требует. Один банк «любит» ваши активы, другой «любит» ваших родственников и т.д. Очень важно знать особенности банка, чтобы правильно собрать документы.
9. Отсутствие кредитной истории. Все чаще сегодня слышишь от банков, что кредитовать «кота в мешке» они не хотят. На Западе ипотеку не дают первым кредитом, свою добросовестность нужно доказать на потребительском кредите. Наши банки пока не дают отказы при отсутствии кредитной истории, но уже предупреждают.

Автор: Наталья Попова, начальник отдела новостроек
агентства недвижимости «Аркада-стиль»

Доход клиента, как известно, — основной параметр, определяющий разрешение на кредит и его сумму. О том, как взять ипотеку, получая зарплату «в конверте», и как разные виды доходов проходят банковскую проверку, нам рассказала Наталья Попова, начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Аркада-стиль».

«Доход бывает трех видов: «белый» — по 2-НДФЛ или декларациям;  «серый» и «черный».

Каждый доход имеет прямую и косвенную проверку:

1. «Белый» доход проверяется через пенсионный фонд и налоговую службу. Если банку по каким-либо причинам не нравится справка 2-НДФЛ, то банк требует у заемщика справку из пенсионного фонда. Только «белый» доход принимается по федеральным или социальным программам, в которых самые низкие процентные ставки по ипотеке.
2. «Черный» доход: клиент не трудоустроен на предприятии, нет записи в трудовой книжке или клиент ведет предпринимательскую деятельность без отчислений в налоговую службу и пенсионный фонд. Оформить ипотеку с таким доходом можно только по банковскому продукту «Без подтверждения доходов». Этот продукт есть в некоторых банках? и его особенностью является высокий первоначальный взнос не менее 40-50% от оценочной стоимости объекта и повышенная процентная ставка от 0,5% до 2%. Банк в целом смотрит на ситуацию: состав семьи, расчет по предыдущим кредитам, активы клиента и т.д. И что бы ни говорили сотрудники банка, которые финансово заинтересованы в увеличении числа заявок, получить решение по этому продукту сегодня крайне сложно.
3. «Серый» доход: клиент трудоустроен на предприятии, есть запись в трудовой, но отчисления в пенсионный фонд и налоговую службу происходят минимальные. Основную зарплату клиент получает «в конверте». Доход для банка необходимо предоставить по специальной справке, у каждого банка она своя — «справка по форме банка». Клиентов с такой формой дохода не меньше, чем клиентов с «белой» зарплатой. Но сегодня у основных банков нет особых условий для этой категории клиентов, они имеют те же условия, что и заемщики по 2-НДФЛ. Анализ этой категории клиентов проходит более тщательно. Здесь во внимание берется все выше перечисленные критерии, и внимательно анализируется специальность заемщика. У банков есть база средней зарплаты разных специальностей в нашем городе. Существует мнение: чем больше в справке будет доход, тем лучше. Совершенно неверно. Завышенный доход может привести к отказу или к уменьшению дохода, идущего в расчет, согласно имеющийся базы, и, соответственно, к уменьшению кредита.

Еще немного о поддельных справках. Хотелось бы напомнить, что с  2015 года произошли изменения в кредитной истории, и появилась 4-я часть – информационная. Сюда попадает информация об отказах банков с указанием причины. И если причиной отказа была подделка документов, то Вам кредита больше не взять.

Кризис  2008 года многому научил банки, и именно после этого банки стали тратить больше средств на сбор информации, расширение бюро кредитных историй, создание специальных отделов. Система проверки клиентов — это очень тщательная работа нескольких отделов  и большого числа сотрудников, и невозможно договориться или обмануть такой коллектив.

Подать заявку в банк на получение ипотеки — только с первого взгляда  простое дело: собрал по списку нужный пакет документов, и готово. К нам приходят много клиентов с отказами в получении ипотеки. И когда начинаешь разбираться, выясняется, что заявка была подана некачественно: в одном случае подали 2-НДФЛ, а доход неофициальный, в другом случае нужно закрыть кредиты, в третьем — нужно было подтянуть поручителей, а где-то оформить  брачный контракт и т.д. По моему мнению, тщательная подача клиента скорее будет у того специалиста, который зарплату получает по результату».

Наталья Попова, начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Аркада-стиль»: 
-Сегодня, когда мы учимся жить на западный манер, очень важно беречь свою кредитную историю. Чаще всего высокий процент отказов случается из-за плохой кредитной истории. Наверное, мало, кто может сегодня обойтись без того или иного кредита. Ваши выплаты по кредиту — это и есть Ваша кредитная история, сравнимая с историей болезни.

С формированием индивидуальной кредитной истории Вы становитесь все более «предсказуемы» для банка. Многие заемщики недооценивают важность своевременного погашения кредита, и это напрасно. Даже после закрытия кредита информация о нем остается в Вашей кредитной истории, и если были просрочки по кредиту, все это отражается в Вашей истории.

Кредитные истории хранятся в бюро кредитных историй, которых в нашей стране насчитывается более 30 организаций. Срок хранения такой истории — 10 лет со дня последнего изменения информации, содержащейся в кредитной истории.

Кредитная история физического лица состоит из 4 частей:

1. «Титульная часть кредитной истории» — содержит сведения о субъекте кредитной истории, по которой его можно идентифицировать (паспортные данные).
2. «Основная часть кредитной истории» — содержит сведения об обязательствах субъекта кредитной истории (информация о сумме и сроке выполнения обязательств; о просрочках по кредиту по дням).
3. «Закрытая часть кредитной истории» — содержит сведения об источниках формирования кредитной истории и пользователях (информация о банках, выдавших кредит).
4. «Информационная часть кредитной истории» — содержит сведения о предоставлении займа или об отказе с указанием причины отказа. Здесь хранятся сведения о судебных решениях, вступивших в силу и не исполненных; о взыскании с должников денежных сумм, в связи с неисполнением алиментных обязательств; обязательств по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги и услуги связи.

Следует помнить, что кредитная история раскрывается полностью только самому субъекту. Банки могут ознакомиться только с основной и информационной частями кредитной истории.

Часто встречается ситуация, когда клиент имеет кредитную карту, о которой даже не помнит. Например, ему подарили такую  карту  в магазине, и он ей даже никогда не пользовался, и со временем выбросил. Но информация о выдаче кредита в бюро кредитных историй все равно есть. Банк не выдает очередной кредит, и просит закрыть имеющиеся кредиты. В идеале карту нужно закрыть, но клиент даже не помнит наименование банка. Какой выход в данной ситуации? Помните, что ни один банк в этом деле Вам не помощник, хотя сегодня многие банки предоставляют платную услугу по информации Вашей кредитной истории. Ключевое слово здесь — информации, а не самой кредитной истории. Только сам субъект имеет доступ в закрытую часть кредитной истории, а именно там хранится информация о банках, выдавших кредит. Чтобы не возникало таких ситуации, никогда не выбрасывайте и не рвите кредитные карты, если их Вам навязали, и они Вам не нужны. Потрудитесь закрыть кредитную карту, написав заявление в банк.

Если все же такое случилось, необходимо запросить свою кредитную историю. Чтобы получить свою кредитную историю, субъекту для начала нужно узнать, в каком или каких бюро кредитных историй она хранится, направив для этого запрос в Центральный каталог кредитных историй, а затем уже добраться в это бюро для получения нужной информации. Один раз в год в каждом бюро кредитных историй свою кредитную историю можно получить бесплатно. За последующие обращения в течение года бюро кредитных историй вправе взимать плату.

Бывают такие  ситуации, когда есть ошибочная запись о выданном кредите. Ситуация сложная,  но решаемая. Необходимо написать заявление в бюро кредитных историй о дополнительной проверке данной информации. На основании вашего заявления бюро проверит информацию, и если она не подтвердится, то бюро уберет ее из кредитной истории. Все это достаточно сложно и требует много времени, не менее 4 месяцев, поэтому лучше обратиться к специалистам, имеющим такую практику.

И еще хотелось бы обратить внимание на просрочки по кредитам, ведь эта информация хранится в Вашей кредитной истории. Банки по-разному смотрят на просрочки клиентов, и лучше всего при взятии нового кредита сделать пояснение по просрочкам предыдущих кредитов, ведь могут быть уважительные причины. Но при просрочках более 90 дней никакие объяснения не помогут, во многих банках такие клиенты не кредитуются вообще.  Если Вы выступаете поручителем по кредиту, просрочки по этому кредиту так же отражаются и в Вашей кредитной истории. Берегите свою кредитную историю.

1. Проблемы со здоровьем: травма с потерей трудоспособности; транспортная авария; операция; серьезное заболевание.

Сегодня все банки предлагают страхование жизни, но по закону это не обязательно, и у заемщика всегда есть выбор — страховать свою жизнь или нет. Но важно знать, что это отражается на процентной ставке. Я всегда рекомендую страховать свою жизнь, но только у надежных проверенных страховщиков, чтобы можно было рассчитывать на выплаты.

Для того чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей,  внимательно изучайте договор страхования и узнавайте у своих страховщиков, во всех ли перечисленных случаях Вам полагается частичная или полная выплата страховки, покрывающая Ваш кредит. Но нужно помнить, что если Вы укрыли информацию от страховой компании о своем заболевании, и данная болезнь дала осложнение, то страховщик вправе отказать Вам в выплате денежных средств. Честно представив всю информацию о своем здоровье страховой компании, Вы можете попасть под повышенный процент по страховке, но Вы обезопасите себя и не лишитесь страховки в период обострения болезни.

2. Заемщик потерял работу. Очень распространенная ситуация на практике, поэтому банкиры к этому событию готовы: они дотошно изучают ваше образование, пытаясь понять, востребованы Вы на рынке труда или нет, и некоторые профессии заносят в стоп-лист.  В данной ситуации нужно как можно скорее начать искать работу  и сразу обратиться в банк-кредитор с заявлением реструктуризации кредита.

Банки пережили сложный экономический кризис в 2008 г., и в этот период каждый банк создал свою схему реструктуризации кредита. Это может быть:

• полная отсрочка платежей на небольшой период от 3 до 8 месяцев;
• частичное гашение кредита с приемлемым платежом для заемщика в этой сложной ситуации. Но помните, что частичное гашение дает только гашение процентов, кредитное тело в этот период не гасится.
• специальные госпрограммы реструктуризации кредита, которые наше правительство создает в условиях экономических кризисов. В 2008г. в рамках программы АИЖК заработала программа АРЖК (агентство реструктуризации жилищных кредитов).

При этом важно помнить, что данный льготный период имеет ограниченные сроки. А после него начинается очень «жёсткий» период, когда Вам создают новый график платежей, в котором учтены все ваши отсрочки. Поэтому не нужно затягивать период отсрочек —  выплачивать все равно придется. По АИЖК по соц. программам предусмотрены отсрочки платежей при рождении детей на декретный период.

Еще хочу обратить внимание на то, что ни один банк не заинтересован забрать у Вас квартиру. Недвижимость — это не профиль банка, банку нужны деньги, поэтому любой банк пойдет Вам навстречу и поможет в решении Ваших проблем. Поэтому, скрываясь от банков, Вы делаете хуже только себе.

3. Платеж оказался непосилен.  Как ни парадоксально, но у таких заемщиков всегда виноват банк. Причин бывает много, и вот самые типичные: заемщик взял кредит, несоизмеримый с его доходом; «прогорел» бизнес, и у заемщика нет больше такого высокого дохода. Я предлагаю два пути решение этого вопроса:

а) уменьшить платеж, приведя его к наиболее комфортному. Для этого нужно сделать досрочное гашение большой суммы кредита (продать имеющиеся иные активы, машину, дачу) и уменьшить ежемесячный платеж, а не срок.

б) срочно продать квартиру, и на остатки денег от кредита купить меньшее жилье. Порой, денег с продажи квартиры практически не остается, и бывший заемщик уходит в найм. Поэтому очень важно начать выплачивать  кредит с комфортного платежа.

Очень важный совет: в какую бы Вы ситуацию не попали, нельзя делать просрочки ни по каким кредитам, т.к. вся информация по просрочкам отправляется в Бюро Кредитных Историй и хранится там 15 лет. При подаче Вами заявки на новый кредит Банк делает запрос в БКИ о вашей кредитной истории. Сегодня самый высокий процент отказа по ипотечным кредитам именно из-за просрочек заемщика по имеющимся или  уже закрытым кредитам. Вторая причина — высокая закредитованность населения.

4. Какие последствия ожидают неплательщиков.

Обязательно при взятии кредита нужно внимательно изучить кредитный договор и четко знать свои обязанности по кредиту. Рассмотрим федеральный  закон по ипотеке — глава 9 статья 50 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество». Согласно данной главе, при любой, даже незначительной просрочке, более трех раз в 12 месяцев банк вправе обратить взыскание на вашу квартиру.

Процедура взыскания  предусмотрена ст. 35,39 и 41 ФЗ, и в ней говорится о том, что залогодержатель вправе потребовать досрочное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а при невыполнении этого требования обратить взыскание на заложенное имущество.  Судебный порядок обращения взысканий предусмотрен ст. 51,52,53,54.

Данная система работает уже давно и успешно применяется юристами, поэтому  оспорить ФЗ об ипотеке вряд ли удастся даже самым успешным адвокатам. Кстати, зачастую сталкиваешься с некорректным поведением  адвокатов, работающих с этим направлением. В законе об ипотеке установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору. У каждой ипотеки своя законодательная  база. Сегодня ряд непорядочных адвокатов для того, чтобы выбить себе приличные гонорары, представляют судебную практику по ипотеке по договору, выдавая ее за судебную практику по ипотеке в силу закона.

Суд, согласно закону, примет решение об обращении взыскания и реализацию квартиры с торгов. На суде Вам нужно обязательно присутствовать и представить все факты и доводы для отсрочки реализации квартиры и выселения, особенно, если это зимний период. Суды, в силу своих возможностей, идут навстречу неплательщикам, но отсрочку вы точно можете получить только один раз. За это время, если даже не удастся погасить просрочки по платежам, есть шанс самим продать квартиру по рыночной цене, а не по ликвидационной цене на торгах.

В практике нашей компании было достаточно много случаев, где при решении суда о реализации квартиры с торгов, банк давал возможность нашим клиентам-должникам  продать эту квартиру на рынке и рассчитаться с банком согласно решению суда.

Есть еще одно неверное мнение должника —  «если у меня единственное жилье, то у меня его и не заберут». Освобождение квартиры новым собственником решается в судебном порядке, и практика приставов  говорит нам о том, что все новые собственники рано или поздно освобождают свои квартиры, чтобы Вам не говорили на этот счет адвокаты.

Вывод из всего сказанного один — нужно брать реальную сумму кредита, которую  в дальнейшем будет комфортно выплачивать.

Агентство недвижимости
«Аркада-стиль»
г. Омск, пр. К. Маркса, 41/10
тел.: 8 (3812) 790-444
arkada-style.ru